物流园规划文本及说明书

PAGEPAGE82物流园规划文本+说明书目录第一部分：文本TOC\o"1-1"\h\u32237第一章总则 13967第二章规划指导思想和基本原则 32987第三章定位与目标 421236第四章总体布局 57775第五章道路交通体系 76713第六章物流系统功能 91680第31条货物运输功能 929514第七章园区信息系统 1125487第八章绿地系统与环境容量 1219543第九章营运战略与风险防范 143686第九章附则 15第二部分：319说明书7400第一章XX市概况 1518191第二章规划背景 1830881第三章规划指导思想与基本原则 247561第四章物流园选址分析 2525837第五章园区定位与目标 32924第六章建设规模的确定 3317260第七章总体布局 40277第八章道路交通体系 487867第九章物流系统功能 536170第十章物流信息系统 5829306第十一章绿地系统规划与环境容量控制 646031第十二章园区营运战略与风险防范 7013472第十三章政策支持与保障体系 79附：12848术语释义 82第一部分：文本第一章总则第1条规划目的为贯彻落实XX市委、市政府提出的建设区域性现代商贸物流中心战略，具体指导XX市XXX物流园的建设与发展，发挥物流园区的公路交通优势，统筹安排园区内各项建设，加强该物流园区的规划及建设管理，为物流园区的开发建设提供技术依据，编制本规划。第2条规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《中华人民共和国城市规划编制办法》（2006年）；3、国家发改委等九部委《关于印发促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行2004[161]号）；4、《物流园区分类与基本要求》；5、《XX市城市总体规划》（2010－2020年）；6、《XX市现代商贸物流业发展规划》；7、《XX市域城镇体系规划》；8、《XX市人民政府关于促进我市商贸物流业发展的建议》；9、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；10、《鹤城区XXX工业园“十一五”发展规划》(2006-2010)；11、《关于河西新区商贸物流业调查的汇报》；12、鹤城区现代商贸物流业发展现状调查表》；13、其它相关法律、法规、文件第3条本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现有的法律、规范、规定及标准，结合XX市经济开发区实际情况并考虑到今后长远发展而制定，未涉及的指标应符合国家、XX省和XX市有关法律、规范、规定及标准的规定。第4条规划范围规划区北接包茂高速公路连接线，南临院子里，西起许家坪，东至舞水河畔；规划用地面积2平方公里，即200公顷第5条规划期限规划分近期、中期和远期三期，近期为2008年—2010年，中期为2011年—2015年，远期为2016年—2020年。第二章规划指导思想和基本原则第6条规划指导思想以中国特色社会主义理论为指导，结合XX市经济技术开发区的重点发展方向和物流服务需求，在一个整体的框架内充分考虑用地的灵活性，通过不同的用地划分和组合，在物流园区设置互相补充和支持的多种功能，从而相对XXX物流园区和中方工业物流园区形成自身特有的竞争力；以运输服务需求为出发点布局道路网，以保证物流企业及时、迅捷的反应；围绕整个区域全部物流服务需要，运用供应链系统集成和区域集成工程技术，协调物流服务资源与服务能力，形成物流绩效最优化的物流园区运行模式。第7条规划基本原则1、紧凑性原则。紧凑布置各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。2、一体性原则。强调高速公路与园区内外的交通联系，以及与周边地区交通的衔接。3、需求导向原则。充分考虑鹤城工业园工业物流需要和XX及周边地区商贸物流需要的基础上，进行物流园区的物流系统功能设计。4、科学性原则。本规划在综合考察XX宏观经济走向以及物流需求的基础上,从城市空间发展和运输协调等各个角度研究物流园区的选址、数量和规模等问题,且采用了物流仿真技术，具有较强的科学性。5、前瞻性原则。本规划充分考虑了物流的潜在需求，服务于XX及周边地区的发展需要，促进其社会经济的发展，具有适度超前性。6、可操作性原则。本规划依据充分，对物流园区规划应考虑的因素都做出详细分析，并提供运营战略和风险防范策略，具有可操作性。第三章定位与目标第8条物流园定位XXX物流园区以公路运输枢纽为依托，拥有现代物流基础设施，集存储，运输、配送，包装，拼装，流通加工，装卸搬运、信息服务等功能为一体，主要服务于XX市城市配送和区域运输的综合物流园区。第9条总体目标规划建设一个拥有现代物流基础设施，以公路运输服务为主，集存储、配载、包装、拼装、流通加工、信息服务等功能为一体的综合物流园区，营造各类物流企业经营管理从业者创业、发展、生活的最优环境；创建XX省、XX市规划、开发、建设、发展整体成功的社会化综合物流园区。第10条近期重点主要满足鹤城区XXX工业园的生产企业和加工企业的物流需求，提供运输和仓储等物流服务。到2010年，规划建设大型停车场区6公顷，仓储配送流通加工区建设规划用地16.67公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地4公顷。第11条中期重点在满足鹤城区XXX工业园的物流需求的基础上，还需要为XX及周边辐射地区的居民日常生活需求提供部分物流服务；在不断强化运输及仓储服务的基础上，向配送、流通加工等其他物流服务领域渗透；集装箱堆场将由于运输货物品类和数量的增加开始发挥重要作用。到2015年规划建设大型停车场区7公顷，仓储配送流通加工区建设规划用地26.67公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地3公顷。第12条远期重点在近期和中期的基础上，物流服务范围、功能、对象进一步扩展，特别是将与狮子岩物流园区形成更为密切的伙伴关系，分流狮子岩物流园区的部分物流需求，到2020年规划建设大型停车场区7公顷，仓储配送流通加工区36.66公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地3公顷。第四章总体布局第13条园区规划结构确定XXX物流园区为“五区组团”规划结构：舞水河东XX汽车世界、大型停车场区、高速公路集装箱堆场区、仓储配送流通加工区、综合配套服务区。第14条XX汽车世界此区域北起包茂高速池回连接线以南，舞水河以东，怀黔公路以西至舞水六桥，规划用地面积0.8平方公里。布局建设XX汽车世界，主要建设汽车4S店，建设工程、农机等机械产品的展示、售价、信息服务市场。第15条大型停车场区大型停车场为运输货物入园的车辆提供停放，维修和管理服务的同时提供货运信息服务，有效利用园区内零散的运输能力、以避免空车返回带来的货运经济效益损失。此区域规划在园区北端，沿高速两侧布局，其中第一期与第二期布局于高速东侧、舞水河西岸，第三期布局于高速西侧。第16条高速公路集装箱堆场物流区集装箱度堆场物流区提供集装箱的存储、交接、拆拼箱等功能。该区域规划于物流园区南端，沿高速两侧布局。第17条仓储配送流通加工区提供标准化的仓库、配送库、流通加工场所，同时也为现代大型物流企业即第三方物流提供营业场所，使其共享现代物流基础设施及网络。该区域规划于大型停车场以南、集装箱堆场以北布局。第18条综合配套服务区包括行政商贸区和居住区，为入园物流企业和物流服务需求者提供全面周到的服务，内容主要包括：综合管理中心、信息中心、综合服务中心、商业配套设施、居住以及与居住配套的设施等。第19条建设用地规模物流园区总用地面积为200公顷。建设分三期，第一期规划用地33.33公顷，预计于2010年竣工；第二期规划用地66.67公顷，预计于2015年竣工；第三期规划用地100公顷，预计于2020年竣工。