商业银行贷款业务管理解析

商业银行贷款业务管理解析第1页/共35页§1

商业银行贷款业务分类期限：

（活期、定期）贷款保障：

（信用、担保（抵押）

、票据贴现）贷款对象：

（公司、消费）贷款用途：

（流动资金、固定资金、不动产）贷款偿还方法：

（一次偿还、分期偿还）贷款利率确定方式：

（固定利率、浮动利率）贷款贷款质量：

（正常、关注、次级、可疑、损失）贷款第2页/共35页Note：关于个人消费贷款1.个人住房按揭贷款2.汽车消费贷款第3页/共35页§2商业银行抵押贷款一、内涵和特征

1.抵押和抵押贷款

－抵押为一种民事担保制度。债务人提供一定的财产作为履行债务的担保－银行以抵押方式发放的贷款，称为抵押贷款

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2.抵押权及其特性

－法律规定的抵押权人对于抵押物行使的权利

即：对于债务人不转移占有、继续使用而供担保债权之用的财产（抵押物），在债务人不履行或没有能力偿还债务时，抵押权人可将该财产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿的担保物权。－抵押物抵押权的设定是抵押贷款的核心第5页/共35页

抵押权特性

物权性

－权利人直接支配标的物并享受其利益的权利

从属性－抵押权之存在、转移和消失，均从属于主债权

不可分性－抵押权及于抵押物整体－抵押权效力及于受担保债权全体第6页/共35页

追及性

－不论抵押物落入何处，抵押权人得追及该财产行使权利

物上代位性

－抵押权的效力及于抵押物的代替物

优先受偿性

－抵押权的核心，对用作抵押物的特定财产所享有的优越于一般债权人的权利

案例1-1、1-2第7页/共35页案例一关于抵押权的特性1-1：

2011年4月1日，某市阳光经贸公司因资金短缺，向本市啤酒厂借款。由于两企业间有经常性的业务关系，加上阳光经贸公司的多次请求，啤酒厂答应借款。

4月6日，双方签订了借款合同书，合同约定：啤酒厂借给经贸公司现金50万元，借款期限为1年，利息总计6万元。同时，应啤酒厂的要求，经贸公司又拉出其业务客户三水服装厂为其借款提供不可撤销抵押担保，用三水服装厂的厂房为其作抵押，并办理了抵押登记。后因经贸公司未能按期还本付息，啤酒厂提起诉讼，要求三水服装厂以其厂房承担还款责任。第8页/共35页1-2：

2011年5月26日，华光经贸有限公司与石桥信用社签订借款合同一份，约定石桥信用社贷给华光公司人民币60万元，期限自2011年5月26日至2011年11月26日，月利率为0.8025％。同时合同还约定，华光公司以其所有的“奔驰”豪华轿车一部作抵押，如到期不能还款，石桥信用社可以将该汽车拍卖或变卖所得价款受偿。

2011年11月19日，华光公司因公出车，途中“奔驰”轿车被另一汽车追尾，造成汽车基本毁坏。石桥信用社到期未收回欠款，遂以华光公司为被告提起诉讼。后经查：华光公司汽车毁坏后，其保险赔偿金为45万元，石桥信用社向保险公司要求受偿。第9页/共35页二、业务要点

1.抵押物的选择和估价（案例二）可以抵押的财产

－建筑物和其他土地附着物－正在建造的建筑物、交通运输工具－建设用地使用权－以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权－依法可以抵押的其他财产不得抵押的财产第10页/共35页不得抵押的财产

－土地所有权－耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权

－学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施－所有权、使用权不明或有争议的财产－依法被查封、扣押、监管的财产－禁止流通的财产－国家机关的财产－违法、违章的建筑物－依法不得抵押的其他财产第11页/共35页案例二关于抵押标的的设定问题

2010年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额1000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。

2011年1月，明光大厦竣工。同年3月，祥龙公司在通知京港城市商业银行后开始售楼。其中将15层A座以40万元售与刘先生，并告知刘先生该楼已被抵押的情况。刘先生在办理相关产权证后，以该套房产作抵押向建设银行京港分行申请贷款，期限10年，抵押合同亦经登记。第12页/共35页

2011年8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中，刘先生向法院反映，要求维护自己的权益；建设银行京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的。第13页/共35页

2.抵押率的确定

抵押率＝贷款本息之和/抵押物估价*100%

考虑因素：贷款风险借款人信誉 抵押物品种贷款期限

3.抵押物的产权设定和登记（案例三）

银行为证实并取得处分抵押物以作抵偿债务的权利，要求借款人将财产契约交指定机构登记过户，明确银行为产权所有者和保险受益人。第14页/共35页案例三关于不动产抵押登记的效力研究

