地产项目成本核算方法与过程控制

成本核算方法与过程控制一、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：1.根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2.设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3.按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5.编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6.正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7.正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。8.编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。二、成本核算对象的确定1.成本核算对象的确定原则(1)满足成本计算的需要；(2)便于成本费用的归集；(3)利于成本的及时结算；(4)适应成本监控的要求。2.成本核算对象的确定方法根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。罩(1娱)括成片分期（区哲）开发的项目宋，可以以各多期垒(屠区四)身为成本核算对换象。铺(2汉)藏同一项目有裙胶楼、公寓、写顽字楼等不同功减能的，在按孕期虎(膊区端)司划分成本核算构对象的基础上摄，还应按功能蒜划分成本核算愁对象。索(3额)建同一小区、同塔一期有高层、鸭多层、复式等辞不同结构的，页还应按结构划豆分成本核算对株象。破(4谋)酒根据核算和管兰理需要，对独恋立的设计概算亿或施工图预算邻的配套设施，坝不论其支出是易否摊入房屋等址开发产品成本握，均应单独作贷为成本核算对谎象。厕对于只为一个为房屋等开发项音目服务的、应奉摊入房屋等开旱发项目成本且斥造价较低的配贝套设施，可以吗不单独作为成宅本核算对象，袋发生的开发费太用直接计入房盈屋等开发项目竞的成本。骄三、成本费用垮项目及核算内忆容砌1召.龙成本费用项目永开发产品成本疼核算应视开发响产品的具体情连况，按制造成惊本法设置成本株项目。成本项屑目一般包括下昏列八项：土地哑获得价款、开梯发前期准备费糊、主体建筑工仰程费、主体安技装工程费、社嫁区管网工程费姨、园林环境工梯程费、配套设佛施费、开发间躲接费。雪2驰.沿各成本项目的肢核算内容故(1乞)挨土地获得价款柴指为取得土地乎开发使用权而党发生的各项费艘用，主要包括依以下内容：洋①捐政府地价及市串政配套费：支尽付的土地出让才金、土地开发碗费，向政府部凳门交纳的大市引政配套费、交旦纳的契税、土舟地使用费、耕引地占用税，土如地变更用途和全超面积补交的测地价。带②喉合作款项：补损偿合作方地价虎、合作项目建寸房转入分给合扔作方的房屋成细本和相应税金呆等。洁③包红线外市政设职施费：红线外据道路、水、电忙、气、通讯等兵建造费、管线野铺设费、接口著补偿费。任④株拆迁补偿费：类有关地上、地盼下建筑物或附壳着物的拆迁补谱偿净支出，安包置及动迁支出暖，农作物补偿珠费，危房补偿男费等。采(2助)梳开发前期准备弦费辩指在取得土地喝开发权之后、复项目开发前期蚁的水文地质勘田察、测绘、规喷划、设计、可亲行性研究、筹足建稿、纯“天三通一替平仇”亚等前期费用。蝶主要包括以下批内容：①勘察设计费屿a军.详勘测丈量费：穿包括初勘、详黎勘等。主要有开：水文、地质顿、文物和地基显勘察费，沉降依观测费，日照脑测试费、拨地屠钉桩验线费、松复线费、定线谢费、施工放线委费、建筑面积饰丈量费等。妨b麦.讨规划设计费：护规划费：方案旧招标费、规划锹设计模型制作拳费、方案评审以费、效果图设迟计费、总体规秒划设计费。墓设计费：施工妙图设计费、修肾改设计费、环拣境景观设计费泛等。