大学城项目物业设施设备及房屋本体维护管理方案

大学城工程物业设施设备及房屋本体维护治理方案物业公司年月名目大学城工程简介— 提高工程治理效劳水平的整体设想及筹划二 质量目标三 拟实行的治理方式和工作打算四 治理人员的配备、培训五 治理效劳用房及工作必需的物资装备六 房屋本体维护治理打算和实施七 机电设备设施的治理维护方案八 档案建立与治理大学城工程物业设施设备及房屋本体维护治理方案提高工程治理效劳水平的整体设想及筹划插入工程平面图一、生疏与定位插入工程平面图大学城工程，由Z54A大学、B大学、C大学及公共核心区域四个区组成。校区总建筑面积为26.1万m2，其中A大学校区9.2万m2，B大学校区9.2万m2，C7.7万m2。创立X大学城是ZZ市高等教育跨越式进展，加快高层次人才的培育，增进科技创力量和进展后劲，提高经济质量和文化品位，促进Z市领先根本Z市在世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的奇特将来，充分呈现其时代特色鲜亮、文化气氛浓郁、生态环境美丽的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教育进展区。二、总体思路Z市W物业公司将以自己首创的物业治理概念“天人合一”为治理内核，以“卓越质量治理”和“竭诚为您效劳”为立足点，以先进的治理技术和丰富的治理阅历为依托，明确工作重点，实行科学先进、切实有效的治理措施不断实施效劳创，在Z市努力创立“”Z市物业治理的市场化进程和城市建设做出我们的奉献。三、治理模式模式鉴于我国的国情和大学城物业的特别性，以及政府廉政建设的客观要求W物业治理公司将承受最先进的治理手段和技术，最大限度的降低治理本钱，同时供给高水准的“优质低价模式”创立该模式的主要措施有：――狠抓治理，全方位全过程开展增收节支活动。――承受“集约型”治理方式，提高物业治理专业化技术含量，以降低治理本钱。本钱。四、工作重点1、设施设备治理假设将机电设施设备比方为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其它设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，W物业治理公司抽调机电治理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行治理制度及周期性的维护保养打算和标准，运用现代科技和治理手段，对X大学城的机电设施设备进展全方位的综合治理，到达最经济的设备使用周期和设备综合效劳效益。同时加强对重点设备的监管力度，实24跟踪效劳。对全部设施设备的维护治理具体落实到每个人，杜绝治理上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。2、房屋本体治理、制订修理、养护打算：制订科学、合理的日常和定期的修理、养护打算和实施方案，严格按打算和实施方案执行；、重在查勘：监视房屋的合理使,防止房屋构造的过早损耗或损坏,对房屋构造易消灭问题的部位在查勘中进展重点检查,制订日常和定期的查勘养护打算，做到早觉察早处理。、准时修理：在早觉察的根底上，准时修理，加强房屋维护延长房屋使用寿命。、建立房屋治理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，准时统计检查的结果，把握房屋完损状况。〔二、治理难点：1、由于缺少设备安装前期的介入治理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了治理和操作难度；2、治理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3、电梯及中心空调系统实行甲方分包形式，使得乙方与维保单位在实际运作中会增加协调的难度性；4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。五、工作措施措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀治理团队；“一流”的治理需要“一流”的人才，W物业治理公司一贯强调人的因素始终是第一位的，实践证明，委派工程经理和治理骨干的综合素养是工程治理成功的关键W物业治理公司高度重视X大学城的物业治理工程，将派驻最优秀的治理者和技术人员，组成富有效率的治理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业治理进展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。ISO9001：2023WISO9001：2023和可操作性，是保证物业治理不行或缺的大纲，该体系将X大学城的物业治理全面推行，并结合工程特点，确立适合的质量目标。在治理效劳人员的培训过程中，要增加质量体系实操力量，使宽阔员工生疏体系内容，增加质量意识和标准意识，使质量体系正常运作。W物业治理公司还将在X大学城的物业治理中乐观引进ISO14000以此全面促进治理效劳水平上台阶。措施三：加强与学校各治理机构的关系协调和合作；物业治理企业和学校各治理机构均涉及到工程治理的不同侧面，二者关系假设协调不好，必将演化为提高工程治理效劳水平的一种阻力，需要协调好，首先要有正确的生疏，实际工作中需强调各治理机构的指导监视作用，要全面加强与学校教务处、学生处、后勤处等各治理机构的合作，使之形成合力，从而推开工程治理效劳水平的提高。措施四：留意发挥学生自治、自律的力量；留意发挥学生自治、自律的力量，变工程治理由单向推动方式为公平互动双方共管方式，使工程的治理真正得以升华。W物业治理公司将充分发挥学生、学生会的作用，提倡学生自治、自律，潜移默化地增加学生参与治理的意识。质量目标二年内X大学城工程治理的各项指标到达国家级《全国城市物业治理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕达标评分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在以下项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。标准98%以完好房建筑面积+根本完好房建立日常检查制度；定期进展全面分项检修；严格上标准98%以完好房建筑面积+根本完好房建立日常检查制度；定期进展全面分项检修；严格上/房屋总建筑面积日常治理，无人为损坏事件。建立严格的修缮制度，维号

治理

治理主要措施房屋及配套设施完好率

98%

100%

100%

应计报修理次数修理合格工程

修人员接到《修理通知10分钟内到现场，小修8完成，并建立回访制度和回访记录。量合格率 回访率

上上

项次/修理工程项次修理工程回访/修理工程项次

完好照明灯、疏98%以/照明完好照明灯、疏98%以/照明上灯、疏散灯总数量完善机电设备的运作制99%以完好的大型及度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，全部上大型及重要机机电保养修理人员全部电设备总计持证上岗；实施24小时专人值班；消灭故障准时照明灯及疏备完好率

95%99%排解。好率

100%

大学城消防设备总数

实行巡查制度，建档记录。火灾发生率

大学城内物业

大学城治理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防〔年〕 下〔年〕

火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。做好做细日常工作，实行有效投诉率 2‰以下 2‰以 〔年〕 下〔年〕 7

措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求治理意见，强化效劳意有效投诉处 95% 理率治理人员专

处理的有效投诉总计/

识，提高员工素养；投诉处理有结果、有记录、有回访。人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在率