第20条各功能区规划用地1、舞水河东工程机械等产品物流区20公顷，另外已规划其他项目70公顷，第一期全部建成；2、大型停车场区20公顷，其中一期6公顷、二期7公顷、三期7公顷；3、高速公路集装箱堆场区10公顷，其中一期4公顷、二期3公顷、三期3公顷；4、仓储配送流通加工区80公顷，其中一期16.67公顷、二期26.67公顷、三期36.66公顷；5、综合配套服务区100公顷，其中一期6.67公顷、二期30公顷、三期53.33公顷；第21条用地适建规定考虑到规划的弹性，在特定的条件下，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合《城市建设用地适建范围》的规定第五章道路交通体系第一节对外交通第22条规划目标以交通流量为出发点布局道路网，以保证物流企业及时、迅捷的反应，打造交通顺畅的物流园区，增强物流园区的辐射、带动作用。第23条用地指标规划对外交通用地14.4公顷，占规划建设用地的4%。第24条规划布局园区规划形成公路、高速公路等相结合的对外交通体系。1、高速公路。包茂高速公路将园区分为两部分，高速公路连接线经过鹤城区XXX工业园内部上怀黔公路，再经由高速公路出口进入物流园区。考虑到物流园区建成以后，车流量的急剧增加，应与有关部门协商后在高速公路连接线上另外开设出口连通物流园区，以减少物流园区车辆的绕行距离。2、其它对外公路。经S1上XX市区公路进入河西商贸区和XX老城区，可再经G320国道通往新晃、玉屏等周边县城，经S312通往益阳、娄底地区。经H1由包茂高速公路出口上XX市怀黔公路，经由G209国道北向通往湘西地区及重庆，南向通往中方县、洪江市通道县等周边县城。第二节园内道路交通第25条规划目标建立与规划区规模、档次相匹配的，全新、高效的道路网结构，结合XXX物流园区总体发展目标，形成快速通畅、便捷的道路交通体系。第26条用地指标规划道路广场用地16公顷，占规划建设用地的8%。第27条道路格局规划道路网络采用网格状均匀布局形式，道路系统采用主干道－次干道－支路三级系统。第28条具体布局1、主干路。呈“一横一纵”格局。“一横”为连接包茂高速公路出口处的主干路（H1），“一纵”为物流功能区和公共配套服务区之间通向市区的主干路（S1）。主干路面宽30米，两侧人行横道宽4.5米。本次规划主干道设计车速为40－60km/h，规划红线宽度50M。2、次干路。呈“四横一纵”格局。“四横”为包茂高速公路两侧园区内停车场区与标准仓储配送区之间的次干路（H2，H3），以及高速公路两侧园区内标准仓储配送区与集装箱堆场之间的次干路（H4，H5），“一纵”为包茂高速左侧园区隧道出口的次干路（S2）。次干路路面宽20米，两侧人行横道宽5米。设计车速为40km/h，规划红线宽度36M，与主干路共同形成区域干路网络系统。3、支路。对主干路、次干路起辅助作用，以承担短距离交通为主，大部分地块的出入口应设置在支路上。同时支路也可以视地块大小的实际情况进行取舍。支路路面宽14米，规划红线宽度为24M，设计车速为30km/h。第29条道路控制1、道路横断面。规划主干道采用四块板断面型式，次干道采用三块板断面形式，支路采用一块板断面形式，道路交叉口采用渠化路口设计，以提高通行能力。2、道路交叉口控制。规划平面交叉口的道路缘石半径主干道按照25米控制，次干道、支路按照20米和15米控制。用地范围根据道路红线和停车视距三角线控制，主干道停车视距为80米，次干道为50米，支路为30米。第30条停车场规划区内设置2处社会停车场，2处临时停车场，总占地约为7公顷。其中2处设置车辆维修，且停车场与车辆维修用地的配比为2：1。2处社会停车场还应充分利用地下空间资源，进行地下车库的建设。第六章物流系统功能第31条货物运输功能物流园区内集中各类物流基础设施，组织园区内的专业物流企业和各类运输经营者为客户选择满足客户需要的运输方式;然后具体组织管理运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地，并达到安全、迅速、价廉的要求。第32条储存功能物流园区配备仓储设施，储存鹤城区XXX工业园的工业生产资料、工业产成品、农资产品及居民生活用品。并配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备以支持包括堆存、保管、保养、维护等物流活动，从而保证客户通过仓储环节开展市场分销活动，同时尽可能降低库存积压的资金，减少储存成本。第33条装运搬卸功能物流园区内配备专业化的装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，加快商品在物流园区的处理速度，减少作业过程对商品造成的损毁。装卸搬运功能包括对输送、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接活动，以及在保管等活动中为进行检验、维护、保养所进行的装卸活动。第34条包装功能在物流园区内对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。第35条流通加工功能在物流园区内对居民生活用品及工业产成品的流通加工可以增加运输、仓储、配送等活动对象的附加价值，同时也提高了物流过程本身的价值，使用户获得价值增值。流通加工的形式有:实现流通的加工、衔接产需的加工、除去杂质的加工、生产延伸的加工和提高效益的加工等。第36条配送功能利用XXX物流园区良好的交通区位及公路优势，承担对XX市区及邻近地区的日常生活用品的配送服务，并根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点。第37条电子商务功能园区建设电子商务交易服务中心，利用现代信息技术和网络系统，收集、处理、发布产销变化、货物供求、价格走势、经贸商情信息，开展网上交易，实现有形市场与无形市场有机结合，为进驻物流园区的物流企业和鹤城区XXX工业园的生产企业提供电子商务交易服务。第38条综合管理服务功能园区配备完善的管理服务机构，形成集园区行政、物业、工商、治安、保险、金融、税务管理服务于一体的管理服务区，为企业提供商务、办公、住宿、娱乐等综合性配套服务。第七章园区信息系统第39条物流信息系统功能1、综合信息服务平台。具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主体的信息需求和功能需求。2、数据交换平台。担负起物流信息系统中公共信息的标准化和规范化定义、采集、处理、组织和存储，以及解决异构系统和异构数据格式之间的数据交换和格式转换功能，实现不同物流信息系统之间的跨平台连接和交互，促进园区物流系统的通畅运行。3、物流业务交易支持平台。包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、电子订舱、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入境商品检验检疫等。4、货物跟踪平台。物流企业和客户可以利用GPS/GIS技术，通过局域网或互联网实时跟踪货物及运输车辆的状况，从而为物流企业的高效率管理及高质量的服务提供技术支持。第40条园区物流信息系统的实现1、建设公共信息平台。公共信息平台是园区内信息综合度最高的管理信息系统，主要包括决策分析、EDI、信息发布、共享信息、电子商务五大功能模块。为物流园区内用户提供区域范围内的数据传输、数据汇总、异地出货、异地签单、分支财务处理、财务结算等物流服务以及政府各职能部门“一站式服务”。2、建设物流业务信息平台。物流业务信息平台为物流园区内的物流企业及其他相关部门提供统一高效的沟通界面，需要对信息和物流源进行全面整合，以最优的资源配置、最佳路径和最佳方案的选择来满足一体化物流的需要。第八章绿地系统与环境容量第一节绿地系统第41条绿地系统园区的绿地由点、线、面不同形态、不同功能组成。点：由街头绿地、沿路节点等组成；线：主要由沿河绿带、道路绿带组成；面：主要指位于功能配套服务区。