长春某ownhouse行销推广方案

*****二期·***TOWNHOUSE行销推广方案目录一、长春*****一期概况二、长春*****二期市场分析和目标客户三、***TOWNHOUSE产品特性及包装四、整合推广策略五、销售控制策略六、*****二期开盘客户积累策略七、*****二期开盘活动八、销售工具和现场包装九、广告表现策略十、公关活动十一、利润分析一、长春*****一期概况长春***面位于长春市高新技术产业开发园区，东靠前进大街，南接卫星路，西邻电台街、北首席繁荣路，占地42万平方米，属长春市五类地段，距市中心12km，车程约20分钟。（一）项目周边情况分析项目地块处于长春市高新区的门户，与朝阳区接壤，地块南侧之卫星路是长春市外环主干道，前进大街、电台街、繁荣路是正在建设中的城市次干道，在地块的东、北面除原长春郊区之农民居住区外，有前卫医院、长春大学、党校、经管学院等，西南面呈伞状分布着高新区新招商引资来的众多企业，有吉林大学、一二五中学、活尔玛大型超市、高新硅谷园、腾达集团、华禹光谷、修正药业、长生药业、一汽丰田厂、一汽红旗厂、生态园、大鹅岛等，特别是占长春总产值60%的一汽厂区，在电台街开道后距地块只有3km.（二）一期开发和销售情况分析秤1宅、项目地块占忠地丹4窑2师万平方米，其邀中采3妖万平方米为朝否阳区环卫处用通地，一期总开牵发面忙积泪8.顿5博万平方米，其歪中售楼听处缩0.1喜5滨万平方米，配弟套公庄建办0.符6盈万平方米，多灯层催1.膜2搅万平方米和小沙高望层踪4.盒6袋万平方米。立2目、开发房屋及炉销售情况表核多层挑小高层耗双拼别墅克双复式公寓练公建虏未售出疤合计项建筑面积炮12000主46000梨4000顽5200嗽6200兴8900浸户数挡72球240贯14所20忍18轿177百户型焦三房两厅两卫舞14谣0删—衡150m取2赶三房两厅两卫扶17喘0茶—织180m烟2刮285m缓2利250m羞2霞350m之2弹已销售户数堆63雁80炊14斩20畜已售面积紫10500各14000拣4000消5200晋76宁销售速度畏次快慕慢捐最快茫快颂尚未销售3、客户分析卧1王）一期项目总梯体销售速度最姿快的是联排和呢多层；清2忽）客户普遍认无为小高层户型找面积偏大，而球居室过少，总售价偏高；仓幻3牲）双拼别墅和洲双复式公寓由纵于长春市场极仰少类似产品，遗且价格适中而淋受到客户青睐掠，对二期有更肢为浓厚的兴趣吉；愈裤4萌）很多来访客顺户有小户型和陪大四房（建筑辫面虚积袖15黑0仅—嘉170m神2皆）；塘凉5蔑）客户成交形抄式，老客户带研新客户的形式硬成交的，约占背总成交量扑的都30厉%嫩；园袋6贝）成交客户狠中亡47榨%词为一汽员工民，回11文%纽为公务员气，配13雾%改为高新区其它不企业员工绘，驱22扔%屠为私营业主；扔7里）针对小高层配的销售我们拟脚推出全装修的喉外商公寓，以遇租代售的形式语来促进投资型细客户的成交。温4晕、一期成效总眯体分析稼1此）一期开发面易积过少，且开章发各楼号偏于沟地块之一隅，为与主入口连接殿较为牵强，不娃能体现。愈2挽）会所、人工赔湖、景观大道主尚未建成，小胸区之服务功能例和景观不足；兽若3债）一期工程原态定竣工日期灭为佳200浸1决年个1心2围月，由于轻轨俘建设和资金短品缺的影响封，简200喝1尺年只进行了基封础施工，湾于盆200狂2扰年孟6府月恢复施工，阳至次200樱3斯年除6插月基本建成，厚总工期延长了蝇一年多。东脏4勉）由于地形、国土质因素，开涂发周期延长，涝大大增加了期馒间费用亭，映****耳*铸一期工程此同摔类型楼盘成本抗增高购攻5羡）房屋的保温青、采暖的认识阀不足，使房屋忍有局部存在冷肆桥和结露现象面；丝5侍、综合一期开绪发和销售对比河情况，结合整绢体开发规模项周目二期应遵守印以下原则：巨1较）迎合市场需匀求，做适销对削路的产品，不用追求单位面积葵的高利润，而摸应追宁求莫影产品的销售速判度，以追求单株位时间内的高纺利润；姑大品牌宣传，商根据市场需求当量稳步开发并就形成社区规模硬；院3)示链降低开发成本敏，提高竞争力端；停4芒)差、搞好售后服地务，消除已购依房客户的不满皮意因素，促进硬以老客户带新车客户的成交。很二、长退春可****筐*虫二期市场分析笨和目标客户染（一）房地产猪总体形势岔200耻3低年总体不景气袄是主要表现，减除局部有亮点抚之外，主要表言现在上半年非私典前后形式较性好，下半年急圆转直下，输同前一年对比原，销售面积、谨销售单价俊有术下降，前三季僚度商品住宅成令交面积激为警6释4险万奖m环2流，交易额装为辨16.蜜8旷亿元人民币。山但二手房交易唐量及价格同，况商业营业用户第保持旺盛需求光，交易量有方夹法迹象。取不景气原因分酱析：选受经济发展因愈素制约，长春清人污均库GD塘P遗值偏低，普遍填为对未来预期时收入不明朗，即使近期内市场雨调查亦显示，雁购房的百分比垦较之去年亦有陈明显下降；例长春市政府年污中颁布文件，钟允许机关及厂独矿自建住宅楼姨，对房地产市章场化运作也是推一个沉重打击耀，直接导致商贺品房销售量萎保缩；识市政府缺乏城机市运营能力惯，阀200抚3象年塔及肯200贷4叨年长春重大的辣市建设和市政贼规划鲜有利好覆因素，基本上想只是对街路的幼修补及亮化、泪绿化，没有大榆规模的动迁及俱改造；揭持币观望情绪润较重，在各开京发商争相下调宜房价，且媒体址缺乏正确引导孤的情势下，长霜春市场是较为件明显的买方市逼场，购房者对善楼盘的挑剔近毫乎苛刻，并为至房价继续下调备抱有较大幻想浸。同南方经济财发达城市房价陪相比，长春基感本上是一个经漆济欠发达，对庸周边城市吸引滋能力较差的城珍市，短期内市斜场难以涌现更宗多的购房需求帖对销售量及价焦格形成有效支街撑枕。狂200蝴4冶年以上制约房件地产发展的因料素依然存在，烤明年的成交量燃及价格预计还瑞会在此低位徘袋徊，而且还有敞小幅下降的可本能。纺尽炎管活200验3渗年市场差强人容意，但各区域烦并不乏明星楼唯盘，并且经过雀两年的市场调眨整，长春房地绩产的各种趋势锯进一步明朗。财品牌化进一步证加强，逝自讲200饮0坛年万达进入长摇春开始，国内车大型开发企业世开始进军长春布的集体行动，灵尤其亭在抬200铁3笨年，已有项目静或已确定项目原的外埠大型开木发商不下十家迁，而且从定位束上进一步分散你，如万达、万东科、南益、顺姻驰瞎、骑*额*郑继续走中高档峰的市场，另外慕在地段上从原沃来的朝阳区或践经济开发区转便向全面开花。英绿园甚至八里慕堡也成为外埠食开发商圈地范栗围，可以预迅计耐200式4驰年将咐是店榜长春品牌房地叨产竞争空前激钢烈的一年。稠从销量来看，扮品牌房地产的盒优势更为明显收，中档以上商傅品房中，万科核、万达滥、暗*汽*暖占据了市场绝瓜大多数份额，丹而以中低作为扫主攻方向的中在海开盘后，销窜售情势一直较洞好，而长春本洗地开发商的代孩表，亚泰、星春宇、富苑、威在尼斯等本年度右在外埠品牌开滑发商冲击下举侨步维艰，证明肆了长春购房者扯对品牌的认可季度正逐步走强绑。讯规模化开发渐但成趋势。同东驾北其它城市相也比，长春地产犹开发的规模化朱特点更为明显懒，占添地凳3拘0橡万平方米以上乓基本上为品牌芝开发商拿地的子底限，亚泰、姻万达更是达嘴到具10该0没万平方米，绿拔地则突破闭了件12馅0漠万平方米的规劳模，宪而搭200熟3廉年初到长春的星上海大华，选剖择了八里平堡折30多0翠万平方米的旧碍城改造项目，睁将规模化开发腊趋势推向及至伯，但同长春今径年商品住宅销起售量不过百万营的现状，规模安化开发也存在惕隐患。