鑫源·圣景苑小区前期全程策划方案

鑫源·圣景苑小区前期全程策划方案策划部2004年9月11日前言房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。本案即是利用鑫源策划部的专业眼光及手段，通过对运城市圣惠路明珠小区为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立鑫源·圣景苑小区的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。全案共分六部分，其核心内容包括：区域市场个案调查分析项目的投资分析项目规划设计营销项目形象营销营销推广策划项目服务营销——目录——项目背景第一部分：区域市场个案调查分析一、项目邻近地段住宅市场分析（一）区域内商品房供应量及空置率统计脏（二）商品房怒销售个案分析辽二、项目周边从环境分析拴（一）壤本项目土地性缩质调查凝（二）怎本项目周边环甚境调查淹（三）扁本案交通条件朱调查夏（四）搭周边市政配套票设施调查桥（五）荡周边人文环境藏调查脂第二部分：尘项目的翼投资分析挥一、鑫虹源裳·敬圣景苑久项目的概况筛二、项目所在开区域市场现状阁及其趋势判断秃（一）项目所患在地的历史状色况及规划前景聪（二）项目所使在地房地产市前场总体供求现桂状及价格走势落（三）项目所杯在地住宅客户福的构成及购买眠心态分析式三、本项目的补可行性研究穴四、项目土地泼SWOT略分析究本案区位的优耀势炎本案区位的劣偷势坡本案区位的机话会点么本案区位的威罗胁及困难点谷(候五鼻)剖本案市场定位姑(裳六垦)殃论本案价值分析挑第三部分：项赔目规划设计营验销创一、建筑风格任定位、色彩计沈划部二、主力户型饲选择既三、环艺设计肢定位坛四、串交通组织定位咱五筝、垂陆智能化物业管狭理和小区配套登非常重要铺第四部分：项迁目形象营销缓一、项目视觉店识别系统核心倒部分名称标志标准色标准字体里二、延展及运妻用部分晃营销接待中心蜜包装设计域工地环境包装窑设计硬公司及物业管封理系统包装设油计雷第五部分：项蓬目推广策划群项目主要卖点赴设计集物业强势、弱遵势分析及对策考目标客户群定滋位分析绳价格定位及策拌略入市时机规划广告策略媒介策略推广费用预算边营销推广效果敬的监控、评估切及修订最第六部分：项喉目服务营销抹前期资料准备诚及销售培训迫销售组织及日溜常管理饱先期导入物业藏管理闲项目背鹅景台蚁鑫少源料·魔圣景苑闸项目位于运城盲市盐湖区圣惠去路中段西侧，糕与运城市大型虏中、低档住房歪消费的小区明尼珠小区紧紧相辨邻。该项目用僵地的初始状态凉是一捎片投3介0犯多亩的旧厂房瞎地。海项目紧邻运风谁高速路，由于为项目的本身的蛛地理位置和项培目周围的商业陡开发程度及商笋业氛围，我们搁暂定督鑫樱源伏·巴圣景苑淋的诉求点为享：故“车咱运城老百姓辜满意的好住房珍和闯多走几分同钟挺----村-本为家添轿车岩”勤。攀鑫莫源炊·驱圣景苑尺周围建筑多为晴八、九十年代哪的民宅，平房巨早已破旧不堪芽，加之此地块洁位于运城市区某和乡村交界撇地嗽;特而且根据项目扑本身所在地的涌运城市地理位鞋置情况，项目闭所在地又被称约为肥“石运城市的城市哭淹没碑区筹”嗽，这里居民的震素质普遍不高疾，周边生活配固套十分落后。述鑫爬源皇·磁圣景苑软目前的市场定答位基于此上等革原因。迹第一部分：区湾域市场个案调茄查分析涉项目邻近地段应住宅市场分析宁区域内商品房贝供应量及空置孕率统计秩鑫粮源强·跳圣景苑驱位于圣惠路西网侧，我部门在薯市场调查过程省中，将其所辐项射到的范围界廉定在运城市区富之内。依据区根域内物业的商凡品房售价把市它调项目分为两倾类，以凤凰路骂为界，凤凰路仰以东的物业多穿为高档商品住爷宅，凤凰路西大端划为中低档正商品住宅。具励体数据如下表写：缺高档物业商品汽房供应量及空哗置面积统计表誉单位：平方米掘元姨/粒㎡放序号责项目名称塘坐落位置瞎总建筑面积蝶空置面积相起价挪均价痕工程进度表1辆预现房黎2藏期房米3泪期房神4乳期房榨5恒现房浅6叛期房酷合蜂否计须中低档物业商牙品房供应量及宪空置面积统计诊表迷单位：平方米爸元陵/筝㎡短序号过项目名称映坐落位置查总建筑面积取空置面积钳起价城均价则工程进度械1串期房钳2辽期房混3估期房精4急现房钥5凡期房桶6眉期房粥合仙隔计挑禾趋从上表来看，帅运城市区被调枝查的物业无论怒是高档楼盘，临还是中低档楼毯盘大多数是期笼房，这还只限暑在被调项目的氧统计数据，如帽果再加未被调骆查的项目，估悠计市场空置率校将占商品住宅舱开发面坏积作60任%锐，俭纳乏本项目规划总庙建筑面积为城30145.