第42条用地指标规划绿化用地面积21公顷，占建设用地10.5%。第43条绿地布局1、街头绿地：沿河、沿主干道两侧控制10-30米的绿带，同时在沿河、沿路节点处设置街头绿地。2、绿色轴线：沿规划区内的主干道、舞水河流东侧设置10-30米的绿化带，形成绿色轴线。第二节环境容量控制第44条指标体系环境容量控制指标体系分为强制性和引导性两类。强制性指标为地块用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、交通出入口方位。指导性指标为地块人口容量、建筑形式、体量、风格、色彩要求以及其它环境要求。第45条容积率控制对地块的开发强度的控制：地块容积率为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于容积率的规定值。对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块时，细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。第46条建筑密度控制地块的建筑密度为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于建筑密度的规定值。第47条绿地率控制物流仓储地块的绿地率为上限指标，开发建设时只能小于或等于其关于绿地率的规定值；其余地块的绿地率为下限指标，开发建设时只能大于或等于各地块关于绿地率的规定值。第九章营运战略与风险防范第48条营运战略的实施1、经营主要思路。依据市场竞争的基本模式，借助XX市政府对物流园区重视的这股东风，凭借XX市的经济发展和交通区位优势以及工业物流园区周边独特的交通优势，通过诚信经营，合理的价格，更好的服务质量使工业物流园区在众多物流园区中具有独特的竞争力，力争将工业物流园区建设成为XX市、XX省，乃至全国的效益高，信誉好，可持续发展能力强的示范性物流园区。2、市场化战略。树立市场意识，按市场规则指导园区的经营管理和进一步发展。因而物流园区的市场化战略需要树立顾客意识、竞争意识、市场细分策略。3、信息化策略。将信息化建设放在重要的位置，为区内物流企业提供物流交易平台，使得其对内或对外开展电子商务化物流服务。4、提高物流服务质量，降低价格策略。帮助和引导园区内企业，改进物流经营管理方法，推行物流标准化，提高物流作业效率，降低成本，倡导诚信经营，争取以更低的价格提供更好的服务。第49条风险防范1、加强安全体系建设。对园区物流基础设施进行定期检查，以防止物流事故的发生；仓储配送中心是物流园区中的重点火灾防护单位，每日应做好检查工作；加强环境风险的日常防范，建立物流园区危险性物质数据库。2、扩大物流增值服务。始终把物流服务质量放在首位，不断为客户提供更多物流增值服务，如货物跟踪服务、回收处理、售后服务等。3、防止重复建设。企业建设用地要根据工业物流园区各功能区建设方案，政府做好规划引导作用，防止基础设施和物流项目的重复建设，防止土地的浪费和物流规划区的混乱。第九章附则第50条本规划由规划文本、规划说明书、规划图册三个部分构成，是XX市XXX物流园区建设的依据。第51条本规划由XX市商务局和XX市规划局负责解释。第52条本规划自XX市人民政府批准之日起施行。第二部分：说明书第一章XX市概况一、地理位置XX市位于XX省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。二、行政区划XX市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。2007年末，XX全市共有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。XX是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。三、自然条件1、气候特征属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。2、地貌结构山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。3、水城资源以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。沅水流域面积26988平方公里，占全市总面积97。4%。水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1。4倍，全国人平的1。9倍。4、矿产资源境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势矿产。现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。四、历史沿革春秋之时，今XX境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今XX境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）；1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现XX境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现XX境内县；1975年改XX地区，行署迁至XX县；1997年11月，国务院批准XX地改市，设立地级XX市，以XX地区行政区域为新XX市的行政区域，原县级XX市改设为中方县和鹤城区（县级）。五、经济水平1、经济总量2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。三次产业结构比例为：22.1：33.4：44.5。2、财政收入2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长28.3%。一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。3、生活水平2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。农村居民人均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。第二章规划背景一、发展现代物流业的战略意义现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送和信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是根据我省实际加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。现代物流作为降低物资消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源，在全球范围内获得迅速发展。现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。加快发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动我省第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。二、国内外物流业的发展趋势当前，发达国家和地区的物流业已发展到相当高的水平。现代物流与电子商务紧密结合，先进的物流技术、设备和管理手段广泛应用，在区域或行业内实行共同配送成为主导，物流企业向集约化、协同化、全球化方向发展，物流业对国民经济支撑作用明显增强，社会物流总成本占生产总值的比重明显降低，国际范围内物流业竞争日趋激烈。