安徽省当涂县某商业地产项目策划

一个商业项目的策划报告策划案例一本项目的经营业态定位——高档品牌家居装饰商业区本项目位于当涂县新的规划中心——姑孰路的中间地段，从八六医院西门到玉带河，直面机械厂。从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且一期已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰材料商业区。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。（一）项目定位的SWOT分析项目优势：1）区位：本项目位于当涂未来的城市商业中心，南北贯通，交通便捷。2）规划：是目前当涂县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。3）硬件：项目所在的姑孰路宽度将达25米，完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。4）理念：营造出与当涂县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势：1）项目在当涂县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。2）项目的对面是机械厂，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。市场机会：1）目前，当涂县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。食3篮）划凉现有当涂市场砖的家居装饰商进品，已有多数脊品质已不能满勿足现代人的消车费需求。溜4怨）肺拍老城经营家居塘装饰产品，在被终端消费者心避目中定位为中角低档产品。跃5俗）渣促对于家居装饰掘的品牌商户，沈在租赁和出售美的价格上相对榆于周边的城市赶具有很强的合耕理性。竭6赠）孝流现在当涂市场劳上的多数商户俘为追随性经营等，追随的对象宝多数为品牌商蠢户和有感召力书的商户。趋7屿）佩海现在当涂县域运内原有商铺经义营的灵活性导贿致商业的经营宝缺乏统一性，饶商业氛围的形哄成仅依靠市场斧的调节由经营菠者自发形成，驰商铺的换租率态表现频繁。市场威胁：竭1躺）依夹马鞍山家居装岩饰市场对本项添目的直接威胁蔑。主要表现在袖终端产品的档稻次和市场的规兼模。莲2泼）兰戏未来规划的家玻居装饰业，对哈本项目的潜在咸威胁，威胁的仪大小直接取决衡于定位是否同业质化。储3酱）犹欺现当涂老城的凤一些有影响力哗的经营户，对遣于我们市场的易形成具有一定架的冲淡影响。贵4粒）泰宣国家宏观政策似的调控对相关烧行业的影响在瑞今后一年也会据对本项目造成斗一定的不利因快素。喇（二）定位的积优势罩a陶、可以使客户垒规避市场风险呀，坚定投资信代心，增加销售遵热度。因为这榆样定位，可以关减少与直接竞田争对手的接触怀面。通过市场技调查分析，我盐们发现在周边艘的群楼商铺，陡都以满足消费乞者的日常生活挨需求为突破口巩。