堤其他：可行性峰研究费、制图领、晒图、赶图雕费、样品制作混费等。档c爱.嫁建筑研究用房搏费：包括材料火及施工费按②流报批报建增容恶费售a墙.捧报批报建费：局包括安检费、针质检费、标底印编制费、交易届中心手续费、傅人防报建费、集消防配套设施避费、散装水泥亩集资费、白蚁商防治费、墙改杀基金、建筑面元积丈量费、路驴口开设费等、点规划管理费、发新材料基堪金按(梁或墙改专项基磁金俘)工、教师住宅基危金跳(著或中小学教师侍住宅补贴订费觉)越、拆迁管理费玉、招投标管理淋费等。渗项目整体性报柄批报建费：项尸目报建时按规决定向政府有关阴部门交纳的报河批费。埋b戴.值增容费：包括懒水、电、煤气位增容费失③钳“井三通一控平劫”镜费：牵a崭.钞临时道路：接垒通红线外施工肠用临时道路的伏设计、建造费辉用。怨b辜.瓜临时用电：接秋通红线外施工逝用临时用电规奏划设计费、临饮时管线铺设、皱改造、迁移、悉临时变压器安蔬装及拆除费用申。谋c孩.化临时用水：接欠通红线外施工假用临时给排水悦设施的设计、惊建造、管线铺返设、改造、迁既移等费用。后d缸.卷场地平整：基过础开挖前的场破地平整、场地巾清运、旧房拆啦除等费用。④临时设施费钥a需.华临时围墙：包效括围墙、围栏亲设计、建造、勉装饰费用。胶b无.盆临时办公室：竭租金、建造及符装饰费用。负c挤.锯临时场地占用帅费：含施工用泡临时占道费、妄临时借用空地晚租费。型d百.构临时围板：包事括设计、建造眨、装饰费用。蝴(3歉)哀主体建筑工程抗费厨指项目开发过杠程中发生的主较体内列入土建典预算内的各项布费用。主要包绩括：陡①劝基础造价：包烈括土石方、桩倒基、护壁（坡胡）工程费，基嘴础处理费、桩打基咨询及检测岔费、降水。洪②藏结构及粗装修益造价：主要包视括砼框架（含由独立柱基和条货基等浅基础）羡、砌体、找平吸及抹灰、防水疑、垂直运输、踪脚手架、超高吓补贴、散水、扬沉降缝、伸缩颂缝、底层花园态砌体（高层建和筑的裙楼有架析空层，原则上该架空层结构列戚入裙楼、有转则换层结构并入堡塔楼）。摔③需门窗工程：主放要包括单元门始、入户门、户吗内门、外墙门蒸窗、防火门的踩费用。音④雅公共部位精装波修费：主要包晋括大堂、电梯善厅、楼梯间、姓屋面、外立面穴及雨蓬的精装码修费用。厌⑤租户内精装修费蚕：主要包括厨衣房、卫生间、喘厅房、阳台、粗露台的精装修懒费用。张(4疼)找主体安装工程蕉费萌①挠室内水暖气电疼管线设备费；较a洪.缺室内给排水系融统费（自来水内／排水／直饮腥水／热水）；闻b士.查室内采暖系统宜费（地板热／王电热膜／分户岔燃气炉／管道才系统／暖气片踪）；疮c货.拢室内燃气系统副费；熄d誓.鲁室内电气工程磁费：包括楼栋视及单元配电箱殃、电表箱、户倚配电箱、管线厕敷设、灯具、享开关插座、含鸡弱电工程管盒典预埋。弃②册室内设备及其雅安装费异a锡.醒通风空调系统蒜费：包括空调备设备及安装费贡用、空调管道涂、通风系统费盼用；葵b省.辨电梯及其安装泰费；位c塑.别发电机及其安造装费：包括发牺电机供货、安议装、机房降噪替费；逃d诞.祝消防系统费：社包括水消防、有电消防、气体冷灭火、防排烟棵工程费；蚂e功.父人防设备及安搜装费：包括密积闭门、气体过安滤装置等。③弱电系统费炎a威.妙居家防盗系统忍费用：包括阳软台及室内红外霞探测防盗、门匠磁、紧急按扭锹等；惰b歇.宗对讲系统费用渠：包括可视及仰非可视对讲系疼统费用；逆c长.家三表远传系统扯费用：包括水纱、电、气远程驳抄表系统费用堂；森d肯.嘴有线电视费用谊：包括有线电昂视、卫星电视枕主体内外布线亏及终端插座费武用；蒜e鞭.誓电话系统费用疫：包括主体内孤外布线及终端妥插座费用；春f撞.陈宽带网：包括佣主体内外布线巩及终端插座费胳用。鱼(5母)吐社区管网工程蓄费框①陶室外给排水系锡统费百a特.醉室外给水系统犬费：主要包括肺小区内给水管怠道、检查井、阿水泵房设备、锣及外接的消火铸栓等费用；范b症.鞭雨污水系统费兼用。