房地产开发成本精细化管理名师讲义

房地产开发成本精细化管理内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第一部分第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第二部分第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点第三部分第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系第四部分2第一部分

如何认识房地产成本管理1.2.3.4.5.

房地产成本管理的行业特征商成本管理的核嗽心理念与方法周房地产成本管补理的几个关系腊处理巷房地产成本管况理的演化过程腔房地产成本的厉基本范畴31.

蹈房地产成本管瓜理的行业特征溪产品特点：即单件性、地域翠性胀实现过程：弱开发周期长，塌涵盖投资、产捎品研帖发、制造和经伪营等多个环节姑，需大量资源则整合与专业协作倍成本特性：呀构成复杂、影脸响因素多、变压化大半行业背景：羽内部尚不成熟幼，高外部风险加大

41.

露房地产成本管璃理的行业特征•

念基本内容：居合理确逼定享+牲有效控制•

殃管理特征：渐全方位的成本势管理：渗透到祥全灿过程的业务环太节，需要全员鞭的参与；•

叨管理方法：近目标管理、责利任管理等52.

升房地产成本管园理的四个基本溪理念①

经营理念：折成本管理的目线的在于忙消除无效成本团、阻提升产氏品价值和投资乐效益圆、绒实现经营目标62.

英房地产成本管旅理的四个基本博理念②

产品理念：蹈成本的决定因关素之一是产品偏，成本是产品鉴的一个属性72.

皮房地产成本管群理的四个基本茧理念③

市场理念:幻成本的决定因万素之一是市场临，成本的价格吸体箱现必须随行就泊市82.

絮房地产成本管杯理的四个基本旬理念④

专业理念:鹿经济与技术不洽可分，专业化激的运作是成本尝管理的前提92.

遗房地产成本管仿理的四个基本歇理念

予成本管理理念等落实：绿无效成本管理

芹无效成本的定庆义主产生原因分怒类倾—沈成本影响因素傍分析吉统计与分析方而法主管理责任分解忍与落实答消除无效成本岔的措施103.

句房地产成本管厨理中的几个关妄系处理

葵三大管理目标只上的冲突：成即本、品质、速起度块决策中以经营反目标决定取舍临；般强调有效投入婚；

求成本预设与动扔态变化的矛盾柱变化是永恒的碧、绝对的；名需要预测和跟录踪蝇外部带来跃的的变化傻必须预控脱内部造成兔的变化113.

肥房地产成本管决理中的几个关茂系处理▫

就成本控制与其劲他开发业务的胜关系

淡成本管理是业区务管理的一个勾方面肾为了强调和监全控而提炼出成戏本管理链条▫

董与造价业务之蕉区别和联系

俗造价业务：开殊发过程所需比成本管理：经理营管理所需124.

百房地产成本管套理的演化过程队我们是从哪里寸来？型昼以预结算为工朗作重心

型预以不突破造价讽上限为控制目拍标

型堵以整体目标实贫现为目的的综怕合平衡南发掘产品价值弦，甩提升开发效益塔我们将往哪里滥去？135.

截房地产成本的昏基本范畴

显必须知道的成热本概念全成本开发成本建造成本

工程成本

其他？5.

镰房地产成本的部基本范畴么成本基本科目导：

土地费用前期费用滚主体建筑安装刷工程费用黎室外及环境工键程费用边公共配套工程掩费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用15尘对比分析：不淋同各企业的成届本科目设置

科目设置不同

轿科目包含内容跑不同16发成本语言池/慨口径的统一：度企业内部的成免本科目统一与稠数据对接效统一标准科目岂：多个部门？巧对接几个口径畜：具体哪些？17第二部分

渠如何开展房地写产工程项目的勿成本目标管理源？1.2.3.4.5.6.

栗成本目标及目纤标管理的本质丸意义绒成本目标的内兰涵与外延此如何制定工程横项目成本目标分成本目标的分短解方式烛成本动态的跟坚踪与监控杏保障目标实现项的手段与措施181.

僵成本目标及目即标管理的本质瓣意义途实行目标管理霉的根本意义漫：降低成本？已动态掌控总成献本

每个项目盈利

企业经营目标鄙设定成本目标重的作用固–昏设置成本控制右上限？险–尚建立控制适基准乓–抹保持心中有播数摧–擦业务习惯转变

192.

摧成本目标的内谈涵与外延•

桥成本目标的内唐涵渡：产品标准

成本目标

经营目标•

荡成本目标的范编围：全成本

开发成本

建造成本团队的目标字•状成本目标的执声行意义：区别轧于成本测算

203.

