北京某公园建设项目可行性报告

***市体育公园建设项目可行性研究报告编制北京xxxxx有限公司编制***分公司二○一○年十一月***市体育公园项目可行性研究报告项目名称：***市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：***市炳三区项目可行性研究承担单位：北京xxxxx有限公司***分公司资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：目录HYPERLINK\l"_Toc277954496"1总论2HYPERLINK\l"_Toc277954497"1.1项目概况2HYPERLINK\l"_Toc277954498"项目名称2HYPERLINK\l"_Toc277954499"建设性质2HYPERLINK\l"_Toc277954500"拟建地点2HYPERLINK\l"_Toc277954501"鸽建设内容及规起模辽2HYPERLINK\l"_Toc277954502"投资规模3HYPERLINK\l"_Toc277954503"建设期3HYPERLINK\l"_Toc277954504"遍资金方式与筹挤措渠道捏4HYPERLINK\l"_Toc277954505"疾1.2裤可行性研究报晃告编制的依据粒4HYPERLINK\l"_Toc277954506"相1.3棒研究范围与工惭作概况抬5HYPERLINK\l"_Toc277954507"研究范围5HYPERLINK\l"_Toc277954508"工作概况5HYPERLINK\l"_Toc277954509"简1.4沃项目开发主要库技术经济指标短5HYPERLINK\l"_Toc277954510"舍1.5巴结论与建议永8HYPERLINK\l"_Toc277954511"结论8HYPERLINK\l"_Toc277954512"建议9HYPERLINK\l"_Toc277954513"渣2尾投资估算与资飘金筹措证11HYPERLINK\l"_Toc277954514"俱2.1挠投资估算依据株11HYPERLINK\l"_Toc277954515"管2.2盐投资估算少11HYPERLINK\l"_Toc277954516"由2.3敬资金筹措慕17HYPERLINK\l"_Toc277954517"痰3奉财务和经济效些益分析傅18HYPERLINK\l"_Toc277954518"资3.1礼财务评价依据盟18HYPERLINK\l"_Toc277954519"积3.2处收入支出预测仗18HYPERLINK\l"_Toc277954520"收入估算18HYPERLINK\l"_Toc277954521"成本估算20HYPERLINK\l"_Toc277954522"忽3.3假财务评价俱21HYPERLINK\l"_Toc277954523"德4杏结论与建议川29HYPERLINK\l"_Toc277954524"左4.1义结论事29HYPERLINK\l"_Toc277954525"储4.2黑建议关301总论丸本可行性研究享报告是在摩***相市体育公园项剖目可行性研究票报告基础上薯和调整控规后学，将铲调整控规后的狂接待中心顽地块考炳郑M11-C/榆2009粘调整为住宅用屈地倡。宋1.1话项目工概况项目名称排***枕市体育公园导项目建设性质新建驶1.1.农3出拟建地点劳***本市肢炳三区冷1.1.轿4裤建设内容及规境模腰（麻1籍）建设内容佛本项目规划了裤该区域内钉炳淘M11-C/碑200揉9于、晚炳蜡M14-C/凤200鸽9饮和凭炳狼M16-C/包200棕9犬三棵个地块望。画其中，类炳吃M11-C/荒200佩9超地块面积羡2.7搂6墙公顷闲，右主要用作住宅牺开发末；俭炳咏M14-C/虾200封9刮地块面超积溪6.6识1亏公顷，建设内坚容主要包括卡羽毛球馆悉、畜网球馆衫、的多功能场馆、捐地下及半地下喝车库、室外篮仇球场、室外网便球场、章室外儿童戏水慰池恳、儿童运动场翁、添沿街商业、阳这光房躬、多功能活动怨场地、其他运搭动项目场地、古人行天桥工以及附属设施撞等籍；惹炳牧M16-C/械200惨9纤地块面积溜0.4痛8差公顷疮，啄主要用作住宅久开发先。殿（朵2坐）建设规模瞧***慎市体育公园项笛目总用地面积幅约委9.8查5犹公顷虾，总建筑面积荷189088勇M桶2租。其中：秆炳女M11-C/性200紧9孕地块面积裂2.7捧6轮公顷扣，规划建筑面炒积侨110400辽M睡2沈。看炳隔M14-C/洲200鞋9纠地块面积纯6.6耀1吴公顷友，规划建筑面花积谢59490茄M仗2含，包括一个室坑内羽毛球馆，凝占地面积牵4它600茧M子2抄，建筑面积棍9赶20校0乓M落2简；一个室内网晓球馆，占地面延积弓5机0绑00页M要2领，建筑面积种1柄0父000案M吊2脂，一个多功能桃体育场馆，喉占地面积避3问0犹00捞M泰2增，建筑面积序6000衫M律2恳；万商业建筑占地惜面积坝912丧5蹦M攀2朝，建筑面积标34290般M痛2焰。另外还有包违括木3圆个室外网球场悟、湿3兆个室外篮球场何、稠1牺个室外儿童戏扣水池夫，占地面积德55蠢10碧M恐2岂。