酒店管理分析 调研-待建五星级酒店市场可行性研究报告(叶予舜)

市场及经济可行性研究报告待建酒店中国湖北省武汉市1 行政摘要1本报告是按武汉怡景地产〔以下简称“客户〞〕的指示而准备的。此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店〔以下简称“待建酒店〞〕。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD以及建设大道沿线的金融街。根据客户最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店工程规划总建筑面积约为39,000平方米。其中地上可用建筑面积约为35,000平方米，地下可用建筑面积约为4,000平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家公布的酒店标准设计，设施设备及效劳工程分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店的工程区位图如下。优尼华盛国际1.

行政摘要市场及经济可行性调研对象地块分析4/8/20232行政摘要

2优尼华盛国际待建酒店工程区位图 图片来源：客户资料武汉是湖北省的省会，总面积为

8,467

平方公里，拥有常住人口约

978市场区域分析 万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，是中国内陆交 通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆 等。武汉市已进入城市化开展的主要阶段，将综合开展成为中国中部地区 集金融、商业、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武汉历来是中国 主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业。 世界第三大河——长江及其最长支流——汉水横贯市区，将武汉一分为 三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基 本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。武汉现 辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山7个城区，蔡甸、江夏、 黄陂、新洲、东西湖、汉南6个郊区。全市城区面积平方公里。下 图描绘了武汉的行政区划。 武汉市行政区划图经济概览待建酒店位置4/8/20233优尼华盛国际 行政摘要3武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动，是中国近代史上主要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80年代中期以后，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角〞、“长三角〞和“环渤海〞等沿海地区的很多城市超过。中国政府于2004年出台推动中国中部地区城市的开展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济开展动力，城市的面貌和经济开展有了长足的进步，并致力于逐步缩小自身与沿海兴旺城市的差距，带着湖北省其他城市经济进一步开展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心产业，约占武汉市工业总产值的60%以上。2021年武汉市地区生产总值约人民币5,516亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业〔或称效劳行业〕近年来开展迅速，于2001年至2021年到达了17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉2001年到2021年主要经济数据。4/8/20234优尼华盛国际表

1-1武汉市主要经济指标，2001–2021经济指标200120022003200420052006200720212021

行政摘要

4CAGR*20212001–10常住人口〔百万〕生产总值实际增长〔%〕地区生产总值(十亿人民币)

12135

147

162

188

224

259

314

396

456

552

%

—

%人均地区生产总值〔元人民币〕17,88219,56021,46024,96326,27929,89935,76844,14850,11056,397出口〔百万美元〕进口〔百万美元〕外商直接投资〔百万美元〕固定资产投资〔十亿人民币〕消费者物价指数增长〔%〕

9471,2101,432

51

1,0911,1121,576

57

1,4811,6551,762

65

1,9312,3671,520

82

2,5403,6481,740

106

3,7784,2352,001

133

4,7535,2092,250

173

6,9047,0732,570

225

5,8255,6472,935

300

8,7549,3013,293

375

—个人可支配收入〔人民币〕7,3057,8208,5259,564

10,850

12,360

14,358

16,712

18,385

20,806

%注:

*

复合年均增长率来源:

武汉市统计局

根据上表，我们做出如下评论：得益于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业根底，武汉市经济在2001年到2021年间保持迅速增长，GDP增长率到达年均两位数增长。2021年GDP到达人民币5,516亿元，实际增长14.7%。经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均GDP，在2001年至2021年间保持了13.6%的复合年均增长率，于2021年到达了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地推动武汉市的经济开展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2021年到达人民币3,753亿的投资总量，比上年同期增长了25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济开展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民可支配收入于2001年至2021年间保持了12.3%的复合年均增长率，并在2021年突破了两万元大关，达人均人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的开展研究院的一份报告指出，个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式，其中一个形式将表达在休闲相关的花费，包括餐饮和旅游。武汉是完善的内陆贸易中心，保持了强劲进出口增长势头，在2001至2021年间分别到达了25.4%和28.0%的增长率。2021年武汉市进出口全面反弹，全年外贸进出口总额亿美元，比上年增长57.6%，出口国家和地区数达189个。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，长期吸引着外商投资。当地政府一直执行鼓励性的开放政策，并不断完善根底设施，武汉市的外商直接投资保持了持续增长，在过去10年里名列西部和中部地区的第一位。外商直接投资4/8/20235优尼华盛国际图

1-143322110 行政摘要5实际利用外资，武汉，2001–2021〔十亿美元〕 2001200220032004200520062007202120212021实际利用外资(十亿美元)趋势线 来源:武汉市统计局2021年，武汉的外商直接投资增至33亿美元，引进外资在1000万美元以上的工程共62个。亚洲国家和地区，尤其是来自香港和台湾地区的投资，一直是武汉市的主要投资来源，欧美等国也逐渐加大对武汉的投资力度。截至2021年底，在武汉投资的世界500强企业到达了81家，比2005年增加了21家。这新增的21家世界500强企业在武汉总投资到达38亿美元。“十一五〞期间，武汉市已累计实际利用外资亿美元，年均增长13.6%。大局部投资流入到制造业，如光电和汽车，超过总数的60%以上，知名的企业有富士康、本田、标志、EDS公司、阿海珐等。500强企业在武汉投资的工程以制造业为主，主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮料啤酒等。从地域分布来看，500强企业中的跨国公司在武汉的投资工程根本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90%。我们对到武汉的访客进行分析，以确定国内和国际客源市场的相关影响。下表总结了2001年到2021年境内外访客数。访客概况4/8/20236行政摘要

