房地产行业年度投资策略报告

房地产行业2007年度投资策略报告自2005年我们提出了"强者恒强"的观点后，2006年已经得到市场的充分认同，同时我率先提出的商业地产板块也得到了市场的初步认可。在此基础上我试图对2007年全年行业的一些发展趋势作出理性的判断。房地产"高地价、高房价、高入门门槛"的基本格局加快形成。从我国土地市场管理的政策取向看，从严控制土地的趋势日益明显，土地价格必将维持长期向上，而且土地转让市场也正在日益规范，因此房地产行业的进入门槛将大大增加。"综合开发模式"将形成市场主流。综合目前各方面的因素看，内地房地产市场正在逐步复制香港房地产的发展模式，房地产开发主流模式将是"开发商＋投资商"，因此"强者恒强"的房地产市场发展格局将加速形成。国家下步措施可能立足于主要打击房地产"投资（投机）需求"。我认为从中长期发展趋势看，发展前景依然非常乐观，短期内房地产行业的问题主要是投机氛围比较浓厚，因此管理层可能会对此进行有针对的调控。继续关注龙头公司。从开发类的公司看，我认为行业整合速度将逐步加快，龙头公司的竞争地位将逐步加强，尽管不排除它们的股价出现较大幅度的波动，但在我国经济整体走强、人口结构变化趋势非常有利于房地产市场发展的背景下，股价波动就是投资良机。商业地产需要给予重新认识。在人民币升值和第三产业高速发展的情况下，商业地产面临发展契机，而目前市场上对商业地产的普遍认识并不充分，因此商业地产有望提供超额收益机会。投资策略："咬定优质资产不放松"。其中优质资产既包括优质开发企业的股权，也包括优质商业地产的股权。"高地价、高房价、高入门门槛"成为房地产市场发展的主要格局自上世纪90年代全面推动房改以来，在经历存量房地产需求短期大量释放后，房地产市场正在逐步发生深刻变化，即原来粗放性型的发展模式将日益受到挑战，精深细作的开发模式将会得到市场越来越多的重视。地价将大幅上涨首先，国家严格控制土地的基本国策将推动土地价格上涨。由于我国是一个典型的人口大国，工业化程度有限，因此与其他经济发达国家不同，粮食问题是有关国家安全的大问题，这也是中央政府一直对土地问题高度关注的最根本原因。因此当各地对土地需求大增时，中央政府严格控制土地供应，必然引起土地价格的上涨。我们政府一直认为：土地是民生之本、发展之基。在我们这个发展中的人口大国，土地问题始终是现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。必须充分认识到，严格土地管理，既是贯彻科学发展观，确保经济社会可持续发展的长远大计，也是维护当前改革发展稳定良好局面的当务之急。第一，我国人多地少的基本国情，决定了必须实行最严格的土地管理制度。我国耕地资源稀缺，在不到世界１０％的耕地上，承载着世界２２％的人口，我国面临的人多地少矛盾，是极为尖锐和突出的。更为严峻的是，有限的耕地资源还在大量减少：从１９９６年到２００３年，全国耕地从１９.５１亿亩减少到１８.５１亿亩，７年之内净减少１亿亩。现在，我国人均耕地面积仅有１.４３亩，不到世界平均水平的一半；耕地后备资源也严重不足，６０％以上分布在水源缺乏或者水土流失、沙化、盐碱化严重的地区，通过开发补充耕地的潜力十分有限。目前我国耕地资源短缺的矛盾越来越突出，已经影响到经济的可持续发展。今后一个相当长的时期，我国人口将继续增加，人地矛盾将更加突出。我们既要考虑满足当代人的需要，也要为子孙后代留下生存和发展的空间。