如果本项目影商铺雷同于它隶们，必将增加俩市场压力，加附剧市场竞争，颈在这方面，本助项目明显处于慰不利地位；贺b冰、有深厚的市幼场容量：我们边的这个定位就索目前情况，当棵涂的房地产蓬蛙勃发展将带动途装饰业的发展研，并且本项目愚周边在建或在熊售的楼盘较初多，这些楼盘括入伙后对家居共装饰的需求量兔较大；路c型、目前在该区冷域集中的家居斜装饰材料区（很城）相对较少冶，且高档品牌旱家居装饰区更喜少，因此本项拔目有着很大的尚发展空间；暮d锡、项目现在虽盐人气不旺，但泼交通条件十分费理想，且商铺阀前面步行道空狮间较大，满足蛾发展家居装饰所业的硬件需要柳；稳e误、为以后在区悬域市场上发展充树立一个品牌家效应，避免了辩定位的同质化和；峡f诞、良好的市场上操作性：我们絮这一定位，是课基于详细的市侨场调查和商战忽实例整合出来抹的，有良好的贵前瞻性。同时搂，我们在定位秘的过程中，逐劲渐赋予和加深山了它所包容的膛内涵，并准备多一套有逻辑、般有秩序的销售硬、促销准备活向动。桃（三）目标客香户群的定位否根据市场调查语，初步把这次争销售宣传的对极象定位为隐性冻目标客户和显对性目标客户。绑A莫、隐性客户群盗：被本项目本洲身的氛围与定逗位的独特性吸悄引而来的商户凭，主要表现为污转换行业的商住户。秋B雀、显性客户群筑：可分为投资香者和经营者a、投资者：慈1盐、本区域的商例铺投资者；男2叙、看好本区域次家居装饰业发令展前景的其他石地区的投资者惊；b、经营者：拒1救、经营知名家旱居装饰品牌的嘴加盟者或连锁阁店；姻2微、一些准备设鹅立办事处的装躺饰公司；淘3脸、本区域的高狸档品牌装饰经荐营者；浸4棋、看好本区域愈家居装饰材料发业发展前景的来其他地区经营吉者；访二具议本项目商铺的喇销售方案享此次本项目商岩铺销售的主要辱目的是为尽快鞋回笼资他金啦,差回笼资金越多辜越企好邪,患最低控制养在玩50灯0准万元左右。商涌铺现巷余翁4趁7术户，每户帜按漏6恳0揪㎡计搂算势,触销售均价诚以券390朗0尸元痒/败㎡计甲算延,前则此次商铺应抛回笼金额义为扛1099.覆8袋万元。查根据市场分析猛，销售方式主攀要采取以租代余售和直接销售秆两种方式。木（一）以租代辞售。（主要是查针对经营户的嚼销售方式，降票低其经营门槛慨）忙以租代售，就演是客户一开始奥先付总房款翻的满30搅%链作为购房定金攀，并与开发商扁签订一至两年纯的租赁合同，产租金按市场价猾计算，一次性杠付清一年租金污；租赁合同期韵满后客户如有健意购买此商铺复，则可交纳剩路余房款（总房元款减去定金和窗已交租金），趋并与开发商签镜订正式购房合腿同；若客户无统意购泰买香把，则向客户返兼还开始交纳的曾购房定金宗。持劫以租代售这种税方式降低了置黑业者门槛，首折付大僻概携7薪万元陕（哭60*390诞0*0.3=削7020不0念）即可，缩短鸭了销售周期，骂有利于打开市遣场形成人气，横带动以后商铺谋的销售，但是辅，这种方式不教利于发展商资凉金快速全面的摊回笼。妇根据我们对当截涂县市场的实硬地调查发现，霉当涂县商铺月混租金埋为毙1荒2裤—慌2睛8臣元强/巴㎡不等。逢月租金（野元也/弱㎡剪）色或占调查的比例1210%1620%1820%2020%2410%2610%2810%赌均价爬为狗19.8扬愉总计先为城100%坊从上表看，当辅涂县域内的月至租额可以分肠为荣1径2捏元谁/列㎡的低价段况，因1德6贝—肠2软0认元短/购㎡的中价段朵，年2辅4秋—抽2鉴8翁元爱/预㎡的高价段。缴虽绕然墓1贼6信—倒2序0波元储/尘㎡占主体部分突，但考虑到每除个物业本身存递在的缺陷、租砌期长短、业主挣和顾客的关系淡等外部因素，穷这部分价位相萄对有些保守。俱本项目的商铺较属于新建市场讨，配套设施完厨善，故取中段袄价位的均抖价球1狸8劫元萄/留㎡和高价段的庭均间价筑2丈6尤元中/奴㎡为其变化幅辞度，因此我们盐的商铺租金定寒价取其中高价桂位的均胶价的2匠2哨元匹/仅㎡。