旅游休闲卫星城控制性详细规划

PAGEPAGE64目录TOC\o"1-1"\h\u676第一章概述 27266第二章现状分析 53954第三章2003年版总体规划实施情况以及相关规划的衔接 105523第四章规划理念与规划重点 2617581第五章规划原则与功能定位 295274第六章用地布局规划 3126645第七章土地使用与综合控制规划 4221261第八章道路交通规划 485207第九章绿地与景观规划 5329331第十章城市设计导引 5714215第十一章市政工程设施规划 6914313第十二章环境保护与环境卫生规划 7415991第十三章防灾抗灾规划 7729537第十四章规划实施措施 817127附录一：XX市XX城区（1）控制性详细规划现状用地汇总表 8210755附录二：XX市XX城区（1）控制性详细规划现状城市建设用地一览表 824418附录三：XX市XX城区（1）控制性详细规划用地汇总表 8327888附录四：XX市XX城区（1）控制性详细规划城市建设用地构成表 83第一章概述一、规划背景1、新的发展机遇XX，XX省的省会，全国35个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉。它有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。XX市作为XX省的政治、经济、文化的中心，工业实力雄厚，已形成相当规模的经济总量，是XX省最大和现代化程度最高的产业密集区，具备良好的产业发展基础。综合科技实力居全省前列，人才优势明显，拥有实力雄厚的产业开发区。而且，交通信息网络发达，这一地区将进一步发挥其既有的优势，实现经济与产业结构合理化、高度化、现代化和国际化的目标，成为更具竞争实力的区域经济实体，其经济发展必将对周围地区产生重大影响。XX依托XX市，处于赣抚之滨，因而，XX进一步开发建设和未来发展，离不开XX市辐射和带动作用。随着XX的投资环境的改善，进入1990年代后，XX市XX区加快了二、三产业发展速度，产业结构不断趋于合理。XX区的发展以原有典型的单中心格局为基础，在新一轮的城市总体规划中，为了改善城市用地形态，提出了城区发展战略为“西控、东拓、南伸、北接、中秀”，这为XX区的发展创造了良好的机遇。2、优越的发展条件从经济地理和区位条件的角度，XX行政区位于XX中心城西20公里处，因地处西山山脉中段，自然条件得天独厚，境内风景秀丽、气候宜人，素有“小庐山”之称。从交通运输经济的辐射半径来分析，XX位于XX市的边缘地带，XX定位为XX市后花园。3、城市总体规划的细化为进一步贯彻实施XX市XX区城市总体规划（2003—2020），科学、合理地开发XX城区，使XX城区建设和发展适应现代化建设的需要，保证公共利益不受损害，为XX城区的发展提供规划管理的依据，以更好地引导和控制其开发和建设。XX市XX区城乡建设局特委托XX师大城市规划设计研究院与XX市XX区规划建筑设计院共同编制本次控制性详细规划。二、规划依据1．《XX市总体规划（2003——2020）》；2．《XX市XX区总体规划（2003——2020）》；3．《XX市XX区近期建设规划（2005——2010）》；4．《XX市XX区城区专项工程规划（2006）》；5．《XX城区城市设计》；6．《中华人民共和国城乡规划法》；7．《城市规划编制办法》（2005）；8．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）；9．XX省控制性详细规划编制导则；10．XX市城市规划管理技术规定；11．《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；12．《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；13．《城市给水工程规划设计规范》（GB50282-98）；14．《城市电力规划规范》（GB50293-1999）；15．《城市排水工程规划设计规范》（GB50318-2000）；16《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》17．其它规划设计相关的现行法规、技术规定、基础资料等。三、规划范围及规模规划范围位于XX市XX城区，北起乌井水库——翠岩寺，南至XX中医学院，东到XX果树试验场，西临幸福水库。规划总用地面积约14.59平方公里，规划人口10万人。

