北大科技园发展规划与融资项目（公司整体战略）

北大科技园

发展规划与融资项目此报告仅供客户内部使用。未经本公司的书面许可，其它任何机构及个人不得擅自传阅、引用或复制－机密－北京海问投资咨询有限责任公司2002年7月(公司整体战略）报告内容公司总体战略确定使命、远景目标及价值构建评估业务优先级的矩阵图决定“有所为”和“有所不为”决定各业务发展顺序业务单元划分及发展建议1我们采用以下方法为北大科技园建设开发建立制胜的公司战略第一步：确定使命、目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序第五步：业务单元划分和发展建议使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务2第一步：确定使命、远景目标和价值第一步：确定使命、目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务第五步：业务单元划分和发展建议3公司使命、远景目标和价值包含的内容使命“公司为什么存在”远景目标“公司的发展目标是什么”价值“公司指导行为的基本价值是什么”阐述一个企业存在的理由不受时间限制对公司内部和外部人员都适用一个明确、富有挑战性的，而又可实现的远景目标宣言，陈述公司的发展目标和对未来的积极看法描绘最基本目标、发展重点和对未来的期望概括公司的个性和风格说明公司的核心价值理念引导个人以及团队的想法和行为4针对北大科技园建设公司的使命，我们调查的结果按照重要性排列如下：资料来源：问卷调查，海问分析得分率：实际得分占满分的百分比95%70%62%65%50%47%36%使北大科技园的软环境（即服务功能）在全国科技园中处于领先地位，符合国家和北大建立大学科技园的目的，并能发扬光大北大的核心价值观把北大科技园建设成硬件环境一流、足以为北大增光添彩的园区使北大科技园建设开发有限公司能延续发展下去，即能够清偿债务，避免重大财务风险，从而保证员工的就业安全使北大科技园的建设、开发和功能培育工作本身不落后于人，避免国家有关部门、北大校方或其他方面给予负面评价使北大科技园建设开发有限公司现有股东财富最大化使北大科技园建设开发有限公司的员工（包括管理层）能得到不低于市场水平的物质回报使北大员工得到实惠5但我们从中发现了管理层和普通员工的部分区别资料来源：问卷调查，海问分析得分率：实际得分占满分的百分比管理层普通员工40%44%46%61%58%76%96%33%59%54%70%65%95%63%使北大科技园的软环境（即服务功能）在全国科技园中处于领先地位，符合国家和北大建立大学科技园的目的，并能发扬光大北大的核心价值观把北大科技园建设成硬件环境一流、足以为北大增光添彩的园区使北大科技园建设开发有限公司能延续发展下去，即能够清偿债务，避免重大财务风险，从而保证员工的就业安全使北大科技园的建设、开发和功能培育工作本身不落后于人，避免国家有关部门、北大校方或其他方面给予负面评价使北大科技园建设开发有限公司现有股东财富最大化使北大科技园建设开发有限公司的员工（包括管理层）能得到不低于市场水平的物质回报使北大员工得到实惠6海问建议的使命通过成功的市场运作，把北大科技园建设成北大教学科研与社会资源相结合的理想环境，使北大在科教兴国中发挥更大作用的同时，获得科研成果产业化和学生实习的场所，从而使北大品牌得到新的发展7把北大科技园建成软硬件环境能满足科技企业创业的综合需求的园区入园企业的数量与质量在国内大学科技园区名列前茅在企业孵化，风险投资和产业投资等环节，为创业企业提供增值服务，并通过可靠的盈利模式，使北大科技园建设开发在商业竞争中获得成功海问建议的富有挑战性而又可实现的目标8保持与各政府部门的协调关系加强与北大和北大校办企业的联系扩大在各专业领域的国内外合作北大科技园建设开发建立在四个基本价值基础上合作敬业创新务实为实施“科教兴国”战略，落实“发展高科技、实现现代化”目标而努力致力于建成国家一流大学科技园，并发扬光大北大的核心价值观鼓励创业创新环境的形成努力建设一流科技创新、成果转化和孵化创业服务环境和运营体系在业务开展和企业管理上，积极采用新思路，新方法脚踏实地地强化核心业务建设按照ISO-9000质量管理体系的要求，进行规范化管理9第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第一步：确定使命目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务第五步：业务单元划分和发展建议10我们从三个方面构建评估业务优先级的矩阵图吸引力大吸引力小市场吸引力弱强公司竞争力1.