市场调查及地块调研提纲

地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述【第五部分周边市政、公建配套设施调查】1．目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2．方式：实地调研。3．主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（银行、保险、证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4．综述【第六部分周边社区现状调查】1．目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2．方式：实地调研。3．主要内容3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2．各楼盘及小区的居民阶层3-3．各小区的总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4．综述【第七部分项目地块的综述】【第八部分项目地块特性的类似方案分析】3．目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4．方式：资料查找。3．主要内容：（图片为主）3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境处理4．综述市场研究工作模块市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3．主要内容：3-1．宏观经济运行状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分类比竞争楼盘调研】1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3．主要内容：3-1．基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2．项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4．综合评判评判项目评价A．地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素质B．楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3．主要内容：3-1．各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层以下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2A1房1厅B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影响购房决策的最主要的5个因素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：鸽1厨、谢对经济与发展蛙形势的了解。哥房地产业的发涨展与一个国家雪和地区的政治喝、经济、金融须、教育和治安面社会发展等因欠素息息相关，抄对房价和销售肉情况有影响虑。距哀2嗓、对房地产市梯场发展态势的膀了解。捞需要了解的内羡容包括近几年哑各类房地产开矩发项目完成投恒资额、竣工面群积、施工面积爷、新开工面积继、销售面积、赏销售价格、空浑置面积、市场困变化情况，以越至今后几年对州各类物业潜在著需求与有效需摩求的分析。当编然，也包括银价行开展住房抵碗押贷款情况的漠力度和发展趋筛势等谢。源箱动3番、对房地产政税策法规和政府锡有关措施的了虾解。驰主要了解的是忽：土地使用、堆规划设计、拆骨迁安置、开发夫管理、建筑施千工、销售、税懂收、物业管理攻等方面的法规闷以及政府领导友人的重要讲话砌，新的政策措狼施、工作部署蓝等。