虾针对这个租金纵定价，对于我淘们这个项目，岗以租代售这种餐销售方式在租番赁套数上应有覆限制，若全部潮以这种方式销线售，则回笼资黑金才瞧达凯404.3石8再万元（租赁合铅同以一年为期波限）。旷（二）直接销毕售。（主要是临针对投资户的另销售方式，打庸消其投资回报江的顾虑）燃我们这里所说尚的直接销售包白括三种具体形浆式最：存1饰.乎一次性付旅款淡(葡采取此种方式暴购房可以给予后一定优申惠杠)忆；洲2余.粱分期付佣款蝇(简签订合同时先妙付总房款的招40%醒,扔房屋封顶时再窝付祖40%术,拾交房时最后究付片20%);3袄.怀按犹揭候(猫首付为总房款易的各50%识,泼剩余房款客户酱向银行贷款付假清披)肾。流支这一方式能最堆大限度的回笼庄资金，加快其尾总体项目工程锻进度；但提高尸了置业者门槛宋，延长了销售粮周期，在时间型上大大影响了塔发展商资金回枯笼。圾因此，结合现许在商铺销售上胁存在的实际情娘况，建议采用番这两种销售方缝式相结合的销享售方案。对此回我们对这一销燕售方案的可行愤性进行了相关夫分析。位（三）销售方础式组合分析。寄一次性付款和狂按揭对于发展糠商回笼资金来棋说是一样的，劲而对于分期付什款方式，因工围程进度不同而供有异，故只以耐第一期款额计段算资金回笼。轻（据保守估计群，计划销售占醉总户更的述85卵%啄，朱计雕4喘0祝户）多下范表雄—膛租售月租金衬以策2催2粘元呈/圾㎡收取，租赁锋合同以一年为盒期限膏本户数（户紫）奔塞面积（㎡顾）煮午房款（元矩）轮名备注狡以租代押售匠1590泥01290叮600浆热房洲款馒30%浪+待一年租金傍一次性付类款股遵（含按揭誓）携1060攀02340脾000索分期付俯款跳1590涂01404箱000貌叫总房汤款浑40才%逮，（一年内封无顶可收回总房完款拖的而80圣%辫）辞销售总棵计丽4024齿00503剩4600阳（四）投资回爬报分析。备无论是置业者欠还是投资者都壳很关注自身的祖投资回报。姑狼孰商业街高档舒家居装饰区是急新兴市场，市离场人气有待提枝升，所以租金秆不宜定的过高牌，田但也不宜定的蹄过低，这样不奥利于商铺地位哀的提升，也不爹利于高档品牌蓄市场的形成。羊但是随着发展俩和市场的壮大类，商铺租金增朗长幅度一定会搞更大。丝下表是投资一众年后投资的回费报率：顺5爱年期月利率耍为漂4.65商0汉‰日，十年期月利怀率水为乓4.80垃0杨‰横月租金（欣元昌/召㎡砍）吃伟投资回报率（杰一次性付款肉）宗愉投资回报率（伞按揭岗）吧1队0盐年繁期讯载投资回报率（络按揭绢）御5但年期烂185.5虽4%9.7临9%9.0济0%织226.7旦7%11.凝96%11寨.00%绝268.0己0%14.么14%13督.01%闲投资者供款一咽年或购买一年容后，房价上涨雾一定幅度，则筐回报更可观。谱根据上部分投描资回报率的分跨析，可以看出俭为更快形成市雾场，增加人气旁，利于下一期俭商铺的销售，坏发展商可以代心替那些投资客浸户吸引经营户辛来租赁经营商响铺，并保证可厘以给其一定的毅回报率担如蛋6.00眉%决，这样从表面谁上看可能会给重开发商带来一竖定风险，如达事不到一定的回摆报率，开发商禽每平米可能要休承采担街20糕0逐元的风险，但仓随着市场逐渐荷完善，房价上仗涨，这种风险仔将降到最低。师对于我们这个鉴项目，这种销键售方式是可行此的，尤其在姑蚀孰新城商业街亏真正形成后。暂因此针对这种晋情况，发展商趁就要采取积极锯合理的招商策歇略，更快吸引防经营户进驻，繁这样既加强了厉投资户的投资戴信心，还可以孔更快提升项目晓的知名度和影统响力。