房地产全程策划方案的撰写流程

房地产全程策划方案的撰写现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：项目投资策划营销；项目规划设计策划营销；项目质量工期策划营销；项目形象策划营销；项目营销推广策划；项目顾问、销售、代理的策划营销；项目服务策划营销；项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图妨土地规划使用涛性质七通一平现状良2环、项目用地周序边环境调老查队太地块周边的建傍筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况臂3尼、地块交通条廊件调查神地块周边的市估政路网以其公脸交现状、远景肾规划痛项目的水、路颠、空交通状况浑地块周边的市搞政道路进入项射目地块的直入嫩交通网现状另4第、周边市政配捎套设施调去查率购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务掌娱乐、餐饮、传运动生活服务娱乐休息设施父周边可能存在乖的对项目不利振的干扰因素竹历史人文区位提影响号二蜘梁区域市场现状贤及其趋势判断忘1输、宏观经济运狭行状况土国内生产总值骤：第一产业数量第二产业数量第三产业数量形房地产所占比拘例及数量俗房地产开发景观气指数影国家宏观金融诉政策：货币政策利率扎房地产按揭政该策瓣固定资产投资辜总额：差全国及项目所辜在地栽其中房地产开皮发比重除社会消费品零鞭售总额：芳居民消费价格珠指数扎商品住宅价格达指数收中国城市房地抖产协作网络信打息资源利购用柱或2厉、项目所在地拔房地产市场概遥况及政府相关息的政策法狱规侧学项目所在地的活居民住宅形态感及比重雄政府对各类住赤宅的开发和流乖通方面的政策献法规栗政府关于商品扁住宅在金融、侄市政规划等方羽面的政策法规来短中期政府在逢项目所在地及赢项目地块周边丹的市政规划趣3洪、项目所在地遮房地产市场总交体供求现状镇4语、项目所在地颜商品住宅市场曲板块的划分及站其差异拾5蜘、项目所在地忌商品住宅平均澡价格走势及市尘场价值发现蝇6厘、商品住宅客夸户构成及购买景实态分析悦各种档次商品城住宅客户分析羊商品住宅客户臣购买行为分朱析获葬三、土暮地涉SWO精T项（深层次）分斩析蚕项目地块的优李势弓英项目地块的劣页势固项目地块的机菜会点细项目地块的威例胁及困难点燥四滥寻项目市场定位肥1偶、类比竞争楼栋盘调研碰类比竞争楼盘蔑基本资料恐项目户型结构婚详析耳项目规划设计注及销售资料综合评判2、项目定位市场定位：区域定位垦主力客户群定朽位功能定位建筑风格定位顷五幅五项目价值分宽析嘴妄1胶、商品住宅项武目价值分析的技基本方法和概羽念虑它商品住宅价值辽分析法（类比殖可实现价值分竟析法）梁：芒选选择可类比项仙目葛晶确定该类楼盘泼价值实现的各救要素及其价值础实现中的权颈重吨冰分析可类比项捐目价值实现的绍各要素之特征培对比并量化本像项目同各类比涝项目诸价值实叙现要素的对比轧值腰根据价值要素努对比值判断本昨项目可实现的烈均价格类比可实现价缴值决定因素：芦类比土地价联值及齐A凉套市政交通及直饭入交通的便利咐性的差异脊B内逢项目周边环境削的差异：自然益和绿化景观的帅差异其教育和人文景甘观的差址异忌除各种污染程度狐的差异胳社区素质的差伙异劝C连洪周边市政配套扬便利性的差来异中奉项目可提升价劣值判断伴A你青建筑风格和立越面的设计、材赤质锄隶B杜多单体户型设计峰C洁竿建筑空间布局我和环艺设竹计御乳D呜笑小区配套和物盟业管理积E栏侮形象包装和营膨销策沾划爬杨F欧鞋发展商品牌和晃实力内价值实现的经莲济因虏素混假A碎告经济因窗素堪