6优尼华盛国际表

1-2武汉境内外访客数，2001–2021%%%%%年份2001200220032004200520062007202120212021

总人数22,306,00024,348,57021,209,40026,385,00029,425,30033,289,40039,420,50046,661,90064,268,90089,420,000增长

%

国内访客22,020,10023,964,87020,985,00026,070,50029,013,00032,830,50038,890,70046,127,90063,599,90088,500,000增长

%

总数

境外访客*

285,900

383,700

224,400

314,500

412,300

458,900

529,800

534,000

669,000

920,000增长

%

总数

复合年均增长率2001–10

%

%

%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 根据上表，我们做出以下评论： 武汉是中国的主要商业城市之一，前往武汉的访客量历来由商务需 求推动。受益于武汉先进的工业基地、便捷的地理位置、强劲增长 的经济，以及2021年和2021年，武汉天河国际机场新航站楼和武 广高速铁路等根底设施建设根本完成，武汉的总访客人次在2001年 至2021年间实现了16.7%的复合年均增长率。 武汉是一个商务访问为主的目的地城市，2001年至2021年该市的 总访客量到达了16.7%的复合年均增长率，2021年迎来约8,942万 访客人次。 武汉市的旅游市场由国内访客所主导，2021年国内访客人次约占总 访客人次的99.0%，约8,850万人次，2001年至2021年的复合年均 增长率为％。 在2001年至2021年间，到访武汉的境外访客数以13.9%的速率强劲 增长，这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境，交通便利，完善 的工业根底吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务。但是，奥 运期间严密的保安措施，以及接下来的国际金融危机导致商务旅行 减少，来自国际客源市场的需求于2021年的增长急剧下降。但，武 汉是一个工业根底完善的内陆贸易中心，危机过后，访客人次于 2021年和2021年均实现了强劲的增长，并于2021年到达92万人 次。到达武汉的境外访客人数占相对较小比例，这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力。然而，境外访客有着强劲的消费能力，并且是武汉市高星级酒店和酒店效劳式公寓的主要消费群体，因此在境外客源市场4/8/20237优尼华盛国际表

1-3客源国2001200220032004200520062007202120212021 行政摘要7 本报告中将对各局部客源市场的分析产生重要影响。下表总结了2001年 到2021年，到达武汉的境外访客情况。武汉境外访客数，2001–2021 占2021年总数的百分比%CAGR*2001–10亚洲

%

%

%

%日本新加坡小计增长率%31,170

1,71632,886

43,293

2,30845,601

28,877

3,27432,151

24,623

3,99828,621

40,710

4,33245,042

59,000

9,10068,100

56,80012,90069,700

93,000

12,400105,400

102,000

14,000116,000

144,636

22,302166,938

北美洲

%

%

%美国加拿大小计增长率%86,196

4,60590,801

45,841

3,22749,068

24,990

3,94528,935

21,567

4,81526,382

36,220

5,96642,186

41,900

9,80051,700

48,50015,60064,100

49,20012,50061,700

65,00017,00082,000

91,889

35,636127,525

欧洲德国法国英国小计40,150

7,32622,72570,20131,839

8,94010,18350,96214,468

7,52210,45432,44417,60613,48710,08141,17440,46017,20216,99874,660

71,800

25,800

27,800125,400

48,500

33,000

39,700121,200

49,200

35,000

30,600114,800

87,000

34,000

33,000154,000101,260

45,653

32,140179,053

%

%

%

%增长率%

%

%

%

%

%

%澳大利亚增长率%其他增长率%外国访客总计增长率%

3,036

32,025

225,913

4,280

90,701

236,332

3,619

79,521

173,051

5,198

145,521

241,698

8,159

130,487

292,375

20,400

127,000

372,200

37,800

179,275

434,275

24,500

145,900

427,800

32,000

174,000

526,000

39,584

228,142

701,658

海外华人〔香港、澳门、台湾〕

%

%

%

—

—

%

%香港澳门台湾小计增长率%总计增长率%

—

—

35,600

60,016

285,929

—

—124,240147,379

383,711

—

—

28,150

51,357

224,408

34,453

840

37,502

72,795

314,493

57,600

1,836

60,520119,956

412,331

42,700

1,500

42,500

86,700

458,900

52,052

1,359

42,147

95,558

529,833

56,300

2,300

47,600106,200

534,000

78,000

2,000

63,000143,000

669,000

122,268

2,565101,412226,245

927,903

日本16%新加坡

2%美国10%加拿大

4%德国11%法国

5%英国

3% 海外华人〔香 港、澳门、台 湾〕 24%澳大利亚 4%注：*复合年均增长率来源：武汉市统计局、武汉市旅游局 2021年主要客源国/地4/8/20238 行政摘要8 我们对上表做出如下评论： 日本是武汉市最大的境外客源市场，2021年，来自日本的游客近 万人，占总境外游客的15.6%，2001年到2021年，到达18.6% 的复合年均增长率； 整体上来说，亚洲国家和地区〔包括香港、澳门和台湾地区〕是武 汉入境旅游的主要客源市场。来自该市场的游客数占总境外访客数 的42.4%，其中主要以日本、香港和台湾为主； 在非亚洲国家中，欧洲和北美是武汉最大的客源市场，访客数分别 占境外访客数的19.3%和13.7%； 在2001年至2021年间，来自新加坡、澳大利亚、加拿大、法国和 德国的访客人数保持着明显的增长，分别到达了33.0%、33.0%、 25.5%、22.5%和10.8%的复合年均增长率。 旅游业是武汉经济的主要支柱产业之一。2021年，旅游业的总收入到达 人民币750亿元，占该市GDP的13.6%。国内游客的旅游收入达人民币 720亿元，占总收入的96.0%；而境外游客的旅游收入约为5亿美元，占 总收入的4.0%。 下表列出了2001年到2021年武汉国内和境外旅游收入。武汉旅游收入，2001–2021总计〔十亿国内〔十亿境外〔十亿年份2001200220032004200520062007202120212021人民币〕

