“富春景观渡假公寓”可行性报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.“富春景观渡假公寓”开发思路建议“富春景观渡假公寓”项目设想一、地点：桐庐市区山间二、景观及生活设施地处二峰之间的山腰高峰，正南方为富春江，背靠分水，二边为山地森林，100米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山200米为生活小区，整个小区封闭性强，生活方便而又清静悠闲，是一处休闲渡假的宝地。三、楼盘设想1、总体设想a．大楼设想：18层或更高；一层车库，室内游泳池，前排为营业房；二层总台、商场、商务中心等辅助设施；三层餐饮娱乐等；三层平台：内设备管理房；外四、五楼的阳光房及茶座。四以上层：单身公寓；要求：20至30平方米为主的度假公寓；部分可大一点，但要预留管道，可分隔；室内要求：a、卫生间；嫁b绩、室内可分隔张成会客与休息沉二个区间；滤c蒜、无管煤，不蚊能生火，但要炮有厨房操作区林，不必临窗；d、落地窗；量e帆、统一空调室可外机；f、冷热水；砌g纳、预留报警设除备及可视门铃绵接口（可视设预备需另收费）迷；扎h绵、卫星电视；青更狐（棒4编）装修要求：纵邀惨a雕、地板厦墙面、屋顶白优色乳胶漆汗卫生间：三件判套并装饰完成萍（价格乒在纵600袍0绑元）僚b供、每套房三种窝设计标准情债胞现代中式简约网幻计西欧式米统一装修装修关款一并作房款余按揭招大楼顶层：设畅住户会所，除醉层顶外以玻璃妈为主。畅原叛内设：简餐厅誓及酒吧、健身胞房、健身休闲盗中心、卡破拉灿O粒K祝室、自助餐厅航、音像及图书敬店、阅读室、徒影视厅、台球圾、乒乓、网谷球古疫—贡—朴会员专用外（住客也不能狐入内）2、物管设想交总台：物管窗旅口及住客登记血（另有详细说刺明）；耳保安：全楼层敞监峡控馋别；换裙楼电梯不停或，进入电梯必羽须有证明或会渡员及住户同意墨；水电修理；颈住户免费停车棋证（限一辆）烟；殊送餐、洗衣、哪打扫卫生（收轿费）；篇磁性门卡（安改全原因）；3、外型设想芳颜其针对外地人士业为主的中高收遭入者，年发龄渗2漆0端至耐5砌0路间中青画年。因此外型垄要有现代感、妥雕塑感，且色码彩亮艳、夸张京，造型前卫。森与环境的配合详不是适应环境渴，而是作为环启境的点缀，要浇显雄眼，要跳，要昏作为环境的点巷晴之笔。4、造价设想践划剃以夸张，现代胖的造型显现大沈楼，而在用材龄及造价上，要凉尽沉可能的节省。彼因为此楼的买景点是：环境；休闲、渡假；便宜；收益；笨四、环境及活次动项目远环境是此楼的绣第一买点，因旋此这个楼不能愈象住宅只以环拔境作充点缀，而应下民大功夫，并争两取靠环境也能逃在以后有所收锣益。钉1怕、室外网球场饶、小型篮球场妨；宪2背、活水鱼塘，即是景观也是垂醉钓区；3、茶座：吓轧a门、室外草坪茶丛座；注蛮b蛾、三层平台景识观茶座；驶兆c宅、室外简易房说；丘4斗、儿童乐园、之儿童戏水池；5、烧烤区；6、攀岩处；旅7天、水库的水上狼活动区；8、果园；9、慢跑道；朱1慧0粱、室内游戏池技、健身房、洗伟浴中心（一楼勇）；汤1系1甩、台球、乒乓联球室、游戏房泰、棋牌室（二栏、三楼室内）继；行1迅2愉、餐饮、娱乐其（室内，承包促）；蒸1烈3危、会议厅、培离训中心规1茄4喝、足浴、美容摄美发等；吧1全5堵、小型蹦极台功（水库上）；杜1森6孟、室外养殖场皆蜡古—讽—若所有这些项目纺设在室外或裙淋楼。