100%

培训人员总计

职培训、特别岗位人员培训；培训考核制度与奖罚建立健全回访制度，做好效劳回访率 25% 上

次数 效劳回访记录，加强效劳队伍效劳意识。率

95%以 上 上

对治理满足人数+根本满足人数/使用人总人数

承受现代化的科学治理手段，努力完善效劳体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方沟通及沟通。拟实行的治理方式和工作打算第一节 拟实行的治理方式一、工程治理组织架构图设立X大学城治理部，作WX设备及房屋本体维护治理工作。治理部下设档案资料科、技术科和财务科，具体架构如WW物业治理公司大学城治理部工程经理室档技财案资料术务科科科运机水电电行维修土建班班班〔五〕机构图说明：治理部内部承受直线职能制的组织形式，尽量削减治理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。治理部内部实行公司领导下的工程经理负责制，下设各专业科。各专业科技术负责人构成治理层，各班组负责具体的治理效劳工作，构成操作层。〔六〕部门职责说明：〔一〕工程经理室：在W物业治理公司的直接领导下，全面组织、安排治理内部的日常治理工作；依据治理部的实际状况，制定治理部的年度工作规划和专题工作打算，并组织实施；依据治理部的实际状况，制定治理部的财务开支打算，并监视实施；依据治理部的实际状况，组织对治理部各部门工作绩效进展监视考核；负责治理部对外关系的协调。〔二〕档案资料科负责治理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监视；负责治理部内部文件及治理档案的建立和治理；负责收集治理信息，接待用户的投诉来访，并进展回访；负责治理部内部的人员聘请、调动、培训、考核、等工作以及日常的办公行政治理事务。〔三〕技术科依据物业特点和业主〔使用人〕的需要，制定X大学城建筑本体、电力、照明系统、给排水系统、中心空调系统、消防播送系统及电梯等其他机电设施、公共场地的日常维护保养打算方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业学问培训打算，并组织实施。负责技术科日常工作效果的检查、监视；〔四〕财务科依据国家有关财务治理规章制度及物业治理行业特点，制定治理部财务治理方案，并组织实施。负责治理部内部的建账、核算、费用收缴及日常的财务治理。负责治理部内部所需各类物资、材料的选购、保管、发放、统计。入职、上岗培训入职、上岗培训建立规章制度，完备资料、装订与协作单位建立联系物业接收日常治理与效劳队伍轮训完善配套建立档案二、工作流程1、工作流程图2、工作流程图说明针对日常物业治理和效劳工作，W物业治理公司编制了详尽的ISO9001：2023质量治理体系文件，其中大局部已在实际工作中有效地加以运用，信任只要依据完善后的质量方针和程序去运作，肯定能保证既定目标的实现。三、信息反响处理机制〔一、设置原则1、信息源全面丰富。2、信息搜集科学有效。3、信息通道畅通。4、信息反响准时到位。5、信息处理准时准确。后勤实业公司政府主管部门行业物业治理单位W后勤实业公司政府主管部门行业物业治理单位W物业治理公司理部管理员员管工外部公共媒体物业使用人载体〔三、信息反响处理流程图载体是否需处理NO备案存档是否需处理NO备案存档YES实行正确措施处理验证反响推断决策NO调查分析可行性方案论证是否可利用YES筛选排解实施2――2――整理――利用整理――利用――反响的良性循环。4、信息源〔载体〕是全方位的，示意图中仅列出与治理工作直接相关的局部。5、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避开责权分别所导致的治理失控。6、信息反响时，对组织内部存在的治理缺陷保持高度的敏感，制订相应的质量标准和措施随时加以衡量并订正，对组织外部引进的治理阅历保持乐观态度，随时加以吸取和利用。其次节 工作打算序 工作工程 具体内容号

所需时间建设

1、再作现场勘察、争论规划设计意图2、与施工单位沟通3、从物业治理角度，投标书的构思提出合理化建议

二个月制订具体治理方案 1、总结以往的治理阅历2、制订具体的物业治理方案

二个月派出工程人员参与 1、收集批阅各类工程资料 三个月前期治理 2、参与现场施工监理及各类设备的安装调试3、针对工程提出物业治理方面的建议

1、人员的聘请和调配2、员工的上岗培训1、就治理用房及其他治理问题进展充分协商2、签订工程治理合同

二个月一个月完善治理及办公条件

1、安排治理用房2、安排员工宿舍及其他生活用房

二个月3、治理所需物资的配备成立X大学城治理 1、选聘派驻人员 一个月部 2、与外部建立公共关系网络制订及完善治理规 入ISO9002质量保证体系章制度2、协作治理特点，制订和完善切合实际的各项制度物业的验收与接 1、依据接收验收标准逐项核对，并办理管、各项资料的移书面移交手续交 2、对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决

二个月二个月治理人员的配备、培训第一节 治理人员的配备一、治理人员配备〔一、治理人员配备的原则1、精干、高效、敬业爱业的原则2、文化素养与实际治理阅历相结合的原则3、内部调剂为主和社会聘请为辅的原则4、先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则〔二、治理部人员配备方案职能部门岗位设置及人员配备数量小计治理部经理室1人1档案资料科11人财务科1人〔出纳1〔兼选购〕1技术科33合计6职能部门岗位设置及人员配备数量小计运行班职能部门岗位设置及人员配备数量小计运行班44机电修理班14机电修理班1414水电土建班88合计2632626机电、土建修理人员数量是按正常修理考虑配置；〔五、人员素养概述：技术负责人：1、具备三年以上工程治理工作阅历，持有工程治理上岗证书；2、具有较强的组织协调力量和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；3、具有相关专业中级以上职称；土建、水电、机电修理人员：具备一年以上工程治理实操工作阅历，持有上岗证书，能吃苦耐劳，工作责任心强，具有初级以上专业技能资格。〔六、主要治理人员简历附后其次节 治理人员的培训一、培训目标：〔一、治理部经理：除娴熟把握物业治理系统学问和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和掌握力量，具备现代治理学、组织行为学等学科前沿学问，以及具备独立、创、进取、博爱等现代观念和人文品质。〔二、治理层员工：具备娴熟的专业技术学问和力量，勤奋、踏实敬业，勇于创，开拓进取的精神，以及处理各类突发大事的力量。〔三、操作层员工：娴熟把握自己的工作职责ISO9002和治理要求，了解治理部的经营思想，以及任劳任怨，团结协作，精益求精的团队精神和良好的效劳形象。〔四、分解目标为：1100%；2100%；380小时；其中保安员军训时间每年120小时。二、培训主要内容：〔一、工程治理中的热点、难点和焦点问题的学问和处理。机电修理等专业技术学问。〔二ISO9001：2023ISO14000环境治理体系学问。〔三CSCI企业形象识别系统学问。〔四、企业文化〔物业治理理念，企业精神等〕职业道德和现代思想文化观念。三、培训类别与方式：〔一〕培训类别1、入职培训：侧重于对物业治理根本学问及ISO9001：2023制度的培训。2、上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进展。3、在职培训：治理层侧重于综合治理力量的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的把握，在员工工作中穿插进展。4、转岗培训：侧重于岗位的专业学问及技能的培训，在员工到岗位头两个星期内进展，承受授课或带岗的方式的进展。5、职外培训：主要是组织员工参与行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，承受获得毕业证书即予以报销学费的方式进展鼓舞。〔二〕培训的组织方式1、集中授课，组织学习；2、参观学习，操作现场实践；3、定期进展学习研讨会，教学与自学相结合；4、依据不同的主题，物业治理中的视点问题，进展专项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的争论分析力量和处理难点问题的力量。岗位应用岗位应用培训组织四、培训的实施运行修正培训打算修正培训打算执行培训考核反响培训考核反响评价1、针对X2、有效运用多种培训形式和方法，确保培训到达预期效果；3、通过对员工进展考核，以了解培训的有效性及员工的承受程序。4、依据对考核结果的评估和反响，准时调整培训思路，并确定将来培训重点，强调将理论应用到实践工作中。五、培训打算治理部员工培训打算分为两局部。第一局部为物业接收前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进展；其次局部为治理期间员工培训打算，视治理部工作具体情况分阶段安排进展。1、管前期员工培训打算序 培训内容 培训号 时间物业治理法规及 天配套文件物业治理专业知 天识培训

