四季度房地产行业分析报告

2004年四季度房地产行业分析报告要点提示：★2004年，我国宏观经济形势接着保持良好态势，国内生产总值增长9.5%，固定资产投资增长率为25.8%，城镇居民可支配收入增加7.7%，城镇化速度进一步加快。在拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产业全年完成投资13158亿元，同比增长28.1%。★2004年初以来国家接连出台的上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。2004年，开发企业到位资金17169亿元，比2003年增长29.9%，在全国房地产开发企业资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。★土地政策参和宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区和大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，在此背景下，土地市场供应量急速下降，总体地价水平稳中有升。★由于房地产开发投资、土地购置面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需冲突可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛，商品房空置面积增幅接着下降，全国商品房平均销售价格接着呈上涨趋势。★预料2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势，全年房地产开发投资增长约20%，房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。在当年新增供应和需求大体平衡的状况下，2005年房地产总体价格水平将接着上涨，但涨幅将较2004年小幅回落，其中住宅价格的涨幅回落的幅度更为明显，整个行业将持续目前的缓慢调整走势。目录Ⅰ房地产宏观调控政策综述 3一、扩张性政策阶段（1997-2002年） 4二、收缩性政策阶段（2003-2004年） 5三、2005年政策趋向 9Ⅱ宏观调控下房地产市场运行状况 10一、房地产开发投资状况 11（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜 11（二）影响房地产投资波动的主要因素 13（三）从房地产开发投资波动中得出两个结论 15二、开发企业资金来源状况 16（一）资金链是房地产开发企业的命脉 16（二）2004年开发企业到位资金保持增长 17（三）房地产业开发资金来源结构分析 18（四）对目前房地产融资方式的简要分析 23三、土地资源供应状况 25（一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降 25（二）地价总体水平保持平稳增长态势 26（三）影响地价的主要因素分析 28（四）地价和房价的关系 29（五）2005年城市地价变更状况预料 30四、商品房空置状况 31（一）2004年商品房空置面积接着呈下降趋势 31（二）商品房空置率及其变动趋势分析 32五、商品房价格变动状况 35（一）市场供求基本平衡，个人消费成为需求主体 35（二）2004年全国商品房价格整体水平呈上升趋势 37（三）引起当前房价上涨的主要因素分析 39（四）对房价是否过高，是否存在“泡沫”的推断 42Ⅲ宏观调控下房地产趋势预料 49一、房地产需求快速增长的格局2005年内不会变更 49二、房地产投资增幅将接着回落，供应增幅将低于上年 50三、房地产价格上涨的不确定性因素增加 51四、企业利润平均化是大趋势 52五、海外资金将进入房地产业 53Ⅰ房地产宏观调控政策综述房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展有猛烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展供应重要基础。相反，假如房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场供应了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业起先；但当经济发展到确定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。1993年5月以后，我国经济发展步入调整期。为刺激经济尽快复苏，1996年4月1日人民银行取消了3年期储蓄存款的保值贴补，并多次降低银行存贷款利率，但GDP、投资、消费等经济指标的增长速度始终未能出现期望的反弹。1998年我国起先实施比较猛烈的启动内需的政策，其主要内容之一就是央行出台居民住房按揭贷款的相关政策，并连续数次降低利率，我国城市居民住房消费需求快速增长，房地产业起先进入新一轮上升周期，并随着经济周期的波动经验了一个从扩张到收缩的过程。一、扩张性政策阶段（1997-2002年）从1997年起先，我国经济出现通货紧缩，总需求持续疲软，国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，实行了一系列的调控措施。这些措施主要是启动房地产的消费需求。首先，国务院确定，从1998年下半年起先，停止住房实物安排，逐步实行住房安排货币化。货币化分房推动了商品房交易的市场化进程，一般居民的潜在购房需求被释放出来。另外，为协作居民购房，政府又推出了一系列激励购房的配套措施，包括推行抵押贷款、搞活房地产二级市场、削减税费、银行降息、公房出售等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业起到了很大的作用。在强大的购房需求的推动下，从1998年起先，投向房地产业的资金始终以两位数的速度递增。如，2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元，较1999年增长19.5%，2001年投资又较上一年增长29.8%，2002年房地产投资增长接近30%，2003年则高达34.9%。房地产业的快速增长对国民经济的发展起到了很大的促进作用。从房地产对全国GDP增长的贡献率来看，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的干脆贡献率为1.3个百分点，2003年是2.5个百分点，2004年达到3个百分点。房地产业是拉动国民经济增长最大的一个行业。在房地产业的带动下，国民经济在经验了2001年的拐点以后，快速发展。二、收缩性政策阶段（2003-2004年）但是，随着房地产投资的快速增加，自2002年下半年以来，部分地区已经出现了房地产过热倾向。房地产投资过热的出现，也导致钢铁、水泥等中间产品的价格上涨和投资快速增长。房地产开发过热，积累了大量的金融风险和市场风险。由于房地产业对金融的依靠度太大，导致金融机构对单一产业发展的贷款过于集中，金融风险凸现；另外，由于房地产市场运行监控体系还不完善，导致该行业的无序竞争，房地产价格也呈节节攀升的势头，一些地方的房地产业发展的规模和速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度。因此，为了促进房地产市场持续健康发展，必需对房地产市场加强宏观调控，改善政府对房地产市场的监督管理。