粘商品房购房主牛体正发生显著角变化，中低价赢位楼盘成为楼击市亮点饰，零200阁3煮年楼盘定位的请平民化趋势正愉日趋显露陡，我200裳3俯年以前，外埠之开发商到长春优全部瞄准中高腿档市场，如万立科、万达刺、铁*带*恼、鸿基等，浴而己200破3男年，中海、绿辨地、大华又不垦约而同，对中亭低档市场青睐惹有加，同时，摔市中心前几年循出现雷的宫400酱0蔑元禾/m桌2睡的价位基本上羊不复存在，表鞋明中高档住宅爽经既过细200劝0猎—杠200摔2陈年的过量供给熟，需求量迅速兆减少，而中低趟档住宅因需求桃量较为稳定，睁加之开发商又这加大供给疑，池200卡3窄年基本出现了身此档位的购销乌两旺之局面，是预临计扰200岔4积年，大部分开擦发商会刚在洞200拣0扩—办300乏0箩元纸/m馆2点的价格区间展窗开激烈竞争，仔万科也将加入帐此档次住宅竞狱争，相反，在匹中高档市场的叉主要参与者仅瞧为糟*闭*织、万达和顺驰肆，因此，在中菠高档住承宅杏200扰4涨年在总量供应磁上并不大。丝从购房区域成搭交势头来看，使以经济开发区巴为主的东南版咐块成为热点区息域，长春市房五地闭产差200涂1以年市场调查显须示，矛有漂36接%何的消费者选择崖在朝阳区置业侮，比去年减少甘了恐8援个百分点，值圈得注意的是计鬼划在经济开发命区购房的消费犬者首次超过除迷朝阳区外的四搞个老城区，尼占木22淡%加，主要原因在平于该区域总体岔价格较低，低秧于健200角0溜元疑/m啦2插的住宅以上皆裙是，同时由于事万科、中海的困介入带动了该勺区域人气，并葡吸引多家小地从商欲借势渔利成，因此，明年擦预计将继续延端续朝阳和经济敢开发区维持热甚度，但绿地的饰开发将有助于瓦绿园区在住宅款市场区位价值愤的提升。段（二）竞争楼扭盘分析之200款3俩年，整个长春掏市场索同剖****抛*麦有直接及间接虚竞争性楼盘役有赶5浑个脉，剂200飞4租年预计增加顺朴驰、绿地及南腔益，现将竞争馅楼盘今年的市匙场表现及明年应的开发计划分镇析如下：脱万达：本年开绍发刘了馆7寒万平方米，包网括蜻7绪0积套联排别墅已穗全部售完，多吐层部分诸除钟9须0智平方米以下剩槐余比较多外，炼其余基本售磬巾，全年的销售抛面积司在叮5诵万平方米左右殊，明年将开发商三期面积亿为劈2舟0村万平方米，主叼要为多层及小谣高层，据调查壳三期没有联排要别墅。站万科前：闸200后3叔年万科推出二舒期伐“垒阿美丽库家臣”之8纸万平方米，销拦售率杆为豆65现%肯左右况，覆200路4悉年万科城市花加园开发完毕，扰万科将在二道赢区北方市场开础设新项目，受米地段局限，该开项目缩同搁****股*氏有档次上的差垫距，且没有别塑墅，据称该项着目万科将比万像科花园高一个咽档次，但预计惩该项目是万科撕进军中低档市凑场的信号。燃富苑惕：资200农3缩年度销售情况平较差，总销售窜户数膏为德12晌0盼户左右，该项培目由逗于孤95湾%妈为小高层及中棉高层，且一次址推讯出愿2组2校万平方米，如怕无其它的好消烫息，该项旷目律200顾4故年可能明年年章继续大幅度降垒价或采用其它胡非市场手段消倾化颂，自200茂3换年，富苑将在础富苑花园到新仅民广场路段推例出言“挂盛世时代广办场摔”扩商业项目。闷中海序：巾200呜3奖年中海定位于络中低档住宅，卵取得了市场先平机，今年开川发呜1瘦2惑万平方米，销缝售量者为际5.准5腥万平方米，该钢销售面积炕为菊200塌3漫年长春最大的台单项销售量，问因司200挪3宜年中海定价偏晋低，圆同诸****已*文尚无直接竞争绘。疫200称4铺年，中海利用较一期现房优势摆等待热销，同虫时推出二翠期恐8障万平方米，价兽格会逐步走高昏将接伸近伍300会0疯元胳/m拨2崭，预霜计冶200慈5捉年，中海将推煤出河边的联排叼别墅，哨同头****宾*盾竞争将逐步升瑞级。永鸿城国际给：挠200蹦3落年重要以推双月复式花园洋房沃为主，共勤有天19周2开套面积约以膨22塘0望—忙24均0钉平方米为主，摔总价谣为疮8各0国—喝9浴0滋万元之间，全色年销蒙售腐11摇0忍套，现洁余润8塔2扛套欺，积200究4侵年推出四栋小靠高层，售价基艘本保悦持恰280签0文元铸/m条2占左右，基于自公身物业品质您，兰200月4斜年基本不分对额****劳*析构成主要竞争文。轧绿地：湿在酿200胖3巷年相当长时间殖内保持低调，皂外界很难得到牛真实情况孟，石200困4今年绿地将开工吉开盘，其选址迈绿园主要是针贩对一汽的潜在炸市场，其将对岗一汽的中低端岁客户有较大的封吸引，粱对兴****硬*男的多层小户型清有讽备一定的分流作买用。斧顺驰：顺驰期与笋****铜*宝近在咫尺，定猾位几乎完全相教同，且初来长翠春，雄心勃勃学，将是本项隔目差200己4酸年最强劲对手洒，但其定位工与行****袋*悔的呼应将有助献于高新区区域喜热点市场的形忆成，避恨免瞎****昼*郑在高新区形单颠影只的局面，贸另外停，茧200现4末年顺驰大规模晶广告宣传也将呼为宰****户*芒吸引额外的关捐注。乓从明年市场供次应层面而言，端万科、万达、勒鸿城国际、中盈海、绿地均以职多层、小高层内为主，将同本勉项目多层形成滚竞争。而同期孝上市的类别墅狂只有顺驰，再奔加上鸿城国际渐、富苑华城与叛我的家园的不地足沾15典0多套的部分存量心，而参照今年粘类别墅的消化夜量约听为纲30钩0云套，明年类别闪墅市场需求应竟有缺口，并根幸据谊200猴3尾年购房者对类廊别墅关注及二痰期意向认购量钥。昂****芒*遣二期的市场应匪对他200过3姨年杯****神*仓在竞争空前激完烈的情况下得件了不俗的业绩锹，本项目年度电销售额应在长砖春前四位之内退，销售额将近渐长春住宅市勤场涛7远—旺8坚%趋，并赢得了同趣行及销售者的诱普遍认可，为向二期发展奠定浑了相对优越的贝基础。二期在蹦一期成功的基堡础上做了相对晶合理的调整。桑具体的市场应顺对有以下几点廉：择巩固客户鲁同迟****剃*领的良好关系，杯争取表为颗****们*躺二期做良性宣竟传引导。业主掉目前不满意方两面主要是采暖虏效果不理想，貌经济问题，另猛外，对物业服某务也有质疑之墙处，公司及物牵业应即使主动集同业主举办联裹谊、对话等活槐动。改善同期阔业主的关系。劈长春市类别墅言级住宅产品市袜场分析如200阶4忙年，长春市高育端房地产市场劫中能够孙同堡****芒*戏构成竞争的地层产品牌有万达愈、万科、中海屈、鸿城国际、慌南益、融创、田富苑、绿地等您，但上述地产右品牌开发的项沾目除融响创涌·龟上城外几乎不梁构成直接竞争肢，具体情况如松下：遣万达：项200厌3巾年开发负了择7降万平方米（包挖括酱7央0千套联排别墅和助多层住宅）已请全部售完，多系层户型面积祸为梳10烫0缴—书14捐0便平方米。今年宣将开发三期，役面积洽为大2敞0晃万平方米，为善多层及小高层露，据调查三期劳没有联排别墅芝。匙万科：俘200拨3洪年万科推出二毫期多层住姑宅尖8润万平方米，销佳售率厘为袄65棋%伴左右，其主力穷户捧型投12渔0团平方米，也已偿销售一空。据宰消染息吼200汇4眼年万科将在二热道区北方市场瓣开设新项目，并初步定位兵为密13潜0狼—嫂15尤0守平方米的复式盛住宅。同时万火科所选择地块亿位于长饶春树****总*爸西侧。仅一路临（电台街）之主隔，占毛地笑5岭0路万经m犁2朗，地价就：单70嚼0俱元狂/m炒2姥（含配套费）枪，已与高新区斤管委会签订协许议书，但尚未影支付地价款。姜拟开发时间圾为是200泉5延年早3划月开始，目前脸正在做规划设饲计，初定一期稠开发面捎积退1笛5辛万锈m浴2涌。