第二章现状分析一、XX区基本概况1、区域位置XX行政区划位于XX市中心城西20公里处，其地理坐标是东经115°37'～115°49'，北纬28°40'～28°55'，该区东南与新建县毗邻，西与安义县接壤，北与永修县交界，土地总面积254平方公里。XX城区位于西山山脉中段雷公尖山脚下，三面环山，处于一个南大北小、南低北高的钟形山谷平丘地内，东南邻新建县，西接招贤镇，北靠梅岭镇。南北长约6公里，东西宽0.4～4公里，城区面积20余平方公里，建成区6.77平方公里。2、自然条件XX区以山区为主，地形自西南向东北倾斜，中间高，两头低。西部海拔高程（黄海，下同）400～500米之间，中部海拔350～700米之间，东北海拔300～350米之间，平均海拔高程243.5米。主要河港有：乌源港、铜源港、茶岭水、萧岭水、青岚水、罗亭水、牛岭水。平均年径流量1.98亿立方米。XX属湿热性亚热带气候，雨量充沛，湿度较大，温差悬殊。夏季长而炎热，四季分明，冬季偶有冰雪，霜长雾多，日照较短。年平均气温14.5～17.6℃，比XX城区低2℃左右。全区年平均降雨量1732～1920毫米，年平均相对湿度78%，蒸发量1386.4毫米。XX城区降雨量比山区偏少。XX区全年主导风向为北风（发生频率35%）和东北风（发生频率22%）。夏季白天多西南风，傍晚后多北风。冬季多北风，常随冷空气侵入，风力可达6～8级。3、历史沿革与行政区划XX是特定历史条件的产物。1969年因战备需要成立XX地区战备外迁指挥部。1970年将新建县、安义县、永修县三县边缘地区划出组成梅岭管理区革命委员会，1971年外迁指挥部与梅岭管理区合并称梅岭管理区革命委员会。1972年改名为XX市XX管理区革命委员会。1981年改名为XX市XX区人民政府，是XX市辖县级行政区。XX土地面积共254平方公里，现辖一乡三镇（太平乡、罗亭镇、梅岭镇、招贤镇），四十六个中心村。图2-1：城区鸟瞰二、规划区现状图2-1：城区鸟瞰XX区现状城区建设用地总面积为6.77平方公里（此次控制性详细规划区域现状建设用地面积4.51平方公里），现状城区人口5.2万人(包括民办大中专在校生)，人均城市建设用地为122.7平方米。XX地处三面环山的“人”字形南北狭长地带，边缘山势陡峭，坡度均大于30%，不宜作为城市建设用地。城市用地扩展受到很大局限。磨盘山以东与招贤大道之间为保留的整片农田，地势平坦、低洼，稍加工程措施可作为城市建设首选地。卫生材料厂东南地带，为低丘缓坡，亦可作为城市发展用地。随着城市人口规模的扩大，城市用地必然相应扩张，而现在北部老城区均已建成，东、西两面受地形阻隔，无扩展余地，城区向南发展是必然趋势。城西片区位于货场以南，是现有工业企业较集中的老工业地段。城南片区位于磨盘山路以南，是重点发展的城市新区。图2-2：建筑质量分析三、规划区建筑质量评价图2-2：建筑质量分析规划区内现有的建筑质量遵循以下标准进行分类，一类建筑主要是指2000年前后建设，外观较新的框架结构建筑，包括政府事业单位办公楼及附属建筑、新建住宅区楼盘、正在生产的工厂和古建，对于此类建筑采取整体保留的处理方式。二类建筑指1990～2000年左右建设，外观为清水墙或一般粉刷的建筑，主要为各类城中村，对此类建筑尤其沿街立面应采取整治、修缮、改造，并疏通内部道路和改善其基础设施。三类建筑指1990年以前建设，外观上破烂，严重影响城市风貌的危旧楼房，规划进行拆除。从建筑分布上看，规划区内现有的城中村建筑大多数划分为二类，其中的危旧楼房划分为三类。较多废旧工厂位于磨盘山四周与幸福路中部和南部沿线。沿招贤路和幸福路沿线商住建筑基本上都予以保留。从图上也可看出，沿磨盘山周边以及紧邻山体的建筑大部分为三类建筑，给人以破旧之感，与XX城区作为居住特区和旅游服务接待中心的功能不符。四、规划区发展优劣势分析（一）优势条件1、 区位优势XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。从经济学意义上看，XX已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。图2-3：图2-3：XX与周边地区联系图2-4：区位分析XX区位于XX市老中心区西20公里处，随市级行政中心红谷滩的快速发展，XX“一江两岸”城市格局的逐步形成，不仅缩短了XX与XX市区的距离，而且接受城市辐射的能力得到进一步增强。图2-4：区位分析2、交通优势XX交通便利，历为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”之地。公路全部成网，所有乡村均通公路，是105、316、320三条国道的交汇处，已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。从XX驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以XX为中心的“5小时经济圈”。水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。民航已开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等30多个城市的航线。XX区境内的铁路――XX支线远期可规划为轻轨，使XX区与XX的联系颇为便捷，并减轻许多道路交通的压力。公路运输在XX区各种运输方式中占有重要的作用。在现有公路网中，城市对外交通主要干线有招贤大道—省店公路、云湾公路、红湾公路、高速公路西环线。XX区航空运输主要依靠XX昌北机场，机场距XX仅10公里路程，并通过高速西外环线在红湾与昌湾公路之间的立交组织交通。浙赣电力机车线路则通过高架穿越XX城区的东西边界线。3、资源优势（1）旅游资源区内梅岭是省级重点风景名胜区、国家级森林公园，其秀丽、素雅的自然风光，悠久丰富的历史文化内涵为XX区旅游业的发展提供了优越的条件。（2）水力资源XX全区各江河水量丰沛，按出境流向可分为潦河修河、赣江两大水系。城区有三条水系：乌源港、东源水和铜源港。年平均径流量为1.98亿立方米，径流量分布趋势由东南向西北递减。（3）土地资源全区土地总面积254平方公里，大部分处于西山山脉中段梅岭山区，山地占总面积的85%。全区有耕地4.81万亩，山地27.46万亩，水面1.85万亩，村镇及道路用地2.5万亩，其他5.07万亩。（二）制约因素产业结构仍不尽合理，第三产业仍缺乏优势，而且农业产业化水平不高。工业内部结构有待于进一步优化，投入与产出失调，重点产品和支柱产业少。基础设施建设滞后。城区道路虽已加大建设力度，但仍不成系统；目前市政设施标准低，排涝、排污能力差。污水处理设施严重滞后，环境污染日趋严重。旅游服务设施落后。XX有较丰富的旅游资源，但旅游业发展规模不大、速度不快，主要由于接待设施档次不高、数量不足，旅游线路开发不完善。交通、餐饮、旅馆和其他社会服务业跟不上旅游业的发展。用地的开发分布无序，部分项目已经起动，增加了土地开发调整的难度。第三章2003年版总体规划实施情况以及相关规划的衔接由于此次控规的主要依据为2003年版XX区总体规划，因此，有必要对上轮总规及其实施情况作一简要评析和反思。图3-1：XX2003年版总体规划——图3-1：XX2003年版总体规划——规划结构示意2003年编制的XX市XX区总体规划，是原《XX市XX区总体规划（1997-2010年）》的延续和发展，是在原公布实施的各项规划的基础上修订编制而成的。2003年版总体规划年限为2003年至2020年。