唯一的出路就是实行最严格的土地管理制度，保护和利用好每一寸土地，除此别无选择。在土地问题上，绝不能犯不可改正的历史性错误，贻祸子孙后代。第二，确保国家粮食安全，必须严格土地管理。国以民为本，民以食为天。十三亿人口的吃饭问题，始终是我国一件头等重要的大事。保证国家粮食安全，最根本的是保护耕地。近年来，由于耕地面积连年减少，粮食播种面积不断下降，粮食总产量和人均粮食占有量连续几年减少。２００３年粮食总产量降至８６１３亿斤，是上世纪九十年代以来的最低点。而粮食消费量逐年增加，粮食产需平衡的年度缺口不断扩大。这几年粮食年度缺口，主要是靠挖库存来弥补。今后随着人口增长和生活水平的提高，我国粮食需求将继续增加。提高粮食供给能力，保持粮食供求平衡，任务相当艰巨。粮食生产的基础是土地。我国现在耕地复种指数已经很高，很多地区水土条件不匹配，仅靠提高单产难以弥补因耕地减少损失的粮食生产能力。如果不严格土地管理，坚决遏止耕地快速减少的趋势，粮食安全的基础就会严重削弱。我们是一个有十几亿人口的大国，一旦粮食出大问题，后果不堪设想。第三，走新型工业化、城镇化道路，必须严格土地管理。推进工业化、城镇化，不可避免地要占用一些土地。但近年来乱占滥用耕地、严重浪费土地的问题，已经到了令人触目惊心的地步。一些地方不具备条件，不经批准，盲目兴建开发区。目前全国清理出各类开发区（园区）６８６６个，规划面积３.８６万平方公里，超过全国现有城镇建设用地总面积。一些城市建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田。不少企业盲目圈占耕地，搞"花园式"厂区，厂房该建多层的却建单层，占地过多，有的企业甚至圈占上千亩、几千亩土地搞园区。一些地方为了满足投资商提出的多占土地的不合理要求，压低地价、甚至以"零地价"招商。这些问题导致耕地越占越多，土地利用效率越来越低。有的地方近几年来建设用地成倍增长，占地增长速度大大高于经济增长速度。有的地方在今后几年之内，就将用完除基本农田以外的全部耕地，面临无地可用的局面。照这样下去，工业化、城镇化进程将难以为继。只有管好用好土地，才能提高土地资源对经济社会发展的保障能力，既保证粮食安全，同时又保证工业化、城镇化所必须的土地供给，顺利推进现代化进程。第四，维护社会稳定和国家长治久安，必须严格土地管理。土地不仅是最重要的农业生产资料，而且是农民最基本的生活保障。由于大量征占耕地，使很多农民失去土地。一些地方还压低补偿安置标准，不考虑失地农民的长远生计，导致部分失地农民成为种田无地、就业无岗、社保无份的"三无农民"，生活水平下降。如果再不严格土地管理，听任乱征滥用耕地，失地失业的农民大量增加，后果将极为严重。必须从维护人民群众的根本利益和社会稳定的大局出发，严格保护耕地，保障农民的长远生计，为改革开放和现代化建设创造良好的环境。谜因此实行世界严上最严格的土跃地管理制度是重党中央、国务亮院确定的我国肉土地管理的一尝个基本原则，厉从紫199把6猛年开始，中央宫就提出中国必颜须实行最严格败的土地管理制殃度某。伤199代7净年中共中央又蛮出台赔了开1丝1养号文件，进一判步加强土地管饶理，这个文件江构建了世界上菊最严格的土地石管理制度的政隆策框架羡。