锯如何制定工程情项目成本目标•

画目标制定的时乔间：渐进过程•

幼成本目标制定先的依据：正向机测算，反向倒排逼•

英目标制定的方迹法与要求：基瓦于指标、量价牛分离；•

雁目标制定过程柳的团队协作方好式：牵头甜+奖配合•

选成本目标的评锻审与审批流程主：评审要点、秃审批授权21胁案例：某房地拌产开发项目的拆成本目标测算枯套表1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.

译编制说明、填亚表说明葛项目概况－－秆规划指标建造标准蜜各单体成本测泊算－－建安竞公摊费用测算稠－－前期，公毙建配套、室外肚及环境、析营销、管理、贵财务费跨期分摊成本汇总表鉴销售收入、回亡款长税费－－财务仿费、所得税、傍增值税蛾利润测算－－撑利润及收益率现金流量表224.

恭成本目标的分则解方式

鼻按合约规划分押解忽按产品构成分乳解惩按管理责任分袜解贤按财务核算模圾型分解究按现金流出时爽间分解23醋方式之一：按尊合约规划分解骄；目的：•分解依据：焰甲方的分判与姻采购计划•分解内容：胶总目标分解为刺每个合同项的棚目标•分解时间：留发展计划完成族后确定分解项困及初步总目标斥，托设计阶段完成鸽各目标值的确可定，招标签约肢过程中调整（欺范围调整）荒方式之二：按骑产品构成分解间；目的：•分解依据：名项目建设内容指（设计图纸及狭说明）•分解内容：佳总目标分解为智产品各部位数稍据，包括功能淋组件的划分（肿专业与分项工瞧程的划分），团可细到分栋分扣层分构件；•分解时间：非概算或预算完灯成后分解，招时标签约后及结算后对比分析劝方式之三：按逃管理责任分解歌；目的：爽•往分解依据：螺部门或岗位成规本管理职责及考核办法裤•谨分解内容：棕总目标分解为表每个部门邻或岗位的成本家管理指标塘,据以及辅助管理的工作要求套•窗分解时间：绍发展计划完成腹后即可确孕定责任，具体椒数据在预算调吨整后固定深方式之四：按师财务核算模型浸分解；目的：像•踢分解依据：遗根据有关法规咸与制度复确定的财务确市定的核算对象颠划分方式；债•锋分解内容：得总目标分解为挥每种产诉品、每个不同世的核算对象的梨成本宵•访分解时间：谋核算原则公司爸应有统扣一规定，对每懂个项目具体核肠算方式应幸在目标编制前将确定。掘方式之五：按搏现金流出时间纠分解；目的：匪•漏分解依据：涛根据工程进度妨与支付方式；起•弊分解内容：魂项目总成本目幅标分解渠为每年、季度获、月度的支付迷金额顷•赌分解时间：筒项目开发过程驾中滚动页编制从粗到细连。5.

涂成本动态的跟塌踪与监控败什么是动态成庄本？香动态成本概念运：动态预测的语完工结算成本动态成本

肤=标翅已发生成本

趣+般负待发生成本喇什么叫成本发判生：中合同性成本愉以是否签约；哄非合同脉性成本强以是否支付29万各项动态成本丢的反馈机制暑合同性成本费塔用：合同结算价合同签约价变更签证费待发生变更待签合同成本搜非合同性成本俗费用已支付费用待支付费用

30

久动态成本的反帽馈机制隙何人、何时、堪何种形式反馈相关责任部门健月度及需要节战点月报、预警

金如何防止动态键数据失真？面一手数据台帐显，保证可追溯拘责任到人且考难核到位控制变动率拼案例：成本月城报的编制内容绵与模板动态成本反馈管理情况监控责任成本反馈326.

妻保障目标实现凝的手段与措施深@牵预控标准交底恶@趟业务持续优化辟@礼管理方式配套烂@京相关成果审批俊@口动态跟踪调整燃@凑责任履行考评33第三部分

乳房地产项目开躲发全过程成本嫂管理操作要点本章要点1.2.3.4.5.6.7.8.9.

握成本控制重点碍概述哈立项阶段成本泊管理缺策划阶段的成猴本管理院设计阶段的成遭本管理泰发包阶段的成淹本管理侧施工阶段的成霸本管理箱销售阶段的成咐本管理沫竣工结算的成止本管理壮维护阶段的成幻本管理

341.

尾成本控制重点害概述•

姨成本管理的重乏点识别佳–宁比重大的、客检户敏感的、市字场不规范、技术复杂的•

歪成本管理的原拢则–重心前置–先算后干2.

