安徽芜湖某商业街调研

一、芜湖市总体经济运行1.1芜湖市简介芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人。进入20世纪90年代，特别是邓小平同志南巡谈话以来，芜湖的改革开放和现代化建设进入了一个新的发展阶段。芜湖市位于长江开发开放梯度推进的结合点，具有承接和转移辐射的区位优势。芜湖立体交通网络基本形成，2000年10月芜湖长江大桥建成通车，成为沟通东西南北的重要结点。芜湖是中国东部的综合交通枢纽城市。芜湖港是长江第五大深水良港，远洋航线直通海外。南京禄口国际机场和合肥骆岗机场距芜湖均1小时左右车程。芜湖是华东地区铁路交通枢纽和公路网络中心，芜湖长江大桥是我国已建成的规模最大、科技含量最高的特大型公铁两用大桥，开辟了华东铁路第二通道。芜湖城市周边高速公路网络密集，可连接上海、宁波、连云港等出海口。90年代以来,芜湖市加快了城市道路设施建设,先后改扩建了70多条城市道路和9座桥梁,初步形成了四横十纵的城市道路网络,建成区面积扩大到68平方公里。加快了城市防洪设施建设，建成了23公里多功能防洪墙，使城市防洪能力达到百年一遇的标准。新建了利民路、杨家门水厂，实施了城市地下管网和电网改造，城市供电能力56万千瓦，日供水综合生产能力72.5万吨。新建了煤气三期工程，日供气能力达10.32万立方米，建成了三座储气总量为1.1万立方米的液化气储存基地。西气东输工程加快实施，2003年天然气将送到芜湖，为企业提供优质清洁能源。近年来，芜湖市努力创造"办事廉洁高效，服务成龙配套，规费相对较低"的良好投资环境，力争使芜湖成为投资者的乐园。芜湖市具有规范透明的法制和政策环境，廉洁高效的政务环境，统一开放、公平竞争的市场环境，文明安定的人文环境，完善配套的硬环境。芜湖是国家首批沿江对外开放城市，拥有国家级经济技术开发区和国家一类口岸。芜湖市在安徽省率先成立了行政服务中心，大大推进了政务公开和阳光操作。芜湖市着力推进招商载体建设，芜湖经济技术开发区、大桥综合经济开发区、高新技术产业开发区和县区特色工业园区发展迅速，产业特色鲜明，配套设施完善，集聚效应明显，有着吸纳国内外大型企业和各类中小企业来芜发展的产业基础。经过多年发展，芜湖已成为欧美等跨国公司面向中国市场、国内上市公司及大企业面向华东市场的生产基地和研发中心。近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%；财政收入29.54亿元，增长12.4%；城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%；农民人均纯收入2751元，增长3.5%。1.2芜湖市近年经济运行（1）市场潜力芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。已有30多个国家和地区来芜投资，其中有17个国家和地区的外商进开发区投资兴业。芜湖是国家技术创新试点城市、零售商业利用外资试点城市、国家新型建材科研生产基地，正筹建芜湖长江大桥科技园、芜湖旅游商品集散市场。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。已形成十几个销往省内外的专业市场，产品覆盖中国大部分地区和世界诸多国家与地区。（2）生产成本芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕。有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。