万科意图暂化时控制此地块候，静待时常成江熟，地价升值轨后再成规模开森发。的富苑：从200位3随年度销售情况发较差，总开发处面积虑为企2际2吵万平方米，小箩高层泪占凭95雄%博，实现销售奉为剩12售0端户左右，销售骗面积精约摧2硬万平方米。预锦计其吹在栋200嘉4蓄年会采用大幅煮度降价和一些帆非市场手段来辱消化其存量房由。琴中海：既中海定位于中锦低档住宅，保于躬200揉3衔年凑年补8岗月正式开盘，思主力户型愉为判11属0划—萍120m欣2轧的多层小三房剖户型，均价谅为告210语0贩元刚/m虽2稠，开发滴量旱1烤2哈万平方米，已局销茂售派5.清5俱万平方米。现秋房价已升枣至等230位0哭—絮240枣0乓元识/m扬2恼，据悉其二期绵推出多诞层倾8届万平方米，价偏格将逐步提高帝至逆260浆0攀元斧/m币2志。纲其毁200货5振年拟推出部分右联排别墅，此荒产品届时会同退我项目产品形罢成竞争。对鸿城国际：眯200占3倾年主要以推双拔复式花园洋房蓝为主，共蓄有匀19杂2奋套，面积炉以暑22糟0尽—材24刊0春平方米为主，筛总价客为羞8捷0拍—须9落0法万元之间，全罗年销绿售歌11邪0摇套，现指余捕8土2棒套傅，肚200壁4伶年推出四栋小伪高层，售价基疯本保榨持忙280月0填元梯/m柳2期左右，基于其具自身的楼宇品递质贯与汤****稼*刘相差较远四，称200膏4赠年基本不孔对置****咱*的构成竞争威胁联。但也让我们还看到长春市场抗对双复式住宅阵和联排别墅有包相当的需求量别。拼融创：跪地块紧靠万科片地块的西侧，段占袍地伏5辉8糊万锯m逗2袄，地挑价嚷70钢0兽元恐/m唉2侮，定位非常类堤似，以兰联排别墅为主诊，结合规模的辣开发快速进行骄，是本项编目约200喂4堂年最强劲对手雁。但其定位父与辟****心*失的呼应将有助推于高新区区域务热点市场的形自成，避远免敞****倦*毛在高新区形单磁影只的局面。装另外齿，赞200狂4食年融够创顷·遭上城大规模广文告宣传也将治为破****痕*初吸引额外的关直注。目前融创哀已经推出公寓造、联排和独立兄别墅，并开始湿内部认购。桑****形*涛二期的竞争优宜势卫在举对回200盒4火年长春市房地币产市场进行总铲体分析之后，悄确定融阁创诱·抄上城为最大的近竞争楼盘，其垂开发动向如下控：1、项目概述妥融沈创请·麦上城由天津顺扇驰地产投资开泼发，该项目位环于硅谷大街与喜飞跃路交汇处沿，占地然58.53思公顷，建筑面共积乞60扔万平米，一期摔占地面积富15跪万平米，建筑像面积蜻13草万平米，容积犹率贵0.76违，绿化率酿40%腊，主要开发别给墅和洋房，力荡求打锣造钢“教长春首席低层短低密度高尚社患区页”客。由于该楼盘躁与归****无*览属于同一个区窃位，市场定位歼与产品形式又闪非常接近，因绢而将成为我们背今年主要的竞贡争对手。筒2治、产品及其价弱格策略灶融创推出的洋登房面积在手190训—气251晌平方米之间，戒产品形式颗与我****笋*慈二期的双复式仆较为接近，售顽价为悠4200言—戴4600杆元乞/济平方米；联排膊别墅包括一部行分并TOWNHO顾USE浸以及若干独立拢式别墅，面积涉区间在浅220覆—小300鸟平方米之间，做售价为辱4800龟—负5500架元区/缘平方米。话3践、营销推广策粘略淡融创主攻吉林倾大学和一汽集运团两个主要的秩客户群，而由铺于吉林大学正椒在建设中的大叫学城与融创仅屡仅一路之隔，立融创对吉林大械学表现出了极劳其积极主动的钻营销战略，至愧今为止，融创寄已经采取了赞碗助吉林大学奖桐学金，与吉林炉大学共同组达织或“老2004虽年首届融创杯称振兴东北多米川诺挑战丛赛案”贩等多种营销策诚略，并已经在街吉林大学建立彼了一定的知名泻度。西4妹、工程进度和滥施工要素分析砍融雹创遗·联上城的桩基础士现已施工完毕像，洋房和别墅增已经进展到福2尚—蓄3血层，售楼中心摄主体已经初见眠雏形，总的施台工速度较快。浆该楼盘房屋主痕体采用的是砖染混结构，外墙驱保温采用挤塑彩板加保温节能捞砌块的形式，在由此可以将得挖房率提高到印90%朵，其供暖方式叛采用的是地热衰式供暖。筹5欠、项目优劣势给分析优势分析常在价格方面，减融创的定价较锁之我们的项目乡略低，在房屋进总价拉开一定梳的档次的情况晋下，价格成为雷其主要的竞争狗优势。劣势分析艳在销售支持要评素方面，融创茫现在的售楼环浙境较差，主要拼集中在西安大掏路和汽贸城两凝个销售地点，卧这两处整体环慕境并不能对楼泛盘的销售起到世较好的配合作务用。另外，由锅于现在是期房冶，没有园区环匙境作配合，因峡而会增加其销痰售难度。临在品牌知名度暑方面，由于融粪创是靠经营二拾手房而发展起宾来的公司近几半年扩张的速度尽过快，因而其页品牌还没有建俩立起足够的知刊名度和认可度搬，在长春房地掌产大盘盘踞的报情况下，要迅细速打开知名度规并让市民充分宋认可还需要一狗定的时间。熟在规划设计方纵面，融创的园孝区规划没有显缓著的卖点，规菊划设计与产品谁宣传龟的宝“弯品醇欧胸洲羞”券的主题并不贴朽近，住宅的建抓筑密度较大，趣朝向均有比较如明显的倾斜，可会给人造成不坟是正房的感觉停，住宅外立面挤大面积采用灰残色系，使得产戒品没能表现出愿高档住宅应具汪备的风格，这艰些因素都会影躺响该楼盘的销买售。屿6煤、财****米*照的竞争优势须****瞧*肆在与竞品楼盘号的比较中，尤哄其是在同主要床竞争对手融碍创看·按上城的对比中膨，具备如下明腿显的优势：赖（棵1捆）品牌优势：龟*洋*阴中国是中国地爬产上市公司前青三名，而且是筝以房地产开发子为主业，也是堂中国唯一的能扑够规模开发别遭墅的品牌开发孩商。缺（扒2恶）成熟社区：纱现楼优势，彰蝇显建筑质量；势园林美境，绽皆现幽静格调；低业主入住，生破活氛围业已形县成。疼（揪3潮）规划设计：味以景观大道为打主的园林，以刑中心会所为主仿的休闲配套，弟以公建为主的艳商业配套，以终网球场为主的传运动配制套洲……锐（仓4颈）区域优势：伸西南高尚片区寒逐渐形成，有赖利于吸引置业坛者目光判，均****境*落相比融怨创渡·电上城交通更便医捷，周边配套咬更完善。员（牛5悉）建筑品质：则*版*蔽中筝国锯1悦8涛年的开发经验后以及对产品细始节的完美追求吊，保证楼盘整株体实力极为出怒众，长春无能禁出其右者。缘（铲6奖）生活品位：询****墓*守是长春公认的喊第一高尚社区失，海归派、外呈籍人士都杆对落****棉*导赞誉有嘉。滚综上所述，我色们应当充分考蜓虑到融级创鉴·扬上城对我们项络目产生的竞争阻压力，但同时顾又应充分认识穷到自身的优势迁，作到以我为岗主。碎三票、震***TOW屈NHOUS索E抹产品特性及包爬装侮****堤*功二期项目产品恨形态及特色：握一巾)锋、产品形态：趣独院住宅、联趴排别墅、双复畜式住宅、多层之（保留）。沉二店)婶、总体特色：辛1男、成熟社区：虏现楼优势，彰独显建筑质量；沉园林美境，绽钓现幽静格调；复业主入住，生蔽活氛围业已形亿成。押2拘、多重配套：冬以景观大道为夸主的园林，以奥中心会所为主阅的休闲配套，砖以公建为主的浅商业配套，以评网球场为主的娱运动配摔套纸……槽域优势：西南床高尚片区逐渐烫形成，有利于炭吸引置业者目虎光。炎品形态：独栋季、独院、联排积、双复式形成棒类别墅社区，仆辅细以概5担层的多层，真债正低密度社区羡。仿户型优势：多咳层倾向于小面可积，类别墅产到品卧在根20查0厨—究30蚀0池㎡之间，迎合朗市场需求；户引型内功能分割仔合理。膀产品特色：庭竟院（内、外）掉、天井、顶层丧花园、露台、生阳光花房等特愉点，艰对悟“燕**丙*宵”疾进行有力支持宇。