XX房地产稽查案例分析

xx地产阜新有限公司案例分析案件来源根据我局2012年稽查的工作部署，XX地产阜新有限公司被列为日常检查户被分派到检查二科，我们迅速成立了稽查小组，确定稽查人员，并迅速展开工作。二、被查企业基本情况XX地产阜新有限公司成立于2007年11月，总部在葫芦岛，该单位系其他有限责任公司性质，经营范围：房地产开发、商品房销售。目前该公司在阜新共开发三个楼盘，即位于八一路的XX华城一期、二期和位于新邱地区的XX湾，其中华城一期已基本入住，二期和XX湾正在建设中。 基本案情该公司成立后，主要开发了XX一期、二期，一期共开发20栋楼，780户，总面积91,076.20平方米，2011年9月已开始交付使用，至2011年末，一期已经售出面积总计80,508.95平方米，已计开发成本274，173，158.05元，二期正在开发中。2011年9月一期已经交付使用，虽然未办理竣工结算手续，也未在房产部门办理备案，但是由于一期20栋楼的用户已与售楼处签订了购房合同，在物业部门办理了入住手续，并于2011年9月开始缴纳物业管理费，在自来水公司一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。3、依据:《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》【国税函（2010）】年201号文规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。4、依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【国税发（2009）31号】第十四条规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本5、依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【国税发（2009）31号】第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。6、依据：国家税务总局《关于企业所得税应纳税所得若干问题的公告》【国家税务总局公告2011年第34号】第六条规定，关于企业提供有效凭证时间问题，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算，但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。7、依据：国家税务总局《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》【国家税务总局公告2012年第15号】第六条规定，关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。8、依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。六、工作体会及建议1、税警协作是案件成功查出的重要保障本案对物业公司的取证中，由于税警的紧密配合，充分发挥各自的优势，得以使关键证据顺利取得，为完工的确认条件奠定了坚实的基础。2、精细化取证是关键本案中为确认开发项目已完工，得益于精细化的取证。稽查人员从住户购房到入住后缴费各环节缜密部署，不遗漏任何一个细节，尽可能的保证证据的充足有效。3、检查中及时与上级主管部门的沟通协调。本案从实施稽查开始，一直与市局所得税科及法规科保持密切联系，检查中发现任何疑点或者政策理解不