近年来，现代物流业在我国得到较快发展，国际著名物流企业进入我国物流市场的步伐加快，全国主要经济区域、各大中心城市在物流领域呈现出竞相发展态势，对我市现代物流业的发展既带来了良好机遇又提出了严峻挑战。三、我国物流园区的发展1、物流园区概念在修订的中华人民共和国国家标准《物流术语》（GB/T18354）中，对物流园区的概念解释为：物流园区（logisticspark）是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。2、物流园区作用第一、有利于土地资源的集约化使用。随着城市化进程的加快和市区的不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加，原来的城市边缘区迅速成为市中心区，原有的大型仓库、配送中心、货运站因对城市交通和环境造成了很多不利的影响，从而必须迁出。物流园区的出现既为配送中心提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件，减小了物流对城市环境的不利影响。而且物流园区可以统一提供仓库、货场、停车场、装卸设备等物流设施供入驻的企业使用，使土地使用效率大为提高，缓解了紧张的土地供给问题。这一点在沿海大型城市如上海、广州等地尤为重要。第二、有利于促进第三方物流的发展，加快物流社会化的形成。据行业研究结果表明，目前国内工业园区或工业企业聚集地中共享型的生产性服务载体相对缺乏，许多配套服务功能如物流配送服务与入驻的国内外企业的需求相差较大，在很大程度上影响了制造业的发展。物流园区的出现将众多的物流企业聚集在一起，有利于为生产流通企业提供全方位的物流配套服务、提高其物流运作的效率和降低其物流成本，从而有利于生产流通企业和物流企业的专业化运营，促进区域经济的健康发展。例如，据粗略测算，浙江传化物流基地的建成与运行，在2005年使其区域内的生产流通企业降低物流成本12亿元人民币。第三、有利于提高规模效益，实现资源共享和物流功能的综合集成。组建物流园区，按照市场经济的规律，可将多个物流企业吸引在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性。同时，这些企业可以共享园区内的基础设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现物流企业的重组，实现社会资源的优化配置、降低运营成本。第四、有利于物流市场的管理和实现物流公共信息平台服务。物流园区的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修汽配等工具设备的维护保养服务，将餐馆住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能一起集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。例如，一些物流基地的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。同时，物流园区将区域内外的众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起，有利于搭建物流公共信息平台，提供物流信息增值服务。3、物流园区赢利收入来源物流园区的盈利模式有很多种，物流园区的收入来源主要包括如下的10种：办公楼租金；库房/货场租金；设备租金；配套设施租金/管理费；各种增值服务费；物业管理费；国家拨款；税收优惠；所属物流企业；土地升值后出租或出售。四、XX市商贸物流业发展状况XX市是西南地区重要的交通枢纽中心，素有“火车拖来的城市”之称。湘黔、枝柳和渝怀三条铁路在城区交会，320、319、209三条国道、十二条省道和在建的沪昆、杭瑞以及即将建设的包茂三条高速公路贯穿境内，芷江机场开通了多个航班，水运体系通江达海，航空、铁路、公路、水运四位一体的便捷交通更使XX具有有利的运输条件。

商贸物流业已成为现代社会的先导性产业，是继劳动力和自然资源之后的第三利润源，在国民经济中的地位日益突出。近年来，XX省XX市的商贸物流业发展迅猛，已逐渐成为支撑市域经济发展的优势产业。XX市各级各部门正努力进一步做大做强这一产业，力争早日把XX建设成为区域性现代商贸物流中心，以此增强城市的辐射力，按照“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，从加快培育市场体系、拓展现代流通方式、完善配套功能、构建第一产品供应体系等方面主攻，并力求有所突破。1.加速培育市场体系。通过建立完善的市场体系，才能集聚人流、物流，真正繁荣商贸物流业。当前重点建设几个大型专业批发市场，形成在湘鄂渝黔桂五省(市、区)周边地区有较高知名度、较强辐射力的批发大市场；把XX个数多、门类齐的市场大市建成规模大、档次高的市场强市；建设一批功能齐全的物流园区、储运中心和配送中心，进一步改善物流业发展的硬件设施条件。2.积极拓展现代流通方式。在建设区域性现代商贸物流中心的过程中，XX坚持把发展现代流通方式作为关键要素来抓，以现代流通方式的拓展带动商贸物流业的发展，迅速形成区域化乃至全国化的商贸流通网络。大力发展第三方物流。做好“引进、提升、整合”文章，引进一批国内外知名现代物流企业，引进先进的管理方法，吸引更多的物流客户，提升发展水平。大力发展电子商务。适应现代商贸物流发展的要求，加快商务流通信息化，鼓励发展电子贸易、网上交易等无店铺销售，逐步扩大专业性、高效率的现代商贸流通方式覆盖面。

3.不断完善配套功能。目前，XX基础设施条件还相对滞后，配套功能相对薄弱，今后要下大力气加快改善，不断夯实商贸物流业的发展基础。全力加快交通建设步伐，为货畅其流、提升人气创造良好的条件。着力完善商业服务配套设施，为区域性现代商贸物流中心建设搭建更好的环境和平台。

五、XX市城市总体规划概况1、XX市城市定位城市发展目标：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本的城市发展。城市发展思路：通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“那位兼修”两手抓战略思路。对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。城市发展定位：一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的4T中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。2、城市产业发展战略战略定位：以生态资源为基础，发展现代绿色产业（如生态文化旅游业、特色生态科研基地等）；以现代交通为基础，发展商贸物流产业（塑造4T区域流通中心）。市域产业空间布局。三大产业区：中部产业区（鹤中麻芷晃洪，重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业）；南部产业区（会靖通，重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林产业及加工）；北部产业区（溆辰沅，重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力、食品、旅游等产业）。三条产业带：商贸物流产业带（以芷江镇、鹤城区、林成镇、渠阳镇为主要节点）；生态旅游产业带；基础工业带。中心城区产业布局。三大板块：传统商业板块，商贸物流板块，商务金融板块。第三章规划指导思想与基本原则一、规划指导思想以中国特色社会主义理论为指导，结合XX市经济技术开发区的重点发展方向和物流服务需求，在一个整体的框架内充分考虑用地的灵活性，通过不同的用地划分和组合，在物流园区设置互相补充和支持的多种功能，从而相对XXX物流园区和中方工业物流园区形成自身特有的竞争力；以运输服务需求为出发点布局道路网，以保证物流企业及时、迅捷的反应；围绕整个区域全部物流服务需要，运用供应链系统集成和区域集成工程技术，协调物流服务资源与服务能力，形成物流绩效最优化的物流园区运行模式。