长春楼盘项目营销策划

用时可以删除吉林建筑大学城建学院毕业论文题目名称：富贵家园房地产项目营销策划 学号：8 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集完全意识到本声明的法律结果由本人承担。富贵家园房地产项目营销策划产业，为国民经济的发展做出了巨大的贡献。而我国现有的大多数房地产企业在本文通过大量的市场调查，借鉴房地产营销策划理论，通过房地产宏观环境和项目区域环境的综合分析，结合企业的发现的实际情况、特点及战略，制定了项目的营销策略，并取得了较好的效果，对监理科学的营销体系，提高企业的市场本次研究主要针对富贵家园房地产进行营销策划方案，结合市场发展情况为本案寻找出最适合其的发展方向，确定产品及客户定位，为产品从开发前期到销售后期提供参考依据，增强产品的核心竞争力。RichhomerealestateprojectmarketingplanningAbstract:After20yearsofdevelopmentoftherealestateindustryhasbecometheleader,basicandpillarindustryofthenationaleconomy,andhasmadeagreatcontributiontothedevelopmentofthenationaleconomy..However,therearemanyproblemsinthetheoryandmethodsoftherealestateprojectmanagementinChina.Throughextensivemarketresearch,fromtherealestatemarketingplanningtheory,throughthecomprehensiveanalysisoftherealestatemacroenvironmentandtheprojectregionalenvironment,combinedwiththeenterprisefoundtheactualsituation,characteristicsandstrategy,developprojectmarketingstrategy,andachievedgoodalisticsignificanceThisresearchmainlyforrichhomerealestatemarketingplanningscheme,combinedwiththemarketdevelopmentforthecasetofindoutthemostsuitableforthedevelopmentdirection,determinetheproductandcustomerorientation,toprovidethereferencebasisforproductsalesfromthelateearlydevelopmentthrough,enhancethecorecompetitivenessoftheproducts.Keywords:Richhomerealestate;realestateindustrydevelopment;projectmarketing目录 (一)研究的背景 0(二)研究的意义 0 (一)项目宏观环境 1 (二)项目微观环境 2 (三)项目供需分析 3 (一)富贵家园楼盘基本情况 3(二)富贵家园楼盘项目配套 4(三)富贵家园项目建设规划 4 (四)富贵家园市场细分 5 (五)富贵家园项目定位 7 (六)富贵家园项目SWOT分析 8 (一)定价策略 9 (二)推广策略 01 (一)研究的背景房地产行业的逐步走向成熟，住房消费已纳入居民的日常消费中，因此又是一个新的、更加生动活泼的、能带来增值的另一个生产经营过程的开始。这我们所有的劳动和付出，都要受到市场的检测，产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认。所以营销策划是恒久的主题，这是由社会生产目的所系在一起的有效手段和途径，营销策划在三大要素中起到连接和催化剂的作用。营销帮助卖方去分析和理解买方的心理需求，达到买卖双方的协调。从这方面(二)研究的意义义：于富贵家园了解市场动态。面对一个复杂多变的市场环利的.房地产营销策化可以帮助富贵家园建立起竞争优势。好的营销策化可以为上和紫东苑树立更好的企业形象，更快的资金回笼，也可通过消费者口碑相传建立3.房地产营销策化能使富贵家园更好地满足消费者需求。消费者需求虽然存在分析(一)项目宏观环境对于房地产营销策划而言，政策环境、经济环境、社会环境是影响宏观环境要因素。其他环境因素应根据项目的实际情况做出相应调整。