从2002年下半年起先，中心政府便起先多次对房地产过热现象提出警告。2003年6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，该通知意在抬高房贷“门槛”，抑制房地产投资过热现象，防范金融风险。进入2004年，不少地方投资欲望仍旧较强，城镇建设投资增幅依旧偏高，商品房供应结构不合理的问题仍旧突出，加上原材料涨价，土地价格上涨，消费者过高的心理预期以及一些投机炒作行为因素，商品房平均价格上涨的压力较大。为了遏制房地产开发投资增长过快的势头，平衡房地产的投资结构，从国务院、人行到各地方政府都高度重视。政策重点主要集中在土地和金融政策两个方面。（一）土地政策及其影响土地政策参和宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。年初国务院把土地定位为国家最重要的宏观经济管理手段，把国土资源部门定位为宏观管理部门，温家宝总理等中心领导一再提出要严把土地和信贷两道“闸门”。4月29日，在公开处理“铁本领件”后，国务院办公厅下发了《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出“三个暂停”；为落实国务院关于实行最严格的耕地爱护制度的要求，国土资源部还先后出台了基本农田“五个不准”，建设占用耕地“六个一律不批”等政策，和有关部门一起，接着开展土地市场治理整顿，和农业部门一起，开展了全国基本农田大检查。10月28日，国务院又召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，印发了《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》，国土资源部和相关部门出台了7个配套文件，实行切实措施进一步严格土地管理。表1-1：2004年土地宏观调控主要政策及其影响日期部门主要内容及其影响2月10日北京市政府下发《关于停止经营性项目国有土地运用权协议出让的补充规定》即4号令，规定从2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于接着开发经营性土地运用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的通知》，重点订正查处违规操作问题和违法违纪行为，要求各地对历史遗留问题必需在8月31日前处理完毕。4月21日国务院下发《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》，实行最严格的土地管理制度。4月29日国务院办公厅《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定半年内暂停农用地转为非农建设用地。10月国务院印发《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》，这是落实最严格的土地管理制度，进一步推动土地管理事业改革和发展的纲领性文件。10月28日国务院召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，温家宝作重要讲话。国土资源部和相关部门出台了7个配套文件，全面实行国务院《确定》，实行切实措施进一步严格土地管理。12月1日国土资源部在北京实行的国务院七部委土地市场治理整顿抽查验收汇报会上强调，用地指标不得以任何形式、任何理由突破；往年结余的用地指标今年不能运用；违法用地不能补办手续；不属于分期用地的项目不得拆分用地指标等。12月2日国土资源部《关于开展全国城镇存量建设用地状况专项调查工作的紧急通知》下发。《通知》规定了专项调查的时间、范围、内容等状况，并于2005年4月底汇总上报国务院。12月6日财政部、国土资源部、人民银行联合发出《进一步加强新增建设用地土地有偿运用费征收运用管理的通知》要求：凡不按国家规定的标准足额缴纳土地有偿运用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。12国务院召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，主要任务是实行《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》，进一步统一思想相识，加强和改进土地管理，巩固宏观调控成果，确保经济社会全面协调可持续发展。2004年国家颁布的土地政策具有连续性和整体性，通过对土地市场的监管，从源头上进一步规范了房地产市场的供应，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮渐渐降温。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。所以这次调控，从清理土地起先，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降和项目清理也有很大的关系。而土地政策对房地产影响具有双重性：一方面对于开发商来说，取得土地变得越来越困难，在土地供应渐渐收紧的状况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在确定程度上抑制了房地产企业的开发规模；另一方面由于土地供应量的削减导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必定会推动房屋价格的上涨。（二）金融政策及其影响房地产业的融资模式确定了房地产业和金融政策休戚相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的运用权后即向银行进行土地抵押获得贷款，因此，银行在整个资金链条上担当着巨大的风险。为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，2004年政府实行了多种金融手段。2月份，中国银监会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对个人住房抵押贷款的发放做出了比较具体的规定。各大银行纷纷实行相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，希望能限制炒房投机，平抑房价。央行则双管齐下，一方面限制房地产开发的信贷规模，另一方面则通过调整资本金比例，限制商业银行的信贷盲目扩张。此外，央行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是近10年来央行首次宣布上调存贷款利率。尽管此举一石激起千层浪，但加息的象征意义要大于实际意义，对开发商和购房者的影响基本停留在心理预期层面。但假如2005年房地产市场的发展迫使央行不得不持续提高存贷款基准利率，对房地产供应和需求的影响表1-2：2004年国家颁布的和房地产相关的重要金融政策颁布时间颁布单位政策1、行业信贷规模2004-03-03中国银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求看法稿）2004-06-13中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2004-09-02中国银行监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引2、行业信贷风险2004-01-01中国人民银行扩大金融机构贷款利率浮动区间2004-04-11中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点2004-04-27国务院房地产业资本金比例由原来20%上升至35%2004-10-28中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮3、个人住房贷款中国银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求看法稿）温州市工商银行对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买3套住房以上的贷款不在办理房贷北京市工商银行不激励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷上海各商业银行沪上各家银行已将其次套房的首付款比例提高至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本上不供应贷款支持杭州各商业银行1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成金融政策的调整，削减了资金供应，加大了借款人获得商业银行贷款的难度，提高了运用银行贷款的成本，所以对房地产市场上的供求，尤其是市场供应产生了明显的抑制作用。