绑炳卧M16-C/块200螺9隙地块述面积桥0.4粗8纠公顷绑，规划建筑面容积笨19198.膊00角M含2涝，规划建筑占诵地面积喝1253.0腿0颈M刷2场。壶1.1.唤5遭投资规模凑本项目投资规丧模为虫50176.鼻98启万元盒，暂未考虑投勿资者的融资成远本宰。暖1.1.勤6幻建设期围项目建设期扮3局年。项目建设翅进度：刮20绘10租年念1盟2夕月完成前期相答关工作；底201世1酿年互5哲月完成施工图丑设计工作；芒201兰1液年级8房月完成施工准哄备工作；育201倦1亮年装9明月至殃201挡3鸽年萌10垦月完成施工工嫌作；赠201禾3省年桥11古月完成竣工验雾收工作。立1.1.摩7孝资金方式与筹斤措渠道屿本项目拟通过覆招商引资方式窝筹集资金。骡1.北2亿可行性研究报低告编制的依据钟（亚1海）关于编制项益目可行性研究体报告的委托书细（没2扩）副***纹市土地利用总名体规划多（型3摸）鹿***我市城市总体规酿划厘（宣4怠）巧***艺市政列府前“任研究加快推进挺***念体育公园项目僚建设有关问题贱的会议纪缓要自”懂（睛5捞）怪***鱼市城市总体规驼划迟（秧6控）膛国家计委、建搅设部联合颁发犹的《建设项目数经济评价方法斧与参数（第三犹版）》任（犯7默）姨国家计委颁发糟的《投资项目知可行性研究指崭南》暗（子8破）《体育法》非（晌9秒）《全民健身红计划纲要》装（桥1毕0呀）《全民健身屿条例》激（会1窗1炼）《四川省全籍民健身条例》该（先1找2瞒）项目单位提椒供的与本项目慎有关的资料、览数据旧（悔1妹3劫）诵现场勘查所得弹的资料和数据净（蛙1删4购）国家其他有素关规范、标准才等弱1.趴3谁研究范围与工械作概况皱1.厅3深.1比研究范围按本项目可行性胡研究范围包括榆：项目建设的征背景及必要性麦、项目市场分青析、项目选址厉及建设条件、兄建设规模及方山案、节能、环如保、消防与安龄全、项目管理搂、投资估算、笑资金筹措、项献目的财务评价舍等。牲1.赚3凭.2撕工作概况建受打东区政府风委托，我公司秋依据国家和地酸方有关节体育公园柿项目的法规和怠政策对项目实故际情况进行了瘦查证，并组织塑有关专家现场长踏勘，查阅资帝料，根据工程江项目建设条件麦及有关技术规惨范要求，对工苏程建设地点、警建设规模、技玩术标准、工程冒投资、技术经挺济等方面进行猫了系统分析和欲论证，在此基咸础上完成了本飞项目可行性研死究报告的编制合工作。浇1.坟4连项目开发主要济技术经济指标腹表闸1-1罗炳段M11-C/幕2009乱地块综合讯经济词技术指标表架序号卡指标名称膀单位誉数量费备妨匆注昌一猪用地面积样m疤2给27600南二涨建筑面积壳m碌2窑1104清00忠三膜建筑占地面积盟m榴2相四旦建筑密度抗%茫30央五嗽容积率薪m咐2携4嫂.0公六宝绿地率块%兴30剩七绘最高建筑高度货米垄八壶停车位：御个变552艳表裤1-2白炳梦M14-C/脚2009姑地块分项经济仅技术指标表嘴序号骑指标名称优单位露数量哄备勾邀注穗一席用地面积歪m故2谢66100堆二倡建筑面积堆m骗2瓶59490抖1胳体育场馆婚m躁2毫252陵00亡羽毛球迫场充2性6理片，网球终场长5急片（室内）齿2印商业炭m虽2坦34290劝三茫建筑占地面积雹m训2催1鞠体育场馆郑m扰2捆126索00宪2振商业嗓m稿2扩912凑5聪3脾室外活动场地迟m席2益55历10锁4办个室外篮球场侄，语4稼个室外网球场体三城建筑密度司%买3梁3夸四洪容积率农m倦2续0.边90永五斯绿地率咸%苗30管六皆停车位：腿个陆3荡0永0料七遥最多建筑层数炕层角4互表制1-3嗽夕炳孩M16-C/怪200枣9许地块综合经济三技术指标表属序号并指标名称快单位宗数量段备耗秒注痛一刘用地面积稼m题2胃4800馋二述建筑面积艰m绍2兵19198恼三勺建筑占地面积梨m汤2楚1253窜四票建筑密度停%涂2种7伴五钻容积率秧m追2眉4.0跃六映绿地率咐%坚35.醉00纪七辅停车位：眉个柴1间0近0胆八佳最高建筑高度巷米宽表沸1-姜4均主要经济数据外及评价指标竞序号院名称桑单位元数据从一礼投资罩万元绕50176.贡98缴（一）厕运动休闲区逐万元霸10241.检98嘉建安工程费材万元预7151.3坟2刺室外工程费泻万元齿1912.8揭0响工程建设其他辩费守万元勾419.20割预备费栏万元蝇758.67练（二）彻住宅一茄万元肠28168.招74肆建安工程费主万元相22株83哥5.84剑室外工程费弱万元适988.38的工程建设其他模费铅万元独22烦57.94虚预备费凉万元幻20切86.57弊（三）篇住宅行二掩万元损4864.6宏6迅建安工程费渡万元含3855.9警5详室外工程费良万元权133.60凡工程建设其他袋费役万元承514.76吸预备费剩万元拳360.35脊（四）抛商铺溉万元亩6901.6望0帮建安工程费恩万元室5462.4歇0突室外工程费成万元奥210.88牧工程建设其他腰费态万元舟717.09购预备费辱万元骄511.23逆二砌财务数据（不悼考虑土地出让饱金）医（一）吼运动休闲区阴投资回收期逼年宽--紧投资利润率爸%另--院投资利税率港%肥--限（二）辆住宅一若投资回收期块年薪1.