二、规划基本原则1、紧凑性原则。紧凑布置各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。2、一体性原则。强调高速公路与园区内外的交通联系，以及与周边地区交通的衔接。3、需求导向原则。充分考虑鹤城工业园工业物流需要和XX及周边地区商贸物流需要的基础上，进行物流园区的物流系统功能设计。4、科学性原则。本规划在综合考察XX宏观经济走向以及物流需求的基础上,从城市空间发展和运输协调等各个角度研究物流园区的选址、数量和规模等问题,且采用了物流仿真技术，具有较强的科学性。5、前瞻性原则。本规划充分考虑了物流的潜在需求，服务于XX及周边地区的发展需要，促进其社会经济的发展，具有适度超前性。6、可操作性原则。本规划依据充分，对物流园区规划应考虑的因素都做出详细分析，并提供运营战略和风险防范策略，具有可操作性。第四章物流园选址分析一、物流园区的选址原则与影响因素1、选址原则（1）经济合理性原则为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，在物流园区选址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最佳地点，确定最佳规模。（2）环境合理性原则缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一，也是“以人为本”思想的直接体现。使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具有破坏性的物流园区尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。（3）利用现有仓储设施原则在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地40%左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显。可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求，充分利用己有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。（4）循序渐进的原则是物流园区的建设具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理布局物流园区。（5）与地区及城市总体规划相协调原则物流园区的选址应与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资源和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应，以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市功能定位和远景发展目标相协调。（6）结构合理性原则物流园区的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流园区的设施、设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调。2、影响因素分析（1）自然环境气象条件物流园区选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放商品的老化。地质条件物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要有足够的承载力。水文条件物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域，要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、干河道等区域禁止选择。地形条件物流园区应该选择地势较高、地形平坦之处，且应具有适当地面积与外形，若选在完全平坦的地形上是最理想的，其次选择稍有坡度或起伏的地方，对于由区陡坡地区则应完全避开，在外形上可以选择长方形，不宜选择狭长或不规则形状。（2）经营环境经营环境物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和质量较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。商品特性经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域，如生产型物流园区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一，大多数物流园区选择接近物流服务需求地，例如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离，降低运费等物流费用。服务水平在现代物流过程中，能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要指标，因此，在物流园区选址时，应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流需求，都能获得快速满意的服务。（3）基础设施交通条件物流园区必须具备方便的交通运输条件，最好靠近交通枢纽进行布局，如紧邻港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上的运输方式相连接。公共设施条件物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且园区周围要有污水、固体废物处理能力。二、园区地址的确定XXX物流园区在充分考虑园区所在地自然环境、经营环境、基础设施的基础上，以建设资源节约型、环境友好型社会,发展循环经济为出发点和立足点，以生态环保和节能降耗为重点,进行园区选址分析，使物流园区与自然环境保护紧密结合、协调发展。确定规划区北接包茂高速公路连接线，南临院子里，西起许家坪，东至舞水河畔；三、优势条件分析1、交通区位XXX物流园区位于XXX舞水河西岸、高速公路连接线以北、河西新区以南，园区旁附近有国道G209和国道G320成十字形交汇，即将开工建设的包茂高速将与物流园直接相通，公路运输优势明显。商品可以辐射周边7个市州、44个县、1500万人口的广大区域，尤其是贵州铜仁、黔东南及XX西部地区。2、土地价格2006年XX市国有土地使用权出让成交平均地价为213.36万元/公顷（折算为14.224万元/亩），比去年下降了19.4%。按照土地的不同用途来看，商服用地的平均地价为288.75万元/公顷（折算为19.25万元/亩），工矿仓储用地的平均地价为108.62万元/公顷（折算为7.24万元/亩），住宅用地的平均地价283.14万元/公顷（折算为18.876万元/亩）。2006年的单位面积土地纯收入为65.38万元/公顷（折算为4.36万元/亩）,基本与2005年的65.45万元/公顷持平。与我省部分州市土地出让平均价格相比，XX市价格相差较大，说明XX市土地资本经营虽然保持良好运行状态，但也说明XX市的土地资本还有很大的升值空间。XXX物流园区在XX的地理位置已经不属于中心区域，靠近郊区，土地相对而言比较充足，而且价格也会相对便宜。并且由于XX出台了外来投资优惠政策，对物流园区的投资用地给予一系列的价格优惠，综合XX原本低于省内其他州市的情况对于投资商有较大吸引力。3、人才优势人力资源是第一资源。现代经济的本质是能人经济、人才经济，国家之间、企业之间、公司之间的竞争将从有形产品向无形的技术和知识方面的竞争转化，而这一切归根到底是人力资源的竞争。根据全省测算的结果，XX城市人口素质和社会劳动力结构所表现的相对强势，XX市商贸物流业的蓬勃发展也为XX物流业的壮大积累了一批既有理论基础，又不乏实践经验的专业人才。