素类别配比：独不院剩1境8眨套、联骑排除4巴0中套、双复式掉6新4睬套，总体分配错得当，均不难衫消化。暑车库车位：通每户迁（独院、联排有）均蛋带晕有演地上私家停车本库不。旁三患)金、户型比例杨编号针产品类型休建筑面积勉户数毙小计输A1锡多层住宅谅二室二厅一卫塔98.22m你2沃3画5崇户该3437.7刷0m跑2店B1费三室二厅二卫学127.78欧m誓2咱5茄5懒户酷7027.9钳0m谈2去B2坡三室二厅二卫病143.88像m篮2泥6清0府户胃8632.8勤0m士2价C1筒四室二厅二卫叨151.21康m缠2滑4叶0嗓户休6048.4携0m牙2培C2甲四室二厅二卫让164.00窄m岭2颗2帐0找户糟3280.0窜0m预2醉小计沙21枣0等户撕28426.石80m嗓2祖D1服类肃别统墅磁住周宅外五室三厅三卫数242.34域m挂2滋3券2标户摧7754.8刊8m挽2竞D2煎双复式住宅养五室三厅三卫炮283.32怀m邀2决1叮6乓户楚4533.1旬2m座2乐D3饰双复式住宅喝五室二厅三卫腥222.60巾m露2族1残6贴户默3561.6份0m老2耗小计易6洞4谊户丈15849.迎60m牵2性E1微联排别墅粱五室四厅四卫果293.17兔m雪2子4润0册户斧11726.或80m杆2忘F1攻独院住宅丽五室四厅四卫甩308.49没m枣2趟1享8标户负5552.8紧2m代2疫小计怖5既8廊户蜓17279.躁62m俯2逢嫁债绪独立别墅菠350.85迅m嘴2嘉1拳3泳户更4561.0览5m更2废会所错4400m断2坡1婚座园4400m拨2住半地下车库锡1200m勺2抵7孔个够8400m宋2产小计掏17361.锁05m涌2冈合计盒78917.细07m马2垃2薯、二期命名钉：器***TOW银NHOUSE帜■董特点：直观、须有吸引力姓■敌***TOW承NHOUS水E课及其按所倡导的笼生活挨理念刮：兄[***拥TOWNHO长USE关]怎另以英国庄园与淹北美别墅为建握筑蓝本，汲取啊中国传统庭院算生活理念，将着自然景观进一帆步私有化，将提邻里交流空间炊扩大化，从而仔创造出更加健凳康、时尚和富住有情趣的生惜活似……画[***犁TOWNHO颂USE位]把适强调邻里交往拿和舒适私密，辱在名户型设计与社荷区规划根中，重视舒现代人钞居住文化中的捏庭院倍情结，辅从细节品质与挖生活价值出发饿，脂打造足舒适的居住空扁间和自然清新累的社区环境，假提供竭完善的社区配选套昆，荐使人们能够享阵受到高雅的文读化、优美的环比境泪、精致吃的辈生活君。等****蚀*常将庭院的概念或扩展开来，形望成内庭院、天鹊井庭院、空中柏庭院、室内庭俩院等多种形态芦，粮1级5链栋悔3-治4题层建筑产品满煎足不同个性的床人群需要，生苏活阔绰悠闲而刺富有格调，让女居者体验一种疾全新的生活形奉态。嘱■“捎***TOW平NHOUS鹊E痛”骆的深化与丰富劈：赤1牢、乘**缺*杠生活刮是巾“忍文化芳的协”像庭院在出现和魔发展的过程中迷，融汇了文学阳、音乐、绘画促等多种文化的艰精髓弃。壤**垃*纤住宅更侄重视饺居者柄的谅精神需求鬼，就注意夕强调没建筑深层次的送内容和内涵，垂满足人们少丰富自身修养过的渴望咏。在另一个层应面上，它亦强货调社区、人群森是仿历史的一部分龙，建筑对人也倒有着积极的影彩响隶。茶2辜、锈**望*煎生活膨是酿“音健康蚕的絮”季**大*喘住宅通过汤提倡建设绿色时家园，倡导健罗康的生活方式密。它种植四季齐花树、修建慢闷跑小径痕、赏提供运动设施躬。闹同时还将自然扮界的植物、阳谦光引入到室内董，形舌成察“猛家在花园里，突自然在家爆里习”晨的健康环境，替让人们呼吸清锻新的空气，在政阳光、绿树中移享受惬意耽！藏生活羽在虽****脸*迹二期可以享受左近在咫尺的中愁心会所、游泳看、健身喷、幻G桑olf槐、网球等健康斑设施，让人们敲在运动与休闲中中获得健康。布3趟、条**壶*雪生活验是裂“萍优雅增的妥”饭***陡致力于创造优亮美的建筑空间猜形态，月从立面、屋顶笨、入口等方面蚁表现建筑给人帅的美感，宜人毅怡心；同时秤铺设绿色亲切稼的住区环境，烛创造文化趣味袭浓郁的内外景僻观体系。它流商淌着一分风雅防，既属于社区虎内的人群，同然时又将它的优删雅融于整个城俩市。恳4招、么**竿*补生活令是揭“衡互动铺的口”掠**夹*薯住宅雅强调人与场所衣的适应性，在裂相融适应的有奥机环境中，享悄受人本生态的柳安宁。胳其所龙倡导址的输现代居住区的忌服务与交往理版念，将物业公盯司的服务文化曾推向极致，致太力于营造一种怒健康向上的社柜区氛围。呈它注重人本活谨动对环境、对兵社区的能动性计，在一种交流识互动中，共同萍推进人扒与展社区的共同生船长办。融帅5舞、君**忧*因生活暴是俊“辨丰盈例的樱”钩风格各异的建衔筑形式，层次吃不一的园林景精观，丰富多彩净的居家生活，爽缤纷多样的社副区活动，共同漏织就序了降**敞*府生活。从每一盗个角度看都是蹄不同的风景，辩从每一扇窗欣售赏到的都是不坝同的心情，孤湖寂、寥落都不夏复存在。■推广运作胜***TOW苍NHOUS斧E孩是二期三种完帆全不同产品榜的荷“舌统诞称着”填，因此在宣传润中不应过重突峰出。三种类型乎产品更应突出棋其独特个性，锣针对不同的购暮买群有的放矢重。给■偶失项目名称系统橡包装：丸1箱、二期命名虾：牵***TOW宵NHOUSE宁2这、二期组团命难名伪独院住宅：独练院别程墅栽—三—习大隐衡联排别墅：阳嚼光考TOWNHO抱US圣E考—匀—唯**阳双复式住宅：姑复爷式抹TOWNHO曲US裂E贩—隔—疾境界辣3喜、街路及广场桨命名。陆入口广场宗：告***桨绿地广场埋：糖*烈*在广场替主干道：豪仕滋大肿道庄/弱雅仕大股道您/它名仕大丸道丢/闹逸仕大道套二期街路：拿精铁德路烂/扭香槟桌路留/阔果岭掀路艳/虑湾畔路糠一期别墅区道情路：尊爵评路撇/顺勋爵片路端/黑伯爵路奇四、整合推广阁策略推广主题：拳200婚4世，但****湾*哪“恐生活品质提升帜年昼”1、阐释：带（和1浑）从产品形态剧角度：这种低速层低密度的类捏别墅产品是传和统多层、小高旬层、高层住宅督产品本质上的岸改变，是一种仆全新的生活形翻态。艰（欣2虾）从客户需求壳角度：早期的未高端置业者渴旧望有一种综合齿水准比较高的智住宅产品迎合袭他们改变居住缺条件的需求。赵（陡3熊）从社区成熟担角度煮：丢****枪*跌在奇200写4妈年将建成中央分景观大道、中该心会所等社区纽配套，社区生郊活更为完善。2、意义：随提出这个主题在更重要的是建博立一种与同类诸品牌的竞争优嫩势。产品在充意分了解本地人朱需求的基础上荡实现了升级，北社区在一期基距础上更加成熟述。这两个方面芝是对刚刚入市雾的对手压迫性未的打击。宣传主线：歇品县牌耍—合—场社巷区氏—阅—统产坐品序—絮—那生活演****针*欢二期正式开始砍内部认购以来歇，市场反应热稻烈，尤其淹是笑200饱4嫁年长春春季房彼交会期间，意匀向认购者众多怎。通过对这部鸡分客户群的访劣谈分析仆，坏*述*津地产的品牌号穴召力送、伐****撒*尚的品位吸引力展仍是被购房者划普通认可的地甩方。因此，孙在宣传中应更广多侧重宣墙传估*随*快品牌和成熟社捧区，以此来带坝动二期销售奸。独在实际推广过缝程涉中抄——菌<盾通麦过爷*南*到品牌、社区品贺位锁定客群吓；译>糠<阔通过新产品、胶新概念、新表胡现吸引客群纷；坑>萄<回通过庭院文化麦提升社区品质返，感动客群夺；故>净<亮通过直销、公些关活动贴近客质群歼；守>缠〈通过销售控户制把握客群渣〉屯…共…狼在与消费者接乡触的各个接触舞点上建腥立盛[运第一社桌区此·***寇TOWNHO籍USE渐]志的概念。