B政策因素缝2惰、项目可实现升价值分气析侨页类比楼盘分析碧与评郊价捎高项目价值类比很分析：糠价值提升和实榜现要素对比分别析羡项目类比价值叠计替算球常六劲悠项目定价模拟嚷1粪、均价的确责定宰萌住宅项目均价馅确定的主要方均法：类比价值挽算术平均皆法继路有效需求成本韵加价山法肯双A膜节分析有效市场载价格范画围奋岭B善壁确保合理利润崭率，追加有效拾需求价牵格眯浑运用以上两种丸方法综合分析蓝确定均狂价滚盒2甜、项目中具体习单位的定价模绒拟窜商品住宅定价扶法：夫差异性价格系园数定价法（日灿照采光系数、筝景观朝向系数沫、户型系数、黄楼层系数、随释机系数）各种汁差异性价格系芦数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度茅具体单位定价加模拟雅七婶构项目投入产出承分析式1睡、项目经济技阵术指标模灌拟围缘项目总体经济弓技术指标通首期经济技术头指标验2愚、项目首期成撤本模拟甚成本模拟表及答其说明健3仿、项目收益部跳分模拟猫销售收入模拟过：步销售均价假猴设窗胳销售收入模拟予表之望利润模拟及说降明：模拟说明利润模拟表敏感性分析：匪可变成本变动吹时对利润的影锅响针销售价格变动姿时对利润的影登响搏八哀乡投资风险分析玩及其规避方式婆提示吊1霸、项目风险性径评猴价白列价值提升及其浊实现的风险性添：铅项目的规划和评设计是否足以银提升项目同周槽边项目的类比同价喇值削夺项目形象包装鞠和营销推广是与否成摩功酸况2菠、资金运作风时险性手减少资金占用博比例，加速资烤金周转速度，摇降低财务成本夸对销售节奏和扒开发节奏进行承良好的把握，肾以尽量少的资务金占用启动项礼目，并在最短携的时间内实现仅资金回笼馋3歪、经济政策风辟险秒国际国内宏观炮经过形势的变犹化瓜娃国家地方相关搬地产政策的出尾台及相关市政宽配套设施的建熊设踢内九纯棋开发节奏建杯议摘刻影响项目开发乘节奏的基本因舍素政策法规因素吓地块状况因板素误甜发展商操作水次平因旁素长陆资金投放量及究资金回收要宴求炎晨销售策略、销私售政策及价格撕控制因素市场供求因素摘上市时间要毕求相析2旋、项目开发节惕奏及结果预钻测铲财项目开发步姨骤念沙项目投入产出付评挠估误结论效第二伍章希街项目规划设计痛策划营销倾通过完整科学逼的投资策划营水销分析，发展显商有了明确的渴市场定位，从幼而进入了产品舰设计阶段。房粘地产经过多年句的发展后，市厨场需求发生了原根本性的变化震，消费者对房坛地产的建筑规容划和单体设计献要求越来越高握，他们追求又抱实用又好看的底商品房，这就站要求发展商置将远"诉以人为摧本嚷"牧的规划思想和冶提高人居环境除质量作为目标落去实现消费者到的需求。项目胳规划设计策划火营销是基于市描场需求而专业地设计的工作流固程。竿项目规划设计组策划营销是以拳项目的市场定坛位为基础，以杜满足目标市场吹的需求为出发卖点，对项目地盈块进行总体规子划布局，确定为建筑风格和色汗彩计划，紧紧薪围绕目标客户兵选定主力户型田，引导室内装幕修风格，并对咸项目的环艺设范计进行充分提奇示。一、总体规划吃1膨、项目地块概词述秋禾项目所属区域旬现状洗项目临界四周坐状况项目地貌状况意2某、项目地块情经况分迁析造感发展商的初步理规划和设地想箭奖影响项目总体呈规划的不可变恢的经济技术因产素祝性土胞地隙SWO挑T冈分析在总体规熄划上的利用和乒规胃避腹卸项目市场定位窃下的主要经济凝指标参炊数哄建筑空间布局阵项目总体平面资规划及其说明原.使项目功能分区延示意及其说明傲道路系统布烘局屋惭地块周边交通此环境示意饭：芽城地块周边筒基本路孩网欲灭项目所属雾区域道路建设萍及未来发展状撞况毯胀调毛.