城区规划控制范围为：包括两个街道(站前街道和幸福街道)和招贤镇行政区部分范围，北起乌井水库－翠岩寺，南至XX中医学院，东到禹港李家，西临幸福水库。面积约为23.5平方公里。规划将XX市XX区城区性质定为：XX市的卫星城、后花园，西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城区。规划建成区人口规模2010年8.5万，2020年11万人。规划建成区用地规模近期（到2005年）城区建设用地7.25平方公里，到2020年城区建设用地达到12.0平方公里。规划确定城区发展战略为“西控、东拓、南伸、北接、中秀”。城区布局结构为“一核三心四片七脉”（如图3-1），其中一核指磨盘山绿核及其周边的商业服务设施，还有磨盘山南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，共同构成全区的主中心。三心指城区北部翠岩路为中心的老城区商贸文教中心，南部新区的招贤大道两侧原交警大队东南侧的新商业体育中心，旅游度假基地北侧的旅游服务中心。四片指四块南北向的功能片区，由东至西分别为教育事业综合片区、城区生活片区、旅游休闲片区和原有产业发展片区。七脉指由绿核向外延伸出的七条绿线，贯穿全图3-2：XX2003版总体规划——图3-2：XX2003版总体规划——居住用地规划示意规划至2020年居住用地397公顷，占城市总建设用地的33.1%，人均36.1平方米。城区的居住用地主要由五大组团构成。包括老城组团、幸福组团、磨盘组团、天宁组团和贤甫组团（如图3-2）。各组团内部分别配以相应的服务设施和中、小学。规划形成点、线、面相结合的公共设施空间网络系统。以各组团公共设施集中的中心区为节点，通过几条主要的商业街，由节点出发向一定方向延伸，将各组团的中心点通过商业街或绿带有机结合起图3-3：XX2003版总体规划——图3-3：XX2003版总体规划——公共设施规划示意图3-4：XX2003版总体规划——图3-4：XX2003版总体规划——交通规划示意二、2003年版总体规划实施的基本情况（一）实施基本情况城市总体规划实施4年多来，坚持规划为经济建设中心服务，认真组织城市总体规划实施工作，调整城市用地和产业布局，加快城市基础设施和生态环境建设步伐，严格城市规划监督管理，使规划在合理利用城市空间和土地资源、优化城区布局结构、改善城市环境和形象、完善城市服务功能、促进区域经济社会跨越式发展方面，发挥了积极的重要的作用。1、实施城区发展战略，不断优化城区空间结构按照城市总体规划“西控、东拓、南伸、北接、中秀”的空间发展战略，各片区按照功能定位协调发展,城区功能明显完善，城区扩展初具规模，其“一核三心四片七脉”的大体框架在以道路结构为载体的情况下初现端倪。老城区商贸文教中心在原有基础上加快了旧城改造过程，完善了部分公共服务设施，尤其是市民生活急需的集贸市场，新商业体育中心正在规划建设中，而旅游服务中心由于野生动物园用地的重新定位，需进行新的探讨。此外，建设过程中对磨盘山进行了严格控制，形成了以磨盘山公园为核心的公共绿地系统，景峰山庄、洪恒山庄、九州依云郡等住宅小区项目的相继建成，不仅有力地缓解了老城中心的居住压力，也提供了与XX发展旅游服务定位相协调的居住环境。图3-5：老城区的整治、更新图3-5：老城区的整治、更新图3-6：对老城商贸中心加强商业氛围的营造图3-7：幸福路综合市场图3-8：招贤路集贸市场图3-9：洪恒花园图3-10：新建小区2、调整产业布局，促进城区经济持续发展根据总体规划的产业布局，采用大中规模片状产业区开发的模式，充分利用城区道路、国道、高速公路、铁路等交通优势，依托水、电等市政公用设施，规划集中布置1片产业区，即位于幸福南路两侧的幸福产业园区，主要改造原有企业，通过革新，引进新技术，该区主要发展旅游休闲产品加工业，规划用地面积约130公顷。目前，该产业园区依据2003年版的总体规划，仍保持机械制造、汽车配件为主，但具有一定的污染，对城区旅游产业的发展产生了一定的影响。此外，原规划在红湾公路－高速公路西环线－铁路西环线之间建设大规模的现代物流中心，发展对外物资的集散联合托运，规划占地面积7公顷左右，但近几年该区的建设以产业用地为主，且已初具规模，因此在总体规划修编或者下一层次的规划中，应根据现状以及XX的产业发展情况，重新进行规划定图3-11：幸福产业园内的汽车配件企业图3-12:幸福产业园内新建低密度厂区位图3-11：幸福产业园内的汽车配件企业图3-12:幸福产业园内新建低密度厂区按照“退二进三”战略，结合企业改制，XX对中心区内效益差、污染重、布局散乱的中小工业企业采取“关、停、并、转、迁”等措施，实行工业向园区集中，以工业化促进城市化，使得老城区的工业用地逐步搬迁，促进了人居环境的改善和三产发展。3、加快城区基础设施建设步伐，提高城市现代化水平城区道路交通不断改善。重视城区公共交通规划，加快了城区道路及对外交通建设步伐，“环状＋放射”城区道路骨架和对外交通格局基本形成，完善了红湾大道、云湾大道和昌湾大道所构架的主干路骨架，高速公路西环线和铁路西环线均处于建设过程之中，并在XX城区外围形成了不同的交通节点。在高速西环线和昌湾大道立交口的下口处规划了综合交通枢纽，且用地已经确定，处于待建之中。城区市政公用设施进一步完善。供水能力大为增强，排水系统逐步完善，正逐步将雨污合流制改为截流式合流制排水系统。供电线网更加完善，通讯基础设施建设发展迅猛，已拥有比较完善的信息网络，强大的信息传输和交换能力。对城区公厕、垃圾转运站等进行更加完善的规划和建设。图3-13：城区园林绿化建设取得明显成效图3-14：水系的综合整治图3-13：城区园林绿化建设取得明显成效图3-14：水系的综合整治加大了城区生态环境保护和整治力度。全面实施乌源巷水系综合整治、水环境综合整治、城区建绿工程等项目，加强城区周边大环境的绿化建设，利用有条件的山头、溪河沿岸地带，扩大和开辟林地、果园及防护林带，初步形成了以磨盘山为核心，周边山体为渗透面的绿色网络。XX区不断扩大城区的园林绿化面积，逐步提升绿化品位。城区的园林绿化和生态环境得到了明显的改善。城区及外围各风景名胜区和丘陵地带基本被绿化覆盖，绿化覆盖率达40%，园林绿化建设取得明显成效。环境污染、恶化势头基本得到遏制，城区生态环境质量有了进一步提高，城区环境品位得到提升。图3-15：XX图3-15：XX区住房建设规划（2006——2010年）依据XX区2006年住房调查，XX全区住房总建筑面积90万平方米，人均住房建筑面积25平方米，户均人口3.3人；以小家庭为单元居住成为主要居住方式；户均住房建筑面积75平方米。户均住房建筑面积90平方米以下的中小户型家庭占70％以上；低保户中的无房户和人均居住面积7平方米以下的住房困难户50户，人均建筑面积10平方米以下的低收入家庭224户，住房保障工作依然艰巨。为了达到XX区居住环境最佳，编制完成了《XX区住房建设规划（2006--2010）》（如图3-15），要求人均住房面积不低于28平方米，规划期内新增住宅总需求226.64万平方米。每年需求量30～40万平方米，年均增长5％。居住区内绿地按30％以上设计，居住建筑间距严格按1：1．2规划，居住小区四周空透率70％。形成环境优雅，通行便利，工作生活方便，社会服务设施齐全的人居环境。表：近二年普通商品住房建设安排一览表序号地块位置用地面积（亩）规划情况住宅面积（㎡）中小户型面积（㎡）套型控制备注1红湾公路北侧龙湾161居住用地16000010400030%