择主题概念定位斜：巨第一社阳区佳·***终TOWNHO梁USE扁****欧*晚二期的最大优伐势是成熟社区剃和产品创怖新支——包“化长春第一高尚灶社讲区重”辜是欺****疫*短经馆过略200义3当年全年宣传积形累起来的品牌棕资产，也是其富他项目无法超虎越的概念，在誓二期中使用，染既将项目针对币主要竞争对手即的优势直观表亏现出来，又强蚕化了品牌形象秘，建谅立乞“孔长春最好的社昏区跳”债的强势形象；姜****取*蚁二期产品具有饺多重创新应点笔—昌—短独院别墅筒的疼“萍内庭弓院拥”脆、联排别墅江的理“汪天溉井鱼”挪、招“乒楼占王湾”奸尼别墅、中心会未所映、察30晕0醉米景观大闲道冤……哗其中，三类产都品共同脑的衣“趣庭匆院售”图特色是今年其泽他竞品楼盘所纷不具备的，有档必要加以强化绪，直接陈述自脑己的最大优点滨！推广阶段划分犯1狠、市场导入及远前期预热慧（肤4可月）镜在广告推广上针以报纸广告为脏主，主要以二焦期产品强势推陕介和认购为重皱点诉求点，尽渗可能多的吸引国目标消费者到培现场看房，为港开盘积累足够带客源，同时作幼好现场资料的厌准备，在与客硬户沟通的各个环点建立其础对海*葡*怜产品的期待。步2山、开盘强销贸（本5却月碧—舒6坐月）冷这一时期以报养纸为主打媒体含，用大频次的众硬性广告强迫雕目标客户的市圾场参与，同时尼整合户外广告杜、赠品广告、糊售点广告、印妖刷品广告等多析种传播方式，劳扩大宣传面，弟开发潜在客户坡。猾在推广过程中作要密切注意市役场情况并变化岔及时调整广告困策略。敢3钉、持销期计（嫩7稠月）效本阶损段辫“茧***TOW霜NHOUS咸E窜”张销售接近尾声施，主要在于表奖现周****所*便成熟的、品位抗的生活，即时温表现景观大道销及中心会所落说成，将二期产忍品再度推到一归个销售的高潮档，力争在这一险时段销售率达剑到状80%-10园0杨%菌。程五、销售控制黎策略1、房源列表畏产品类型涝栋号栋套数伴总计吊独院毙29培4稍18峡30崇5倦31罗5惹32落4携联排悲21另6穷40宿25津6贿33支12捆34毒8堆35鸦8怨双复式密22窜12却64妇23荐12铸24娱8彻26芦12忌27刊12产28烟82、销售策略睁从户型特点、每面积以及数量椒上看，以及从啦排号情况看，补独院住宅最易怪销售，双复式谎次之，联排再询次之。联排的物内天井特点可奏以通过销售中锡心实际展示，揪从而带动销售月。因此销控重学点放在联排和星双复式上，实衡行分批推出的僵策略，没有十们足把握不推出夜（意向排号客捏户在推出房贼源影3盘倍以上方可推可出），一经推粉出必须全部售映罄，持续制造牙紧张感，这样免才能做到主动灵和持续热销，扩总体策略如下基：忌(秧1蜜)猜朝联排意向认购辅客户排号量达躬到辨8盖0吼位时，进行首耍次非正式公开沉选房（争取赛在次6倚月迹6罩日前），推弹出财33裹#宅、夏34优#急、星35无#和共指计馆2榨8给套房源。此次课选房客户应纱为瑞5婆月帽3派0串日前交问纳兔200搂0烈元意向认购之碰客户。县(谊2腊)宿庄双复式意向客纲户达观到马9摧0匪位时，进行首灯次非正式公开子选房，（争取秆在限6死月裙6炕日前）推言出袄26混#驱、堆27算#劈、无28盾#锋共提3埋2弊套房源。厚(啄3假)澡每独院住宅告共烘1复8依套在开盘时一蔬次推出。（初贱步确定开盘日固为岔6没月祝1捉9深日）骆(垮4秃)吊龟联幸排保21素#险、个25盗#姐共舞1忠2尚套为保留单位耕，视销售进度葵确定推出时机换。式(烘5股)腹讨双复仇式冰23笨#啊、哗24气#涂共纽2津0施套在开盘后三警周内界（消7哪月存1赢0灌日前）加推，杂刺激市场。赴(星6略)既诞双复储式灌22皇#扭为保留单位，风共茶1需2锈套，视销售情作况确定推出时娃间。腹(炊7钓)路截销售时点及目诊标：名根据目前认购既排号量及开盘帆日期，制定以穴周为单位的销丛售目标，通过秤广告投放与公意关活动结合的兄推广方式，将饶总体销售目标昌分解，分阶段届地实现。挨阶段府意向认购排号好人数轮最后日期常销售时点膜1醋150淹5眠月尸2赌3卷日谷2韵200恶5马月帅3荐0母日域首次选房由排号截止日遮3薯250结6肌月狡6但日闪首次选房日蚀4航300稿6汁月辽1夫2卸日泄公开价格日脑5声350橡6尼月将1祸9庸日馋开盘日尽总体看：以上淘为最为保守的章推广思路，预连计煎****腐*候二期的销售情滋况肯定会更加环出色，乐观的见估计在开盘时灵即会销骡售木80痒%绢以上。因此，暗上述销售方式春将会根据实际锡情况随时调整美。3、价格策略编*****庙2权期上市前的价持格制定将直接怠影响开盘销售游状况，为此在证正式开盘前将谨通过两次活动臣来测试购房者芳对价格的反应旷，得到真实可井信的客户心理义价位。升（童1扎）测试价格活园动开展的时间邻：俯□捞产品推广会：供此次活动并不蠢公布价格，仅肉向认购者咨询新、调查能够接音受的价格，但议调查价格的平摆均值会低于总汉体心理价位，刷综合分析后可肆以在定价时调刘高均价。影□鸣非正式认购会固：战在此次活动中满，公布初步定乳价，做好不同薯栋号、不同位妖置房型的差价消，开盘时差价疗可不变，均价朱及基价有所变济动。她当去有缠80侨%顽以上客户对此牵价格能够接受站时，可保持不企变或者小幅上很调。采当有超开过凭20至%晒客户对此价格伙意见较大而无子法接受时，可地根据具体情况杀微调。绑（掀2闸）定价策略□均价制定畜①拒歉独院住宅磁：采600辛0医元监/康㎡，价格测试色时加液价白200-30康0意元冈/煮㎡扒走②戴逗联排别墅闷：况500轨0怒元使/演㎡，价格测试束时加军价肌200-30敲0呆元疮/影㎡纪③堵棒双复式住宅章：微430盐0鸦元廉/仰㎡，价格测试闷时加渣价捎200-30钱0净元型/撇㎡往□份差价制定策略带①满钻临会所较其他浓单位帖高踪10蜓0获－塑30翁0项元锦/姐㎡辟②对辣双复跳式原1观、顷2倍层高眼于牛3电、束4老层厉20钳0恒－咱50显0扑元针/个㎡子③爆架独院临街单位婆比其他省高笔20锅0储－宫30冶0联元立/件㎡阴□鸡开盘前一周制谈定模拟价格表衰，测试认购者络反应。易六益、妖****努*架二期开盘客户调积累策略衫****枯*摇自晓200给2役年正式开始宣绣传以来，在长判春市民心中建洗立起较高的品银牌知名度，吸孔引了大部分本职地的高端置业币群体。经过一迷期的销售及二卸期的认购排号浩，可以柳将喂****您*察客源分为以下军几个部分，为宏保证开盘认购则人数达缘到祖30森0陪以上、成交的窄数量达煮到祸80荡%稿以上，现将针论对性措施阐述唇如下：盛1献、尚一汽集团及相墓关产业的中高非层管理者和高菊级技术工人。伍这部分群体一海直缓是谜****蕉*估一期的主流购矛买者，预计还欣会有相当数量咳的此类客户群铜选是择批****锯*叫二期产品。①目前状况：桶这部分群体一瓣直撑是坊****沿*鞠一期的主流购钟买者，但坑在粒200滚3律年冬季，因采说暖问题而稍有港影响。②针对措施：全通过正式与非迁正式的渠道和劳方式向该部分转客户承诺，将赤很好地采取措粪施，坚决有效阅地解决采暖问炕题，霉在监200按4禁年冬季到来之础前，绝对避免俭去年冬季类似盟事情发生。冒③市针对性的活动拒：健康商务周唐末。邀请专业秩人士现场讲解嘱现代商务人士疏健身要点。同早时进行日常锻索炼注意说明，译饮食与健身的羽关系，以及影惯响锻炼的其它锄各种因素。同抹时配合自助酒询会。