房地产估价概述

房地产估价概述第1页/共52页【例1.1】房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。[2007年真题]

A．发明B．发现C．创造D．隐定

【答案】B

【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。第2页/共52页2．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

（1）正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验；（2）每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑；（3）最终的估价结果是否客观合理，依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。第3页/共52页三、房地产估价的必要性

1．专业估价存在的基本前提

一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因为：（1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要专业估价。（2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。第4页/共52页【例1.2】房地产的独一无二特性导致了（）。[2007年真题]A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大【答案】ABCD【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。第5页/共52页2．房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。市场交易条件下，房地产市场是典型的不完全市场。第6页/共52页为什么房地产市场通常被视为典型的不完全市场？在经济学上，“完全市场”必须同时具备的条件：

（1）同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；（2）买者和卖者的人数众多；（3）买者和卖者都有进出市场的自由；

（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；（5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；（6）买者和卖者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；

（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第（1）条、第（4）条和（8）条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。第7页/共52页3．房地产估价在估价行业中占主体（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。①房地产数量庞大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。②在其他资产中，许多资产不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要多在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税、分割、损害赔偿、保险等活动也都需要估价。第8页/共52页（3）房地产估价普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”。第9页/共52页第二节房地产估价的要素一、估价当事人估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。第10页/共52页二、估价目的

估价目的（appraisalpurpose）是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。第11页/共52页三、估价对象

估价对象（subjectproperty）即估价客体，也称为被估价房地产（propertybeingappraised）、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。第12页/共52页四、估价时点

估价时点（valuationdate，appraisaldate）又称为价值日期（dateofvalue）、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。第13页/共52页五、价值类型价值类型（typesofvalue）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。第14页/共52页六、估价依据

估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。第15页/共52页七、估价假设

估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。第16页/共52页八、估价原则

1．定义

估价原则（appraisalprinciple）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

2．房地产估价原则

（1）独立、客观、公正原则；（2）合法原则；（3）最高最佳利用原则；（4）估价时点原则；（5）替代原则；（6）谨慎原则。

第17页/共52页九、估价程序基本程序：1．获取估价业务；2．受理估价委托；3．制定估价作业方案；4．搜集估价所需资料；5．查看估价对象；6．分析估价对象价值；

7．测算估价对象价值；8．判断估价对象价值；9．撰写估价报告；10．内部审核估价报告；11．交付估价报告；12．估价资料归档。

估价程序（appraisalprocess）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。第18页/共52页十、估价方法房地产估价应当采用科学的方法（appraisalapproach）进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。美、英的基本估价方法（1）美国体系为成本法、市场比较法、收益法三种；（2）英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。第19页/共52页十一、估价结果估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。估价师和估价机构不能在估价结果上迁就“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。第20页/共52页第三节房地产估价概述一、房地产及相关概念1、房地产：是房屋建筑物和土地的总称。国外称不动产，香港惯用“物业”。它是实物、权益和区位三者的结合体。

第21页/共52页2、土地、土壤和地产土地：土地是地球陆地表面上，由地貌、土壤、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然和经济的综合体。土壤：土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。地产：地产即土地资产，是指具有权益属性的土地，是能够带来经济利益的经济资源。第22页/共52页（1）土地和土壤的区别：a.从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤；b.从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地本质特征是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力；c.从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分。第23页/共52页（2）地产、土地、房地产、不动产之间关系第24页/共52页3、土地的自然特性：（1）生产性；（2）地域性；（3）时间变化性；（4）永续利用性；（5）面积的有限性第25页/共52页4、建筑物的特性：（1）