确定可供选择的业务范围业务1业务2业务5业务3业务42.评估市场吸引力3.评估公司竞争力11北大科技园的成功有赖于各要素的紧密结合企业企业企业包括校办企业、研发机构及创业企业组成的IT、医药、人文环保等产业的聚集环境北大大学人才和技术的主要源头产品和服务市场世界上最大最有潜力的市场创新和创业文化氛围政府基金、私人投资、资本市场良好的工作和生活环境交通便利，基础设施完善政府对中关村以及北大科技园的扶持人力资源专业服务产业投资风险投资孵化器产业的润滑剂和催化剂资料来源：海问分析12企业企业企业为了促进这些要素的结合，北大科技园应当具备相应的功能信息平台市场园区建设周边基础设施建设园区基础设施建设信息基础设施建设园区基础服务物业管理生活服务办公服务信息系统营造创新和创业的文化创业竞赛创业论坛学术沙龙对外交流政府资源协调政府对中关村以及北大科技园的扶持法律税收资金人才北大资源协调北大大学资本金到位鼓励师生创业资源开放减少科技园发展受到的束缚吸引有影响力的企业入驻资金专项基金种子资金VC贷款私人投资IPO吸引外部资金入园企业服务平台孵化器风险投资产业投资专业服务人力资源13北大科技园具备的功能应当分别由政府、北大大学和北大科技园建设开发三方承担各级政府北大科技园建设开发北大大学从事基础研究，提供科研成果培育创业者，作为人才的摇篮提供教室、图书馆、实验室、生活设施等资源共享给予北大科技园特殊政策以促进其发展扶持政策的制定及实施提供土地等园区建设基础条件配套设施建设北大科技园建设北大科技园经营管理与北大科技园有关的具体事务北大科技园14应当由政府承担的部分功能具体措施功能法律支持创造适合风险投资和创业的法律环境深入贯彻执行《中关村条例》等一系列支持科技园创新创业的法律法规税收优惠对北大科技园建设的税费减免对北大科技园入驻企业的税费减免资金扶持设立专项基金和种子资金来支持高新科技产业发展和孵化器的成长人才政策解决北大科技园所需各类人才的户口制定政策鼓励海外留学人员归国创业周边基础设施建设改善北大科技园周边地区的交通、公共服务设施状况，创造良好环境15应当由北大大学承担的部分功能鼓励师生创业主办创业竞赛，在北大师生中积极宣传创业思想保留创业师生的人事关系和学籍鼓励以北大科技成果为基础从事创业活动资源开放向入园企业开放图书馆向入园企业有偿提供实验场所和设备向入园企业开放生活设施（如运动场）积极提供北大科研成果信息减少科技园发展受到的束缚支持科技园对外融资支持科技园对外合作协调科技园与其他校办产业的关系具体措施功能16应当由北大科技园建设开发承担的功能园区基础设施建设一级土地开发二级房屋建设辐射园区建设信息服务信息基础设施建设建立信息系统建设市场信息平台园区基础服务物业管理生活服务办公服务组建入园企业服务平台孵化器风险投资产业投资专业服务人力资源北大资源协调政府资源协调吸引外部资金申请专项基金投入种子资金吸引VC申请贷款吸引私人投资IPO园区经营吸引企业入驻定价宣传营造创新和创业的文化创业论坛学术沙龙对外交流具体内容功能17公司承担的主要的功能可以归纳为十三项业务业务性质业务名称建设开发经营成府园区一级土地开发成府园区二级房屋建设成府园区经营辐射园区建设基础服务物业管理生活服务办公服务信息服务增值服务专业服务人力资源服务孵化及投资孵化器风险投资产业投资18业务名称说明主要工作内容十三项业务的说明和主要内容（1/3）1.成府园区一级土地开发通过完成成府园一级土地开发形成价值增值成府园土地立项、规划、拆迁、七通一平等2.