上海酒店式公寓报告

上海酒店式公寓研究报告前言[一]研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容：第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。一、概论[一]酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：1、探索阶段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！浪2桶、发展阶段将（析1993-1婆99华8织年）：蚕199言3抛年开始，上海录房地产市场场册逐渐走向低迷非，新建的商品晒房销售情况不犯佳。为此，许扮多外资房地产艺开发公司开展祖了空置房租赁许业务，为了提樱升物业品质，病大都聘请高水胞准的外资物业息管理公司，向麦客户提供个性悔化的酒店式公杯寓服务。此后笔，酒店式公寓勉的供应量逐年驾增加，倍到净199简8巷年，供应量达皆到了顶峰。阿3笼、调整阶段耐（负1999-2掏00锁1根年）：峡由于东南亚金涝融危机的波及鹅，以及前两年赚的过度开发，榆市场出现供过奇于求，不少项齐目开始转向，砌或改建酒店，肾或改建高级公母寓认，晒199词9纷开始供应量剧戏减。其薄后咱3旬年，继续着这郊一趋势，整个季市场处于盘整狮阶段，出租率顿保持在较低的拒水平。直吗到续200刘1不年，随着房地困产市场的整体爬高涨，酒店式扶公寓市场也开右始走出低谷。渡200汉2饲年，上海金融罪中心地位的进骗一步确立，众境多外资公司的俊中国区总部乃死至亚太区总部荐纷纷迁往上海构，同年，上海升取籍得词201筑0断年世博会的举泰办权，这些因级素都促进了酒缠店式公寓市场淋的稳步发展。讽200厘1超年内并轨等一司系列政策出台骆，更激发了海画内外投资性置愧业的热潮。为表了适应这种投推资的需求，近世几年上海房地榴产市场出现了鹊向客户分散出踢售的产权式酒邮店公寓。该新矛兴投资品种一全经面世即引起榆良好的市场反咳响。赠产权式酒店公奥寓作为风靡全览球发达地区的牵一种投资类型苦引进上海，不除仅是上海与国瑞际链接的发端燃，也是对上海钻房伶地产物业形态体的丰富。未来奉随着上海经济福的发展，沪人伏对酒店式公寓兽的投资热情将缺会持续高涨。芳煤[稠二特]嘱紫酒店式公寓概挽念界臭定杀配根据目标客户君和物业特征，标上海的酒店式掏公寓大致可以落分为两类：一凳类油是柏“沫小户型酒店式修公骑寓济”籍，此类物业可预算是上海商住低两用小户型的墓二代产品，其蠢一更代剧“论单身公缸寓京”图于习200絮1抓年末大量上市粘，当时也曾引凯起市场的极大巾关注。而小户默型酒店式公寓唐更是塘以璃“昼小户型、低总莲价和酒店式服桑务岭”棕作为其主要卖探点，赢得了大朋量上海新兴白早领的年轻购房饰群和投资客。挽比较典型的楼永盘有：东方时信空、蓝朝部落斜、骏豪国际等责。歌另一类即竟从叛199房0销年代初期开始功，伴随着上海艳对外贸易的增华多，封以景“蝶上海商城酒店屋式公起寓尘”用为代表的物业侧类型。这类物险业主要为在上塞海从事商务活学动的外籍人士剑提供国际化的惑居家服务设施茶。从最初符的霉“谨上海商闭城混”哗，到目前以品跟牌优势取胜外的缸“洗雅诗路阁衰”拣，形成了上海歉房地产市场独祥具特色的物业左类型。末以上两类物业壮虽然都称为酒窝店式公寓，但灾是由于新建小疤户型酒店式公接寓绝大多数在稠产权分散出售槽后，并不是由滤高水准的物业拨管理公司提供芹统一管理，并南且大都还没有姻交房，承诺的壳服务兑现状况谋未知。冷[悦三滔]池猪酒店式公寓主壁要特点及市场贩竞争分析1、主要特点萍酒店式公寓具热有如下鲜明的招特点：酷笨提供完善的服家务和管理收现时的酒店式妹公寓借鉴酒店虾的服务及管理掌模式，提供男酒店式服务支，主要包括家扒政服务（包括隔室内清洁、干占湿洗衣等）；罗安全服务撕（连2竿4网小时客房服务浸，尾2剪4塑小时保安等）材；交通服务（煌机场接送、出动租车预定、停关车设施等）等秘。比酒店更进伴一步的是，酒尼店式公寓由于赶长租客比较多俊，更体现一种爆家庭式服务转，例周如傲2笛4海小时送餐、社第区聚会、幼儿控看护等等。酒差店式公寓的物肃业管理融合了染酒店式星级服糖务和家庭式温姓馨服务，较一钟般公寓更完善迫，服务内容更绢多。耻碌家庭式的居住劈布局鬼与传统酒店相驴比，酒店式公荡寓在硬件设施援上毫不逊色，性更重要的是它坊在一定程度上派提供了家庭式零的居住布局。吉与酒店的标房暑不同，酒店式只公寓的功能空孙间比较齐备，辱一般客厅、卧每室、厨房和卫香生间一应俱全阿；布局也更加茧合理，比较注屋重动静分区，老干湿分离等设布计理念，再加苗上提供家居式做服务，使酒店硬式公寓增添了艺家的味道。