2红湾公路南侧怡明200居住用地175712.7

70%以上

3红湾公路两侧280居住用地215430.2

70%以上

4卫生材料厂用地出让136.68商业住870%以上存量土地5洪恒机械厂用地出让83.996居住用地89595.858237.280%以上存量土地6XX电炉厂用地出让74.4555商业住宅84382.954848.970%以上存量土地7紫清路紫庐6号26.6居住用地

90%

8招贤北路龙泉湾学村266.66居住用地

20%

9鹿聚路永惠山城163.836居住用地130937.586418.7566%

10招贤中路电视机厂用地出让60.6975居住用地

70%以上存量土地11招贤路中威山庄196居住用地

70%以上

12招贤路起重设备厂用地出让73.605商业住宅

70%以上存量土地13磨北路梅岭造纸厂23居住用地

70%以上存量土地14磨北路恒茂公司桃花源220居住用地

15红湾公路鼓风机厂用地出让57商业住宅

70%以上存量土地16竹山路摩擦材料厂用地出让44.32居住用地

70%以上存量土地17磨南路新华医院周边用地出让101居住用地7482248634.365%存量土地18虎山路XX糖果厂用地出让33.525居住用地402302816170%以上存量土地19下泽路经济适用房10.78居住用地

95%以上

20红湾公路西外环高速北侧4400综合用地

70%以上

（二）存在的问题根据上述XX上轮总体规划的实施基本情况，尤其是近几年的城市建设，经过详细调查，可看出实施过程中仍然存在以下一些问题。1、城区用地布局、土地出让与上轮总体规划城市性质定位的偏离在2003年版XX区总体规划中，将XX区的城市性质定位为XX市的卫星城、后花园，西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城区。城区用地布局规划并没有专属的休闲旅游度假用地，这些都是与城市性质不相符的。城区空间布局结构和现有建设没有彰显XX的环境特色，应尽可能的显山露水。此外，如下表，近几年的用地适用情况也表明土地出让主要为居住用地，并不能体现上轮总体规划城市性质中休闲度假旅游接待为特色的定位。已出让用地一览表编号用地性质项目名称建设情况用地面积（亩）1CXX区供电公司用地待建4.882CRXX电炉厂用地在建74.45553MXX矿山机械有限公司用地待建41.344CRXX摩擦材料总厂地块用地待建41.985CXX区磨盘山南路地块用地在建108.336CRXX电视机厂地块用地待建9.75757CRXX电视机厂用地待建21.5558MXX宝马箱包厂用地已建10.3889CRXX卫生材料厂招贤大道地块在建113.3410C招贤镇政府用地已建2411CXX区红湾公路生态花园用地待建161.112CXX区招贤镇敬老院用地待建11.213CXX现代焙艺技工学校用地待建174.614C国税局在建13.68815CXX市慈爱老年公寓待建76.7416C供销社在建15.9917RXX市机械新动管理处待建117.21418C09-001计生服务站待建219R永慧用地规划说明2在建16620CR洪恒山庄在建83.99621CR翠岩路地块待建7.4722RXX鹏泰翔实业有限公司待建36.3823UXX区红湾陈勇（只有CA待建）在建5.6924RXX区城市投资有限公司已建10.7825R山水雅苑用地待建23.526CXX二中用地在建26.6427MXX市洪崖油脂化工有限公司在建2928CXX区人事劳动与社会保障局待建12.7729C420国库在建12.7730D中国人民解放军XX军分区用地红线图已建48.7431R09-002廉租房红线图待建26.8132R09-003房管局拆迁安置房红线图待建24.7933C09-006XX公路分局待建7.9934R半上枫景安置房待建4.5235C名人艺术苑200902待建68.6836C市政所红线图新待建10.3937R蔬菜村昌湾拆迁红线已建12.3138R蔬菜村昌湾大道安置补征已建10.1839RXX区安置房待建35.2240Ca-5-04（志达景豪21f）政府招待所用地规划说明在建9.0641CRXX茂敏房地产开发有限公司用地规划已建10.93242RXX工具厂用地规划说明待建20.025343CXX空调设备厂及周边地块待建30.6644CXX市第四医院用地规划说明待建20.145CXX市新华医院用地规划说明在建87.3646RXX糖果厂用地规划说明待建33.52547CR起重设备厂宿舍用地规划说明已建4.6548CR起重设备厂用地规划说明待建68.95549R省外贸资产公司用地规划说明待建26.470550C顺强大酒店地块用地已建2.99151CXX区一中教工宿舍用地规划说明已建1552CR紫庐6号用地规划说明在建13.2553R中基硅业用地规划说明待建55.5254R伯爵山庄已建14.3455R赣源安置待建427.9合计2747.9数据来源：XX区建设局2、旅游服务的功能与城市建设的矛盾依然存在作为XX旅游风景区的服务城区，XX城区承担着部分旅游服务功能，在建设过程中，应将重点放在旅游服务设施的建设上，而近几年的城市建设由于受其他方面，如注重工业发展、住区环境的改善、道路基础设施的建设等的影响，使得旅游基础设施远远不能满足游客的需求，第三产业的发展相应受到波及，随着旅游的发展，城区内旅游环境营造、服务设施安排等问题逐步暴露，旅游服务的功能与城市建设的矛盾日益突出，需要在下一层次的规划中加强旅游服务设施的布置，以满足不断发展的休闲旅游产业。3、城区骨架尚未完全拉开，城区空间结构模式尚需进一步形成。在规划实施中，由于缺乏政策、用地等方面的引导，导致外围组团的发展不能步入良好的发展轨道。城区工业用地与居住用地混杂，布局散乱。现有的各项用地比例不合理，工业用地比重过大，居住用地相对偏小；缺乏必要的公共文化设施、体育设施、文教设施；居住质量不高，城区绿化虽初具系统，但良好的自然条件（山地、林地、水系等）没有加以利用，仍有待改善。4、产业发展策略仍值得商榷，城区目前主导产业机械加工业等都是污染严重的工业，对大气、水体造成污染，噪声污染也较严重，对风景旅游区的环境有影响。工厂大多呈倒闭状态，应加速产业更新替换，加快土地置换，图3-16：良好的自然条件没有加以利用图3-17：废弃工厂为XX图3-16：良好的自然条件没有加以利用图3-17：废弃工厂图3-18：街道立面缺乏统一的城市设计图3-19：新建小区对视觉通廊的破坏图3-18：街道立面缺乏统一的城市设计图3-19：新建小区对视觉通廊的破坏图3-20：山体破坏现象图3-21：城区缺乏公共空间图3-20：山体破坏现象图3-21：城区缺乏公共空间图3-22：管线缺乏统筹安排图3-23：急需改造的城中村7、“城中村”图3-22：管线缺乏统筹安排图3-23：急需改造的城中村三、上轮总体规划对本次控规的指导与两者之间的衔接1、总体规划中城市性质对本次控规的指导此次XX控规应依据上轮总体规划中确定的城市性质，在用地布局、绿地景观、控制指标的制定等方面充分体现XX作为以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城区，增加旅游服务配套设施用地，景观要做到透景、透绿、透气，形成良好的景观特色。在空间管制上也应体现XX作为XX后花园的特色，并从“四线”提出严格要求，具体细化各控制线的起讫点。对于XX定位为XX市最适宜居住的城区，更应在控规里通过居住用地的布局，建筑高度、建筑密度、容积率等指标的确定，创造出良好的居住环境。2、总体规划中规划范围和规模对于此次控规的限定上轮总体规划将城市规划控制区范围控制在北起乌井水库－翠岩寺，南至XX中医学院，东到禹港李家，西临幸福水库，面积约为23.5平方公里的范围，规划建成区人口规模2020年11万人。此次控规也尽量遵循总体规划范围的界定，控制在23.5平方公里的范围之内。人口和用地规模根据现状和规划，控制在10万人和15平方公里的范围内，尤其是各居住组团的人口，符合上轮总规的限定。3、此次控规与上轮总体规划中规划结构和用地布局的衔接此次控规编制中有关规划结构和用地布局是对上轮总体规划内容的具体深化，是地块划分和地块性质确定的主要依据，因此，需较详细了解上轮总体规划中有关规划结构和用地布局的内容，将控制规划中用地布局和各大项用地与总体规划衔接，并根据实际情况和近几年的建设作适当调整。