对外营业纳，与会所可能重复。士“狂富春景观渡假玩公匀寓纽”慌销售设想兰一、关于售价恳的设想魔以另2翁0捕至泼3妙0救平方米建面的风单间为主，销瑞售均价镰为蝇200蒙0冲元。工2胞5也平方屠米置×200反0奉元齿=5000奉0穷元劝（如加装饰钞：喝800说0屠元野袋匆卫浴斧800雅0追元忽骤挨电器：空调、废电视台、微波武炉、小冰箱、舱VC磁D口、小型音响、今电话机、厨房何设备暮圾芹10于00辅0霸元扁临家俱：衣橱、愤厨房工作台、赵写字楼、床、蓝床台框、沙发谅、茶几、窗帘叼等奉盆稳40须0屿0评元吐迎装其他装修崖普遍房价候：案5000差0缓元或带精装蜡修张8000肃0基元。煌首付膛：辰1500将0绢元活或拆2400秒0哪元，月讲付湾25骨0包元垦或坏39丽0锦元。润（欣2翅0凡年按揭）业（即首付吴在公1200因0机至幼3000攀0侵元之间）优惠：珠1虹、赠送免费停摸车证一张；变2肌、赠送价品值旦500平0级元俱乐部会员很卡一张；沫3晕、渡假休闲项田目享受一定折静扣。陵二、谁是我们项的买主膀约1执、桐庐人痕类作毙桐庐的买主可脉能较少，一般策是单身贵族，润有钱年青人，陕在千桐庐企业或在杂桐庐工作的外胁地人或外地公糕司；2、桐庐附近探肝川这会是较大的串一个群体，他削的家在桐庐附劈近，但由于工宇作、剑生活上的原因方经常会出差桐吴庐，如住宾馆衫或当天赶回，疗不如在其桐庐有一个落考脚点省心。犯3识、杭州人、上锯海人著住刑杭州是上海的缩后花园，桐庐小已成了杭州人挣的后花园。每怒年缘在旅游人口中邪，上海人、杭览州人占了他大描部分。您宴拳渡假公寓在杭坟州还是一个新峡生事物，但其蚕吸引力是可以狗预见的。箩交通更方便，珍杭州到桐庐全炒程一级公路，练只伟需再1加个半小柜时，上海过来望也不过三小时狱。亮山清水秀，桐搅庐政府近年大句力推行旅游经催济，其旅游优被势有目共睹；暂地处上海、杭疤州到千岛湖与筝黄山的黄金旅什游线中段，地波理位置优越；再本楼盘自身优恨势高，地处山振腰，封闭性强森，森林环绕，距正南见富春江古，景观丰富；献价格低廉，首渴付最低可婚达摸1.躲3惰万元；揭后期服务完善特，可购房收益歪；尚因此，对上海叛人、杭州人来铃说，这种消费女可以是实惠的起休闲度假，也仍可以是长期收扫益，而且是人嫩人可都承受的后。跨加上现在私人北购车的涌跃，仍这应该是有车桐族的一个佳音门。拾4竹、消费者描述沾桐庐富阳附近涛活跃的青年人睛士、企业及经扬常去桐庐人士泄；速杭州、上海有轮车族；狂中、青年人为腿主；宽好动有活力、手有现代气息的晓人士；追希望有购房收辩益的人；三、销售设想钟陕1锄、分点销售桐庐裁a榜、以富春公司竖原有销售点为些基础，在桐庐下开展销售；驾b闭、现场建立售研楼处，并作为裁处地参观者的槽接待处；杭州续a失、交通便利处踪建样板房的售架楼处；夏b盗、售楼人姓员武3救人，另一个兼亡财务；具c焦、杭州办理按罗揭及合约登记黎（可否？）上海薪a煮、选择几家销极售代理公司；摄b祝、如何办理按鞋揭及合约登记糕？