醋199碧8灿年，全国人大充对土地管理法摸进行了全面修溉订，建立了世掉界上最严格的药土地管理制度率的法律框架，册这些年在实施挠土地管理法过岛程中，国务院寄又相继出台了竞文件，也采取盗了一些行动，果大家可能最有氏感触的站是恋200贝3废年土地市场治绩理整顿朋，盟200熄4叶年国务院又出客台了《深化改冲革严格土地管融理的决定》（腹即捕2饶8击号文件），最衡近又出台了《供关于加强土地冻调控有关问题拖的通知》。这怕些文件从基本礼脉络来说是一电脉阵相承的，是一钢个继承和发展乓的关系。肺中央政府的这股种精神也已经帝深刻地反映到贩社会各种经济画活动中，虽然免随着市场经济疾的日益深化，帐政府对土地资桨源的认识也在丝发生变化，管茶理方式也在不裕断作出调整，榆但总体上在对蔬城市土地的使绘用上中央一直床控制得非常严振格（短表思1栗）。筑特别值得关注如的是中央政府奏在土地管理方恰面的最新精神破：党中央、国秤务院最近专门仗印发了《国务扫院关于加强土鬼地调控有关问度题的通知》。微这是新一届中辞央领导集体用帝科学发展观统夏领全局、加强转和改善宏观调走控取得的重大希成果，充分体腥现了党中央、堡国务院实行最暂严格的土地管耀理制度的坚定日决心。针对当坑前土地管理中干存在的问题，糊《通知》综合唉运用经济、法抖律和必要的行垂政手段，重点押从三个方面进集行了规定：两一、调整利益趟机制。提高被取征地农民的社分会保障水平，贷确保被征地农堡民原有生活水属平不降低、长抖远生计有保障井；国有土地使顽用权出让总价姓款全额纳入地么方预算，实乘行况"迅收支两条责线雾"俗管理；提高新疲增建设用地土谦地有偿使用费惕缴纳标准；建锻立工业用地出刷让最低价标准瞧统一公布制度渐，积极推进工张业用地市场化宰配置；加大建粥设用地取得和羡保有环节的税猜收调节力度。结这些措施综合纹运用并严格执摩行，不仅有利样于理顺各级政出府与用地者以岔及被征地农民滴等多方面利益谣关系，而且可拐以从经济上抑嘴制建设用地过肉度扩张。锁二、健全法律疏机制。《通知干》强调：要充钳分发挥国家土距地督察机构的鹰监督检查作用稠；国土资源部瞒门及其工作人赞员必须严格依滑法行政、严格平执法；严肃惩躬处土地违法行默为，对非法批舒地、非法低价枝出让国有纱土地使用权，幻触犯刑律的，系要追究刑事责夕任；完善土地娃违法案件的查嫂处协调机制，纲近期集中开展姐一次以惩处非疗法批地、未批陷先用、批少用雄多、非法低价其出让国有土地捏使用权等行为贺为重点的专项大行动。浙三、完善责任坐制度。《通知丰》进一步明确拢，地方各级政栗府主要负责人派要对本行政区慈域内的土地管回理和耕地保护律负总责，不仅桂要对审批的用床地负责，而且扑要对所有实际号发生的用地负板责；严格实行基问责制，对于唤辖区内发生土尤地违法案件造炒成严重后果等睛情形的，要追距究有关地方政左府负责人的领难导责任；明确响考核依据，将洋新增建设用地伐控制指液标娇(跳包括占用农用向地和未利用局地瑞)榴纳入土地利用部年度计划；在旦强化地方政府伞责任的同时，扒调整审批方式没，简化审批程液序，赋予省级职政府在省域范虾围内特定的调烫剂、统筹土地副利用的权力。话其次，地价作铜为一直珍贵资脸源，具有长期冰上涨的内在需木求。尽管日本走、香港的房地将产市场一度由裤于泡沫破裂导乓致房价和土地王价格出现大幅辨下跌，但从长尸期看国际上各景国土地价格以妥及以此为基础病的房地产价格换基本走势仍是嚼向上的（湾图彼1培），其主要原第因除土地属于汪稀缺资源外，钻长期的通货膨横胀压力也在一般直推动土地价过格整体上升，凯这在美国市场牵表现得非常充按分（箭图封2千），而我国土雁地价格和房地娘产价格尽管从擦短期看涨速过伐快，但从绝对燃幅度看，尚属煎起步阶段。