④认购目标：逮通过有效公关雪和促销活动以吧及折扣优惠，鸡在二期开盘前生保守估计将课有倒5须0厦位以上意向认敏购者，保证开送盘时认购人数蹦。沟2偿、吉林大学教汤职工。湾这部分人群拥谨有庞大的数量液，大多为海外果留学归来，了沃解发达国家居放住状况，有文掌化有品位，因尽此，经常会定对仪****珠*拐一见倾心。目打前已经购买或狡认购者不在少娃数。良①哑目前状况：吉关林大学本部及蜡前卫校区有购伴买能力的教授抢和海外归国人服士约锻有茂30热0采余人，是融浑创痰·哲上城等高校社兰区极力争取的沫客户源。由绑于限****刻*窃入长时间较早侵，有相当的知信名度和口碑，促因此经过相当芦长时间的形象窑积累，目前购屋买和意向认购涝的数量不断上挺升，如加以活狸动促进，在二菜期销售过程中愧，将有相当一伞部分人意向认张购，成为二期断开盘认购客户嘱的重要一块。弄②扎针对措施：针父对吉林大学客焰户源主要采用沙活动的形式加驻以引导，目前斗，正积极与吉跃林大学高层积鸣极接洽，期望低通过这一渠道确直接与购房者搭对话，登以乳*减*俭品牌的实力汤、膜****像*摊的品位宏、梅***TOW酷NHOUS想E筑产品创新点使搜其了解、信学赖扔*蜡*桌，同时针对有锣意向的客户，也以个别的有机荣优惠直接促动黎成交。害另外，可以考亲虑以学述交流悉、研讨、论坛托等形式使这部延分人群真正了日解哈*篇*祝，在心理上与爸竞争楼盘进行仗比较，吸引客突源。门③抄“两全球倡村克”职业辽主撇Part添y培：专为外商公庸寓业主举办的杯活动，吉林大茂学的海归人士洞更愿意参加，皱将会有很好效座果。子④却赞助吉大海归爸社团活动：叙由趁*悼*钩提供场地和活痰动用品，同时集向其介绍项目懒的优势和产品罚的内涵，增进壁了解。橡⑤闪吉林大学业主闻及相关人士的灭联谊活动：更悉直接的邀请吉唤林大学的目标希客户，可以通仆过现有业主联脚络，参加档次块和品位更高的副聚会。⑥认购目标：淹通过有效公关病和促销活动以亦及折扣优惠，王在二期开盘前谷保守估计将领有鼻3网0单—线5诊0闲位意向认购者呼，保证开盘时句认购人数。愁3因、汽车贸易开越发区私营企业眯主。兼此区域聚集了肿一群有相当经控济能力的购房介群体，他们对谅于别墅产品有勉相当的需求量瞒。这部分人的馋数量有近千家越。贩这部分人主要坦通过《车周刊军》定向派送，牺向目标客户（相包括名车广场毁、二手车市场派）传达二期信错息，预计将会适有毕3贸0已位以上的认购僻量。桑4惭、俘****标*贤一期业主。萄由哥于籍****状*弹二期推出创新军产品，因此这热部分人基于对慌一期的产品形耕态的不满足，灵而会选择一种丘更高层级的住今宅产品。珠一期业主原有蝴住房可以通传过邮“鹊全球汇村灵”炮（芝*扯*摧外商公寓）进宅行投资，在同逮一期业主进行爪沟通中，说服敌其投资一期，否购买二期。轮5译、长春市传资统乖“裳富人亿区保”哄的再次置业者卷。获这部人主要是使集中在文化广塔场东部（东朝君阳路和东中华洲路一带）的高唤干群体和居住章在长春较早的蔬规模社区（富熄豪花园、长春次明珠等）的购闸房者。伪6特、知名商家会迎员：政针对这部分客霞户群，利用卓情展购物广场的吊《时尚》杂志健发布广告，预汽计会有大量的袄认购量。域7表、零散客户：迫这部分客群主棕要是通过广告咱等形式了绕解捞****梯*暑信息，齐对床*凑*雄的品牌泪和婆****薪*龄的品质品位有煮所了解，一旦耽推出新产品，信会很快吸引其铺到现场，但要味通过销售时点爹的把握促动其倡成交。央主要通过广告缠的形式。在开驴盘前将投放高痰密度的广告，坑覆盖各个媒体层，开盘前斜约瞒1/纳3敞的认购量将来快源于此。遗七金、拥****规*俭二期开盘活动停（一）开盘的贝准备凭□欢开盘的时炼机特—侵—颤在何时开盘挡1乞、开盘的前提筒条件摊（篇1材）已交纳排号野金人数已俗满经30帅0烛人；根据目前盼已经排号的数搞量来看，从现说在起经过一个段月时间的广告统宣传和活动组松织，到开盘时吴的排号人数能塑够达渡到锦30衬0凤人以上不成问旺题；翅（绵2超）经过非正式闲选房对客户的钟预定情况有充富分把握；对各浊竞争对手开盘煌时间、价格充性分了解；勤（笨3划）销售手续已旗经完备；舅（竹4蜜）工程进度要根求：修缮相对凶完整的看房通真道，景观大道谈初具规模，中睁心会所开始动丛工，独立别墅浇外立面基本呈鼓现，二期工程阁接近封感顶卸…陆…储只有如此，才蹈能使购房者布对啊****吩*支有比较直观的数完好印象，为窗看房提供便利雷条件。称2转、开盘时机分仇析给（器1逝）与竞争楼盘昨的比较膝默斤一般来讲，早较于竞争对手开毙盘会有一定的鉴好处。躲但胸****枯*显强大的品牌实恨力会对目标客励户产生极大的植吸引力，开盘笑的早晚对其购至买不会产生很泊大影响。舅（调2两）实际情况分参析扯根据实际情况苏的判断，融创娇将启在左5缠月底悉至甲6添月初开盘，由屡于工程进度的泼影响，我们很眠难抢在融创之臂前开盘，因此滩我们不妨后发鞠制人：通过拦亿截式广告形式控使竞争对手的鼻意向客户产生龟期待，延缓成冤交，同时紧紧垒把握住我们的役客户。瑞（初3失）时间：比较叠稳妥和把握的来时间关是贪200功4裙年绘6欧月符1伏9霉日（星期六）搬3奇、保障开盘销哄售的措施惯（柿1怀）针对不同的效客户群开展直姥邮、活动、广拜告等宣传手段剃，详见第六部孩分。狭（贼2凤）通过产品推浪广会、非正式加认购活动，试熊探排号者对房易型、价格、能户否签约的真实吹信息。活动及僻方法详见公关填活动部分。□开盘的政策1、优惠措施杆（挖1弹）一次性付须款咐9.锁7疮折，按榨揭全9.场8真折，一周之后怒取消折扣。暑（词2痛）披前焦1罩0累位签约者送中顿央空调一部每，督2玩0宵—剪5艺0淋位签约者送立扮式空调一部，耕奖品视具体情别况确定。暂（僻3园）老客户带新里客户有额外优驻惠。2、认购组织渴（冈1捐）逐栋认购，罗认购完毕之后降再认购下一栋条。法（颤2瞎）参加开盘必疑须预约。暮（禾3如）参加认购者划当场未能成交秋的，顺序号失灌效，排号金可麻退。牢（二）开盘活狗动方案之一1、开盘形式买****拘*圈作为长春最为书知名的高档社辨区，必须以自军身独特的极具鸟创意性的开盘没活动，表现社衬区的品位性，穗同时也应当具君有一定的轰动资效应。抵不同瞒于填*疮*野刚进入长春之犯时，如掘今湾*街*吊地产陆和晃****际*赛的知名度都空品前高涨，因此航，开盘活动应合当注意在整体宰的档次上下工抹夫，不求人数撒的热闹，只求揉有效的认购人沉数，有足够的蹈含金量。棋****梢*哥二纱期悔***TOW冶NHOUS颜E瓦总量仅齿有销12上2膛套，二期产品宏总量不大但总明价较高，应当这避免那此种发“胀挤破门窗爆式辆”筐和趁“深半夜排队限式辞”尽，形成自己独您特的风崖格婆—观—剧尊贵、品位、县档次和与众不雷同。因此在开摇盘活动策划时属应当适度，力冒求稳扎稳打，灭有效促进成交乞，这一点主要汽在于认购的组适织上。左2航、开盘时间：艳200钢4访年端6韵月溪1俩9躬日（视认购数贞量调整）上另午搂9疗：抄3香0发—议—闹1主2膀：队00辰3誉、活动场地：摄销售中心及广碰场型4混、活动内容及梨程序朵（断1义）庆典仪式：柳（熔9脂：江28-1霞0勾：寒0逝0津分钟）启主要内容皇为涂*学*隐中国代表、华逼北区夏总厕、解****彻*切卞总以及邀请脱省、市、房地惕局领导致辞，蛙以及传统庆典吴仪式。饥（停2挎）演艺节目：凉（踢1绣0贩：掘00-1听1书：禽3众0予）访内容为进行模错特表演、乐器挡演奏、歌曲演绘唱等，让现场攀保持一定热度影。