座项目道路设置话及其说明榜：从箭项目主要添出入口设闪置据脾项目主要六干道设医置骤泉项目车辆油分流情况说雕明针廉项目停车耐场布扇置知捏扮顿5老、绿化系统布贿局寇狮地块周边景观乞环境示意：寿地块周边历史划、人文景观综叮合描素述彩励项目所属地域桨市政规划布局不及未来发展方拘向已云愉旦.桃项目环艺规划草及说明朵：啄俘项目绿化趋景观系统分岭析惭柄项目主要自公共场所的环耗艺设肾计省挡淋瓶6皂、公建与配套钻系覆统端士拥尊.亦项目所在地周看边市政配套设砍施调研查滥娇鼓讲.洲项目配套功能霉配置及安攀排箭泽虑秧.刷公共建筑外立垮面设计提示惹：直记会所外立络面设计提播示涨床营销中心袭外立面设计提测示框冲物业管理寿公司、办公室骄等建筑外立面辈设计提石示神榆其他公建博（如巴士站、押围墙）外立面赚设计提示舟公共建筑平面筝设计提示：厦公共建筑风格减设计的特别提博示软项目公共建筑堡外部环境概念挪设裤计苹养7疫、分期开谊发震厅分期开发思餐路晃洋首期开发思锅路郊棵8艘、分组团开发梅强度蝇二、建筑风格着定爬位小议1倾、项目总体建蜜筑风格及色彩破计潜划句浪项目总体建筑级风格的构思终建筑色彩计喷划污帝2衫、建筑单体外谊立面设计提示励.架商品住宅房外击立面设计提示棋：多层、小高抛层、高层外立易面设计提掀示押外不同户型的别坑墅外立面设计僚提燥示乌月针对屋顶、屋肾檐、窗户等外绵立面局部设计乳提肆示窃却其他特殊设计骂提液示泡青商业物业建筑给风格设计提枝示泡怪三、主力户型雾选择够项目所在区域较同类楼盘户型庆比较降项目业态分析这及项目户型配货置比之例服知主力户型设计陷提紧示硬之一般住宅套房哨户型设计提榜示蓬津.还跃式、复式、爬跃复式户型设让计提饼示早秤示海.昼别墅户型设计漏提享示徐珠催化4佩、商业物业户谜型设计提默示嘱捎会只.温商业群楼平面阴设计提夜示暗腔掘惨.抗商场楼层平面签设计提蔬示柳慨散亿.倦写字楼平面设目计提瓦示赌铺容凡底粥四胡白室内空间布局锣装修概念提猫示坏徒犯展播娇渡1卵、室内空间布腰局提潜示围拉巴粥2李、公共空间主复题选魄择耗牌寿仇3内、庭院景观提堵示蜘质慎界禽盆五福毅环境规划及艺芦术风格提毙示倦景踩收忠相穿1烧、项目周边环仍境调查和分添析么凑秧安2摆、项目总体环污境规划及艺术两风格构伤想革语爪挪.瓶地块已有的自盆然环境利忍用执幸觉丸.层项目人文环境向的营言造鉴锅欲修3校、项目各组团功环境概念设复计衰谅往伴.舅组团内绿化及害园艺设肤计撑盐急纵.锅组团内共享空甘间设时计务卷态评.宫组团内雕塑小近品设计提摆示仪坛厅妨.脆组团内椅凳造剧型设计提对示绒骑知贷.币组团内宣传专克栏、导视系统萄位置设定提阅示挣晴慢公4埋、项目公共建邀筑外部环境概衬念设惨计气贼掌增.螺项目主入口环贩境概念设贱计酬电永欲.拌项目营销中心驴外部环境概念猾设户计然啄踪蝇.辫项目会所外部身环境概念设软计泽楚宅另.趁项目营销示范道中心沿途可营伏造环境概念设息计侨耽诚阁.肆针对本项目的帖其他公共环境荡概念设欣计左骂惭胶缸六唐烤公共家具概念烤设计提艺示翅鹰泡浙柱注量1狮、项目周边同去类楼盘公共家估具摆攻设响躬氏县.附营销中心大撤堂咽暂匹薄.射管理办公暂室筝吐赔陪2也、本项目公共鹊家具概念设计柔提徐示改蜻桥寒足袭七铅却公共装饰材料者选择指葬导庙简坑绕即唤魔1保、项目周边同兔类楼盘公共装今饰材料比伴较蕉振缺姓2连、本项目公共礼装饰材料选择何指导及装修风授格构馅思捎障题蚂3散、项目营销示棒范单位装修概却念设分计兽梅警渐.率客厅装修概念晒设荷计欠友蜡炕.钟厨房装修概念炎设栗计琴狡兰占.常主人房装修概鹅念设舅计赢变哨慰.队儿童房装修概侨念设赞计精吹哗常.仗客房装修概念单设叨计朱怠钓木.龟室内其他（如衫阳台、玄关、环门窗）装修提芬示泉蒸海暂4撑、项目营销中锤心装修风格提微示猎每咳责5