岂立项阶段的成式本控制

主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，途项目经济性评闹价主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，

控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合究理确定估算基恐础；控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合

控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规艘划指标的确定切；政府垄断情糟况，地区产品柳标准控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规

工作文件：《调研报告》，《新项目发展成本率估算》《可行先性研究报告》工作文件：《调研报告》，《新项目发展成本363.

寻策划阶段成本退控制

浇主要工作：确训定项目定位，子研究开发策略观（市场及产振品），制定开中发目标与计划

链控制要求：准谅确定位目标市外场，选择性价蹄比最好的产品及组合

纸控制重点：产板品档次（符合速地块价值），宇配套标准，欣户型，层高及银总高，停车方桥式，特殊要求

经工作文件：《枯策划定位报告牢》《项目发展胡成本测算》自《项目发展计逐划》374.

功设计阶段成本跌控制侦－－方案设计

冬主要工作：设供计单位选择，父方案优化，制盾定成本目标摆（结合建造标寇准），制定出嗽图计划（结合天合约规划）；

损控制要求：符速合项目定位，旨经济合理性最虎大，制定相应成本目标

丰控制重点：设钩计质量及深度惜；设计周期；板产品技术经济糠指标；优化内型容：标高确定柴，结构形式，哈基础形式，特同殊设备和功能踩要求

雪工作文件：《样设计任务书》拖及《限额设计沫指引》《成本斥目标》《出图拼计划》38牺设计优化的实绩施要点基本定义：康通过在设计过搏程中对设计的

进巧行功能及成本遵的评估，对整康体设计思路或赶局部做法、材脸料选用进行检膊查、比较、改溉进，获得更满坐意性价比的设森计成果。范围：波几乎所有设计黎，从方案开始哈优化39链设计优化实施扬要点潮组织保证：客成立项目设计幼小组栽准备充分：司时间计划，收怜集数据昌事前控制出：毯设计合约的签漆订拥事中控制：饶贴身跟进、典乌型测算，修改凉建议清事后反馈：令预算指标、检害查调整，落实星奖罚404.

寒设计阶段成本鼓控制拖－－扩初设计

堆主要工作：材秆料设备选型

证，编制部品控骄制计划

年控制要求：选爷型合理，档次答符合，技术成聚熟，市场占有率较高

尽控制重点：电攀梯，空调，门池窗，栏杆，装冒修材料，扬园建绿化，智塞能化，消防，桂防水保温材料植，新材料

跌工作文件：《灿材料设备选用俘意见》、《部垄品控制计划》414.

沟设计阶段成本唯控制塘－－施工图设算计

掌主要工作：编树制施工图预算户，对比（调整难）目标；抢落实限额设计服；第一次图纸庄会审

惭控制要求：图摩纸的质量和时犹间保证；预算仙的的准确沿性和分析深度禁；

趁控制重点：限谎额：钢筋，砼收，外墙，门窗扛，装修，疾管线用量指标涨；错漏碰缺；

毫工作文件：《摊限额设计合同兼条件》《图纸众会审纪要》活《施工图预算埋》及《成本目断标调整报告》425.

内发包阶段成本呈控制惜－－前期准备

餐主要工作：确饶定招标组织、暮方案和计划，订供应商考察与蒜技术调研，准倘备招标文件及犹相关资料

叫控制要求：保篮证有充分竞争质性的、适用的果供应商；图纸赚和招标文件基谨本完备，有充慰分的时间保证

洪控制重点：所际选入围队伍的芽深入摸底，招做标内容仇/渴范围牌/岔技术条件规定屯明确

惩工作文件：《站项目合约规划宣》《招标计划扮》《考察报告畜及投标资格审坊批文件》《单偷项招标方案》垃《招标文件》

43部门采购负责部门招标职责分工部门采购负责部门程序

成本管理部

项目经理部

设计管理部为1邀、制定招标计唐划束2乌、编制招标文赤件鬼3灰、发出招标邀愈请刻4事、发标、答疑5、开标6、评标7、定标8、资料管理

44域选择招标与合周约模式淹招标方式好：公开／邀请险招标缝计价方式：榜工程量清单／瘦定额闻定标原则：堡综合评分／合烂理低价云合约模式：叙总价／单价合寨同45社招标的有关计瓶划狸•织项目合约规划浊•蛛项目招标计划伟•准材料管理计划挤•范单项招标方案距必要时召开标骗前会议（招标翻策划会）465.

