房地产相关税费知识讲座

房地产企业相关税费

2015年2月主要内容一、房地产企业涉及哪些税费？二、核定征收、查账征收下的税负水平三、房产企业纳税筹划方法简介四、查账征收下税票是主要的抵扣凭证房地产企业涉及税费购地阶段招拍挂、转让方式买地——契税（3%）购买股权方式获得土地——免税印花税（各阶段均会涉及）0.5‰~1‰建设阶段城镇土地使用税——1.2~24元/m2（9元）房产税——1.2%销售阶段营业税（城建税、教育费附加、地方教育费附加）——5.6%房地产交易手续费——0.5%清算阶段土地增值税——按增值率的30%~60%企业所得税——按净利润的25%案例1：“某楼盘”在核定征收下的税负水平7500万元，元/m2

案例2：“心悦·国际”税务测算项目预算金额一、销售收入44,043.22二、扣除成本31,930.091、土地成本6,795.602、开发成本15,834.883、开发费用2,263.054、加计扣除4,526.105、税金2,510.46三、增值额12,113.13增值率38%适用税率30%四、土地增值税3,633.94五、扣除费用7,391.08六、纳税所得额14,021.66所得税率25%七、所得税3,505.41土地增值税、所得税7,139.35核定征收44,043.22

2,510.46

2,202.16

1,651.623,853.78-3,285.57增加成本税务筹划商业车库

44,043.222,220.836,696.00

37,665.27787.3410,933.90

6,795.60

4,411.6820,246.56

441.172,704.22

882.345,408.43

2,510.46

6,377.951,433.49-4,237.90

17%182%-39%

30%50%30%

598.650.004,000.007,757.20

9,243.86

25%

2,310.96

2,909.61

-4,229.74-944.17案例2：“心悦国际”在查账征收下的税负水平万元，元/m2

土地增值税、企业所得税计税基数收入扣除成本利润增值土地增值税主要的筹划方法土地成本开发成本开发费用销售费用管理费用财务费用加大成本费用费用位移法巧用利息扣除法筹建期的巧妙运用合作建房筹划法股权转让筹划法转让在建工程法土地开发后转让土地出让金返还企业所得税主要的筹划方法土地成本开发成本开发费用销售费用管理费用财务费用以上土增税方法同样适用于所得税方法灵活多样前五年的亏损工资据实扣除三项费用比例扣除业务招待费广告费利息支出住房公积金、社保流转税金办公经费据实扣除通讯、交通补贴取暖降温费差旅费会务费其他……税前扣除依据税收征管法第十九条规定：根据合法、有效凭证记账国税发〔2008〕88号：不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据国税发〔2009〕114号：未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除哪些情况为未按规定取得合法有效凭据？没有取得发票发票抬头不全与实际内容不符税前扣除凭证购买材料——发票利息费用——利息结算单据基金、行政收费——财政票据税金（费）——完税证明税金（费）——完