海翔路商业地产整合营销方案

人员和数位特邀佳宾的“头脑风暴”,我们终于能在定位儿童世界的基础上，设想出可在本案中我们将采用“久隆——国际儿童城”做为本项目案名。体验等功能于一体，一站式儿童体验消费的主题购物乐园。项目的档次定位，直接涉及到项目硬件投入(即装修、设计)项目包装以及项目定价，所以在进行本项目档次定位分析时，我公司采用排除法进行档次定位，以确保其客观性。我们假定项目档次定位为高档：随之而来的是装修的高标准、高起点(面积的损失)以及经营档次的提高，这样无疑会带来较高的成本投入，使得项目不得不以提高售价的方式来实现利润，从而增加项目风险。同时，高档次的经营特色能否适合现时某某市的消费定位也是必须考虑的。成本的增加让我们直接分析该笔投入的有效性，主要是对售价的影响。但通过我公司对全国商业地产投资者的投资心理分析，在同等价格条件下，决定其选择购买的因素地理位置—40%;铺位格局—20%;规划设计—15%;装修档次——15%;物业管理—5%;其它因素—5%。因为地理位置的不可变性及要求价格尽量适合市场的情况下，整体定位实际上是对项目的规划设计、铺位格局、装修档次及物业管理进行定位。建筑及装饰仍应采取中档定位，所不同的是本项目在中档偏高定位的表现形式上，立足于目标客户群的购买力及购买特点。久隆------国际儿童城应该是：高起点规划设计(经营空间有气势、建筑物外观有特色)的商场；巧妙的铺位划分(面积大小适宜、门面安排合理)的商场；中档装修标准(公共空间中高档、个人空间中低档)的商场；合理色调搭配(材料颜色搭配完美、地砖与正门外步行街砖衔接)的商场。丰富文化底蕴的商场。高度以人为本(包括休息空间安排，高档卫生区)。较佳的物业管理(专业任何商家都是在成本与回报上打转，成本的重心在哪里，成本控制在哪个环节上，钱花在哪方面最有效果，以上简述已作明确建议，也就是说：即要达到预期目标，时时都不能忽视成本与风险的控制。本项目的物业管理定位具有两个方向，一是久隆集团自行管理，二是与市场上具有品牌的物业管理公司联合或其独立管理，下面分别说明：的专业人才。象，对买家的感召力不强；房地产开发和物业管理是两个不同的专业领域，如自行管理经营，则久隆集团在前期投入及后期服务等等，要做相当大的工作且收效如何不能保证。能够提升商场的品牌形象，树立投资商和经营商对商场管理水平的信心，借名牌形象来提高消费者对久隆集团在商业地产业新面孔的信心，同时也映衬自己的品牌，由物业公司管理能够减少久隆集团大量不必要的负担和投入，使其走专业房地产开发的道路，符合房地产市场向专业化市场发展的趋势。通过以上的分析，我公司能够有把握的确定该项目的经营定位应该是儿童用品、儿据我们对某某市各行业的调查，这个经营定位也是投资回报率最高的，这就为未来项目最终使用者的经营成绩奠定了基础，因而会受到购买业主的支持。育培训、儿童日常服务为一体的，专业为儿童服务的现代化商城。B、各门各类的儿童商品开放销售(可批发);对于儿童娱乐超市这个定位的提出，我公司进行定位的思考出发点主要基于以下基A、市场空白：当前某某市(包括辽宁省)缺乏真正适合儿童游乐，并为儿童所喜欢的相关场所，这样的场所一旦出现，必然会受到孩子和家长的欢迎；B、唯一存在：专业销售儿童商品、专门为孩子服务的商业项目在某某市还没有出现，而游乐和各类琳琅满目的儿童商品，对孩子和家长的吸引力是巨大的；身上花钱，低龄儿童的日常消费额基本接近成人；E、经营支撑：关于儿童的各种商品品类众多，不断细化，各种关于儿童的经营性服务项目不断推陈出新，完全能够满足一个大规模儿童商场的经营需要。