房地产估价第三章

房地产估价第三章第1页/共37页分类一：自然因素社会因素经济因素行政因素分类二：一般因素：对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素区域因素：对某地区的房地产价格水平有影响的因素个别因素：具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素第2页/共37页§3-1影响房地产价格的一般因素第3页/共37页（一）社会因素1、人口数量和密度2、社会文明及教育状况3、家庭规模4、政治安定状况5、社会治安程度6、房地产投机7、城市化：城市对农村影响的传播进程；全社会人口接受城市文化的进程；人口集中的进程；城市人口占全社会人口比例提高的进程。8、心理因素第4页/共37页（二）经济因素1、经济发展状况影响国民生产总值和国民收入2、财政金融状况存款利率、贷款利率、货款比例、和资本化率。3、产业结构变化

第一产业是指农、林、牧、渔业。

第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第5页/共37页（二）经济因素4、税收负担状况5、居民收入6、物价第6页/共37页（三）行政因素1、土地制度2、住房制度3、城市规划4、房地产价格政策抑制房地产价格的措施：（1）制定最高限价（2）制定标准价格（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产（4）征收房地产交易税或增值税（5）建立一套房地产交易管理制度第7页/共37页（三）行政因素5、税收契税以取得房地产的人为对象，影响需求；增值税以转让房地产的人为对象，影响供给；土地税、房屋税以房地产所有人为对象，影响供求。6、交通管制7、行政隶属变更8、特殊政策第8页/共37页§3-2影响房地产价格的区域因素第9页/共37页一、影响居住房地产的区域因素1、日照、温度、湿度、风向等气候条件2、当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况3、街道的宽度、构造等状况4、离市中心的距离及交通设施状况5、商业街的配置状况6、上下水、煤气等供给处理设施状况第10页/共37页一、影响居住房地产的区域因素7、学校、公园、医院、邮电局、影剧院等配置状况8、危险设施（变电所）、污染（水、空气、噪音）状况9、洪水、干旱及地震等灾害发生频度、程度10、各宗地面积、配置及日用状况11、景观、绿地等自然环境状况12、土地利用的管理制度第11页/共37页二、影响商业房地产的区域因素1、腹地的大小及顾客的质与量2、顾客的交通手段与交通状况3、营业类别与竞争状况4、该地区经营者的创造力与资信状况5、繁荣程度与成衰状况6、土地利用的管理制度第12页/共37页三、影响工业房地产的区域因素1、与产品市场、原材料采购市场位置的关系2、道路、港口、铁路等运输设施建设状况3、动力资源及排水费用4、劳动力市场供求状况5、与相关产业位置关系6、水质污浊、空气污染等公害发生的严重性7、行政上的辅导与管理制度第13页/共37页§3-3影响房地产价格的个别因素第14页/共37页一、土地的个别因素1、位置：自然地理位置，社会经济位置2、地质、地势与地形3、土地面积4、土地形状、宽度、深度5、日照、风力风向6、天然周期性灾害7、临街状况8、与公共、商服设施接近程度9、与危险设施接近程度第15页/共37页二、建筑物个别因素1、面积2、设备、材料、施工质量3、建筑物外观4、建筑的朝向第16页/共37页§3-4影响房地产价格的供求因素第17页/共37页一、房地产供求与价格的关系SS表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点；P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P'，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q为Q"时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至P"，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。第18页/共37页一、房地产供求与价格的关系第19页/共37页一、房地产供求与价格的关系第20页/共37页一、房地产供求与价格的关系第21页/共37页一、房地产供求与价格的关系第22页/共37页一、房地产供求与价格的关系第23页/共37页二、房地产需求与供给关系（一）房地产的需求弹性1、房地产需求的价格弹性是指需求量对价格变动反映的敏感程度，即需求量的相对变化量的百分比与价格相对变化量的百分比的比值，其计算公式为：房地产需求价格弹性系数=需求量相对变化量的百分比/价格相对变化量的百分比。第24页/共37页二、房地产需求与供给关系（一）房地产的需求弹性2、房地产需求的收入弹性是指某种房地产的需求量对消费者收入变动反映的敏感程度，即需求量相对变化量的百分比与收相对变化量的百分比的比值，其计算公式为：房地产需求收弹性系数=需求量相对变化量的百分比/收相对变化量的百分比第25页/共37页二、房地产需求与供给关系（一）房地产的需求弹性3、房地产需求的人口弹性是指某种房地产的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量的百分比的比值，其计算公式为：房地产需求人口弹性系数=需求量相对变化量的百分比/人口数量相对变化量的百分比第26页/共37页二、房地产需求与供给关系（二）房地产的供给弹性亦称为房地产供给的价格弹性，它是指供给量对价格变动反映的敏感程度，即某种房地产供给量相对变化量的百分比与该种房地产价格相对变化量的百分比的比值，即：房地产供给价格弹性系数=供给量相对变化量的百分比/价格相对变化量的百分比第27页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型弹性系数类型从理论上有富有弹性、单一弹性、缺乏弹性、完全无弹性和完全有弹性。以房地产需求价格弹性为例进行分析，假设：E为需求价格弹性系数；Q为需求量；△Q为需求量的相对变动量；P为营销价格；△P为营销价格的相对变动量。其计算公式为：第28页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型1、富于弹性（E＞1）第29页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型2、单一弹性（E=1）第30页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型3、缺乏弹性（E＜1）第31页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型4、完全无弹性（E=0）第32页/共37页二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型5、完全有弹性（E=∞）第33页/共37页三、房地产供求状况的类型1、房地产总的供求状况