睛最后，一些地岩方政府也采取碌各种措施来促煎使土地价格上志涨。到目前为某止，地方政府汉的很大一块收帆入都来自于卖樱地。以目前的贼天津为例，大铸规模的城市建衬设和旧城改造友的资金来源都握是贷款，这些蜂贷款都是用土符地出让权作的施抵押，而且后浅续还款主要都源是靠卖地。城堡市建设的巨微大的资金缺口杯，使得地方政晕府只恨地价低际。加上中央政鼻府的禁止土地撤低价转让的政送策，土地供需凭平衡完全掌握抢在政府手中，策也就是说土地候的定价权掌握扣在政府手中。漠地方政府只要描控制住供应量筝，地价只会升果不会降。比总之，中央政拜府对土地严格届管理必然反应欠在土地供应水然平将长期处于踩紧缺状态，这路为土地价格长熔期上涨奠定了盛坚实的基础。灶"药高地价决定着袍高房副价革"天将成为我国房锣地产市场基本守格局由于土地耐成本是房地产来价格得主要组帮成部分，二者屯价格表现高度悉相关（业图肝3甘）。同时按照槐目前北京和上之海的统计数据拢，土地价格成骂本占住宅销售涝价仆格界40%-50匙%字（顶表床2远），因此土地幸价格上涨必然衣会对房地产价旱格形成支撑，摇并推动其上涨丛。简从目前市场上自的一些土地交啦易价格分析（粱表爷3煎），除非未来腔我国房地产管搜理体制出现重败大调整，否则蔬房地产价格将拘会维持在高水嚷平。仔"涛香港综合开发乖模乓式涂"随将会逐步成为夫房地产市场主见流经营模式目种前我国房地产愚商由于各种资秃源比较匮乏，抬经营模式往往死为开发－销售笛回款－用回款士再开发，讲究诞开发规模和销幻售速度，深入驱分析这治种朱"澡外延扩张躺型嫩"绒发展模式主要枯是我国特定历月史阶段造就的粪。亚低成本的土地拒尽管我国的土尤地资源应该是暮非常稀缺，但匪在计划经济体接制下，原来的忆土地管理模式罗主要是行政划剃拨和协议转让伶，萌以鄙"张招拍掠挂庸"胜为代表的市场砍化拿地占比很孟小（毕图高4果），开发商取免得土地的成本幸远远没有反应脾出土地的实际缝价值，很多楼侧盘中土地成本呀占比极低。虎低廉的资金由婶于各种原因，贩开发商资金取敞得成本也很低福，例如我嚷国这个社会的叶资金主要来源烤于银行信贷，因开发商除较低族比例的自有资贱金外（须图落5盗），主要靠银鉴行贷款、预收牢帐款、应付帐讲款来解决资金君压力问题，因庙此不难推测资厉金对开发商的榆压力很小。美正是由于房地约产开发过程中牧最重要的两大阀资源价格过低槽，而人工赖和建材市场也攻非常有利于房条地产商，建筑共成本又可以轻渔易地转嫁到建绞筑商身上，加秒上我国实行的早预售制度管理召也极为松散，暑因此绝大部分警开发商并没有锋刻意出利用土骄地，而是多采见用一沟种慨"慈浮德夸简"偏的开发模式。粮"吗建筑商＋投资疯商董"帐相结合庭的迁"寸香港综合模徒式萄"狠将成为市场主融流开发模式随争着市场条件的渴变化，我认为大原有的开发模肾式将受到挑战单，而通终过忙"师香港综合开发联模胡式读"托将会得到越来朗越多的重视，著在这种模式下默房地产行业将笛呈现出一下的爸特点。绝首先，土地储凉备是房地产开善发企业持续发陈展的关键。由援于我国目前的终土地转让市场慈很不发达，特友别是各地政府娱进行土恳地慧"侦招拍挂转绕让奖"啊的时间和宗地舅都存在很大的珍不确定性，而相我国目前由于绘土地稀缺，一往般住宅建筑都滚以高层建筑为蚀主，因此每个塘房地产开发企陡业必须进行适期量的土地储备车，才能保持自扰身的稳定增长嗽，而土地本身欲就是一种资产驴，持有土地储凭备自然就成为叔了一种投资行刮为，所以国内宽房地产开发商过注定成睡为当"睡建筑书商捉"柄和例"婚投资度商阶"单的综合体。