丢54警平方米，现仅饰处于设计、规观划阶段，从市城场现有的商品驴住宅空置量来拍看，本案已经卸处在激烈的市户场竞争之药中洞,娇面临着非常严御酷的市场考验句。付（二）商品房波销售个案分析竿根据智鑫景源公·唤圣景苑园总体规划、目睛前认购期商品庸房的售价，区跑域内可与本项顾目形成竞争的唐项目有：明珠伏小区二期项目尾、西碧园小区南、公司正在筹良建的项目。彩【疯明珠小区铜二期项目控】赚项目地点：变圣惠路中段胸开发企业：岩运城市通宇集御团开发有限公持司炊建筑面积：碍3靠万零平方米便建筑结构：扯主随体象6贿层建筑，临街赢楼盘不带底商鹿设计户数：凡1扣1先幢楼草约侵----让-孟户偷特色配套：昨主入口西侧的代住宅楼带底商教。摇主要卖点：行与众不同的特女色技术服猫务门—谢—百六层送一个空哨中花园（送简准装修，不装及牢可入住）剃销售进度：漏25高%猪【西碧园小区捷】湾项目地点：隙红旗西度街彻71婆2庙号关开发企业：肥运城市碧海花贪园房地产开发局公司猫建筑结构：祸主兴体采6罢层建筑，临街图楼盘带底商（佣框架结构）芦设计户数：谁撇6催栋楼耗主要卖点：眨起运城市住宅最苦低价格异（不102移0绿元搬/喘平米起价）笋销售进度：饰眨开始销售半个颗月话二、项目周边糟环境分析胸本项目土地性捐质调查障盐湖区圣惠西饥侧凝路高30.7场4烧亩土地，规划真建蔬设址3岗万零一百四十骤五点五四平方简米住宅。俗现地上物已平义，原属厂房地俯，基本符合七凤通一平标准。追（二）解本项目周边环较境调查倦本案远方景观榴较好，没有都筒市的喧嚣只有颠四季的庄稼和疼树惩木赔.柜但是，本案近如景不佳，周围超是待拆改的破坏旧平房，为数廉不多的老楼也事年久失修；艺（三）估本案交通条件传调查旱细看，本案交抬通环境还有欠灵缺之处。鑫持源叉·足圣景苑入口位稍于揪-----歌-匆路，道路狭窄井，门前没有公廉交车停靠站，柱需步行至圣惠局路小区虽三面狠环路，但均不盏是主干道竖；虎给（粱4巧、妄8辟路公交车往返哥于此膨）绢零（四）慕周边市政配套逮设施调查螺本案周边市政巾配套大环境的闻未完善、齐全枪。小区周边还毙没有理想的购暑物广场和生活悼日常消费区、堪蔬菜批发市场葱、超市。讯学校：康杰二软中、运城职业奔中学；幼儿园候：圣惠幼儿园业等。求医就近酷可去同德医院旋和在建中的华拍康医院等。悬但是，尽管鑫损源营·赢圣景苑周边设纷施非常完善，蜜本案小环境的壶市政设施较差沉，附近没有一恼家超市。鑫悄源敬·某圣景苑四周多胀为破旧的民宅诞，环境很差，半斜对面就有一淡个警犬基地和坦化工厂，视觉贯污染、尾气污长染十分严重。偿（五）周边人傍文环境调查欧众所周知，城罗西在我市的市欧区发展印象中难一直位居末位托，地处运城市顿区和乡村交接拖地，长期以来妈受到区域文化抛影响，此地居槽民生活水平相令对市区整体较育落后、家庭收众入普遍不高、酱文化素质低、切消费观念不成致熟，所以，鑫司源义·佳圣景苑没有很考好的人文环境啦的基础支持。擦第二部分：堵项目的焦投资分析鲜鑫限源舍·泳圣景苑偶项目的概况洒项目名称：鑫效源凶·贫圣景苑小区奉开发企业：林鑫源房地产开忽发有限公司辅项目地点：鑫社源朋·挡圣景苑位于城愈西由圣惠路例、标---咐-满路捎和变----翼-粘路，三面环路易，一面为规划枕路，距市中心挑河东广场估仅缺-----贺-旺里路程（车腔程鹰--毫-鞋分钟）。兔项目规模：项益目占地面山积碌30.7羡4诞亩，总建筑面枯积是尚30145.惠5僻4钱平方米坝。刃规划特征：主卡体砖砼结构冷、吗6筒层建筑，位洲临珍----站-勾路一侧建有一径层底商，户型举设计，主力户录型为戒：暂------川--阀-推多平方米。骆二、项目所在睡区域市场现状挣及其趋势判断铃项目所在地的穷历史状况及规玻划前景鲁◤殊项目所在地渗◢叼鑫灰源隶·稍圣景苑所在地矿域可大体归纳色为百姓安居住级宅和经济实惠颠两大门类。说妹其是百姓安居爷是因为鑫逝源烧·榜圣景苑的地理登位置的偏僻和丰项目周边的商域业氛围和市政桐工程配套的不拼完善。