技术指标的教案

技术指标的教案第1页/共40页8-1规划用地平衡表8-1-1规划用地平衡表

项目数值(ha)比重(%)人均面积(m2/人)居住区用地其中住宅用地公建用地道路用地公共绿地其他用地注：其他用地是指在居住区范围内不属于居住区的用地，如市级以上的公共建筑、工厂、单位等用地，以及不适于建筑的用地，包括住宅区工业用地。第2页/共40页8-1规划用地平衡表规划用地平衡表的作用1）用数量表明住宅区的用地状况；2）初步审核各项用地分配比例是否科学合理；3）初步评价住宅区的环境质量；4）方案评定和管理机构审定方案的重要依据。

第3页/共40页8-1规划用地平衡表8-1-2住宅区各项用地平衡控制指标用地构成居住区小区组团住宅用地50-6055-6570-80公建用地15-2512-226-12道路用地10-189-177-15公共绿地7.5-185-153-6居住区用地100100100第4页/共40页8-1规划用地平衡表8-1-3住宅区各类用地的划分（1）住宅区用地界限——以道路为界限；——以用地边界为界；——以天然或人工障碍物边线为界；——住宅区内非居住用地或居住区级以上公建用地应扣除。第5页/共40页8-1规划用地平衡表第6页/共40页8-1规划用地平衡表（2）住宅用地范围——以住宅区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地——住宅邻近公共绿地等无明确界限时，通常以1.5~3米计算——与公共建筑相邻时，以公建用地为界第7页/共40页8-1规划用地平衡表（3）公共服务设施用地范围的确定有明确用地界限的公共服务设施按基地界限划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：

(1)按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；

(2)底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。第8页/共40页8-1规划用地平衡表（3）道路停车用地——用地外围为城市支路或居住（小）区级道路，道路面积按红线宽的一半计算——规划用地内的居住（小）区道路按红线宽度计算——组团级（与没有人行道的小区级）道路按实际宽度计算——回车场、停车场应包括在道路用地内注意：宅间路计入住宅用地公建用地内的车行道计入公建用地公共绿地内的人行道计入公共绿地第9页/共40页第10页/共40页8-1规划用地平衡表8-1-3住宅区各类用地的划分（4）公共绿地（居住区级绿地、小区级绿地、组团级绿地）包括居住区公园、小游园、街心绿地、林荫道与活动场地第11页/共40页

开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10ｍ的组团级主路敞开。组团绿地面积的认定：第12页/共40页

院落式组团绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1ｍ；距房屋墙脚1.5ｍ。第13页/共40页8-1规划用地平衡表8-1-4其他用地主要包括市政设施用地、非根据该住宅区居住人口配建的公共服务设施用地以及其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述用地的用地。第14页/共40页第15页/共40页8-2技术经济指标8-2-1建设强度指标8-2-2环境指标8-2-3其他指标8-2-4居住区总造价的估算8-2-5居住区的定额指标第16页/共40页8-2技术经济指标第17页/共40页8-2技术经济指标第18页/共40页1、建设强度指标内容容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积2、容积率体现和控制着住宅区建筑总量

●影响因素为：区位（地价因素）

●住宅建筑的层数（地价、整体景观）

●居住标准（地价、入住对象等）3、建筑密度表现和控制着住宅区总体的敞地率(敞地率=1-建筑密度)8-2-1建设强度指标第19页/共40页4、各项经济指标的计算公式

(1)人口净密度

即每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。算式：人口净密度=规划总人口／住宅用地面积(人/hm2)(2)人口毛密度

即每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。算式：人口毛密度=规划总人口／居住区用地面积(人/hm2)(3)住宅建筑套净密度

即每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。算式：住宅建筑套净密度=住宅总套数／住宅用地面积(套/hm2)(4)住宅建筑套毛密度

即每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。算式：住宅建筑套毛密度=住宅总套数／居住区用地面积(套/hm2)

8-2-1建设强度指标第20页/共40页(5)住宅建筑面积净密度

即每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。算式：住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积／住宅用地面积(m2／hm2)(6)住宅建筑面积毛密度

即每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。算式：住宅建筑面积毛(净)密度=住宅总建筑面积／居住区用地面积(住宅用地面积)(m2／hm2)(7)住宅建筑净密度

即住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比值（%）。(8)容积率(又称建筑面积毛密度)

即居住区总建筑面积(万m2)和居住区用地面积(万m2)的比值。算式：容积率=居住区总建筑面积/居住区用地面积8-2-1建设强度指标第21页/共40页城市居住区容积率、建筑密度控制指标表（国标《城市居住区规划设计规范》）

住宅层数

建筑气候区划

Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,Ⅶ

Ⅲ,Ⅴ

Ⅳ

建筑密度（%）

容积率

建筑密度（%）

容积率

建筑密度（%）

容积率

低层

351.10401.204361.30多层

281.70301.80321.90中高层

252.00282.20302.40高层

203.50203.50223.50注：1.混合层取二者的指标值作为控制指标的上、下限值；

2.容积率不计入地下层面积。

8-2-1建设强度指标第22页/共40页（1）住宅建筑净密度与住宅建筑面积净密度根据两密度指标的含义，一为住宅覆盖率(住宅建筑净密度)，一为住宅容积率(住宅建筑面积净密度)，它们是反映居住区的环境质量和住宅建设量的不可缺少的重要指标。

住宅建筑净密度

在一定的住宅用地内，若住宅建筑净密度越高，表示住宅建筑基占地面积越高，空地率则越低。宅旁绿地面积也相应降低，日照、通风等环境也受到影响，而居住人口增加。

8-2-1建设强度指标5、讨论第23页/共40页

例：某Ⅲ号建筑气候地区内，某居住小区用地为lOh㎡，其住宅用地占50％，拟建住宅层数为6层，试问允许建设的最大住宅总建筑面积是多少?