尤其城区的公共设施用地和市政设施用地，应在上轮总体规划的基础上，根据人口规模的分布和服务半径进行布局。对于经济适用房和安置房用地的布局，可综合考虑住房建设规划合理布置。4、道路交通框架的细化和深化2003年版总体规划中XX城区的道路交通框架在近几年的建设过程中已基本形成，此次控规道路交通规划内容主要在原有框架的基础上，对主、次干道进行细化，包括不同断面形式、交叉口处理方式等，并深化道路交通网络，增加道路网密度，布置停车场地。图3-24：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》梅岭片区的总体布局四、图3-24：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》梅岭片区的总体布局XX境内梅岭是省级重点风景名胜区、国家级森林公园，旅游兴区已成为振兴XX区国民经济的战略举措。立足于XX市的后花园，XX如何在进一步优化整合自己的资源的同时，大力提高软硬件的建设，以提高自己的知名度，扩大自己的旅游市场，我们必须协调好梅岭风景名胜区旅游规划和XX城区建设规划，两者相辅相成，互相促进发展。因此此次控制性详细规划应处理好与梅岭风景名胜区规划相关内容相衔接，在规划建设城区的同时，为旅游发展提供良好的环境。图3-26：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》XX城区近期建设规划图3-25：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》XX城区游览设施规划根据《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007图3-26：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》XX城区近期建设规划图3-25：《梅岭——滕王阁风景名胜区总体规划（2007——2025）》XX城区游览设施规划此外，XX城区建设应与旅游发展相协调，如图3-26，城区内部和周边景区、景点包括了洪崖丹井景区、长春湖、天宁寺等，除了符合各文物保护单位和景点控制范围之外，还应控制好进出各景点的路线，对沿路影响旅游形象的建筑予以拆除，对新建、改建建筑后退距离、建筑高度、建筑色彩等进行严格规定和控制，创造一个适合旅游的环境优美的城区。第四章规划理念与规划重点一、规划理念在对上轮总体规划以及近几年规划实施情况等方面作出分析和反思后，并根据XX的自然地理、交通区位、社会经济情况，在此次控制性详细规划的编制过程中，遵循以下规划设计理念。1、融合共生理念图4-1：XX城区空间形态（现状）传统的风水理论就是依据可持续发展原理，选择的聚居地都显示了山水、风向、土壤、气候等生态平衡的特征。为此，我们要根据XX现有的山体和水体的类型（自然、天然），山体、水体的组成形态（如图4-1），构建合理城市结构，引导城区持续发展。从整体角度综合平衡各社会经济要素，顺应原有的自然格局，避免城区规模过度蔓延发展，为XX区未来的发展建设奠定可持续发展的空间结构基础。通过合理布局城区各项功能，提高土地资源的集约高效利用；促进城市化与旅游的协调发展；在规划中充分体现“以人为本”的设计思想，力求做到“环境——人——建筑图4-1：XX城区空间形态（现状）2、超前、延续发展理念首先，XX区发展必须严格贯彻城市总体规划的战略意图，在用地布局、主干路走向等方面必须按总体规划要求执行。同时，又应在规划中针对不断出现的新情况，作相应的调整，坚持适度超前，延续发展，保证XX区建设不落后，维护各时期发展的完整性。在规划区内各地块进行细分的同时，规划充分考虑未来进驻项目的实际情况，制定相应的控制性条款和引导性指标，进一步加强规定性与灵活性相结合的控制内容，为后续规划和日常规划管理起到承上启下的作用。3、城市设计理念将城市设计方法贯彻到规划过程之中，强化规划区的整体价值和环境特色，塑造整体的景观特色和空间秩序，实现高品质的环境质量和生活质量的目的。在规划的全过程中，运用城市设计方法，综合考虑XX区自然环境、人文因素和居民生产、生活需要，对城区空间环境作出统一规划，提高城区的环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。做好XX区的环境设计，特别是公共活动空间的环境设计，综合处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。为市民创造安全、舒适、方便和优美的工作和生活环境，做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。4、环境、个性发展理念XX区最大的优势体现在其得天独厚的自然环境，因而本次控制性详细规划工作要最大限度地捍卫这个优势。不能为了发展经济而牺牲了优美的自然景观，山体、河流等是不可再生的自然资源，我们要给我们的子孙后代留下更好的生存空间。因此在编制规划时都应注重环保，突出XX得天独厚的自然景观。分别进行“绿线规划”（保护山体与绿化）与“蓝线规划”（保护水体），明确限制城市发展中可能出现的破坏山体、水体的行为。尽量将建设对环境的破坏降到最低限度，合理利用水资源、土地资源、林木资源等，避免盲目开发，实现对自然资源和能源的合理利用。同时，在规划过程中要特别注重对个性的认识与张扬，借用山水环境创造具有个性、特点的XX区。对城区意象空间的构建以及与地域背景、历史地理特点相应的文脉的表达。而作为毗邻梅岭旅游区的城区，更应强调地域特色的展现，把握地域历史文化和地理特点，深刻了解其文化的发展脉络，研究整体空间环境的品质意境，从而确定空间的艺术特色，构筑城区形象整体景观框架，形成良好的城区意象空间，展示城区的个性风格。5、经营城市理念适应市场经济的需求，采取刚性指标和弹性指标相结合的方式，提高土地使用的混合性和兼容性。适应城市经营要求，充分发挥城市的土地价值，合理配置城市空间，推进资源的节约，合理确定土地使用性质及土地使用强度，为经营城市提供切实可行的规划管理依据。尽可能减少基础设施重复投入。坚持城市基础设施、及配套公共服务设施、生态环境和城市安全设施共享，避免重复建设造成的浪费用地的优先保障。在规划设计和管理中严格依照技术规定，使交通设施、道路系统和功能布局在尊重现实和科学的基础上，保证规划管理的科学性和建设的可行性，使科学规划和科学管理相结合。加强市场观念，坚持可持续开发原则，统一规划，立足当前，远近结合，分期实施，增强弹性，引导并控制实施过程中的开发建设，促进经济、社会、生态的协调发展。二、规划重点1、尊重总体规划对各组团片区的用地建设发展思路。用地符合城区的发展性质和规模，布局科学合理，用地紧凑，功能清晰，保障现代化城区活动的基本要求；2、各项规划用地既要合理分区，避免相互干扰，又要注意有机结合；详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；3、坚持实事求是，因地制宜的方针，针对城市不同功能分区，制订体现各功能区自身特点的有关控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；制定相应的土地使用及建筑管理规定；4、形成通畅安全、快速和便捷的对外交通网络和城区内部道路系统，合理布局各类交通服务设施；确定各级主、支路的红线位置、控制点坐标和标高；5、发展绿化系统，形成良好的城区园林绿化和景观系统；明确“蓝线”、“绿线”的划分；6、明确“黄线”范围，建立完善的市政设施系统，根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；重视防灾设施系统的建设和完善，加强对城区环境的治理，促进环境质量提高；7、划定“紫线”的范围；8、整合自然环境资源，延承自然的水体山体，在保护环境的前提下进行有限度的开发，体现“山水园林城市”的特征，促进城市可持续发展，突出城市特色与文化品质；第五章规划原则与功能定位一、规划原则1、注重规划构思的前瞻性。针对城区新的需求，规划在建设模式、交通组织、生态环境及开发对策上，具有一定的前瞻性。2、注重城市空间的整体性。针对XX市XX城区总体布局特点，规划考虑与未来的城市形态相协调，在空间和形态上形成整体性。3、注重建设实施的可行性。针对XX市XX城区的特点，规划具有一定的弹性，力求适应不同阶段、不同投资者的需求，达到建设实施的可操作性。