说其是惰经济实惠是因抄为项目毗邻明决珠小区和西碧梁园小区，形成缴中、小型户型鄙的消费区域（炮即：运城市中弊低档住宅消费糠的集中区域）群。度其次是因为鑫贫源孙·佣圣景苑小区所蔑在地并无基深兔、雄厚得历史题、文化背景。喜◤阁区域房产建设要展望眉◢销预计项目周围扬短时间内将不柄会推出较往年诊档次高、规划待面积大的楼盘社，明年的市场胀竞争就不会加灯强；蝇价格猴仍然是大部分芹楼盘占领市场宰的突破口；明絮珠小区二期新巷建楼盘注重社您区环境的营造壶，大多数以绿筛地面积大、绿雪化率高为卖点搏，其次，消费行者因购房访问耻楼盘次数的增止多，加之报纸羞不断对购房的音相关政策和购犁房技巧的报道肆，他们的地产搭知识和购房经帮验已经成熟，脏对价格、环境括、交通、景观端、朝向、户型饿、升值等多方雄面因素考虑更故加慎重。肚项目所在地房述地产市场总体疾供求现状及价敏格走势涌区域内所调项侧目的销售情况梨及标售价统计痒表远序号库项目名称糟规模展万档㎡盏绿化率研(陡%)伤建筑结构型楼体童(团幢漏)避起售价患元炉/骤㎡伯均价竟元余/姜㎡耽销售率喉(初%)扬1饼砖酷混扎/激框架宪2灶砖悠混可/坡框架役3插砖专混事/齐框架格4娘砖挣混厦/尖框架锄5修砖洪混训/出框架钳6鲁砖顶混宋/穗框架讯7柏砖汤混擦/脑框架黄8倡砖增混恋/突框架尼9敏砖窃混驾/碌框架等10察砖牲混培/玉框架扩11爆砖倦混在/蔬框架义12缠砖该混重/歇框架宋鑫络源晴·态圣景苑小区现赖处于内部认购叶期阶段，如此艰的入市价格，饼如此的地理位炸置，超大户型禁设计就预示着芳本案已经失败疫了未50%诚。所顷以览“勿知己知彼，才指能百战不亲殆永”河，我们在充分亚了解到竞争对钻手的优、劣势押之后，还要更铸加明确自己的辞销售目标，根率据自身的优势焦制定一系列符浊合市场规律的车营销方案，同授时扬长避短，锤把握住市场的淡脉搏、抓住消驻费心理，使本侍案获取更大利汪润。鬼项目所在地住化宅客户的构成归及购买心态分最析探1替、区域客户职畅业预估怒目标客水户范围惕公务员韵团购色教师席企业白领导其它先合计顽其它叶省建一公司币公司内部订购勉其它富学院就普校艳其它堆百分比慢%班100%顶2捐、区域范围预绒估冠区培答域改盐湖区雪其斧它喝延外地人保合计罗论拾牌百分比公100%狡3永、客户年龄预骨估末年仁扯龄平22--25纠26--30济31--35垂36--40叮41--50撇50值以上刑合计沸百分比满笑永努心户苗100%拒4任、总价反应预遮估纯价别（万元）鹿13域万元以下凯14--18针19--24丽25--34那35乖万元以上己合计死百分比湿篇执佛颤社100%汤5拉、面积反应预含估绵面积（平方米蜓）释75看以下吃76--89麻90--10阶0浆100甘以上问合计昏百分比炭兄风论妨100%暴三、本项目的演可行性研究积为了深入细致愤地对该项目的从市场可行性进类行研究，我们柱重点访问了一习些有代表性的悄项目以及目标股客户组织和人女士。在调研过鬼程中，重点调腊研了成功项目海和同质项目的花经验，通过调物研得出结论：女1寇、只要项添目阶“适环境靓、配套墓全、智能化、宾有特色、有价啦格优营势缩”蚂，市场销售就牙会很好。致2零、市场需求是岔可以用胆识和桂策划创造的。息四、项目钱SWOT丰分析降本案区位的优枪势▼外部优势▼理第一大部分：胁来自于市场的摸优势姻①滨鑫源兄弟集团即的实力的社会婆影响的正面性摇。摧②尤鑫路源印·亩圣景苑小区的响小户型设计为留购房消费拉在痕1权2拐万元左右的中通低档消费者提示供了购房契稼机楼.滴③蝴随着总公司规岩模和实力的不靠断壮大，公司慨的员工越来越近多，根据公司仙的人员现状来交看，公司职员污的年轻化，已俭经成为现状和届趋势，那么年弊轻员工的住房封问题的解决，屈也成为公司的雅圣景苑小区的丝前期进行公司春内部定购奠定炭了庞大的消费可群体。昼④盯从明珠小区一欧期的开发现状扩来看，虽然开服发周期历时较肠长，但是随着页城市贫富的两迈极分化，明珠住小区周围已经码逐步发展成为掘运城市住房中森、低档消费的枝聚集区域。站⑤什明珠小区的二孤期开发和圣景再苑小区的开发出加快了项目周决围的房地产开纸发规模和开发佳力度，从而形铁成更大的区域蚁市场影响力奠脾定了基础。槽第二大部分：存来自于项目本色身的优势漏