起（五）、具体脖的招租方式群不管是以租代耕售还是为投资贪户进行招商，僻开发商都必须艇积极的吸引经托营户进驻商铺叨，针对商铺市诊场的初步定宪位马—的—尊高档品牌家居萌装饰区，因此自建议采取一些旦主动出击的招口商方式，可以饼更好的吸引经晨营户。具体操狐作如下：锻1毯、推出品牌商牺家进驻优惠策捧略亲品牌商家的品性牌效应能给投模资者及经营者将增强置业的信座心，从而有力群地促进销售，浩所以建议对于搂有意进驻的品帽牌装饰材料商歼及装饰公司设惨立办事处，在水售价或租金上虾给予一定比例冻的优惠，如在舞售价上给予一渠定的折扣或在闸租金上给各予撤3害个月或半年的饼免租期，利用冲其品牌效应来骂带动其它商铺舍的销售与招租覆；稿2分、见“纠客户领选袖洲”仓奖励计划柄针对目前地区执商铺人气不足轻，为达到带动浸人气，建议对功此推残行趴“没客户领袖奖励福计嘱划叠”闪，凡已认购的抱客户若能带领饿其它客户，进僚行认购并成交卖者，发展商将疏按所规定的标份准奖励给予领姥袖客户，如：贞按其所购买的隔商铺总价参的创1色%赢作为优惠奖励眠，可以转化为爹经营商业时的差二个月税收全落免或其他形式框。饶3袭、针对目标客梅户采膝用桶D岭M认策略毕对于一些目标旗客掌户墓,牺可以通过直邮啦（能D吧M岸）或直接派人侦上门向各商家雅派发单张、海昨报等方式将有咱关资料传给客虑户，这也是招筋商的有效方式资。扫牲4继、设置专职人土员敬对于售楼处可雄以设置一个销蹄售商铺的专职仓人员，主要负患责商铺的一系范列问题和情况洒，也包括售前任、售中及售后乏的各种服务。怕三畜岂营销推广策阶略鹊驾根据本项目所皂在区域的现状紧及项目自身的饶特点，我们在骑有效控制广告澡宣传费用的同堡时，将采用针头对性的宣传策闪略，加大广告促宣传力度，使驾整个项目的宣趴传策略与销售驳策略紧密配合没，从而达到热教销和旺销的效脉果。箭（一）推广主贺题很基于前面的分致析及本项目的于定位，并结合侵目前商业物业绍市场的实际情躲况，在项目的响推广宣传时，讯主要围艘绕残进下面几个方面卫进行：认1趣、鹰员宣传该区域房前地产业的蓬勃曾发展，必将带兼动家居装饰业讯的长远发展，非从而使购买本孙项目的消费者双对于商铺的发美展前景与潜力六充满信心；币2居、锄捡本项目位于当祖涂县新城区的聪中心帮路存—丽—改姑孰路两旁，非南北贯通，交叛通便捷，况且依商铺前面的步济行道空间较大鞋，对发展家居些装饰材料行业笨极具潜力；派3铺、项目独创性串：以差异化竞爹争为前提，做兔到人无我有、集人有我优、人买优我奇的特点呀，畏场我们滤的寨“协有享”—叠—亲未来的商业中坝心；我们堤的奏“领优椅”—迁—困合理的售价和抹租价；我们聋的栋“琴奇鸭”—盆—修商铺和家居为魄一体。段(顶二炭)泡窗项目形象包装醋1相、主题广告语持：产建议疼以姑“抗建造美丽家钓园幅—挽—匪香樟苑高档品季牌家居装饰朽区抢”吩为主题，进行粮广告诉求；当2咬、项目导视系能统颂建议本项目的球导视系统表现它手法采用多样籍化，更能充分域的将本项目的萌形象及主题表两现出来，因此括可以在面向提巷署路号的售0拼#橡楼上悬挂条幅拢，并嫩在健20拾5去国道、南寺厉路巧撞、东大街、振剂兴路和提署路伶等客流量较多开的地方设立导幅视牌；3、现场包装行1释）、河条扎尸幅：旋目前整个项目宇现场的条幅广奋告几乎没有，皇无法引起客户需的关注。实际摄上条幅广告是体项目最快，费拿用最省的广告惭形式之一。建掏议条幅广告用帆在南寺庄路羡丈、东大街、重以点公路、此项庆目标志性楼体冒和提署路两旁姿显著的楼群上卧，突出内容为箩一些醒目的广后告语和租售热旺线等。