汗（延3落）认购活动：涉（闹1释0样：滑00-1独2朱：搭0旷0夫）班此部分与演艺锋节目同时进行六，参加认购者款按顺序号在现庙场就座，认购皮时分批邀请进栏入售楼中心，扬表现出整个认萄购活动的品位除性和高雅性。漂①血将认购者按产驴品类型分成三泛类讯；谦严②纺每已1识0氏人思为树1济组进入销售中表心认购却；非钉③哗不能签约者如壮有意向认购非木首批房源，可膝以选择退定金碑或者重新排号诸。4、前期准备尊（泻1兆）人员邀请部本次开盘活动石不求场面的过脖分热闹，仅允舱许限量的人员砌参加，除二期限排号的人员外匀，仅简有录*帝*志邀请的少量政爪要可以参加。蜻开盘前一周将堵向认购者和邀抄约嘉宾发出精毕美的请柬和活圣动节目单，显凶现出活动的档拼次和社区的品染位。帽（括2粪）场地布置脆在销售中心广调场，现场布置觉出隆重、品位谢的格调，营造忙一种尊贵但更主轻松更随意的全氛围。敢（当3瓦）前期宣传吴通过报纸、广跃播、电视传达丘开盘信息，制醒造紧迫感，让凭人们去感受这和种活动的品位身和档次，从而押对询***岔*落也更有向往，筝也将促进更多礼的客户排号。三综述：此种开趋盘活动重点在印于具体的执行总上，在现场制蒜造一种紧迫感甜，优越感，力晓求一次成功，蔽达到开盘即告澡封盘的效果。羞（三）开盘活仔动方案之二安□宜活动创钉意划—使—霉一场史无前例尸的长春名流聚错会！寻将开盘活动变烤成一场有品位两的董PART袍Y欣！裹这将是长春史倦无前例的一次神开盘活动：选重择在初夏的夜沙晚，霓虹掩映扣下涉的疯***震*验销售中心广场红，名车、名模恐交相辉映，身取着盛装的先生滤女士手端红酒贺或穿行或围坐吉谈笑风生，优克雅的萨克斯在触晚风中荡知漾沫…鱼…匠所有参与开盘斜活动的人必须让是糠***月*叙正式邀请的，援所有的人将以踢能够出席这样蜜的疑PART弄Y墓为荣！此时此要刻，人们将感犁受到纯正的欧尝美私家聚会的药情调，这也必删将成为社会各剩界和媒体品头泪论足的超级新纪闻。掠开盘活动主题瓶：极品永即恒奸·挺鉴深赏传·该家喂□铺开盘的内贸容急—展—绣绝对值得品味取的人生盛宴岗本次开盘活动寸是以时装秀表冶演和认购为主再线的一场名流傲聚会和名品的榴赏析会，强调茅品位、轻松、仍格调和尊贵感酿，主要内容有什：扛1珍、主线贯穿全糟场，包括：革（倍1吵）超级名模秀薯：邀请国内最约顶尖的女模特闪，为开盘现场络增光添彩。活竿动的前半场主绸要使模特的表念演。茧（乖2申）新品大认购肆：限量推出笼的挠******血*****T测OWNHOU滔S三E址将在开盘活动截中名花有主！禽主要在活动的牙后半场进行。圣2啦、辅线分散各坏处，包括：局（叛1榆）极品名车展抚：联络长春没讲有出现过的车淹型在开盘现场跨展出。如宾利怀等。该（院2滑）国际名品赏鸡：在长春没有波销售店的国际记著名服饰、洋闭酒、雪茄、皮盏具品牌等。垦（生3削）自助品酒会爸：提供价值不再俗的红酒供客晕人品尝，宾客大还可以参与舞贸会和烤肉等极夕具趣味的活动点。底（非4斤）惊喜大抽奖享：凡成功签约陆者将有机会赢岔得万元以上大假礼。驼3聚、时间肿：稻1舒8何：蜂00-2侄0掩：付00刷□袋活动相关事宜挎1滔、人员邀窄请灵—锤—百体现尊贵和专谎属茅本次开盘活动乏仅允许限量的袜人员参加，除副二期排号的人职员外，仅倘有娃*军*扶邀请的少量社穿会公认的名流交可以参加。开朱盘前一周将向抢认购者和邀约之嘉宾发出精美绪的请柬和活动轨节目单，显现旬出活动的档次籍和社区的品位利。使被邀请人贞员形成一种心案理暗半示犹—香—优这是一场只有饼社会上层人士雀才可以参加的盛聚会。检2涛、场地布罢置复—竞—薄仿同欧洲上流窝社会的私家晚宝宴榴初步确定场地再设置在销售中傍心广场，现场伍布置多彩的灯乔光，地上铺地贼毯，营造一种锤尊贵但更轻松施更随意的氛围逝。式3刑、前期宣够传模—粘—朗社会名流引以莲为荣的少数人伶的聚会司通过报纸广播洽电视传达这样继别致的开盘活昌动的信息，不灿过分夸大和自改我吹嘘，而是困以一种虚怀若喜谷的姿态将事把实说清楚，让阔人们去感受这砖种活动的品位就和档次，从而史对同***串*黄也更有向往。切4为、后期跟漫进君—狼—畜留下一段地产抽传奇摧活动之后将联胀系媒体将此事舍件予以报道，方让人们真切感办受情到租***盾*昆的与众不同，锁也真正阁将摸*奶*俘与融创的品位较拉开，也必将念有一部分人因另此而趋向选玻择搂*钩*盗的产品。疏八、销售工具哀和现场包装化***摆*批二部期均***TOW托NHOUS调E勇认购及开盘期旷间需要准备丰捏富多样、独具煎个性、兼具文蛇化品味的销售钻资料，主要包交括楼书暖、温D驼M宅、户型单页、情月刊等，与广多告宣传、公关窗活动、销售现清场、园区实景五相匹配，在客为群心中建立毙以泽“攻文化庭高院妄”舒为核心匆的免“该***TOW娃NHOUS反E档”结概念。枣（一）楼巨书己—芳—名《庭院生活札焰记》□核心思路：纺遵循从文化理日念到具象事物梦，从庭院产品子到整个社区的白主线，将庭院划文化提升到一伞定的高度。主题描述：怖***坡*仿二期楼书《庭坏院生活札记》觉文案般总版数热：送44货P铲封播碑崖面脖庭院生活札记窗P瞒1讽—丛P2潜目录负1疫、于***TOW个NHOUS辅E杂的建筑本原津2羽、萄***TOW奖NHOUS长E常的适3炒个关键词光3钢、克**酱*稻生活柄的卫5瘦重境界滤4父、欢***TOW敏NHOUS南E怎之塌“砖生活印象简派壮”5、户型推介槐6鼓、值得分享的玉社区山7求、勺*朱*畜—技—洪中国地产产品租主义实践者赢P各3丰—组P4装序：能文明的历史，轮也是人类不断脆改变生活状态值的创新史。在蹲法国，从那些俗经过花匠精心联修剪过的庭园聪里，我们体验掀到法兰西文化祥的魅力；在英恰伦三岛，透过扫庭院树影下的美下午茶香，发区现贵族庄园的尚优雅闲适；在盒北美，推开木迟制的门窗，让匠爽朗的清风由狠后院直吹到前铅庭畜……叔公灰元帐200投4盖，现***TOW园NHOUS钞E者出现。税人居文明的历俊史再一次被刷理新、改赴写南……P5—P6萄第一章：庭院议笔记俘P画7晒—摧P10生东方的，西方滑的待A绝：惩庭院，《辞源希》中解释为堂托前之地，有延拥伸之意。从商纽代起，庭院即馋从音乐、文学饰、绘画中不断答汲取养分港，胞300栏0双年来与中国文省明共生、和谐膨，是最具中国陷特色的居住形河式之一。脆中国的庭院建暑筑随历史变迁休，逐渐与绘画邻、诗词、文学述乃至音乐的精埋华相融汇，将叶人与自然的交李流艺术地升裕华编—沈—飞从民间的宅院只，到官家的府智邸，再到皇室祥的宫殿，中国列古代的庭院从决一开始就注意辫到了天地、自匆然与人事相融剥合的规律，并各在明清两代发酱展到了空前的饥高度。欧B灾：骂国外的庭院住检宅更为开放，化也更注重自然丘绿色。若是建是在乡村的别墅衡，举目四望，头绿色如海；即遇便城市中的庭情院住宅，也将雪房前屋后的空赏地填满绿草和算鲜花，总是让怀生活充满生机臂。恐在城市郊区和竟广阔的乡村，慕星罗棋布的嫩庭院刻住宅，慌多见是低层建筑，白坡屋面孟、穗房前屋后及两缸侧的庭院字以及鼓别出心裁的庭勿院小品资，构成了不同疯的风景。匹P浪9皂—劲P12烧***TOW鞭NHOUS而E公的建筑本原奔建筑的本质是抽一种文化，关溪于居住的文化荐。而文化本身茶就是神奇的，懒她就象一种气镰场，萦绕在时乳间与空间之中描。闸当我们回偶溯遣***TOW趣NHOUS屡E煮的本原，不难膜发现中西方传干统庭院式居住杏方式对其诞生糖的深厚影软响爆君—搞—炸正是因为有了啄这些文化的积何累与沉淀，才绣造就了今日他的选****·*渐**TOWN乘HOU猛S趣。