成府园区二级房屋建设将成府园建设成可供使用的物业形成价值增值成府园区合作洽谈、工程立项设计、施工、监理等工作的招投标及组织实施3.成府园区经营通物业定价、市场推广等经营活动形成的价值园区经营策略制定出租出售的定价、市场推广、销售等工作4.辐射园区建设利用成府园区建设的经验拓展园区，形成辐射效应辐射园区的可行性分析、立项、建设等5.孵化器通过对被孵企业提供资金及多样化服务，获取经济效益与社会效益孵化政策的确定孵化企业的筛选、招入孵化条件的洽谈提供相应服务19业务分类说明主要工作内容十三项业务的说明和主要内容（2/3）6.风险投资对处于成长期的创业企业（项目）的投资项目信息的收集整理项目论证、评估被投资企业的监控、管理投资收益的获得及退出7.产业投资对成熟企业（项目）的投资对外投资项目的论证、策划对外投资的过程管理投资企业（项目）的管理及退出8.物业管理物业的安全、环境等管理保安管理保洁管理等9.生活服务入住企业的生活方面的服务餐饮娱乐住宿会所健身中心等10.办公服务公共商务服务商务中心等20业务分类说明主要工作内容十三项业务的说明和主要内容（3/3）11.信息服务为入住企业提供通讯、电信、网络等服务硬件设施提供技术服务提供12.专业服务管理咨询、会计服务、法律服务等13.人力资源人才猎头服务、培训服务21其他功能可以作为公司及业务单元的职能职能性质职能名称资源协调北大资源协调政府资源协调促进交流主办创业论坛主办学术沙龙开展对外交流吸引资金申请专项基金吸引VC申请贷款吸引私人投资帮助创业企业IPO22我们和北大科技园建设开发管理层一起，对下面十三项业务进行评估成府园区一级土地开发成府园区二级房屋建设成府园区经营辐射园区建设孵化器风险投资产业投资物业管理生活服务办公服务信息服务专业服务人力资源服务23确定评估标准市场吸引力成府园区规模盈利前景业务风险优惠政策与限制公司竞争力品牌影响力相关经营管理人才业务运作能力政府关系独特的资源业务成府园区一级土地开发成府园区二级房屋建设24确定评估标准市场吸引力成府园区规模盈利前景业务风险业务可拓展性公司竞争力品牌影响力相关经营管理人才业务运作能力客户控制力独特的资源业务成府园区经营25确定评估标准市场吸引力园区规模盈利前景业务风险优惠政策与限制公司竞争力品牌影响力相关经营管理人才业务运作能力客户控制力独特的资源业务辐射园区建设26确定评估标准市场吸引力目前行业规模市场增长速度行业盈利状况业务风险竞争对手实力公司竞争力品牌影响力相关经营管理人才业务运作能力客户控制力独特的资源业务风险投资产业投资27确定评估标准市场吸引力行业规模市场增长速度行业盈利状况业务风险竞争对手实力公司竞争力品牌影响力相关经营管理人才业务运作能力客户控制力独特的资源业务孵化器物业管理生活服务办公服务信息服务专业服务人力资源服务28构建评估业务优先级的矩阵图吸引力大吸引力小市场吸引力弱强公司竞争力重点实施集中公司主要资源保持优势地位保证业务的稳定优化人员配置获取回报或提高市场吸引力争取更加优惠的政策以获取短期收益为目标重点开发投入资源以提高公司的竞争力争取从外部获取更多资源优化人员配置退出或业务外包不开展该项业务如果已经开展该项业务，优先考虑退出对无法放弃的业务，尽量采取外包方式业务1业务2业务5业务3业务429北大科技园建设开发业务优先级矩阵图圆圈大小：表示业务规模相对大小资料来源：公司主要管理人员调查；海问分析市场吸引力公司竞争力30第三步：决定“有所为”和“有所不为”第一步：确定使命目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务第五步：业务单元划分和发展建议31对位于业务优先级矩阵不同位置的业务，采取不同的参与方式核心业务非核心业务职能部门外包避免投资建立核心能力加强财务控制市场吸引力公司竞争力参与方式：大小弱强决策32成府园区一级土地开发孵化器公司必须做公司可以选择成府园区二级房屋建设成府园区经营辐射园区建设风险投资产业投资物业管理生活服务办公服务信息服务专业服务人力资源服务在和公司高层沟通后我们发现，北大科技园建设开发有一些“必须”开展的业务资料来源：公司主要管理人员访谈33业务优先级矩阵图可以帮助我们进行业务选择圆圈大小：表示业务规模相对大小资料来源：公司主要管理人员调查；海问分析市场吸引力公司竞争力北大科技园公司明确应该重点发展的业务公司明确应退出或外包的业务4辐射园区建设公司需依整体发展策略灵活处理的业务34重点发展业务（右上角业务）1.