授课 对方 象公司 本部 员工有关 物部门 人员

培训方式 考核 培训目标方式公司本部 考核 生疏把握办培训 法等内容公司本部 考核 确保持证上培训 岗率100％大学城治理目标 二天 公司 全体 公司本部 岗位 明确各项工模式及投标书的 本部 员工 培训 考核 作要求、目有关内容 标、模式岗位职责和X大二天公司全体公司本部笔把握岗位要学城物业治理运 本部员工培训 试、求和考核标作制度 实际准操作整体布局、水电二天设全体公司本部考核生疏校园区设施、消防设施、计、员工培训 治理、运行空调供暖系统等 安装内容介绍 单位房屋验收交接程一天公司治理、公司本部考核要求把握房序 本部修理人培训 屋交接的全员 过程设施及设备维护 一天 公司 治理、公司本部 考核 明确公用设标准及作业程序 本部 修理人 培训 施设备修理员 范围及标准各工种工作技巧 一天 公司 全体人 公司本部 考核 行为标准及和效劳礼仪标准 本部 员 培训 技巧及人际沟通技巧消防职责及灭火 一天 公司 全体人 公司本部 考核 把握应急方作战实施程序和 半 本部 员 培训 案及常识急救常识2、正常治理期员工培训打算序 培训内容 培 授课方号 训时间治理培训单位年校学历的中学习组织学习考试坚层员工理有较深的理治理培训单位年校学历的中学习组织学习考试坚层员工理有较深的理代化校园区管理需要。

培训对象 培训 考核 培训目标方式 方式具有大专 业余 考试 具备高层次的参与Z市各类 三 各类业 每年8－ 业余 考试 提高本专业的业余大专、中年专班学习电脑网络及管十理培训 治理技能学问二培训 组织协调、公二共关系及公众天形象培训

务大学10 学习 治理水平和学问水平聘请电治理人员公司考核脑脑专家及相关工本部 网络治理概述授课种 内部 及应用培训聘请物全体员工公司学问提高员工与客业管理分批进展本部考核户的沟通技巧专家授 内部 和治理水平课 培训公司本全体员工公司考核增加组织协调部 分批进展本部 内部 良培训 好的公共形象有关主管单位

有关管

公司 依据规定要求安排、规定必据须参与的业务实培训 状况安排

理服务 本部 以提高业务管人员 外部 理水平培训修理效劳人员升级培训劳动安全卫生 培训 消防技能训练 及演习 操作规程示范 三天

Z市劳动 修理、服公司部门 务人员 本部外部培训公司本 全体员工 公司部 本部内部培训有关协 全体义务 公司作单位 消防员 本部内部轮流培训公司本 各相关部 公司部 门员工 本部13 效劳意识、职13 效劳意识、职一公司本全体员工公司考核提高员工效劳业道德天部本部意识增加员工培训工作责任心

考核 确保每年该类人员10％以上到达中级技工等级证书考核 动安全卫生学问实际 把握消防技能操作 力实际 标准员工操作操作 操作技能治理效劳用房及工作必需的物资装备一、物资装备的原则1、科学有用、节约的原则2、分期分批，有打算配备的原则3、优质价廉的原则二、治理工作必需的物资装备〔一、物资装备的原则1、科学有用、节约的原则2、分期分批，有打算配备的原则3、优质价廉的原则三、治理用房〔一、办公用房所需面积125平方米。〔二、办公用房安排经理室一间15㎡技术科室30㎡财务科室15㎡电脑档案资料室15㎡茶水间、洗手间10㎡修理操作间20㎡库房20㎡四、治理工作必需的各类物资装备治理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电修理用品、员工制服和值班工具等。〔一〕行政办公用品项 目 数 量 金额(元) 备 注电脑212023固定资产空调410000固定资产打印机13000固定资产复印机112023固定资产机12023固定资产饮水机41200低值易耗品保险柜1500低值易耗品办公桌椅95000低值易耗品文件档案柜65000低值易耗品自行车94500低值易耗品3900低值易耗品办公用资料、文具12500低值易耗品员工服装费7028000低值易耗品员工生活用品：铁架120230低值易耗品电风扇、储物柜等小 计 106600元，固定资产39000元〔二〕修理工具项 目 数 量 金额(元) 备 注电焊机33000低值易耗品冲击电钻34500低值易耗品手电钻31650低值易耗品手提砂轮机1800低值易耗品电锯11500低值易耗品切割机23000低值易耗品铝合金梯〔长、短〕11000低值易耗品台钳1500低值易耗品工作台11000低值易耗品万用表61200低值易耗品钳表2800低值易耗品摇表2700低值易耗品机电设备专用工具1700低值易耗品电工工具247200低值易耗品水工工具2400低值易耗品电焊工具21000低值易耗品疏通机32700低值易耗品铝合金人字梯32700工具柜42023低值易耗品其它工具材料1600低值易耗品小计36950项目项目数量金额(元)备注小计3255020230无线对讲机1020230固定资产手提式灭火器503750低值易耗品消防斧头8400低值易耗品消防扳手82400低值易耗品防毒面具101800低值易耗品消防靴10500低值易耗品消防战斗服83200低值易耗品强光手电筒5500低值易耗品〔四〕开办费合计屋本体维护治理打算和实施房屋共用部位、共用设施设备的修理养护与治理是X大学城物业治理的重要内容。针对X且还要达致以下四个效果：一、确定保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供给要得到保证，保障电梯的正常运行。二、保证X大学城与外部信息沟通及内部信息沟通的畅通。三、保证X大学城对外的形象。对于能表达X大学城形象的重要部位要加强治理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、干净。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯干净统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。四、杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和治理，实行各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为到达上述四个效果，W物业治理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常修理养护和定期养护打算及实施方案，以求到达对X大学城的有效治理。一、房屋共用部位、共用设施设备的修理养护打算分日常修理和定期维护两个方案，具体内容如下：(一)、房屋共用部位、共用设施设备日常修理养护打算和实施方案序工程打算方案标准及实施效果号1房屋承每月巡查一次，〔1〕由于使用不当造〔1〕安全结实，正常重及抗入驻期间每天成构造局部受损较轻使用；震构造部位巡察，觉察问题，马上处理由技术科按房屋修缮规定实施修理；如局部〔2〕功能完好。受损较重请专家“会诊”提出方案，托付专业公司实施〔2〕因施工质量缘由造成构造问题，请开发单位处理2外墙面每月检查一遍，由技术科按有关修缮〔1〕无鼓无脱，无渗觉察问题，准时修理规程实施水、无裂纹；〔2〕无违章，边角线齐整；〔3〕干净、无污迹、锈迹。3公共屋每天检查一遍，由技术科按相应作业〔1〕面觉察问题，准时修理规程实施修理〔2〕隔热层完好无损；〔3〕避雷网无连续，缺损；〔4〕天面水箱无破损，无渗漏；〔5〕无违章，无乱堆放。6公用照每月检查一次，由技术科依据相应作〔1〕线路无乱搭接；明觉察问题，准时修理业规程实施修理〔2〕照明灯具正常有效；〔3〕无缺损。7本体消每月检查一次，由技术科按相应技术〔1〕箱体完好，标识防设施觉察问题准时作业规程实施修理清楚；修理〔2〕设施能有效使用；〔3〕8 公共通 每天检查一次， 助理室、技术科和清洁〔1〕墙体、地面、窗道门觉察问题准时治理部负责组织实施。户、顶棚完好，无缺厅楼修理损；梯间、〔2〕室内设施齐全；会 议〔3〕干净、无灰尘、室、会无霉迹；展厅、〔4〕无违章、无乱堆架空层放。9卫 生每天检查一次，由技术科按相应技术〔1〕墙体、窗户顶棚间茶觉察问题，准时作业规程实施修理完好，无缺损；水间修理〔2〕无缺损，使用正常；〔3〕干净、无污迹，无积尘，无积水；〔4〕10上下每天检查一遍，由技术科负责修理〔1〕上、下水畅通，水管道觉察问题，准时无渗漏，无堵塞；修理〔2〕〔3〕无违章私接私断管道。11冷暖每月检查一次，技术科负责修理〔1〕完好，无破损，气管道觉察问题，准时无开裂；通讯线修理〔2〕线路畅通，使用路，顶正常。棚(二)、房屋共用部位、共用设施设备定期修理养护打算及实施方案序 工程 打算 方案 标准及实施效果号1 房屋承 每年对房屋根底进展 技术科负责组织实 〔1〕构造安全，重及抗 一次检查，防止虫害及施震结构 腐蚀性液体的侵害部位