解：由住宅建筑净密度的计算公式可推出：住宅建筑基底总面积=住宅建筑净密度X住宅用地面积式中住宅建筑净密度由表8—2得：30％(最大控制值)

住宅用地面积=lO(h㎡)X50％二5(h㎡)

则：允许的最大住宅总建筑面积=6(层)x住宅基底总面积=6X5X30％=9万㎡讨论：若因某种原因增建一层住宅，其他要求不变，则便增加了15，000㎡的住宅建筑面积。如按每平方米售价为1000元计，则可增加经济收益15，000，000元。结果是土地开发强度增加，收益提高，但生活居住环境质量下降，同时也影响其社会效益，反过来也将影响其销售率，这种短期行为在现实中不乏其例，应引以为戒。第24页/共40页住宅建筑面积净密度

即住宅容积率。在一定的住宅用地上，住宅建筑面积净密度高，该居住区的环境容量相应也高，反之，居住容量越低。决定住宅建筑面积净密度的主要因素是住宅的层数、居住面积标准和日照间距。根据我国居住区规划建设中存在的问题和倾向，主要表现在为提高密度以最大可能地提高经济效益，而忽视居住环境质量。

8-2-1建设强度指标5、讨论第25页/共40页例：某居住组团的住宅用地面积为3h㎡，为保证居住基本环境的质量，规定：规划住宅建筑层数为6层，规划住宅容积率高限为1.7，若将其住宅容积率提高0.3，其他要求不变，则其住宅建筑总面积增加多少？讨论：其住宅建筑总面积将由51000㎡增至60，000㎡，其增多的9000㎡正好增加一层住宅。即由6层增至7层。而空地率不变，结果是土地开发强度增加，经济收益提高，但居住生活环境质量下降。实践证明，住宅建筑面积净密度对土地的开发强度、地价高低，环境质量及景观效果起着举足轻重的作用。住宅建筑面积密度有着较强的灵敏度和控制性，它是倍受各方关注的指标，要严加控制。解：

住宅建筑总面积=住宅建筑面积净密度×住宅用地面积 原住宅建筑总面积=1.7*30000=51000㎡ 现住宅建筑总面积=2*30000=60000㎡ 增加面积=60000-51000=90000㎡第26页/共40页（2）住宅建筑净密度·住宅建筑面积净密度·住宅层数

住宅建筑净密度、住宅建筑面积净密度和住宅层数是确定土地使用强度和居住区环境质量的重要指标，三者彼此间具有相互制约的关系，其量化关系即知其二就能得其三。8-2-1建设强度指标5、讨论第27页/共40页解：住宅建筑面积净密度=住宅建筑总面积/住宅用地面积式中住宅建筑总面积由住宅建筑净密度求得，即：住宅基底总面积=住宅用地面积X20％=2000

住宅建筑总面积=住宅基底总面积x层数；2000X6=12000㎡

所以：住宅建筑面积净密度=12000㎡/1h㎡=1.2万㎡／h㎡(或用住宅容积率表示：1．2)

例：已知某居住区，1h㎡的住宅用地地块内，其住宅建筑净密度为20％，住宅层数为6层，其住宅建筑面积净密度(住宅容积率)为多少？讨论：若已知住宅容积率，则可计算出其地块住宅建筑层数：1．2x10000÷2000=6(层)同理，若已知建筑层数为6层，住宅容积率为1.2，则其建筑净密度为：12000÷6÷10000x100％=20％第28页/共40页对居住区规划设计来说，密度指标是重要的量化控制与评价标准。但合理的密度指标并不等于规划设计方案就好，而一个好的规划设计必定有合理的密度。规划设计必须精心的全面体观定量和定性的综合供效。8-2-1建设强度指标5、讨论第29页/共40页1、环境指标内容绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距等。▲绿地率=总绿化（地）面积/总用地面积（%）

▲人均绿地面积是住宅区绿地总面积与住宅区总人口之比（单位：平方米/人），

人均公共绿地是住宅区公共绿地总面积与住宅区总人口之比（单位：平方米/人）居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5平方米/人小区（含组团）不少于1平方米/人居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人8-2-2环境指标第30页/共40页虽然绿地率可以反映住宅区总体的绿化状况，但人均绿地面积反映的则是绿地的使用强度情况。同样，公共绿地比例指标虽然也反映了住宅区中可以用作居民直接使用的单独绿化用地在整个住宅区用地中的比例，但其实际的使用强度状况则需要由人均公共绿地来反映。

8-2-2环境指标第31页/共40页▲套密度=住宅区住宅总套数/住宅区总用地面积（套/ha）▲人口密度与人均住宅区用地面积是两个相关的指标人口密度是指每公顷住宅用地上居住有多少居民单位：人/公顷），

人均住宅区用地面积则指住宅区的每个居民占用了多少平方米的住宅区用地（单位：平方米/人），二者虽然概念不同，但分别从人口与用地的角度都反映了居住环境的质量。

▲人均住宅建筑面积是反映住宅区内部居住环境的主要指标。

▲日照间距控制着住宅建筑的建筑密度。

8-2-2环境指标第32页/共40页8-2-3其他指标其他指标包括房型、户室比、多低高层比例、住宅平均层数、总人口、总户数等。(1)户室比住宅区内各种不同户型的比例(2)住宅平均层数

即住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。算式：住宅平均层数=住宅总建筑面积(m)/住宅