成府园区一级土地开发北大科技园位于中关村核心地带具有国家对大学科技园的优惠政策和北大的支持北大科技园建设开发有限公司具有取得土地的独特优势；在人才、业务运作方面具备较强的竞争力5.孵化器从公司使命来看，孵化服务是北大科技园建设开发有限公司必不可少的一项业务孵化业务有多种盈利模式，相对建设开发来说，投入规模小；业务发展前景大公司背靠北大，在孵化业务方面具备资源优势；公司已经具备一定的孵化器运作经验13.人力资源服务对北大科技园区企业重要性高，需求旺盛，发展潜力大；投入少，收益高北大具有丰富的教育、培训资源，人才优势和品牌优势，但这些资源掌握在各院系手中，科技园必须和这些单位合作才能获得竞争优势服务对象集中在科技园区内企业，市场规模有限核心业务业务说明业务编号非核心业务35考虑退出或外包的业务（左下角业务）9.生活服务生活服务市场规模不大，回报率不高公司在该项业务上不具备竞争优势，但该业务是园区必不可少的，此项业务包括内容较多，其中大部分应外包给其他公司或个人，小部分可考虑自己经营10.办公服务办公服务业务市场规模小，回报率也不高公司在该项业务上不具备竞争优势，应考虑外包业务说明业务编号外包业务36对中间带业务，公司需要制定明确的发展方案业务说明业务编号发展成未来核心业务4.辐射园区建设其他园区建设市场规模大，发展潜力大公司在该项业务上具备竞争优势，通过成府园区的建设、经营，竞争优势可以得到进一步加强6.风险投资风险大，收益高与科技园使命关系密切，对孵化业务有支持作用目前缺乏退出机制，法律环境、市场条件均不成熟对人才、运营机制、组织管理要求较高公司缺乏该项业务运作经验，竞争力较弱7.产业投资该业务能够在一定程度上利用北大的资源优势，具有一定的吸引力风险小，收益比较稳定该业务需要较强的专业知识，需要把投资范围限定在公司比较了解的领域内，需要得到行业专家的支持公司在该业务上竞争力还不是很强，需逐步提升37对中间带业务，北大科技园公司也需要制定明确的发展方案业务说明业务编号转为支持核心业务的功能3.成府园区经营该业务具有一定的吸引力，但公司竞争力较弱该业务与二级房屋建设业务之间联系紧密，难以完全分离，公司可考虑将该业务重点转为配合成府园区二级房屋建设的职能部门38对于一些盈利前景好但市场容量相对较小的业务，我们归之为从中获取收益的非核心业务业务说明业务编号非核心业务11.信息服务盈利前景好；业务规模小，但存在拓展空间与园区建设结合比较紧公司在该项业务上竞争力需要提升39对中间带业务，北大科技园公司也需要制定明确的发展方案业务原因业务编号外包业务8.物业管理该业务是一项基本的服务，对增强园区吸引力有帮助市场吸引力中等公司在该项业务上竞争力弱12.专业服务市场吸引力高对人才、专业知识、品牌等要求高，市场上竞争对手多公司在该业务上竞争力弱40对成府园区二级房屋建设业务，需要谨慎考虑发展的好处与风险业务外包好处风险作为核心业务主要方式土地转让合作开发迅速套现缓解资金压力避免土地贬值风险为培养运营能力提供时间避免房地产市场不景气给二级房屋建设带来的风险集中资源与孵化等业务，与公司使命一致北大对科技园土地转让有限制丧失二级房屋建设业务上部分获利机会不利于园区功能的整体实现自主开发没有校方限制可能在纵深环节获利有利于向银行贷款有利于园区功能的整体实现增加了资金占用量增加了在短期内提升运营能力的压力一旦房地产市场不景气，将面临土地贬值和房屋租售价格下降的双重损失可能陷入一方面收入下降，另一方面需要还贷及给股东回报的困境41我们建议采用自主开发与合作开发相结合的方式开展成府园区二级房屋建设业务自主开发合作开发能在一定程度上控制园区功能的实现减少资金占用量，缓解资金压力获得较多的房地产开发利润有利