正常使用；〔2〕构造性能完好。2外墙面〔1〕每年对外墙面清技术科负责组织实〔1〕平坦、无渗洗一次；〔2〕每三年对较大面施水、无裂纹；〔2〕干净统一。积渗漏及损坏，修理无效的，进展局部翻；〔3〕每年对国徽进展一次维护；〔4〕每三年对外窗台进展一次安全性检查。3公共屋〔1〕每年粉刷避雷网技术科与清洁治理〔1〕屋面无积水，面一次；〔2〕每年全面修补天部协同实施无渗漏；〔2〕隔热层完好；面隔热层一次；〔3〕避雷系统完〔3〕每年对屋面防水好；5〔4〕水箱水质清老化局部；洁，无污染。〔4〕每半年疏通屋面雨水管一次；〔5〕每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。公用照 每年检修一次线路和 由技术科依据相应 〔1〕线路无老化；明 灯具，更换老化线路和作业规程实施修理损坏灯具本体消 〔1〕 每半年进展一 技术科负责组织实

〔2〕灯具正常使用，照明完好。设施完好率防设施

次烟感试验； 施。 100％；〔2〕报警系统灵每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次；每年对消防疏散标志进展一次维护。公共通 〔1〕每半年对公共地 由技术科按相应技

敏，有效。美观完好，道、门 面进展一次维护；厅、楼 〔2〕每年对楼梯踏步梯、会议进展一次全面维护；室、会展〔3〕每三年对通道、厅、架空门厅、墙面、天棚、扶层 次全面维护；〔4〕每年对公共窗户进展一次全面维护。

术作业规程实施 无缺损；〔2〕干净、清爽。卫生间、〔1〕每年对卫生用具 由技术科按相应技 〔1〕完好、无缺茶水间

进展一次全面维护；每年对水、电设施进展一次全面维护；每年对墙面、顶棚、窗户进展一次全面维护。

术规程实施修理。损；使用正常；干净、清爽。10 上、下水〔1〕每年粉刷管道一由技术科按相应技〔1〕美观完好；管道次；〔2〕每年检修一次，术规定实施修理〔2〕上、下水通畅；并结实管道固定码；〔3〕无渗漏。〔3〕每年两季前检查一次雨水口，更换不合格局部。11 冷、暖气〔1〕每年对冷、暖气技术科负责组织实〔1〕完好、无损管道，通讯线路、管道进展一次全面维护；施坏；〔2〕线路畅通、顶棚〔2〕每年对顶棚进展使用正常。一次全面维护；〔3〕每年对通讯线路进展一次全面检修。二、房屋本体修理效劳标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的修理力争做到准时、快速、高效地处理。房屋修理效劳将严格依据W物业治理公司IS09001〔2023〕的要求来执行：2小时内完成，至多也要保证当天完成；遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必需要在分钟内赶往现场修理〔〕厕所堵塞要在4小时内完成〔〕风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期完毕后各进展一次具体的检查，在学期中还须安排一次检查；特别缘由不能准时修理的必需要向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。机电设备设施的治理维护方案X大学城是一所聚产学研于一体的高等教育进展区，机电设施设备治理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，W物业治理公司将严格依据“安全、牢靠、优质、经济”的治理方针，贯彻执行ISO9001：2023高质有效的定期维护保养，对各分包单位进展全方位的质量监视和治理，严格依据各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，制造良好的经济效益和社会效益，为宽阔师生供给一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。第一节 供配电系统的治理假设说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动W物业治理公司将依据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行治理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。一、设备的定期维护保养方案和标准。〔一、每日巡察保养工程。序号部位内容序号部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；低压母线不发热、无变色，外2、检查壳体。壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超2、观看温度指示。140℃3声响监听变压器声响音1、检查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能防止小动4变压器2、检查通风道、通风设施；物进入、干净干净、功能正常、室3、检查室内照明设施；通风良好、无锈蚀、开关灯具4、检查室内消防设施功能正常、消防设施功能正常序号部位内容序号部位内容要求1柜正面1、清扫〔擦拭〕柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，2、检查仪表指示及运行参数；电流、电压在正常范围，工作状3、检查空气开关况符合运行要求，指示灯指示正4、检查闸刀开关、操作机构；常5、检查分闸、合闸指示灯。2柜反面1、观看母线、连接点、引出线；连接良好、接点无发热变色，电2、检查电度表度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫〔擦拭〕柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好2柜内4、检查各组电容指示灯；1、观看电容器壳体、套管；电容器无膨胀、无渗漏油，连接2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。导线无过热变色，无焦熔现象，45℃4、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及四周地面无灰尘、杂物2掌握屏1、检查信号指示；机组处于正常备用状态，符合运3蓄电池2、检查各掌握形式、状态。1、检查浮充电压、电流值；行规程要求26±1V，浮充电流1—2、检查蓄电池液比重及液位。〔电池液比重1.26~1.30〔承受吸式比重计，液位不低于极板4冷却水检查水位水位在正常刻度范围5箱储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行 24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻7通风检查机房通风设施度范围内风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外外表；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，2、检查空气开关；无过热变色现象，连接无松动。3、检查内部接线；2强电井1、检查房顶、四壁、地面、无损坏、无杂物、无漏水，能防止室门；2、检查室内照明设施；小动物进入，干净干净，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、3、检查电缆、母线槽无过热。〔二、每周保养工程1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡察保养工程无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡察保养工程检查闸刀开关不过热变色，三相闸夹到位，灭检查自动开关弧罩结实不松动，接线桩头无发柜反面检查保险丝具热变色，无焦糊异味检查电缆及电缆头无发热，容量符合规定，固定可检查母线支撑固定装置靠，不过热，固定牢靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电缆排4地下电检查电缆托盘列有序，干净无杂物，固定牢靠，缆室检查电缆无损坏，无放电痕迹序号部位内容序号部位内容要求1完成每日巡察工程手动〔用转换开关〕逐组投切电容器掌握正常功能良好，指示2柜正面仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股检查熔断器、接触器、热继电器及其接4柜内接触良好，无过热，无损线坏4、柴油发电机序号 部位 内容 要求1 完成每日巡察保养工程冷却水 检查冷却水箱水位 水位距注水口约50mm连接良2系统3统4统

检查各管路及连接部位检查油箱油位检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头

好，无渗漏油位正常〔24〕联接良好，无渗漏油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏空气流 色标应为绿色5 器