很②块室外采暖系统旋费：主要包括委管道系统、热臭交换站、锅炉司房费用乏③江室外燃气系统右费：主要包括澡管道系统、调矮压站罢④梨室外电气及高撇低压设备费膛a滨.诱高低压配电设忽备及安装：包躁括红线到配电虾房的高压线、蕉高压柜、变压筹器、低压柜及众箱式变压设备调费用；贵b便.邮室外强电管道气及电缆敷设：稠室外强电总平而线路部分费用雾；货c行.所室外弱电管道斯埋设：包括用励于电视、电话拦、宽带网、智透能化布线的管祥道预埋、检查肠井等费用。馆⑤蚊室外智能化系雅统费戚a员.城停车管理系统判费用：包括露屈天停车场管理陵系统、地下室烤或架空层停车秀场管理系统的梢费用；代b输.河小区闭路监控停系统费用：包耕括摄像头、显谱示屏及电气系凉统安装等费用急；唯c壶.廊周界红外防越谦系统费用：红健外对扫等；疗d冬.县小区门禁系统葬费用；椒e律.夜电子巡更系统线费用；堡f雅.寿电子公告屏费兰用。砖(6坑)蛇园林环境工程麦费邮指项目所发生锋的园林环境造谜价，主要包括树：狱②乖迹绿化建设费：绸包括公共绿化陪、组团宅间绿支化、一楼私家隐花园、小区周葱边绿化支出；零②播建筑小品：雕谜塑、水景、环卡廊、假山等；携③吐损道路、广场建炉造费：道路广虽场铺设、开设藏路口工程及补先偿费等；刚④经沸围墙建造费：榴包括永久性围淘墙、围栏及大介门；价⑤脆烧室外照明：室戚外照明电气工饶程，如路灯、梁草坪灯；豪⑥若鼻室外背景音乐丘；啄⑦鹰室外零星设施厅：儿童游乐设摔施、各种指示亭牌、标识牌、陕示意图、垃圾折桶、座椅、阳习伞等。蝇(7伯)转配套设施费逐指房屋开发过顷程中，根据有概关法规，产权侵及收益权不属绵于开发商，开滚发商不能有偿青转让也不能转愈作自留固定资集产的公共配套严设施支出。主志要包括以下几案类：方①鲁在开发小区内谱发生的不会产蓝生经营收入的殊不可经营性公某共配套设施支榆出，包括居委展会、派出所、丈岗亭、儿童乐弓园、自行车棚闻等；港②临在开发小区内完发生的根据法兄规或经营惯例芦，其经营收入各归于经营者或幻业委会的可经远营性公共配套寄设施的支出，飞如建造幼托、翠邮局、图书馆脂、阅览室、健吃身房、游泳池汤、球场等设施威的支出；泉③塞开发小区内城般市规划中规定屑的大配套设施功项目不能有偿羡转让和取得经向营收益权时，兴发生的没有投隙资来源的费用粘；笨④敲对于产权、收良入归属情况较视为复杂的地下灿室、车位等设润施，应根据当惕地政府法规、渐开发商的销售稻承诺等具体情探况确定是否摊剪入本成本项目脏。堤如开发商通过爷补交地价或人寒防工程费等措激施，得到政府炒部门认可，取祸得了该配套设体施的产权，则臣应作为经营性昌项目独立核算静。谊该成本项目下梁按各项配套设唱施设立明细科屯目进行核算，戏如：绞a雄.瞧游泳池：土建瓣、设备、设施惹；樱b臭.宰业主会所：设止计、装修费、亚资产购置、单呆体会所结构；寺c呀.困幼儿园：建造援成本及配套资纯产购置；严d件.魔学校：建造成羽本及配套资产虚购置；e.球场；造f寿.朋设备用房：配性电房、水泵房且土建及装修费肃；屋g冬.竹车站建造费：寻土建、设备、盐各项设施。约(8痒)山开发间接费朽开发间接费核电算与项目开发箩直接相关、但绕不能明确属于顺特定开发环节扒的成本费用性辩支出；以及项关目营销设施建属造费。①工程管理费信a轿.培工程监理费：父支付给聘请的烤项目或工程监邀理单位的费用眼；捐b榨.昆预结算编审费政：支付给造价哥咨询公司的预崇结算的编制、尊审核费用；仍c毛.局行政管理费：郑直接从事项目阁开发的部门的胆人员的工资、窜奖金、补贴等勇人工费以及直浆接从事项目开昌发的部门的行单政费；鬼d页.盘施工合同外奖漆金：赶工奖、卷进度奖；波e累.橡工程质量监督或费：建设主管陆部门的质监费晌；流f晃.简安全监督费：珠建设主管部门结的安监费；建g割.邻工程保险费。膜②缘营销设施建造究费另a土.榆广告设施及发圈布费：车站广壶告、路牌广告秤；景b覆.酬销售环境改造摩费：会所、推己出销售楼成盘螺(违含示范单梳位敬)悟周围等销售区闷域销售期间的土现场设计、工氧程、装饰费；能临时销售通道陈的设计、工程圆、装饰等费用逝；绝c钉.塌售楼处装修、步装饰费：设计弱、工程、装饰世等；都d跟.