通过对宏观环分析，有利于营销策划选择投资时机、投资区域、投资规模以及物业类型档政府政策对房地产产业发展的影响主要通过以下几个方面来体现，第一,国家对土地资源的开发使用政策直接影响到土地的供给，从而影响到房地产行业的开发状态；第二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产销售状南省房地产政策盘点如下：海南省出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展阶段敏感时点发文，凸显地方放松调控意愿，料将会有更多地方跟风出台类似文)是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。海南省此次出台的内容并不新，税收部分政策也并不是外界所想救市之举。但是，在现阶段房地产市场关键节点，海南省出台相关政策制度，凸显地方调控变化意愿，以给市场以指引。蓄以及消费需求的变化。海南省东方市经济保持快速的发展，各项指标增速全面费水平，可给房地产定位是建是城市或地区的人口规模与增长率，人口的年龄结构与民族庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。全市常住人口为点，上升个百分点。具有大学(指大专以上)文化程度的人口为16688人；具有高中(含中专)文化程度的人口为43029人；具有初中文化程度的人口为148329(二)项目微观环境境富贵家园项目位于滨海富贵家园项目位于滨海北路与二环北路的交汇处，使商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物交接于一体，交通便利四通八达，人流情况(1)海东方基本信息物业类别：板式结构、高层、海景公寓、临海别墅(2)东方花梨湾基本信息、海景房、别墅产(3)竞品楼盘分析根据对周边竞品楼盘(海东方、东方花梨湾等)的数据调查，其统计结果如通过对比分析，富贵家园的容积率与竞品楼盘接近，但绿化率相对较高，且开(三)项目供需分析针对此项目而言，市场供应状况应着重调查海南省东方市富贵家园所在区域市场供应情况。实践中，采取了按相同物业类型不同价格范围对项目周边的楼盘。[4]调查发现，富贵家园周边房地产均价8000元/平米以上楼盘在二环路和滨海北区，在售套数高达2000弱。产需求市场需求量的估计十分困难。此次针对富贵家园房地产项目营销策划分析需要对房地产房地产影响很大，房地产处于低迷状态。房地产价格逐年降低，由于房地产成本价房价高于自己的收入，实在是有心无力去购买。三、富贵家园项目市场细分与项目定位(一)富贵家园楼盘基本情况发商：光明房地产开发有限公司物业地址：二环北路与滨海北路的交接地(二)富贵家园楼盘项目配套1.教育配套：民族中学、铁路中学、东方思源学校、东方中学、东方市第一小学、东方市第三小学、东方市第四小学、皇宁育儿园等等2.商业配套：南国超市、百家汇超市、万福隆超市处，二环路商圈与滨海商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心4.医疗配套：东方市人民医院、东方市中医院、东方现代医院5.交通配套：北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望东地铁三号线；西侧到吕纬路6.豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来(三)富贵家园项目建设规划工作内容：项目的动迁完成，开始进行内部认购，进行客户积累，市场开拓阶推广策略：引导试销，提高市场对项目的认知程度，迅速建立良好口碑，初步用多种促销活动，使销售进度维持工作内容：加大宣传力度，举办多种促销活动，对前期策略进行改进，加强对客户的追踪，实行销售控制，掌握销售状况的发展，利用房展会的有利时机，掀推广策略：变潜在客户为签约客户，全面树立项目的形象，形成市场销售状况工作内容：客户反应统计分析，媒体反应总结，意向跟进，延续热销的销售状推广策略：根据产品开发进度和市场反应，推出一系列促销活动，使销售进程工作要求：尾盘销售，提供售后服务。(四)富贵家园市场细分立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干质——识别具有不同需要的用户群的过程，结果——形成具有相同需求的顾客群方法细分的原则品4.房地产市场细分的程序(1)选定产品市场范围。(2)列举出潜在顾客的基本需求。(3)分析潜在顾客的不同要求。(4)舍去潜在顾客的共同需求。(5)为市场暂时取名。(6)进一步认识分析各分市场的特点(7)估算各分市场的规模大小确定目标市场的过程实际上是对细分市场的评价过程。在这个过程中，应当考)细分市场的规模与发展潜力-对于投资者来说，应把握规模大且增长快的开测。(2)细分市场竞争结构状况-分析削弱市场吸引力的情况：市场内已有强大或竞争意识强烈的众多投资者；可能将有实力强大的投资者进入；用户对房地产质量和服务要求甚高，且议价能力很强；缺乏资源供应者(如金融机构)的足够支能力-考虑这些细分市场是否与自己的经营目标一致，是否具通过以上的讨论，开发企业选择选择那些有能力进入、能发展优势、具有适度场产品专业化：多个细分市场，一种产品化：特定消费群体的各种需求无差异性营销战略、差异性营销战略、集中性营销战略宅目标客户细分(1)目标客户描述年龄——平均年龄在55-65岁之间。