检查空气流阻指示器手动空载试运行 启动快速，开关正常，运转无异1、按操作规程要求手动启动机组常声响掌握系 2、检查发电机掌握屏上各类仪表电压、频率正常，信号灯指示正6统 及信号指示灯。 常油压、水压正常，油温、水温正常〔三、年度保养工程1、电力变压器序号 部位 内容 要求完成每日巡察保养工程1、全面清扫、擦拭 清扫，无油垢2、全面紧固螺栓连接局部 结实无松动3、测量绕组直流电阻 三相电阻应平衡〔相间差异不大

5、相间绝缘电阻

于三相平均值之4%，线间差异不大于三相平均值之2%〕承受2.5KV定电气联

调压联接片联接良好，电缆接头2、一次电缆接头 及母线槽接口紧固、良好接3、二次母线槽接口全面清扫 清洁，无蛛网、积尘4室

清扫、检查高压负荷开关设施

清洁，动作正常，安装结实，无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号1部位内容完成每日巡察保养工程要求2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘整理二次线无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清楚补齐、更换二次线接线号三一样期到位、接触面〔线〕大柜内检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆2/3适宜触头不烧损，动作牢靠敏捷无缺损件结实，无松动，颜色符合规定4地下电全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐缆室柜内的接线号完好无缺损、动作牢靠柜内的接线号完好无缺损、动作牢靠检修掌握元器件3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值电容器测量电容器二极对外壳及二级1000V摇表用微法间绝缘电阻，测量电容器容量，表测量或用电压流表法测量，容量更换失效的电容器序号部位内容要求1完成每日巡察保养工程2全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、整理二次线，更换字迹不清楚清楚序号内容要求序号内容要求1完成每日巡察保养工程检查紧固各连接部螺栓检查连接导线无松动连接完好更换冷却水手动试机，观看各种参数是否符合2更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊运行规程变黑，应更换机油，清洗或更换油水分别器，更换或清洗柴油滤清器5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接状况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻4Ω6、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻10Ω二、供电系统应急抢修、处理方案〔一、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能准时抢修，特制定本抢修限时规定：15分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按3小时。23小时不能排解故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排解故障。、配电柜单一抽屉柜发生故障时，修理人员准时修理0分钟内不能排解故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，修理人员530分钟排解故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，修理人员在10分钟内到达故障现场，排解故障。7、对全部设备设施故障抢修状况都要进展具体记录，包括故障觉察时间、故障部位、故障缘由、抢修措施、零配件更换，材料耗用状况、抢修人员名单、修复时间等。〔二、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路打算停电时，技术科应准时通知治理部，由治理部告知校方停电缘由准时间，并做好停电预备工作。2、对于突发大事停电时，技术科应与供电局联系，问明停电缘由准时间后，准时通知治理部及校方，同时保证备用发电机在5查应急供电线路是否正常。3、当修理和保养电气设备需要打算停电时，技术科应提前通知治理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，修理负责人应向维修人员进展技术交底和安全交底后，方可开头工作。4、为供电内部消灭突发事故时，值班员应马上通知技术科，技术科接到通知后，快速组织人力抢修，必要时通知治理部，由治理部通知校方停电时间及缘由。5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停顿动力设备供电，启用备用电源以供灭火。三、校园区电力节能措施为了更好的效劳大学城，同时又能制造良好的经济效益和社会效益，技术科将实行以下措施对各类用电设施设备进展科学合理的掌握：1、对全部的露天照明灯具承受钟控系统进展掌握，杜绝人为开头不准时，造成不必要的铺张，并依据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用局部的照明，全部承受声、光控开关或红外线开关进展掌握，做到人走灯灭。3、地下室承受低照度分散照明，能到达一般照明效果即可，灯具全部承受节能型。4、依据校区内各处场所用电性质的不同，合理进展电力配载，并依据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。其次节 消防系统的治理消防设施设备的运行治理，将直接影响到大学城全体师生的安全感和舒适感，因此W案及标准进展全方位的维护保养。为了避开在应急中消灭不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还依据大学城的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大学城的消防安全。一、消防设施、设备的定期维护与保养打算和标准设备序号维护保养工程设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期1含直观目测指示灯指示正1电源、信号〕常2各类开关直观目测处于开启或自1动状态消3各电器触点如有烧损现象，拆下半年后用砂纸打磨损4各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年线端子及端子固无烧损排端子控线如有稍微破损或烧 烧半年制焦现象，用绝缘胶带焦现象包扎，严峻时更换台尘

用小毛刷、皮老虎除无尘 半年尘掌握台外表除 用干擦布、毛刷除去无尘 每日尘 外表灰尘设备 序号 指示灯

检查保养方法直观目测

标准 周期“Ac Power”〕亮其余指示灯不亮电源电压 在按下内部电源电压/ 指针指示 1个月后备电压切〔或外部 +24V〔+5V〕BatteryTest〕换键前后，目测指示灯是否区3报警功能正常按下“FireTest”键 “ Zone 1个月域Alarm”指示灯和“Switch报Care”指示灯亮几十秒后，警蜂呜器警铃响器4内部各接线端用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢子固，不松动5线如有稍微破损，用绝缘导线无破损、半年胶带包扎，破损或老化老化严峻时更换6外表及内部除用小毛刷、皮老虎除尘无尘 半年尘7击碎玻璃按钮直观目测 按钮盒完好，1个月盒无松动设备 序号维护保养工程检查保养方法标准周期1指示灯直观目测色〕指示灯亮，其余指示灯不1亮2电源电压在按下内部电源切指针指示+24V1换键或外部键 〔+5V〕Batterry Test集后，目测指针指示是否正常中报警功能 按下“FireTest”键 ZoneAlarm” 1个月指 示 灯 和报“SwitchCare”警秒后蜂呜器和警铃响器内部各接线端 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢 半年子 固、不松动线 如有稍微破损，用绝老半年缘胶带包扎，破损或化老化严峻时更换6外表及内部除外表及内部除尘无尘半年尘1烟感探头用力吸一口香烟，在红色指示灯亮烟感距探测器20CM处喷向探头探2温感探头用750W在 区域报警器上头距探测器 500MM 相应位置的报设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期半年半年处，向探测器吹热风警指示灯亮

维护保养工程 检查保养方法 标准 期掌握箱内部各 如有烧损现象，拆下烧 半年电器触点后用砂纸打磨损防2掌握箱内部各电器元件接线用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年火端子及端子排端子卷3机械局部〔齿如有锈损用煤油清无锈损且外表1轮、锋条〕洗，然后加润滑油涂有润滑油帘4卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损1分门5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮直观目测完好无损1盒序号维护保养工程检查保养方法序号维护保养工程检查保养方法标准周期1防火门门体直观目测完好无损、无变半年形2防火门弹簧铰有损坏、更换备件；完好，弹性适度半年键假设无损，加机油3消防通道、防直观目测，并开关防消防通道通畅，1防火门火门 火门 防火门开闭自如1 排烟风机外表 用擦布、毛刷除尘除尘

无尘 1 个月2掌握柜内部各2掌握柜内部各如有烧损现象，拆下触点完好，掌握半年电器触点后用砂纸打磨，或更启停正常换3掌握柜内各接用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或半年线端子及端子排端子松动4掌握柜电源指如不亮，更换指示灯电源指示灯指1 个示灯灯泡 示正常月5微用螺丝刀紧固各固 端子无松动、微1 个动开关及内部定螺钉及各接线端 动开关固定良月接线端子子 好〔2〕复位按用油壶给导轮、钢 复位按钮掌握1钮、导轮、钢丝、转轴加油 无误、排烟窗开丝、转轴启敏捷设备 序号 维护保养项 检查保养方法 标准 周期目加压送风机 用擦布、毛刷除尘1除尘掌握柜内部 如有烧损，拆下后用加 2各电器触点 砂纸打磨压掌握柜内各 用螺丝刀逐个紧固送