增长率%

%

人民币〕

增长率%

%

比例%

美元〕

增长率%

%

比例%

复合年均增长率2001–10

%

%

%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 受益于武汉与国内外市场经济往来交流日益频繁，当地政府致力于 持续改善根底设施，完善经济环境，打造主要的投资目的地，近年 来商务旅客为主的访客大量涌入该市，并带来了可观的旅游收入， 旅游收入在2001年至2021年取得年均18.6%的增幅，于2021年 底，到达人民币750亿元。优尼华盛国际旅游收入表

1-44/8/20239 行政摘要9 随着中国个人可支配收入不断增加，国内旅游收入每年保持强劲增 长，2001年至2021年平均到达了19.0%。虽然起点很低，但已超过 同期境外访客产生的增长速度。 我们注意到，境外游客产生的旅游收入的比重在调查期间占到了旅 游收入总额的4.0%，而境外访客年均访问量在调查期间占到了 1.0%。通过对这些数据的比较，我们发现，境外游客的平均花费比 国内游客的平均花费高出三倍。我们的旅游收入分析进一步说明， 在2001年至2021年间国内每个游客的旅游支出从2001年的人民币 686元增长至2021年的814元人民币。相比较同一期间，境外游客 的平均消费已自2001年的人民币3,498元减至2021年的人民币 3,261元，略呈下降趋势。武汉市拥有优越的地理位置和完善的汽车和高科技产业链，武汉市政府也一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市，并已成功地举办过一些国家级的贸易交流和会展活动。当前，武汉有两个展览中心：武汉国际会展中心和武汉科技会展中心。在硚口区的武汉国际会展中心，于2001年建成。总建面积约为127,000平方米，除了包括54,000平方米的室外展览区域，还拥有10个5万平方米的展厅，可以同时摆放2,800个国际标准展位。此外，该中心还拥有一个3,600平方米宴会厅、两个剧院和9个会议室。武汉科技会展中心那么在洪山区，邻近中国光谷。总建面积为90,000平方米，包括4个25,000平方米的展厅、1个剧院和6个不同大小的会议室。此外，该会展中心还提供餐饮设施。为了提高武汉市举办会议和展览的能力，使其成为中国中西部区域的会议及展览效劳中心，武汉市已启动了新的展览工程建设。武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带，东临长江江滩，西至连通港路，北起四新北路，南至三环线，规划用地面积平方公里，总投资约人民币亿元，总建筑面积约240万平方米，包括12个8,000平方米以上的展厅，从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。规模目前在国内排第三，仅次于广州和上海。2021年7月武汉国际博览中心展馆全面完工，并于10月15日首次开展，展出的全国汽车配件交易会暨全国汽车配件采购交易会吸引了约6万观众。国际博览中心展馆于10月底展开的第二次展览——第十二届中国〔武汉〕国际汽车工业展览会——更为成功，吸引了约30万观众。根据武汉国际博览中心整体工程规划，未来将有两条地铁通过武汉国际博览中心，配套的海洋乐园、会议中心、洲际酒店等也将于2021年前陆续建成。此外，从对当地酒店管理团队的访问中，我们还了解到，由于大量会议和展会设施的引进，武汉目前正在开发会议市场。武汉有关政府部门、会议组织者和当地酒店经营者希望共同努力，促进武汉当地和国际会议市场的开展。然而，由于当地旅游局、会议组织者和酒店经营者间仍缺乏有效的合作，因而影响了该市会议市场的业绩，未来还需各方共同努力和协作。优尼华盛国际会展需求4/8/202310优尼华盛国际行政摘要

10表

1-5竞争市场过夜客房需求，2021整体市场市场细分商务会展休闲合计所占比例

63

%

21

16

100

%住宿需求

166,395

56,988

41,931

265,31521%16%

商务

会展休闲 63%如上表所示，武汉市2021年竞争酒店商务细分市场需求占竞争酒店市场过夜客房需求的63%，会展细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的21%，休闲细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的16%。这一市场细分组合说明，待建酒店所在的竞争市场主要由商务需求所驱动。 由于待建酒店所在的武汉市有足够的高端酒店整体供给量，因此我们将对 武汉市整体星级酒店市场的总体供给状态进行分析。武汉整体市场供给和需求，2003–2021年份2003200420052006200720212021酒店总数

113

115

120

119

123

108

111五星级酒店

2

6

6

6

7

7

10四星级酒店

10

13

17

22

25

21

25三星级酒店

50

53

54

52

53

48

48一、二星级酒店

51

43

43

39

38

32

28客房总数

13,601

14,993

15,447

15,457

16,367

15,121

16,126复合年均增长率2003-202131%16%-1%-10%2.9%来源：武汉市旅游局和湖北省旅游局住宿需求细分市场竞争酒店供给 表1-64/8/202311四星级酒店