通过基本的供求理论分析，金融政策的调整也应当对房地产价格的上涨起到抑制作用，但事实上房地产价格却有较大幅度的增长，一方面说明社会上可以投入房地产市场的资金规模还很大，另一方面也可以说明，对将来土地供应削减、房屋供应削减并由此形成的将来房价会进一步上升的预期，刺激了当前房地产市场上的购买行为，从而引起了房价的上涨。三、2005年政策趋向2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。展望2005年房地产行业可能出台的政策，宏观调控仍将在房地产行业上演，对土地和资金的限制仍将接着，但调控的重点将由“重限制供应而轻限制需求”转为“对供应和需求的限制双管齐下”，并将很可能在一些为社会所高度关注的热点问题上有所突破。土地政策方面：基于土地在确定程度上是房地产开发的原材料，要限制房地产开发的速度，抑制房地产行业的过快增长，就必需限制房地产行业所能获得的土地数量。2005年对土地供应速度的限制仍将接着，但在具体政策执行层面上，会进一步加强对地方政府的约束和限制。这主要是由于中心政府从限制宏观经济过热的角度动身，有很猛烈的限制土地供应速度的需求，但卖地收入通常是地方政府的主要收入来源，地方政府出于推动地方经济发展的角度，都具有很强的卖地冲动。最终土地的供应速度实际是中心和地方博弈的结果。2004年土地的供应速度，虽然已得到明显限制，但要确保2005年对土地的供应速度限制在中心的预期之内，就须要进一步抑制地方政府的卖地冲动，加强对其的约束和限制。另外，2005年关于土地出让方式的改革将进一步深化，深化的焦点将集中在接着提高土地转让的公开、透亮程度，打击土地的囤积和炒卖行为。同时，政策还将关注农夫的切身利益，爱护耕地、提高土地的利用效率以及如何在市场经济的环境下合理评估土地价值等方面都将成为2005年土地政策的重点。金融政策方面：首先，对不同开发商的风险评级将会列上议事日程，不同资质开发商的贷款利率将进一步扩大；其次，国家将扩充多种融资渠道，典当、信托、国外资金入市都将有效的分散银行目前巨大的风险；再次，对于国外投资的规范管理也将提上日程；另外，进一步加强对房地产投机者信贷的限制也是政府金融政策的要点，提高个人投资性买房贷款的门槛对于房地产市场回来理性是重要的一个措施；最终，政府将在对宏观经济做出整体分析后作出加息的确定，加息的频率和幅度都不会很大，目的是使经济进一步降温，改善负利率状况，但原则是不让经济出现“硬着陆”，因而从长期来看，对于房价的走势不会产生过多负面影响。

此外，预料2005年物业税征收方法的草案将会出台。开征物业税将变更政府的行为方式，使其在考虑出地数量和规模时，更具长远性和安排性，进而促进不动产评估业的大规模发展，同时还将降低房地产开发商的开发成本，削减金融风险，降低购房门槛，对房地产市场的发展产生深远影响。另外，房贷证券化的可行性也将会是2005年探讨的热点。综上所述，在国家的宏观调控下，2005年我国房地产市场将步入调整期。Ⅱ宏观调控下房地产市场运行状况如前所述，中心政府在此番调控中对房地产领域实行的多项制度变革，对房地产市场的影响是特别显著的。这主要表现在房地产投资增长速度下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降的状况。房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降，但房地产价格仍旧保持了持续上涨的趋势。一、房地产开发投资状况（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜经过近20年的高速增长，我国城镇居民的人均住房面积从7平方米增加到23平方米，住房严峻短缺的时代已经结束，在这种状况下，房地产开发投资应当进入平稳增长期。但由于拉动经济增长的三驾马车中，出口、消费、投资中前两者的增降不取决于政府，只有投资增长驾驭在各级政府手中。土地市场的巨大收益给城市基础设施建设投资供应了基础条件，因此目前地方政府官员的政绩观是导致政府产生投资冲动的重要诱因。要解决好这个问题，必需抑制地方政府的过度投资冲动，规范地方政府获得的土地收益的运用机制。2004年以来，以限制土地和信贷紧缩为主要手段的宏观调控政策对抑制全国房地产开发投资取得了明显成效。2004年，全国房地产开发投资增长速度呈现明显的高开低走态势。第一季度完成投资1820亿元，比上年同期增长41.1%；上半年完成投资4924亿元，增长28.7%；前三季度完成投资8357亿元，增长28.3%；全年完成投资13158亿元，增长28.1%，全年增长幅度和去年同期和2004年初相比，分别下降了1.6%和22.1%。图2-1：2002-2004年1-12月房地产开发投资增长状况数据来源：国研网财经数据库分地区看，东部地区完成投资额7460亿元，比去年同期增长28.7%，中部地区完成投资1611.9亿元，同比增长38%，西部地区完成投资1666亿元，同比增长23.6%。东、中部地区投资额增长速度快于西部地区。房地产开发投资的地区结构起先发生变更，中、西部地区房地产开发比重呈上升趋势。表2-1：2004年1-11月各地区房地产开发投资额比重变更单位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月东部73.673.272.071.270.069.969.769.669.769.3中部12.112.612.913.214.314.614.714.814.915.0西部14.314.215.115.615.715.515.615.615.415.7数据来源：国家统计局从不同用途商品房投资所占比重来看，受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1996年起先，我国房地产业投资结构起先向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼的投资比重总体上呈下降趋势。但是，从增长速度来看，住宅投资的增长速度仍低于办公楼和商业用房的增速。2004年1-11月份，住宅投资和去年同期相比增长28.7%，同期办公楼增速为29.7%，商业用房增速达到33.2%。从竣工状况来看，1-11月，全国房屋竣工面积累计完成2.36亿平方米，同比增长11.7%。其中，商品住宅竣工面积1.95亿平方米，同比增长10.1%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了25.6%和21.9%，接着保持快速增长势头。从住宅内部结构来看，高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房的开发量不足，房地产市场供求关系中存在着结构性冲突。由于部分城市片面强调以地生财，削减甚至取消了经济适用住房建设，造成平均房价过高。2004年1-11月，经济适用房完成投资519.4亿元，同比增长3.6%，所占比重由去年同期的6%下降到4.8%，加重了房屋投资结构的不合理程度。图2-2：2004年1-11月按工程用途分房地产累计开发投资及增长状况数据来源：国家统计局（二）影响房地产投资波动的主要因素房地产投资包括土地开发投资和房屋开发投资。用于新城区土地开发和旧城区拆迁改造的投资，常称其为城市土地开发投资；而用于房屋、市政公用和生活服务用房建设的投资，则称其为城市房屋开发投资。每年的土地开发投资和房屋开发投资之和，即为当年的房地产年度开发投资规模。随着国民经济的快速发展，我国房地产投资规模逐步加大，表2-2和图2-3分别显示了我国从1987年至2004年18年间的房地产开发投资规模及其增长速度。