搞6炎6拍投资利润率证%茶58.93再投资利税率哨%绵7炉5.21使（三）滚住宅属二游投资回收期配年躲1.帐8冶7屠投资利润率眠%骨52.63且投资利税率涛%缩76.84言（四）伏商铺柄投资回收期校年侵1.2繁1嫩投资利润率瓶%慌234.31贞投资利税率污%眼319.09怠（五）丙综合标投资回收期夕年讨1.80递投资利润率量%专57.52沟投资利税率谎%咱68.90求1.缝5纱结论与建议醉1竞.辣5研.1瓜结论仍通过便对该项目绣经营收入支出五测算可以看出择：计（旋1现）概项目总投资约仓5蜡亿元，按照本璃方案一般估计脏，业主实质需晌要的投资约选1疤亿元庸（不含土地出杠让金）。住宅臂部分销售后的愉纯利润为言1.96续亿元，运动休志闲区内的商铺淋纯利润为的1.6姿2谈亿元馋，合计寻3.58芦亿元，完成场打馆设施及绿化骨等工程后约剩涉余痛2.依56痕亿元（未考虑过土地出让金和泥融资成本）。猎（滥2勇）翠本方案的优势承在于住宅注、犁商业部分盈利旦优势明显。顾但面临着如此稳大体量的盟住宅和饰商铺的销售问衔题，是否能按层期销售出去是丽影响方案盈利狡性的重要因素慰。他（碎3锡）巨本方案最大的享不足在于公益示设施建设后年字亏损约为驴2古87聋万元，在今后宫长期的维护运狐营中无盈利项勉目支撑，业主晓从逐利角度出优发，公益设施铺功能极可能异丰化。因此为了各保证公益设施赴的长期稳定运照行，运动休闲碑中心的部分商炮业设施应不能锁出售，以弥补饲公益设施运行菜的亏损，建议兔该运动休闲区稀可出售的商屋拍以不超滋过犁1热7咏000M再2尽为宜，以保证播公益设施的可引持续运行。若拿按此思路，则游全部设施建完乓后，屋假定租金源为蚕3识0坦元天/虏月基.M冲2田，锄有浪17290病M击2膛的商铺可用于筹出租，毛年正常商铺租锹金收益大致为食620碑万元，扣除公孩益设施亏损后称，年盈利约为失330置万，在此情况图下，按一般投女资者能够接受艳的回收期淋（阳7散年左右）计算呈，土地出让金造大约为预1筐36食万寒元惕/捞亩。薪1嫩.劝5眼.湾2黄建议毒（赛1急）本方案的实宴施可能会导致耀公益设施功能梁异化，西保留阁约羞17000M蛾2惩的商铺虽然从粒经济分析上能接够带来相当的顷盈利，但仍然滤面临着商铺销禽售不出去或出筋租困难导致租戴金下降的风险必，专如果出现较严辅重的市场需求趋不足的问题饶，投资者极有脏可能变卖商铺宾，公益设施的译运行亏损难以图得到有效保证维。张（俱2胶）从提供给市挥民休闲娱乐的词场所来看，方米案一简（丛M11-C/寸200液9潜为接待中心）丑在赤M11-C/波200踏9后地块设置了游积泳池，对外开际放场所较大，汗而本方案调整誓为住宅后，整猫个技M11-C/杨200废9滑地块封闭，市旦民休闲娱乐场奶所大大减少。族从这个角度看什，也不推荐使冲用本方案。赢（盗3睛）如果实施本供方案，则需要擦重新对用地性美质进行调整，若在项目实施的都时间上可能会纠有较长的延迟于。读综上所述，本浓方案踏在经济上种具有一定的可膨行性，史能给本项目带炮来较大的收益留。当存在相当殃多的风险，主本要来自于公益咱设施功能异化觉的风险和市场桃需求不足的风闭险。相比之下禾，醒方案一积更适合追求长量期收益的资金猪投资方向，撇更能满足笑***超市体育公园的肿公益性质，森因此膜建议采纳方案填一播（旬M11-C/菊200醒9南为接待中心）拾，核不推荐使用本紫方案。颜但若能妥善解截决可能存在的枣公益设施功能萄异化和市场需静求不足的问题凡，本方案将具星有加较大鬼的可行性。怠2第投资估算与资童金筹措些2疲.1蚊投资估算案依据康本次投资估算哭依据瞒***骡市类似工程近疫期造价水平估牛算，并参照：旦（召1冶）四川省定额珠管理站的有关保文件弄（棍2脾）有关建筑安秆装指标队（食3念）现行市场有躺关材料调查价从格蛮（奏4跨）榆体育公园初步阅设计方案压（杂5访）雁《四川省建筑半工程概算定额骗》未（吐6族）茅《四川省其他凡费用定额》概（喉7膝）国家计委和而建设部联合颁麻发《建设项目战经济评价方法炼与参数》（第虑三版）移2索.2怕投资估算较（展1倍）锤运动中心去运动中心投资懒由工程费用、司工程建设其他供费用和预备费崖构成。其中工狸程费用包括土密建工程、安装芒工程以及室外胞基础设施配套瓶工程。投资估多算见表跃2莫-甩1库。经表甚2尘-效1另运动中心投贝资估算表吧序号膝名称屋单位夸数量恰单价（元）趣合价（万元）减一垃建筑安装工程望费纪m2太介爆9064.1夸2神1透羽毛球馆慎艇象山颈1.1烟土建装饰筹m2彩9200决2200混2024.0终0种1.2慌给排水灿m2拿9200涨90闻82.80绢1.3纪强电健m2封9200制229雪210.68炊宁1.4炎弱电楚m2俭9200烂109抽100.28不子1.5给通风冈m2酱9200红53骄48.76深1.6船合计哭m2目9200猴2681讨2466.5影2她2还网球馆滨仁莲供阀2.1柱土建装饰辈m2舞10000冲2200衫2200.0洲0犬2.2慎给排水国m2确10000肺90导90.00先2.3奴强电够m2遮10000喉229届229.00饱乐2.4散弱电瞎m2啊10000宪109泽109.00称诊3.5俭通风碗m2俊10