30%三星级酒店

37% 行政摘要11武汉市旅游局和湖北省旅游局的数据说明，2021年底武汉共有97家国家旅游局官方评定的酒店。在2003年至2021年间，武汉市内的酒店数量整体呈下降趋势，这主要是由于大量达不到评定标准和转制的中低星级酒店逐渐退出了星级酒店市场。与此同时，上表也显示了在同一期间，武汉市四星和五星级酒店物业的数量规模保持了稳定的增长，分别到达28%和14%的复合年均增长率。虽然到2021年底，上表显示仅有10家被评定的五星级酒店，但实际上在当年还有大量尚未被评定的新开业的五星级酒店，例如武汉马可孛罗酒店和武汉新世界酒店。我们相信同样的现象应该会在其他星级类别里出现。以以下图表为以星级划分的武汉酒店客房供给量。图1-2武汉星级酒店客房供给量，2021 一、二星级酒店 13% 五星级酒店 20%根据上图显示，2021年武汉市的三星级酒店客房数占该市客房总量的37%。四星级和五星级酒店客房分别占总数的30%和20%。通过与当地旅游局负责人的访谈，我们了解到，待建酒店所在的汉口地区内共有五星级酒店7家。根据该地区酒店的入住率、房价结构、市场定位、品牌连锁、地理位置、根底设施、娱乐设施、品牌声誉和酒店质量的评估，以及对酒店管理方的评价根底上，我们选取了邻近待建酒店并且目前经营业绩列于市场前沿的武汉新世界酒店作为待建酒店的主要竞争工程。同时，我们认为汉口区域市场上仍有5家按五星级标准建设的酒店工程未来将在一定程度上对待建酒店带来竞争压力，分别为武汉香格里拉酒店、武汉马可孛罗酒店、武汉新华诺富特大酒店、武汉锦江国际大酒店、武汉华美达天禄酒店。主次要竞争酒店总供给量为2,163间客房，或加权年客房总数1,178间。就竞争酒店市场的整体市场表现而言，表1-7列示竞争酒店市场的入住率、平均房价以及每可售房收入〔RevPAR〕变化趋势。每可售房收入由优尼华盛国际星级酒店供求概况竞争酒店市场整体表现4/8/202312优尼华盛国际 行政摘要12酒店入住率乘以酒店平均房价获得，该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩。通过与武汉市酒店经营者的访谈和市场调研，我们了解到，2021年随着武汉马可孛罗酒店及武汉新世界酒店的开业，武汉市竞争酒店市场的平均入住率处于较低的水平，为43%。尽管全球金融危机对武汉市场产生负面影响，但2021年竞争酒店市场入住率仍平稳增长至52%，这主要得益于此期间武汉市国内访客保持了强劲的增长，由2021年4600万人次增长至2021年的6300万人次。2021年竞争酒店市场入住率继续增长至62%。这是因为，2021年末武广高铁的开通及全球金融危机后经济的逐步恢复，进一步刺激了武汉总访客人数持续大幅度的增长。2021年至2021年间，武汉市竞争酒店市场的平均房价呈现上下波动趋势。由于全球金融危机的负面影响，2021年竞争酒店市场的平均房价由2021年的人民币558元下降至512元。2021年，随着全球经济复苏，武汉市平稳向好的宏观经济环境也得到加强，总访客人次大幅度增加，竞争酒店市场的平均房价又大幅增长至人民币695元。4/8/202313商务会展休闲平均房价/每可售房收益(人民币)入住率

(%)行政摘要

13优尼华盛国际表

1-7竞争市场入住率、平均房价和每可售房收入估算，2021-2021预计细分市场2021年估值2021年估值2021年估值竞争度2021年加权客房数竞争酒店入住率

平均房价每可售房收入入住率

平均房价每可售房收入入住率平均房价每可售房收入主要竞争酒店次要竞争酒店总计/平均

3271,8362,16365

%62

%63

%20

%22

%21

%15

%16

%16

%100

%

46

%

54

327

8511,17831

%48

%43

%55056055816826724055

%52

%52

%450538512247277269

65

%

60

%

%680701695442423429客房数706050403020100800700600500400300200100

02021平均房价(人民币)2021每可售房收入(人民币)2021 入住率来源：优尼华盛国际 除了分析现有竞争酒店的设施供给，我们也须考虑对待建酒店营业表现构 成影响的新酒店工程。根据我们的市场调研以及对相关市场报告的分析， 我们得悉将有大量工程〔包括经审批确认的工程和预计将建的工程〕将在 武汉市内开业。我们的分析报告中纳入确定的开发工程，如表1-8所示。表

1-8武汉市新增五星级酒店工程供给竞争度

100

%

25

25

25

25

50

75

100

75预计开业时间 2021年1月1日2021年7月30日 2021年6月1日 2021年6月1日 2021年1月1日 2021年4月1日 2021年1月1日 2021年1月1日 2021年1月1日待建酒店供给待建五星级酒店武汉威斯汀酒店待建皇冠假日酒店待建假日酒店待建武昌新世界酒店待建丽思卡尔顿酒店假设性新增酒店A假设性新增酒店B假设性新增酒店C 合计/平均客房数