富阳、新安江贺a休、选择一房产形公司代理；2、销售重点桐庐培a养、重点是接待右介绍工作；把b兴、组织艺人进鸟行宣传，宣传争对象是旅行者桨，各宾馆的住总客；杭州互a弊、新闻炒作；寒b关、有针对性的精广告宣传；扇c僻、专车接送桐扎庐看房；游d术、主要的销售龙地；上海剖a逆、专人促销；堆b对、销售需桐庐派的配合；富阳、新安江辩a于、专人促销；准b蚀、提供宣传资辉料；四、销售步骤职洞1蛙、前期准备工转作；（另有详挨细说明）夕2看、新闻炒作；骄最厨新闻点：满浙江首批度假成式公寓，将单裁身公寓的概念牲发展；哥广告公司与开灵发商的风险合拆作；踢桐庐房子杭州压销；锦负面：渡假公瞧寓的管理；列有个性的房子葛一定好销；历3拥、广告攻势；臂4细、人员促销；卖5配、旅游旺季的通大型促销活鸡动异—恋—疏争取绿化先行赶完成；则6涉、桐庐市长来夺杭、沪促销桐掏庐旅游；敢奇狡（旅游广这告嗓—飘—济市长做演员）7、结顶仪式怕念最免费请潜在客座户在桐庐旅游待。慌8登、发售会员卡贵坛喝桐庐为主，富谜阳、新安江、总上海为辅。9、新闻炒作俘秀律新闻点：谱在外地安个家挡；凯城市人真的要伤回归山野吗？册渡假公寓销势并火爆；熄1仿0病、广告后的攻怒势，杭州发行屋会员卡。五、建造建议顺才1中、先行建造户详外部分及绿化燃；删2凝、室内设计先拿行；六、销售前景同估计公寓房尝约轮30投0研至散40旺0貌间。吃杭州拥私车人害数约二万，而冒私车族大部分穿为年轻人，加湾上部任分私用公车，同可自由支配车刑辆的年轻人应漂在勉2贝万以上，而这数部分坑人大都已有住传房，并生活富申裕、相信只要瞎广告宣传得当悦，达到秋2房%碌的销售是不成虾问题的。虽而祥这团2其%杠，就侮有格40阿0寇人。送加上上海保守贫估叫计雁3律0伪人，桐庐保守广估笛计樱2甜0己人，桐庐附近谱保坚守估倡计角5蹄0笔人，总人数应傍在蚂13欣0巧人以上。哗此楼盘应是供添不应求的。挪（类比数据：西梦湖山庄会员刘卡，售柏价谢3腰万元。五年前顽销售，不能做歌广告，只靠人任员促销，在杭遥州售量来为田20浴0斗张。皱诊悔洽杭州大厦会员奸卡，限用一年来。住二天，可乏打折，歇价昆188借8捷元，每年销售穴数箩为培200潮0比张以上。杭州森此类会员卡约萌有十家左右在做发行，总数量鹰应去在来3蛇万张以上。）疯“睡富春渡假公厕寓饭”揉合作设想推一、分工与合段作勾甲方为富春房差产公司，独立爹负责房产的开级发建设工作。庸双方已商定并嫁由广告新闻等和媒介宣传的项斩目、设施及服如务，甲方应尽缺量做到。己乙方为风巢企坛划，主要负责迟房产的包装、蚂各类广告的设棍计制作及发布玩工作，同时组废织人员促销，接并具体负责杭天州的销售工作袭。合作：波1暂、对楼盘的外虑型、结构、户辩型、配套设施抢、物业管理、晶室内装街修、户外绿化侦、休闲设施等偿，双方共同商评定，但最后决钳定权在甲方；隆2脚、在销售上，北以杭州的销售灿为主，并由杭浓州进行客户管伴理，但吊总体上应由甲符方负责，并以肃甲方为主负责谊财务、公关、健与政府部门协唯调，与工程部纹等内部协调；选3要、工程进度及束各类政府批文秤、财务情况应准双方公开，但滋乙方有躲义务为甲方保虽守商业秘密，纯并不得以甲方捎名义作任何甲感方未成文的承诺；芝4便、所有用材由荷甲方决定，乙惯方只有建议，抗并不承担有关兔责任；二、资金责任郑甲方：承担除骨广告外的一切珍费用，包括在极桐庐的销售人岁工、房租，并碧应严格按商定撇进度施工。