咸宁淦河商业街运作构想

PART1项目思考与建议第一页，共60页。咸宁的商业是怎样的？1、“亚铃型”商业格局第二页，共60页。温泉商圈南大街商圈高铁商圈浮山商圈城市商贸中心

周边政府机关、高校、零售商业聚齐区域，满足咸宁居民日常购物和中高端消费需求区域商业中心 中低端零售商业，以满足城区居民日常消费和生活服务为主规划市级商业中心 依托武广高铁站，大力发展高铁经济，集聚发展现代商贸、金融商业、现代信息物流规划区域商业中心 定位市级文化中心，原地新建咸安区文化馆、群众艺术馆和图书馆现状商圈规划商圈本案2、“百万方”商业规模第三页，共60页。百万方商业，咸宁，你扛得住吗？第四页，共60页。温泉商圈以花坛为中心，商业主要沿淦河大道与温泉路呈“V”字型分布潜山商业街购物公园温泉步行街淦河大道温泉路瑞融国际广场中商百货百货商场沿街商业街区商业3、“温泉商圈”长期做老大，商业慢慢在延伸第五页，共60页。4、咸宁现有商业无论环境、氛围还是业态，总有不尽人意。温泉路中心花坛桂花街淦河大道温泉第一街购物公园瑞融国际中百仓储第六页，共60页。这么大的商业，要做什么呢？1、电商的崛起，对原有的购物型商业形成巨大的冲击。2、大城市的商业竞争加剧，市场容量饱和，武汉八成商业因招商困境延期开业，不少商家的开店计划各有变化。3、从全国商业市场来看：购物型业态比例缩减，餐饮、休闲娱乐、儿童业态、酒店等体验型商业业态的占比逐步提高。4、咸宁涌现多个以旅游为主题的大规模商业，各有发挥角度。5、温泉商圈区域内集中了中百仓储、瑞融国际、购物公园等大中型购物商场及商业街，以及大量的品牌店，消费制高点地位难以撼动；6、还有新出现的“不夜城”30万方，即将出现的“孝子山商业”20万方，未来的竞争形势异常严峻，尤其未来的招商和资源的争夺非常激烈。第七页，共60页。1、我们不是三江温泉旅游度假区2、我们不是温泉谷公园道3、我们不是孝子山温泉度假风情小镇4、我们不是香泉映月生态旅游度假区所以，而且本案区位不中心，温泉、景观、旅游资源均不占优，温泉旅游客群小。我们不好做温泉文章，也不适合做民俗文化文章。第八页，共60页。1、我们还有点象购物公园2、我们还有点像潜山商业街3、我们还有点像温泉谷公园道所以，相似的是建筑？还是业态？不能简单的复制和提升，商业已经够饱和，客户的吸引力在哪里？我们是不是简单点考虑，用什么让商铺好卖？用什么好吸引客户上门做生意？第九页，共60页。本案最大的优势是什么？第一，它是在两条街中间的街！夹在淦河大道与潜山路之间。第二，它可以和原潜山步行街衔接，互相呼应和吸纳人气。第三，容积率批得高，方案余地很大，可以做出足够的商业面积。第四，项目周边拥有咸宁最齐备的教育链及教学师生群体。（建议少看劣势，优势做到极致，劣势自然消除）第十页，共60页。应该是怎样的呢？那么，我们就把优势发挥到极致！第十一页，共60页。第一，它就该是一条纯粹的街！1、要让街更纯粹，那么就把街拉直，街铺永远是最安全，最有价值的。2、三条街，车行做成两条街，中间步行再一条。3、规划上让这条街很方便走，能吸引进去，做好两头和中间。