320

305

800

500

350

330

350

300

3003,5554/8/202314 行政摘要14为了给待建酒店的市场定位及设施规划提供专业意见，我们综合考虑了如下因素：酒店的地理位置、地形布局、武汉市酒店住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌酒店开发的品牌标准。通过对武汉酒店市场的实地考察，对武汉酒店住宿市场供给及需求现状的分析，以及待建酒店周边环境及潜在客源的考察和分析，我们建议待建酒店突出自身的区位及资源优势(邻近武汉市汉口地区的中心位置，毗邻金融街以及规划中的王家墩中央商务区〕，规划建设成为一家“重点满足高端商务客源住宿需求，可承办较大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌五星级商务酒店〞。注重“客房的舒适性，宴会/会议设施的气派和先进性，同时拥有良好的健身、运动与Spa配套设施〞。在待建五星级酒店的品牌定位方面，考虑到待建酒店所处位置，并假设其靠近的王家墩中央商务区内的规划工程能够如期开发建设，我们认为待建工程有时机定位于国际品牌高端酒店。我们认为这种档次的酒店定位将有利于待建酒店在所在区域内从各个方面获取商务、会展及休闲需求，并充分渗透至其竞争市场。我们对待建五星级酒店经营定位建议如下：我们认为待建酒店的最正确市场定位是配有完善休闲娱乐设施的国际品牌高档商务、会议型酒店，其成功主要取决于吸引高档会议需求及高端商务需求的能力。考虑到武汉市的整体经济开展趋势、未来潜在的交通根底设施建设，以及待建酒店周边区域主要需求驱动因素的分布，我们对待建酒店的市场定位过程中，主要考虑了以下几方面的因素：待建酒店在武汉市汉口地区所处的中心地理位置，交通便利；待建酒店将吸引周边区域高端商务、会议和休闲需求的增长潜力；靠近待建地块的地铁2号线和地铁7号线开通以后预计将带来的大量旅客流动和过夜客房需求；随着武汉市根底设施的不断完善，将会吸引越来越多的国内外旅客；待建酒店位于综合体内，其中包括住宅、酒店和商业等配套设施，对待建酒店定位形成良好的支撑；武汉市场目前和未来平均房价的深度和潜在增长，以及各个细分市场的价格敏感度；待建酒店开业的同一时期内，市场上预期的酒店供给增长，尤其是其他新建酒店的市场定位及规模；待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的时机；

优尼华盛国际待建酒店市场定位4/8/202315优尼华盛国际行政摘要

15相对于建造本钱的潜在投资回报。根据以上酒店的主题定位，我们的工程将以商务客源为主导，同时利用其独特的区位优势〔武汉核心城区内，紧邻汉口地区主干道青年路，邻近武汉市金融街及规划建设的王家墩中央商务区〕，突出其会议接待功能，吸引来自周边会展中心、当地企业和政府会议的需求，同时分流局部到访武汉的高端休闲散客客源。 商务住客——以汉口本地的中外企业为主，同时吸纳来自汉阳经济 开发区内中外企业的住宿需求。 会展住客——以所在区域会展中心、企业会议和政府的高规格接待 会议为主。 休闲住客——待建酒店可吸引局部休闲散客，总体而言，相比于商 务及会议住客，预计休闲住宿需求相对较少。1.客房舒适，设施先进，商务客房配备多种类型睡枕，基座充 电器等，方便商务住客需求，行政楼层结合高档独享设施，使房 客能获得别样体验，充分放松。2.注重餐饮设施多样性，强调餐饮体验的概念。从当地目前市场和 未来餐饮趋势来看，中西餐厅还不能满足客户的饮食需求，应以 风味餐厅作为补充。3.强调宴会和会议设施的“气派、先进和景观性〞。待建酒店将建 成为武汉市的高端五星级酒店，并且紧邻会展中心、金融街及规 划中的王家墩中央商务区，有望吸引当地企业会议、行业会议以 及政府会议，会议市场前景开阔，同时也为宴会/会议设施，以及 商务和休闲餐饮提供支持点。 政府、商务、婚宴等设施使用者，往往很关注宴会场所面积的大 小，设施是否先进气派，是否拥有一定景观性等；待建酒店占有 天时地利，在硬件配套上，特别是在会议宴会上可以引入比较先 进、气派的无柱宴会厅。4.先进的健身运动中心及国际品牌Spa配套设施； 健身设施和游泳池是入住酒店者首先会提到的问题，既包括商务 访客也包括休闲访客，且商务访客对此类设施的要求相对更高。 一个先进舒适的健身运动场馆及游泳池既可以满足商务访客“放 松身心〞的要求，也可以满足休闲使用者对该类运动体验的要 求。5.必要的商务效劳提供必不可少，因为大局部住客都是商务需求， 所以对他们来说，有一个24小时的高级商务中心和秘书效劳会带 来很多的方便。通过与客户的沟通与确认，我们得知待建酒店规划地上可用建筑面积为35,000

平方米，地下可用建筑面积为

4,000

平方米。为了充分利用地下可客源定位功能定位待建酒店的设施推荐4/8/202316优尼华盛国际 行政摘要16用的建筑面积，我们建议待建酒店可考虑将局部非盈利或盈利较少的局部设施〔如游泳池、水疗及健身中心以及包括行政、后勤及局部机电设施在内的局部后台设施〕安排在地下区域。下表总结了待建高档酒店规划的设施配比情况；计算和预测仅以本报告为目的。4/8/202317行政摘要

17优尼华盛国际表

1-9待建酒店设施规划总结地上设施推荐客房标准客房〔含标准大床和双床房〕豪华客房〔含行政大床和双床房〕标准套房豪华套房行政套房总统套房后台及辅助区域10%总计320

