投资风险的防范与对策

投资风险的防范与对策房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。文章就如何有效地防范与处理房地产投资风险,并控制住已预测和识别出的风险因素,对已发生的损失采取及时有效的补救措施,以达到减少事故频率和损失幅度、保障项目顺利进行的措施进行了分析阐述。风险是基于客观存在的分布,而防范则是基于主观的判断,如果主客观一致,即可判定预测风险,从而可以有效地防范风险。既然风险是在给定情况下存在的可能结果间的差异,那么人们就有可能凭经验推断出发生的规律和概率。虽然这些规律和概率并非一成不变,但通过一定时期内的观察,可判断出其大致规律,从而可以有意识地采取一些预防手段来防范。房地产项目风险防范与处理的基本方法可分为控制型和财务型两大类。控制型方法是避免、消除和减少意外事故发生的机会、限制已发生损失继续扩大的一切措施。重点在于改变引起房地产项目意外事故和扩大损失的各种条件。财务型方法是在实施控制型方法后,对无法控制的房地产项目风险所做的财务安排,这一类方法的核心是将消除和减少风险的成本均匀地分布在一定时期内,以便减少因随机性的巨大损失发生而引起财务上的波动。通过财务处理,可以把风险成本降低到最低程度。一、风险回避房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。二、损失控制损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。横(2辽)腊前期工作阶段掘。在前期工作张阶忌段琴,驳为了预防风赢险织,撤开发商应注意毒以下几个方智面袋:轿第传一妖,蛾积极与地方政尚府、各管理部止门、金融机构劫等相关单位搞鸭好关献系温,狠争取获得他们报对开发项目的蝶理解、支持和预帮臣助灌;晚第霞二改,诸到当地规划、克国土、电力、虹市政、城市档答案、文物等有醒关部德门夫,粱了解地块的自意然条件及地下渴埋藏物情悼况也;民第且三蔽,坛妥善处理征地戒、拆迁和安置勤补偿问蕉题澡,吓既讲原则好性践,耀更讲灵活壤性鬼,异防止矛盾激化浑。喊第任四纲,货增强合同意乓识顺,疤认真签订土地透出让合同、勘结察规划设计合企同、拆迁安置弃补偿合同、资渗金使用合同劣。睁(3全)邀项目建设阶段仓。在项目建设扮阶燥段演,灶风险预防的主累要措施钻有丈:介第趟一搏,罢采用系统的项集目管理方法。堤第虚二殊,心向施工方人员却灌输安全意制识盗,巴做好现场容易宿出现危险事故筒的预案工作。朝第盛三净,尺及时协调、处乎理设计、监理粪、施工、材料叉设备供应各方故及总包与分包凝之间的关系和说各种矛盾。蜻第房四萄,轿合理布置施工译现场。金第沿五瓶,学尽快完成开发仿项寸目犹,达缩短建设周林期背,境这也是一些小挖开发商惯用规检避风险的措施章。筒(4添)轻租售管理阶段寨。在租售管理域阶苗段谁,旅为预防风卫险烟,革开发商应做好学如下几蒜点带:晚房地产租售合波同应由房地产经专业人士起李草排,乘并经律师或法洁律工作者审脑查筒,部予做到合同条款抛明确、详尽、梁合法。定期检后查房地产状朱况寿,绩发现和消除现匙有房地产存在苹的各种隐患。快定期组织建筑蜡物及附属设备交维槽修寄,蔽将隐患消灭在毅萌芽之中奶。户奸薄雨2岔.貌减少损失。减臭少损失是在风于险事件发生时分或发生似后纠,余采取的各种降斗低损失按程予度聚,寻或缩小损失发晃生范围的措姑施努,送以缩小风险的哄损失程度为目竿的。减少损失场有两方面的含焦义可,壮一是风险发生托时的损失最小恼化定;侮二是风险发生狮后的挽救措施宅。在房地产开司发钉中歌,绍可采用一系列盼特殊的手段将显开发中的风险恨损失降低到最拣低程度。准确描的预警预灿报侵;类制定详尽而周惊密的风险应急较计工划尚;缩建立后备措秀施讨;擦保护现芝场蛇,远收集证据圣。浅哑三、风险漏自紧留影锦风险自留偶是指当房地产暗项目中的某种肾风险不能避免肢、控制、转移季或因冒该风险醉可能获得较大眼利润波时河,织房地产开发商腾采取较现实的营态存度多,桑在不影响其大唇局利益的前提美下江,木自身将这种风广险承担下舞来锣,休并承担风险所阅致的损失。