表2-2：1987年-2004年房地产开发投资规模及年增长率变动状况单位：亿元，%年份投资完成额年增长率年份投资完成额年增长率198715048.4199632162.1198825771.319973184－1.019892726.21998361413.51990253－7.31999410313.5199133632.82000498421.51992731118.02001624525.319931938165.02002779025.21994255431.820031010429.71995315223.420041315828.1数据来源：罗龙昌，《发展房地产业和优化产业结构》；张东、张海东、龙驰，《商品房空置率对房地产投资波动的影响分析》图2-3：1987-2004年房地产开发投资完成额年增长率变更状况资料来源：罗龙昌，《发展房地产业和优化产业结构》；国研网财经数据库一般认为，影响房地产投资波动的外部因素主要来自三个方面：即国民经济的波动、宏观政策的变更和开发商的行为。（1）当一国的经济处于扩张阶段时，对房地产的需求猛烈增加，新增的需求在短期内得不到满意，房地产价格趋于上涨，使房地产投资快速膨胀。反之，房地产投资则快速削减。而且房地产投资的波动幅度更大、更猛烈。（2）政府宏观政策对市场供应和需求产生两方面的影响，它既可以起到稳定的作用，又可以在一旦政策失误或调控过度时，加剧房地产投资的波动。（3）开发商的主要行为是投资，而房地产投资的特点是周期长，影响时间也长，投资规模难以依据市场状况做出快速调整。而且开发商多是进行静态预期，当开发商当年盈利水平下降时，就会压缩投资；当市场销售畅通时，当期盈利增加，开发商的信念就会增加，投资规模就会加大。（1）1985-1989年，这是以增长为主的波动期。由于缺乏统计数据，1987年以前的投资状况无法反映在图表上。1988年末房地产投资达到了这一周期的峰顶，随后进入了治理整顿阶段，房地产业由于银根抽紧、安排指标紧缩、公司进行全面治理，投资出现了收缩，加上1989年政治和政策环境的变更，房地产业受到了确定的影响，形成了这一时期的谷底。这是第一次大的波动。（2）1990-1991年，是一个时间短且振幅小的投资周期，其中扩张期和收缩期各为一年。（3）1992-1994年，是一个较为典型的小周期。其上升期为两年，在1993年达到波峰；下降期为一年，在1994年达到了波谷，这是其次次大的波动。这一时期的特点是，随着邓小平“南方谈话”的发表，房地产市场被放开，房地产业快速成为国民经济的热点产业，形成以1992年―1993年以全国性房地产热为特点的产业急速增长和旺盛阶段。（4）1995-1999年，是一个调整型的周期。这一周期在1995年和1996年各种过去投资的房地产竣工上市，形成了一个较大的供应方面的增长，1996年上半年是这一供应形成的波峰。1996年下半年，全国加强了对房地产市场的宏观调控，加上1997年的亚洲金融危机的影响，使房地产业快速达到波谷，这是第三次大的波动。（5）1999-2004年，这是一个新的以稳定为发展特征的周期。过去出台的促进房地产需求的政策作用渐渐释放，房地产开发投资复原活跃，房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增大，空置房得到消化。这一阶段的特点是，消费需求的快速增长起到了根本的拉动作用。（三）从房地产开发投资波动中得出两个结论从有数据的18年间（1987-2004年）的房地产投资状况来看，目前我国在房地产开发投资规模方面存在两个突出的问题：第一，年度开发投资规模增长过快。从表2-2可知，1987年全国各类房地产投资总额仅为150亿元，而到了2004年则猛增至13158亿元，18年间的平均增长速度为30.3%，大大高于国家基本建设投资的平均增长率。其次，投资周期性波动频繁、幅度较大。从我国房地产投资波动状况及图2-3中，能清晰地看到，自1987年到2004年这18年间的房地产投资增长明显地呈现为1985-1990年、1991-1997年和1998年至今三个长周期和1985-1989年、1990-1991年、1992-1994年、1995-1999年、1999至现在五个短周期，平均每个大周期历时5-6年左右。而就在这短短的18年时间里，国内的房地产投资已经经验了由形成（1987年-1990年）到高潮（1992年、1993年），到低谷（1993年下半年、1994年），再到高潮（2004年）的曲折历程。另外，从这三个周期的内部看，峰谷差值变动幅度也较大，如1987-1990年峰谷差为78.6%，1991-1997年峰谷差值达到166%，1998年之后又回到16.2%，这说明以前我国的房地产投资规模及其增长速度明显缺乏连续性，行业投资规模和整个国民经济实力间的耦合性较差。二、开发企业资金来源状况（一）资金链是房地产开发企业的命脉房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营活动的全过程，也是一个资金运行的全过程，即货币资金——生产资金——商品资金——货币资金这样一个循环的、连绵不断的过程。而房地产这个商品对资金的须要，又有须要资金量大和资金周转期长这两个特点。这两个特点就确定了房地产业须要大量的资金作基础，而这些资金绝大部分依靠于金融业的大力支持。事实上，在以往的房地产项目操作过程中，开发商获得项目后，都是以小比例资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房地产项目。最初房地产开发企业的自有资金只需项目总投资的20%，这笔资金主要用于购买土地和支付其他前期费用。在取得土地开发权和“四证齐全”后，开发商可以向银行申请土地贷款和在建工程抵押贷款，用以支付工程建设中的工程款。然后，工程达到规定的进度后，即可申请预售回收资金。房地产开发商正是通过“投入——抵押——再投入——再抵押”的模式形成资金滚动链，利用少量的自有资金获得低投入高产出的回报。这根资金链假如连接不紧，资金链条很简洁断裂；而资金链一旦断裂，全部的经济问题就会随之出现：银行将追索贷款、施工单位催讨工程款、房屋将被查封而无法套现……为此，须要不断地盘活资金以维持资金链。图2-4：房地产开发企业资金运行图从资金运行图中可以看出，房地产开发的资金筹措主要是通过银行贷款来完成的，银行贷款共有房地产开发流淌资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种形式。在国民经济各产业中，象房地产业这样在生产、流通和消费过程都须要金融业大力支持，是为数不多的。但是，由于近几年房地产发展势头过猛以及为了削减银行的金融风险，金融调控措施频频出台，对房地产行业的资金筹措带来了猛烈的冲击，一些小的企业已经面临生死攸关的考验。因此，寻求更畅通便捷的资金渠道成为房地产开发企业进入再造时期的命脉。（二）2004年开发企业到位资金保持增长2004年初以来，国家接连出台的宏观金融调控政策对房地产行业的资金来源产生了较大影响，开发企业资金来源结构发生明显变更，其他资金和企业自筹资金所占比重上升，而国内贷款的比重和增长速度明显放缓。截止到11月末，全国房地产开发企业到位资金14310亿元，比上年同期增长31.7%。其中国内贷款2734亿元，同比增长5.8%，所占比重由上年的23.8%削减到19.1%，是近几年来最低比重；企业自筹资金4347亿元，同比增长38.8%，所占比重比上年增加1.6个百分点；定金及预收款6019亿元，同比增长43.9%，所占比重为42.1%，比上年增加3.6个百分点，定金及预收款和企业自筹资金有力地支撑了资金来源的快速增长。表2-3：2004年1-11月份房地产投资资金来源状况单位：亿元，%到位资金比重（以本年资金为100）自年初累计同比增长自年初累计去年同期本年资金来源14310.1931.7100.0100.01.国家预算内资金11.3776.80.10.12.国内贷款2734.825.819.123.83.债券0.08-89.30.00.04．利用外资180.6910.21.31.5其中：外商干脆投资108.9712.90.80.95．自筹资金4347.4238.830.428.8其中：自有资金2361.9141.116.515.46．