1,41515,560餐饮全日制餐厅中餐厅〔包括8间包房〕特色餐厅大堂吧后台及辅助区域45%总计390

4371,408会议大宴会厅(可一分为三)小宴会厅(可一分为二〕多功能会议室1〔可一分为二〕多功能会议室2〔可一分为二〕多功能会议室3〔不可拆分〕董事会议室1董事会议室2董事会议室3会议准备区后台及辅助区域40%总计3,1901,4685,538总计其他公共区域零售区行政俱乐部〔配一个四至六人的小型会议室〕商务中心前台接待区后台及辅助区域后台及辅助区域指示性净面积预计净面积/总建筑面积比率指示性地上总建筑面积地下设施推荐室内游泳池水疗及健身中心〔更衣室、水疗理疗室等〕后台及辅助区域指示性净面积后台及辅助区域(包括行政、后勤及局部机电设施〕指示性净面积预计净面积/总建筑面积比率指示性地上总建筑面积指示性酒店总建筑面积平方米

341

420

126

84最多可容纳数

1,500

800

400

300

100

40

30

20面积/平米

面积/平米

注：上述计算仅供参考，建议客户在作出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业效劳，就物理地块上的待建设施和建议面积是否可行听从建筑师的建议来源：优尼华盛国际推荐数量

1

1

1

1数量

1

1每单位面积

41

200

41

600

10%

6%每单位面积

250

500

10%

8%平方米

41

200

41

600

88

970

1,525

25,001

35,001平方米

250

500

75

825

1,944

2,769

3,877

38,878客房数

196

95

20

4

4

1比例%

61%

30%

6%

1%

1%

0%面积/平米

41

41

62

82

103

205平方米

8,036

3,895

1,230

328

437

219座位数

150

140

60

40平方米

1,650

880

480

360

120

80

60

40

4004/8/202318

行政摘要

18基于前面的分析，综合考虑了待建酒店的配套设施和市场定位，及武汉市现有酒店的运营情况，我们对待建酒店的未来收支做出如下预测。下表列出了我们对待建酒店自开业日起

10

年的收支预测：

优尼华盛国际待建酒店经营情况预测4/8/202319初稿行政摘要

19优尼华盛国际表

1-1010年收支预测——武汉待建酒店，2021–2024〔人民币千元〕单位：人民币千元2021202120212021202120212021202220232024客房数:入住客房夜晚数:入住率:平均房价:每可售房收入:

32053,784

46%

884

%

比例

407

32061,968

53%

980

%

比例

520

32070,153

60%

1,094

%

比例

656

32075,999

65%

1,137

%比例

739

32075,999

65%

1,183

%比例

769

32075,999

65%

1,230

%比例

800

32075,999

65%

1,280

%比例

832

32075,999

65%

1,331

%比例

865

32075,999

65%

1,384

%比例

900收入客房餐饮其他收入47,56754,867

8,857

%

60,74362,965

9,538

%

76,72871,62210,259

%

86,44779,04810,921

%

89,90582,20911,358

%

93,50185,49811,812

%

97,24188,91812,285

%

101,131

92,475

12,776

%

105,176

96,173

13,287

%

109,383100,020

13,819

%

收入总计111,291

133,246

158,609

176,416

183,472

190,811

198,443

206,382

214,637

223,222

部门支出

*客房餐饮其他支出总计部门收入13,57340,538

5,19959,31051,98114,80543,859

5,46164,12569,12016,11347,382

5,73669,23089,379

17,289

50,590

6,007

73,886102,529

17,981

52,614

6,247

76,842106,631

18,700

54,719

6,497

79,916110,896

19,448

56,907

6,757

83,112115,331

20,226

59,184

7,027

86,437119,945

21,035

61,551

7,308

89,894124,742

21,877

64,013

7,600

93,490129,732未分配的部门支出行政及总务市场营销物业运营及保养维护费能源费总计经营总利润管理费管理费后经营总利润12,922

6,361

5,36711,56636,21615,765

2,22613,539

13,199

6,498

6,06312,37738,13630,985

2,66528,320

13,477

6,635

6,84213,27040,22549,154

3,17245,982

14,248

7,014

7,23414,02942,52560,005

3,52856,476

14,818

7,295

7,52314,59044,22662,405

3,66958,735

15,411

7,587

7,82415,17345,99564,901

3,81661,085

16,027

7,890

8,13715,78047,83467,497

3,96963,528

16,668

8,206

8,46216,41249,74870,197

4,12866,069

17,335

8,534

8,80117,06851,73873,005

4,29368,712

18,028

8,875

9,15317,75153,80775,925

4,46471,460

固定本钱房产税保险费奖励管理费营业税家具、陈设和设备重置费用总计净营业利润

3,616

784

1,104

6,121

1,11312,738

801

%

3,761

816

2,169

7,329

2,66516,73811,581

%

3,911

848

3,441

8,723

4,75821,68224,300

%

4,067

882

4,200

9,703

5,29224,14532,331

%

4,230

917

4,36810,091

5,50425,11133,624

%

4,399

954

4,54310,495

7,63228,02333,061

%

4,575

992

4,72510,914

7,93829,14434,384

%

4,758

1,032

4,91411,351

8,25530,31035,759

%

4,949

1,073

5,11011,805

8,58531,52337,189

%

5,147

1,116

5,31512,277

8,92932,78338,677

%1111111111*

部门支出以部门收入的百分比表示

32075,999

65%

1,439

%比例

9364/8/202320 行政摘要20为了明确待建开发工程的投资回报，我们使用了投资回收期分析。下表说明了待建酒店在不包含土地本钱情形下的投资回收期。表

1-11投资回收期预测〔人民币〕-不包含土地本钱预计总投资〔人民币元〕389,600,000运营年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年年份2021202120212021202120212021202220232024202520262027

现金流

801,00011,581,00024,300,00032,331,00033,624,00033,061,00034,384,00035,759,00037,189,00038,677,00040,224,08041,833,04343,506,365