夹学府门第：北榴大燕工分校（阁高院）、康杰最二中、运城职以业中学、圣惠旅幼儿园等。朴

梢佛教圣地：无凝

旬购物天堂：至无念业食品消喇费欠—朱—浪无；悟衣物消租费畅—脊—兵无；锐休闲品消隔费充—烘—皆无；机日用品消杀费今—兽—撇无。扶

适求医问药方便字：叔甲级医朴院秤—汁—线蚊在建中的华康较医院雕中型医柄院欢—轨—苏扭同德医院顾小型医修院酿—艳—旷佩无西药穷庸跳店坡—炊—牙无伪

殖交通发达爪：嘴述市内四、八路朋公交车往返于棕此。迅

枯景观公园：西骡花园锐

咸生活便利：无柴银行、邮局、狼证券公吩司响贷洽；农贸市场、尊大型蔬菜批发鱼市场、超市辨；勉医书经店你苍影院等金融、木消费、休闲、舌就餐场所几乎烤没有。▲内在优势▼简

德小区自带底商奔，可定项吸纳咽诸如美容美发稀、快餐店、网梯吧、服装行等脚商店服务于的谷业主。风

弊日户型不等，满穷足了对住房面怪积需求不同的令不同层次的消每费者。图

眨小区规划设计琴，错落有秩，歌新颖独特。慰本案区位的劣喜势▼外部劣势▼敢第一大部分：钓来自于市场的代劣势农①怖运城市房地产盒重点区域的向摊东偏移，使本腹项目的价格和吹升值潜力很难改在短期内有所誉提升。素②挖经过市场调查笔发现，运城市晶民对于地理位册置的选择作为泰购房消费的首宝要选择，经过糕百份问卷调查既，鑫灵源筹·袄圣景苑小区的奔地理位置飘被临90兴%夺的被调查人所晨排斥。察③呼从明珠小区的庆一期和二期的割开发河销售情菜况来看，本项杆目的开发周期伐和销售周期可钟能会较长。乎第二大部分：齐来自于项目本静身的劣势削

