写字楼商业业态发展模式案例

通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型深圳地王大厦合肥百大ＣＢＤ合肥新都会深圳赛格广场深圳世金中心天津津汇广场发展银行大厦深圳金中环广场分类研究案例深圳卓越广场1第一页，共20页。深圳地王大厦——位于蔡屋围金融商务区，区位价值优越，是深圳的最高楼大厦基本情况占地面积18000m2总投资40亿港币绿化覆盖率36%总建筑面积266784万m2绿化总面积6500m2停车场面积37717m2（共3层，900个车位）商

场建筑面积34000平米单层面积7000平米净层高3.7m单元总数88个地王大厦位于深圳市罗湖区深南路、解放路及宝安路的交汇点，处于蔡屋围金融商场区

深南东路宝安南路解放路2第二页，共20页。购物商场——餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8%购物商场采取不出售产权，统一业态规划，分散招商的经营方式楼层主要品牌LG屈臣氏、千色店、肯德基、麦当劳、永和豆浆、元绿寿司、中航健身G工商银行、汇丰银行、illy咖啡、PORTS服饰、BMW休闲服饰、Friday餐厅二层KARSPOLOR男装、杉杉男装、SAMMY女装、丝情发意、依贝佳美容、千禧之星珠宝、茂昌眼镜三层ITAT国际品牌折扣店、娅奴女装、伊曲女装四层王子金城、川人府、美乐汇美食广场3第三页，共20页。合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划5.1万平米大体量商业开发商：合肥新鸿意房产属性：综合性购物中心，集吃、喝、玩、购为一体的现代化shoppingmall；位置：广场位于合肥市马鞍山南路100号，毗邻安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等院校，人口密集，地理位置优越。规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米单层面积：约12500多平米

4第四页，共20页。新都会环球广场

餐饮：休闲：购物=10%：5%：85%位置马鞍山路与屯溪路交叉口规模新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米.商业类型Shoppingmall主力店家乐福（2.3万平米）、百货（1.5万平米）、肯德基（600平米）、肥西老母鸡（800-900平米）、名典（600平米），餐饮总面积3000-4000平米，占10%，比例较低，电玩2000平米，经营情况很好，KTV5000平米，一街3000平米。分层业态一层：鞋、服饰、化妆品二层：服饰三层、四层：家乐福超市品牌百丽、千百度、运动100客户周边的居民、政府、院校、市场，相对贫困，中档定位，5-10万年收入客户点评中档档次，客户范围较窄，来自周边，每年营业额增幅60%。规模较小，导致餐饮、娱乐比例不大5第五页，共20页。深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了１０层电子市场的裙楼物业性质：写字楼物业级别：甲级功能组成：办公、商贸、酒店项目位置：福田华强路与深南路交汇处所属商圈：华强北交通位置：深南路开

发

商：深圳市赛格集团有限公司占地面积：12614M2总建面：169063M2商业建面：56100㎡总高355.8米，地上75層，地下4层“赛格广场”——位于深圳福田中心区的核心地段，处于深圳最繁华的华强北商圈：１、位于深圳最核心地段：福田中心区２、位于深圳最繁华商圈——华强北商圈，周边１万平方米以上的大型商场２０多个、日平均人流量超过５０万人次３、处于全国最大的电子商品市场：周边有包括华强电子等１１个超大型的电子市场２、周边路网密集，为地铁１号线上盖物业道路交通：紧邻多条城市主干道，包括深南大道、华强北路等轨道交通：地铁１号线公共交通：片区内有19路大巴，18路中巴6第六页，共20页。深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营

电子市场：银行：其他＝９４％：３％：３％电子市场采取统一规划分散经营的方式；经营状况：入驻率达达９９％，成为中国最贵商铺，５０万元／平方米“赛格广场”大厦前期规划了８层商业，由于经营情况较好，目前已经拓展到１０层，经营业态如下：1F由银行、地铺和商场内铺组成２-１０目前全亚洲最大的电子配套市场、银行商务中心，目前已进驻的公司有IBM、COMPAQ、EPSON、ACER、NEC、PHILIPS、联想等国内外知名企业7第七页，共20页。天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划５层裙楼，以百货型商业为主地理位置：天津市和平区南京路开发商：新加坡澳中房地产公司定位：中档-中偏高端档次建筑面积：２．２万平米商业规模：９０００平米经营模式：只租不售。配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。入市时间：2002年11月“津汇广场”——位于天津最核心地段、首席商圈内的地铁上盖物业：１、位于天津最核心地段：和平区核心位置２、位于天津首席商圈——南京路商圈，周边有７家五星级酒店、多个甲级写字楼２、周边路网密集，为地铁１号线上盖物业道路交通：紧邻城市主干线——南京路、鞍山道、卫津路、营口道；轨道交通：扼守地铁１号线营口道站站口公共交通：紧邻公交车站，20余条公交线路南京路商务区友谊路商务区十一经路商务区鞍山西道商务区南京路卫津路南门外大街新兴路营口道鞍山道海光寺站鞍山道站营口道站小白楼站8第八页，共20页。天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营

餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%：8%：3%：2%：5%商场采取只租不售的方式，统一业态规划，统一经营经营状况：－１至３层以及５层的餐饮部分经营情况较好，４、５层百货经营较差经营业态如下：B1F：屈臣氏超市、中式、日式、台湾、港式餐饮、美发、中航健身会1F：花旗银行、百货2F：女士服饰、女士内衣3F：休闲服、男士服饰4F：儿童服饰、珠宝、家居用品、通讯、照相器材、音像5F：运动用品、美食中心9第九页，共20页。合肥百大CBD——位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥CBD中央广场的核心组成部分区位与交通:

地处合肥市较为成熟的商圈：三孝口商业中心。开发商：合肥百大集团开业时间：2006年元月

21日开业百大CBD规模：占地面积14154平方米，总建筑面积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群。10第十页，共20页。合肥百大CBD项目商业全部为购物功能，整体由合肥百大百货经营位置合肥三孝口商业中心长江中路365号规模商业面积为42000平方米产品概况标准层面积7000平米，层数5+1层地下;主通道宽4m,辅通道宽2m分层业态均为百货品牌卡尔丹顿、宾度、Jeep、NAUTICA、沙驰、COOCN、CSLR、佐丹奴、VEROMODA、ETAM客户以满足白领女性为主点评为新建物业,物业质素较好,品牌结构合理,商场管理一般,缺乏特色11第十一页，共20页。深圳金中环大厦：依托ＣＢＤ核心商圈，定位为满足商务配套的餐饮休闲型商业物业性质：写字楼物业级别：甲级项目位置：福华路与金田路交汇处所属商圈：中心区CBD

交通位置：地铁1号线,地铁4号线开

发

商：金中环商务大厦

占地：7368.M2总建面：103153M2商业建筑面积：23295.41M2容积率：13.72开盘时间：2005-10-30入住时间：2006-10-28经营状况：一般“金中环国际商务大厦”是深圳目前唯一位于CBD核心区的双地铁上盖物业：紧邻国际会展中心及“城市大客厅”，百米范围内拥有四家五星级豪华大酒店，并在地下一层直接连接十多万平米的福华地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心12第十二页，共20页。深圳金中环大厦：

餐饮：银行：休闲：其它=３０％：８％：５０％：２％金中环国际商务大厦项目规划6层商业裙楼：经营业态如下：-1F：麦当劳、面包新语、钰花溪等大众餐饮1F：便利店、移动营业厅、银行、地铺等；2F－４F：678国际会所，提供SPA、水疗、餐饮、商务、美容、康体、保健、中医理疗等服务；５F：香港皇上皇集团的金皇廷酒楼６F：为金中环酒店总服务台，设有商务中心、大堂吧、西餐厅、多功能宴会厅、品味轩豪华中餐厅、花店、精品店、美容美发、保健中心等13第十三页，共20页。深圳卓越大厦——位处深圳福田CBD，周边具有浓厚的商务办公氛围位置：福田区福民田路占地面积：0.37万㎡总建筑面积：5.6万㎡计容积率建面：4.9万㎡写字楼建面：2.9万㎡商业建面：1.85万㎡容积率：12.90层数：22层建筑高度：86.90m开盘时间：2003-12-21入住日期：2004-06-30123451.城建购物公园2.星河购物公园5.天虹购物中心3.怡景中心城4.晶岛国际广场卓越大厦14第十四页，共20页。深圳卓越大厦：三层商业配套，以休闲娱乐、餐饮、购物为主卓越大厦位于福田商务中心区，且位于5大集中式商业体所组成的福田中心区商圈边缘。项目原规划6层商业裙楼，实际使用只有1、2层作为商业，约6000㎡经营业态如下：1F：银行、文具店、便利店、地铺等；2F：高档餐饮；3F：会所；4-6F：转换为办公功能。15第十五页，共20页。深圳世界金融中心——融甲级写字楼、星级商业、商务公寓为一体的高档商务建筑群区位与交通位于罗湖商业金融中心区，是深圳又一座地标性的摩天大楼；交通便利，位于深南大道旁商业定位星级商业为主，满足商务人士的需求入驻企业16家世界500强企业入驻包括：美国塔吉特韩国现代商船美能达柯尼卡……占地面积1.02万㎡甲级写字楼约8万㎡，1栋，54层总建筑面积15.7万㎡商务公寓3.45万平米，2栋，23层容积率15.39商业2.8万㎡开发商深圳茂业集团停车位500个16第十六页，共20页。高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展商业5F金朝阳健身俱乐部4600㎡深圳市规模最大、项目最齐全的多样化商业俱乐部POLO西餐厅1000㎡深圳20家最受欢迎的西餐厅之一4F皇朝食府5600㎡高档潮粤菜式3F中森名菜16000㎡主力店，世界最大的日本餐厅，世界最长的铁板台，12米长的室内人工瀑布2F1FTASTY西堤牛排750㎡不同类型的分区非常适合不同人士进餐，98元/位丰滑火锅250㎡精致时尚的火锅华夏银行260㎡营业点租赁中心50㎡写字楼租赁G可颂坊40㎡高档欧式面包西点便利店30㎡销售日常生活用品丹尼快餐100㎡普通快餐店办公用品9㎡销售普通办公用品干洗店4㎡普通干洗店17第十七页，共20页。深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用为主区位：位于深圳市深南中路蔡屋围金融中心指标：大厦楼高183.8米，地面33层，地下3层半，总建面76668平米1996年10月建成使用，为深圳发展银行总行所在地，除总行自用部分其余约4万平米对外出租，出租层数是10层到27层，基本单元为150平米，每层面积在2000平米左右租金为120元/平米/月，30元/月/平米的物业管理费落成时间：1997年深圳发展银行大厦，位于深圳最成熟的金融商务中心——地王商圈，世界500强企业集中于片区的写字楼内，政府有意将片区打造成为深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心：轨道交通：地铁1号线上盖项目道路交通：紧邻深圳第一形象道路——深南大道18第十八页，共20页。大厦1-2层为裙楼商业，以金融服务为主

金融：零售：其他=90%：8%：2%深圳发展银行大厦规划2层商业裙楼，且由深圳发展银行自我持有、经营：经营业态如下：1/2F：深圳发展银行总行营业部、便利店、洗