无尘 1 个月触点完好，掌握 年启停正常端子无烧损或 半年3 接线端子及 松动风端子排端子系各送风口百 直观目测统 4叶窗掌握柜电源 如不亮，更换指示灯5指示灯 灯炮掌握柜上电 直观目测1 源指示灯及消 各类开关

送风口百叶位 3 个置正确 月电源指示灯亮 1 个月电源指示正常， 1 开关处于开启 月或自动状态防 掌握柜内部 如有烧损，拆下后用 触点完好、无松半年2系 各电器触点 砂纸打磨 动统 各电器元件 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢 半年控 3 接线端子及

固、无烧损制 端子排端子柜 电源〔信号〕如有破损，用绝缘胶 导线无破损或 半年4线 带包扎 老化5 掌握柜除尘 用毛刷、皮老虎除尘无尘 每日维护保养项设备维护保养项设备序号目检查保养方法标准周期消防指1指示灯直观目测于等待状态1示2指示灯按测试键1牌示灯亮设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防应2器通电试验转换工作正常1急放音试听音质、3各放大器广播系统4各接线端子及线路音量用螺丝刀紧固，导线如有破损，1导线完好15压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗外表无粉尘3主机各电源信信号指示正常、1 号、掌握信号及音量调整键直观目测音量调整位置 1个月适宜各切换器、掌握各层扬声器接线6各层扬声器接线6是否结实、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线半年盒用毛刷、皮老虎7主机柜内除尘无尘半年机房机房内照明、电开关电灯、通话2话检查通话正常13地漏排水试验地漏排水通畅1设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期完好无损，压力11推车式灭火器直观目测在正常范围月灭直观目测,并用手压力正常，指针1火2干粉灭火器摇动瓶体指示在绿色安月器全区内材手提式1211灭压力正常，指针13直观目测指示在绿色安火器全区内月喷1水泵手动盘车转轴转动敏捷2淋月除尘用拖布、帚把、设备1机房卫生擦布清扫设备房 1个月地面系 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时不漏水 半年统 更换并添加润滑阀门

油添加盘根或更换垫片，清洁阀杆

水泵运转敏捷 半年开启自如，不漏半年水，阀杆无锈蚀1水泵和电机 用擦布和毛刷 无尘月在区域报警器1各信号阀 直观目测 上的相应位置月无报警信号消防值班室相3各水流指示器 放水试验 应的指示灯亮，月并发出报警喷淋头外表油喷淋头 直观目测 年灰不行过多二、消防火警应急处理措施〔一、对接报火灾的处理：1、治理部任何人员接到或觉察火警时，马上向治理部办公室值班人员报告。2、现场指挥员马上通知治理部经理、助理、消防掌握中心及各部门负责人。3、现场指挥员集合校园区内全部在场员工，假设部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担当该部门应急指挥工作。4、各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，实行各种相应措施。①、消防掌握中心值班员依据火场状况，按《校园区灭火应急规程》进展处理；技术科负责人指挥技术科员工作各种应急处理。②、技术科负责人指挥技术科员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源。③、其余部门员工依据现场指挥的命令，进展各种救火操作。5、现场指挥员依据火势大小，打算实行相应措施：①、火势大，自身难以扑救。即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员实行各种手段掌握火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资。②、火势小，自身力气足以扑救。马上组织人员实行各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资。③、火灾扑灭后，技术科负责将机电设备和消防系统恢复正常。④/〔二、校园区灭火应急方案内，特制订如下应急规程：1、消防掌握中心接到消防报警信号：