近期出台统的关于住房制弊度改革、蓝印撒户口制度，尤瞧其对商品房预哈售条例等规定至、政府对销放即心耗房饮"鉴的要求等等，滴更须熟悉和严狗格执行。辣购4茂、对项目周边掘居民的调查了沫解。顿了解居民尤其桌是项目周围居某民的住房现状头、人员构成、阳文化程度、收笋入情况、购房貌能力、住房需倒求、购房动机黎及对未来住房米的期望，可接导受的价格，对消付款方式、套励型面积、装修掏标准、居民环牲境和设施配套责等的要注，进惯行深入了解。哲然后再有针对微性的根据这些化资料来确定将从来所开发项目四的市场定位。乱辟5慢、对周边同类辽楼盘的调查了塌解。遭了解的内容主花要有：楼盘所矩处位置、销售雄面积、销售价床格、销售手法搅（包括宣传口斜号、卖点和宣张传媒体等）、就销售进度、付国款方式、购房馆对象及楼盘设浊计造型、装修掌标准、配套设笨施和环境美化银绿化等，同时心还要尽可能了燕解楼盘的施工音进度、资金到暗位情况和物业蓝管理情况等，勾然后制表逐一纠进行比较分析稍，以便正确定秤出自己的开发优营销策略古。虽市调的内容横馒以当地居民现讽有住房状况及秒需求状况，即枪消费行为调查一、区域概况录1溉、区域简介（便三纬经济部分谈）料①泪区域介渐绍闪厌城市别名，在归全国和全省的裤地位爹。类和②辉人啄口洞啊包括人口总量奶及区域内各小屠区域人口分布托、城镇和农村玉人口比例、人铸口增长情况、康人均寿命狗。毕乡③础区域划排分图笛下属几个区，好包括经济开发株区有否及其地扣位。众④惜历史人文景饺观头上有关该城市的侍历史、重点风置景旅游景点折。服参⑤洗交通条羊件游叔交通便利性，光港口、机场、睬车站等情况尤。倦伟⑥胶公共设权施德打有关医疗、休愧闲等设施情况名。本寄⑦途牌教育、文化情书况商诚居民受教育情置况何。剑⑧其它心2终、宏观经济部搞分多芽①裳绣当地经济构誓成经败各产业比例，时即第一、二、飞三产业比例。敌②漆闭主要支柱产业卫情惜况煮签③窑督国民生产总值乱及眠GD瑞P兽值惧针包括在全国或拥全省的排名闯。房择④宵党主要的一些大迹企业情订况遵⑤其他遮3文、微观经济部使分主馒①唯茫人均收入及各勾支出比逢例显茶②喝更生活方式及社楚会时独尚庸讨③嗽艰消费理括念刻复④穗诞就业情麦况菜⑤其他崭4不、整体评述和捷远景展望累二、房地产市感场菜1唯、国家政府的峡有关方针政策绑、法律规及有泰关变化趋势（叮注：按各部门勒划分禾）旬弊①屯诊房地产管理部戏门烫将A央、迹乞对开发淘商感向a.泳护有关预售证的盖发放条兆件平添b.艺橡对建筑产品的凝一些要求，包趟括有关材料的桨运用c.其他朱B危、居骆对消费坊者粥售a.着痕有关拆迁的安蔑置方新式豆骨b.时娇房改房交易的泛规宽定鹅浆c.进尽房价的控骡制伙d.其他舞C育、弱鸦对中介代理机到构下污a.娇冲有关从业人员断的资质考减核恨缓b.败愤机构的其他管拥理条陆约聋②土地局惊A性、叉线土地的转让方枣式及价格控清制射号B硬、秒晨土地的年供给旦量蜂咱C野、石垒有关土地的其速他规病定说③规划局哑A告、冠魔城市的规划方士向、区域定位佩及远景规慰划愤令B蛙、涛需拆迁力吼度配苦④都穷交通部轻门捐瞒A来、愤粥有关道路网的施建蜻设为西B听、液民重点交通基础既设施的建山设丛趴C织、或制对私人购车的涂一些政么策辞⑤银行棍A阔、怀状存款利率，按伏揭贷款的利率鞠B补、肌默按揭年期及业赢务方式赢等裙绸C恨、圾武对开发商的贷骄款支涝持渠虹⑥舞邮税、费部荐门父包A需、号榨有关交易的税疮、恳费食也B杏、瓶煎办有关证件的携收费情师况霉绳C堡、征瓦对开发过程的讨收费情况，包摩括配套费郊等文烂⑦戚抵其他政府部咽门逃等A贤、境支公安部门关于胀购房入户的政挨策痛术B忆、障丙货币分房的施势行力召度者榴⑧敢遥与房地产有关裤的其他信雨息图2钟、房地产现讨状电究①擦善以当地居民现逮有住房状况及货需求状况，即删消费行为调查鱼。（附表念）顾毛注：通过问卷自调查分析，比液例为当地人口宾的祝2扯‰码。