胃2膜、竞争性分析菌例目前在高端租归赁市场上，与垃酒店式公寓进桐行市场竞争的暴主要包括高档睛公寓、别墅和流酒店等物业。车而在居住性、回商务性、娱乐穗性、休闲形四汤大功能以及经惑济性方面，其拔竞争优劣势表拥现如下表。桃酒店式公寓及孔竞争物业比较种表荣高档公寓滔别墅温酒店醋酒店式公寓毁商务性幼娱乐性五居住性笑经济性恒上表中表示某窜项性能最好或批相对最便宜；宪绕让表示该项性能逃次之或较便宜台，袍杜，蜓紧炕表示该项性能贡更次之或经济星性适中捆，锅胡情表示该项性能朗较弱或较为昂绒贵，明而蠢伙道表示基本不具虹备该项功能或配最昂贵。竞争优势床（盘1编）标酒店式公寓具冠有服务优势眼对比高档公寓问、传统酒店和钥租赁型别墅，辰酒店式公寓在聚硬件配套设施站上毫不逊色，醋而服务往往更霉胜一筹。它精陆心考虑常住客梁的需求，比传刘统酒店提供更总多的设施设备毫，如小厨房、滥立体音响系统戒、洗衣机和烘弓干机等。至于惩其他一些设施伐，如商务中心樱、室内电脑网沈络、游泳池、酸健身中心、网响球场等，归酒店式公寓也凳应有尽有，与童高档酒店不分栏上下。有些甚捐至还设置了金骂钥嗽匙牧(蚂注：委托服务君，缎Concie热rge炒)拘和客房送餐服脂务。实际上，始酒店式公寓还担有酒店所没有优的设施，如儿料童游乐场、图带书馆、阅览室摔等，在这方面够，酒店式公寓京又占得先机。躬（爷2咏）模与高档酒店相械比，酒店式公擦寓有价格优势递下表将高档酒茧店式公寓茧与伴5言星级酒店租价赠之间作比较特高档酒店式公伐寓远与易5洞星级酒店价格组对比表献酒店式公寓凉5添星级酒店灌房战附价糖（么$绘/禁日）疾平均面积引（烦M火2芬）紫单价洪（唱$/M南2壮.动日）记房蚊异价幻（骂$坊/党日）街平均面积窗（计M迎2秋）纷单价秀（换$/M被2林.银日）冰上海尘75扛65图1.15棚120贵45灵2.67坊北京锁100裕75仇1.33渣110患45诸2.44蛙从表中看出，冈相比高档酒店顿，酒店式公寓旗不仅总价有优董势，单位面积塑的租价更具竞药争力。这样，唇顾客可以付较祝少的钱却能住遮得更加宽敞、烂舒适。而且不懂少酒店式公寓未的设备更加家麻居化，精心考动虑长期住户的拐需求，相比酒屡店，设施更加待完备，故其有孕一定的价格竞称争优势。穴由以上分析可脂以看出，酒店晶式公寓吸收了侦传统酒店与传划统公寓的长处妈，既有一定功的照“脆居谎家织”较生活氛围，又建有高档酒店的鄙良好环境和专册业服务，而且象租金更加合理占。因此，备受点中短期租务需息求的白领、商杨务人士和异地饱旅游人士的青烟睐。奇然而，酒店式垫公寓也有自己浮的竞争劣势。攻酒店式公寓在寇居住功能上尽库管比酒店有优裂势，可是与高着档公寓和别墅语相比，居家氛伞围淡（其私密连性不能得到充坊分保证），且晶价格和物业管热理费也比高档善公寓高，并不晋适合长期居住僵。随着住宅小赏区的居住环境俘和居住质量不歉断提高，将酒诵店式公寓用于设长期居家者会高越来越少。饰从助200货3锣年锦1抗季度高端租赁稿市场表现来看咏，高档公寓的各平均租金和平绸均入住率的增紧幅都高于酒店浴式公寓。在这谎一方面，酒店耀式公寓对比高禁档公寓明显居袋于竞争劣势。厕二、酒店式公凑寓市场状况浴调[变一估]湖脾酒店式公寓分孝类拖根据物业档次江划分：箩由于投资商不定同，他们的财滤力和开发理念稳不同，选择的屡区域和进入该狮行业的渠道不写同，决定了不摘同档次、不同警类型的酒店公炕寓，因此也满再足了不同市场斑的需求。庄（慌1仪）屯高档型：上海利芝大厦（衡山剖路鼻4评1刻号）、嘉里中时心、上海商城汇等，代表了上彩海顶级酒店公默寓。它们号牢称宾5不星级酒店公寓舱，房价也哭向他5哈星级酒店看齐宜，住客绝大部安分是沪上跨国端公司的中高层宫外籍管理者，赌以长期租赁为业主。偶（令2朵）吼中高档型：汇买金广场、盛捷势高级公寓是这完类酒店公寓较乡具代表性的物此业，他们是市衫场的主体力量现，满足了酒店拢公寓市场大多就数客人的需求经。此类物业长疗租短住皆宜，留经营灵活，承逢上启下。亡（犯3巷）煮普通型：天赐释公寓、新黄浦判酒店公寓是其缸代表。此类物峰业与前两类相类比，设施设备恩、家居装饰较沾为简单、普通命，他们满足了滴一部分预算较雀低客人需求，添也是市场不可汁或缺的组成部邪分。异另外还有更低酸一层的经济型筛酒店式公寓，悬此类物业往往渴从一般的房转暗变而来，会所态和其他设施很唯少，其租金接跑近高级公寓，杀他们满足了一筒部分国内企业瑞中高级白领的棕需求。敢从投资商盈利仍模式划分：京（刺1陡）全出租酒店序公寓：前面提顶到的高档型公鸦寓基本都属于安这一类，部分芽普通型如新黄窗浦酒店公寓也员属此类型。这押类公寓的投资存方是将物业以痛酒店的方式进甜行长期经营，迟通过租金取得湖利润。此类酒愚店式公寓一般呜由一个业主进梦行经营，管理畏较为单一，容令易创品牌；但辫同时又具有资酱金回收期长投津资风险高的特说点。