XX市政府为增强人才竞争力，增强人才优势采取了一系列的措施。一是加强引导，促进政府和组织向学习型政府和学习型组织转变。政府考虑设立培训基金，对进行第二专业、第二学历学习的人给予一定的经济补偿，使更多的人成为复合型人才。二是量才而用，充分发挥现有人才的潜能。采取政府搭桥、企业唱戏的方式，用好用活人才。一方面政府要出台鼓励人才脱颖而出的政策，用优惠的政策、舒适的工作环境、宽松的人文环境，引导政府部门的能人到企业发展，并吸引外地的能人志士到XX来创业。另一方面以自身培养人才为主，可采取与科研院所、大专院校联合进行定向对口培训，职业培训和专业培训相结合，整体提高人才资源素质。这一积极的政府行为将为XX的人才优势的增长提供强有力的保证。4、可持续发展物流园区的出现和发展无疑对当地经济起了巨大的推动作用,但物流园区在发展的同时也对当地的生态环境带来许多不利的影响,为物流园区今后的良性发展埋下了隐患。在生态工业学理论指导下,把生态工业理念引入物流园区的建设,在其企业内部实现清洁生产,企业之间实现能源、信息、物质的交换和共享,完善废物循环利用,使整个区域的废物趋于零排放,是物流园发展的必然趋势。物流的绿色化将协调企业的物流活动与社会和环境效益的关系,促进企业朝生态化发展,从而带动整个园区的生态建设。发展绿色物流,合理规划物流园区、物流中心及配送中心,做好相应的规划,可以有效地避免现代物流所带来的环境问题,减少污染,优化交通状况,保持园区良好的环境质量,从而有利于加大招商引资力度,改善投资环境,实现园区建设生态综合物流园区的发展目标,实现园区的可持续发展。绿色物流作为“清洁生产，绿色流通，合理消费”的可持续发展模式的组成部分,既包括企业的绿色物流活动,又包括对绿色物流活动的管理、规范和控制。在对园区进行绿色物流规划时,从整个供应链的视野来组织物流,建立起包括生产商、批发商、零售商和消费者在内的物流系统。对这个系统的每个组成部分进行绿色管理和控制,尽可能的避免因物流而带来的环境影响。同时,通过第三方物流和物流信息平台,及时交流和传递物流信息；利用政府规制手段保证绿色物流的顺利进行,最后必须从系统构筑的角度,建立废弃物的回收再利用系统,形成生产--流通--消费--再利用的循环物流系统。第五章园区定位与目标一、园区功能定位XXX物流园以公路运输枢纽为依托，拥有现代物流基础设施，集存储，配送，包装，拼装，组装加工，信息服务等功能为一体的，主要服务于XX市城市配送和区域运输的综合物流园区。二、发展目标1、近期目标加强园区与鹤城工业园区物流和XX市商贸物流之间的动态联动的战略联盟伙伴体系，以利于XX区域经济的全面协调和持续发展。努力实现园区内外物流资源的整体优化配置，并通过引进和采用先进的物流组织方式，物流技术和物流管理经验，培育发展有较大竞争力的物流产业群。架起政府与企业之是信息沟通的桥梁，政府与企业既能够合理分工，各负其责，又能够互相支持合作，尽快建成公共服务体系和物流市场体系。2、中期目标引进国内外知名的物流企业，特别是第三方物流企业或第四方物流企业；还要重组或整合并扶持建设一批具有示范作用的大型物流企业，以便辐射和带动XXX物流园区的物流产业整体水平的提高，并进一步促进电子商务物流的发展。在改进和完善园区物流服务网络和公共信息服务平台的同时，还要加强园区平台与外界其他平台的连接，衔接XX物流市场与周边地区物流市场，整合园区内外物流资源，加强园区内外企业之间的协作，使物流产业协调持续发展和企业的协同发展。强化企业之间的信息联系与沟通；明确各自的分工并努力发挥各自核心业务的能力，构筑供应链或供应网络的战略联盟伙伴关系。创建XX省、XX市规划、开发、建设、发展整体成功的社会化综合型物流园区。3、远期目标对XXX物流园区内外的物流资源，进行优化整合；提高物流园区的物流产业的整体水平，并辐射和带动XX及周边地区的物流业发展、商贸发展和社会经济发展，创建效率高、信誉好、可持续发展能力强的国家级中小企业物流示范园区。三、规划范围与期限规划区北接包茂高速公路连接线，南临院子里，西起许家坪，东至舞水河畔；规划用地面积2平方公里，即200公顷。规划分近期、中期和远期三期，近期为2008年—2010年，中期为2011年—2015年，远期为2016年—2020年。第六章建设规模的确定一、国内外物流园区的一般规模在国外，虽然物流发展比较早，但是物流园区的发展也仅仅市最近20多年的事情，一般每个城市最多2家物流园。日本是最早建立物流园区的国家，至今也只不过有20个大型的物流园区，平均占地74公顷，荷兰统计的14个物流园区，平均占地44.8公顷，比利时的Cargovil物流园区占地75公顷，英国的物流园区的规模一般比较小，1988年建设的第一个物流园区占地不到1公顷。相反，德国的物流园区占地面积比较大，比如不来梅物流园区占地面积200公顷。一般来说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100～200公顷的范围内。二、工业物流园规模确定1、确定原则（1）与区域社会经济发展相适应的原则物流园区规模确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。用社会各行业的统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量有助于对物流的分布、流量及结构有客观的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。（2）与市场需求相协调的原则市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。通过对需求层次和结构进行分析，确定相应类别的功能设施及规模。（3）内部和外部系统性原则物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在流线合理的前提下结构紧凑，减少土地占用：同时根据服务的经济区域内运输、配送距离、产品结构和货物种类所决定物流园区和物流(配送)中心的总数来确定最佳的物流园区规模。（4）适度超前原则物流园区作为城市或区域内基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。物流园区建设超前于现有物流业发展阶段，其中一个主要目的就是为引导物流园区的合理布局并提供发展的用地保障。从而杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费；同时也有利于杜绝过于保守所造成的用地不足，无法实现预期资源整合的目的。2、确定方法从规划要有适度超前性来说，物流园区的规划规模不能太小，否则不利于区域物流的持续发展；但从各地经济发展水平和物流发展需求来说，规划规模不能太大，否则会产生投资浪费和物流资源闲置，也会给以后的经营运作埋下隐患。据中国物流与采购联合会统计，目前全国己建成的物流园区空置率高达60%，仓储设施的利用率不到50%；另据资料显示，2001年初建成的当时全国最大、设施最先进的北京某物流园区目前陷入困境。可见，合适的物流园区建设规模对发展区域物流至关重要，特别是在起步阶段。遗憾的是，由于影响物流园区规划建设规模的因素很多，如何确定物流园区的建设规模，至今还没有非常有效的方法。在此，采用东南大学李玉民博士的研究方法，尝试从城市的物流总量入手来探讨城市物流园区的总体建设规模。在区域物流规划中，若每年的作业天数按365d计，则物流园区的建设总规模为：S=LI1I2a/365式中：S为物流园区建设总面积(104㎡)；L为预测规划目标年份的全社会物流总量(104t)；I1为规划目标年份第三方物流(3PL)市场占全社会物流市场的比例；I2为规划目标年份3PL通过物流园区发生的作业量占3PL全部物流作业量的比例；a为单位生产能力用地参数㎡/t)。（1）规划目标年份全社会物流总量L的预测在物流规划中，社会物流总量的预测采用目前业界最常用的指标—全社会货运量来表征整个物流业的发展趋势和规模。