咱距重点小学太魄远，唯一较近诞的小颜学真—减—滤辱抖小学，校舍仍排为平房建筑，派设施简陋，孩尤子就学环境极右差。许

飘本案紧邻警犬永训练基地，视该觉污染严重。医

宋区域内人文素拾质落后，严重准影响项目的市逃场定位及地价锁升值潜力。词

丸周边市政配套篇不齐全，生活财、购物不方便▲内部劣势▼讯售楼处位置较久难选择。钓销售力量的专珍业和经验的缺凡乏痕

拼入市均价过高姿，高出同质楼劫盘足足二百多悲元。鸭

碍门前道路不宽辞，距圣惠路仍煤有一段距离，胞坐公交车出行矿不便。村本案区位的机功会点悼

泡功本案最有力的话支撑点是明珠抗小区二期进入悼热销期。词

着胸合理的中、小柏户型设计可以陷满足了市场需半求。戴

影强有力的、优眨越的策划、推得广和现场销售哨管理以及销售挨力量，会将劣作势、威胁化解始至最小限度。菌本案区位的威络胁及困难点凳威胁来自紧邻置的中低档项目辉：如明珠小区找二期和西碧园王小区项目，他众们的项目综合菜质素不俗，必恭会对该区域市窑场形成强劲冲特击；本案困难词点在于偏僻的缓地理位置、不抢成熟的商业氛诸围、项目周围溪的市政配套不旷完善。植特别强调的是监，本案必须有茄准确的市场定营位，符合市场茎的入市价格，你同时再补充内辅在提升价值。本案市场定位附（一）区域定屿位补运城市区最有裹品质的百姓安田居房项目定位乏拥有宁静的社泊区环境，文化朽格调层次高雅乏，必有集中绿风地和中心广场悬，还需保障每刊个楼宇间都要锁青葱怡人、绿溜意浓浓，让每讲户窗前看到的炉是绿草、鲜花疯和休闲园地，赞即户户窗前如丑画，家家阳光剧充足，弥补央15拳米饱超小楼间距的份劣势。目标客户定位丝结合我们公司烦的专业经验，易通过对运城市雾房地产市场调涛查、分析，和营住房消费百份搁问卷调查归纳葱本项目的目标斜消费群主要有惑以下特征：破地域分布：圣武惠路周边区域垂的住户均为运越城市中低消费慕群体的居住集弯中区恼年龄：呼以牌25舌-非4叼0今岁年龄段为主污。炼家庭构成：已岸成家，家中已狮有子女。贝收入：家庭年煤收王入康6000--诱1500脂0胳万元左右。赔置业情况：多经为一次置业，震原有房屋多为倦平房或旧楼房受，早已不能满捉足现代生活的吓需要。状职业特征：中遥级公务员、管闹理人员、个体拨工商户及外地辆经商者。英购房心理特点你：大部分居民步购房心态不成岭熟；对燕85廉㎡丑—仍95亏㎡改善型住宅酬需求量大；环召境优雅休闲、惧配套齐全、服持务完善即可满页足。棚备注：撕本案由于户型虎已经不能更改事，建议使用总悼房款的价格战愉术，忽略单体税售价（指每平预方米单价）和思超大单元面积牧的概念，运用胜为客户算经济奴帐的手段，刺夺激消费。歼六、本案价值托分析故根据以上论述误，本案地块所酒处区位，以及丛所拥有地产条班件，及戒SWOT淋分析，价值应抖在馆120卫0科元念/m主2猎左右。涛第三部分：项稻目规划设计营钩销花建筑风格定位杏、色彩计划堆（按照公司目弯前决定的建筑锡风格和色彩计仗划执行）凝二、主力户型麻选择劣本项目所处地戒块是一个非常色传统的城市郊尘区农村生活居割住区，泰区域内所调项纺目的主力户型倍及总房款范围固统计表赤单位：炉㎡伯夜已元芹/融㎡聪序号耀项目名称曲单元面积范围誉主力抽户型语50-80驳㎡配比更80-100匪㎡配比司100并㎡以上配比鞋总房款范围絮(术万猛元袍)筹主力记房款蛮(前万趟元摩)久1随2颂3集4扩5飘6涉7右8将依上表分析，涉鑫视源走·忠圣景苑应根据互主力客户群的宁定位（详见第友二部分第五项唇内容）度身定沫造，以二房一咱厅一卫垮85狠—狗9缠5即平方米辟左右为主力户口型。盟但是，本案单脾体户型已经不餐能变更，只能我在细节上下功骡夫。经过市场佣调查，城西内响尚未发现一楼避带私家花园的或户型，而在城哑东一带，这种弄设计非常盛行打，如：禹都花洽园，带小院的凶户型销势火爆栗，总房款有的亦与三楼同价。特三、环艺设计盟定位牌小区整体绿化号以错35.5%贩主题绿化面积毯为构架，在步蛋行系统上序列纪布置集中绿化应园林，充分预奖留社交、休闲取广场、停车场娃等空间。与整铺体园林绿化相梦结合，穿插布匙置有原创性的披环艺雕塑小品哥，增加小区的然文化氛围和艺乳术品位。哄四、爷交通组织定位忘避免过境交通认，保证小区交杯通通畅顺达，歪最大限度实现坟小区人车分流嘱，各组团庭院烂绿地无车流，勾以确保小区孩贯童随意玩耍行他走的绝对安全窜。中五、圆智能化物业管贴理和小区配套优非常重要稿小区的品质感辞即来源于小区提产品规划设计极等硬件，亦体窑现于小区配套翻服务和物业管贵理等软件。事坝实证明，区域拨内住宅的业主淋对物业管理和焦小区配套的要裹求越来越高。杜引进先进的物醋业管理思想和恒管理体制，是揉建立品牌效应肉的有效途径。售物业管理寺的极3删：扮1码1冒原理表明，如液果小区物业管跑理水平差，其济坏影响的传播兔面将宏是插1郑：睁1口1腹。而好的物业佩管理传播面恭是荡1欲：葛3办。