朱发包阶段成本党控制堪－－招标过程

西主要工作：发篇标、答疑、回欲标开标、评标恶、澄清、定标

画控制要求：保袖证过程严谨，翅文件资料完整部、有效；

筐控制重点：深注入评定技术、鼠商务标；确保漠有效承诺和履约保函

午工作文件：《幼收发标记录》痛《答疑文件》菊《评标文赛件》《澄清及泪洽谈记录》及农《定标审批文既件》475.

常发包阶段成本叙控制栋－－签约阶段

斩主要工作：合极同洽谈、签订斑合同，内部合鹅同交底

芽控制要求：合新理的价格，完进备的合同，规写避风险，实现双赢

豆控制重点：工依作内容与责任纲、进度、质量岂、价款斧的形成及变更侧与调价条款；磨违约责任及退践出条款；

痒工作文件：《仔合同文本》《胶合同审批文件订》486.

猴施工阶段成本巩控制聚－－施工准备

主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工拨现场准备，施叙工组织设计的面确认主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工

控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制迟场地使用、进踏度和方案控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制

控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；典施工组织设计弯审查控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；

东工作文件：《副施工组织设计悔》496.

物施工阶段成本年控制天－－主体施工

厌主要工作：变结更与签证的管盯理（办理，统泻计，分析）；侵工程质量及工估期的控制；材宵料控制，索赔大办理，支付合同款；

孔控制要求：依拍据合同，事先原核算，完工确现认，及时办程理，手续完备争，资料齐全；

搁控制重点：控贩制重大变更；驳控制关键工期些节点的付款，揭防止超付；每寨月动态报表；接相关索赔及时暂通知

殊工作文件：成岗本动态报表，落设计变更及签谣证系列表单，付款系列表单50掌设计变更的管铜理欺完整的变更【延签证】流程中捧应体现以下环涉节①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

上设计变更的提馋出筋原因分析：餐避免？稿影响分析：可优化？财办理变更业务猪文件拥审批与发放、碑沟通口与合同和现场慕接轨、相关业吗务处理扬成本动态跟踪慈调整口变更实施结果眼的确认费用的处理范统计分析与考轮评51极现场签证的管阿理

驾采取事先避免鸦签证的措施

规范签证内容辜•盲范围与事项的资说明蕉•泼原因以及责任锡承担座•魂数量及价格的牵认定526.

众施工阶段成本杨控制祝—驶竣工验收

斤主要工作：办浅理验收手续，还竣工资料审查津（区别结算资愧料）

值控制要求：符循合实事，及时浑办理

背控制重点：验国收文件中对时搁间、质量和数鲜量的确认；对倍隐摊蔽和拆除工程轰和中间验收，陆入伙的配合及逼保修协议的落巾实

壶工作文件：竣典工验收系列资宪料537.

宜销售阶段成本直控制

主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制拢（销售策划）目，销售承诺与牢资料的把关主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制

控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理闹策划与成本目控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理

控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度

工作文件：《售楼准备工程方案》《营销费用预算及执行报表工作文件：《售楼准备工程方案》《营销费用预算及

548.

怨结算阶段成本眨控制

踩主要工作：结案算办理、索赔威办理，项目后响评价

貌控制要求：及永时性，合理性竖，全面性，系碌统性

筑控制重点：工烤程和材料的数救量和价格依据作；工期和美费用索赔，有山关质量和配合临处罚；超付的乡可能性；

说工作文件：结捧算及索赔系列翠表单，《项目缩成本后评估报告》55结算办理要点大–挽树立合同结算怀的概念–

逐结算方式及价跪格构成–

撤总包、分包、吉甲供材结算关叙联–

脖结算的时间控拉制–

该结算资料及要材素审核–

训索赔与反索赔吐事项处理–

纹结算成本对比挥分析

56贸几类后评价的械落实

项目后评价

合同评价

履约评价

成本控制评价579.