目好A新、石寨居民收入情桶况建彩B倚、愿星居住情鸡况磨劲C坏、卧刷置业意借向油蚁②弟蔬房地产上一时热期概括（一般岂以上一年度）锈及同期比戚较掀裁A予、叹毅交易面积、交跑易金袜额施江B究、诵泥价格走宾势徐说C蛮、江歼各楼型的比豆例尖肚③贱汪本年度的推案吐量及需求预某测伪腐注：指主管部遵门的预测有关堤媒体上可获取污。玩奉④理宗房地产开发商雁的调查（附表翼）扛棉A瞒、贺渣开发商基本情胖况勉宣B寺、弊掌有关业亡绩踢融C单、惊膝新动捞向砖疲⑤赌碑代理行业的调爽查（附表谎）究面A煮、律柔个案推出中代快理公司参与的忽比整个市场代夹理的氛围骨。榨B、例鸣C覆、攀球参与的方猫式蜘拨D呆、划题主要公司情策况炒逗⑥季妨专做二手房中酿介情腔况峰晚A阅、笔算市场情圾况堡斜B泰、料皆有关公离司寻愉⑦举卡个案调查（附非表定）束谱A腰、秤沸已结随盘沙案B纺、纷绑现在开脚盘渔烘C职、燕裳年内将开叼盘坟廉D虏、蜓餐个案调查需提另交的结驱果恨判a炸、凝羡个案区域分布福图（在地图上杆标出串）随杨b约、庄称等价位曲线马图目陕c链、拨辞分析总结出几吃大区域，并总酿结出特鉴点鞠有⑧偿巴重点楼盘跟踪蝶档案（附表玩）寄杜时时关注重点浓楼盘，包括广堂告宣传方向、够销售进展一切役信息（此步工赌作由各事业处蚂处长负责）猫三、重点区域禽市调（公司在饺该区域有项目菠时）赏1劲、打至区域周边环境往调查（附表棵）直歌A然、合挂周边自然和绿怒化景怜观咬疲B姓、喜苹教育、人文景丘观扎啄C拨、勾蹦各种污染程冻度饥扁D陡、衫印周边社区素昌质牢主周边市政配套钟便利式性烫壁2没、围哑区域周边居边便消费行为调查怜（附表灿）降帽3脏、日仁区域重点楼盘卸调查（附表桥）最陪4浙、忠筛分析总结区域招区的主力客户辉群，价格定位户等基本信息，胳为公司的简报羊制作做好准备另。赚叮四、其他方面身调奉查耀品1制有关媒体调泪查厉似①腐国可使用媒体情凶况案值②扮混各媒体有关房体地产的栏目、勺专刊情糟况搞肠③乖即各媒体收费情勤况兄斗④盼务总结区域房地窑产宣传广告投复入情裂况摔狱⑤银偿要求提供各栏镜目的简介，价员位表原件，此蜓步工作为事业粥处负责完成。陪房地产代理叮解读敢房地产代潜理姻世1扔森中介代功理揉-飞-先市场的活跃力捞量妹目前房地产业弓中介代理商正意呈现由单纯的矛售租代理业务喂向销售商、包客销商角色转化腥，比如说，我洪们为发展商做骡客户调查、市达场定位、客户杏定位、营销推神广计划、广告牢执行、销售组亡织等，甚至包钱括现场的包装图、接待中心的四设计，还有促局销的包装、接逝待中心的设计统，还有促销活脱动的组织，全鄙都是由我们一倘家来做的。每件一个细分的行税业都有专业的煎公司去做，如义广告公司、室邪内设计公司、翅园林规划公司少、公关公司等此。永这个行业要取抚得真正发展，筐需要三个方面慕的东西，一是炊品牌，二是网比络，三是团队薄。希第二充章沫痛市幅砌场齿粱调腊箱研斗一、会房地产市场调海研和营销的信正息分析梢营销与推销、用促销不同，营尝销是从市场需听要出发，根据巴市场、客户的们需求生产产品丈，它的管理以愤利润为导向，闻营销计划具有矩长期性。股推销、促销是杂针对现成产品洒的销售，以销弹售量为导向，垫计划短期性啊。返览勾俩发展商拿到地迁后首先考虑什系么？派一般住宅用途帖有：公寓、办贱公、商住、商睁场、别墅、酒此店公寓、酒店陷式商务套房等锯，这些用途可羞以组合。术其次，建造何畅种建筑形状，蒸高层、小高层兄还是多形层象…矩…献？容积率决定肉建筑形状，但假可以变化，容璃积率下降楼面顽会提高，而开狭发成本下降、骂周期缩短，经例济效益也许不登变呈。丹敢第三，考虑房扎型，两房一厅阅为主还是两房络一卫抑或两房讯两款卫味…横…苗？瞎嗓各种房型面王积工剧如何确定？目修标客源是谁、悲在哪里、最关错心什么亿？歇绞另外，房地产准市场调研可以才帮助产品再定娇位。所以产品蚁要立足市场，贿必须要有自身井特点，与市场饮有一个市场区右隔。援目前上海商品耻房积压有两大积原因：产品定逢位不准，适宜要造住宅的地块季造了商务楼，冰而应该造商务混楼的却建成了伸住宅；设计、流结构不合理，贤房型偏大或偏秤小。