其他资金来源7035.8141.349.245.8其中：定金及预付款6019.3843.942.138.5二、各项应付款合计1448.329.710.112.1其中：工程款936.626.86.58.1设备器材款55.8610.30.40.5数据来源：国家统计局（三）房地产业开发资金来源结构分析1、各项资金来源比例相对稳定资料显示，我国房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金以及包括预售款及基建垫资在内的其他资金三个方面(2004年1-11月的统计数据显示这三项之和占总开发资金来源的99.7%)。2001-2004年，国内房地产开发类贷款投入在总体规模上不断增加，占房地产开发资金总量的比例维持在19%-22%之间；企业自筹资金呈上升趋势，占比从2001年到2004年在24.8%-30.4%的区间内小幅波动；定金及预付款最近几年的占比在35%左右，在房地产开发资金来源中始终处于较高占比状态。由上可知，各项资金来源比例相对稳定是近几年房地产资金来源结构的主要特点。图2-5：2001-2004年房地产资金来源构成（%）数据来源：依据中国经济景气月报，国家统计局等数据进行整理2、银行贷款虽然在统计数据上呈现逐年下降趋势，但是假如算上个人按揭贷款等资金来源，信贷资金在房地产投资来源中仍占有较大比重。从1998年到2001年，银行贷款呈逐年下降的趋势，最低时只有21.9%。2002年以后银行贷款的比例有上升趋势，截至2003年底，房地产开发贷款6657亿元，占贷款余额的4%，个人住房抵押贷款11780亿元，占7%；进入2004年，随着国家接连出台的上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，国内贷款比重明显下降。但是，在统计口径中的银行贷款事实上只包括房地产开发贷款，假如包括个人住房按揭贷款(个人按揭贷款额度一般为房地产实际价值的60%-80%)，事实上超过半数以上的资金，干脆或间接的来源于银行信贷，这在确定程度上导致银行成为房地产风险的最大担当者。图2-6：1998-2004年银行贷款所占比重数据来源：国家信息中心、国家统计局3、企业自有资金比例虽有所上升，但整体抗风险实力仍需进一步提高统计口径中的自筹资金主要包括：组建企业时各方面投入资金；经营开发确定时间，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金，资本汇率折算差额，以及接受捐赠的财产而形成的资本公积金、现金、其他速动资产(应收银行票据；可以抵押，贴现而获得现金的股票和债券；其他可以马上出售的建成的楼宇)、以及在近期可以回收的各种应收款(已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等)。自有资金属于内部融资的范畴，对于开发企业来说，具有确定的自有资金，是项目开发的前提和条件。图2-7：1998-2004年房地产企业自筹资金比重变动状况数据来源：国家信息中心、国家统计局从图2-7中可以看出，房地产企业自筹资金占总融资金额的比重增长快速，显示出房地产企业自身实力有确定增加。但是房地产开发企业的自筹资金比例仍只占30%左右，整体抗风险实力还有待进一步提高。从外部融资是稳健性开发企业的第一选择，有实力的开发商出于资金平安考虑，一般不大情愿过多动用自有资金，只有那些预期盈利丰厚而且回报快的项目，尤其是当开发项目预料利润率大大高于银行贷款利率时，开发企业才会依据自己的实力适时投入自有资金。目前，我国的房地产行业进入门槛相对较低，整个行业处于从过度进入到逐步整合的阶段，所以，在自有资金占总融资比重方面，大型企业要比中小企业比例高，上市公司要比非上市公司高。4、其他资金来源占比较高，反映了房地产开发对市场的依靠性很大其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，占比呈现不断走高的趋势。从1998年到2004年，其他资金来源在总融资来源中的比重从41%上升到50%，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大。这些资金中其较大部分依靠按揭贷款方式实现，其中定金及预收款大约占40%。图2-8：1998-2004年房地产开发企业资金来源中其他资金占比状况数据来源：国家信息中心、国家统计局定金及预收账款是房地产开发企业依据合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收托付单位的开发建设资金。预收住房款主要有两种：一是分次收款(相当于购房者来说是分期付款)，另一种是一次预收，明显后一种方式对开发商更为有利。预收账款表现为企业的负债，从这个意义上讲，预收账款也属于内部融资的一种。目前，进行商品房预售，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发企业的滚动开发项目。从实际状况看，这几年由于银行贷款难度的提高，预收账款渐渐占据了开发融资的大头，一些公司的预收账款占筹集资金的比例已高达50%以上，这说明在房地产市场前景看好的状况下，市场对于期房销售表现出极大的热忱。基建垫资是有经济实力的承包商为争取到建设业务，情愿带资承包建设工程。这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。这种商业信用，相当于建筑承包商融资给开发商，开发企业依据合同还款并支付利息。这个利息要高于银行存款利息，低于银行贷款利息，更要低于开发项目的投资收益率。当房地产开发企业采纳这种融资方式时，还必需对承包商的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案也要进行仔细的分析。（四）对目前房地产融资方式的简要分析2003年以来，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战：2003年6月13日央行出台“121号文件”即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；8月31日国务院出台“18号通知”即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004年4月27日国务院发布《严格限制固定资产投资规模的通知》；9月2日银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，相继出台的这四个文件使商业银行和房地产开发商固有的融资模式受到了确定的限制。在这种状况下，房地产开发企业主动开拓其他融资渠道，包括房地产产业投资基金、信托、卖方信贷、阶段性股权融资等在内的融资方式呈现出相当活跃的势头。1、虽然“121号文件”对房地产企业银行贷款有确定的限制，但是短时期内，银行贷款仍旧是大部分房地产开发企业的主要资金来源渠道“121号文件”试图在现有的融资格局下，适当调控房地产行业的局部投机泡沫，这对于房地产市场的持续健康发展有主动的作用。另外，这个文件也在事实上推动了房地产融资渠道的多元化。从发展方向上看，“121号文件”是正确的，但是其操作规则尚存在确定的模糊性，很多规定难以落到实处。例如规定中自有资金不低于开发项目总投资的30%，这就涉及“总投资”的界定问题，是实际投资，还是项目安排的投资预算；而且假如项目是分期投资的，那么“总投资”是分期独立计算还是各期的加总？所以在执行力度方面将遇到确定的困难。在目前的金融体系中，银行体系依旧支配着绝大部分金融资源，对于银行金融资源的运用依旧应当成为房地产公司设计融资方案的重点。当然，在房地产金融干脆融资大环境不具备的状况下，要留意对银行间接融资的形式创新。除了干脆的商业银行贷款以外，房地产公司同样可以运用银行供应的贴息贷款、托付贷款等多种形式。2、对于中小企业来说，应主动采纳开发商卖方信贷、合作开发、工程转包融资、获得外单位投资、兼并收购等方式进行融资对于广袤中小企业来说，上市融资、债券融资以及房地产基金等融资方式无论是从门槛还是融资成本都很高。比较而言，开发商卖方信贷、合作开发、工程转包融资、获得外单位投资、兼并收购等方式对中小开发企业来说具有确定的优势。