未偿投资388,799,000377,218,000352,918,000320,587,000286,963,000253,902,000219,518,000183,759,000146,570,000107,893,000

67,668,920

25,835,877-17,670,488预计投资回收期约12年7个月 来源：优尼华盛国际从初期投资的人民币389,600,000元〔不包括土地本钱〕和我们的现金流预测，我们确定了投资回收期约为12年7个月，这对于待建酒店的规模来说是合理的。下表说明了待建酒店在包含土地本钱情形下的投资回收期。优尼华盛国际投资回收期分析-不包括土地本钱投资回收期分析-包含土地本钱4/8/202321优尼华盛国际行政摘要

21表

1-12投资回收期预测〔人民币〕-包含土地本钱 投资回收期预测预计总投资〔人民币元〕732,600,000运营年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年年份20212021202120212021202120212022202320242025202620272028202920302031203220332034

现金流

801,00011,581,00024,300,00032,331,00033,624,00033,061,00034,384,00035,759,00037,189,00040,224,00041,832,96043,506,27845,246,53047,056,39148,938,64650,896,19252,932,04055,049,32157,251,29459,541,346

未偿投资731,799,000720,218,000695,918,000663,587,000629,963,000596,902,000562,518,000526,759,000489,570,000449,346,000407,513,040364,006,762318,760,232271,703,841222,765,195171,869,003118,936,963

63,887,641

6,636,347-52,904,999预计投资回收期约19年1个月

来源：优尼华盛国际从初期投资的人民币

732,600,000

元和我们的现金流预测，我们确定了投资回收期约为

19

年

1

个月，这对于待建酒店的规模来说是合理的。根据指示性开发本钱估算，我们的分析说明工程的总投资〔非杠杆〕的投资回收期可能如下：不包含土地本钱投资回收期：包含土地本钱投资回收期：约

12

年

7

个月约

19

年

1

个月该行政摘要须与完整报告结合起来阅读，并适用于完整报告中提到的假设条件及主要限制因素。总结4/8/202322 调研性质22此市场及经济可行性调研对象是位于中国湖北省武汉市汉口区青年路沿线的综合体工程内的待建酒店〔以下简称“待建酒店〞〕。武汉市是中国湖北省的省会。待建酒店为武汉怡景地产〔以下简称“客户〞〕开发，预计将于2021年1月1日开业。该报告的目的是对武汉市的竞争酒店市场和经济可行性进行研究，以评估该地区竞争市场的需求和供给情况，并分析待建酒店开发的潜在经济收益。同时，该报告将为客户提供的待建酒店的设施配备提出优化建议。我们通过客户了解到，待建酒店预计定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店管理公司来进行经营和管理。我们假设该管理公司应具备在中国管理类似酒店的经验。基于客户提供的信息，该可行性研究报告中测算部分所应用的管理费和奖励费用将会与万豪或相同品牌定位的国际品牌酒店的标准一致。此外，在考察市场条件及品牌的特点后，我们在本报告中已假设待建酒店定位为符合其星级品牌特征的高品质酒店。我们假设待建酒店将会获取有效的消防证明书，遵守相关法规，并会获得其他和经营酒店相关的必需证件。同时，我们假设不存在任何与获取这些许可证件相关的未解决问题。我们没有检查待建酒店相关的证件、执照、证明及相关许可，我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性。优尼华盛国际的陶克先生和赵玲女士于2021年12月26日至12月28日考察了待建酒店的周边环境及当地的市场情况，并于此后做出调研分析和完成该报告。报告中的财务数据预测以2021年1月1日为财务年度开始日期。所有财务数据和预测均以计入通货膨胀的人民币来表示。优尼华盛国际2.

调研性质调研性质可行性调研报告的目的酒店管理和相关假设责任申明相关日期货币4/8/202323 调研性质23该可行性调研报告仅供武汉怡景地产内部参考之用。假设没有优尼华盛国际的书面许可，该报告不可公开或向第三方透露。我们的推荐和建议主要基于我们的行业经验和对中国以及当地高档酒店市场的了解。报告中所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。工程规划相关资料由客户方提供。我们假设所得到的信息全部准确属实，因此并未另做单独核实。我们的调研方法如下： 1.评估目标地块所在国家、城市和地区的周边环境，以确认可能影 响五星级酒店未来需求，与旅游和商务相关的特定经济和人口发 展趋势； 2.对竞争区域的现有和新增酒店进行分析，以了解住宿需求； 3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的典型特 征； 4.根据预期品牌定位和市场需求，我们为客户给予的待建酒店的设 施配备进行优化； 5.以渗透分析法预测待建酒店入住率和平均房价； 6.根据对竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年 收支预测； 7.根据现金流量预测、开发本钱估计和可使用工程融资假设数额， 我们进行了投资回收期分析。我们对入住率、平均房价和指示性的现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及对类似的物业在经营业绩方面的经验。截至撰写此报告，我们对未来事件的假设做出了最正确的估算。假假设此报告中的任何假设并未实现，指示性现金流的预测将可能受到重大影响。我们的评估是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。我们强调对未来市场的预测，将面对许多问题，这应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。在预估过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。如果采用我们的调研结果，读者必须接纳这些预估的理论根底。此报告适用于附录1中的假设和限制条件。优尼华盛国际使用范围研究范围调研方法调研理论特注4/8/202324优尼华盛国际市场区域分析