有效掌握灾情，把损失掌握在最小范围①、利用对讲机通知辖区保安员马上前往火警现场，并与消防中心联络。②、火警误报通知中心消退警号。③、火警证明状况严峻，通知中心启动报警设施。2、火警信号被证明，状况严峻，中心应急事项：①、通知治理部办公室值班员和安全治理部长,由其打算是否打“119”报警。②、启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救。③、利用消防疏散播送，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。④、迫降电梯至首层。⑤、切除非消防电源，启用应急电源。⑥、启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应亲热关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应马上手动起动各设备，保证水电供给不连续，全部消防设施必需在5－7分钟之内投入运行。“119”报警程序：1、拿起话筒拔打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。2、讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。3、讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑〔〕①、讲清报警人的姓名，联系号码，以便随时联系；②、如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火四周易找的地方或标志性建筑旁。三、落实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进展一次火情安全的检查，觉察问题准时处理，准时报告。二级检查由消防主管组织实施，治理部领导每周组织班组长对本处治理地段、设备物资进展一次检查，消退火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全状况。三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对治理部进展重点检查或抽查，每年不少于一次检查。第三节 电梯治理随着国民经济的飞速进展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不行缺少的垂直交通运输工具。W对电梯维护保养单位进展全面的监视和治理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准24小时的全天候跟踪效劳，确保电梯的安全正常运行。一、电梯的定期维护及检修方案〔一、曳引机的保养1、减速箱、箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；、润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；、应保证箱体内润滑油的清洁，当觉察杂质明显时应换油。一般对使用的减速箱，半年应更换油；、应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时觉察蜗杆轴与蜗轮轴消灭明显窜动时，应实行措施减小轴承的轴向游隙；60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查缘由；、当轴承在工作中消灭撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排解时，应考虑更换轴承；、当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中消灭很大换向冲击时，应进展大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。2、制动器、应保证制动器的动作敏捷牢靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；、制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超0.7毫米，当间隙过大时，应调整；、制动器应保持足够的制动力矩，当觉察有打滑现象时，应调整制动弹簧；、当觉察制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。3、曳引轮、应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。4、曳引电动机及速度皮反响装置、应保证电动机各局部的清洁，不应让油浸入电动机内部，应常常吹净电动机内部和换向器、电刷等局部的灰尘；、对使用滑动轴承的电动机，应留意油槽内的油量是否到达油线，同时应保持油的清洁；、当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，消灭电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；、应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机亮的绝缘电阻，降至允许值以下〔55兆欧，应实行措施提高绝缘性能。〔二、曳引绳与绳头组合的保养1、应使全部曳引绳的张力保持全都，当觉察松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整〔相互拉力差应在；2、曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的外表枯燥，甚至消灭锈斑，此时可在绳的外表薄薄地涂一层润滑油；3、应常常留意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股状况，锈蚀及磨损程度等，如已到达更换标准，应马上停顿使用，更换绳；4、应保持曳引绳的外表清洁，当觉察外表粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；5、在截短或更换曳引绳，需要重对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不行马虎从事；6、应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至遇到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉〔如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重浇注绳头。〔三、限速器与安全钳的保养1、应保证限速器的转动敏捷，对速度变化的反响灵敏，其旋转局部润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当觉察限速器内部积有污物时，应加以清洗〔留意不要损坏弹簧；2、应使限速器张紧装置转动敏捷，一般每周应加油一次，每年清洗一次；3、应保证安全钳动作敏捷，提拉力及提上升度均应符合要求，在季检中应加以检查。〔四、导轨和导靴的保养1、对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；2、滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米〔双侧2毫米，超过时应更换；3、应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；4、应使滚动导靴滚轮滚动良好，当觉察磨损不均，应加以修车，当觉察脱圈，过分磨损时，应更换；5、在年检中，应具体检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固状况，并应对全部压板螺栓进展一次重复拧紧；6、当安全钳动作后，应准时修光钳块夹紧处的导轨工作面。〔五、轿门、厅门和自动门锁的保养1、当门滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证适宜间障；2、应常常检查厅门联动装置的工作状况，对于钢丝绳式联动机构，觉察钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动敏捷，各固定处不应发生松动，当消灭厅门与轿门动作不全都时，应对机构进展检查调整；3、应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必需作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；4、应保证门锁开关的工作牢靠性，应留意触头的工作状况，防止消灭虚接、假接及粘连现象。〔六、自动门机的保养1、应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化特别时，应马上作检查调整；2、对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当觉察松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；3、自动门机各转动局部，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。〔七、缓冲器的保养1、对于弹簧缓冲器，应保护其外表不消灭锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；2、对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当觉察低于油位线时，应添加〔〕3、油压缓冲器柱塞外露局部应保持清洁，并涂抹防锈油脂；4、每年以轿厢检修速度，进展一次油压缓冲器的复位试验。〔八、重量补偿装置的保养1、当觉察补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；2、对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动敏捷，上下浮动敏捷，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。〔九、寻向轮及反绳轮的保养1、应常常用软刷和吹风去除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；2、应常常检查接触器、继电器触头的工作状况，保证其接触良好牢靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；3、应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，觉察有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑〔忌用砂布，并将屑未擦净；4、更换掌握屏内熔断器时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相全都，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5—3倍。〔十、三相桥式硒整流器的保养1、为保护整流堆不发生超负荷短路，应留意选用正确的熔断丝；2、整流堆工作肯定时期后，会产生老化，输出功率有所降低时，可提高变压器次级电压而得到补偿。3、整流堆长期存放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超过三个月以”一般可按如下步骤进展：5015分钟。7515分钟。C100%额定电压。〔十一〕选层器的保养1、应常常检查传动钢带，如觉察断齿或有裂痕时，应准时修复或更换。2、应保持动触头盘〔杆〕运动敏捷，视需加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，留意添加润滑油。3、应常常检查动、静触头的接触牢靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换。4、应保持触头的清洁，视需去除外表积垢，烧蚀处应用细锉刀修平。5、留意保持传动链条的适度张紧力，消灭过度松驰时，应予张紧。〔十二〕安全保护开关的保养1、每月应对各安全保护开关进展一次检查，拭去外表尘垢，核实触头接触的牢靠性，触头的压力及压缩裕度，去除触头外表的积尘，烧蚀处应锉平，严峻时应更换。2、极限开关应灵敏牢靠，每年进展一次越程检查，视其能不能牢靠地断开主电源。〔十三〕机房和井道的保养1、机房应制止无关人员进入，在修理人员离开时，应锁门。2、应留意不让雨水浸入机房，寻常保养良好通风，并留意机房的温度调整。34、底坑保持枯燥、清洁，觉察有积水时应准时排解，并作枯燥处理。二、电梯应急处理方案〔一〕电梯困人救援方案：凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则技术科经过培训之救援人员可依据不同状况，依以下步骤先行释放被困乘客。1、轿厢停于接近电梯口的位置：、确定轿厢所在位置〔〕、关闭机房电源开关；、用专用外门锁匙开启外门；、用人力开启轿厢门〔〕、帮助乘客离开轿厢；、重将外门关好〔〕2、轿厢停于远离电梯口的位置时：、利用或其它方式，通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢可能随时移动，不必慌张，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；、进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；、撤除电机之轴端盖〔安上旋柄座及旋柄；、救援人员用力把持旋柄，另一救援人员手持掣动杆轻轻撬开掣动，留意观看平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。、确认刹车制动无误，放开盘车手轮；3、遇到其它简单状况，应准时报告电梯修理养护单位处理。4、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准〔二、电梯故障抢修限时规定：为保证电梯消灭故障后能准时抢修，确保乘客安全，保护设备，特制定本规定。15分钟内赶到现场，救出乘客。2、电梯配电局部发生故障时，值班人员在10分钟内到达故障现场排解故障。3、电梯掌握回路发生故障时，值班人员在10分钟内到达现场排解故障。4、电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障，开启或关闭失灵时，值班人员10分钟内到达现场排解故障。5、电梯机械局部、自控局部、牵引局部消灭故障时，值班人员10故障。6、电梯照明局部消灭故障时，值班人员5分钟内到达现场排解故障。7、值班人员对电梯设备故障准时抢修状况要进展具体记录，包括故障觉察时间、故障缘由、抢修措施、零配件更换、材料耗用状况，抢修人员名单、修复时间等。〔三、电梯运行预险应急处理措施：1、技术科电梯工应每天对大楼电梯全面巡察一次，觉察担忧全因素马上处理。25分钟仍未到达，则技术科经过培训之救援人员，马上赶往现场挽救乘客。3、当乘客被挽救出后，使轿厢停于接近电梯平层位置，等待电梯保养公司全面检查。4、当电梯消灭故障，经检查由于人力和技术水平缘由而无法修复时，应马上通报电梯修理保养单位进展修理。5、当检修电梯时，应在电梯底层悬挂告示牌。6、当发生火灾时，值班人员应将电梯迫降至首层，消防队乘消防梯救火。说明说明第四节 给排水系统的治理由于X大学城承受的是二次供水系统，避开二次供水患病污染成为系统治理的一个保养打算及标准，并按此打算及标准进展全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。一、排水系统定期维护保养打算及标准〔一〕生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准1，给水设备〔1〕 外表清洁，无锈蚀损坏1生活水泵外观日常检查螺栓，螺丝无松动短裂防震垫无损坏日常检查〔1〕 运行过程中无特别震惊，噪音2电 机〔2〕 电机及轴承温升正常〔机械6—8〔1〕轴承体清洗，加润滑油〔脂〕局部〕〔2〕更换磨损零部件运行正常，无特别震惊，噪音检查轴承发热状况，无烫手日常检查 现象检查填料函的泄漏和发热3泵体 状况，每分钟10—20滴为好检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象6—8个 〔1〕轴承体清洗，加润滑油〔脂〕月 〔2〕更换磨损零部件3—5年翻开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进展更换2，给水设施3个月--半 〔1〕 水池、水箱除锈、除垢、清按水蓄 水 池，水

洗、消毒 池、〔2〕 检修配件 水箱箱 清洗操作规程进展减 压 3个月 〔1〕 动作灵敏，准确阀、水 〔2〕 无锈蚀堵塞锤消逝器止 回 1个月 〔3〕 动作灵敏，准确3阀、浮〔4〕无锈蚀，无堵塞，无滴漏球阀、排气阀4闸阀、截止阀日常检查〔1〕〔2〕启闭敏捷，无锈蚀无滴漏水嘴日常检〔1〕水嘴齐全，无锈蚀，无损坏5查〔2〕无滴漏压力表3〔1〕表壳完整无损，连接结实，按计6外表清洁量局〔2〕指针灵敏，读数准确要求周期检测水表1〔1〕表壳完整，指针灵敏，读数7准确〔2〕无锈蚀，外表清洁，无滴漏各井室1〔1〕井盖、井裙完整，启闭便利8〔2〕爬梯结实，井底干净3、给水管道日常检1 生活给水管 查