上其次，综合开渴发模式的优势段日益凸现。目玩前房地产市场逮即使产品销售渐不存在任何挑漂战，但房地产醋企业的大部分坝利润依然来自船于土地增值，削但这种土地增但值很多是来自辜于原来不规范艺的土地交易市梳场，随着土地疼市场的规范化眯，开发商的市河场判断能力将爆是土地储备是包否成功的秘关键，因此纯谷粹的房地产开估发风险将大幅春提高。因此持贼有部分投资性夕房地产将具有旧战略意义，尤是其是随着房地旷产开发商资本容的进一步积累烤，将更多资金翁用于物业投资酬，有利于提高漆公司现金流的紧稳定性，并增文强信用状况，蜜这正是香港，光新加坡等地区销房地产行业早高期所经历的发膝展历程。赖最聪后版"起强者恒雹强行"建的格局将加快街形成。尽管目绑前房地产开发驾企业经营状况川整体向好，但诉随着市场环境淡的变化，行业梳整合速度必将莲加快。照打击投机性需自求将成为政策罚着力点房地产专市场夸在绞200使7翅年的发展前景代如何？房地产隶上市公司的投驻资机会如何？胃这两个问题是访投资者一直非照常关心的问题昌。我认为必须头从两个层面来右进行分析：基寸本面和政策面裙，因为我国房年地产市场受政哭策的影响明显斥大于国际上其忠他国家。从总寿体上看，我认列为房地产市场违会逐步走向平梳稳和规范，具记体讲整个房地听产市场将在以浅下几个方面城冈市化和人口结你构变化对房地承产的长期支持赛不会逆转我认究为对房地产市秀场长期走势产茅生根本性影响洽的因素主要是证两个：本国整挖体经济的表现稳和人口结构的乒变化趋势。由贼于我们经济正乒处于一个稳定捐增长时期，甚明至处于加速阶忌段，因此整体垮经济对房地产放市场的支持不唐会减弱。得从人口结构变召化趋势看，房布地产市场的发百展前景更处于望一个良好的发宴展时期，每年青我国城镇人口秩新增量高粪达聪200婆0衬万左右（溜图克6歪），而且上世快纪峰6搁0怒年代怨和跑8知0坟年代的人口比瓜例最高，因此渐存在着巨大的忧潜在住房消费兔者（栏图聚7民）虫。膀建住房消费市场帆趋于平申稳疤"弯二元擦化临"悲的住房供应体荐系加速形成我剩在选200绵6裹年鸦6眉月芳1色6死日的房地产行爹业族200燥6琴年中期投资策菊略报告《宏观益调控市场净化泛行业之福》中渴指出，促成本亭轮房地产市场登调控的因素主如要盟是搭"键经济过证热啊"拳和让"叉居民住房乘难除"猛，由于胡温政吐府致力尿于冶"收和谐社闭会相"皂的建立，因此我我认为今后房绞地产市场将会疏呈现典嘱型晃"少二元耻化舰"巧的秀"饥商品再房扑"犁和解决中低档秘收入居民住房们的凑"巾廉租陷房孝"迅结构。逃同时由于市场洋产品结构的变众化，消费者的组消费心理也会率发生变化，数笼量巨大的中低料收入阶层潜在兄的住房需求有游望得到较大程网度的分流，整判体市场有望走丰向平稳。锡住房消费升级劝将成为未来高咽品质住房的主敲要推动力由阿于踏"逐廉租俘房猎"愤将主要用于解桂决中低收入阶们层的住房问题际，因此如果各映地荡"慰廉租卖房突"班能加速建设，超在一定程度上担会缓解市场上测目前的供不应往求紧张局面。泡同时随着土地屈价格的上升和踏部分居民的收狐入水平提高（浊图陷8刘），这些居民贺对高品质住宅悲的需求将会逐春步成为住房需怪求的一种新趋汇势，成为推动泊品牌开发商发纷展的主要力量疮。炒关注国家对高奴比例投资性房纪地产需求的调板控我认为目前辰房地产价格高窄涨有合理的原罩因，尤其是与维历史原因和社宿会其他方面多转种因素的综合吴作用，将所有顾的问题归结到完地方政府和开兄发商是有失公主允的。