餐（柄2饼）可租售的酒断店式公寓：目疮前上海大多数躁的酒店式公寓修都属于此类。板发展商先卖掉谱一部分单元，晓收回一部分投们资，再留一部恒分出租，这样才可以降低投资厘风险。但由于罪有较多小业主灿，经营管理有族一定难度，有廊些小业主可委骆托该管理公司苦经营管理，也掏可自己出租，顾或自用，因此桑租金不尽相同汉，可能会造成阔一定的经营麻剂烦。郊（属3址）产权式酒店或公寓：产权式盘酒店公寓的特依点是开发商将海物业的每个单志元分割为独立征产权出售，而委投资者购买时中支付物业总郊值乎4则0薄％的投资款，吃余款由开发商疗或银行提供按逝揭贷款。同时辱投资者在按揭烦期内将使用权戚委托给开发商轿指定的著名管眉理公司统一经穗营、统一管理希、统一支付按经揭款，至按揭挽期满，各业主万便可收回使用菊权。悔对于产权式酒旺店公寓，投资霸者一般不在酒给店居住，而是惩将物业委托给阳酒店管理公司跃统一出租经营搂，或者自我出魄租，获取年度铜红利。因此，如年度利润分红贤通常足以抵消点分期付款的费较用，并有可观叫的赢余。业主虽一般只需投入厕金额不多的首孟期，就可以不粥再投入，大前约守1宰0艺至鬼1腥5妖年后取得完全雾产拨权译,竖之后投资者可层以将单间产权瞧公寓按市场价垃格卖给管理公翻司，或自行上健市出售，经营抗有方的酒店式夏公寓通常可以四获得可观的增置值回报。副产权式酒店公跨寓是上海酒店琴式公寓市场上酿的新兴产品，狮以中福地产的仍金银汇族和魄200最3后年新上市的世兼福汇为主要代竹表。渐故[除二拔]木验供需状况（套）（套）念相对于每寿年径200能0狸多万平方米的狼普通住宅供应孝量，酒店式公愈寓的市场总量焦则要小得多钓（拳200昏2渗年上海酒店式听公寓的供应尸约拉1唇3眉万平方米）。央从上海酒店式仍公寓历年的发淋展情况来看房，脑9堵0锡年代中期是较日为集中的供应大期屑，追199其8骨年达到顶峰屑，倦9叛0窃年代末开始转速淡，目前年供厨应量基本徘徊颠在养1厅0匠万平方米左右尼。良1997-2捐00歪0命年间，酒店式嘴公寓的需求状熊况比较平稳，他市场供大于求乖，表现相对低披迷；到脾了愚200挂1覆、陪200五2例年需求量明显经加大，空置率织也不断下降，慨酒店式公寓表居现出供不应求扰的局面。供应版（荡1秘）供应量出现贸波寺动厅杠近两年逐渐提葡高携近年上海酒店桶式公寓市场供是应波动较大。愉上个世补纪放9捉0极年代末，受东逗南亚金融危机迟影响，一些住捐宅采用租赁的婶方式来加快资蝇金回笼，致纺使等199军8经年上市量骤增们，当年新增供桨应量酸为启257悄5勒套，共共姿1看5窃个楼盘。包括搅上海盛捷、香醉港广场世纪阁弹、嘉里公寓、热衡山燥路震4伟1式号以及浦东的吨汤臣中心等几倦个大型楼盘，洪其中仅上海盛互捷就提弦供尾33约4炕个单元。怖200侦0风年，随着市场泻的好转，一批甘管理优秀、设黑备精良的高品鹰质项目开始走润俏租赁市场，堆形成了市场供尽应的次高峰，早当年推向市场她的共偷有合1系1宜个楼盘，共访计李134锋9经套单元。相艰比句199嫩8辈年的第一次高斧峰摧，液200授0招年推出的楼盘乎规模相对比较夫小，每个楼盘挨一般针在疗11井0做个单元左右，株如时代豪庭、勉鸿艺豪庭、亦却园等。底近年开发商考拌虑到酒店式公害寓的市场总量伞和空置率等情炼况，对酒店式茎公寓的开发持厉谨慎态度，致跪使庭200授1捞年的供应量不粒到餐50裤0翠个单位菜。屑200波2童年黄浦区的威驻斯汀公寓、卢文湾的希尔福公绘寓，长宁区嘉鼓里华庭二期、赴瑞峰公寓酒店会和柏华丽豪华现公寓的上市，蹦使全年的供应乏达住到化120兽0尚个单位缺。安200拥3谢年一季度，徐值汇区新推酒店吨式公寓徐家汇袖馆，溪共鹿36绒3境套。馅可见受一系列秩利好消息的影嫩响，上海酒店裕式公寓供应近洋两年又起小高久潮。绕（腐2辞）供应结构发丛生变化出现产业权转让和出售弹现象惑200雾0扮年以来，越来骂越多的酒店式滚公寓出现了产管权转让和出售逝现象，酒店式告公寓市场长期右以来以租赁为张主体的营销模逃式，正逐渐发些生变化。养酒店式公寓产尺权转让勤酒店式公寓产置权转让，主要堪由于市场存在汗旺盛的需求。稼酒店式公寓拥巴有良好的设施竖和经营状况，蹈现金流量稳定满，再加上随着币目前上海酒店自式公寓需求量逆能的稳步释放椒，强劲的租金嚼走势使一些实硬力雄厚的公司悔表现出购买酒镜店式公寓的浓朋厚兴趣。沫根据最新的市砍场信息，荷兰汤某上市房地产比投资基金帆以舅8430忍万美元的代价诞收购了位于卢植湾区济南路的厕盛捷酒店式公仗寓，除此之外愁，先前已有城计市酒店公寓和谁长乐路上的宁掌馨苑达成转让榜交易。此类转孟让的酒店式公痕寓拥有良好的致投资前景，收卵购者为极有实伶力公司。此类煮酒店式公寓成和为海外投资者舟进入上海市场扩的主要选择对席象。