4、坚持科学的态度和实事求是的精神，注重规划的科学性、系统性和可行性，指导城区建设与发展。二、规划区功能定位根据XX市XX区总体规划，XX区城市建设发展目标及现代经济发展对城市建设的基本要求，规划确定XX城区的性质为：XX市的卫星城、后花园，西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城区。第六章用地布局规划以XX市XX区城市总体规划（2003—2020）为依据，经过比较分析，研究城区现状建设和布局调整的可能性，以及考虑在建和待建的项目建设状况、用地规模等因素，综合用地发展方向的特点，深化、细化各项用地功能，具体落实各类用地的空间位置，理顺路网结构。一、布局结构图6-1：布局结构如前述，XX2003年版总体规划中城区布局结构为“一核三心四片七脉”，并根据规划结构示意图可看出，XX城区布局结构形成了老城组团、幸福组团、磨盘组团、磨盘山、天宁组团、贤甫组团、幸福工业园、教育事业综合用地、旅游度假基地、远景用地和其他片区。不过随着近几年建设与总体规划的偏离，部分教育事业综合用地和远景用地片区已逐步转为产业用地和居住用地，原有的野生动物园由于项目开发的原因需重新定位，原规划的小产业组团为了与发展旅游的战略相适应，所以在保持其他组团片区不变的情况下，将原规划的野生动物园重新定位，修改为旅游度假基地，并划入天宁组团，小产业组团用地改为以居住用地为主，相应配置商业服务设施以及市政设施，产业集中用地为红湾组团。虽然此次规划用地并非XX城区上轮总体规划中的全部用地，但此次控规用地所包含的城市功能结构基本与总体规划的布局结构相吻合，所以才在上轮总体规划布局结构沿袭的基础上，将此次控制性详细规划将XX区规划为“两片八组团”的用地结构形态。图6-1：布局结构以幸福路——旅游度假基地和以招贤路——天宁湖为轴线，规划区东、西各形成两大片区，其中又可细分为“八大组团”，分别为：1、老城组团：北至翠岩寺，南到南堡路－花园路－爱民路，东西两侧均为山麓，面积175.99公顷。规划以现有的大学校园用地、居住用地和沿路的商业用地进行局部的改、扩建，改善空间环境，对于比较破旧的街区进行改造更新。2、幸福组团：位于老城组团南侧，磨盘山西侧，北至南堡路，南到坑王路，东临磨盘山麓-陈家路，西达坑王路，面积164.14公顷。该组团主要为居住用地。3、磨盘山：以磨盘山为基础，向东北、西北和南部延伸的绿带和水系构成XX城区的绿肺，此区域内严格控制各类用地开发，对新建的建筑也应从景观视线角度控制其高度。4、磨盘组团：位于磨盘山东，北至花园路－爱民路，南至内环路，东至竹山路－昌湾大道，西到磨盘山北路－云湾大道。用地面积约74.78公顷。主要规划了区域行政中心、医院、中小学和居住用地。5、天宁组团：北至磨盘山南路，南至旅游度假基地，东至云湾大道，西到陈家路。用地面积约535.04公顷，规划布局公共服务设施用地、中小学用地和居住用地，部分道路两侧布置商业金融用地。6、贤甫组团：位于磨盘山组团南侧，北至内环路，南至江中制药厂，东至商贸路，西到云湾大道。用地面积约129.66公顷，规划该片区作为XX发展的新区，包括了沿高速公路两侧的绿带、中小学用地、居住用地和相应规模的公共服务设施用地。7、红湾组团：区位于高速西环线和铁路西环线之间，该区为开发的新区，定性为高新技术产业区，以发展技术密集型和资本密集型的加工产业为主，用地面积约219.88公顷。8、居住组团：位于旅游度假基地西侧，幸福南路两侧，主要布置居住用地，面积约77.69公顷。二、居住用地（一）居住现状概况图6-4：现状小学分布图6-2：质量较好的居住建筑图6-3:质量较差的居住建筑图6-4：现状小学分布图6-2：质量较好的居住建筑图6-3:质量较差的居住建筑（二）中小学发展现状城区现有中小学校（园）7所，其中（高中1所、初中1所、小学4所、公办幼儿园1所），校园占地面积83392平方米（折合125.1亩）。从现有校园校址布局来看，分布位置合理，但从近几年来城区人口的居住分布看，一小、五小服务的居住人口少，学校学生少，三小（规划范围之外）、四小属城区中心地段，服务的居住人口多，加之近年来随XX经济发展和商品房的开发，今后区属学校生源会逐年递增。目前各校的校园、校舍面积远不能满足今后的办学条件。（三）布局原则1、合理确定居住用地结构与各项用地指标，在创造良好居住环境的同时，努力提高城市土地利用率。2、以市场为导向，兼顾公平原则，满足多样化的市场需求，为不同收入阶层的居民提供高质量的居住区。3、强调效益、生态、文化统一的原则，充分利用山水自然环境，塑造有地方特色的优美舒适的生活环境。4、加强居住区软、硬件条件的完善，把社会文化教育、物业管理等纳入整个建设过程。普及中小学教育，在新区开发的同时，注意按国标配置中小学，重视幼托的规划与建设，完善学前教育。（三）居住用地规划本次控规对原有零散居民点整合，统一规划，统一建设，统一管理，创造一个舒适、便利、卫生、安全、美观的居住环境。对居住用地中一、二类用地规模和选址按照实际的需求，进行合理调配，并充分结合自然环境。遵循城市“新陈代谢”的客观规律，在严格控制旧城改造开发强度的前提下，缓和配套设施及城市基础设施的压力，增加绿地面积，从根本上改善旧城的环境质量，控制住宅的容积率和建筑密度，满足日照、通风、绿化、停车、消防等基本要求，防止以牺牲城市环境效益为代价的“眼前利益”及短期行为，避免出现人口高密度的钢筋混凝土“森林”。此次控规范围并非全部总体规划范围，由于原总体规划中部分发展备用地的使用，以及为了符合XX城区作为XX市居住特区的性质定位，以及发展低密度的居住模式，因此，此次控规中的居住面积446.03公顷，可容纳的人口规模为10万人，人均居住用地46.60平方米。综合考虑居民的不同居住消费层次需要，以及房地产开发对住宅建设的影响等因素，居住用地主要分两种类型：一种是一类居住用地，主要为低层住宅区，居住环境优美、安静、舒适、交通便捷。容积率控制在0.8以下，绿地率在45%以上。二类居住用地主要为多层及少量小高层居住用地，以开发商品房和经济适用房、安置房等为主，容积率控制在1.6以下，绿地率40%以上。城区的居住用地主要由五大组团构成。各组团内部新建居住区或居住小区均需按国家有关标准配置中学、小学、幼儿园、托儿所，各类学校设施的数量和用地均应充裕，中小学要配备必要的体育活动场所，如操场、跑道等。（1）老城组团：居住用地面积约127.55顷，居住容量约2.9万人。该区由于历史原因，商业主要沿翠岩路分布，人口密度相对较高，主要以大宇学院的学生宿舍为主。新区开发后，将有一部分人口迁至新区。规划结合大宇学校的改、扩建，改善周边地区城区居民居住条件，以提供基础设施和绿地广场等开放空间为主。组团内保留小学1所（XX一小）。中学一所（XX一中）。（2）幸福组团：居住用地面积约87.57公顷，规划居住容量2.0万人。磨盘山周边用地、幸福路和南堡路之间用地规划为低密度开发的一类居住用地，以别墅为主，控制开发强度，强调环境营造；其余为二类居住用地，以多层为主。居住密度较老城区略低，可接纳一部分由老城区外迁的居民。组团内规划中学1所（XX三中）、小学2所（XX五小、XX二小）。（3）磨盘组团：用地面积约27.5公顷，规划居住0.6万人。该片区作为XX新区老区的衔接区，将建设多层为主的二类居住区。沿招贤大道局部可规划建设小高层，组团内规划中学1所（XX二中）、小学1所（XX四小）。（4）天宁组团：居住用地面积约109.5公顷，规划居住人口2.5万人。西部和西南部山边结合地形规划建设一类居住用地以及旅游度假基地；其余为二类居住用地，以多层为主，沿帝景路和云湾大道局部可规划建设小高层。组团内规划中学2所（XX四中）、小学3所（雅戈尔希望小学、XX六小）。（5）贤甫组团：位于磨盘山组团南侧，北至内环路，南至江中制药厂，东至商贸路，西到云湾大道。用地面积约35.1公顷，规划居住0.7万人。该片区作为XX发展的新区，将建设档次较高的多层住宅和别墅区，应注重城区现代化景观与乡村景观的协调。组团内规划高级中学1所（XX五中）、小学1所（XX七小，规划范围之外）。（6）居住组团：位于旅游度假西侧，幸福路西侧，居住用地面积约31.52公顷.规划居住人口0.71万人.组团内规划高级中学1所（XX七中）、小学1所（XX十小）。（四）住房建设规划1、住房建设总量目标到2010年，完成住房建设面积226.64万平方米，约2.38万套；其中，新出让用地建设住房面积75.5万平方米，存量用地置换重建住房面积151.14万平方米。