写大量房地产投轨资性需求的存谜在是目前房地或产市场最需要霞解决的问题我字认为目前房地股产市场最值得养解决的问题是俘投资（投机）奋比例过高，按艰照我们的市场屈调查，在一线银城市很多楼盘辆的投资（投机臭）比例高务达鞋3饭0堆％扮－海4拢0膊％，甚至部分香楼盘更高，尽浩管在目前市场春环境下，居民寨投资（投机）旨房地产市场无革可厚非，但从售整体上看房地戒产市场过分奇投资（投机）辽肯定是管理层胳不愿见到的，影造成目前高比枣例房地产投资冲（投机）的原膝因是多方面的薪。惧首先市场流动逼性极其充裕奠箩定了基础。从坟历史数据分析赖，我国房地产蔑投资增速与货基币供应量明显遭正相关，本轮告房地产投资的停高峰在很大程北度上得益己于梳200售2粮－院200习4纳年较高的货币兆增速，市场充花斥着过多的货招币需要出路，策而房地产就是名一个很好的载晴体。而从目前暗中央货币供应电量的变化情况断看，这种局面糠短期难以发生呜较大的改变。香房地产投资收颠益预期高。目骂前市场普遍对内持有房地产的佣投资收益比较阵乐观，其主要肢逻辑即使我国躲经济经过长期挥稳定的高速度努经济发展后，平目前又存在强访烈的人民币升熊值预期，在国严内其他投资渠单道匮乏的背景坛下，房地产被雅各种资金作为率炒作人民币资奉产的主要载体巷。赌持有成本低。贴在目前国内环曲境下，资金投碧资房地产的综受合成本极低，确不仅资金成本菠低，而且物业蛮保有成本更低舒，甚至基本没陵有什么额外的亮保有成本，因道此房地产投资闲（投机）者根勉本不用关心租猴金收益，只关孔心未来房地产持价格的上涨预建期。同时管理赞层也是第一次台面临这种房价膜普遍上涨的局去面，在各种管固理制度方面也侍存在着漏洞：队银行信贷风险糠控制能力不强任，市场操纵现应象严重，更加证刺激了各种资暴金的投资（投粘机）热情。未阔来政府肯定将浴大力打击房地适产投机行为为洒何要打击投机知性行为？首先删我国作为一个揪经济大国，制谱造业是立国根追本，如果资金葡过分流入房地被产领域，投资回（投机）过分智将降低整体经疫济的资源配置组效率，影响产慕业升级。其次跟房地产投资（玉投机）比例过服高，很可能加零大金融风险，浮助推经济过热抢。最后房价上装涨过快，必将迟加速拉大茅贫富差距，影填响话"球和谐社抱会忧"省的建设。夫如何打击投机穿？我认为打击扯投机的关键在英于降低投资收姿益的预期，因首此打击住房投窄机性需求的有率效措施是增加号持有成本，具巷体可行的措施因就是增加房地侍产投资（投机算）的税赋负担第，同时打击开棉发商投机行为令的有效措施是暮加大土地市场蔑清理和严格销兔售秩序（包括杂规范预售制度鹅）。牙目前市场环境禾下增加和减少盖供应都难以改壳变房地产调控秆困局。目前管栏理层调控房地昂产的主要措施掌多从供应方面什入手，作为从熟整体经济角度美，严控土地供逃应无疑具有战校略意义，但减撕少供应毫无疑刑问会助推房价役上升，刺激投盟资（投机）气却氛。而在目前刚投资（投机）贿氛围比较浓厚版的，住房消费哥需求曲线在一皆定程度上被扭有曲，供应增加扑不但不能抑制纸房价的上升，腔甚至为操纵房违价提供便利。站打击投机行为困力度日趋明显朋。从目前一些下政策动向综合列分析，管理层藏也正在打击房惭地产市场投机孩行为，例如北赴京要求封顶才掀能预售；建设喜部建议限制大缓块土地出让；押从严征收土地武增值税；深圳览拟出台条例禁蝇止房地产开发粉商直接预收房挖款；香港《经歼济日报》披露气中纪委正在严荐查北京超谦过杰30渠0悔个房地产项目逃；特别是如果致随着调控压力疫的加大，我预贱计物业税等措馒施可能会加快良推出，这样可逝能会在一定程淹度上改变市场奶对房地产投资贺（投机）未来彼收益的预期。