表物业维护管理迈成本控制

粥主要工作：维桌护维修，保修诞金支付，质量访缺陷统计分析

增控制要求：落驴实维修责任；堪物业提前介入圈，把握全罗寿命期成本，侧独立、健康运贺营，防止物业判管理亏损

嫁控制重点：一志次性投资与使稳用成本的平衡假，智能化岩系统，景观灯凯具，水景；维厦修责任索赔办栋理

活工作文件：支唤付及索赔文件仿，质量缺陷分软类统计表58第四部分

谁如何构建房地芹产开发企业成耐本管理体系

第一讲

井成本管理体系摘的构成

第二讲

细如何形成全员焰成本管理责任桶机制

第三讲

具成本管理部门岭定位与人才策幅略

第四讲

伐集团对分公司辩如何进行成本龄管控

第五讲

讽企业成本优势童建立的案例分血享第四部分

揭如何构建房地朗产开发企业成负本管理体系投【袭第一讲成本管督理体系的构成肾】

宫成本管理体系简的建立目标

嫁成本管理体系摇的构成

敬体系建立的过吸程与要求车成本管理体系遵的建立目标玉实现全方位的堡成本管理具体体现在:闹1犯.炭全员成本管理舍责任骡2彩.逗全成本的管理管目标魄3贤.盐全过程各开发易业务环节的成络本控制射成本管理体系词的构成争三个层面的管企理体系浑:毙1充.滑成本管理基础俗体系咽2太.挥核心管理方法炼体系元3间.舞项目成本控制遍体系势逐步深入的建底立过程葱第一阶段，业榨务与管理关系火的清晰化；赏第二阶段，操猛作流程的规范掩化；爪第三阶段，过东程及结果的标困准化，量化衡量指标；递结合公司特征枣与发展阶段建纯立成本管理体泻系公司性质辉项目氧—租公司灶—柔区域秘—浊集团管理定位锯业务管理、综避合管理、投资洪管理公司规模涛从小到大，机踏构从简单到复惑杂发展阶段箭初始恒—家扩张喂—婆稳定挣—侄提升第四部分

及如何构建房地层产开发企业成邮本管理体系【第二讲

迫如何形成全员锈成本管理责任嫩机制疯】1.

弦成本责任产生貌的机理2.

裁成本管理责任暂划分原则3.

池成本管理责任沃的具体体现4.

碗成本管理责任段考核的实施方跑法1.

唐成本责任产生闷的机理峰–学房地产业务操剧作过程的特性少•丙程序性＋专业掌合作叶–彩房地产成本的鹰形成过程其•帽各阶段确定＋询各专业叠加搜–惕房地产成本管里理效果依赖于杏•炊各环节自身的舍良好运作；码•气各环节之间有恩机协调与配合662.

村成本管理责任锁划分原则让成本管理责任酬主体：司是否专门成立讽的成本部？672.

揭成本管理责任侮划分原则•

蜂各业务部门之摸间：厚基于对成本形莲成的

能力。•

糟集团与分公司任之间：芬基于公司胡管控模式、部畅门定位、授权巩层级，负有责任。3.

迷成本管理责任膨的具体体现扬•嘱工作过程＋业脸务成果＋成本赤指标694.

祝成本管理责任用考核的实施•

设立考核指标•

锈明确各项指标亭的计算公式或夫统计方法•

设定评价标准•

确定考核成绩4.

住成本管理责任庙考核的实施•

动态反馈机制诊成本部定期向旷责任部门反馈皂（月或季）•

闭考核的实施方碎式罪阶段考核（季控度）、年终考断核；踪纳入公司绩效重考核或成本专锻项考核•

宪考核结果的兑芳现史评比、通报、碰奖惩，培训与扭晋级等4.

烘成本管理责任绳考核的实施蕉考核中常见问云题

责任难以分清

指标无法量化

途考核结果达不与成共识第四部分

归如何构建房地共产开发企业成急本管理体系【第三讲

丸成本管理部门盖定位与人才策饭略】

禾容易交叉与混兼淆的部门关系

栋成本管理部门僵定位与具体职避责

青成本管理工作笑思路

执成本管理人才概要求与培养途抢径债容易交叉与混谱淆的部门关系

成本＋财务

成本＋合约

合约＋工程软成本管理部门提定位与职责1.2.3.

成本管理职责伯成本目标管理比:方成本的前期定测算、目标制侮定、成本动严态监控、成本粱分析与后评估；伶工程预结算管厚理：自行编椒制、审核工程雹量积造价文兵件，对咨询公挖司服务进行跟踪管理；麻现场成本控制疲：变更的造硬价计算、现场伞工程量测定亏、零星工程或缝材料采购的委托和签证；

1.2.3.

合约管理职责村供方管理：考娘察、评估、狠建库并选用项滋目所需的合裁作单位及材料蹲设备；碧采购及招标管僚理：工程、投材料设备、设烧计、营销方啄面的招标组织疲，定标的、充定单位、定价沿格；捉合同管理：合烫同的签订、碰变更及追加、骂付款及结算手续办理；蓬成本管理部门获的定位

的倡导者

棍的建立及维护惰的组织者

童的技术支持与关服务人员个成本管理人员次的要求及培养召途径

专业能力

综合能力

工作重点

核心职责

培养途径第四部分

骨如何构建房地桑产开发企业成昂本管理体系【第四讲

少集团对分公司柜如何进行成本械管