套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积158.65万平方米，达到住房建设总量的70％以上；其中政策性住房（经济适用住房等）建设面积20万平方米；在政策性住房中选取5％作为廉租住房，完成廉租住房面积1万平方米，共计120套。2、住房建设空间布局指引按照主城区“一核三心四片七脉”总体布局结构，以及近期建设规划组团发展梯度推进向南延伸的空间发展方向，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区，总体上形成一核三心四片七脉的布局：

重点建设红湾公路、云湾公路居住板块，规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给于优先安排，为疏散旧城区人口提供发展空间，为XX区其他产业的发展提供居住配套。

幸福路等以西居住片区主要结合产业用地的生活配套以及周边存量用地改造置换、低洼危旧房改造，重点建设中低价位、中小套型住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70％以上控制；

合理选择政策性住房(含经济适用房和廉租住房)建设地点，结合城中村改造、拆迁安置等，重点发展城乡结合部等用地周边，依托现有居住用地，相对集中建设。

以磨盘山核心区、城区主干道两侧、以及城区核心地块，原则上中小套型不超过70%作为优质优价地段。3、住房用地供应规划期内主城区新增住房用地供应总量为2平方公里，其中新增商品住房用地约1平方公里，存量置换（企业退城进郊、危旧房改造更新等）用地约1平方公里。住房用地供应结构指引。规划期内住房用地供应总量中，约0.9平方公里用地用于供应中小套型普通商品住房，约0.5平方公里用于供应政策性住房用地，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70％。（五）教育图6-5：2003年版总体规划中小学分布示意依据2003年版总体规划，XX区中小学布局（如图6-5），但由于近年用地的调整，部分原规划的学校用地有所变化，如原规划五中和七小的位置因原用地的出让和服务半径的问题，都需要重新选址，所以本次控制性详细规划在总体规划的基础上，根据用地调整情况，并按国家建设标准，同时考虑规划期内的人口发展，对各组团内的中小学数量、规模进行调整配置。规划中小学设置标准为高中规划用地40平方米/人，50人/班；初中规划用地24平方米/人，48人/班；小学规划用地22平方米/人，45人/班。本次控规范围内共规划中学七所，小学十所（如下表）。图6-5：2003年版总体规划中小学分布示意规划学校设施一览表名称用地面积（m2）位置班级数（班）XX一中13267招贤路南山路交叉口东侧24XX二中15869昌湾大道红湾大道交叉口北侧24XX三中60978幸福路符家路交叉口南侧二小的南侧36XX四中32766军教路内环路交叉口西南侧30XX五中41339贤莆路麦家路交叉口西侧36XX一小10838洪崖丹井南侧翠岩寺西侧12XX二小21136南堡路符家路交叉口东侧24XX四小8169红湾大道与消防路交叉口北侧10XX五小8099幸福路袁家路交叉口东北侧之间10XX六小35838内环路下泽路交叉口东南侧30XX七小28572贤莆路麦家路交叉口西侧26雅戈尔希望小学19707下泽路磨盘山南路交叉口西南侧24XX八小15631江中路35XX九小15000红湾公路与西环高速交叉口30XX六中30305江中路30XX七中18489幸福南路江铃路交叉口西侧24XX十小13715幸福南路江铃路交叉口东侧24三、公共设施用地（一）行政办公用地1、现状概况XX城区是XX区人民政府所在地。现状行政办公用地主要分布在工农路、幸福路、洪崖路一带。目前区政府设在工农路，用地狭小，缺乏停车场地；区委及武装部设在洪崖路，毗邻风景名胜洪崖丹井。旧城区内部分道路边乱设摊点现象较为严重，办公、商业、交通混杂，互相干扰，与其作为XX区核心机构所在地不相协调。区政府办公楼设施较为陈旧，不能满足行政办公的需要，需新建。2、用地规划布局根据2003年版总体规划，行政中心南迁，新址位于磨盘山南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，用地面积12.7公顷。新行政中心的建设将带动南部新区的整体开发。老城区内原分散的行政办公用地部分保留，部分进行土地置换，建设商业设施和公共开放绿地。具体地块如下：地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)A-5-06C11市属办公用地235132.53040B-6-01C11市属办公用地86851.53045D-10-01C11行政办公用地69531.53045D-10-04C11市属办公用地153120.61545E-2-01C11市属办公用地634581.53045E-5-04C11市属办公用地1038312045E-7-06C11市属办公用地971323540F-1-01C11市属办公用地134720.82845F-1-05C11市属办公用地33850.31060F-1-06C11市属办公用地39481.22845G-3-03C11市属办公用地69301.22540A-4-02C12非市属办公用地389933540C-2-03C12非市属办公用地757433540E-4-08C12非市属办公用地1458223040E-5-02C12非市属办公用地586733540E-10-03C12非市属办公用地159181.82545G-3-01C12非市属办公用地107030.81645（二）商业、金融业用地规划布局城市商业用地分为商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。1、现状概况城区现状商业服务并不发达，除沿路的商铺外，大型的商场很少。城区现有四个综合商场，分别在双马石、井冈山、工农路和翠岩路，规模较小。此外，有综合性市场一处，农贸市场三处，多为棚顶市场，设施简陋。金融业的现状等级规模均偏低。规划的目标是要和XX作为XX的后花园相匹配。2、用地规划布局商业金融业设施呈区级和组团级的二级结构分布。老城区集中发展幸福路、翠岩路商业街，形成服务全区的商业金融业中心。南部新区在招贤大道东北侧和交警大队东南侧规划区级商业批发中心。居住区内各自规划相对独立的组团商业中心。在新行政中心南侧，发展一定规模的商业设施，形成城区新的生活服务中心。原规划的野生动物园因旅游发展的需要调整为旅游服务用地。各居住区内结合公建中心规划集贸市场。具体地块如下：地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)A-4-03C21商业用地1386723540A-4-07C21商业用地565023540A-8-05C21商业用地634623540B-5-03C21商业用地725613535C-2-02C21商业用地906123540C-3-02C21商业用地104621.53240D-8-03C21商业用地452913540E-3-01C21商业用地869823540E-6-02C21商业用地1631523540E-7-03C21商业用地691123540E-9-02C21商业用地1641423540E-10-01C21商业用地1312023540F-2-03C21商业用地106821.53240H-5-01C21商业用地160881.54030H-6-01C21商业用地4431523530H-7-05C21商业用地117691.54030H-7-06C21商业用地178251.54030A-4-04C22金融保险业用地426833530B-6-06C24服务业用地28132.94835A-5-05C25旅馆业用地89685.042535.2E-2-03C25旅馆业用地201741.53045E-12-01C25旅馆业用地3730113045E-12-03C25旅馆业用地1356513045E-13-01C25旅馆业用地2759813045E-13-02C25旅馆业用地1296513045E-13-03C25旅馆业用地1009213045E-13-04C25旅馆业用地1279813045E-13-05C25旅馆业用地987913045E-13-06C25旅馆业用地1798213045E-13-07C25旅馆业用地615113045E-15-01C25旅游业用地255871.23045G-7-04C25旅馆业用地1089671.32040A-5-07C26市场用地130951.24030（三）文化娱乐设施用地1、现状概况现状硬件设施陈旧落后，有线广播电视网络有待升级；文化市场规模小，相对分散，档次较低，有新建的群众文化活动中心，但城区仍然缺乏综合性大规模的文化娱乐设施；影剧院上座率不高，设施利用率低，常常空置；文化广电事业缺乏能体现本地特色、风貌的综合性、标志性的广播电视中心。2、用地规划布局规划建设南北两处文教旅游中心。充分利用现有学校内部的文化设施，对外开放，服务全区人民。于云湾大道西侧规划全区的文体中心。其他各居住区结合居住区级中心和公园绿地规划相应规模的青少年、老年文化活动中心与健身休闲中心，占地面积0.8-1.2公顷。小区内设文化活动站。具体地块如下：地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)D-9-02C32文化艺术团体用地534391.23045E-7-02C32文化艺术团体用地749423540（四）体育设施用地1、现状概况XX区的体育设施水平较低，区内尚无大型室内运动场所，体育设施数量不足，缺乏如健身房、游泳池、溜冰场等运动、娱乐相结合的体育设施。