000番53裳53.00伍合计很m2楚10000劫2628蓬2628.0座0昌3惑多功能体育馆洞m2属6000知筋梅3.1胳土建装饰喘m2警6000哄3000包1800.0忍0烤3.2伟给排水饮m2婆6000很90汤54.00受3.3耕强电扩m2扣6000炸229鼓137.40内毅3.4耍弱电午m2烟6000吼109追65.40社3.5熊通风水m2病6000艳53遮31.80速3.6裂合计絮m2藏6000敌3428支2056.8陈0绘4炒其余名替辞隐明4.1气道路及铺装针m2识4500村280寸126.00读智4.2蚀绿化缎m2劳26440套120清317.28则薪4.3凡自然水体休m2敌4000疯100铜40.00筝4.4歌跌水盲m2洲2000恭300饶60.00傍4.5追室外网球场趴m2草4000敞300舌120.00虚触4.6砌篮球场及活动粮场地币m2益2400铺150嘴36.00绘4.7圾小天桥布m2蜜160倾3500饱56.00栏4.8绝大天桥计m2屋850旷3500围297.50耗肌4.9骡儿童戏水池城项资1悠600000袋60.00偷4.10絮水管网泉m2直46100玉28炼129.08户型4.11伯强电管网嫂m2胆46100额15狱69.15锈4.12神弱电管网刚m2菜46100谣18柏82.98酸4.13污燃气管网为m2利66100挖0.5僚3.31巡4.14严场地整理费柄m2戴66100鞋30腔198.30南垃4.15膀景石叫项共1孔180000紫18.00凡4.16签雕塑付项踢1奸304000笼30.40退4.17恶标识系统廊项随1盛280000乡28.00别4.18监室外家具小品问项蛛1浇200000袜20.00破4.19斗树池、花池沾项鹊1童80000左8.00南4.20饲各类户外运动纺健身器械教项阅1档64000得6.40诞4.21溪户外儿童游乐他设施湿项损1普64000杆6.40摇4.22室边坡治理源项态1眨200000眨0德200.00弹桶4.23勤合计凉送废洋1912.8建0丈二朱工程建设其他肤费用心卫皇像顶1漫可研及勘察设酬计费刚贝序貌62.85虏2堪施工图审查费特薯迟稍4.21风3予工程招标代理伟费肤昆表牲40.55笋4洲工程监理费斤丝灯局19.13愁5将建设单位管理生费捧哀筑潮121.50猛均6泊工程量清单及日控制价编制费者玻趴贝33.60奇7牙环境影响评价仔费怒匆乘贱1.72缓8势工程保险费博堂虚勺22.28狂9艇行政事业型收逼费街毅鹿窜113.36剂慌9.1另城市配套费乎伍19200盐0裤0.00焰9.2涂新型材料专项托费刊磁19200窜7标13.44龟9.3拾异地绿化建设么耕19200禾5萝9.60盲9.4许散装水泥专项来基金截筋19200民1停1.92梯9.5扯人防异地建设驼费配昆19200堂20且38.40导9.6胜其他小滴郊迷50.00揭10浮合计脖恳悬禁419.20棵娇三干预备费雨短利反758.67蜂灌1晕基本预备费粉多5%应魂474.17乏曲2净涨价预备费碧末3%累绳284.50折伸四斑项目总投资挂灭行嗽10241.绝98（2）商铺挨商铺部分阁投资由会建安护工程费用、匠室外工程费、连工程建设其他开费用和预备费夕构成。投资估劝算见表堵2箩-斯2榜。详表薯2匹-祸2榜商铺鼓投资估算表渔序号急名称音单位寿数量牙单价（元）吩合价（万元）后一检建安成本白河茎虹悟1甲土建装饰顿m2槐34290港1300叔4457.7悦0预2息给排水秀m2储34290钱64顽219.46耀包3补强电励m2福34290痕146现500.63仗圾4告弱电禾m2扫34290额83践284.61吵掏5草合计忍m2追34290杆1593.0凑0域5462.4绕0袜二滨室外工程钱宜堡鼠灵1钩水管网梅m2模34290扶28耍96.01帆2睛强电管网柏m2汤34290陶15里51.44华3派弱电管网就m2盆34290率18楼61.72沸4院燃气管网覆m2杂34290槽0.5现1.71跨5塔合计口询脏君210.88板抹三条其他费用艰馋越变违1棍可研及勘察设婶计费烦答警尊139.08刑钢2甘施工图审查费木携伏伙12.48淹3身工程招标代理上费粮共恰爬13.55仁4挑工程监理费柳猛旱腰102.12考昌5麻建设单位管理薪费唱以加炸51.50汉6殿工程量清单及爱控制价编制费庆齐曾骨19.00股7懒环境影响评价副费班是旨怒5.11纷8个工程保险费染聋芬之8.21众9拦行政事业型收武费酿捐鄙哑366.04克亮9.1板城市配套费抹最34290父65疲222.89衰爬9.2袋新型材料专项固费增略34290廉7海24.00渗9.3贵异地绿化建设血插34290鞋5林17.15父9.4阶散装水泥专项箭基金勺温34290冬1咐3.43雅9.5繁人防异地建设张费峰劲34290晕20广68.58睛9.6咏其他扇援降恰30.00榨10膏合计涝傍惯考717.09疤亭四盏预备费编密黑锹煎1姓基本预备费贺轨5%忍撞319.52箭饮2缓涨价预备费业供3%奴让191.71凉锡森合计胀等变泥511.23厕视五召项目总投资纵所何雕6901.6奉0（3）住宅一蚁住宅一呈投资由脂建安眉工程费用、态室外工程费、键工程建设其他菜费用和预备费烈构成。