蓝领工人平均工资为人民币520元/月，中层管理人员工资为人民币800元/月，投资企业对劳动力有吸引力。开发区土地、厂房价格低廉。工业用水价为0.82元/立方米，电价为0.50元/千瓦时，煤气价为1.15/立方米。靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务上可取得支援。（3）基础设施芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽。朱家桥外贸码头是长江上常年可泊万吨级船舶的最后一个深水良港，可达40多个国家和地区，已开通至日本、香港航线。该市裕溪口码头是中国最早的内河煤港，亦是全国三大煤港之一。联航机场已开通北京、佛山航线。距南京禄口国际机场仅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。铁路：是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市。公路：205国道和318国道穿境而过，建设中的长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一，将于2000年9月建成通车。芜湖是皖南通信中心。供水、供电、供气均可保证，且水质优良。道路、绿化、环保宜于投资兴业。（4）鼓励外商投资方向剃产业导向为高鞭科技密集型农聪业项目、加工洒工业项目，如短电子、轻工、济机械、纺织、桑医药、精细化霸工、新型建材地及非金属矿物兰制品、汽车及惕零部件等。能默源、交通、水粱利等基础设施惰建设项目，第绩三产业如房地撇产、商业零售痰业、金融业、怠信息咨询业、党仓储业等。亦择欢迎批租土地柳成片开发。乓经过多年发展索，芜湖工业初速步形成了建材颤、汽车及汽车宇零部件、电子棍电器三个支柱浩产业。以海螺铸集团、华亚企舟业为主力，芜附湖已成为中国蜓最大的水泥生织产基地和亚洲猴最大丸的胜PV米C箩管材、型材生今产基地。汽车牙产业以上汽集贫团奇瑞公司、垮一汽扬子等企停业为核心，大倍批量生产经济五适用型家用轿赶车和轻型车。蛾包括德绍国姜VD法O盒汽车仪表等著唯名企业在内，踪芜湖已有汽车叔零部件配套企办业潮3哀0华多家。电子电燃器工业规模不梨断壮大，美的火、科龙、日立礼、实达等国内它外一流电子电脖器企业都已进帐入芜湖，把芜跑湖作为生产制塑造基地和科技桨研发中心。死芜湖第三产业任依托古老商埠陵的传统优势，太以建设区域性它商贸中心扔为方向，相继榴发展了中山路化步行街、凤凰竞美食一条街等母一批精品商业聪街市，鸠兹广茫场、九华广场丑、吉和广场等信城市亮点极大耕地增强了城市少的观赏性和吸封引力。新建、换扩建了一批区著域性专业市场浙，新长江市场愚园区、皖江水蚊产品批发市场怠、峨桥茶市等法市场发展完备乒，辐射力、集酸聚力日益扩大束，芜湖已成为踩辐射华东、影乞响全国的物流雕中心。芜湖是忆中国优秀旅游课城市，境内旅天游资源丰富，斜小九华等佛教被旅游资源名闻上中外。配合黄留山、九华山、搂太平湖旅游开幸发，芜湖着力弹建设旅游快速句通道，构建了殃完善的城市旅窃游基础设施，短芜湖市已成为处辐射皖南、皖恭中等世界级风幸景区的旅游目寨的地城市。赛1.施3骑芜湖市房地产疑发展运行之为适应芜湖市委城市建设发展申的需要，尖在剑200圣0滚年对城市总体盈规划进行了调涝整，调整的主虾要内容：调整携城市的用地范稼围，将马塘区灾南界线以北地柴区全部纳入城浓市规划用地，伤增加城市规划秤建设用岛地土1赌8讲平方公里；城近市东部建立规颠划控制区。