于运营能力的提升分散风险，防止房地产市场的剧烈波动给公司带来巨大损失减少资源占用，公司可以投入一部分资源开展投资、孵化等具有更长远发展前景的业务42公司业务定位总结核心业务非核心业务外包业务业务职能成府园区一级土地开发孵化器风险投资成府园区二级房屋建设辐射园区建设产业投资人力资源服务信息服务生活服务物业管理办公服务专业服务成府园区经营43我们采用以下方法为北大科技园公司建立制胜的集团战略第一步：确定使命目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务第五步：业务单元划分和发展建议44第四步：决定各层面需要发展的业务利润投资资本回报现金流业务规模净现值市场占有率实现机会业绩衡量标准业务维持者建立业务者高瞻远瞩者领导素质财务机会价值激励理念利润第二层面在人力、财力上做大量投资，以期发展新业务第三层面作几个小规模的投资以开创未来的事业机会时间重视业绩营造创业环境探索精神关键成功因素已具备完整的能力基础通过购买或自己发展所需能力能力要求可能不十分清楚企业能力第一层面重点扶持当前的核心业务以期高速增长和现金流45根据各业务的现状及发展前景，我们建议的发展层面作为业务发展支持核心业务的功能非核心业务外包业务第1-2年获得相当现金流入第3-4年获得相当现金流入5年后获得相当现金流入投资核心能力作为“金牛”(现金来源)5.辐射园区建设6.风险投资46我们采用以下方法为北大科技园公司建立制胜的集团战略第一步：确定使命目标和价值第二步：构建评估业务优先级的矩阵图第三步：决定“有所为”和“有所不为”第四步：决定各业务发展顺序使命远景目标价值市场吸引力公司竞争力弱强大小核心业务非核心业务职能部门外包避免投资决策利润时间123参与方式：公司核心业务单元业务业务业务非核心业务单元业务业务业务第五步：业务单元划分和发展建议47我们按照以下标准将北大科技园建设开发的业务划分为业务单元明确的市场定位客户产品/服务地域技能/竞争力竞争者拥有成功所必须的功能资源全部整合内求外包负责战略规划，以期完成业绩目标在集团许诺范围内，有用人权和财权利润中心，负责财务、运营及市场目标的实现配送销售生产研发现金流损益表资产负债表KPI48公司的业务可以归入三个相对独立的业务单元北大科技园公司建设开发业务单元孵化及投资业务单元成府园区一级土地开发辐射园区建设孵化器风险投资产业投资信息服务人力资源服务园区服务业务单元外包服务高校住宅建设业务单元业务核心业务非核心业务成府园区二级房屋建设外包业务49业务单元划分带来的好处业务定位清晰实现资源共享实现技能共享便于考核有利于培养公司核心竞争力建设开发业务单元各项业务均定位于房地产开发，是基础业务孵化及投资业务单元各项业务定位于创新与创业领域，是富有潜力的业务园区服务业务单元定位于服务领域，主要支持上述两类核心业务建设开发业务单元内各项业务均将土地和资金作为最重要的资源孵化器、风险投资、产业投资在项目、资金、服务等方面都可以实现资源共享建设开发各项业务都必须具备项目可行性研究、规划、报批、招标、验收、出租出售等相同或类似的技能孵化及投资各项业务都需要项目评审、谈判、投资、监控、退出等类似的技能对同一业务单元有共同的能力要求同一业务单元内部各业务业绩有一定的相关性同一业务单元各业务有类似的市场背景将建设开发、孵化及投资作为核心业务单元并建立这两类业务的核心竞争力建设开发业务单元各业务需要相同或相似的核心竞争力孵化及投资业务单元各业务需要相同或相似的核心竞争力业务单元的划分有利于集中资源培养核心竞争力50我们对各业务单元的发展有重要建议建设开发业务单元孵化及投资业务单元园区服务业务单元建议具体措施将高校住宅项目归入建设开发业务单元采取等价有偿的方法将高校住宅项目纳入建设开发业务单元对房地产类项目由建设开发业务单元统一管理，有利于获得规模效应，提高管理效率积极争取国家政策性银行及商业银行的贷款迅速解决资本金到位的问题明确科技园建设项目的市场定位，目标客户以及建设周期，进行深入细致的项目可行性研究，制定详细的建设计划并采取行动保证计划的实施采取合作开发及土