房地产信托全解析

房地产信托的简介分类(结构)、特点 。、日口现儿状八获》,上,□仨口产的收益率、规模、结构等)房地产信托概念房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。(3)遵价股权回购一(1)信托资金—房地产信托分类(结构)(3)遵价股权回购一(1)信托资金—投资者(委托人)(1)信托资金(4)信托收益信托投资公司(1)信托资金(4)信托收益及本金(3)支付利息(项目公司)-股权质押股权质押第二方担保”股权质押第二方担保”___ ———溢价回购优先受益权一(2)信托资金一上(4)信托收益及本金-优先受益权—(1)信托财产。(3)优先受益权收入信托投资公司(受托人)开发商(委托人)投资者(委托人)“四证”齐全1自有资本金级以上开发资质/项目盈利能力蛋贷软型信托资产抵押(不动产，抵押丰发放贷软一般50%左右第三方担保/设置独立账户1至2年居多/几千万到几亿不偿还货软本金股权结构相对笛单清听、项目盈利能力蛋敗权收购或增优先欺)股权型信托司委派股东和财务经理、股权质押、第三方想保1至2年居多1几溢价股权回购千万到几亿不溢价股权回购等16%一业已建成，产权清嘴，证件齐全/能产生君定现金流，如育场、写字楼、酒店等租赁型物业财产受益型作托财产量益权转让业主回购承试财产量益权转让1至2年居多/视信托财产的在其评估什值的50%左右/6%—19%患多溢价受益权回购皆理能力、项目的市场前量及盈利能力等有较高要求混合型信托以股权和债权的组合方式司委派殷东和财务经理、设置专门账户、以股权和债权的组合方式三方想保等鳞归还贷软本金归还贷软本金溢价殷权回购灵活设置/金额一般较大1成本一般在6当前实际发行的房地产信托产品——以中诚信托为例项目名称类型是否结构化规模(亿元)收益率期限总额优先一般配资比例托隆利1号股权是524个月上海盛众混合是529个月杭州野风富阳混合是5%/10.5%/11%24个月勤诚达贷款否2/11.2%24个月苏州融邦投资混合是1定24个月重庆远展投资混合是342年华业股票收益权收益权非412个月大连张前路混合是21个月天津亿城混合4大连永欣非4%27个月大连海孚混合是27个月(1)要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件(2)要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务1、最近几年存贷款基准利率调整历程2、最近几年存款准备金率调整历程2、房地产行业调控(1)新国十条(2)国八条3、对房地产开发的影响合同解析一合同关联方二合作开发的基本框架三信托计划的基本内容四股权购买选择权五风险控制与监管1.合作方是一家在中国登记设立并有效存续一般是房地产公司，并且目前持有项目子公司100%的股权。2.项目公司是一家在中国登记设立并有效存续的企业法人，项目公司合法取得国有建设用地使用权，基本为房地产母公司以抵押担保形式参与到子公司，从事某块地产项目的开发建设。3.信托公司 合作开发的基本框架(2)收财股权(2)收财股权(1)信托资金-(4)信托收益(项目公司)三信托计划的基本内容2.信托单位认购流程优先级信托次级信托保管费合作方或其指定第三方选择行权：4.行权程序判断依据：在信托计划成立满两年之日，受托人仍未收到购买权人支付的购买价款的，即视为购买权人放弃行使股权购买选择权。(1)按协议约定接管项目公司的经营管理；(2)销售项目公司分配项目公司税后利润；(3)将其持有的项目公司股权