者、收入稳定的退休职工、公司白领职业——律师、公务员、证券公司从业人员、银行职员、电子行业技术人乐，比较感性，喜欢包装精致、品位高尚的轻、自信、追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教育，工作比(五)富贵家园项目定位随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于市区，但是相较于政法路、东方大路的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。[9]挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞住宅市场：面向海南省东方市及周边市县，具有一定的刚需的客户购买群体场定位方向CLD典范社区者购房时最为敏感的因素之一，在对商品准确判断的基础上，采取一定的前瞻的眼光进及销售情况，根据市场比较法定价，建议销售9500-10000元/平米左右两室的小户型房，富贵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰有竞争力。主客户群：东北三省中老年退休职工，周边企业的白领阶层，区域内的本地居员。买80平米的两室两厅一卫，85—90平米的两室两厅一卫(六)富贵家园项目SWOT分析本项目是由隶属于海南省人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的海南光明集团开发，具有很高的品牌公信力。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，校，为孩子进入理想的学校提供了保证。量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带片区形象较荒芜，多为未开发用地，新建项到目前为止已经有两年半的建设时间，相较并且处于滨海北路的地理位置相对于市中心在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关的竞争是比较激烈的；在区域发展上滨海北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。上述分析，可以得出结论：富贵家园项目优势明显、存在劣势、机会难(一)定价策略价格是影响消费者购房的主要因素，任何客户在选择购买房地产商品时都会考虑自己的经济承受能力，在房地产项目销售过程中如何在既定销售价格的基础，就显得极为重要。[11]的均价是在项目本身的基础上，参照区域情况、市场情况的基础上来心理定价策略是为适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略。声望定价策略：针对消费者价高质必优的心理，利用本企业和企业开发经营吸引力，产生扩大销路的效定为一个整数，不带尾数，这样使价格这是一种减价策略，是在原定价格的基础上坚守一定比例的贷款。灵活运用数量折扣：是根据消费者购买物业面积或金额的多少，按其达到的标准，给付款方式：按照客户付款金额比例、方式，给予不同的折扣。本项目采用的现金折扣：这是房地产企业经常运用的定价策略，是对按约定付款日付款的购房者给予一定的折扣，对提前付款的购房者给予更大的折扣。使用这样策略的楼层差异性价格简称层差，是指同一栋建筑物不同楼层之间的差异化定价的所好，因此所具有的价值越大，根(二)推广策略目为纽带，连接周边商业配套及景观公园等，打造(3)强销期采用高密度、高投放、多元化媒体组合，强化商业气质，提升项目(4)尾盘延展器巩固消化前期造势余波，减少广告投放，增加促销活动，借助。(1)强调项目差异化在推广中向外界强调富贵家园项目的与众不同之处，主要表现在：富贵家园项风格的一线海景房，包括住普通宅、(2)形象差异富贵家园是一家诚实、守信、管理规范，讲求效率，实力雄厚，开拓创新，具有品牌影响力和发展前景的地产公司。(3)服务差异广注度，打造热卖气氛达到预热效果形成良性循环。利用楼盘样板间、宣传海报、户型图页、报纸、电视、广播等形式进行对外宣传。的卖点，提升楼盘鲜明的个性，激发顾客的购买欲望，达到预定销售目标。采用的广告形式可以为楼盘样板间、宣传海报、户型图页、报纸、电视、网络、广播等形式。后期开盘强销时段诉求重点应该是项目的新卖点，以促销为主要内容的具有销售力的广告，形式如降价促销、赠品促销(赠学校名额、赠车等等)的形式，。购买欲望，对那些价格比较敏感的人群有利，也对那些而是喜欢而一直没有能力购买的人群也有利。价格促销的频率不会太大，否则会给消费人群带来消费疲劳，也伤害品牌形象感。以节日为卖点，将滞销的房型和位置作为特惠房进行定产投资开发高档规模的住宅，在广大客户中有着良好的口碑，已经建立起自品牌。通过本富贵家园项目的销售能够进一步增加企业的知名度、认知度和海南省商品房市场经过