在悠城市空间布局龙上重新划分为械三大块：解放味路以北为工业于区，包括经济竖开发区、长江挪大桥经济园区雪和城北工业区碌；解放路至青我弋江为城中区巨，是全市的商涛贸旅游区；青遇弋江以南为城岩南区，是主要枯生活居住区和羡文体中心。按席照建设外向型全、现代化城市腰新区的要求骡，砍200剂0痒年重新编制了权城南片分区规筑划。城南片总会体上由大学园什、体育公园、遵市政公园、文析化公园和居住漫花园形成框架偷，充分发挥生盐态自然优势，扇体行现括“晒以人为林本惯”功的规划观念，挤对水系保护、顾园林绿化、城翠南片老城区改呜造、经济园区营、滩头利用、隶道路交沿通等强调高起眯点、大手笔的妈规划，并与城耽市总体规划相牺衔接。膏从忙199连7包年开始，芜湖蔽市房地产随着践全国住宅消费护的升温，逐渐广体现出温和放评量的过程，但率是应该引起注为意的是但，妈200屡1娇年当年的开工饿量首次以上年贩开袭工继130香%理的量放大，而害同期销售面积帮却反而萎缩，柏体现了市场在舟未捎来疫2-准3节年内可能产生耐供过于求的可举能性。幅稼民而从市场成交锡价格走势来看君，飘近哈5洲年来价格基本鹊呈温和上扬的餐过程，但是通瞧过图表我们发争现张自勤200轨0委年竣工量和开夏工量有所放大仔后，市场平均疼价格受到平抑腐，价格的继续述上扬还有待其涝他优惠利好政吹策的出台和区蚊域经济的持续脊向好。怜附：历年芜湖尺市房地产统计伞数据抢单位：万平方扑米悄盘亿元叉序号执指标名称藏199宪7僚年剂199攻8网年论199拔9匹年均200丽0拿年丰200乓1盖年顾1泥房地产开发完粒成投资沈5.80洪6.89奋7.91犬9.69衬12.39棉其中：住宅抹4.21艺4.42保5.77过5.72接7.90遗2忠房屋施工面积德124.45斯144.95朗156.50涂160.15钻227.35泻其中：住宅舅92.61屑108.95柔125.05胃121.02胸195.38千3喝房屋新开工面尤积释54.55倒60.66系73.71环68.45可157.60否其中：住宅穷44.11趋49.20缸64.48葡48.82源136.75扫4溉实际销售房屋她面积军44.20滥56.00溪54.21逢69.77饲59.74希其中：住宅条35.84垫48.17东46.90律62.82怕51.74携其中：个人购关买住宅着21.94馆30.93为36.85符59.14乡5胁房屋销售额鞠4.46竿6.15泪6.15抖7.77傅其中：住宅透3.09给4.58扑4.58孙6.08弟6毁房屋竣工面积逮70.41咬73.42远67.14风81.50骂78.08悔其中：住宅热54.93嚼58.59笔54.72绵69.34首64.53迫7穿空置房屋面积裁15.67溜21.02傻24.00贪10.06姨16.00内其中：住宅贯9.33书12.35嗓15.03章4.32赤5.16事8棉购置土地面积验18.83央25.14也48.83湿28.31好9占预售房屋面积延16.67安14.77悼16.69敲25.43镜10铺预售住宅面积估13.79厉12.23蚁14.51偷21.38法21.69脱二、区域市场困比较仓2.姓1触区域房地产发仇展展望抖本案区域位于邻芜湖市市区南神部中,森隶属于马塘区狮。马塘区东面鹅及东南和芜湖袄县接壤，西邻丛长江，南隔漳百河与繁昌县相逝望，北隔青弋氧江和镜湖、新颗芜区相望。马阿塘区面腐积季4声6跳平方公里，人杀口编1快0矩万余（截随止恋200丽0蛋年底），艳辖计3猴个街道办事处医、愧2翻个镇锤、榜2遥5敌个居委会宿和榨2辆2支个村委会。紧同时，根据芜树湖市政府的规喂划，将在今后苹两三年的时间哄内将城南发展乏成市区会展、浪行政和办公中骤心。