投资估弦算见表市2笛-卷3付。太表浴2拍-罗3件住宅一护投资估算表谢序号扭名称荡单位杨数量喉单价（元）贪合价（万元）野一格建安成本责护典程虽1伴土建功m2携110400应1650尼18216.悬00性盯地下车库庸m2衣见树1720.0呼0蚀2虹给排水武m2围110400婚64烦706.56公慰3驻强电航m2般110400死146每1611.8纹4卷4社弱电鸦m2血110400胡83赖916.32桐同5肯通风燃气伸m2牙110400难53溜585.12吸竟6必电梯仅部定20照400000龄800.00枣苍7肚合计古m2面110400华1999.6纷2曾22835.独84挺二劳室外工程师饲摆趟988.38及谷1己场地整理费用桐葬27600致254亚701.04知忆2走道路田m2滔1500情280极42.00垃3框地面绿化远m2位6300薯120朋75.60负4木水管网废m2辆27600劣28建77.28旺5规强电管网静m2匹27600遥15忘41.40评6遥弱电管网辈m2窗27600犬18湿49.68外7淡燃气管网待m2主27600抄0.5摇1.38命8泼合计学亩逃王988.38献罩三刷其他费用鸦愧裳龄青1昌可研及勘察设城计费时风均拌531.52木喂2圆施工图审查费幕挺炭姻50.24依3声工程招标代理向费稠右程窃40.55押4毫工程监理费上卡稀亿238.24公勺5童建设单位管理蓄费乌鉴薪饱169.50甜清6荣工程量清单及律控制价编制费键字烂恶35.22锅7游环境影响评价贺费夫忍瓶移21.44防8株工程保险费堪永披爆39.31蛇9后行政事业型收叔费连朵子谱1131.9现2董9.1锋城市配套费捉饶110400遍65刷717.60擦偏9.2军新型材料专项线费倦亡110400着7管77.28带9.3盯异地绿化建设殖剪110400贩5识55.20宴9.4沃散装水泥专项呆基金骑畜110400袋1掠11.04备9.5扯人防异地建设杰费崭负110400扯20历220.80唐悼9.6伴其他勉残宾宋50.00蚁10朱合计都拜环椅2257.9每4溪四稳预备费茧练消序2086.5马7活1姿基本预备费筐督5%圾牙1304.1即1受2赤涨价预备费骂按3%蜓煌782.46处虚五磨项目总投资应饮睁问28168.与74（4）住宅二计住宅二辛投资由年建安朴工程费用、洗室外工程费、编工程建设其他穿费用和预备费泡构成。投资估倒算见表傻2钞-恋4召。陶表她2切-咐4衔住宅二谈投资估算表们序号梨名称免单位苦数量咸单价（元）慎合价（万元）秒一性建安成本绿冷施寻咐1段土建严m2茶19198离1500帖2879.7雨0伸2甩地下车库漂m3斥仇伏252.00饺简3防给排水撞m2朵19198迁64尸122.87蕉处4括强电锋m2觉19198觉146底280.29请恼5薯弱电胡m2妈19198箩83粘159.34贿单6哄通风燃气前m2唐19198竭53液101.75刺四7先电梯倍部劳4傅150000张60.00女8证合计殃m2破19198捐1853.8扫1佣3855.9交5勾二录室外工程誓务理偏133.60毅扬1咳道路触m2台1000碧280诞28.00咳2脚地面绿化详m2浇1540坊120铁18.48岔3及水管网怀m2江4800纷28悉13.44岸4爬强电管网围m2律4800楼15北7.20肾5妹弱电管网蚁m2非4800匀18笑8.64宣6我燃气管网佩m2扎4800篇0.5展0.24猪7加场地整理费缝辞4800洽120捞57.60从8队合计塞颜嘉琴133.60吩更三晌其他费用佩拔哥畏健1傲可研及勘察设倍计费斑咱蜜存98.37通2销施工图审查费覆遵材园8.48欠3柏工程招标代理倘费阶焦蚁屡15.33验4柱工程监理费黑负朋亮71.81严5牌建设单位管理索费之向漂雁51.50既6丹工程量清单及事控制价编制费慕到陕熊22.00郑7坚环境影响评价廉费扔熔康袖3.59好8吐工程保险费董炊绑寒5.54淹9仿行政事业型收跑费集剖迫铲238.14熟说9.1幕城市配套费辈蛮19198匹65梳124.79拾唱9.2冠新型材料专项栽费缓备19198浑7拾13.44棕9.3扮异地绿化建设盗励19198涂5摄9.60历9.4气散装水泥专项赵基金租钻19198犯1父1.92惯9.5杨人防异地建设庆费角餐19198咸20苏38.40摆9.6日其他巷时嫌快50.00燕10选合计壶李姻陆514.76行即四门预备费用趣叮炉鸽皮1掀基本预备费穴循5%齐遮225.22均盲2撒涨价预备费浇茅3%免豪135.13路努3唇合计惨提秋帜360.35苗键五津项目总投资碍锁尺喷4864.6政6黄可见，本项目澡总投资为盆50176.勒98绢万元，如过表委2-四5鬼。工表主2毙-怎5衬项目总投资迟估算表深序号望名称串土地面雹积网(杏M2)址建筑面惜积诱(轰M2)稿投木资触(器万无元免)助1僵运动休闲区更66100.球00嚼位17143.患58庄1.1栗体育设施厉材19200.咏00坚10241.曲98之1.2扣商铺死9125.0敬0弄34290.消00妄6901.6灵0炊2颂住宅一颈27600.格00浑110400裕.00省28168.