会如有影响销售支的事故，甲方速应承担乙方损拍失。维乙方，承担此渣楼盘销售及广俊告所需的一切侧房租、人工、妻设计制作、宣唇传、媒介发布础费用。工作包括：供1蜓、各地人员促丢销；踢2困、各类广告品勉的设计、制作花、印刷、发布湾等费用；毫3小、新闻宣传的剑费用，桐庐政控府方面的支出郊由甲方出面解心决；素4急、在杭售楼处绪的各项开支，秋及样板房的建址立；抚5帆、在杭房交会刻的参加及各项慕费用；燃6副、售楼人员工牵资、奖金（桐暖庐公司除外）暮；百三、奖励及资偿金按排躲奖励按销售额蚀提成：降3燥%服广告支出；轧2弹%梯销售费用；瞧2站%排工资资金；下10驾%哗公司提成；马裙楼及休闲设号施销售不计乙衰方提成；索所有公寓部分句，不管是谁销的售，都计入乙帮方提成；漂按月提取，以楚按揭数为准。四、权益也纠1遗、乙方有一定稠名额数的房子锻可医以谷2等个百分点的打维折，但需说明篇理由并有甲方查总经理签字，辱另有重要客户大需打折的，说罗明原因，并报酸清甲方抵准；稳焰2掏、乙方在广告族设计、制作、疮发布应有一定努的自主权；悲冷3弄、任何一方中假途悔约，都必酸须赔偿另一方膜相应损失。浩“误富春景观渡假射公唉寓佣”挤广告设想一、广告主题须呆偿“普富春江裳畔召X层X讨山，你的私人录疗养爱院省”橡。二、吸引点滩呼a墓、首过付土1.熟8溉万元的渡假公寺寓；庄受b闷、富春景观度挑假公寓翼，么4车万元卖给你；三、支持点眉现a肌、交通欣笑b诸、休闲项目烤缎c杠、景观四、广告要求叨攻娱此类消费，并扶不是生活必须印，而是截属捏“型冲动型销治费简”兔，因此一拴定要在宣传品装味上做足功夫拾。五、广告项目你淡1西、印刷类品漏射a羞、楼书；b、宣传页；成c问、大型喷图；斗d床、度假公峰寓熊V老I盒系列；亚2胳、电子媒介类拔赢a腰、电视广告遭3动0苹秒蝇、挤1旷5积秒创意广告；愚3欧分钟介绍广告廊，并制诊成功VC揪D葵；梁b形、广播广会告撇3特0痕秒贤1酿5询秒责3著、其它广告类傍努a胸、报纸广告阳丘介整版、半版、乔通栏、半通焰胖b枯、户外路牌玩画c尿、广告牌（桐催庐各宾馆）4、公关活动怖雪a井、开盘新闻发追布表；毫虑b胁、市长做广告妹，开发桐庐旅节游业；享言c列、结顶嘉年华幕会；般鸟d筛、组织关堂于钻“隆私人疗养保院沫”回或休假日公寓归的市场前景的这专家研讨会；化惰e况、上海新闻发务布会（看销售辩情况是否需要领）；5、现场展示绣晶a皆、杭州售楼处微及样板房；让（询1亡：倒1测）逝互b僚、各地代理处你及展示；梢博c习、工场接待处靠；限昂d迫、杭州房交会遭；6、人员促销黄秤a痒、各地针对有穿车族的宣传页周的分发；菌绩b民、针对企业经坡理层们的掘D轧M蜡（直邮）；旨默c伴、各地宾馆住疯宿人员的宣传幸；推六、广告文案讲及策略段由于时间紧，艇未作进一步的特创意。七、效果预计当由于广告费用笑有一定的局限蚂（本楼盘本身滚营业额不大，闯且广告费比例灿是一般房产公蝶司的一半），贿因此会有一定至的知名度，而歼真正要引起轰谊动，主要靠新掩闻炒作。这可能存在的几轧个问题衬一、景观的先智行问题愁希望在土建的删同时，先行搞傅好景观的绿化精及部分休闲项索目的建设工作必，这对以后的饰销售工作会有毅很好的帮助。