根据以上事实，久隆-----国际儿童城未来的形象应该是：内商业地产市场宏观发展环境下要实行以销售为主线就可能减少我们的销售空间和客同时，根据某某市场中的主要经营商品及消费者对某某中心商圈的经营类别认知(去什2、曾被喻为“新新人类”的“80后”如今也步入了结婚生子的阶段，第一代的独这种消费形式是我们将项目定位为久隆-------国“80后”则是一次性受父母一大笔的“赞助费”,一家商场儿童用品部门的负责人表在当今中国家庭4(祖辈)+2(父辈)：1(儿童)的格局中，孩子通过我公司的市场调研发现85%的家庭儿童实际平均月消费超过全家月收入的1/3,如1、为孩子一掷千金似乎成了“80后”独生子女的通病，而这种毫不吝啬的花销从多元的婴儿艺术照-------为了生一个健康聪明的宝宝，这些“80后”的准妈妈从刚刚品牌儿童服装很好卖，米奇系列每年销售额稳居前三名。玩具市场也在更新换代，很多传除了食品、服装、玩具等儿童消费品“老三样”以外，近年来精明的商家还专门针对童家具日益受到经销商们的注重，并且市场潜力大。儿童消费品不但品种繁多，而且其售价高，一个普通的洋娃娃就要五六十甚至上百料、做工、款式稍微讲究的童装竟要高出成人服装的50%;就连如今的新华书店市场上，售价一两元的连环画再也找不到了，市面上少则几元、十几元，多则上百元一套的卡通画有一条生意经是，女人和孩子的钱最好赚。去年，国家统计局对北京等五大消费先导城市进行了一项儿童消费的调查，结果表明，为了孩子的成长，家长普遍重视儿童的消费面向儿童的服务性消费主要是由教育和娱乐两部分组成。(我们的商场设有教育业态)独生子女的普及，使家长在孩子教育上的投入依然不可小视。在城市中，家长都希望自己的孩子受到最好的教育，为了让孩子不输在人生起跑线上，他们愿意交赞助费、借读费让孩子上最好的幼儿园，这已成为家长普遍认可的心态，同时家长们还把视线转向园外教育，花钱请家教，让孩子进各种训练班，很多孩子同时参加多个“特长班”。有的孩子从来就没有双休日，家长们也忙得不亦乐乎，他们都把未来“寄托”在孩子身上。善于捕捉商机的商家们在私人创办的英语、电脑等培训中也专门开起了少儿班，每月学费五十到上百元不等。有些经济条件并不富裕的家庭，家长们宁肯省吃俭用，也不惜为孩子的教育投入高成本。节假日，外地的父母带着孩子到本市旅游、娱乐也给商场带来无限商机。从而带动购物等一系列的消费。总而言之，只要是孩子需要的，家长就3、父母的补偿心态给儿童消费大开绿灯“如今生活富裕了，不能让孩子再象自己当年那样清苦了”。很多家长在这种补偿心理的驱使下，在孩子身上往往花钱没商量。“别人家的孩子能享受的，我的孩子也决不能亏了------”这也是很多家长在众人面前理直气壮、拍着胸脯常说的一句话，表现出造成孩子盲目跟风。如孩子易受电视广告、商家的宣传，在电视里播放《天线宝宝》、第二章项目营销策略并在久隆-----国际儿童城开业之际在一次返给业主一年的租金，合计返给业主两年租从中国商业地产的发展不难看出，投资与经营的分离才是当前中国商业地产的“病根”,开发商在项目建成后，为了快速得到回报，便将项目全部销售出去，不过回过头来才发现，原来购买其商业产品的客户80%都是用来投资，等到商场开业时经营业户寥寥从开发商的角度来看，是在一定时期内收回了投资，但是从利润来看，开发商从一个商业地产项目中并没有实现利润最大化，通俗地说，也就是开发商并没有挣到他本理应从投资者的角度来看，前期美好的投资前景已不存在，已不可能在计划时间内收回以此不难看出，此种营销方式在一定程度上损害了三方利益，开发商没有实现利润最大化，投资商没有得到计划内的回报，经营者的利益更是无从谈起，也许商场的开业便(二)、东方鼎新提出全新商业地产营销模式将解决中国商业地产难题、改变中国商在项目开工前，我公司招商部便开始招商活动，并承诺进驻商家为其免除两年租金，在根据各商家所提出的经营场地规划要求进行项目整体内部规划设计，并按规划情况制通过我公司人员销售同时配合广告推广，将项目入市。在销售过程中我公司将承诺为每一名业主在项目开业前返给两年租金，刺激投资消费，并承诺第三年的租金按此基础上涨5%,使久隆集团的资金快速回笼。3、返给业主两年的租金可在项目销售单价中加入；第三章项目招商策略合作不稳定(因为这类小厂随时可能会倒闭);与这类小厂合作，在当今“好产品不一定是畅销产品”的过剩经济时代，如何实现产品的成功招商?