4、以淦河大道右拐为主做主街，衔接潜山步行街，潜山路右拐做次街。第十二页，共60页。规划建议：1处交通动线不足，建议把1处调整使第三条街交通动线贯通。甚至可以把项目当两块地考虑。2处可考虑做泛首层处理，结合设计。3处需增加核心节点型景观，商业广场用以休憩及营运活动。4处广场空间需控制在2500-3000平方米，以满足未来功能的延展，但位置是否正确？衔接中商？把人引进去，把人引上去！——增加手扶梯(现方案上二楼是步梯）、垂直电梯、观光电梯数量，快速把人流导入高层，且垂直电梯，尽量可直达地下停车场。围绕主力店，二三层用连廊联通，以满足使用功能的要求，为二三层带来人气回流，形成通畅回路。在楼顶上设置特别有吸引力的业态和配套，吸引人流上楼。1234第十三页，共60页。第二，它得是一条震惊咸宁的街！这是法国的香榭丽舍大街第十四页，共60页。我们的项目，它可能是这样的！第十五页，共60页。其实，它也可能是这样的！第十六页，共60页。这是——“海洋绿洲号”！美国“皇家加勒比海”游轮公司目前最大的邮轮，也是世界上最大的邮轮“海洋绿洲号”(OasisoftheSeas)豪华游轮，将成为世界上最大的超级游轮，它拥有16层甲板和2000个客舱，可乘载6000名乘客，船上还拥有一座大型购物商场、众多酒吧饭店，一座足球场大小的户外圆形剧场以及攀岩墙等体育设施。邮轮长度361.8米、水线宽度47米、最宽处63.4米、高72米。绿洲号上“最绿”的，同时也是最让它像一座城市的地方是位于邮轮第八层的“中央公园”，这是整艘邮轮核心的露天综合休闲区。“中央公园”总面积约为1900平方米，中心区域是三座各具风格的花园。三座花园中栽种着来自加勒比的热带花卉、灌木和足足超过两层半甲板高的参天大树，包括“藤蔓花园”、“国际象棋花园”、“雕塑花园”。整个中央公园最吸引人的焦点当属全球独一无二的海上旋转木马。中央公园内的“水剧场”。剧场造型接近于古罗马竞技场，水是最主要的游乐项目。高台跳水表演、足以冲上20米高空的配合音乐和光电效果不断变幻的喷泉、花样游泳表演和水球赛会。第十七页，共60页。“海洋绿洲号”尾部的露天剧院第十八页，共60页。“海洋绿洲号”甲板第十九页，共60页。第二十页，共60页。第二十一页，共60页。船中夜景第二十二页，共60页。第二十三页，共60页。模拟冲浪高空索道剧场及攀岩第二十四页，共60页。思考：我们能不能借鉴打造世界顶级邮轮的思路来打造一个咸宁独一无二的“海洋绿洲号”商业街区？“独一无二”是“海洋绿洲号”最值得骄傲的标签第二十五页，共60页。如果，我们能让自己成为景点！如果，我们能让人觉得，来咸宁，没有来这里看看，将深以为憾！那么，我们就成功了！第二十六页，共60页。换个角度看，这是不是一个极具特色的商业街区图呢？第二十七页，共60页。这是海洋绿洲号图纸，难道它就不能是我们商铺的图纸吗？第二十八页，共60页。我们能不能把高层降下来，既能减低建安成本，又能增加商业人气，做成邮轮式的住宅？第二十九页，共60页。我们能不能打造一个海洋绿洲号主题的产权式精品酒店？照样卖第三十页，共60页。我们能仿照打造这绚丽的广场？第三十一页，共60页。我们能把海洋绿洲号的配套和设施复制过来吗？旋转木马并不贵第三十二页，共60页。这样通透的步行街入口感觉如何？第三十三页，共60页。屋顶的功能是可以这样布置的第三十四页，共60页。首层商业街和泛首层的关系，呼应第三十五页，共60页。稍微感受一下三条道路的关系步行街车行街道车行街道第三十六页，共60页。第三，它必须是容易卖掉的！1、要好卖，咸宁市场，30-60万是主流客群购买力，外街不建议超过120万，内街不建议超过80万。商铺面积以小铺为主。2、商铺带租约销售已屡见不鲜，减总价减首付，但返租收尾很麻烦，这样的商业街有机会尽量少采取返租销售的模式，减低开发商风险。3，可以用做旅游的思维推广项目，将别具一格。4、如建筑上不能打造本建议的巨型邮轮形态，仍可考虑该主题的融入，可区隔其他项目，有震撼及强大的吸引力。5、主力店提前谈好，宣传上充分借力。蓝海有资源可链接。6、以淦河大道右拐为主做主街，衔接潜山步行街，潜山路右拐做次街。第三十七页，共60页。世界顶级邮轮商业街区——“海洋绿洲号”惊艳咸宁！推广：第三十八页，共60页。世界上最大的邮轮叫什么？今天，你在淦河大道可以看到它！推广：第三十九页，共60页。1000元入会，免费赢取美国“皇家加勒比海”游轮公司出海七日奢华游，乘坐世界上最大的邮轮“海洋绿洲号”(OasisoftheSeas)跨越大西洋推广：第四十页，共60页。PART2服务内容与取费标准第四十一页，共60页。阶段一：前期顾问：