棕酒店式公寓产四权出售易产权出售型酒辣店式公寓的出回现，主要是开及发商看好目前丧的房产销售形符势，同时也为笛了规避日趋加摩剧的高端租赁哀市场竞争。故9妇0患年代后期，市提场处于低谷，旦全市房地产投缸资额连续三年负回落。如果在知当时上市，或嫌许连成本都难辩以收回，于是他许多高档房选贴择以租代售的颠方式收回投资捉，这也欧是炉9倚0劈年代后期酒店样式公寓供应量馒增长较快的原克因之一。目前听上海楼市逐渐吵回暖，高档房半市场价格一路欠飚升，可以说卷销售时机相当蚀之好，于是部郊分酒店式公寓纤采取出售产权也的方式套现。纹销售市场形势轮看好，高端租诱赁市场却面临防越来越激烈的乒市场竞争。受名全球经济下滑址的影响，外资寨公司纷纷缩减鲜住房补贴开支包。与酒店式公峡寓相比，位于掌高端租赁市场开末端的高档公挨寓，竞争力明招显增强。部分毫酒店也采用折樱扣的方式与酒障店式公寓争夺涨短期客源。纲出售产权套现耕的酒店式公寓在，多是平均月晃租金视在腿10-1洲5奥美份元博/跑平方米粒和坝15-2旺0讯美旱元债/探平方米的中档尊、中高档物业净。这部分物业询在市场上竞争洞力不强，既没完有高档酒店式子公寓的国际性农固定客源，又萍没有低档物业长的价格竞争优仿势。同时有些肢产品本身也存钢在一定问题，落如长宁区的丽势晶大厦、徐汇就的金苑、亦苑完，房型都辰在准3扎房以上，面积哲也都在喇20仓0变平方米冶以上。目前古拥北、徐汇地区扎的块高档房价格达愧到民1往万元以上，这遍部分物业于是扇借此时机上市仁销售，以求规趋避风险，尽快委套现。抹项目名称兄房型扇面积范围邮(距平方洒米此)庭租金渠（美朋元框/悬平方疯米清/跑月）歉售价弊（美扁元地/鸽平方米）亩芝大厦道1-沸4盏房集87-550饿30-46露3500-5尿000能爱俪轩宾1-葛3坊房班53-160饰13-15劫1300-1养600公丽晶大厦夸3访房雾200亿16-20奔1500-1悦800往金苑蚁3誓房粮目4絮房母239-28鉴8遭19-25没1500暂亦苑抱3渡房娘惕4肿房油253-29漠1邮15-23壶1500-1谣600墨酒店式公寓出记售产权，还有孝市场需求方面爆的原因。目前榆房产投资市场雅具有高额稳定庸回报的特点，麦出现不少投资拳客。在经历了诞传统住宅投资枕，小户型投资球等几轮投资热疗潮后，许多以娃基金为主的投赢资客看准了酒凶店式公寓的稳罚定回报，积极引介入。脱目前产权在售筹的酒店式公寓套有：爱俪轩、卵亦园、芝大厦吗、金苑和丽晶颂大厦，售价在匪每平方拦米凡120送0叹美元灭－愁500前0棍美元之间。蔽上海市出售产岸权酒店式公寓志汇总表聋上海酒店式公棵寓汇总表膛No蓝房产名称划地址字规模（套）楼房产种类度出租率躲浦东洪1臂浦东雅诗阁互浦东大道壳3俱号摧,预浦东南路擦334旋高层服90着%施2链明城花苑上崂山东路散600侄号蒙,汇世纪大道斯300辰高层输(批28F除)歪85%绸3傅汤臣商务中心野张杨路察188糠号怜,超杨家渡口月742积商住办高层貌(哥25,避28F箭)罪80%超4逆盈标花园习金桥红枫路延450哥弄肆,竞碧云路领110罚小高层宁(显8F毛)凯并5付四季华庭走花木路宿983窄号通,摩罗山路吸88俱小高层（标10F黑）瓣景6瓦东樱花苑腊临沂北路绘200画号亮466还高层煌(骑28F腐)足嘉7帖环球广场挺桃林路旧18忘号午纳高层（评32F董）律恐静安施1稻华山公寓净华山路争688管号驱,壤镇宁路馆148摊高层元(左38F膝)雅93%芒2捧静安广场踪华山路攻339向号趣高层鸦(鸽33F危)裙98%订3纽嘉里中心搁南京西路通1515爬号出133牲高层驳(伤28F五)抗90%狠4舍上海商城础南京西路饼1736珠号隆472帜高层综合楼行88%迎5多协和酒店公寓秒南京西路逃2068催号飘高层琴6鄙总统公寓达华山路杰868骆号辜高层永7恐东方雅筑爆镇宁路蜜9矛号说高层皇8途爱俪轩截镇宁路演98候号犁高层购80%赶徐汇笑1灵芝大厦图衡山路雀41晃号宝高层呢80%迟2展东亚公寓调衡山路兆65川高层鸽(催22F锈)来90%耐3脾汇金广场旨肇嘉浜路圈235尼高层精100%皂4舱徐汇盛捷公寓疫陕西南路斤167每高层旋80%诱No板房产名称身地址旨规模此房产种类蜘出租率析5耍港汇花园餐华山路蒙2118狂弄衔高层诞100%剩6嫌名仕苑守广元西路搁88革号宴高层葬7倚鸿艺豪苑失淮海中路冒1500舍弄宣146浮高层栏90%域8日金苑徐安福路伍1拆9问8篮号谋高层林9炉亦苑冠安福路服1膝6袖8爆号潜高层圆卢湾魂1傲广东发展银行历大厦改-Patin穷aCour茶t寺徐家汇路咽555受号若,搏鲁班路饿高层壮(榆27F舟)钢90%砌2绣丽晶苑社-Somer练estGr浸and捉济南路计8晶号耗,浙淮海路介72胁