2011年5月8日，某商业银行宝河支行同坤轩房地产开发股份有限公司签订借款合同一份。约定由宝河支行向坤轩公司贷款150万元，期限自2011年5月8日至2011年11月8日，月利率为0.891％，借款利息自借款转存到坤轩公司账户之日起计算。同一天，宝河支行按借款合同付给坤轩公司150万元。此前于2011年5月7日，宝河支行曾与坤轩公司签订一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，坤轩公司愿以其拥有的某城市花园三栋商住楼中的200万元权益作抵押。第15页/共35页

担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届满之日后两年止。 抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，双方未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不能按期归还借款，宝河支行于2012年1月6日以坤轩公司为被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但坤轩公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不准备承担担保责任。第16页/共35页

4.抵押物的占管和处分（案例四）

占管方式处分条件处分方式 所得价款分配第17页/共35页案例四关于抵押权实现的方式

2011年10月2日，A房地产开发有限公司（以下简称A公司）向当地信用社申请流动资金借款。信用社信贷人员依照有关规定要求A公司提供担保。后双方达成协议：由信用社向A公司提供300万元人民币贷款，期限1年，年息7.035％。A公司以其所有的某处房产作为抵押物。信用社领导知道A公司的房地产质量优良，又恰逢该信用社正在为内部员工购买商品房，遂指令信贷人员与A公司在抵押合同中进一步约定：如A公司不能到期还本付息，由A公司以总价300万元的价格将抵押物卖给信用社抵债。后借款期限届满，由于A公司未能还清本息，信用社要求其办理相关手续。而A公司则以房价上涨，现抵押物价值已达350万元为由拒绝其请求。第18页/共35页§3商业银行贷款管理一、贷款流程

1.贷前

调查、评估、信用分析

2.贷时

审查、谈判、文件起草、贷款发放

3.贷后

日常管理、应变、贷款收回第19页/共35页二、贷款政策与管理制度

1.贷款审批制度（审贷分离、分级审批）

2.贷款规模和比率控制

－贷款余额限制－流动资产余额限制－对同一借款人贷款限制－中长期贷款限制

3.贷款品种和结构

4.贷款担保第20页/共35页贷款政策与管理（续）

5.关系人贷款政策（案例五）

6.贷款定价

7.贷款档案管理

8.贷款的日常管理和催收制度

关键：贷款整体质量评估

9.不良贷款管理与呆账准备金政策第21页/共35页案例五关于贷款管理

2010年2月某商业银行与某房地产开发公司共同开发某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司投资1.0亿元人民币。同年6月房地产开发公司以该公司的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行经审核后，向其发放了2.0亿元抵押贷款。该行当月资本余额为17.9亿元人民币。2011年7月房地产开发公司因经营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。2011年底该商业银行被人民银行决定接管。第22页/共35页问题：（1）商业银行能否向项目公司投资？为什么？（2）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款？为什么？（3）商业银行向房地产开发公司发放2.0亿元人民币贷款是否合法？为什么？（4）人民银行对该商业银行的接管决定是否正确？为什么？第23页/共35页§4商业银行贷款定价一、贷款价格构成

1.贷款利率

2.贷款补偿余额

－应银行要求，借款人保持在银行的一定数量的活期存款和低利率定期存款第24页/共35页

3.贷款承诺费

－银行对已承诺贷给客户而客户又没有使用的那部分资金收取的费用

4.隐含价格

－贷款定价中的一些非货币性因素第25页/共35页二、影响贷款定价的因素

1.存款及其它资金来源的成本

2.贷款费用

3.贷款预期收益水平

4.贷款风险程度

5.其它因素第26页/共35页三、贷款定价法

1.成本加成定价法

表达式：

贷款利率＝可用资金的边际成本

+非资金性营业成本

+风险补偿比例

+预期利润第27页/共35页

举例：

假设银行准备发放一笔1000万元的贷款，资金的边际成本为10％，在贷款初审时将贷款利率定为12％，即银行的目标收益率为2％。贷款正式审批时，根据银行全年利润目标具体分解到该笔贷款的目标收益，认为2％偏低，必须把该笔贷款目标收益率定为3％才能完成全部利润目标。

问题：银行通过什么途径方能使目标收益达3％？第28页/共35页解答：

（1）降低资金成本（2）直接提高贷款利率（3）采取贷款补偿余额

假设：①借款人实际借款额为x万元；②补偿余额为y元；③补偿余额可用于贷款，年利率为12％④银行对补偿余额部分支付利息4％；⑤对补偿余额再运用时不再考虑补偿余额要求。第29页/共35页

（4）收取承诺费

假设：

银行核定借款人在1000万元范围内可随时使用借款。目前借款人首期使用贷款600万元，银行收益除按约定利率12％收取利息外，由于承担随时借款责任还向借款人未使用部分收取承诺费。

条件：贷款利率12％；资金边际成本10％；银行目标收益3％

问题：应收取多少承诺费？

（5）银行参与借款人的利润分享第30页/共35页

2.价格领导模型定价法

（1）表达式