贷74易3是住宅二挨4800.0摊0谣19198.躬00巡4864.6彼6跌午合计星订遇50176.泰98唤2硬.3蒜资金筹措谋本项目拟采用伍招商引资的方混式筹集资金。键投资估算中菠暂时犯没有考虑筹资弯资本。捆3肝财务和经济效讽益分析榆3弹.1捆财务评价依据阴本项目的取费稍标准按照企业待财务制度和国淹家税收政策规蜜定执行。根据网项目的市场开烧拓周期，本项华目计算依据如芝下：产（垒1疼）国家计委和圣建设部联合颁垦发《建设项目鼓经济评价方法姓与参数》（第民三版）。庭（随2精）各种原料及筑产品按现行市火场价格端（诞3炭）依各生产部门的扰原料、辅料、矿包装材料消耗俯量按工艺提供糕的单位产品消汁耗定额测算。它（释4续）收费标准：疯营业仗税高5圣%仍，城市维护建孙设费区7%近，教育附加费螺3%抹，掌地方教育费附闷加皮3双%鞋，撞合计抬为快5.封65瘦%沿。落（拌5芝）税收政策：洒所得税紧按测2冤5巴%特计取。裳3乡.2庄收入支出预测村3敌.纲2装.1司收入估算苦该项目的收入骗主要来源于六伶个部分：众住宅同出售收入，商原铺笛出售纠收入，运动部戏分艘经营酒收入以及停车聋收入。详细估蹦算如下：域（范1出）烦住宅宝部分哪考虑到削住宅驱可预售，将收诸入获得时间贷从建设期的第段二年开始，三对年销售完毕，总其销售比例堡为范4:5:1长。虫住宅葡建筑面积鹅129598使平方米，绵参考周边楼盘荐单价以及炳三胃区今后的发展碗状况，该岸住宅茧定价为谱50霉0翠0沿元尘/m伞2劝,首停车位共计鹊652专个，锄参照周边车位折的出售价格，叨按训照旷6鹅万恒元皆/伟个考虑档。面即整个住宅部定分收入为库68711肝万元。装（标2震）以商铺出售查本项目商业门响面的面积为浆34290混m粉2能，参考周边商趟业门面销售价霸格，定为片10菊00越0丙元纯/m即2暖，可得商业门乏面失销售收入覆为忧34290坊万元。广，将收入获得星时间从建设期幸的第二年开始择，三年销售完犹毕，其销售比安例谱为索4:5:微1眨。膨（涝3泼）运动注休闲区狐收益雨运动小休闲区铜包括网球馆、歇羽毛球馆、室逗外网球场、乒零乓球、游泳池惑和停车场等暗。为网球馆阴有偏5细片场地，四暂定旨价民4卧0嗓元筑/躬片也.属小时，考虑每梦天每片利用总4扁小时，可得网返球馆每月收益站2.4愈万元。驶考虑运营的前存三年只达到正黄常年份锤的宿70灯%党、伯80热%叙、巡90粮%弯。痒羽毛球馆某为高2推6比片，暂定价谎为狡2生0耍元血/拨片田.痰小时，考虑每垃天每片利华用飞6欧小时，可得羽仅毛球馆每月收哭益吐为霞9.3祖6亮万元。盘考虑运营的前总三年只达到正疲常年份角的筹70侦%合、毕80览%丹、峡90聋%接。螺多功能体育场离馆一个，考虑锁到该场馆可姻举办篮球、羽恶毛球、排球、策乒乓球等多种甘体育赛事生。其用途具有粥多样性，钳按照综合场馆疯的收费标准，侦大约为使用一汽天睁3-赞5贞万，暂懂按原4凭万计算。一年养中按使用三分水之一的时间计搏算，则年收入绣为普1凳6忙万。素考虑运营的前鲁三年只达到正乔常年份灶的擦70淘%稿、拖80咐%炉、喊90夏%沫。碰室外网球场为手4专片，参考周边胁室外网球场的钻价格，暂定价密为谜20去元垮/迫片劫.索小时，考虑每少天每片利涨用始6浪小时，可得网射球场每月收益策为固1.稳8眠万元。曾考虑运营的前果三年只达到正稳常年份栽的滔70滔%刺、危80跑%璃、荷90观%戚。唤乒乓球设置在作网球馆和羽毛膝球馆内，考虑抹设滚置次2灾0同处，暂定价根为头1固0浊元具/笋台诸.若小时，考虑每坛天每台利用回4遮小时，可得乒堤乓球每月收益胡为早2.4缸万元。之考虑运营的前别三年只达到正较常年份锁的胀70铸%衰、慰80伞%堆、量90顶%枕。腹该项目设置停宫车严位风45歉0械个，按照每车拿位收丛费悟3仓元计算，一天碍中一个车位可筐周回转挠4晚次，可得停车能收益洲为痛16.歇2栋万割元即/乘年。考虑运营莫的前三年只达孟到正常年份扬的逢70棋%烘、填80最%控、荒90再%艳。齿可得，正常经凭营年份运动字休闲区演收入为迁304.92姨万尽元淡/舒年凉，前三年分别糕为圾213.4煌4校万姓元矩/不年斜、胡243.9缎4篮万姜元竭/泪年盘、渡274.4已3虾万诚元面/咽年疾。泥3泻.邀2妈.泡2世成本估算偿（睬1害）运动休闲区丑成本阵包括球馆等营欺业支出、球馆粘等设施维护、趁公益设施维护达、绿化养护费冠用支出、公益竞部分人工工资陕等。根据目前略市场情况，球宿馆等营业支出渔按照营业收入狂的帐30暮%肢计取；球馆等陪设施维护一般骂是与其寿命有绿关，取费比率丽约为建设成本法的五1%-2僚%季，这里按目照倒2梁%帐计取；公益设垮施维护按十年嫁寿命考虑，则负取费费率定为绕设施费用抓的棚10捧%砖；绿化养护费间参照目前各地剧规定，按旅照富7悄元趋/m阅2畜.躬月考虑；公益垫部分人工祥按誉照唐5鹅0厉万卧元蜂/渠年计算。（2）商铺季按照销售收入后的舟1担0迷%端计算相关的销农售成本。（3）住宅妹由于项目位于垦炳三区，近年煌来本区域的房嚷地产是最受人仰们关注的，因占此这部分的销肃售成本相对而岸言占收入的比倘重可以取的低做一些，按岗照图1月0伟%朋考虑。哗3殃.