因此，墨在房地产市场蛾相对成熟的今怨天，专业物业猛管理在楼盘的肾价值实现中毁占魂10膊%痛左右的比重。评建议：小区内朋设物业管理处罪；加强小区智毕能化物业管理文水平，区内设变宽带网端子、毒对讲门以及引渐进节能型建材滋，、物业管理叼和安防，满足枯现代人对现代饮居住环境的要行求。欲第四部分：项峰目形象营销心项目视觉识别寨系统核心部分慕为使鑫东源挡·悔圣景苑小区住催宅项目的概念卡具体化、专业悦化、建议建立屈产品形象，给片予消费者深刻捧、明确的印象捆。内容：要A啄、项目标志：怨确立本案的父LOGO窃；六B寄、标识系统：敌确定标准字、瓦标准色、标志国基础组合及象演征图形、证件辈类（如：员工交工作卡、临时绑出入证、会员主卡、胸徽等）匹、文具类（标抹准信签、信封衰、专用桌椅、袜物业管理薄等嘱）、纪念物、让礼品、工服类估；变C姑、导示系统：振户外大型广告奸牌、交通指示胜牌、刀旗、彩浑旗、围档、广裤告宣传单、售丘楼书、门楣标宴牌、楼号牌等梳。肆以下内容阁详见设计彩稿冤：鼻名称：鑫旬源翁·巾圣景苑小区岛标志：（项目趋的修LOGO水）标准色标准字体秃延展及运用部届分形乐婚除了项目的劣晓势，我们前面得已经提出建设倘性的建议，以倒下重要针对填鑫叔源看·份圣景苑耍宣传、管理方注面的优势：地忌理位置不佳，鞋商业氛围未形汪成、市政工程虽配套不足等三碑大弊病，建议察改进措施如下烟：岸营销接待中心赚包装设计沫营销接待中心角是客户直接了落解项目的场所霜，客户对其包召装设计的直观嚼感受如何将直驾接影响其对项塔目的认识和评仿估；因此，营杂销接待中心的略包装设计尤为耻重要。1、构想：沟整个营销接待茄中心根据工程坝部及装修设计刘的平面布置安川排，总体要求源宽敞、明亮、责典雅气派、个纱性突出。建议怒鑫散源悟·呢圣景苑售楼中岸心进行装修和红功能分区。（霜以区别本项目地和另外两个项倦目的不同即：慕明珠小区二期犬和西碧园售楼剧部粱垮）伍2帖、主要内容：●形象墙齐其是营销接待挥中心的形象标旧志，主要突出崇项目的名称、冰标志。形象墙些前面是接待台治及资料台，是歇销售人员主要闯接待客户和派执送资料的场所驱。畏●强展板及场地布埋置风（详见设计样敏稿）停展板编排为展饶销会的重要部举分。它可以系则统地介绍本项丙目的基本情况尺及销售情况，晌其最重要的内邀容之一是了解坝项目优点，并排设计统一的艺寺术形式加以布抚置，使个性形朋象突出，内容弯丰富、简明，妻缩短买家了解攻项目的时间，伍甚至可以使其漏作出迅速的购田买决定。捐●吼透视图及项目挂模型悲（即：沙盘）有模型与透视图匙能增加买家对伪本项目的立体坡纵观认识，令近买家置身其中套，领略各楼层的的朝向和景物择，清楚明了选莫购单位所在位浙置，给人真实灯的感觉，令买填家倍增信心。醒●竟售楼处房顶上晴的灯箱广告，筐做到画面与团VI过设计风格的统享一。馅工地环境包装密设计摄将整个工地现津场，根据建筑庄施工的进程和不环境特色进行依包装。包装强乡调项目的特色司，对项目有一好个整体良好的灰视觉形象。牵具体内容：斗一部分内容为魄工地围墙包装雀、工地立柱广饲告牌制作、工夫地公共标牌制绣作、挂旗制作稳、路灯安装等漠。另一部分内策容为绿化和其微它配套工程完房善，优先搞好炼工地围墙沿线湾、样板房参观巴路线以及绿化歉工程施工。要桶求严格按照屯VI妨设计内容制作图完成，绿化工焰程由工程部按牛工程进度按时为完成。宣建议本案建工霜地围档，并布第置宣传立体画裙。促到公司及物业管震理系统包装设绕计袭除本项目的印VI扰系统确定的常股规内容外，物困业管理系统包玩装设计还包括报办公功能导视成系统设计及物验业管理公共设蓝施指示系统设圣计。如：各办发公室的导视标鲁牌、小区示意历图、垃圾桶、张停车场指示牌袜、消防通道、记环保告示牌、畏业主会所指示够牌、告示栏等宝。棉第五部分：项与目推广策划唇本案是个具有阁独特魅力的项直目，应以不平捆常的手法推广露，以使好的优舞势充分展示出滋来。炮建议本案按照条项目的五个发拨展阶段：项目质的内部认购及世试销期、项目根的入市期、推床广期、成熟期阴（包含项目的烧品牌确立期）息、巩固期（尾杏盘促销期）开晨展营销推广工性作，目的是使勒本项目能够更召准确的依据房贱地产销售市场讨的发展规律，依正常经营，实乔现公司的良好分预期目标。监项目主要卖点战设计狸〖奔卖点一针〗砍：择针对安居住宅捏1响、咱运城老百黎姓满意的好住扔房李-----剑---慰-斥鑫永源眉·痰圣景苑小区2、3、辩〖掏卖点二渡〗般：辽针对经济适用海房躬1搞、多走几分员钟剑----锈-丹为家买辆小轿哄车2、队物业强势、弱园势分析及对策狠本物业撇规划设计强势缎不多，整个小钢区应按中档、梯功能齐全、享畜受、休闲的概扬念进行补充，津除了区内设有欢儿童娱乐设施鞭、业主休闲园软地、花架、主摔题雕塑、鹅卵恋石小径外；考福虑到周边的生份活配套设施的通缺陷，底商需锅定项承招服务哥功能的经营业爹主，如小型超抚市、小型网吧膛、尤其是在业尖主对现代化居浮住环境的需求毕方面做顾到想“遇人无我有，人哈有我此先塌”摘的优势，这些阔补充必对商品巷房销售起着很托大的促销作用蹲。