其中有些饿产品可以通过棕市场调研再定筛位，找到新出践路毒。清盘向客源是房地产庭的生命。客源乓可以分成几类赴，如果以购买疗动机分类，有城投资、自用型冈客户；按区域复划分，有本区两、本地、外地券等；按收入、炎有高收入阶层搏、中高收入、晶中收入、中低判收入、低收入汉等；按属性，以有高级企业主艳管、白领阶层舟、归国人士、命回沪知青、企乐业为员工购买景等等。序二、房地产市念场调研应该从叠哪些方面着手屠？朱警房地产营销包鱼括市场营销环傲境（市场分析晨）、营销组合莲。充市场调研侧重举环境部分，环巡境分成总体环棍境和区域环境滚。愧总体环境含有皇行政与法律、唱经济、自然、族人口、政治、盟文化、技术环捡境；贞区域环境有特听性、交通、配元套、规划、房财地产竞争市场横、房地产消费颈市场。辜行政与法律环次境作指与房地产有航关的一切政策骡、法令、措施灭，如蓝印户口钱薄、契税减半队、新工房上市标政策等，它们讲的出台将直接决影响房地产市馒场。眼经济环境何指人均收入存段款额、物价指沈数、企业投资荡总额、金融动信态（股票、利泥率、银根）、厘区域主要产业糕结构等，目的恶是了解市场和类消费者。咏自然环境浴包括交通状况锅、市政工程、京公共设施（已签有、在建、规读划）、绿化、剩水电煤配套等详，研究市场的栽可行性。鹊人口环境弊指总人口和人羊均住宅面积、蝴家庭结构及趋械势（单责身贺-虑-西杭州推出单身庄贵族公寓一售裕而空、老年、恰金丝鸟住宅等如）、整体素质衰、人口属性、搅老年化状况等挂与住宅建设有牙关的因素。箭政治环境捎指政局、外交窑政策，直接影举响房地产销售诉。熊文化、技术环吩境中指文化倾向，躬新建材、新科贵技的运用等等剧。料街对某个个案，既区域环境的了讲解更为重要。周首先了解区域晨特性，即区域滤历史沿乓革饮害（梧桐花园就睬是充分利用原伴来是法租界的欧历史因素）、短建筑形态及风失格、区域特点惭（学区、商业惩中心、工业中钱心等）；犯了解区域交通不状况，公交、渔地铁、高架、爹轻轨，交通干厚道，未来交通跨计划；患区域公共设施族配套包括生活公和市政（水电谱煤）配套，生束活配套有公园原、学校、医院律、影剧院、壶商业中心、超休市、集贸市场立、宾馆、著名敞餐饮、图书馆古、体育场馆等暂，另有政府机滚构、标志性建希筑等；埋重点在房地产情竞争市场分析失，即分析产品懂总供应及产品梁组合类型供应铺量（各自供应初量和丛比调瓦例、市场最欢贸迎类型、建筑辽形态比例及接甩受程度、市场远空白点照。茶三、市场调研伙部门的组织结收构和各自负责徐内容。将我们公司的市皱场研展部的信浇息部，负责对告各种报刊杂志三、学术报告信描息综合采集和毅录用，统计房摄地产广告；市攻场调研部，分什区域踏街和个功案市调，物区域踏街人员探人走遍区域中兴每一条街，记啄录公共设施、识竞争个案等，理个案市调人员友则冒充客户对啦个案进行市场险调研。寸分成多个小区灯域，对每个区柴域都有区域踏董街记录，首先牛在区域图上划懂出公共设施、遮个案，填报区粪域印象、建筑古形态、绿化状存况、道路、交介通、公交线路役、商业等，区重域的配套、交锋通、环境状况晓都是通过区域末踏街而来。调研：逗它的乱总栋支数、基地面积尿、总建筑面积轰、土地等级、势公建面积、公泄建率、用途组蛙合、环境、交剃通等是第一张粥表的内容。丝如果是住宅，捐就有住宅表，吼对车位、贷款怕年限、楼层、济基价、单价范滤围、主力总价霉、房型配比、股建材、设备等烧列表填报。各班种情况详细了仔解后再进行综拔合分析，将房渗型和总价、工沿期和销售率、士装修和销售等塑等挂钩。桑还要做好销售植去化分析，销乱售状况总分析项，包括销售道土具、媒体、述鸟求卖点，付款珍方式、策略等勤等。纵【实例】某项洁目位于吴中路扭，靠近虹桥镇释、古北新区，欺毗邻虹桥高尔栋夫球场政。兰章识面积幼14000浴0剥平方米查，容积枕率呼1.殊3套左右，作为住减宅小区的用途抗很明确。要求站我们公吗司帐鼻调研小区的建赖筑形态、房型矩和比例、面积驰、客源等等。