高层救(差34F葬)石95%性3岸大上海时代广丘场辰-雹时代豪庭填淮海中路圾111抛号涉,休普安路慢118是高层哥(待26F验)芳95%帖4皇香港广场世纪刘阁屑淮海中路加282痒号貌264呀高层顺(躲38F好)相5揪城市酒店公寓分延安路白,探陕西路锋5东号谋高层攀6漏希尔福公寓下西藏南路妨21场8语号技278危高层然长宁圈1鼠温莎公寓饥虹桥路点,牢虹梅路集112怪小高层奋2异君悦花园兽虹梅路稼3887涨弄号酬小高层妈(午8F嫩)摘3迅金桥花园样东诸安浜帐路父10仓3革室相196渴高层奥9忧8虹％六4尽泰古酒店公寓俗古北新区荣华滩东道鹿特丹花猪园兰小高层缸5士长宁贵都昌长宁路葛889纪号窄18F题高层厘95%怎6帮东方雅苑粱镇宁文路么9叹号佣18F码高层变85%鹅7绵金都苑游定西路尾1310柿弄辜16扫号席高层徒90%首8柴京华酒店公寓魄东诸安浜路干103究号丑高层时95%割9退上海丽晶大厦夸仙霞路害88奸号慨高层便80%胀10桐新华嘉利公寓孟新华番路委69回9绸号服高层昨95%辉No喉房产名称需地址毕规模佩房产种类抵出租率匹11雀瑞峰公寓酒店限延安西路痕106贞6委号伞400击套拜高层胖12揪柏华丽豪华公区寓哭长宁路当83贤3址号薪261估套阳32F望返高层救13耍虹桥首席酒店岁公寓轨虹梅路阴2899筋号扣高层信14如鸿发苑碌新华路酿2千号哀高层疮15修法华苑删法华镇路怖123者弄世1-4穴号攀B沉幢竞高层雨16匀爱都公寓客虹桥路宅2222苹弄冈55坛号蕉高层暗17病嘉里华庭二期障华山路除103茎8场号济118披套沟高层撕黄浦恳1皇新黄浦酒店公忧寓司永寿路塞245戚高层渡80%益2玩天赐公寓阳广东路碑429皂号宜小高层棕85%屈3执上海威斯汀公胞寓汇河南中路繁88琴号纸143雅套烫高层孔4爪金银汇狐九江路浙江中劳路灯高层撑5乳世福汇淋九江迫路植61起9祥号戴707贞高层（2）入住率题近年来上海酒邀店式公寓的市旗场需求量稳步镰增长床。雹1998-2印00番0数年受环境影响沸，增长缓慢，春年均增号长泉7匪%巾。近三年来上抵海经济运行情六况良好，特别吓是中国安在匀200铜2苍年成功加入世膨贸组织，带来音更多的外籍人净士，整体市场戴表现较好，需降求量明显加快见。到200部1纳和陶200宣2踩年的需求量增使长比例分别日为破3用0喊％尸和组5僵0玉％。胸从传9吗8横年三季度被到樱200颂3爪年一季度的酒符店式公寓入住捎率走势图来看办，尽管中间有勒波折，整体还旨是呈现上升态盏势，执从揪199抹8雁年底半的产65移%膝上升到目前包的岛8于4索％。特别河是悬200怠0谱年以来，在一总系列利好消息梁和政策的影响源下，酒店式公辰寓的入住率呈柳直线上升态势药。位于上海淮链海路、小陆家不嘴妥CB化D酒、徐家汇附近然的酒店式公寓径，出租率呜自游200得0你年以来出现大将幅反弹，一些往酒店式公寓都景已经接近满租菌。目前的高档济酒店式公寓已槽经走出了低谷熟，表现出强劲趴的市场需求，四市场前景看好秤。畅目前酒店式公高寓新增供应的甲市场吸纳速度弄较快。黄浦区春和长宁区谊在逮200浴2柴年二、三季度脱有新供应，入美住率有较大下风降，但在四季哀度入住率就有勤了明显上涨，名主要由于其新望盘受到市场快猴速边吸纳。其中长来宁江区夕200传2辣年上市的东方尾雅筑和嘉里华建庭由于具有价俭格和品牌优势额，入住率达保到柏7革0洁％捞和棋9溪0边％。长宁区的趴瑞峰公寓酒店杯，在上慧市场3乌个月内就拥有裳了柄6旧7饶％的入住率。却而黄浦区的威蝶斯汀酒店据在违200末2触年范9中月上市后，到崖了品4漏季度，入住率削就快速攀升尼到定4回0络％偏。难200记2陪年新增供应的步快速吸纳，一惧方面由于产品巾本身优势，另买一方面也反映正了旺盛的市场还需求。黑入住率直接受斤物业所在区域馆商务活动活跃念程度的影响。每当虹桥开发区张还是上海唯一紧的经济开发区刑时，龙柏高级夕公寓成为客户筑的首选，但是康随着浦东开发挑的推进和淮海嗽路、南京路等荷黄金商务圈的算形成，商务活浑动的中心逐渐兴东移，入住率旱高点也随之东顽移，这一点在经浦东雅诗阁和辞黄浦区威斯汀很公寓的良好出尖租形势中得到袭了充分的反映气。盼从不同档次酒扣店式公寓来看辛，入住率表现啦不同。具有高拥品质、服务完扫善的酒店式公熊寓始终保持着鲁较高的入住率胶和租金，匹如虚“鸟东亚公额寓流”鸟、茄“咬雅诗阁公生寓弦”鹊、王“违华山公能寓吃”眠、饺“拨嘉里中债心铃”阿的出租率都嫩在牺9句0钢％以上。这是餐因为高档酒店喝式公寓的客源灵主要为欧美高投层管理人员，址他们享有很高示的住房补贴，即具有很强的价淹格承受能力，铸一般受外界影鼓响不大。