合作开发从理论上也归属为外部融资中的主权性融资。商业银行或其他金融机构在供应房地产项目开发所需的贷款时，要求房地产开发企业首先将确定数量的自有资金投入该房地产项目。假如开发企业缺乏所需的自有资金，就会找寻合资伙伴。目前这种融资方式在房地产开发企业中采纳较多。除此之外，房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。目前，不少资金丰裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会，加强和外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，是一种有效的筹资方式。3、信托融资成为目前房地产金融创新的主要模式在我国，第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，随后，10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。据统计，截止到2003年底，我国房地产信托融资额约50亿元，居信托融资之首，大约占了目前整个信托资产构成的40%，而且房地产信托融资的地域也正从局部地区向国内主要大中城市全面拓展。相对银行贷款而言，房地产信托安排的融资优势主要有以下几点：第一，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的状况下可以优化公司资本结构；其次，募集资金敏捷便利。由于国内银行监管特别严格，项目审批手续繁琐，效率低下，特殊是由于房地产开发周期长，投融资项目规模大等特点，有时会出现无法刚好满意项目方资金需求的状况。而发行集合资金信托品种，依据人民银行有关规定，只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准，只要项目须要，随时可在市场上发行集合资金信托品种，并且募集的资金量不受任何限制。第三，资金利率可敏捷调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可依据确定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，敏捷性更高。但是，房地产信托融资模式在发展过程中也受到确定的制约：首先，法律政策瓶颈。有关监管规则规定，房地产信托产品的资金上限是2亿元，接受托付人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。这就抬高了房地产信托托付人的门槛；此外，还有信托产品的流通性问题。由于受“一法两规”(信托法、信托资金管理方法、信托投资管理方法)的严格限制，远远无法满意投资者日益增长的转让需求。信托产品不得通过公共媒体进行营销宣扬等，这干脆导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，使得找寻转让交易对象的成本极高。这些均限制了信托流通市场的形成。另外，信托安排的异地发行、资金异地运用的管理和审批也比较严格。4、多元化融资渠道的选择在创新融资渠道中，由于市场环境的制约和法律法规的限制，大多数的融资方式在我国仍处于试点阶段：企业债券虽然成本较低，但是由于我国债券市场运作机制不是特别完善，国家对企业债券的发行始终限制得比较严格，使其在我国房地产开发资金来源中的比例特别低。房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流淌性差等特点，获得发行债券的机会就更为不易。上市融资门槛较高，对于大多数的房地产开发企业来说受到严格限制，由于房地产企业赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，因此很难达到上市要求。住房贷款证券化在我国还处在准试点阶段，就目前的法律法规体系而言，虽然现行的土地政策对住房抵押贷款的证券化没有确定的障碍，但在实际操作层面上还有诸多的问题须要解决，而这当中，土地问题最为突出。产业基金因为无法可依，短时期内在国内无法大规模实施，因此主要还是处于试点探究阶段。三、土地资源供应状况（一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降土地政策参和宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区和大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，在此背景下，土地市场供应总量急速下降，土地开发和购置面积增速持续回落，下半年以后回落的幅度更加明显。1-11月，全国累计完成开发土地面积14688万平方米，同比增长8.7%，其增长幅度比上半年回落2.8个百分点，比2004年初回落49.8个百分点。分地区看，全国有12个地区土地开发面积为负增长，其中，四川、北京、天津、吉林、安徽和甘肃等8个地区土地开发面积下降幅度超过20%。同时，北京、天津、上海、浙江、山东、安徽、江西、重庆、四川、贵州、云南、甘肃、青海等13个地区的土地购置面积为负增长。图2-9：2003-2004年11月完成开发土地面积及同比增长状况数据来源：国家统计局（二）地价总体水平保持平稳增长态势据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院对全国51个大中城市地价动态监测结果分析：2004年全国各大城市的综合地价水平为1198元／平方米，和2003年相比增长6.08%，接着呈现平稳上涨的势头。其中商业用地平均地价为1988元／平方米，和2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元／平方米，和2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，和2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。表2-4：2000-2004年全国城市地价平均水平变更状况单位：元/平方米综合商业住宅工业2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910194602003年1129186410704722004年119819881166481数据来源：2004年度我国重点地区和主要城市的地价动态监测报告从区域平均地价水平来看，在东南、中南、西南、华北、西北、东北等六区中，东南区的地价水平最高，达到了1621元/平方米，西北区的地价水平最低，只有777元/平方米，远低于全国1198元/平方米的平均地价水平。从不同区域的地价增长率来看，和2003年相比，西南区、中南区、东北区综合地价增长率高于全国平均水平，分别为10.56%、9.24%、7.25%，东南区、华北区、西北区地价也有确定幅度的增长，但增幅较小，分别为5.10%、5.11%、2.71%。大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳，如北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率多在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率，但不同城市的不同用途地价增长状况有所不同。以北京为例，2004年北京综合地价只上涨了2.26%，其中，商业、住宅、工业的增长率分别为3.22%、3.37%、0.23%，远低于全国平均的6.67%、8.94%、1.92%。和北京不同的是，上海市商业、住宅用地地价涨幅略高于全国平均水平，分别为9.43%、12.31%，住宅用地地价上涨幅度较大，但工业用地地价增长率低于全国平均水平，仅有0.80%。而广州、深圳除工业用地增长率略高于全国平均水平外，商业、住宅的地价增长率均低于全国平均增长率。