其中市政膜府办呀公楼和奥体中含心已经开始动钩工，预计两年生内将投入运行戏；而最近拍卖镜的几块开发用为地预计将在今足后两三年内形冷成将尖近眼5视0狂万平方米的开爆发量，一旦建样成，将成为芜球湖市最具规模采的，集住宅、萍商业、办公、馋中心绿化为一幕体的新型高尚奸居住区。随着成这些楼盘和包券括南瑞新城等弟再内的一些既丛有楼盘的相继及建成入住，预威计该区域将形盾成一个可以容哨纳满2庄0投万人口、芜湖庆市最具规模的嗽现代生活新城反。营2.缎2骂竞争个案对比矿踪酒竞争个案对牺比油1丝查爱项目酬类别巷铁佛花苑榴香樟城市花园象中西友好小区冰楼盘位置任北京路近中和急街魂九华山路遣中和路新百大腔厦旁梁发展商患杰成房地产公翻司澡伟华房地产开救发糖伟华房地产开适发椅建筑面积折800巷0绝平方米燕10000无0肾平方米识5000荷0摘平方米德建筑类型踩高层住宅码多层住宅讯小高层住宅、显商铺绩户型面积范围职8浸9快，企11苍3弊，壳123鄙8垂0纳—榨160络9用0缴—并160仔价格穗2500粘1700赤230虑0傲（住宅）趟、妹680贸0滨—巾1000未0息（商铺）收销售率意80%品未开盘炎90%疼业务能力杏较好钟较好葛较好密综合评述拥销售时间较长照规划理念先进芒、发展商实力萌强大霞规划理念先进缠、发展商实力活强大座竞争个案对础比伙2鲜厨岂项目贱类别鹿锦天花苑睡芜湖世纪花园罢中房青山街小劈区魂楼盘位置喘青山泊街者1宿4爪号星北京东路赭山扭中路傻团结西宝路偷6尝7巴号点发展商惕锦天房地产开祖发集团棚中联房地产开铅发读中房芜湖开发丧公司欠建筑面积攀4000哑0讲平方米（一期便）伐5000言0前平方米咱1900辽0鼠平方米幸建筑类型跪多层住宅、商算铺姥小高层住宅骂多层住宅、商轿铺似户型面积范围抄9鸟7醉—秆246种11筝0炕—扔140交8旱1堆—外112遣价格叛235锤0拨（住宅）库、摆430果0娇—妙600洞0橡（商铺）示2350臂210撤0配（住宅）饲销售率看40%夕未开盘模90%飘业务能力岔一般挺较好宗一般朋综合评述渡规模较大、环班境一般姐规划理念先进硬面积规划合理绩竞争个案对烟比勿3始皇害项目顾类别磁香苑家园距天置山庄更楼盘位置洒天门山西路暑工农路南段俯发展商奸香苑房地产开拍发观天泰置业房地断产开发愉建筑面积冈22400姑0钩平方米怜6000扣0爹平方米录建筑类型叹多层住宅、商寸铺超多层住宅忧户型面积范围吓8洋1贯—嘉160正8鼻0停—粒130候价格菌160龄0晓（住宅）柱、铲280键0虫—豪330茫0痛（商铺）洁225黎0魄（住宅）峰、扑320抚0第（商铺）戒销售率忍35%侦80%辰业务能力修一般雨较好就综合评述景规模较大、环胳境一般舞综合芜湖市的蓬房地产销售现习状来看，总体炊销售策划水平症和项目规划定暖位水平不高。巷只有极少数几蒜家如浙江、上漫海等地的开发娱商、代理商和洋房地产广告商惠介入市场，并转且由于先进的撇理念和市场化拳的售楼意识，爷在市场上赢得零了客户的追捧免，创造了非常解好的业绩。总在体而言，芜湖践市的房地产发小展刚刚进入一剩个准市场化操贴作的时代，今甚后随着供应量味连年大于需求倾量的情况出现中，竞争会逾演将逾烈。么三、毕***杠项库目阵SWO皱T煌分析虎3.篮1摇项目优势分析星地处南部开发雁新城，区位优器势明显；将发展商三家为绘强强联合，开丹发实力强大；针项目规模经营戚，目前是城南厨最具规模的综棍合商业街项目枕；淘芜湖市政府搬格迁、奥体中心害建设促进区域禽发展，同时各赞项市政配套、蚀道路建设列入肆工作议程，前助景看好。鸦3.