不可移动性；（2）

产权边界的复杂性；（3）

功能的变异性；（4）

共生性；第26页/共52页二、房地产的特点1、地产的稀缺性和房产的固定性。2、地产的永久性和房产的有限性；3、土地的差异性和价格的多样性；4、价值上的昂贵性和社会位置的可变性；5、房地产合并和分割的可能性；6、房地产保值增值与交易的相互影响性；7、房地产使用权的期限性和使用范围的限制性；第27页/共52页房地产的期限性我国法律规定。居住用地70年，工业用地50年，文化、教育、科学、卫生50年；商业旅游娱乐用地40年，其它综合用地50年。第28页/共52页房地产的限制性建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。或者:容积率=建筑总面积/土地总面积建筑覆盖率：指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地的比率。亦称建筑密度。绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。开发商提出“绿化率”一词，其实是不规范的用词，国家有关园林绿化用语准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。第29页/共52页三、房地产实物、权益和区位的含义

（1）房地产实物：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分

。分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能等方面。第30页/共52页（2）房地产权益

房地产权益

：房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。第31页/共52页（3）房地产区位

房地产区位:（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

第32页/共52页房地产区位状况描述（1）坐落例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。（2）方位说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置。（3）距离说明估价对象与重要场所的远近。（4）朝向说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。（5）楼层当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。

第33页/共52页阅读房地产业在国民经济中的地位

房地产业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。课外拓展第34页/共52页房地产业在国民经济中的地位图表：课外拓展房地产投资占固定资产投资的比重第35页/共52页房地产业在国民经济中的地位年份

投资额比重（以全国总计为100）自年初累计（亿元）比上年同期增长（%）自年初累计上年同期

200418212.9928.123.022.7200514825.9023.623.424.2200611906.6729.224.224.1课外拓展房地产投资情况第36页/共52页房地产评估业现状及存在的问题房地产估价业在我国是一个新兴的行业,无论是理论还是实际操作都不成熟。(到现在只有十多年的历史)目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题。

房地产评估概述第37页/共52页现状:房地产投资激增中国房地产行业在2002－2004三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%商品房施工面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的14.05亿平方米，增幅达51.42%;2007年全国共完成房地产开发投资额25280亿元，增长30%，增速上升7.4个百分点，高于其他行业的投资增速；占城镇总投资比重高达21.5%。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%。房地产评估概述第38页/共52页评估存在的问题⑴条块分割严重，收费标准与评估规程各异⑵评估机构“小马拉大车”

⑶中介机构之间恶性竞争⑷有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理⑸中介机构不按核准的资质和范围执业⑹专业估价人员数量不足,专业水平有待进一步提高

房地产评估概述第39页/共52页阅读房地产市场房地产市场是个什么样的市场?一段时间来，房地产业和房地产市场发展成为了人们普遍关注的热点。但在相当多的讨论中，好像住房问题和房地产市场的问题、市场和政策的问题、风险和“泡沫”的问题总是被有意或无意地混淆在了一块儿。究竟什么是房地产市场?房地产市场第40页/共52页房地产市场完整的房地产市场包括地产市场和房产市场两个部分。房产市场又可分为交易新房的一级市场，交易旧房的二级市场，交易使用权、居住权或经营权的租赁市场。按照交易对象的用途分，可分为住宅市场、商用房市场、工业用房市场等专业市场。按照与交易过程的结合关系分，还可进一步延伸出房地产金融市场、保险市场、中介服务市场等。

房地产市场第41页/共52页（一）房地产市场中的矛盾首先，是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善。目前并非仅仅是富人在改善住房条件。一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。近期调研报告显示，年收入4万－10万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求群体。房地产市场第42页/共52页（一）房地产市场中的矛盾特别值得提出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间矛盾由此而生。

房地产市场第43页/共52页（一）房地产市场中的矛盾其次是代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。

房地产市场第44页/共52页（一）房地产市场中的矛盾再次是资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源之间的关系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。同时二级市场和租赁市场发育严重不足。

房地产市场第45页/共52页（二）区域之间、城乡之间的矛盾

在我国很多地方，相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积，住房面积和配套条件不充分之间的矛盾也很明显。目前在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。我国西部城镇人均住房面积高于中部，住房困难的重要原因在于配套条件太差我国现有房地产市场主要服务于城镇居民的。城乡之间的矛盾主要反映在农村剩余劳动力向