243.市场区域分析 酒店经营的宏观经济环境是预测酒店需求和收入潜力时的重要考量因素。 经济及人口开展趋势可以反映出访客数量，是预测酒店客房需求的根底。 市场区域分析旨在通过对相关的经济和人口数据的分析，以确定目标市场 区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。除了预测经济开展 方向，还需量化增长率。这些变化趋势相互关联，反映了需求的变化情 况，从而可预测各个细分市场上短期访客数量的增长或下降。 本章将对如下方面进行讨论： 1.湖北省概况； 2.武汉市经济概况； 3.武汉市旅游概况。湖北省地处中国中部、长江中游、洞庭湖以北；北接河南省，东连安徽省，东南和南邻江西、湖南两省，西靠重庆市，西北与陕西省为邻。是中国主要内陆省市之一。湖北省现有12个省辖市、1个自治州、38个市辖区、24个县级市〔其中3个直管市〕、38个县、2个自治县、1个林区。全省总面积万平方公里，约占全国总面积的1.95%，居全国第14位。武汉市是湖北省的省会，并且是中部地区唯一的副省级城市。湖北省是中国人口数量较多的省区，2021年底，湖北省户籍总人口约为6,176万人，常住人口为5,724万人。湖北的气候属北亚热带季风气候，具有从亚热带向暖温带过渡的特征，气候特点:冬季寒冷湿润，夏季炎热高温。全省年均温度15℃～17℃，7月均温为27℃～29℃，年均降水量在800～1600毫米之间。其中，江汉平原年最高温在40℃以上，有“火炉〞之称，为中国酷热地区之一。湖北历来是中国水陆交通运输枢纽。长江、汉江和京广铁路相交于武汉市，京九铁路有一条联络线与武汉相连，沪汉蓉铁路快速大通道也途经武汉，使武汉市成为名副其实的“九省通衢〞。内河运输在省内居重要地位，以长江与汉江为两大水运干线，全省一半以上县、市处于航运线上，是中国内河航运最兴旺的省区之一。铁路干线四通八达。京广线是中国铁路运输最繁忙的运输线之一，纵贯省境东部，过境物资运输量远大于省内物资装卸量。以下图显示了湖北省主要城市的地理位置。湖北省概况4/8/202325 市场区域分析25湖北省行政区划图中国改革开放以来，湖北省的经济一直持续、快速、健康开展，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，地区生产总值以年均10%以上的速度递增，人均GDP已经突破万元大关，国民经济主要指标居全国前列，是中国中部地区的经济大省。湖北省一直把工业作为开展经济的根底产业，利用省内蕴藏丰富的矿产资源，建设了武钢、大冶铁矿、荆襄磷矿、应城石膏矿等大型矿山基地。到20世纪80年代初，根本建成以钢铁、机械、电力、纺织、食品为主体的综合性工业生产体系，是全国重要工业生产基地之一。作为全国GDP总量突破1,5000亿元的省〔市〕之一，2021年全省实现地区生产总值〔GDP〕15,806亿元，比上年增长14.8%，地方财政收入1,919亿元，增长25.1%；城镇居民人均可支配收入16,058元，农民人均纯收入5,832元，分别增长11.8%和15.8%。就产业结构分布而言，第二产业是湖北省经济开展的主导产业，2021年第二产业的增加值到达了7,765亿元，同比增长了21.1%，占全省GDP的49%。2021年，湖北省第一产业、第二产业、第三产业占地区生产总值的比重为14：49：37。优尼华盛国际经济概况4/8/202326优尼华盛国际图

3-1湖北省产业结构分布，2004-2021

市场区域分析

262004–10

年增经济指标GDP增长率(%)地区生产总值

(十亿人民币)第一产业第二产业第三产业实际利用外商直接投资(百万

美元)城镇居民人均可支配收入(人民币)

2004

632

102

299

2312,3568,023

2005

648

107

277

2642,1858,786

2006

758

114

337

3082,4499,803

2007

923

138

397

389

2,76611,485 2021

1,133 178 496 459 3,24513,153 2021

1,283 192 591 501 3,65814,367 2021

1,581 215 777 589 4,05016,058长率(%)

-

%

37%来源：湖北省统计局 2021年 14%第一产业 第二产业 第三产业 49%作为中国中部的经济大省，湖北省的经济开展在全国范围内表现也很突出。2021年，湖北省在全国各省、自治区、直辖市GDP排名中列在第11位。同年，该省的人均GDP到达了27,339元，列在全国人均GDP排名的第13位。以下表3-1和表3-2显示了2021年中国省、自治区、直辖市GDP及人均GDP的排名情况。4/8/202327优尼华盛国际市场区域分析

27表

3-12021年中国省/自治区/直辖市GDP排名排名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31省/直辖市

广东

江苏

山东

浙江

河南

湖北

辽宁

四川

上海

湖南

湖北

福建

北京

安徽

内蒙古

黑龙江

陕西

广西

江西

天津

山西

吉林

重庆

云南

新疆

贵州

甘肃

海南

宁夏

青海

西藏GDP(人民币

十亿)

4,547

4,090

3,942

2,723

2,294

2,020

1,828

1,690

1,687

1,590

1,581

1,436

1,378

1,226

1,166

1,024

1,002

950

944

911

909

858

789

722

542

459

412

205

164

135

51%

增长率

12.2%

12.6%

12.5%

11.8%

12.2%

12.2%

14.1%

15.1%

9.9%

14.5%

14.8%

13.8%

10.2%

14.5%

14.9%

12.6%

14.5%

14.2%

14.0%

17.4%

13.9%

13.7%

17.1%

12.3%

10.6%

12.8%

11.7%

15.8%

13.4%

15.3%

12.3%来源:

优尼华盛国际4/8/202328优尼华盛国际市场区域分析

28表

3-