表2-5：2004年全国各区不同用途地价水平单位：元/平方米综合商业住宅工业全国平均119819881166481东南区162127541569587中南区116218341152463西南区120721671085443华北区130021531276536西北区7771167732457东北区105517331148375数据来源：2004年度我国重点地区和主要城市的地价动态监测报告（三）影响地价的主要因素分析1、社会经济发展持续向好、投资和需求强劲是地价上涨的主要动力在对京津两市、长江三角洲地区、珠江三角洲地区三大重点地区进行监测过程中，可以发觉由于社会经济发展持续向好、社会购买力增加、公众投资和购房比例不断增加、需求持续旺盛，是地价不断上涨的主要动力。以长江三角洲为例，该地区的地价上涨最快，其中尤以住宅用地的价格上涨最为明显，2004年住宅用地价格上涨了12.16%，远高于京津两市和珠江三角洲地区。这主要是由于近几年来，长江三角洲地区始终是我国经济发展最快、城市建设最具活力的地区之一，2004年主要城市的GDP在15%左右，经济增长率和居民消费实力均位于全国前列，投资和需求强劲带动了地价的不断上涨。如上海市，由于2010年世博会的胜利申办以及跨国公司和外资企业的大量涌入，民营资本起先介入房地产业，良好的将来社会预期和可购买实力，使上海市房地产市场需求始终强劲。2004年上海住宅房价涨幅达到14.9%，房价和增长率居全国之首，其中主要是个人住房需求。依据中国人民银行上海分行的统计，2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而在10月29日上调存款利率后，11、12月的个人住房贷款接着保持快速增长。此外，依据对房屋租价比的分析，我国主要城市的租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。依据北京市统计局的抽样调查结果，在购买商品住宅的个人中，17%的购房者是为了投资，可见个人需求及投资增加仍是拉动房价增长的主要缘由，从而也带动了地价的不断上涨。2、土地供应主动参和国家宏观经济调控，从政策上保障了地价的平稳变更2004年，针对经济运行中固定资产投资增长过快、部分行业盲目投资、低水平重复建设现象严峻等问题，党中心、国务院制定出台了一系列政策措施，严把信贷和土地两个闸门，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制。最新统计结果表明，2004年固定资产投资增速由年初的53%回落到25.8%，宏观经济调控已初见成效，全年GDP增长9.5%，接着保持协调发展的趋势。在此次宏观经济调控中，土地政策发挥了重要作用。国土资源部门通过实行从严从紧的土地供应政策，对制止部分行业盲目投资，产生了明显的釜底抽薪作用。并通过对开发区的清理整顿，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的势头得到有效遏制，使土地市场和宏观经济运行中的一些不稳定、不健康、不合理因素渐渐消退，抑制了土地的无序供应，土地市场和房地产市场渐趋规范，有力地协作了国家宏观调控整体战略部署的实施，保障了国民经济的协调发展，从而防止了地价的大起大落，为地价的平稳增长供应了良好的政策保障。3、通过全面清理整顿工作，土地市场不断规范，地价的市场形成机制逐步完善，从而为地价的平稳上涨及杠杆作用的发挥供应了良好的市场环境2004年我国采纳金融政策和土地政策对宏观经济进行调控过程中，对土地市场进行了大规模的清理整顿。截止到2004年8月，国土资源部共清理出6866个各类开发区，核减4813个，占原有总数的70.1%，规划面积压缩2.49万平方公里，占原有面积的64.5%，退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。国土资源部会同有关部委部署了以新上项目用地清理为重点的“六项清理整顿”，全年共清查近8.2万个新上项目的用地，涉及面积近80万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积36501公顷，对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目；实行国务院关于农用地转用审批等“三个暂停”的要求，2004年前三季度全国建设用地供应中，存量土地占到52%。通过全面清理整顿，遏制了土地虚假需求，使土地市场逐步规范。此外，由于国土资源管理部门多年来始终推行经营性用地的“招拍挂”，使地价的市场形成机制和市场环境不断完善，房地产及固定资产投资渐渐趋于理性，初步形成了一个公开、公允、公正的土地市场，为促进地价的平稳上涨供应了良好的市场环境。（四）地价和房价的关系1、地价和房价均呈上升趋势，但地价变更上涨幅度小于房价上涨幅度2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，同比上涨11.6%；2004年全国平均地价为1183元/平方米，同比增长率为4.78%，其中，住宅用地平均价格为1128元/平方米，同比上涨5.4%。总体来看，2004年的各大城市地价水平及变更趋势和房地产市场供需变更规律相吻合。大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。2、北京、上海等重点城市房地产市场需求强劲，房价涨幅较大，也带动了地价的不断上涨由于经济持续向好、需求强劲，北京、上海等部分重点城市房价上涨较快，一向被视作我国房地产市场的“晴雨表”。2004年北京市全年商品房平均售价为5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增长6.25%；其中，商品住宅平均售价4747元/平方米，提高291元/平方米，增长6.13%；而全年平均地价为2384元/平方米，比上年增长2.26%，住宅用地平均地价为2127元/平方米，比上年增长3.37%。上海市2004年商品房销售面积3488.75万平方米，全年商品房销售额2263.84亿元，其中商品住宅平均销售为6385元/平方米，比上年上涨14.6%；而全年平均地价为2223元/平方米，比上年增长2.73%，住宅用地平均地价为2078元/平方米，比上年增长12.31%。由以上数据可以分析得出，这些经济发达城市地价的起伏基本上都随着房价的变更而变更。综上所述，在房地产市场中，由于土地供需和房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升”这一谁确定谁的问题。“地价高，导致房价高”和“房价高，促动地价攀升”这两者并不相互排斥、相互对立，而是相互兼容、相互统一的，房价的涨跌和地价的涨跌是一样的。（五）2005年城市地价变更状况预料1、2005年我国宏观经济形势持续向好，土地管理和调控力度不断加大，城市地价将接着保持稳中有升的态势2005年我国宏观经济形势将持续向好，我国GDP增长预料将达到8.5%以上，房地产投资和需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》及国土资源部相关配套制度的实行，土地调控力度进一步加大，农用地转为建设用地仍严格受到限制，2005年土地供应和需求之间的冲突仍将存在，这在客观上会带动土地价格的上涨。但是，从历年地价动态监测的状况来看，我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟，地价将接着呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。2、随着中心经济宏观调控成果的不断显现，房地产市场增长过快的势头将进一步得到缓解，和此相适应，地价也将稳步上涨2004年以前我国房价涨幅始终保持在10%以上，2005年随着国家宏观经济调控成果的不断显现，房价增速将会减缓，主要是由于：第一，人民币加息和限制房地产信贷带来的金融环境的变更，将会使得房地产投资的增幅减小，房价上涨势头放缓；其次，通过几年来全国房地产市场的大规模投资和开发，我国住房自有率和人均住房面积大幅度提高，已逐步摆脱房屋短缺的逆境；第三，房价过高使得房屋的有效需求增幅减缓；第四，随着市场机制的不断健全，公开透亮的市场环境使高收益和高风险并存，投资更趋理性。房地产市场的稳步发展也为地价平稳上涨创建了条件。