离受全球经济影宇响，许多跨国撇公司对外籍人夫士的住房预算师采取了限制，斯从而使部分原望来居住于较高姨档物业的外企碗高级白领转到廉中档物业，使论得目前中等价红位的酒店式公娱寓开始受到青棚睐，入住率出陪现较大幅度的境增长。静安广璃场、汇金广场嚷的入住率疯在担200辆2摩年都有了较大族的提升，分别共达资到赵9衔0顿％亦和涨10指0赤％。不过从长户远来看，这部剖分酒店式公寓梦受经济波动影启响比较大，同庆时也面临高档卷公寓的激烈竞符争，前景不明邮。寄（晒3柳）价格走势租金整体走势父单位租金稳中流有升烂由屈于今199桃8百年前后市场供孩应量集中增加舞，同时受全球壤经济滑坡的影您响，酒店式公各寓租金出现了推下滑，疼由办199概8码年趋的售2助5幸美垦元折/倒平方尾米增·鹊月下降舰至雄200除0艺年不搏到潜2墙0倦美返元种/偿平方够米先·详月。经历现了慰200异0峡年的低谷时期信后开始反弹，立此后一直保持贝稳中有升的局摸面。要200渣2铃年酒店式式公坚寓的租赁形势什较好，平均租器金全年保持相宿对稳定的状态致，维持燃在都2丘0跟美粱元删/怎平方否米颂·友月左右，上下有波动幅度维持暑在芽5缴%寿以内胳，侨200箭3绍年一季度，稳庆中有升的需求臂使得酒店式公建寓租赁继续保辨持平稳状态，碰月租金微升好至丢20.刘6芬美秃元半/脸平方米，入住深率保持怎在馅83.7栽%畜左右。辟200族2女年中国正式入畏世，给上海带票来了大量的外秩籍人士。同时副受很全球经济不景核气的影响，外型资企业的外籍溪人士陆续由别氏墅市场进入价叼格相对较低的回酒店式公寓市踩场。双重因素骆造成律近两年酒店式也公寓平均租金鼓和入住率得以器维持，并略有炮上升。势租金总价集聚帐度高菌酒店式公寓的洁单套租金根据杀不同的房型和刊面积，大致租在东1500-1涛000言0娇美甩金唇/堪月之间。其中矿月租金呢在忆250仪0夜－灰350宇0阔美堡金老/染套的比例最高桑，约巩占丸3冷8循％。月租金票在阀1500-4侧50井0页美嗽金要/陕套的比例京为城8法5董％。暮酒店式公寓月自租金一览表饶房吃杜型疗最高价（美路元掠/她月）刺最低价（美坊元绣/由月）艳平均价（美椒元爪/撇月）垦一房一厅关4400舌700咐1530恋二房二厅赴7000正1000娱2900鸡三房二厅递9800辆1500裹3850紧四房以上社16000宗3000升5800玉租金的主要影置响因素培酒店式公寓租茎金主要受地段蛾、楼盘年代和锈物业品质的影幻响。窝酒店式公寓地搁段为王的特点廉决定了地段与员物业租金有直怖接关联。位悟于太CB亦D灿的酒店式公寓范租金明显高于右住宅区的酒店纵式公蔽寓。例如南京浩西路平均月租织金大为脉24-4办0闹美纤元爷/肃平方米潮·库月，而长宁古细北新区的平均和月租金仅耽为鸟14-1委9际美元。这主要父是由邻于翅CB便D珍拥有便捷的交椒通和完善的商观业服务设施，刺对目标客户更肾具吸引力。弟酒店式公寓租权金的另一个特略点是，租金高肢低与楼盘的建用造年代有密切棚联系。早期建按造的酒店式公袄寓，多是高档样房转化而来，原在智能化配置延、装修和物业碍管理方面与新飞建酒店式公寓矿差距较大，价钟格自然也拉开丢了档次。独如位于长宁区尚法华镇宇路吧12芬3泽弄的法华苑，菊建销于滥9放0佛年代中期，无逗论在外立面还袜是内部装潢方姿面，都显得比潜较陈旧。提供絮的物业服务也妙相对简单。它同的面进积埋102认-13录3梳平方米房两房，月租金扛为例1500-1源70省0滤美元。辰而沉200楼2刮年正5窝月上市的位于强长宁区华山路阅的嘉里华庭，化按照酒店式公尺寓的要求进行袋了设计、配置己和包装，整体恶定位明确，物异业品质有很大肢提升。同时聘问请了高级物业蝴管理公司进行嗽统一管理，更丙注重人性化的讽服务。它的飞13梨7孙平方米库两房，租金达档到棉240肯0阶美元，比法华渣苑上了一个档穷次。饺物业品质也是抹影响楼盘的重慎要因素。这里困讲的楼盘品质序不仅仅是建筑地方面硬条件，累更多的是指一侮些软条件，如惨室内装璜、物台业管理服务等顷等。应该说楼旷盘的品质在项脱目定位对就已普经明确。例如来同敞是典ASCOT丧T誓旗下的上海浦卖东雅诗阁和徐芳汇盛捷服务公输寓价格差别就吐比较大。浦东钟雅诗阁的一套葱10丛5述平方米腥二房，月租金晒在棋350卷0拖美元左右，而蜂地处徐汇区陕践西南路的一套族11截1狭平方米拾二房租金美在斯250菌0越美元左右。这惰主要是由于其退定位不同，其旨中，雅诗阁品盘牌致力于提供动优雅华贵的一趴流豪华寓所，缠盛捷品牌致力定于创造温馨惬扯意的高尚公寓袋。趴出售项目价格忽差别较大州酒店式公寓对华外发售的案例甩较少，不过近你年来陆续有酒呼店式公寓对外箱出售产权。不棵同档次项目售银价差别较大，宴主要与其投资局回报率不同有雀关。豪华型物菊业芝大抖厦默200箩3无年四月份开始得出售，售碗价惰3500-5味00善0桃美洪金筛/扯平方米，是上妄海目前售价最务高的物业之一车；中档物业爱弟俪轩的售蹄价皱11000-节1300缠0屑元袋/另平方米。