卸本案在物业智仙能化管理上，漠应增设宽带网起、可视楼宇对堡讲门以及节能妥型建材，满足息现代化住宅对初安全防范、停裙车、消费、高静速上网的需求街。以实现快捷寒、高效的超值仪服务与管理。餐让购房者感到羡自己买的房子胳物超所值，进贸而为我们义务偿宣传到亲戚、起朋友、邻居、厌同事，口碑宣倘传的成效力度辽很大。蚂目标客户群定津位分析年本案在前面已明经论述，本节唉不再论述，详浙见第二部分第嗽四项。讨价格定位及策行略检根据我们对目评标市场的仔细危调研和深入分狮析，本项目的释入市定价应当宴采取低开高走轧的策略，入市洞定价应当较具仿弹性空间，入失市时富有较强也的市场竞争力复，能让先购先套住者的物业升塌值，同时使投狼资人士的投资渔具有炒作的空究间。1、价格方案夕鑫床源剧·姓圣景苑小区低王层入市价格建尊议犹周边档次跟鑫静源功·烛圣景苑小区差涂不多的楼盘，申明珠小区二期徐、西碧园的价肃格分别是：朽明珠小区二期睁（期房）每平燥方状米平诱霜元（优惠率锈6%预）劈西碧园（期房符）每平方阔米尸图泪元（优惠率猪6%呜）刮以上均为未优裕惠的价格范围狡,芦故建议鑫扶源痒·义圣景苑小区低春层楼宇售价每率平方米价格应厌为首碧国悼元。慌鑫携源育·伯圣景苑小区高我层入市价格建乡议晚周边高层楼盘女价格分别为犯：僻河西碧园小区（益期房）每平方睡米熊庆痰共元淘明珠小区二期露（期房）每平铲方溪米授图遇元绪圣惠花园（现扑房）每平方雨米洗昼去语元笋建议本案高层穴价格范围肉是累锯沃讽元欢C杰、鑫酒源小·罪圣景苑底商售器价建议来周边楼盘的底郑商售价情况：驼明珠小区一期铺每平方叨米尖种给元将明珠小区二期乱每平方纯米点休吓元飘西碧园小区小屠区每平方线米泛惑搞元偷圣惠花园小区杨每平方初米钱端撑元侧建议本案底商员均售价为每平验方钟米禽辈宫元。附2奇、付款方式和景进度机付款方式和进乏度，与优惠比招例相联系，设位计时体现以下利原则：付款方兔式不同，各种心方式现值相等胜。闸付款方式：一怕次性付款分期付款按揭贷款3、优惠条件先购先优惠恐展销会期间优套惠（免契税兴1.5%续或优惠现金唇2%煌）朋业主二次购房数优惠轻教师、军人、每拆迁户优惠公司员工优惠团购优惠入市时机规划抛考虑房地产市咽场的广告宣传悦时机，建议敌200门4袄屈年何1役0恋月正式开盘。广告策略浆广告策略是营车销推广策略的醋重要内容，是禽广告活动中用滑有限的费用取锯得最大广告效界果而运用的手催段和方法，在倡房地产业异军著突起，广告数皇量繁多，形式长多样化，市场克竞争日益激烈况的今天，要使眉广告活动富有肌成效，必须制柱定多种广告策旗略。主（一）广告目数标市场策略项目标市场是项残目决定进入的寻市场。根据项烛目工程进度和周营销阶段的划符分和广告目标员对象所处的区崭域，广告活动糊运用渐进式策跑略，即鑫时源屑·蜂圣景苑周边范觉围、项目所辐繁射到的运城市具市区。浓项目入市的品岩牌形象、自身嘉品质、小区文违化宣传尤为重诞要。爽广告内容的更店新策略垮根据项目营销雅推广的进展和石目标市场的变织化，或者随着内消费者的观念罩不同，以及项良目在不同时期酸的具体推广，撤广告内容都要碑有所更新，以彼更能适合消费斑者新的需求，膨不论是心理上戴或实质效果上顾，都要求广告哨重点内容突出孤，以提高项目乳在消费者心目伟中的地位，刺获激消费者的购疾买欲望。保广告的心理策谨略着广告心理策略役是运用心理学矛原理来策划的购广告，从而促版使消费者在更幕短的时间内，奖更快认可和产译生购买行为。慎其具体运用于沉项目是针对消黎费者心理对健泰康的需求、安洗全的需求、方鸽便的需求、舒舒适的需求、经洞济的需求进行乳刺激、说服和物引导，并贯彻基于各主要卖点羡的内容之中。肝广告错位竞争途策略壤鉴于广告初期已，在总体实力悦不如名牌的情嫌况下，通过调筝整力量对比，苏避实击虚，进财行错位竞争，仰如项目的规划予特点、建筑特抢点、文化内涵心都有独到之处梳，在具备这些披优势的情况下号，扬长避短巧庸妙地将竞争对何手的优势化为峰劣势。同时借砍助有利的局势疑和时机来宣传照项目，借助地若域概念来推广场项目以及借助亲强强合作来提疯高广告的攻效抬。媒介策略愚（一）根据鑫向源各·陷圣景苑的经营蛇推广方案，将队广告具体内容庄落实分为五个凯阶段：楼△骗第一个阶段：呼内部认购及试结销期吊时间：表200伙4兴年坝9杀月底匹～味200饥4唉年缘1牲0泪月贱△汁第二阶段：入订市期豪时间：屠200鉴4副年糊1过1须月献～居1药2夜月中旬博目标：全方位运广告宣传，配载合主题活动，叼推广楼盘。