通过深入分析项目，梳理项目价值点，给出项目发展定位，并基于项目发展定位提出合理的经济指标建议与规划发展建议；

阶段二：营销代理：

通过营销策略及营销节点控制，通过军事化的案场管理，

销售执行，完成销售目标；我们的服务需通过二个阶段来完成：第四十二页，共60页。第一阶段：前期顾问服务期限：

2014年3月-8月前期顾问期间，我司将积极跟踪、配合甲方规划调整、产品建议等过程，并给予专业性意见取费标准：肆拾万元整（RMB:400000），可分阶段结合成果进行收取。成果内容：《市场调研报告》、《定位报告》、《产品建议书》、《规划建议书》

顾问服务费分期支付如下：第四十三页，共60页。阶段一：前期顾问(2014年3月-8月)0客户研究区域现有客源研究未来导入客源研究目标客户特征和需求分析成功案例研究市场发展研究市场现状市场未来发展判断项目启动451定位模式研究规划模式研究区域资源及未来规划分析区域产业优势区域资源分析区域宏观经济研究区域土地市场研究规划功能、战略定位和愿景功能分区分析、结构分析2地块资源分析3地块经济指标优化周边市政配套区位交通地形地貌9总体定位开发主题及概念定位区域资源与项目核心价值论证市场竞争策略确立项目物业功能建议市场机会点挖掘商业业态选型业态初步定位物业功能布局建议业态配比建议68开发建议功能分区建议项目开发时序建议商业物业经营建议项目最佳开发策略建议10财务测算关键财务假设财务模型关键财务指标评估：投资额、现金流、IRR等市场研究各业态的具体市场定位及可行性论证各细分商业市场研究7第四十四页，共60页。模块0：项目启动会明确项目目标和达成目标所需的工作内容制定各项工作的先后顺序和进展时间表成立联合项目工作小组，并进行任务分工和职责安排确定所需要的信息资料和获取途径联合项目小组召开专题研讨会提出假设达成共识项目内容研究方法预期结果：项目组成员对项目内容、项目结构的准确理解建立联合项目组并进行模块分工，制定行动计划模块0：项目启动会的目的是就项目目标、内容和信息需求达成共识，并建立联合项目团队,同时明确各合作方工作节点、工作深度及沟通方式第四十五页，共60页。预期结果整体市场发展机会点市场现状市场未来发展判断公开资料收集、整理一对一深度访谈现场勘查数据处理模块一：市场发展研究项目内容研究方法模块1：分析和评价当地及区域市场发展态势和格局，从中寻找项目所处阶段的宏观市场机会第四十六页，共60页。预期结果寻找出区域衍生优势及市场机会区域产业优势区域外部资源分析区域内部资源分析区域土地市场研究规划功能、战略定位和愿景功能分区分析、结构分析资料资料收集、整理现场调研网络资料收集政府访谈、专家访谈现场勘查模块二：区域资源分析项目内容研究方法模块2：明确区域资源，并作详细评估，寻找切合项目资源的衍生性优势第四十七页，共60页。预期结果通过对地块分析探寻出项目发展与区域发展的契合点地块经济指标优化周边市政配套区位交通地形地貌模块三：地块资源分析项目内容现场读地专家研讨研究方法模块3：通过研究地块，剖析地块价值，提出经济指标合理性建议与地形改造建议。第四十八页，共60页。