筹凹空间论是以析格尔德芬格尔妨的景观类型论奴及艄口忠彦的玩凹型景观论为厌基础的建筑空盛间论述。现实戚中的凹空间并喜不仅限于完全捏的围合与封闭首布局海。筋在都市住宅中敢，凹空间多通抹过庭院住宅的奴形式得以体现状。半庄园：超大规州模庭院涂正是居住者身盗份的象征，他吵们是十九世纪角英国兵社会的骄傲。易P1稼3否—斧P14捷***TOW科NHOUS轻E病的予3壳个关键词自然的：文化的：音“凭久在樊笼里，刺复得返自然厨。往”练从思陶渊明车的诗中，可以男寻到狸人类是如何地吊渴求与迷恋这非种和自然携手究相伴的日子、匹窗前开满鲜花弓的生活，还有秤红砖青苔月下愈小酌的庭院情踩怀。从容的：历P1五5紧—降P16爷**萍*恐生活侧的朗5欣重境界蛇上风位，绿树软丛中邂逅阳光嵌入式庭院私家花园露台，清风留P1疼7极—以P18衬第二章：庭院乒印象钩***TOW倾NHOUS场E静之稀“乔生活印象雹派欲“框第二短章塞徒庭院印象矛P1探9锦—捏P20阳光的滋味刮出抖挑跑1.窝5践米的客厅阳光池花房，或者开蜘阔遗至衣1晃6故平米的独立阳剖光房，享受媲聪美加勒比海或狱者夏威夷的奢貌华，轻啜一丝浸咸味的轻风，慈细品生活灿烂什的滋味。笋P2图1剑—值P22露台上的风景露台个5幻㎡蛮、局8梅㎡披、猜2抚0堂㎡，如果这都芬不够，就加葬个嫁4芦8衡㎡大露台添！讽***TOW慧NHOUS井E皆就是要满足城晒市上层司的揭“尝不可理什喻腥”波的愿望，与星溪辰对话，与自黄然亲密接触。观景砖在自家的顶层翻，独辟一方空释间，仅有一椅外即可圆：助2000粱0苹平米入口喷泉真广场看、掠1000伞0缠平米绿地广场臭尽收眼底亭，屠6弄0孤米宽景观道惯、充1000近0欢平米人工湖更鸣可一览无余！浅P2诸3况—窜P24泡花走园配—敏—捆与名流聚会，箱与自然闲谈花园的闲适物想像某天：午兴后三点的阳光膛下，休假的闲坑情在空气里芊引芊弥漫，生长晴出一种叫耀做吊“假交卫流尺“雹的渴弟望甜…坑…济就在堂前的花提园里撑开一把讽太阳伞，沏一窝壶上好的绿茶欢，摆几样水果府，邀邻居过来惊坐一坐，聊一颈聊！呀在乡***生*塞，我和他和她孟，有的是共同断语言。庭院的专属庄在这里，是我应和家人晌的耕“愧大自然聚会丹厅予”朴，无论是传统汗的内天井式，粘还是欧洲流行箩的凹型围合式绵，都将专属、械个性、自由、切私密深深刻在蜓居者的门牌之羊上。热■答□教***TOW兼NHOUSE抗·颠大隐拾P2警5洪—赚P26采我们无法改变捏人生的长度，葡但可以加大客浪厅的宽度。卷***T·贪H山有多种开间客毫厅供您选择零，箭6.懒3白米社、色6.岗7聚米手、怀7.渗5穴米漫……织在数字和现实析之间，这个概政念，您尽可以推往宽了想：视故线更远，阳光耕更近，思想更禾宽速……辅P2追7遣—钻P28果天井之中，天拣籁之音制优美的琴音在统指间划落，皎卵洁的月儿也泻代下淡淡的光辉趣，静静的夜，扩远处隐隐喧嚣肯的城市，思想洁在此刻舞了起明来。怒P2稳9喇—稳P30特阁第三军章累塌常庭院人家垃宅者，人之本仔，宅因人而生启，人因宅得存擦，人宅相扶，仇感通天地。鹊—泼—读我《黄帝宅经》水第三章，庭院组人家族P3雕1畏—惊P32大隐幻·铅完全动静分区度，开始奏响尊组贵生活第一乐舱章。疼·衔极致宽敞的客扎厅，身份于谈芝笑风生中彰显启。系·们私家内庭院独辩具匠心的巧思接，体源现莲“桨专舅属隐”悄的不凡。序·督由卧室步入书五房，隐密的布封局，让智慧沉玉淀，身心极度佳舒展。若P3压3宜—球P34恋日隶·旧天井将爱洒满奥每一处角落，增故而感受通透拖与明亮的存在多。靠·蔑钢琴区，阳光现伴随钢琴的舒咸缓旋律，跳动桐于您挥洒的指军间。葡·葱客厅开放而通贷向自然的超旷课空间，衬托您故对成功的淡然捉。煮·齿双越客卧，淋测漓尽致发挥对床人性的关怀。鹰·骆得体、别致而钓周到的主卧设雀计，突显贵族肤气息。债P3森5盖—适P36境界程·构独立区隔的错砍层客厅，您可备将私家花园无痰限风景尽收眼铜底。半·略花园平台，坐乓将无限自然揽贺怀，感动无边功无界的浪漫。牲·治自由通透的开岸敞式厨房，让联您心里溢满生疯活芳香。熄·炉私家车库，为糖您的爱车度身晓定夹做溜“追专有房版间忠”藏。参P3亭7茫—吨P38屡值得分享的社盛区雪居者，始终无理法脱离社群P39巧第一社区，分买享国际生活然***扣*护，圈**探*取投资有限公司翼在大陆开发的衣明星楼盘。画长春唯一规模牺性开设外商公岗寓的高品质社困区。单贝尔高林、法队国怖P证A损、香港港力、笛南通六建等规应划、设计、物钓业、施工方面在的国际顶级公乞司联手打造长本春第一高尚社暴区。肉今天减，期***卫*继已经成为上层悲人士首选的家探。以中国一汽友为代表的国际蹲化公司菁英，纷以吉林大学教垄授为代表的海伏归人士，以跨轧国公司员工为窜代表的外籍人体士纷纷称赞并千选猜择升***笑*泰。P40促中心会所，分嫌享尊贵的社区拌配套。匪专业化细分，建是社会进步的拼表现。矛***悔*卡首开春缠城捷“疯社区多会勇所午”缸之先河，堵以半“义3+绩1铃”充系列主题会所洽赢得高端置业治者的青睐。中臂心会所、健康集会所、水岸光饲合会所，以羊及乐600老0貌平米的公建广裹场，将业主休提闲、健康、娱搂乐的需求分布脏于各主题会所藏，做到功能齐刻备，各取所需蚁。P41辜60政m鸡景观大道，分殊享视野的豪奢炮美，是有区隔仪的，或者袖珍政，或者大气。泪***探*腾，绝不吝惜每欲一片辉以粒“清万平嘱米舰”竿或检“泰公闪顷示”客为计算单位的都土地。摸6无0叨米宽的楼间空针地右、增6摧0蛙米宽的景观大面道。骆1000腐0突平米的绿地广暑场圣，干2000樱0赤平米的入口广日场浩，拴1000薄0运平米的人工湖依，仅仅是这些叫，便已经足够唇在市中心开发辩一个中型楼盘面！辣P4灶2杀—寨P43洪*激*膨—滚—嫁中国地产产品芽主义实践者封底呜（二片）相***TOW拐NHOUSE柄D***光面：恰**辟*符【别墅系列】包新品推出厉第一社轮区揭·***TO洞WNHOUS真E砌—栋—省终极置业者的摊第一选择笨*孙*尿中国挠，芳1刻8灯年专业打造上掀流人士居所，窑定位为南中国洪最好的别墅的匪南海鸿基花园摇、上海高档住吊宅菊*至*法别墅都为当地矛乃至中国流下授住宅的传奇！毛***谅*甜—说—崭香师港跟**氏*抬投资有限公司阻旗下的明星楼问盘之一旺。抖200僻3赶年掀，汗***驳*脆以优异品质和现独特品位建着立怜“词长春第一高尚蚀社挑区玻”委的稳固形象。献对熄于刻***泪*糕，远非西南高京尚社区领跑者症的身份可以定帅义，他已经成弓为春城地产业惨的一面旗帜墙。绩煤200脚4严年藏，傻***本*半推跌出什***宗[圣别墅系挣列扒]盒新巷品叨—锣—络***TOW厅NHOUS敲E毁，以更适合长剪春人的造屋理邮念，打造别墅采中的别墅，开剥启长狼春柄“粒别墅级居住时铜代婆”博新纪元！B面：主标题：获长滔春勾**200猛4赶创新产歌品载[***薯TOWNHO货USE胸]喘正式推出张成熟领侄地词|秧国际社区，分默享上流生活。肺□病***暮*晚，上风位，长尚春第一高尚社赚区志。粉**鲁*伶春唯一规模性订开设外商公寓壤的国际化高品钥质社区。爷□纹贝尔高林、法破国酒P忌A央、香港港力、属南通六建等规帝划、设计、物丢业、施工方面接的国际顶级公混司联手打造。济□祝***弓*攀，上层人士首锡选的家。茫以中国一汽为泄代表的国际化乔公司菁英，以石吉林大学教授耍为代表的海归旨人士，以跨国糟公司员工为代刻表的外籍人士揭纷纷称赞并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