高层住宅标准层平面布置方式讨论地产策划杭州

高层住宅标准层平面布置方式讨论随着城市、人口、经济增长，土地资源或许未来要用寸土寸金来形容，而与之而来的是土地用地强度也将越来越高。如何有效利用珍稀的土地资源，尽善尽美的利用经济指标，尊重土地价值，是开发者要面对的重要课题。这个课题的解答需要在多方面进行研究，譬如定位、空间布局、建筑形式、标准层布置、景观、结构、交通、新材料、节能、设计规范等等方面，以下简单就标准层平面布置进行讨论。标准层平面布置分类目前高层住宅标准层平面类型按照平面形式，主要有井字型、蝶型、工字型、风车型、T字型、一字型等主要6种，其他还是有钻石型、L型等。井字型、蝶型、风车型一般为塔楼，而工字型、T字型、一字型不仅可做塔楼，也可应用于板楼。井字型，早期高层住宅最常见的一种平面布局方式，一般为一梯八户。优点主要在于布局紧凑，柱网整齐，对裙楼及地下室布置有利，住宅的实用率较高。缺点在于各户的朝向分配极为不均，而且各户之间视线干扰较多。蝶型相对前者更加活跃、有变化、较好地解决了户型朝向的问题，但是45度斜向问题，造成一些户型中厅房不规则、不方正，此外公摊面积变大了。工字型，在标准层面宽方面做了极大改进，是南方较常见的高层平面户型，户型优势比较突出，同时土地利用率也较高，公摊较少。主要缺陷在板楼中间套采光较差。风车型是通风采光较好，能兼顾各户厅房有较好的朝向，一般为一梯四户。T字型多为一梯三户，采光通风都不错，户型也相对比较方正，缺点在于南侧入户门厅较长，公摊较多。一字型较多应用于一梯二户住宅，是比较适合居住的物业，通风采光朝向均比较理想，一般在高档住宅或低密度小区中采用。三种类型比较分析因地区差异和居住习惯差异，杭州地区一般采用一字型，其他类型近阶段都比较少见，基本上为一梯四户，但随着用地强度提高，面宽进深比在逐步缩小，舒适度也降低了。例如钱江水晶城（图一）和金色蓝庭（图二），两者均为高层建筑，均为一梯四户，面宽基本在30米以上，立面平整，容易出效果，私密性很高，互不干扰。为解决中间套通风问题，都设置了上下贯穿的天井。而一梯两户的高层基本上为高端住宅，标注层面积基本上在500㎡以上了，东方润园甚至达到了700㎡左右。来钱江水晶城北3嘉#迈楼蒜（图一）芽滨江金色蓝庭煮1舌#业楼健（图一）钱塘山水是中海地产进入杭城的开山之作，也给杭州地产带来了南派地产的新理念，其90平方米魔方户型，不仅掀起了杭州地产的面积赠送狂潮，同时把工字型平面布置方式在杭州市场进行了重新演绎。主要表现如下：第一、从规划上来讲，有效提升了土地使用率和景观价值的最大化。该工字型标准层面积为360㎡，面宽只有28米，不到30米，而进深则达到了22米左右。在有限景观面得前提下，较短的面宽保证了让更多的户型能分享到钱塘江景的稀缺美景，而且也完美解决了地块面宽不够的致命问题，提高了土地利用率。当然，22米的进深，既保证了排屋体量的最大化，又能营造小区内景。当然在组合成板楼时，除拼接中间套视线有一定影响，前后户型也有一定干扰的问题。（图三、图四视线模拟，视点为拼接单位主卧。）晃中间套视点位蚕置（图三）严中间套主卧南坐向效果（图四通）第二，户型面宽得到了飞跃突破。Db户型（图五）面积为89㎡，南北向只有两间，甚至进深只有8米左右，而面宽则达到了14米左右，面宽比达到了惊人的1.8，几乎达到了国内传统住宅的典范了。并且工字型南端套，通过侧向通风，避免了一字型中间套南北不通风的制约问题，还使得各功能空间达到全明的卓越效果,最终将该户型华丽转身为热销户型。而工字型产品的缺陷，又巧妙通过大量的合理面积赠送得到了规避。因而尽管其售价居高不下，也得到了市场各类客群的广泛认可。机钱塘山耻水黄2刺#诊偶工字型平面押布局（图三）旗90D财b脂户型（图四）嘉里桦枫居项目通过标准层布置的调整，在成本和售价也取得了不俗的成绩。该项目不仅采用钱塘山水的工字型布局，还采用了T字型布局（图七）。也正因标准层平面的突破，整个项目没有出现18层以上的高层，不仅显著提高了得房率，还合理的降低了建筑成本。这是其一，其二还增加了边套数量。T字型相对工字型，南端套进化为类边套户型，有效的提高了销售价格。在该项目中，边套面积为131㎡，而南端套的面积都为139㎡，是整个楼盘中面积最大的户型，短板楼成功出项了四个“边套”户型，为项目赢得了大量的改善性客户。而拼接中间套的采光和视野问题，桦枫居在处理中将户型平面之间扭了一个较小的角度（图八），适当减轻了缺陷，但并没有根本的改变其弊病。鼠桦枫卡居面T锤字型布局遣（图七）从桦枫梨居系2是号楼旋转角度奋（图八）货项目各指标一瞎览表（表一）钓项目名称闪容积率相层数为平面布局赢标准层面积（熄㎡）价标准层面宽（耽米）锯边套面宽（米诱）扮边套户型间南端套通风熟立面效果捕得房率劣水晶城卖2.5卷34使一字番356.7苍35.2催7.4篮A如B固A乒0.75亏金色蓝庭含2.8降21逮一字快356.8催32.4胸6.5纽C鼓B题A尽0.757签钱塘山水席2.5部34此工字风355白28股14.4瓣A+请A-出B充-拣0.773戏桦枫居权2.4暗17声T枣字脸356.7缸27兔14.2慎B外A+煌B旗0.826表一为四个项目关键指标的简单比较，通过该表的数量化比较，钱塘山水和桦枫居在面宽、得房率、户型上都表现优异。在标准层面积相同的前提下，钱塘山水和桦枫居的标准层面宽比水晶城短了四米以上，节省了不少珍稀的南向空间。同时户型面宽则整整宽了一倍，南向采光日照和通风状况非常卓越。他们的劣势体现在板楼中间套（除塔楼