是采用国内大商场常用的大手笔广告招商还是选择低成本创新模式的招商?经过我公司市。而相对儿童产业品牌市场来说在我国还是个全新的市场，有很大的开发潜力和发展前景，并且和儿童产业零售的预防改善功能宣传非常的吻合。基于上述的分析，我们更加明确久隆----国际儿童城的品牌拉动产品招商的思路。招商策略确定后，所有的一切工作紧紧围绕着战略思想有序的展开。首先我们确定了以免除两年租金为首要条件，引领商家经营，打造中国久隆----国际儿童城第一品牌作为久隆集团的核心价值和文化；同时围绕企业以人为本，关爱儿童，造福社会的核心理念完善了全套的企业CI形象及产品VI体系的规划，一个血肉丰满、个性鲜明的品牌形象被勾勒的栩栩如生。无庸置疑，好的赢利模式无疑是最吸引经营商的核心卖点。不过，当前众多商业地产企业在产品招商前连自己都不知道究竟采用什么样的市场运做模式能够实现赢利的目的就开始大范围的盲目招商，这种圈钱为目的的短线操作其结果是可想而知的。为了保证久兴隆-----国际儿童城招商的成功率，为了给经营商的投资负责，也为了实现长线经营的战略思想，根据我公司所提出的战略布置，摸索一套真正适合儿童产业特点的可赢利的市场运作模式，真正帮助经营商消除顾虑、实现零风险经营，从而最终形成产品招商经过对儿童产业市场的了解，同时结合项目实际情况，经过一个月的艰苦摸索尝试，我们终于找到了“儿童专业商场+会员制”这种可赢利的模式：传统的销售方式是通过大渠道大通路走终端供货路线，环节较多，随着市场竞争加剧，终端为了降低自己风险，直接向企业要利润，巧利名目收取各种各样的所谓终端支持费用，从而使得原本就所剩无几的企业利润几乎被压榨干净。我们的招商政策是由生产厂家直接向终端供货，作为久隆----国际儿童城产品销售来讲，直接面向消费者，没有了因为低端儿童产品同质化日趋严重，同样童装产品不同名称令人眼花缭乱，消费者无从选择。而在久隆----国际儿童城，消费者直面的是知名品牌所构造的一系列产品，他们的选择面较宽，甚至能够说攀比性的选择(当然这里指的是对品牌的选择)。所以久隆----国际儿童城的开设避免了与终端同类竞品的竞争。招商总监1名，项目负责人统筹招商计划并全程监控执行情况2、现场SP活动第四章项目推广策略形象定位：——产权式商城升级版，超级摩尔铺无论从物业定位上，还是形象定位上，东方鼎新都力求提高久隆——国际儿童城的物业档次，使其能够在与其他商场严格区分开来，整体体现一种“傲视群雄，惟我独尊”在后期的宣传推广中形成市场注重的焦点。我公司所提出“产权式商城升级版”的概念“产权式商城”的母体就是在20世纪中后期风靡西方发达国家的房地产证券化不动产经营投资模式。久隆——国际儿童城所引导的“产权式商城”积极吸收引进西方成熟的经济投资模式，将商场投资引入“房地产证券化”的操作，将商场所有权与经营权分离，使投资者投入少量资金后，即获得有实物产权保证的商场的所有权，再通过引进最有发展潜力的商家和其他国际品牌商家，从而保证了商场的经营管理，使业主不需自己投入经营及管理，而获得稳定、高额的回报。“升级版”的提法是针对当前中国商业地产走势的实际情况而提出的，就本项目实际操作而言，久隆——国际儿童城在保留了原有产权式商城的优点外，另外增加了财富银行的成熟操作方式，通过向客户发放与所售商铺所对应的一卡通银行卡，客户一方面可享受到银行所针对所购商铺的收租及各种个人增值理财服务，另一方面还可通过该卡获得久隆——国际儿童城购物优惠服务以及在各大餐饮娱乐场所的消费优惠，整体获得除拥有商铺产权及稳定回报租金的增值服务。另外，因为是产权独立，小业主能够自由转让独立商铺的产权，也具有有价证券自由种种迹象表明，我公司所提出的“产权式商城”具有巨大的发展潜力，它结合国际化商城先进的投资模式和经营模式为一体，必将引领中国全新的商业地产营销投资理念，开创地产投资新纪元。房地产证券化是指通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离，租金收入扣除开