由于中国目前统计制度和统计方法很不完善，社会物流量没有列入统计范围，缺乏统计数据，而且从其他统计资料里也提取不出社会物流量的统计数据；物流产业由许多行业组成，包括交通运输业、仓储业、包装业、流通业、邮政业等。一个物流过程，可以没有储存、包装、配送、流通加工等作业，但运输作业必不可少，不论是生产企业的输入输出物流，还是流通领域的销售物流，都必须依靠运输来实现商品的空间转移。可见运输是物流活动的核心环节，全社会货运量最能够反应整个物流业的发展规模。预测方法可采用定量和定性相结合的方法。常用的定量方法有一元线性回归、多元线性回归、弹性系数法等。在定量预测的基础上，借助专家的知识和经验进行定性的协调和平衡，使近期、远期预测结果合理统一。（2）比例系数I1的取值第三方物流自20世纪80年代末在欧美出现以来，需求旺盛，发展迅速，如今3PL完成的物流量占整个物流市场的比重己相当可观。根据中国物流与采购联合会的调查资料显示，客户外包3PL原材料供应将从现在的15%，增加到3年以后的35%；生产商产品销售物流将从现在的略高于45%，增加到3年以后的80%；分销商物流外包将从现在的略高于25%，增加到3年以后的约65%。3PL也是中国物流未来发展趋势，潜力巨大，由此，可以参照表格给出比例系数I1。考虑到中国的经济发展水平和物流需求现状，预计经过十几年发展，I1应该能够达到20%左右。当地社会经济发展快，市场成熟度高，物流市场需求大，则I1可以略大于20%；反之，应小于20%。（3）比例系数I2的取值现代物流规模经济的特点非常明显—物流园区入驻的第三方物流企业数目越多，企业分工越专业，则物流市场竞争就越充分，物流成本就越低，为社会提供的物流服务就越高效、越优质，物流运作的规模效应才越能够体现出来，这也正是中国乃至世界各地纷纷建立物流园区的主要原因之一；再者，第三方物流企业进驻物流园区发展，是市场竞争的必然要求，也符合世界物流的发展趋势，因此可以认为，在规划目标年份各类第三方物流企业的作业量绝大部分在物流园区中完成。又考虑到目前和以后较长一段时间还存在着一定数量的货运配载市场、交易中心，将会分流部分第三方物流量；未进入物流园区的部分小型物流配送中心也会带走少量第三方物流量；另外物流“短路化现象”也会使进入园区的物流量略有减少，因此并不是所有的第三方物流都会进入物流园区。但上述几方面的物流量分流，不会影响物流园区在未来年份的地位。基于上述，给出规划目标年份进入物流园区的第三方物流量占全部第三方物流市场比重的估算值，即比例系数I2的取值：60%～80%。当地经济总量大，市场化程度高，物流市场需求大，则I2取大值；反之取小值。（4）单位生产能力用地参数a的取值由于中国物流园区建设还缺乏经验积累，因此可以参照国外物流园区的建设经验来取值。日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a约为40～60㎡/t，考虑到中国城市的经济发展水平及总量远比不上东京，但再过十几年有的城市可能会接近东京目前的实力，因此在中国物流园区规划建设时。a的取值要比40～60㎡/t小。另一方面，物流园区的建设规划可以参考公路枢纽货运站场的布局规划，在公路枢纽货运站场规划中，a通常取值为20～40㎡/t。考虑到物流园区要比公路枢纽货运站场的功能全面、强大，因此在物流园区规划建设时a的取值要比20～40㎡/t大。综合上述2种因素，在物流园区规划中单位生产能力用地参数a可以取值为30～50㎡/t。当地经济总量大，对周边地区影响辐射强，则a取大值：反之取小值。3、嘴岩物流园区规模的确定根据XX市物流发展的现状及趋势，对周边的辐射能力，XXX物流园区的建设总规模（2020年）为:S=LI1I3a/365式中:S为物流园区建设总面积(1万平米)；L为预测2020年的全社会物流总量（万吨）；I1为规划目标年份第三方物流(3PL)市场占全社会物流市场的比例20％；I2为规划目标年份3PL通过物流园区发生的作业量占3PL全部物流作业量的比例60％；I3为溪坪区所吸引的第三方物流入园占其总数的比例；a为单位生产能力用地参数44.7平方米/t。S=L×20％×60％×30%×44.7/365（L＝45348.77万吨）S=45348.77×20％×60％×30%×44.7/365=199.93约为2平方公里同时得到XXX物流园区2020年的货运需求量为:1469万吨。2010年XXX物流园区第一期建成后物流园区的货运量预计为245万吨。根据鹤城工业园第一期入园项目的建设规模及内容，估计工业生产资料和工业产成品的货运量约为200万吨，其中食品加工业30万吨，生物制药业1万吨，林木产品加工业10万吨，机电工业150万吨，电子工业2万吨，新材料工业7万吨。由于XXX物流园区的交通位置离城区有一定距离，居民生活用品的集散不如XXX物流园区方便，而此时XXX物流园区的物流量尚未饱和，所以XXX物流园区的货运量只占整个XX居民生活用品货运量的小部分，约为45吨左右。2015年XXX物流园区第二期建成后物流园区的货运量预计为735万吨。由于鹤城工业园的第二期工程预计在2015年完工，面积约为8.4平方公里，为一期面积的5.25倍。鹤城工业园虽然规划在2015年全部建设完成，但由于鹤城工业园和中方工业园同时开展招商引资工作，中方工业园的交通区位相对XXX物流园区来说更为便利，对于投资者的吸引力较大，所以中方工业园会占据XX市入驻工业园项目的较大比例，造成鹤城工业园在短短五年时间要完成如此大面积的招商引资有一定的难度，所以预测在2010年鹤城工业园的货运量约为600万吨。而此时由于XX国民经济的增长和XX物流节点城市重要性的加强，XX市的物流需求有所增加，而XXX物流园区的物流量已趋于饱和，所以XXX物流园区的居民生活用品货运量有所增长，约为135万吨。2020年XXX物流园区第三期建成后物流园区的货运量预计为1469万吨。随着鹤城工业园的招商引资的继续进行，由于工业园招商引资政策的吸引力和政府支持力度的加大，项目陆续进入园区进行生产和加工，到2020年园区的项目入园应该已经基本结束，而鹤城工业园的货运量在此时应该达到1200万吨。而此时XXX物流园区的物流量已完全饱和，经济和社会发展所带来的居民生活用品物流需求的增长量基本上由XXX物流园区来承担，结合XX居民消费的增长率预测XXX物流园区居民生活用品的货运量约为269万吨。XXX物流园区的建设规模为：第一期建设用地规模：33.33公顷；第二期建设用地规模：66.67公顷；第三期建设用地规模：100公顷。第七章总体布局一、布局分析及方式1、规划流程根据美国人理查德·缪瑟所创立的“系统布置设计”和“搬运系统分析”的方法己为世界各国物流界所采用，我们也可以依据这一套科学的方法进行严密地分析和设计，保证布局的基本合理。布局规划流程图2、布局原则（1）近距离原则在条件允许的情况下，使货物在园区内流动的距离最短。以最少的运输与搬运量，使货物的流动以最快的速度到达用户的手中，并满足客户的要求。（2）设施布置优化原则在园区规划设计时，应尽量使彼此之间货物流量大的设施布置得近一些，而物流量小的设施与设备可布置得远一些。同时尽量避免货物运输的迂回和倒流。（3）系统优化原则物流园区不仅要重视作业流程的优化而且还要重视园区设施规模和布局的优化。既要解决各物流环节的机械化、省力化标准化，又要解决物流园区的整体化、合理化和系统化；既要控制成本，又要使用户满意，提高服务水平，增强竞争力。达到物流园区整个运作的最优化。（4）柔性化原则物流园区设施的规划及布局应该留有发展的空间和适应于变化的设计。如发达国家有些工业厂房都是组合式的，设备安装也有利于变动和调整，建设必须留有发展的空间。（5）满足工艺、生产和管理要求的原则物流园区的设施布局首先要满足货物的工艺流程的要求。要有利于货畅其流，有利于生产和管理，有利于各环节的协调配合，使物流园区的整体功能得到充分的发挥并获得最好的经济效益。