2、用地规划布局在天宁寺的北侧规划一射击馆及训练用地，占地约24.49公顷。另城区各中、小学校的运动场馆节假日均应对外开放，各居住区应配套相应的室外活动场地。按国家标准在新区和老区中建设区级和居住区级的中、小型运动馆，形成合理完善的体育设施系统。（五）医疗卫生设施用地1、现状概况目前，XX城区拥有综合性医院（市四医院）1所，中医院1所，防疫保健机构各1所，新区现有医疗设施不足，随着城区的进一步发展，面积不断扩大，将无法满足居民的就诊要求。2、用地规划布局规划的医疗卫生用地按要求，床位数以4床/千人计算：共需医疗床位480张。规划医院3所（包括干休所），平均100床/所。卫生防疫站、保健站、门诊所(0.3-0.5公顷/所)、卫生站等结合各居住小区的开发合理配置，达到合适的服务半径的要求，供市民就近求医。具体地块如下：地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)C-4-06C51医院用地209520.61550E-1-01C51医院用地474360.61550A-3-03C53休疗养用地174641.52545（六）教育、科研设施用地1、现状概况XX城区现有4所民办学校（XX大宇专修学校，现有在校学生约6000余人、新亚职业技术学校，现有在校学生约5300余人、创世纪学校，现有在校学生约1320余人、XX五中）。XX区没有专门的科研设计用地。2、用地规划布局规划保留现有的教育设施用地布局，使各自的用地符合其发展，同时对大宇学院用地进行扩建和增建。具体地块如下：地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)A-3-02C61高等学校用地313321.53045F-1-03C63成人与业余学校用地602871.53045F-2-02C63成人与业余学校用地336801.23045（七）其它规划敬老院一所于内环路下泽路交叉口西南侧，占地3.92公顷。建设老年公寓，充分落实“老有所养”的政策。结合翠岩寺、天宁寺，规划传统文化教育基地，弘扬XX的悠久历史和文化积淀，同时开发旅游服务业。另外，积极发展城区各级社会福利事业的建设，保留区内的宗教活动场所及宗祠等，并与居住小区的活动中心相结合，形成融宗教活动、人际交往于一体的活动空间。四、产业发展及仓储用地用地布局指导思想：综合考虑城市现状产业用地分布，以现有的产业区为基础，并考虑产业发展的趋势，采用大中规模片状产业区开发的模式；产业区的分布要充分利用城市道路、公路、铁路等交通优势，并依托水、电等市政公用设施，使产业区与居住区既联系紧密，又减少相互之间的干扰。规划集中布置红湾产业园区：位于高速西环线和铁路西环线之间，该区为开发的新区，定性为高新技术产业区，以发展技术密集型和资本密集型的加工产业为主，用地面积47.89公顷。规划在红湾公路－高速公路西环线－铁路西环线之间建设大规模的现代物流中心，发展对外物资的集散联合托运，占地面积15公顷左右。另设相应规模的物流配送点（隶属于物流中心）和仓储设施，集约管理，统一操作。其它较零散仓储区分别为各产业区内部自用库房或堆场。地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)F-6-05M1一类工业用地71652≥0.7≥30≤20G-3-04M1一类工业用地70807≥0.7≥30≤20G-4-01M1一类工业用地627190.73020G-4-02M1一类工业用地409850.73020G-4-05M1一类工业用地20911≥0.7≥30≤20G-4-06M1一类工业用地42686≥0.7≥30≤20G-5-04M1一类工业用地13694≥0.7≥30≤20G-6-08M1一类工业用地155564≥0.7≥30≤20H-8-02M1一类工业用地408640.73020H-9-02M1一类工业用地408430.73020H-10-02M1一类工业用地783320.73020五、城中村改造与农民安置（一）城中村改造经验借鉴在城中村、城边村的改造方面，国内一些城市已经在实践中积累了一定的经验。借鉴这些经验，对XX区村庄的成功改造具有重要意义。1、珠海的城中村改造——“珠海模式”珠海市通过“政府引导、政策推动、市场运作”，达到政府、开发商、村民“三赢”目的的城中村改造经验，已经得到了建设部住宅与房地产业司的肯定，认为值得在全国推广。按照中心城区总体发展要求，珠海市对城中村进行统一规划、分步实施，并按照实事求是，因地制宜的原则，对每个村制定一个拆迁方案。（1）针对开放商：提供“拆一、免二或免三”的优惠政策；在3年内暂停审批新开工住宅项目，为城中村改建腾出了市场空间；对已出让土地进行清理回收，作为市政府土地储备；全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业。（2）针对村民：采取保证村民利益的回迁补偿政策。拆迁面积和补偿面积视旧房建成年份按1:1.1或1:1.2计算；村民的回迁房还可免收土地配套费、人防费、消防费等，并可立即进入市场流通。2、广州的城中村改造广州改造“城中村”分两步走：第一步是转制：集体土地全部转为国有；农民变居民；集体经济转制为股份制企业；市政基础设施纳入统一管理。转制后的居民享受城市居民同样的社会保障。对已参加工作的“农转非”居民，按规定参加相应的社会保险，享受有关的社会保险待遇。从征用土地补偿金和村集体经济组织的公积金及其它收益中提取社会养老保险费，多渠道实施养老保险。第二步是有步骤地推进“城中村”改造：首先抓“城中村”老百姓急需解决的基础设施建设和自来水供应问题，清理村内街道两旁的违章建筑，逐步增加绿化、路灯和消防设施的设置，安排市政排污设施的建设。3、深圳的城中村改造深圳是我国的经济特区之一。到1992年，经过十年发展特区内仍有68个行政村，176个自然村，4万多农村户口，形成了“都市里的村庄”。为此，深圳市颁布了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（1992年），以政府规范性文件的形式主动推动特区的农村城市化：将特区内原农民一次性转为城市居民；原村民委员会的发展集体经济和组织村民自治的两大职能分开，分别由新的集体经济组织、居民委员会和街道办事处承担；对原村办企业以集体股、个人股和募集股的形式实行股份制改造，使集体经济组织成为自主经营、自负盈亏的城市集体所有制企业；特区农村集体所有土地一次性转为国有，已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地的使用权仍属于原使用者；原农村的各项社会保险和福利有条件继续实行的保持不变，集体企业的在职人员全部参加全市社会保险；政府创造条件，促进原农村未就业人员在全市范围内应聘就业。通过这些措施的实施，实现了政府对特区绝大部分土地的全面控制，使城市建设与房地产开发活动基本置于城市规划与土地开发供应计划的统一引导与调控之下，不仅树立了特区现代化大都市的形象，而且培育了全国最成熟的房地产市场。4、上海“三集中”部署下的迁村并点1985年，上海市土地局和农委等部门针对郊区农村的经济社会发展状况，提出了推动城市化的“三集中”模式：耕地向种田能手集中，工业向园区集中，居住向城镇集中。并首先在松江县（今松江区）取得成功。1993年，上海市委市政府将“三集中”确立为指导郊区农村城镇化的基本方针，加以推广。上海在迁村并点过程中得出的反思如下：（1）农村住区的建设需要研究农民的需要：一方面需要设计者充分了解农民的实际需要和偏好，此外还要研究农村家庭的变化趋势。通过公共参与使农村住区最大程度满足农村居民需和偏好不失为一条可行思路。（2）村民更多愿意选择镇区而不是中心村，其原因是中心村的功能过于单一，不足以支持1所小学或其它公共设施和市政设施，村民生活不便，可能面临第二次迁并。（3）农村住区建设资金切忌顾此失彼，除了在道路、绿化、住宅等方面进行投入外，还要考虑地下部分的基础设施的建设。5、小结从这些城市的经验可以得到以下几点启示：（1）村庄改造应与城市的战略目标相结合。（2）多渠道筹措资金是旧村改造成功的重要保障。（3）村庄改造需要政府的强力支持。政府对旧村改造的扶持表现在政策扶持、资金支持和规划支持三个方面。（4）村庄的自身特点决定改造方式。（5）村庄改造应充分考虑村民的生活出路和社会保障。（6）应加强村庄改造过程中的村民参与。（二）农居安置1、农居安置的基本思路（1）建设目标：通过规划、政策手段的调控，促进农村地区向城市地区的顺利过渡；通过改善居住环境、丰富文化生活，引导生活观念的城市化，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。（2）改造模式：打破行政村界线限制，统筹布局，采用原地改造与异地新建模式相结合。易地安置后的宅基地收为国有。（3）安置方式：区内的农居安置以公寓式住宅安置为主。（4）改造时机：农居改造应同步于或适当超前于新区建设进行，避免在新区建设中产生“城中村”。（5）相关政策与措施：深化基层管理组织政策，将村民纳入城市社区管理体系进行管理。在农村改造的同时完成农转非、村改居等工作。通过加强对村民的教育与培训工作，提高村民的文化水平和职业素质，增强村民的劳动竞争能力，降低村民失业比例。在征地过程中，应切实解决村民的社会保障问题，解决村民的后顾之忧。2、留用地安排以村为单位，打破行政村的地域界线，由市政府统一规划留地安置。留地安置用于被征地村集体经济发展和家庭工业生产安置，建议土地性质转为国有土地。第七章土地使用与综合控制规划一、用地分类标准为了与土地开发建设和土地出让的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。根据用地使用功能，按照国标《城市用地分类与规划建设用地