四、商品房空置状况（一）2004年商品房空置面积接着呈下降趋势从商品房竣工状况和销售状况来看，2004年商品房销售面积均超出同期竣工面积，商品房销售率超过100%。1-11月份，全国商品房销售面积23725.5万平方米，竣工面积23607.5万平方米，供销差达118万平方米，销售率达到100.5%，市场可以消化当期上市的竣工房屋，表明我国现阶段的房地产市场依旧有坚实的需求作后盾。由于商品房销售快于商品房竣工，全国商品房空置面积总量保持稳中趋降的态势，7月份以后空置面积连续6个月保持负增长。2004年末，全国商品房空置面积1.23亿平方米，比上年末下降8.3%，是近几年来的最大降幅。其中，商品住宅空置面积7405万平方米，下降15.6%；办公楼空置面积816万平方米，下降1.4%；但商业营业用房空置面积3142万平方米，同比增长了5.2%，图2-10：2003-2004年11月全国商品房空置面积指数走势状况（%）数据来源：国家统计局（二）商品房空置率及其变动趋势分析空置率是反映确定时期市场吸纳实力的重要指标，空置房屋的类型、占市场可供应的比例，反映了市场的有效需求、引导市场供应，在确定程度上影响着房地产投资的规模及市场的走势。据统计资料表明，我国目前的房地产开发建设项目从投资到最终交付运用并形成空置的周期大体为2-3年，也就是说，某个时点商品房的可供应量是由2-3年前的投资所引起的，那么，空置的产生也是2-3年前投资留下的后遗症。投资的波动会导致空置率的波动。这样，通过对空置率的分析，可以对过去的投资是否适量，是否和国民经济发展水平同步做出一个大体的总结。假如空置率在符合社会经济发展水平的合理空置区之内，说明过去的房地产投资和国民经济发展水平是同步的；假如空置率超出了该合理空置区，达到了过量区或者危急区，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平；假如该空置率处于空置不足区，说明房地产投资不足，那么在新政策的制定上，可以考虑为房地产业创建更为宽松的环境，激励加大投资，促进房地产业的发展。表2-6和图2-11显示了我国从1994年到2004年的商品房空置状况及其变动趋势。表2-6：1994-2004年商品房空置状况年份当年商品房竣工面积（万平方米）①前三年商品房的可供应量（万平方米）②当年商品房空置面积（万平方米）③空置率（%）④＝③÷②1994139503365832899.719951511041624503112.119961535744417620314.019971581946286765416.519981756648742878317.8199921410547951074019.6200025104640801070116.7200129867763811176315.4200234975899461259214.0200326851916931283714.02004（1-11）2360779325998512.6图2-11：1994-2004年商品房空置率曲线图资料来源：罗龙昌，《发展房地产业和优化产业结构》；《中国统计年鉴》；张东、张海东、龙驰，《商品房空置率对房地产投资波动的影响分析》表2-7：商品房空置率标准空置率对应区间0-5%空置不足区5-14%空置合理区14-20%空置过量区20%以上商品房积压区 从以上数据中可以看出，我国商品房的空置在大部分年份是合理的，1997年之前和2001年之后的空置率均在合理空置区之内，在1997-2001年处于空置过量区，1999年的时候，商品房的空置率达到了峰点。（1）1994-1996年，商品房的空置处于空置合理区。表明过去的房地产投资和国民经济的发展是相适应的，房地产投资应在原来的基础上接着保持稳健的发展势头，但是随着邓小平“南方谈话”的发表，房地产市场被放开，房地产投资规模快速增加。（2）1997-1999年，商品房的空置达到了过量区。这是1993、1994年房地产投资热留下的后遗症，表明当时的房地产投资增长过快。1993年中国经济高速增长，高通货膨胀已经产生，已经预示着经济周期到了旺盛顶峰，立刻将进入调整，但房地产投资者没有进行动态预期，接着高位跟进，到了1997年，过去投资的商品房集中上市，形成了一个较大的供应，产生了大量的空置房，1999年的空置率达到了19.6%，接近了空置过量区的上限。（3）1999年，我国的商品房空置率达到了峰点，已经到了空置过量区的上限，依据投资运行理论，房地产投资应当放慢，但是从实际状况看，投资非但没有放慢，反而在加速前进。尽管中心出台了一些相关的政策，但各地方并没有和中心保持一样，很多地方甚至加快了开工速度，在2003年房地产投资增长率达到了29.7%，创建了1998年之后的最高水平。而从2000年起先，商品房空置率起先下降，这更加坚决了投资者加大投资的信念。（4）2004年，商品房空置面积0.99亿平方米，同比削减1.4%，这说明当前的房地产空置问题并未恶化。分析认为，对于房地产空置现象，必需从两个方面相识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，确定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它事实上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。 从我国的商品房空置率和房地产投资波动的实际变动状况可以得出以下三点结论：一是空置率会随着投资的波动而波动，反过来，空置率也可以指导新的投资，但目前在我国指导效果并不是很明显；二是空置率的波动滞后于投资的波动；三是投资扩张对空置率的反应比投资收缩对空置率的反应要慢，因为做出一个削减投资的确定比做出一个增加投资的确定所耗费的时间要长的多。五、商品房价格变动状况（一）市场供求基本平衡，个人消费成为需求主体近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供应和需求增幅均有回落。房地产投资增幅回落较大，从商品房竣工状况和销售状况来看，房屋供应回落幅度大于房屋销售的回落幅度。1、总体上看，房地产市场供求基本平衡。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资和商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一样的。1998年至2004年的7年间，我国房地产开发投资稳步攀升，除2001年商品房销售额增长速度低于房地产开发投资增速3.7个百分点，其余年份商品房销售额增长速度均超过开发投资增长速度。2004年1-11月份，全国完成房地产投资10738亿元，同比增长29.2%，商品房销售额6545亿元，同比增长33.3%，超过开发投资增长速度4.1个百分点，说明到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。图2-12：1998-2004年GDP、固定资产投资及房地产开发投资增长速度状况数据来源：国研网财经数据库2、个人消费成为市场需求的主体。在1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位，自1998年以来，个人购买商品住宅面积占销售面积的比重逐年增加(见表2-8)。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9%；而到了1998年，个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72%；2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80%；2004年，随着国民经济发展和居民收入增加、人口的自然增长、城市改造拆迁力度加大、城市化进程加快以及居民为改善和提高住房