今2偿项目劣势分析翻目前该区位尚梳未被市区购房信者完全接受，溪观念改变还需电整体宣传配合橡；绍目前市府规划使的公建配套在忆资金上还有缺皱口，实际交付匹时间会和计划症时间有出入；伤未村来倡1君—昂2腰年全市开发竣锄工量远远大于厘市场消化量，舅购房者将面临骆更多选择；姐作为商业项目哗，目前的区位注还只是图纸，阿而定位尚不明推确，无法对投植资或经营者形流成绝对吸引力展；御周边配套，如办花津路步行桥岂的建设开通等饱直接制约商业愧街的人气营造胆，而这个重要妖因素的控制权兵不在开发者手司中。弹3.同3垄项目潜在威胁醉今后几年区域诚内住宅将集中睡上市，主要威防胁来自区域内打部；斗区域内高端产朴品有浙江开发边商投资趣的约1既#芳、黄2广#偶地块做代表，呀低端产品有现波在开发的南瑞暂新城做代表，求并且开发体量妹都很大。本案详项目只能作为股一个档次居中梳的新型小区面鼓市，价格走势咐会受到前两者仗的制约；震周边配套如果恢一旦因资金或尊规划问题发生润调整，本案的节开发会受极大月影响。眨3.印4胃项目市场机会哄点翁邻近地块引进勿德国欧尚大卖址场经营，对人馆气的营造有非贩常积极的作用棵；置花津路步行桥愧的建设开通对斜本案的积极促麻进作用；刺区域内其他项殿目的建设同样壁对本案的板块公概念炒作有积删极意义。烫四、目标客户锋问卷调研森销售公司特别吩对芜湖的重要状商业街区经营护户进行了上门眨访谈调研，初蜻步对芜湖市的齐商铺经营现状畏有了一些了解冶。其中，调研具的街区主要有厘北京东路安师慢大段、集合市梦场、沿河路批婚发市场、中山暴路商业步行街背等，调研目标骗样本碑为阴6忧0片组左右，有效满样本沉为蛋4针1献组，现将调研麦结果统计如下磁：卸目前商铺惊90失%干为为租赁。社目前的经营面凑积的比例壤面积（平方米喂）烛20-30锡30-40晕50-80犹其他内百分比及（档%娘）俩50腥25渔15注10租金：且乌底租金（百元腊/踢月）尊60谣0-1000汗1000-2铅000狠2000-3扶000爸300菠0俯以上亭比例宁（尼%苦）叼20境50厚25橡5支付方式：翼支付方式仗按月拾按季度浑按年度砍百分比触（顾%峡）资75砍15满10舞押金和：歇80碌%艰以上的商铺均绩需收取押金，旨基本上渴为东3支个月的租金，均一般不超束过邻3姻个月的租金。经营范围：凯宝话经营范围趟服装鞋帽欺食品费百货题建材薪其他付百分比剥（厚%股）消45壁10好20捷10算15胁经营的时间沙：粗75充%叛经营时间穗为挡3仍年不到，其他旺约饼25%升经营情况：基品本可以维持，屯但不高。危70幼%迫为零售某、戏30仁%对为批发；看目前税收没有闸任何优惠床60玻%售愿意投资买断柿商铺；轮80贼%适的经营者表示诞可以接受期房忌，但不能超过某半年；鬼如购驱买父90烤%坐以上的以选择拦目前经营的场缠所附近为主；隙95缴%筝以上的购买者边愿意选择单层巡；百希望在购买后悠的见3祝个月内进驻开汤业；抵60粮%艺以上均表示购姜买后自己经营阳，投资的屠占矩40激%垒；购买的面积侦所需面积（平狗方米）宽20-30修30-40秒40-50忍6光0睬以上丽百分比忠（窃%铁）做40衔30赶20仓10测可接受的价积格盆2校5引00-3境5跳0至0传元饱/缓平方米移,捆地势特别好的推可接棵受量5000-8拖00罩0占元累/上平方米；狡一般可接受的楚总价企在馅2呈5腹万以内崭如购买基本可逐以接受本案所孕处的位置；吴目前经营者基喂本为本地人；重70束%权不需要仓库晴；张30盘%窑考虑；督目前商铺基本抵没有物业管理器服务，经营者须对物业管理也玉没有任何概念宇；忘商铺内庭部赛70划%属以上表示不需笔要配置卫生间窗、煤气等设施券；其他表示有剪