锋3哄财务急评价造（患1跌）运动休闲区首如表已3胞-环1指，投入运营后崖，每年需要再是贴补渴2猫8毙7事万元作为运营摄费用。（2）商铺辫如悟表扎3-收2神，税前利润为继22022.捉01掠万元，税后利辆润为狠16171.火43肃万元，投资回塔收期烧为嗓1.2清1唉年。投资利税办率老为这3.1锋9骤，投资利润率信为彼2.3志4句。（3）住宅一眉如表编3拾-腔3称，辣税前利润涨为风21186.扔1申4做万元，税后利眠润困为费16599.哥7度8娱万元，畏投资回收期为忍1.6瓜6快年。投资利税若率为井75.21锤%看，投资利润率编为留5圈8.93腹%棕。（4）住宅二嫁如察表降3-横4爆，税前利润为仪3738.2忆0凡万元，税后利报润为约2560.4箱1西万元，投资回春收期爱为嚷1.8岗7逮年。投资利税姓率为波76.84兔%天，投资利润率才为谣52.63果%五。袭（忆5窜）综合（不考敏虑土地费用）隐如表周3筑-服5猜，以十年作为梳计算期，税前愿利润为皱34572.南76您万元，税后利妻润为香28865.老02壮万元，投资回亚收期为涉1.80哄年。投资利税砌率为着68.90佛%朝，投资利润率旬为毒57.53祥%豆。如表胞3-1郑发运动中心投资躲现金流量表岁序号旷项目愤计算期来奥窄1劝2绕3匀4浙5励6雷7脸8掩9幼10笼1腰现金流入依振倒添224.64朵画256.74捆麻288.83笔倚320.92县粘320.92钳固320.92省松320.92茅轰1.1却网球馆帝材手榨20.16络23.04闷25.92择28.80架28.80骄28.80爷28.80情1.2侨羽毛球馆挖申灌盖78.62湖89.86区101.09腥陶112.32沿舱112.32贷衫112.32叨霉112.32挑纺1.3罪多功能体育场产馆派鱼茅痰11.20寻12.80悟14.40杰16.00浩16.00心16.00躲16.00怪1.4卫室外网球场辜垫藏雹15.12创17.28送19.44断21.60凑21.60前21.60拾21.60纱1.5慢乒乓球娃扎铃醉20.16促23.04矛25.92苹28.80已28.80佩28.80掩28.80座1.6昂游泳馆片姻像枣68.04郑77.76交87.48温97.20毕97.20攀97.20浸97.20做1.7次停车收益立屋卵姑11.34捏12.96革14.58肾16.20代16.20叮16.20夜16.20或2众现金流出肿2048.4欠0蜜4096.7舌9净4096.7怠9冬573.41剖爹584.85毯值596.29阔刻607.73疼顷607.73茂合607.73敌煌607.73趣驱2.1姓建设投资蕉2048.4瑞0谨4096.7谣9僚4096.7垫9抬祝冻粉走悠究尸2.2酱球馆等营业支艺出株柴义倘67.39侍77.02畏86.65得96.28涌96.28雄96.28危96.28丝2.3蚂球馆等设施维与护聚带挺臭143.03想驰143.03洲浴143.03册笛143.03霉住143.03揪问143.03叔裳143.03炒让2.4表公益设施维护拥偶校软4.88辞4.88黄4.88心4.88侨4.88芬4.88污4.88边2.5角绿化养护费短势扑导275.42岭摊275.42搁思275.42恳喷275.42御旅275.42疑缎275.42即场275.42议恨2.6雹公益部分人工我工资击赌推骑70.00择70.00市70.00绕70.00危70.00珠70.00价70.00凝2.8恨营业税金及附誓加描缝挖异12.69螺14.51穗16.32胶18.13示18.13毒18.13惰18.13盾3浪所得税前净现锹金流量桥-2048.啦40鞋-4096.裕79基-4096.听79呀-348.7豪7万-328.1形2努-307.4站6丛-286.8冈1教-286.8拒1拔-286.8穴1愁-286.8遍1狐4备累计所得税前僻净现金流量聚-2048.卷40院-6145.邪19链-10241舱.98摩-10590脂.74惰-10918次.86府-11226陷.33茂-11513赞.14境-11799借.95糕-12086快.77哄-12373证.58粱5锁调整所得税腰0.00飘0.00廉0.00衫0.00所0.00苗0.00疤0.00容0.00仁0.00佛0.00淋6挎所得税后净现农金流量尼-2048.贝40忍-4096.夺79莲-4096.政79歪-348.7仁7帖-328.1临2辰-307.4爽6拜-286.8尚1眉-286.8泄1册-286.8谨1矩-286.8怎1柴7忙累计所得税后元净现金流量弄-2048.宽40词-6145.孟19庭-10241挣.98泡-10590践.74棍-10918涂.86恶-11226腿.33舌-11513喉.14搏-11799陷.95想-12086韵.77建-12373奇.58边表裙3-2厅产商铺（出售）迅投资现金流量翅表尼序号灰项目会计算期岗堂属么1蜘2胃3包4已合计弃1较现金流入缩暴13716.弱00故17145.父00静3429.0厘0剂34290.罢00苏1.1园商铺出售收入桌别13716.脂00眠17145.恩00支3429.0耍0标34290.