完善物流增值配套功能：尽可能地提供货物的分拣、包装与再包装等服务，加强与海关、检疫等监管部门的协作，完善通关环境等，为客户的整个物流过程节省时间和减少费用，实现物流园区的物流和客户效益的整体最优化。3、用地规模及相关面积计算（1）停车场面积（2）集装箱处理区面积（3）物流仓储、流通加工区面积（4）各类仓库面积计算。（5）仓库装卸站台面积（6）货物装卸场面积（7）接货、发货、分拣作业面积计算（8）园区内线路、绿化面积二、园区功能布局及土地利用（一）园区布局规划确定“四区组团”的规划结构。“四区组团”是指物流园内以组团形式布置的四大功能区：停车场区、高速公路集装箱堆场区、标准化仓储配送区、综合配套服务区（见表1）表1嘴岩物流园区用地规划总表XXX物流园区规划面积规划总面积2010年完工一期（33.33公顷）2015年完工二期（66.67公顷）2020年完工三期（100公顷）综合配套服务区90公顷6.67公顷30公顷53.33公顷其中公共配套服务区用地7.53公顷1.2公顷2.53公顷3.8公顷生活配套用地6公顷0.67公顷3.33公顷2公顷市政公共设施用地1.47公顷0.33公顷0.47公顷0.67公顷绿地系统规划21公顷1.8公顷10公顷9.2公顷道路交通规划用地24公顷2.67公顷13.67公顷7.66公顷标准化仓储配送区60公顷13.32公顷20公顷26.66公顷高速公路集装箱堆场区20公顷6.67公顷6.67公顷6.66公顷大型停车场区30公顷6.67公顷10公顷13.33公顷（二）土地利用规划1、物流用地规划（1）大型停车场区。为运输货物入园的车辆提供停放，维修和管理服务。并为这些车辆提供货运信息，以避免空车返回带来的货运经济效益损失，有效利用园区内零散的运输能力。第一期大型停车场区建设规划用地（T1区）：停车场面积为5公顷，车辆维修中心面积为1.33公顷，货运信息服务中心面积为0.34公顷。第二期大型停车场区建设规划用地（T2区）：停车场面积为7.33公顷，车辆维修中心面积为2公顷，货运信息服务中心面积为0.67公顷。第三期大型停车场区建设规划用地（T3区）：停车场面积为10公顷，车辆维修中心面积为2.67公顷，货运信息服务中心面积为0.66公顷。（2）集装箱堆场物流区。主要功能包括三个方面：A集装箱的直达运输功能，即堆场与相关城市开行公路运输服务，为货主提供便利的门到门运输服务。B集装箱货物拆拼功能。即对到达集装箱提供拆箱、理货、分拨配送等服务；对运抵堆场集装箱货物提供集货、理货、拼装入箱等服务。C集装箱存储功能。拥有大面积集装箱露天堆场(包括冷藏设施)和集装箱作业库房，以满足不同公司、不同转运方式集装箱存储和作业要求。第一期集装箱堆场区建设规划用地（J1区）：空箱堆场面积为3.33公顷，重箱堆场面积为2.67公顷，拆装箱作业库面积为0.66公顷。第二期集装箱堆场区建设规划用地（J2区）：空箱堆场面积为3.33公顷，重箱堆场面积为2.67公顷，拆装箱作业库面积为0.66公顷。第三期集装箱堆场区建设规划用地（J3区）：空箱堆场面积为3.33公顷，重箱堆场面积为2.67公顷，拆装箱作业库面积为0.66公顷。（3）标准化仓储配送区。提供标准化的仓库，同时也为现代大型物流企业即第三方物流提供场地，使其共享现代物流基础设施网络。配送是在合理区域范围内，根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点的物流活动。配送是连接了物流其他功能的物流服务形式，提高了物流系统的价值增值部分。第一期标准化仓储配送区建设规划用地（C1区）：自动化高架仓库面积为2.66公顷（其中汽车零部件及成品存储面积为1.33公顷，机床、电机零配件及成品存储面积为1.33公顷）。大型综合仓库面积为8公顷（其中食品加工原料及制品存储面积为0.53公顷，生物制药原料及制品存储面积为0.27公顷，林木产品原料及制品存储面积为2公顷，化工原料及制品存储面积为1.33公顷，机电工业原料及制品存储面积为2.66公顷，电子工业原料及制品存储面积为0.53公顷，农用物资存储面积为0.68公顷），加工包装车间及辅助作业区面积为2.66公顷。第二期标准化仓储配送区建设规划用地（C2区）：自动化高架仓库面积为4公顷（其中汽车零部件及成品存储面积为2公顷，机床、电机零配件及成品存储面积为2公顷），大型综合仓库面积为11.33公顷（其中食品加工原料及制品存储面积为0.67公顷，生物制药原料及制品存储面积为0.4公顷，林木产品原料及制品存储面积为2.33公顷，化工原料及制品存储面积为2公顷，机电工业原料及制品存储面积为4公顷，电子工业原料及制品存储面积为0.67公顷，农用物资存储面积为1.26公顷），加工包装车间及辅助作业区面积为4.67公顷。第三期标准化仓储配送区建设规划用地（C3区）：自动化高架仓库面积为4公顷（其中汽车零部件及成品存储面积为2公顷，机床、电机零配件及成品存储面积为2公顷），大型综合仓库面积为16公顷（其中食品加工原料及制品存储面积为1.33公顷，生物制药原料及制品存储面积为0.66公顷，林木产品原料及制品存储面积为3.33公顷，化工原料及制品存储面积为2.67公顷，机电工业原料及制品存储面积为5.33公顷，电子工业原料及制品存储面积为1公顷，农用物资存储面积为1.68公顷），加工包装车间及辅助作业区面积为6.66公顷。2、公共配套服务区用地指标规划公共设施用地7.53公顷，占规划建设用地的3.77%。3、公共配套服务区用地规划（1）行政办公用地。规划行政办公用地1.8公顷，占规划建设用地的0.9%。（2）商业金融用地。规划商业金融用地2公顷，占规划建设用地的1%。区内商业金融用地分两级布置，一级是为物流园区提供全面周到服务的各类商业设施，主要有展示中心、宾馆、商业街区用地；第二级是主要设置中小型餐饮网点、便利店等商业设施，为周边物流企业提供日常商业配套服务。居住小区配套的商业服务设施结合物流园区商业设施设置。（3）文化娱乐用地。规划文化娱乐用地0.54公顷，占规划建设用地的0.27%。文化娱乐设施布置在行政商务区内，可建设影剧院、图书馆、展览馆等；居住小区内的文化娱乐设施结合社区中心布置。（4）混合用地。规划区内设置了两种类型的混合用地，第一种类型是商业金融用地和行政办公用地的复合，用地面积2.54公顷，占规划建设用地的1.27%；第二种类型是商业与居住用地的复合，用地面积0.65公顷，占规划建设用地的0.33%。混合用地内行政办公与商业、商业与居住的建筑面积各按总建筑面积的50%控制。4、生活配套区用地指标规划生活配套用地6公顷，占规划建设用地的3%。社区服务中心包含的内容为邮政、电信服务用房、社区办公用房、社区活动中心、社区残疾人联合会、老年人活动中心、社区警务室、社区医疗卫生服务站、法律咨询等。5、市政配套服务设施用地指标规划市政配套服务设施用地1.47公顷，占规划建设用地的0.73%。主要包括供应设施用地规划，交通设施用地，环境卫生设施用地及施工与维修设施用地等。2、综合配套服务区中的公告配套服务区7.53公顷，其中一期1.2公顷、二期2.53公顷、三期3.8公顷；3、综合配套服务区中的生活配套用地6公顷，其中一期0.67公顷、二期3.33公顷、三期2公顷；4、综合配套服务区中的市政公共设施用地1.47公顷，其中一期0.33公顷、二期0.47公顷、三期0.67公顷；5、综合配套服务区中的绿地系统规划用地21公顷，其中一期1.8公顷、二期10公顷、三期9.2公顷；6、综合配套服务区中的道路交通规划用地24公顷，其中一期（三）各类使用性质用地的适建规定考虑到规划的弹性，在特定的条件下，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合《城市建设用地适建范围》的规定。三、各功能区的平面块状布置图我们采用SLP方法对XXX物流园区各功能区块进行布局仿真分析（具体过程见附录）。各功能区的平面块状布置图如下图。图1XXX物流园各功能区的平面块状布置图第八章道路交通体系一、道路网规划分析1、规划原则第一、与城市总体规划即该地区的干道系统规划相一致、相协调，并与物流园区总体布局相协调，路网分割的用地