凳样板间：包括蚊样板间设计、绞装修、家具、樱饰品以及保洁章、保安、维修浅费。主体外搭欧设的样板间还堪包括建造费用抓；主体内样板紧间销售后回收效的设计、装修刷、家具、家私吓等费用，在主拉营业务收入中冒单列或单独记设录，考核时从深总费用中扣除锣。舌③经资本化借款费脏用喷包括直接用于清项目开发所借些入资金的利息衔支出、折价或疏溢价摊销和辅苹助费用，以及晴因外币借款而蔑发生汇兑差额样。因借款而发梁生的辅助费用躺包括手续费等湾。稍④剩物业管理完善榆费隙包括按规定应利由开发商承担树的由物业管理候公司代管的物呜业管理基金、裳公建维修基金胁或其他专项基盐金；以及小区犹入住前投入的饿物业管理费用范。词(9本)胆期间费用忠包括管理费用套、营业费用、拼财务费用三类腐，均不属于房描地产的制造成邀本范畴。耻四、会计科目狠与帐簿设置颤1仅.供“希开发成疏本脉”绕科目矿该科目核算产株品开发过程中杨所发生的各项父费用。各级明队细科目的设置张详里见造“辉房地产成本核密算科目明细失表蜜”请。琴成本管理软件石运用成熟的单谜位，可以将明灵细科目仅设置带到二级，即八龟项成本项目，软三级、四级明剩细数据在成本剧管理软件中保液存。成本项目退数据必须定期伶（月、季度）汽与成本管理软扔件中的相应数若据进行核对，沟并保持一致。责在各级明细科喊目下，应按各航成本核算对象麦设立核算项目退，成本核算对托象可分层次设欲立。绕为了归集暂时挠不能确定特定劳成本核算对象完的成本，以及兆需要先归集后散分配的成本，昂在每个项目的郑成本核算对象盟中，加设一征条痒“掘待分摊成库本祸”婚进行归集。君成本核算对象腔的具体设置参上见下图：面项目开工前，臣所有成本均在通成本核算对聚象聪“漆拟开发土灾地广”禁中核算；项目壁开工后，将已浊开工部分逐期驳自弓“牲拟开发土悠地依”接中转锹入枝“恼在伞建塘×秋期际”焦。具体核算要原求详见《集团摆存货核算规范拘》。张2墙.领“对开发间接似费拥”属科目恰该科目归集和富分配与项目开绞发直接相关、港但不能明确属惑于特定开发环茶节的成本费用嫩性支出；以及盒项目营销设施骡建造费。酷这类费用先归巨集，再按一定汪标准分配计入僵各成本核算对云象。各级明细太科目的设置详协见址“蛛房地产成本核草算科目明细育表陵”虹。攻3招.狗“岭预提费脆用福”阅科目叶核算按权责发刮生制原则计提牢的，应由本受诵益期、受益对宜象承担的已经鸦发生或将要发稼生、但尚未支锐付的成本、费企用。省(1净)荣费用预提的时带间：至少每季匹度末预提一次阵；琴(2仔)夹费用预提的范论围：对完工开脏发产品应进行袜成本预提，未捧完工产品按实饭际支付金额核旱算成本；两(3挎)居费用预提的金鲁额：以成本管午理软件中的动目态成本总额减五帐面已列入成免本总额的差额舰计提。负(4疫)挨核算方法：预游提时，借腐记童“撤开发成绸本蜘—吼成本预提及结中转瘦”铲，贷记本科目恳；次月月初，和再将上述分录徐用红字冲回。牙4扎.救“脸待摊费教用尚”朗科目私按权责发生制英原则核算在本扰期发生但应由闻本期及以后各吓期共同负担的谢、分摊期限在阳一年以内的费笛用。炮5喝.区“尊完工开发产走品唇”斯科目参核算已开发完跃成并验收合格怕的开发产品的羞库存实际成本雨。焰房地产成本核佛算科目明细表军（如下图）梦五、成本费用裂的归集与分配侦1嫌.食土地获得价款为一般能分清成制本核算对象的草，可直接将土窜地成本计入特毙定的成本核算臂对象中；如果玩分不清成本核长算对象，可先及在页“侦土地获得价选款情”倦之卖“六待分摊成菌本组”崭的核算项目进猫行归集腥，然后再在有仙关成本核算对弯象间分配；也影可以不进行归枕集而直接通过晓设定分摊方法举分配计入有关甜成本核算对象率。有关分配方削法如下：蛾(1水)厨按占地面积计墨征地价、进行妨补偿、缴纳市己政配套费时的茧分配方法福方法一：先按显小区的占地面浅积将土地成本移分配到各小区项；再将分配到内各小区内的土吸地成本，按小律区内房屋等成侮本核算对象和下道路、广场等费公用场所的占刻地面积进行直爽接分配；然后栏将分配到小区来