另外州浦东的凤凰大楼厦轮在恢200潮3炎年探5慧月五以死870女0傍元终/表平方米的价格字投放市场。拍上海市出售产钳权酒店式公寓拳汇总表币项目名称城项目地址制出售时间宁售价（美誉元映/M笋2触）奏芝大厦勿衡山乞路知4邀1质号夫200半3晕年粱4饮月壳3500-5监000乳爱俪轩驰镇宁冒路似9辅8叔号撑200鞠1眉年下半年确1300-1排600你丽晶大厦闭长宁区鞋200腿2验年竖4灵月弃1500-1龙800勿金苑袍徐汇安福路雪1牵9秀8舞号估1500凭亦园储徐汇安福路条1竿6取8蛙号集1600宽金银汇脖黄浦被九江路浙江中仙路虎200含1师年年底拜1100-1扣600梳世福汇唯黄浦声

锁九江惨路蛮61宁9宇号柿200旨3表年鞋1舌月智243牵0束－乎3000悠[炒三牙]赤谣区域分析分布区域死地段为王，地绒段是酒店式公躲寓制胜的首要缸因素。作为城提市中肢的每“差高端居住物镰业叙”元，吸引的哀是惭“羊高层次的消费刻者刮”悠，位醉于释“邪高尚地男段捆”纽成为衡量物业英标准的决定性刮指标攻。巷“淋高尚地任段仰”贞的含义不仅仅响包括靠虚近秧CB换D闪，同时还意味性着交通便捷、拒历史底蕴、环锻境优雅、周边溉设施齐全等。恭目前上海市场竹上高档酒店公柱寓的供应总量福不多，特征较狠为明显的典型震物业总量兔为尽5挺2士个，且他们具瘦有非常明显寺的地域性特征嗓，主要集中在伸本市西区并以伞长宁区为最。炭中央商务区该（灭CB努D淘）是商务活动塘最密集最集中谦的区域，也是颤租用酒店式公喇寓的客户活动供最多的区域。理据不完全统计乖，上海市场上活目前晕的贸5艳2固个酒店式公寓赢，主要分布在踪长宁垂（惠3港3缩％）、徐汇错（占17春%谎）、浦东拾（错13某%末）、静安贱（症15伞%脊）、卢湾柱（灯12赖%饰）、黄浦晨（反10复%醒）等六个行政义区。工按区域板块的天概念，上海市转酒店式公寓的养分布可以分为链九大板块。九搜大板块集中分萝布在上海东西源方向的轴线上晌，从虹桥开发毁区到浦东的小海陆家嘴金融贸菠易区，东西方锈向跨邻度症2贝0播多公里，而南健北方向的覆盖剑范围不超过炉6婆公里验。其中衡山路唯板块、镇宁路至板块、华山路术板块和南京西袭路板块是酒店帅式公寓分布最元集中的区域，岁其次为靠近人功民广场的新天厉地板块和外滩翠板块。虹桥板协块虽然分布的蝴物业数量不少贩，但是相对比绸较分散。2、分布特点糕酒店式公寓的完分布区域环境狮不同，目标客茧户有差别，产指品定位也不同选，因此与此相房对的租金和价鹊格也有一定差蠢异。美元/平方米/月区域租金分析美元/平方米/月嫁从区域来看煤，中心城区的滥静安、卢湾和风浦东小陆家嘴些的租金价格比燕较高。静安南非京西路沿线的暂租金为全市峰贯值晃，籍24-4备0痛美金的单位租辨金，超出了其芒他区域的行情格价；卢湾区凭侵借淮海中路的臣金三角地带，付租金价格达诱到渗20-3能0掘美金；浦东小晴陆家嘴地区是诱发展速度最快意的地区，随着鸡国际航班东移茄，已有一些租吼户从酒店式公皆寓的传统地区汤浦西开始向浦怀东转移。浦东持的平均租金呈岂稳步上涨趋势乐，而浦西的则场呈下降趋势，某使该两地区的冒租金差距逐步故减小。从长远喘看，随着浦东事陆家嘴国际金讯融贸易区设施后的不断完善，弟浦东酒店式公润寓的竞争力将局不断提高。窃徐汇区和长宁构区由于区域覆擦盖范围比较大砖，地段差异切较高，物业档哥次差距大，因牢此平均价格偏凶低。徐汇区衡抱山纠路灌4概1融号芝大厦的租势金达铲到暑3岸5怎美金以上，而党位于镇宁路的想爱俪轩租金只谎有另1缴3冰美金。长宁区如酒店式公寓起膨步较早，发展陈成熟，但随着亚国际航班东移诞，明显缺乏后缓继发展动力。雄黄浦区以往的漠酒店式公寓品内质不高（如天帅赐公寓、新黄犬浦酒店公寓等估），租金水平贺不高。由于新姓的酒店式公寓慧相继在黄浦区工出现，该区逐灰渐受人瞩目疾。兽200壤2槽年肤3姜季度上市的威就斯汀公寓，月篇租金朽在滤3揭0辈美金左右，拉韵动了整个区域顺的价格提升。合从九大板块来舍看阴，南京西路板叔块有上海商城随和嘉里公寓两烘个高品质物业晋的抬升，平均司租金最高；新场天地板块由于屠区域环境的不凭断增值，凭借糖淮海中路甲级酱写字楼云集的墓优势，加上太话平桥地区绿化将环境的日益完目善，平均租金姓稳居高位，不少愧为黄金地段丘的高端价位；校新华路板块由乔于物业建成的注时间比较早（档基本考在氏199蚁8按年以前），周顺边环境较差以惊及服务设施规袍模比较小等原厚因，平均租金衔也相对较低；锐镇宁路板块的潮物业品质和周每边环境都相对窃比较完善，但粉是同类物业过访于密集，品质望相近的高档公撕寓供应量也比敏较大，充足的溉市场供应使该例板块租金难以姜走高。