房地产开发项目规划设计

房地产开发项目规划设计第1页/共59页第五章房地产开发项目规划设计5.1城市规划概述5.2房地产开发与城市规划5.3居住区规划设计第2页/共59页第一节城市规划概述

1.1城市规划的含义

1.2城市规划的作用

1.3城市规划体系（法律、行政、运作）1.4城市总体规划1.5城市详细规划第3页/共59页第一节城市规划概述1.1城市规划的含义

城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，而进行的确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。第4页/共59页第一节城市规划概述第5页/共59页1.2城市规划的作用是建设城市和管理城市的基本依据是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一第一节城市规划概述第6页/共59页1.3

城市规划体系第7页/共59页1.3.1

城市规划法律体系基本法律（主干法）及配套法规或规章

《中华人们共和国城市规划法》是我国城市规划法律体系的核心，也称主干法，由全国人民代表大会常务委员会制定为保证主干法的实施，需要有相应的从属法规来阐明有关条款的实施细则，配套法规或规章由《城市规划法》授权相应的政府主管部门制定并报国家立法机构备案专项法

针对规划中某些特定议题的立法相关法律法规

与城市规划关系密切，如《土地管理法》、《环境保护法》等第8页/共59页1.3.2

城市规划行政体系城市规划的编制

县级以上各级城市人民政府负责组织城市规划的编制。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段，根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划城市规划的审批第9页/共59页城市规划的审批

分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。第10页/共59页1.3.3

城市规划运作体系城市规划具体编制第11页/共59页1.3.3

城市规划运作体系城市规划实施控制第12页/共59页

1.4.1城市总体规划的含义

城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。1.4城市总体规划第13页/共59页1.4.2城市总体规划的主要内容制定城镇发展战略和发展目标确定城市性质和发展方向确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置编制专项规划编制近期建设规划进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议城市总体规划期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年第14页/共59页

提要：2008年7月，南京市启动《南京城市总体规划（2007—2020）》修编工作，新总规以2007年为基准年，远期至2020年、2030年两个年限，修编的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设用地建设的范围以及各类专项规划等。第15页/共59页1.4.3城市发展战略

在进行城市规划之前首先要确定城市发展战略与目标。第16页/共59页1.4.4城市性质

城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。

城市性质决定着城市规划的特征。第17页/共59页1.4.5城市规模第18页/共59页1.4.5城市规模

按城市人口规模划分城市类型特大城市：人口100万以上大城市：人口50万以上、100万以下中等城市：人口20万以上、50万以下小城市：人口不足20万第19页/共59页1.4.6城市分区规划目的：大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可编制分区规划。主要任务：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。第20页/共59页三种规划之间的关系第21页/共59页1.5城市详细规划1.5.1城市详细规划的含义城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设用地作出的具体安排和规划设计。其对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。第22页/共59页第23页/共59页1.5.2控制性详细规划的控制体系指标第24页/共59页相关概念：建筑密度＝建筑基地占地面积/地块面积容积率＝总建筑面积/土地面积绿地率＝绿地面积/土地面积（绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化）第25页/共59页第二节房地产开发与城市规划房地产开发必须服从城市规划房地产开发有利于城市规划的实施2.1

房地产开发与城市规划的关系第26页/共59页2.2房地产开发项目的规划管理

选址、定点审批–项目选址意见书申请《建设用地规划许可证》申请领取《规划设计条件通知书》–方案设计\初步设计\施工图设计规划设计方案审批申请领取《建设工程规划许可证》–申请施工许可证开工时，参与验线放线竣工验收阶段的规划审核—报送竣工验收资料第27页/共59页方案设计：一般应反映建筑平面、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系的方面。初步设计：根据选定的方案设计进行更深入的设计。施工图设计：在初步设计基础上进行详细的、具体的设计，要达到能正确指导建筑安装工程的施工和非标准设备的加工制造的标准。第28页/共59页第29页/共59页建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。第30页/共59页第31页/共59页第32页/共59页规划设计条件通知书

《规划设计条件通知书》主要包括：规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。第33页/共59页地块编号：NO.2008G12

土地位置：浦口区江浦街道迎宾大道南侧2号

界址：东至新浦路，西至迎江路,南至康华路，北至光明路

出让面积：96213.1平方米

用地性质

：二类居住用地

容积率：≤2.2

建筑密度：≤22％

建筑高度：≤60米

绿地率：35%

90m2及以下的套型面积所占比例：≥70%

开竣工时间：土地交付后6个月内开工，3年内竣工

第34页/共59页第35页/共59页第三节居住区规划设计3.1居住区3.2居住区的规划布局

3.3居住区的用地构成

3.4居住区规划设计中的技术经济指标

第36页/共59页3.1居住区

城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。

第37页/共59页3.2居住区的规划布局

居住区的规划布局形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。居住区：指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000~50000人、10000~16000户）相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区：指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000~15000人、3000~5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团：指被小区道路分割，并与居住人口规模（1000~3000人、300~1000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。第38页/共59页第39页/共59页3.3居住区的用地构成

居住区用地

居住区用地包括住宅用地、公共建筑与服务设施用地、道路用地和公共绿地。其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、绿化用地或不可建设用地等。

第40页/共59页居住区用地平衡表

居住区小区居住区用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共绿地7.5%-15%-5%-12%-第41页/共59页居住区绿地的标准

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%),

其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0.5㎡/人，小区绿地(含组团)不少于

1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于

1.5㎡/人。第42页/共59页3.4居住区规划设计中的技术经济指标

第43页/共59页居住区综合技术经济指标一览表

第44页/共59页居住区综合技术经济指标一览表

第45页/共59页5.道路交通规划

2.建筑选型1。规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型3.4.2居住区规划工作内容第46页/共59页建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。3.4.2.1常见的规划布局形式第47页/共59页第48页/共59页第49页/共59页第50页/共59页按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅多层住宅高层住宅点式住宅条式住宅砖混结构

框架结构框架剪力墙结构平层式错层复式跃层

3.4.2.2建筑类型第51页/共59页第52页/