水流要畅通，无堵塞道〔2〕严实道〔2〕严实管道连接局部要〔3〕无锈蚀，无跑、冒、滴、漏2管道吊支架，1〔1〕管道吊支架，管管卡卡连接要结实〔2〕外表无锈蚀序号 检查工程名称 检查周期 检查标准 明消防设备

外表清洁、无锈外观 日常检查消防泵 3~5 月

蚀损坏螺栓、螺丝无松动断裂防震垫无损坏检查油杯和油位状况，不缺油，油脂无变质、发干现象检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水检查联动轴的对中程度〔有联动轴的〕开泵试运转，运行应无特别振动、噪音，轴承无过热〔1〕 更换润滑脂〔油〕12~14 个 查

轴承体清洗、检月2．消防设施

更换零配件绝缘良好〔电局部〕接线端子结实〔电局部〕〔1〕 箱体启闭敏捷，箱体完整室内消火栓 每周 〔2〕 箱内水枪、水带1 齐全无缺少，水枪卡口无变形箱内阀门开关敏捷，无锈蚀，卡口无变形报警按钮封闭完整消火栓完整无缺室外消火栓 1个月 少，外表无锈蚀栓口无变形，无滴漏标识颜色鲜亮接和器完整无水泵接和器 1个月 缺，外表无锈蚀启动敏捷，无滴漏栓口无变形〔1〕 消火栓箱体、箱门完整无缺，箱门关闭灵栓自动消防报警阀

3个月 活栓口无变形，阀门启闭敏捷，无，无锈蚀和滴漏箱内胶皮管连接紧固，无滴漏标识清楚3个月 〔1〕报警准确灵敏〔2〕阀门关闭敏捷，无锈蚀，连接结实6 自动消防喷头 3个月 喷头完整无缺少7止回阀1〔1〕结实启闭敏捷，连接〔2〕无滴漏无堵塞，无锈蚀，8安全阀3〔1〕阀门齐全，无锈按计蚀〔2〕铅封完整量要局求周期检验3、消防管道〔1〕 消防管道要暢通1 消防管道 3个月 〔2〕 连接局部要紧固，无跑、冒、滴、漏〔3〕 管道油漆要完好，颜色明媚管道附件 3个月 〔1〕 管道附件要齐，外表无锈蚀〔2〕 管件连接要结实管卡

1个月 〔1〕 管道吊支架、管卡连接要结实〔2〕 外表无锈蚀4、压力表1 压力表 3个月 〔1〕 表体完整无缺，连接结实，外表清洁〔2〕读数正确，指针连接结实，外表清洁〔2〕读数正确，指针灵敏序号 检查工程名称 检查周期 检查标准 明1、排水设备〔1〕 外表、滤网、支1污水泵日常检架无严峻锈蚀查〔2〕 螺栓、螺丝无松动断裂〔3〕 水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏2泵体日常检运行正常，无特别振动、噪查音，排水流畅〔1〕 检查泵内或管，12~14个月无杂物堵塞〔2〕 更换零部件〔3〕 轴承体清洗、加油2、排水设施1〔1〕 阀门启闭要敏捷1排水闸阀〔2〕阀体要完整〔3〕无锈蚀，无滴漏〔1〕栓体完好2排水栓卫生洁具日常检查〔2〕〔3〕水流暢通无锈蚀，无跑、冒、滴、漏3 各井室 1个月 〔1〕 井盖完好，启闭便利，爬梯结实〔2〕 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3、排水管道室内排水管道 1个月 保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管 1个月 〔1〕

保持管内气体及〔2〕 下水管内不准有真空管道吊支架、 1个月 吊支架、管卡要安装结实管卡室外排水管道各井室

1个月保持水流畅通，无堵塞1个月井盖完好，启闭便利，爬梯结实，井底流槽要畅通，无积物堵塞二、给排水系统应急处理方案〔一、给排水系统事故应急处理措施：1、给排水工须持证上岗，常常巡查供水系统，觉察有跑、冒、滴、漏现象，应马上抢修杜绝铺张。2、尽量保障供水的连续性，当打算检修阀门确需短时停水时，应提前通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作好储水预备。3、遇突发大事导致供水系统停水时，技术科应与自来水公司取得联系，问明停水缘由，时间后，准时向校方作出书面解释。4、对于内部突发事故引起停水，值班员应马上通知技术，技术科接到通知后，快速组织人员进展抢修并准时通知校方停水时间，缘由和恢复供水时间。5、定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。〔二、给排水系统故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能准时抢修，特制定本规定。1、给水系统高压水泵发生故障后，运行人员应准时启用备用水泵，停顿故障泵的运行，并准时通知修理人员修复故障，在零配件齐全的状况下，故障排解不得超过两天。干管阀门裂开时，应准时关闭前一级阀门，并通知修理人员更换裂开的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时。一般水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时。主管发生裂开时，应准时关闭前一级阀门，并向治理部经理汇报。经理接到汇报后，应马上召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。2、排水系统〔1〕室内外排水干管如发生裂开，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时。〔2〕排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。第五节 中心空调系统的治理一、中心空调机组的定期维护保养及检修〔一、每日巡察保养工程序号部位内容要求1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位油压、油位正常，必要时进展放油与加油2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工作状况3蒸发器检查蒸发器压力符合设计工作状况4冷冻水检查冷冻水进出水温度水温正常、进出水温度差正常5冷却水检查冷却水进出水温度水温正常、进出水温度差正常6压缩机电机检查电机的电压、电流及声音电压、电流正常、无特别声音7冷凝器管束检查管束清洁及污垢清洁、无污垢8水处理检查水质确认水处理良好9 水泵电机 检查冷冻水泵，冷却水泵、电机、的电压、电流及运行状况无过热10冷却塔A、检查冷却塔进出水是否正进出水正常、无溢流、冷却塔常，水位及有无溢流风机运行正常、无特别噪声、B、检查冷却塔风机运行状况浮球阀正常、阀门无渗漏C、检查冷却水塔和水箱补水浮球阀，系统阀门有无渗漏11盘管风机检查过滤网、给风机清洁过滤网、给风机传动部位检查电磁阀和温控开关注油，电磁阀、温控开关正常〔二、每周检查工程每周检查制冷剂的充注量，要求制冷剂保持在正常液体，如觉察液位偏低则应添加制冷剂。〔三〕每季度检修工程滑润油的化学分析，每季度应对压缩机润滑油做化验分析，如不符合要求，需更换滑润油。〔四、半年检修工程序号部位内容要求1机油过滤检查机油过滤器是否清洁、通畅，否则需更换器2回油系统检查枯燥剂、引射器管嘴更换枯燥剂、引射器管嘴无杂质3掌握柜检查机组掌握柜、冷冻水泵、冷清洁掌握柜内电器元件，紧固却水泵、冷却风机掌握柜各种导线的连接螺栓〔序号部位内容要求1润滑油系放出与更换压缩机油槽内的润滑统油2蒸发器与A、检查与清洗水过滤器水过滤器清洁、畅通，管束清洁、冷凝器B、依据需要检查与清洗管束无污垢、端板结实C、检查端板3压缩机电A、清洁空气通路和绕组电机空气通路畅通、绕组清洁，机B、测量电机绕组绝缘绕组绝缘正常，清洗电机轴承，C、电机轴承加油重添加润滑油4掌握柜检查制冷主机及制冷辅机掌握柜清洁掌握柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓5水质对水质进展化学分析水质需符合标准，否则需进展水处理6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组