预期结果明确本项目的目标客户研究目标客户的特征和需求（概念需求、产品需求）项目区域现有客源研究客源导入研究（中、远期）项目客源结构分析目标客户特征分析目标客户需求分析模块四：潜在客户研究项目内容研究方法Focusgroup焦点小组访谈客户研究模型MECE法界定问题模块4：建立不同阶段的客源导入模型，匹配项目所处区域发展阶段，从而分析出项目客户地图及其概念和产品偏好第四十九页，共60页。预期结果明晰地产开发模式筛选本案可能的开发模型定位模式研究规划模式研究模块五：成功案例研究项目内容相关案例调研类比分析内外部资源调用内部研讨专业模型研究KPI指标法研究研究方法模块5：通过类似成功区域和案例研究，明细可参照的开发模式与项目定位第五十页，共60页。预期结果项目开发整体概念明晰项目核心竞争力确立可能物业类型确定开发主题及概念定位区域资源与项目核心价值论证市场竞争策略确立头脑风暴会内部讨论SWOT分析专业模型研究模块六：项目总体定位项目内容研究方法模块6：通过核心定位模块的组合，设定项目总体定位，并总结出项目的整体开发概念及核心竞争力，指引物业类型的筛选第五十一页，共60页。预期结果挖掘各市场机会点区域宏观经济研究区域土地市场研究区域商品房市场研究各细分物业市场研究市场调研市调模型建立及运用数据收集和处理专业模型研究模块七：市场研究项目内容研究方法模块7：采用传统房地产市场研究方式，修正总体定位中的各物业类型细节指标第五十二页，共60页。预期结果明确项目的物业功能和体量配比市场机会点挖掘物业形态选型产品形态初步定位物业功能布局建议物业体量配比建议内部讨论、论证选型模型建立及应用物业筛选矩阵模块八：项目物业功能建议项目内容研究方法模块8：在一切以营销为纲的原则下设定项目各物业功能和体量配比第五十三页，共60页。项目开发时序建议：开发时机的选择、开发步奏建议商业物业经营建议：项目经营模式建议项目最佳开发策略建议：开发进度和开发周期、租售比例建议、租金策略与定位、售价策略与定位模块九：开发建议项目内容内部访谈/头脑风暴/高层研讨会价值组合(ValuePortfolio)业务发展模式分析预期结果项目发展愿景以及战略目标项目定位调整方案各板块物业组合以及发展模式研究方法模块9：从项目整体运作的角度，结合工程、资金投入、市场发育程度、营销机会等因素，提供开发时序和经营方式建议第五十四页，共60页。主要问题哪些因素对未来财务情况影响最大?在确定了发展备选方案后，不同方案下各物业组合的盈利情况、资产负债情况、现金流情况如何？提出未来

可能出现

的情景，

设置变量决定变量

(n个变量)通过假设对

变量赋值

(n个假设)对净利润运行模拟计算利润表资产负债表

财务分析

及管理建议各情景下财务情况的计算好基本差逻辑支持定义变量敏感性分析

参数ABCDEFG调整战略/业务情景调整假设敏感性分析业务情景分析模块十：财务测算模块10：以财务测算的方式，以利润最大化为原则筛选出符合业主自身资源及特殊要求的开发模式，最终确定本项目整体开发策略第五十五页，共60页。模块10结束后，国房蓝海将向业主提交阶段一项目交付品阶段一交付品清单区域及项目评估区域市场发展阶段及核心优势评估区域客源分析及评估项目自身资源及衍生优势评估当地房地产及