温我们迅速着手诵整体市场调研矛，选择驳了宁1材0远个有竞争关系机的住宅小区个哄案，比如华光路、嘉信、富丽透、南国等吴中电路、虹梅路、容七星路、莘庄压、田林周围区吗域的小区。踏验街后发现，该来小区生活配套棒不足，学校、层医院不够，交袋通不便，但总许体较适合建造花住宅小区。经麻过个悉案市调表汇总迁，形成回区域综合分析变表急，明确告诉我辰们：这个区域亏总建筑面粗积芽121000港0桃平方米，其中薄高胆层疲11000底0跃，小高喂层弟9800迷0剃，多顿层弄100000纲0皂平方米，所以抢这个区域以多挡层为主，低层尝（趣5争层以下）是市瞧场空白点；高婆层总量不大，件但销售不理想剧，说明该区域顿对高层有抗性割；小高层销盘售睁6仇8笼％，可以考虑悼；区域住宅小饰区整体销售垫为命72义穗％，说明小区恭受欢迎。房型恨与总价关系分弱析得出：房型存总量集中在两亭房一卫，井市场空白点是矩两房两卫馒，且现誓有胞19炮2螺户销售摆率帮10芬0蹈％说明该房型变非常受欢迎；灯一房销售不错铃，适合投资额粥；三房两卫销捏售率较高；大屋房型销势不错今。疑另外，根据分杨析，这一区域缩需要总价春在颈2榴5热万雪－生4妇0幸万元的产品。耀面积分析得出呈：对厅、厨、艰卫要求高；主壳力面积槐在魂10多0悬－斜13咏0匆平方米销售状她况很好。区域守楼层朝向分析刺得出，六楼积内压严重，肯定渠景观朝向。同揪时，个案的付步款方式全部有聚银行贷款，没萝有租金付房款佛。邪区域的客源主腰要是归国人士凤，白领阶层，芒港澳台人员，楚部分企业为员乘工购买；本地沸客源集中在徐挂汇、长宁、卢麦湾、静安、黄钓浦等区，客户堪关心小区的配突套、环境。我弹们还发展，该忧区域所有公共排设施、配套都亭类似，没有特父色皮。猴丢肉最后的由总结尸是：觉1装、该区域住宅怎对高层有抗性演，状2阔、以多层为主那体，氧3洲、小区住全宅遵呀形态的销售在障上海最好，捐4兆、房型以两房悦一卫为主、三家房两卫次之，绣5绸、两房一卫而式言脑在贵2躲5殃平方米最佳，黎6陵、三房两卫而絮言厅抛在铺2祝5跃－裂3笨5仗平方米好销，偏7变、总体面积控鸦制帐在平8县0尝－篇10要0钩、笨10绞0惧－摊12支0让平方米，赶8气、总价虽在草3吸0够－惩5养0能万元符合市场尽购买力退。顽顶该区域还存在砖一些尸市场空白点经，如：几乎没宏有低层公寓乓，伞12糠0负－谨14腔0纽平方米面皱积娃烟和两房两卫及概一房很少，特拐色公建配套不情够赴。呼励我们的装建议玩是：灵1略、建造错落有君致的低层公寓沟，损失的容积珍率通过小高层嚷填补涉。展酸2难、减少高层总由量，雹3艺、面积配比是闷，一房笋占养1猴0孝％，面赌积妹4烟5兔－奋5我5益平方米规；顽7宰5镇－击9榆0警平方米的楚占航4由5纸％胶，五10复0衫－院12泊0幕的铸占狡1栽5症％，适当加节大术12保0舒－姜14圆0林面积的比例；彻两房一卫找占碰1冤5占％，重点加大红两房两卫比例派，三房一卫减秃少，加大三房袋两卫比例，同女时有四房房型珍比例。厅面积笨两房的控制毒在宰2尚5控平方，三房的开在拳3渠0泊－绳3暮5啊平方；厨房面技积赚8盒－姿9饥平方。点同时建议公建柿设施有独创性秃，设小区巴士蜻解决交通，并拍开办九年制学待校解决孩子上泡学问题举。敢宰秤这个案例说明显，房地产产品唐的房型面积配臣比、建筑形态架甚至厅厨定位毛等，都乌是患对通过市场调研睁，由市场告诉纲我们的，并不优是由主观决定皱。红言第三笋章耳婚规划景观梳浅析房地产产讨品规划的构成妈与实施策略烛推销第二性，嫌物业第一性，苏迎合市场的产雅品规划始终是翻顺畅销售的有晌力保证蛛。草一、房地产产靠品规划的构成雄房地产的产品赤规划可以通过毙以下两个方面铁来理解：耻第一方面，简眉称菌'负壳增'增。它是指单一眼空间的房型设葵计和室内的功弄能规划，以及藏由其延伸至整甘个大楼或小区勇的面积（格局军）配比，外观题造型（社区环亿境）和总体功作能规划等等。腿它第二方面构骗成，简驶称释'骂体长'茂。它包括水、蒙电、煤、通讯腐、装潢、保安瑞和保洁等等各驻个方