昆△进第三阶段：推析广期渐时间：义2002色年葵1缎2脂月眉～移200爱5炎年弱1流月术△倾第四阶段：成络熟期奋时间：痕200网5姜年状2典月～糠200漫5头年界3描月份万△眠第五阶段：巩趣固期（或到尾弦盘期）敞时间：训200童5询年六月份以前驶（二）建议及券分析放鑫读源麻·腰圣景苑第一阶之段的宣传推广玩要建立立体的迅推广构架，从芒销售所涉及的掀方方面面如营悲销中心、工地到形象、大众媒烫体对目标对象材进行全方位的睬销售传递，以断在短期内扩大博知名度，提升叮销售业绩。康试销期和导入貌期前期的广告堂形式以报纸广随告（软性文章打结合硬性广告凯）和户外宣传唱活动（广场大晒屏离、赤D揭M准单直投等）为江主，目的在于屠信息的尽可能欺告知。导入推听广期宣传推广授以报纸硬性广芒告为主，同时和配合相应的销新售新闻宣传和吼营销活动（新吊闻发布会），质已迅速扩大知嚼名度和建立信均任感。砖从宣传阶段考茄虑，第一阶段迟考虑进攻力度专，一方面以立宋体全方位的媒佩介（考虑本案册的规模及营销降区域，建议本选案可不考虑安顺排电视广告，中应逝以油D退M渔直投广告为主侍，辅以灯箱广跳告、专卖场展道销活动、户外灶宣传活动、商云业性信息等媒晶介宣传方式）遥进行多点进攻驾；另一方面在敢报纸媒介方面删以相对中版面唯投入，后期则裹可用均频率、司小版面（比如岁：运城日报的钳周五版的广告临）进行推广。荐以下提供六个补战术：椅战术一：营销怕中心现场展示（1）目标补营销中心作为戒销售的前沿阵拍地，直接影响鹰买家的选择。渴因此，营销中堤心的各方面资味料和装备，从讽所见、所听全器方位让买家了婆解信息。另外隆售楼处除具备于硬件资料外（侵如模型、效果觉图、楼书等印密刷资料外），卫还需高素质、抛专业的销售人泛员。融建议：对现销袭售人员进行促尚销专业培训。（2）手段标售楼书：专业听的售楼资料。话设计风格应与架其高档的定位亡相一致，且内悉容全面、制作孕精良。公折页：售楼普睛及资料。优势逝在于费用低，信可大量发放，妹传播范围广泛乐，内容简洁。碌手提袋：本身晶作为流动媒体够宣传，并可装则售楼书等资料栗。渔展板：售楼处粗悬挂资料，全少面介绍公司及右楼宇信息。安礼品：费用低阁、美观、实用乡，用于传递信群息，能够制造荒热点。杂各功能标牌：程如销售人员标笨牌、接待处、句签协议处、交三款处等标牌，钉让买家明确功丸能，突出运作鸡专业性。倒（仅作考虑内冒容：样板间：拐充分展示户型容的各种功能，神直接引导客户帐产生购买欲望扣。其专门的装阶修设计及空间寸布局可供业主竿参考。）停战术二；项目峡展示会孔透过展示会在塑指定时间和地济点内，让买家议聚首一堂，而角展销的人潮和佳销售气氛更能村感染顾客购买袖情绪，使顾客这相对较容易作姐出决定。发展性商亦能尽快掌殊握到市场的最遍新动态及买家围的要求。只战术三：工地吃形象诱导（1）目标艇工地作为买家深最为切身关注紧的地方，是宣欲传最经济和有涌效的场所，工宜地形象如何，辰不仅直接与物传业和公司形象蚁有关，而且还信能够营造销售旬气氛。（2）手段沃工地路牌：表磨明物业的名称孟和位置，直接旧与工程形象相钩关联。诞工地围板（或轻称围档）：明趣确发展商和地赌产建造的专业洋性。粮工地气氛：利护用彩旗、气球喉等宣传物品，耽吸引人们的注氏意力，营造人牌气旺、整洁、捆有序的施工现遍场。却战术四：活动请造势（1）目标要促销活动能够排有效地制造销傲售量热点，针雹对性强，效果米直接，促销明普显。鑫咬源择·迈圣景苑应紧紧器围绕社会热点吃，节目主题及耽楼盘特点，确盲定促销活动主访题。（2）手段播A舌、春季房交会庄专卖场；英B扇、定项向市区捷企事业单位入边室派送宣传资乎料（注明对团霸购消费实行大禽额优惠的消息补）；精C尊、春节期间，贯到超市、集贸笑市场、商场等宽门口派发宣传礼资料，以扩大宰知名度，树立貌品牌效应；忘D对、将更准确地抽抓住目标客户麦群，建议在周同边同质项目的大售楼处门前散亩发宣传单，要俘求机动灵活、代隐蔽，注意不爱能引起同行的音反感。五战术五：楼盘陡视觉形象（1）目标朗使楼盘概念具右体化、专业化貌，建立小区形搞象，以便与其屈在今后推广中睬，给买家留下昌深刻、明确的腿印象。（2）内容蔽鑫袋源旦·厌圣景苑标志鲁鑫坑源虾·凶圣景苑标识系傅统伤鑫锣源气·惕圣景苑导示系址统生战术六：制造温恐慌（1）目标水主动把握买家妨心理，制造旺边售势态，刻在灌“揉趋众心敞理难”完趋使下，有助谈于吸引部分观流望买家。（2）方案蛋入市初期，组盆织少量楼层，绪分批入市，以豆提高入市的认豆购率，掀起促妨销热潮。诵销售以楼为单胁位，不搞全面免开花。索（三）新闻软版性宣传棚1差、选准新闻热馅点，发动热点吓新狠闻洞“粱围俩剿螺”谈，使待售楼宇墨成为众人焦点研。狮2蛛、深入剖析鑫担源申·典圣景苑团购销睡售理念和公司郊热销进度，制症造财经话题，污切入财经新闻揭系列。逗3霞、直接起到促杂销效果的说明勺性宣传。助（四）媒介组胡合策略匆1亩、根据目标受锄众所处区域，口试销阶段宣传直推广重点放在形天沽公寓所在扔区域范围的河笨北区界内向外弟推进，进入销搁售中期即在天氧津市市