享投资策略咬定屡优质资产不放熊松开发类企业败强者恒强这是摄我芦自侵200员5锐年以来在业内之率先提出并一翠直在强调的观做点，我的基本俱理由就是随着堡土地价格的上壶升，内地房地蝇产开发企业必坟将复制香港市押场的基本发展厕模式，行业进阳入门槛颂的大幅提高必棋将加速提高行缎业集中度，因旦此综合实力优轮秀的开发企业晃在未来将占据棒有利的竞争地骡位，其发展空遮间和估值水平壶都会随之提楼升伶.访进一步分析，季房地产开发过原程中最关键的灌环节主要有四傍个：拿地、规顾划、监理、销厘售。除了拿地孝需要雄厚的资观金实力做支持代外，规划和监畅理则需要管理流经验，尤其是刮在今后房地产秤市场走向平稳搜的时候，优质端开发企业无疑卸也具有相对优牺势。特别是在销很多投资者非意常关注房地产晴市场的销售方盯面，我也认为撇品牌开发商竞盼争压力小于中防小企业，其理便由主要是来源扬于我国居民特策有的消费心理朝，尤其是对高悦收入阶层来说截，今后住房消示费升级的消费昌对象很可能更帮多地着眼于品扣牌开发商的产务品，因此我认苹为即使销售速烤度减慢，品牌胳开发商更有条粉件应对市场波热动带来的经营杠压力。份我的另外一个啦主要理由是由愉于目前我国房务地产行业集中单度很低，最大撇的房地产开发仓企业深万科、觉中国海外目前锣的市场占有率妇不继过浊1叔%络左右，即使在柄比较分散的美番国市场，部分略优秀房地产企堂业的市场份额扑也高狭达其3郊%伏－叉5窗%排；如果与未来封发展格局更可闸能近似的香港述市场比较，国模内龙头开发企销业的发展前景剖更为乐观：香蓬港目前房地产熔市场大搁约棵8搁0啦％的市场份额香由前六大开发稠商占有。片商业地产超额那收益机会所在窝自我在市场上遗率先推荐商业密地产板块以来棋，商业地产板葵块已经有非常赌良好的表现，寇但我认为市场赴对商业地产板骗块依然认识不象够充分，具体窑可以总结为以渡下几个方面：错第三产业发展落必然为商业地振产的发展创造棒良好环境按照涂国外的古发展经验看，返服务业的发展搏状况是商业地或产发展的基础随，如果第三产复业的发展上升豆到一定程度，荡那么对写字楼充、商铺、酒店剪的需求必将大应幅增加。我国炸第三产业增加虎值占国内生产遗总值增加值的中比例自上世圆纪德8坡0根年代以来一直技处于明显的上坡升势头，目前飘已经接近第二魔产业的占比，悲因此商业地产堡确实面临着发授展良机。脱我认为商业地醒产的盈利模式位与开发类企业超完全不同，其扒收益来源应由炮三部分组成：观第一，现有物矛业的租金收益蓄；第二物业升铅值的价值，商挽业物业在防御苗通货膨胀和享吨受资产升值（灿人民币升值）龙方面具有无可评比拟的优势；离第三，物业改冤善带来的价值春收益，如果商繁业物业有自有层产权的存在，软运营商可以根围据市场需求进只行物业改造，垦从而最大程度也上发挥物业的练价值。因此优娱质商业地产的锦盈利模式应是毫三种收益之和演，但目前市场界只关注商业地鼻产的租金收益祝，从而严重低靠估了优质商业股地产的投资价倚值。正确认识丸商业地产的成鬼长性时间复利别才是商业地产草的最大亮点目瞒前市场对商业泪地产成长性的园认识往往同开替发类企业进行陕比较，我认为串这种比较有不橡合理之处，时往间复利才是商傻业地产成长性立的关键所在，秤从主要国家核