分但也要考虑到捕费用问题，希焦望不要因此有能二次绿化或较江大的浪费，这渐要求甲方、设售计单位、施工剑单位及景观施俘工单位的良好饿协调及配合。熊二、门锁的问勾题闭由于要用于出东租，希望开发这商能使大门一抚次到位，而不当能让住户更换锄，同时要赠送馆磁卡电子锁，览并在总台建更植改系统，以利带于住户安全。三、电话问题碑电话费是要户给主承担的，而杨有可能住户的鬼使用量较大。宋为避免以后物把管与户主的纷敢争，应有一个舟解决的方法，戴锁码或另用技拴术解决。讨四、物管多一胞些临时收费项昆目，减少常规剂物管费用区如：打扫卫生挽、洗衣、停车跌费、经营部分铺休闲项目、代笨理出租费等项垮目收费，以尽班量减少常规物茧管费用。蜘同时将绿化、米园林等项目与潜果园、养殖一碎起外包，争取苍在户外悲管公司不用出棒钱，最好还有质收益。诱五、会所建在沫楼顶以临时建作筑形式出现，插会员活动、以荣自助为主，目扩的是提供一个物相对高尚的人仁员环境，不以殖营利为目的，迟对房产公司的逮效益，可能只宝是用部分会员钳卡赠送当地重况要客户及有关胃人士，体现房便产公司的品味悬。因此，报坚价应500帜0条元，有宣传，甩但不作促销活祖动，不低价倾池销，而且钞这枝500表0念元只代表一种篇会籍，不能用赢于消费，消费娃需另付钱，会阀所也不要为赢户利而做任何有草违法规的活动智。会所收费以翻收回投资为目贼的。仆会所要严格执突行非会籍人员盯邀请不得入内响的规定。有违该法行为人员的窑会籍，一经发茶现，马上取消么。赠送的会籍膀，不作补偿，欠如购买之会籍心，原款退回。六、按揭问题外绕a誓、应与银行商鄙定，装修费一拍并进入按揭；哀b记、外地人士在叨按揭上的问题觉；站c屡、杭州人在杭洪州办理按揭；论d已、装修费只有蜡三种选择，房如产公司与物管帐公司只协助监超理，不做承担相应责任锦。芳七、各项室内肯设计先行，要奉在销售前有效赤果图，费用由退甲方承担，乙至方对设计有建鼻议权。八、裙楼问题渠裙楼销售的可针能性大不大？遇估计有一定的户难度。炉因此很大可能焰性是房产公司别的利润就在裙绪楼上，如是这份样，就一定要注事先考虑到裙找楼的经营问题子。能出租，由愈他人经营，这岂是最好的一种授方式；如要由聚房产公司装修支，由他人承包智经营，就要考机虑到尽量小而榨全，空出多余糖的空间来作为移办公出租。三盟楼的用途要考图虑好。产从而决定边裙楼馋是否要装呼中央空调快。九、电梯问题蚂电梯不到一楼庸车库。二楼作要底楼，步行人制直接上二楼，温这样二楼到三纺楼也不装自动渗扶梯之类。电足梯直上四楼以检上，以便于管势理。十、游泳池掌游泳池一定要闷有。室内的最删理想，但要考方虑一下投资及堤桐庐的市场。岗“散富春景观度假止公懂寓后”进会员卡设想寸一、会员卡说浊明点守1群、售价逃浩860摘0士元2、优惠库绝a经、赠俱乐部会逐员卡一张，价蛛格鸭500仓0万元；冶始b棕、各项消费享魂受一定的折扣蚊；敞膜述c敞、每年免费用备房扫2异0手天，可懂用钟2必0凉年，除饮料、廊长话外不收胡任何费用（即焰每天房租谣金绒21.雨5萄元）；哑胡停d哑、节假日、旅严游旺季需预定锐；3、可行性申皂肚其实是将价吹格鲁1覆0闯万的房，分别知卖像给料1忠2萄个人；坟淋喂总价睡为佣10320秃0称元（其中应斧有栋0.暗5止万元为促销奖懒励）；艺医费物管公司承担捧这些房子的物状管，水电、清亡洁、市话费用