例如：榨“铸投资有眼光，砌香樟商铺做家晴装项”被“化香樟苑商铺，遮铺展家装财源喜路桂”乘2狗）联谷道况邮旗：伪为营造整体现刮场气氛，引起文人们的关注，明吸引更多的人奉气，建议在姑洒孰路和提署路怨上布设道旗，油道旗内容以发持布装饰材料区鱼销售的信息及殿商铺的发展潜吨力为主。附加僚内容可以为：右“宋资毙本柔.第运遣作在.脱财借富雕.贵扩辟张宁”泪“誉今日寸金买土狱，明日寸土寸硬金城（三我）警“坚造碌势肆”哗策略摸针对本项目目梳前的销售状况拢，为渲染市场交气氛，我们建水议有针对性地涝在媒体上发表辽有关本项目的赚新闻撰稿侵，羽路进行一定量的嫁报纸广告与软脆性文章炒作，干在本地报纸和倍有线电视台发钓布，内容主要冬以宣传介绍该纲项目地理位置著及高档品牌家扶居装饰区的发廊展前景，从而但营造出本项目仓商铺强大的升涉值潜力，使市尾场更加关注本搜物业，加强客骑户的投资信心漆。在造势阶段堤建议在电视上闹进行广告宣传剃时以整条商业结街为重心，适牲当的突出高档腐品牌家居装饰序区的发展，局屯部中体现出装即饰区的重要价遗值。粪根据调查，因让为本项目是新在型项目，对消惨费者的心理影魂响不是很大，附为了改变这种腹现象，我们策击划出两个方案魔，可以更好的却配合前面的宣撒传。方案一：辣主题盛：再“蚕姑孰家装商铺棵，铺展美丽新胆生铃活赌”然广告形式：以粥广播广告表现滤，具体内容建择议可以配合歌掀谣。（见附件格一）对于歌谣阻的音色选取，应关系到广告的泼成功与否。方案二：霜主题裂：油“贤中源林杯吉”康家居装饰设计永大赛予地远点呆:萝马鞍山市定策划用韵意刻:凶对开发商的品蛛牌宣传及姑孰段商业街高档家呜居装饰区的形揪象定位责目站的资:捆赛事设立一、判二、三等奖念项虽,障对于获奖的人兄士给予置业优抬惠或其它荐媒体组段合蹈:放电视、报纸广凉告木、树D蹦M旋海报形式剖两个方案可以鄙同时进行，这牲样可以更好的催把姑孰商业街路高档家居装饰遗区的形象宣传偶到人群的各个她层面。毯（四）常规宣历传安排：脊1惠、报纸广告：木目前在马鞍山俩覆盖面较广的参报纸媒体为《丈皖江晚报》和膀《南京晨报》筒a匆、《皖江晚报造》每天在马鞍渔山的投放量哨为抓2胆万份，只在周佩二、周四发行奔彩版广告，彩吗色整版广告市渡场价甘为槽1400站0善元。奋b盐、《南京晨报笑》每天的总投炮放量车为穗1智2理万份，其中在塘马鞍山投港放冠3旁万份，在芜湖怨投糠放叉5远千份，彩色整洁版广告市场价票为营1200横0孩元。浩根据这些情况鹅，报纸投放应堡以《皖江晚报毅》和《南京晨减报》为主，选纹用糖1/叼2融的版面，（这铜样费用不大，话可集中在一个煤时段持续进行肚，建议集中在卵五月中下旬）径诉求项目地理皇位置及高档家南居装饰区的发起展前景，从而钓引出本项目未金来巨大的升值祖潜力。降2挂、软性文章：蛇报纸软性文章东目标性较强，芝可以在《皖江披晚报》、《南振京晨报》上有小针对性的发表点软性广告，内前容同样瓣诉坝捏求姑孰商业街苏高档家居装饰聋区的地理位置救、投资潜力及钩开发商多种招拢商经营的方式宏。笛3唐、宣传单张：角由于宣传单张怒的制作成本低督廉，适合大量半的派发，并且唉，本项目目前收还没有这种宣行传单张，因此域，建议制作本导项目商铺的销漂售宣传单张，众可以在内容、议色彩上产生较腹强的视觉冲击唉力，制作要求藏能充分体现本波项目优越的地归理位置、项目盾的商业定位及州高档家居装饰屈材料区的经营排发展前景，同聋时可以附上商仅铺的投资回收掩效益分析案例铺（见附件二）糊。建议单张的帐开张可选灭择影8礼K菠或绳16遗K耕双面，制作数即量大难约普100顾0筹份。主要投放动对象针对县域扬内的家居装饰淡材料商铺经营吴者。四、附件一：歌谣内容：搭走一走