盲00苗2油现金流出旱1380.3宾2电4907.2郑0捕5443.8乏3球536.64罪愤12267.损99秧2.1坐建设投资悼1380.3郑2帆2760.6高4艳2760.6脱4端移6901.6狮0嫌2.2赚土地费用涨石套泳势0.00夕2.3布商铺出售成本倒伴1371.6蛮0凡1714.5浑0羞342.90甜宗3429.0使0画2.6偿营业税金及附领加涌鞠774.95沿肆968.69呢艘193.74摆层1937.3责9湾3番所得税前净现帝金流量逮-1380.营32淘8808.8拣0标11701.乞17怒2892.3优6俘22022.课01抢4大累计所得税前厨净现金流量率-1380.感32剑7428.4蜡8吗19129.味65棕22022.轿01壤员5弯调整所得税弱0.00剪2202.2铲0呼2925.2盈9斯723.09桶妙5850.5棉8赵6利所得税后净现谣金流量滥-1380.夜32稿6606.6凯0创8775.8充7乓2169.2乌7阶16171.安43明7圣累计所得税后螺净现金流量稍-1380.仇32培5226.2撒8见14002.魄16食16171.票43黑尽表唤3-3笨识住宅一投资现石金流量表薄序号脚项目贯计算期哗绞井1咬2首3钱4覆1宇现金流入性撕23404.秘80拉29256.白00昆5851.2映0祸1.1挠出售收入拣尊23404.鼠80欣29256.处00曲5851.2法0惧2原现金流出扔5633.7蛮5恭14930.呀35甲15846.赞06屠915.71细敏2.1喷建设投资饿5633.7熟5红11267.弯49顺11267.瞒49饼届2.2密出售成本学晓2340.4思8稿2925.6谱0遣585.12华兄2.3析营业税金及附塑加汇跪1322.3乓7歉1652.9痕6锹330.59葵凳3疲所得税前净现渡金流量宴-5633.赖75隆8474.4载5暂13409.给94赔4935.4锐9堆4哨累计所得税前跟净现金流量避-5633.概75枝2840.7饲1芹16250.加65沙21186.芒14宜5冬调整所得税耀洋0.00秩3352.4该9仗1233.8病7滔6屈所得税后净现荷金流量姻-5633.匹75棚8474.4堵5祸10057.腰46裕3701.6撇2所7味累计所得税后伞净现金流量单-5633.龙75康2840.7马1争12898.坚16放16599.咬78话表烫4-喊4姥住宅二投资禽现金流量表觉序号雷项目地计算期屿吐赚1辅2缠3扭4但合计隙1乏现金流入并律4079.6阴0红5099.5晋0梁1019.9肺0劝10199.圣00艺1.1轿公寓出售收入哀例4079.6控0钻5099.5厘0隆1019.9泉0李10199.龄00漠2佣现金流出开972.93园骑2584.3胳2查2743.9救4按159.61省尖6460.8魂0旨2.1据建设投资膨972.93认储1945.8辨6杀1945.8俱6欠明4864.6室6将2.2条土地费用氧砌搁威瓜0.00泪2.3残公寓出售成本周帆407.96秩题509.95蜘飘101.99响著1019.9括0忧2.6笔营业税金及附粉加名矿230.50茧表288.12蠢贴57.62推576.24脆邪3关所得税前净现常金流量福-972.9明3惜1495.2猫8词2355.5乡6躁860.29稳仁3738.2迫0肤4骄累计所得税前谎净现金流量而-972.9津3贷522.35元色2877.9碌1绪3738.2虽0煎淋5事调整所得税禽0.00面373.82余镜588.89栋鸽215.07牵据1177.7招8参6刃所得税后净现掌金流量康-972.9声3虫1121.4敲6良1766.6替7逝645.21含票2560.4暂1棵7闭累计所得税后砖净现金流量西-972.9厘3德148.53牌弦1915.2壳0份2560.4歪1胁井表点3-5渴谎全部投资现金管流量表境序号表项目丑计算期扒协渔1对2蛙3绿4熔5车6符7轻8颂9杀10孩合计地1咳现金流入士0.00急41200.岛40静51500.林50面10524.岭74苗256.74与溉288.83蒜庄320.92智初320.92纺明320.92犹凑320.92体消105054脑.89袋1.1正住宅一朗锡23404.刮80胆29256.辣00湾5851.2嘱0攀0.00惰0.00喉0.00肠0.00湖0.00那0.00挨58512.胖00沿1.2检运动休闲区唤耳性德224.64但颈256.74影详288.83偿肠320.92那艇320.92墙港320.92重进320.92灿颜2053.8骗9区1.3蝶住宅线二乏榆4079.6修0口5099.5灌0咽1019.9嫁0市替朝魂水太附10199.迷00锋1.4辅商铺怜抄13716.吉00琴17145.四00央3429.0耗0卫劲垮说蹈害径34290.租00近2益现金流出榴10035.归40膛26518.底65搏28130.聪62押2185.3否8选584.85练棚596.29孔妙607.73鸦券607.73糕除607.73屿抄607.73缝灶70482.督12竭2.1葱住宅一雪5633.7壁5辣14930.鸦35宁15846.孕06削915.71会援0.00命0.0