风芹险自留是一种启重要的财务型崇风险处理手吨段柱,假其实质是在风恭险发生并造成凑一定损失碰后盼,岛房地产开发商叶通过内外部资弓金的融通来弥突补受损单位所因受损奔失巷,末即在损失后为府其提供财务保牌障。风险自留牺还是处理残余疏风险的一种技束术手伏段做,茄在某些情况下浇也是唯一的风倍险对策。风险尊自留分为两大胖类尚:翻一是消极的或暴非计划性的风物险自留。二是貌积极的或计划庭性的风险自留识。由于非计划舌的风险自留是昨消极的被动承帽担吵,信对房地产开发恰商来说属无奈刮之茎举饲,赚本文不做详细计的研锋究搞,音重点分析和研况究房地产项目盟中的计划性风辽险自留。在房夕地产项目过程竹中等,口计划性风险自闹留的具体措施辣主要有风险损差失摊入成本、就自我保险和借杜款补偿风险损沫失三种窗。铁榜需要注意鸟的曲是例,防借款补偿风险崭损失的风险处阿理方法本身亦集具有较大的风狗险。实际扑上匆,尚当风险事件发侨生通后葛,也房地产企业的著资产价值减少鲜、经营状况不童稳定、信誉度竿降煎低估,临从而使企业处客于不利的借款倡地位。同竖时魄,物此时企业对现注金的需求又十恋分急希迫免,腾其所能得到的握贷款条件必然稳常常是十分苛龙刻农的脱,驰而一个损失发笼生前就信誉不移佳的房地产开吐发魄商佳,仍此时可能根本华就借不到一分判钱宏,裕这样可能会使锻得风险程度加颈剧。显宪然乏,责房地产开发商团在运用借款补窗偿风险损失的负方法时应三思述而后鸟行炉,陕最好尽可能在女风险事件发生箭前与金融机构担签订一项应急型贷款协迈议奖,悦确保风险事件颜发生后企业可俱按事先商定的嫩融资条件获得挥必要的资削金跨,程以及时应付不仇时之需处。部迎四、风险惹转孟移版脾风险转移央是房地产投资捞项目风险管理盘中非常重要而向且广泛应用的虑一项对程策给,纵分为非保险转陈移和财务转移追两种形式。根耕据风险管理的流基本理乌论本,阁投资项目的风雨险应由有关各季方分郊担邮,龟而风险分担的赤原则未是套:时任何一种风险好都应由最适合名承担该津风险或最有能放力进行损失控吹制的一方承担词。符合这一原争则的风险转移毛是合理冻的躲,均员可以取得双赢谈或多赢的结果滩。否俘则客,答风险转移就可败能付出较高的哑代价将。场表室孤1无.性非保险转移。橡房地产项目风颈险非保险转移朽是指房地产开为发商在房地产月开发过程泊中反,羊有意识地采取扫某些非保险措炊施将风险转嫁由给其他经济单批位承艇担董,外乎从而达到降低晶其自身项目风仇险发生概率和股损失程度的目颜的。房地产项庆目风险的非保涝险转移可通过膛两种途径来实桑现乳:那一是转移会引谎起项目风险及始损失的某项开滤发活凯动升;云件二是将风险本夺身予以转移。脚风险转移对房毯地产开发商来灵说可以消除风幕险尾,蹈但与风险控制熄不同的裕是庙,饿它不是通过放复弃、中止项目饺活动或采取积女极预防和抑制仰措施直接调节数风险因素来达莫到消除、降低描风险损失概率荷和损失程度的荐目羊的既,桑而是允许风险捞继续存限在聚,软但将风险转嫁京给其他经济单燃位承担从而间扎接达到降低自疤身风险损失概贝率和损失程度挨。当脱然慨,赛房地产项目风警险转移必须通陶过正当、合法昨的手射段慌,吗而非无限制地脖、任意地、带坡有欺诈性的转洞嫁。另兰外诉,客房地产项目风吃险的转移虽然注可以使风险在赚开发商和其他稠风险损失承担平者之间进行移哨动像,赠但却不能因此袍将项目风险本帽身消除或从总薄量上减少茅。蝇条洁奇2妄.件财务转移。风伍险的财务转移件包括非保险财杜务转移和保险顷转移。非保险努财务转移是指羞单位或个人通砍过经济合拥同送,搂将损失或与损揭失有关的财务折后土果锋(技财产损失、人落员伤亡届等劈)西转移给另一些泪单位或个人去少承担的一种方杂式。其实质是分通过风险的财倍务转杯移免,爆使转让人得到辛外来资抽金努,既以补偿风险事挪故发生后所造炒成的损失。大桌部分财务型非思保险转移都是碌通过合同中的谁某些条款来实戚现的。如在建乒筑活动承包航中杰,昆建筑所有人可津以通过合同将驳他对公众在建孙筑物附近受到蒙伤害的部分或滩全部责任转移桑给建筑承包商酬。保险转移通担常直接称为保荷险。通过购买旦保敞险桃,随投资项目业主脊或承包商作为太投保人将本应滥由自己承担的介归咎责厚任肝(幅因他人过失而验承担的责幻任田)摩