美元/平方米/月（％）护区域租售率分尽析美元/平方米/月（％）太目前上海市酒蚕店式公寓各区搭域出租率基本睁在搞60-9压0域％之间德。翠200谁3骗年一季度，上柔海酒店式公寓狸的平均入住率洪为胜83.腥7摩％。局静安区和徐汇雁区各自以独特霜的品质，在租捉金适中的情况恢下，保甘持碗8鱼5繁％以上的高出区租率。长宁区念的物业受虹桥援开发区影响，究在市场上出现焰的时间比较早碗，朋200舱0撇年以后，该区丘域在市场上的添影响逐渐低落榴，目前的租金记和入住率相对慨都比较低。械就九大板块来歉说，南京西路柔板块凭借活跃慈的商务活动，柔平均租金和出脖租率在市场上替都处于比较高当的水平；衡山稠路板块依托周糕边众多的领馆遣区优势，和衡品山路浓郁的文冷化沉淀，无论孔是顶级的衡山穿路肌4棚1覆号，还是中档慧品质的爱俪轩彩，都拥有比较辨稳定的高出租挣率，赏约终8纺6仍％。膜华山路和镇宁骨路板块，近两批年的市场供应繁比较集中，以局较低的租金水傻平师（泡1交8母美涨元练/愚平方毯米丹/仍月左右），使蹲出租率保持芬在高84.糠4清％。农酒店式公寓区胀域分布特点汇司总表增区域冰主要分布地灯区域特点离基本价格范围图（美拾元饼/M/M池2借）彼代表楼盘：夕静安锈镇宁路、华山向路地区疑高尚居住区，锁人文氛围浓郁膊13-26络华山公寓、静奏安广场冻南京西路板块富商业繁华，交毙通便利胆24-40捡嘉里中心、上振海商城俯徐汇卧徐家汇附近侵商业繁华，交拦通便利畜25-30好汇金广场细衡山路安福路躁等地段伶高尚居住区茎17-25争徐汇盛捷、东拍亚公寓熔卢湾盟新天地板块娘商业繁华，交胖通便利宾20-30限丽晶苑、时代出广场、香港广威场找长宁转新华路、华山扁路地区胀高尚居住区，尖人文氛围浓郁园10-20测丽景、新华嘉云利公寓镇古北新区附近鉴经贸中心慰14-19铅温莎公寓、君挠悦花园造浦东隙小陆家嘴金融耀区衔CB翠D守，交通便利垮18-25获名城花苑、东采瀛花苑群黄浦哑人民广场四周翻CB谜D罚，交通便利骆16-20恩新黄浦酒店、文威斯汀逝[专四窗]勒垒未来市场走势搭相比其他物业革，酒店式公寓奇提供更多的客璃户服务，更高私水平的物业管寒理，加上其合躬理的租金价格盗，所以越来越眯受到上海外籍榆公司及外籍人抗士的喜爱。尽欠管现在尚处于油全球经济好转吹的初始阶段，适但随着经济不朴断复苏，上海辈酒店式公寓在替未来几年中将纳保持强劲需求商。目前沪上酒医店式公寓为数宿不多，求大于鹊供的市场状况跨注定了酒店式定公寓未来可观贴的发展前景。哭市场供需增长狼预测融由于酒店式公松寓的开发成本晨较高，风险较验大，今后几年蹲酒店式公寓的叼年供应量趋于阵平稳，每年大浓约耽在泄100朵0姑套。预作计植3-之5朋年后市场需求杨和供给逐渐达不到相对平衡，羽但随着世博会妙的召开，又会谊应来一个供应挺高峰。改从酒店式公寓堆的需求来看，窄未来几年内将烂保持稳定增长伏，上海酒店式铜公寓空置率也挺将随之逐步下铲降。但值得注免意的是，作为蚕高消费物业的城酒店式公寓，填其特定的消费吧形式、高昂的胜物业租金决定休了它的客源数侮量受到一定的途限制。在这里句进行一下预测拖：以上海租用赠宾馆作公寓之尝用的最高峰时役期膊199生4标年为例，个人伸租用作公寓之铲用售仅佣61折8艳间，占宾馆总状客房数唤的项3.贝8丰％；子到耍201僚0贱年，即使租用令公寓客户达碰到而1贿万套，每套平穗均按沿6洁0盆平方米芦计算，总需求盗量也只券有穴6霜0检万平方米。瞒因此，虽然上龟海酒店式公寓喷市场潜力较大勉，市场供应不映足，但在市场米总量上看不宜宪一哄而上，否蛇则，盲目开发他可能造成过量测供应。绣市场潜在增长滔点魔根据前面的分慌析，我们对酒惨店式公寓的发忙展基调定位总于榆“迹稳步发寒展尊”向，但在某些细扛分市场，还是夜有一些亮点的雾。歼从地域看，目冠前长宁、徐汇睡的酒店式公寓雨保有量占全市奋的握3御3当％菌和其2误2拥％，其他的份抹额也都集中在炕卢湾、静安、愈浦东、黄浦等室中心区域。从滤酒店式公寓的糕分布走向看，甜其发展与整体烧城市发展战略扎息息相关，而赴根据上海市的怒城秧市键CB漏D膛规划以及近几吨年各区的酒店降式公寓市场增箩长率、占有率主变化，可以预于测未来市场的亩增长点很可能既集中在浦东陆趟家嘴区域。材市场机会分析算图端类别往长宁府徐汇尘卢湾帖静安轧浦东鹰黄浦圣1问中低档市场刻A面2壮中档市场哄B兔D锣3贩中高档市场匪C遣4幸高档市场宰E一A二C三E四DB市场占有率市场增长率波士顿矩阵高高高高社分析：摸根据市场机会进分析图和波士傲顿矩阵图来看址，位于第一象秋限的为市场占废有率高，市场饭增长率低的类险型。位于此象还限的是长宁区相和徐汇区各档福次的酒店式公细寓，这说明眼哑下长宁区及徐太汇区酒店式公伞寓市场已接近最饱和；鸟第二象限为市欢场占有率