资产评估方法

资产评估方法第1页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/181本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。第2页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/182本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。第3页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/183本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。第4页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/184资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法第5页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/185资产评估方法体系市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期第6页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/186第一节成本法资产的价值取决于资产的成本：即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

一、基本原理第7页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1871.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。二、基本前提第8页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/188重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。

三、基本思路第9页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/189四、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或第10页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1810搜集历史资料，确定成本构成五、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本第11页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1811重置成本评估方法六、常见的评估方法重置核算法功能价值法物价指数法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法第12页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1812

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与评估对象相同材料、相同建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格及技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的成本。第13页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1813

注意：（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。第14页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1814

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法第15页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1815

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用第16页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1816例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，求该设备的重置成本。直接成本60000+1000+800=61800元间接成本500×0.8=400元重置成本合计62200元第17页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1817例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第18页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1818（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）第19页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1819（2）功能价值法

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。第20页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1820资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设第21页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1821计算方法A功能成本线性函数法（生产能力比例法）

第22页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1822例1：重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为8000件。已知被评估资产年产量为7000件，则其重置成本为（7000/8000）×50000=43750元第23页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1823B功能成本指数法（规模经济效益指数法）重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2间。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。第24页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1824是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（3）物价指数法基本原理资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数第25页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1825物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）第26页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1826某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本＝50000×（160%/95%）×100%＝84210（元）例1第27页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1827被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100%

＝200000×191%＝382000（元）例2第28页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1828物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。第29页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18294、统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本①将全部资产按照适当标准划分为若干类别②抽样选择适量具有代表性的资产③计算出分类资产的调整系数④确定全部资产重置成本第30页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1830计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×第31页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1831例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）第32页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1832（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第33页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18331、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值第34页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1834（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度第35页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1835（2）使用年限法使用年限法：是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实体性损耗程度。第36页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1836计算公式为：资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）

×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％第37页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1837例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=5×360×5/(5×360×8)=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46第38页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1838（3）修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法，也称直接价值法。一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值的可修复部分与不可修复部分区分开来。不可修复部分是指不能修复或虽可修复但不经济。第39页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18392、功能性贬值及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本第40页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1840（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑第41页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1841（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低第42页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1842例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第43页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1843（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）2.4869是年金现值系数第44页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18443、经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：(1)竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；(2)材料供应不畅，导致开工不足；(3)材料成本增加，导致企业费用直线上升；(4)通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；(5)产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。第45页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1845公式(1)资产利用率下降所造成经济性贬值计量

x：功能价值指数，多采用经验数据，一般在0.6～0.7之间。经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率第46页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1846公式(2)因收益额减少所导致经济性贬值计量经济性贬值额=年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r,n）

第47页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1847例：某被评估生产线，设计生产能力为年产2000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内每年产量估计要减少600台左右。根据上述条件，该生产线的经济贬值率为[1-（1400/2000）0.6]×100%=19%假定该企业每台产品收益100元，该设备尚可使用3年，行业投资报酬率为10%，所得税率为33%，则该生产线的经济性贬值为（600×100）×（1-33%）×（P/A，10%，3）=99973元第48页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1848七、评价1.优点充分考虑了资产的各种损耗，评估结果趋于公平合理。使用范围广泛。2.缺点计算复杂，工作量大，涉及大量经济参数的计算。各种贬值（尤其是经济性贬值）不易计算，从而影响评估结论的准确性。注意：成本法注重从成本耗费角度评估资产价值，而某些资产价值主要由其效用决定，表明并非所有评估对象都适合采用成本法。第49页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1849第二节市场法一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一第50页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1850

二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：

1、需要有充分发育活跃的资产市场

2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。第51页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1851四、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。第52页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1852五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

1、直接法第53页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1853

1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。直接法应当注意以下问题：第54页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1854类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。

2、类比法第55页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1855类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）第56页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18561.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。

如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：第57页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18572.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：第58页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18583.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数参照物的主要差异因素有：第59页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18594．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数参照物的主要差异因素有：第60页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18605．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：第61页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1861如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：第62页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1862优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点第63页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1863缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。第64页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1864案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。第65页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1865分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)第66页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1866案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。第67页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1867分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)第68页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1868案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。第69页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1869分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）第70页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1870案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。第71页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1871分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13)=57%第72页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1872参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)第73页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1873资产×资产收益率＝收益收益资产资产＝资产收益率收益第三节收益法第74页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1874通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和一、基本思路第75页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1875一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理第76页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1876三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。第77页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1877四、基本方法评估值＝Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期第78页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1878评估值＝Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数第79页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1879评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未来各年收益额相等且有限期

年金(各年相等的收益额)年金现值系数第80页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1880评估值＝A/r3、未来各年收益额相等且无限期

年金（各年相等的收益额）本金化率第81页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1881评估值＝Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变

--无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)第82页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1882评估值＝Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]

5、未来收益额在若干年后保持不变

--有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)第83页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1883五、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。第84页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1884六、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值第85页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1885七、参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期第86页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1886（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；1、预期收益额第87页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1887（3）有关收益额内容的主要观点①税后净利润②现金净流量③利润总额－其中净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。－从评估角度看，净现金流量更适宜作为预期收益指标的优势：－能够准确反映资产的预期收益。－体现资金的时间价值。是个动态指标，不仅描述数量，而且与发生时间密切相关。第88页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1888（4）预期收益测算①时间序列法：是一种通过建立资产以往收益的时间序列方程，并假定该时间序列在可预见的将来会持续下去，从而测算预期收益的方法。②因素分析法：首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素，然后建立收益和这些因素之间的数量关系。(这种方法难于操作，要求对收入和支出的背后原因做深入分析，但适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而被广泛采用。)第89页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1889（1）基本含义－折现率是将未来有限期预期收益（收入流）折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续期的预期收益（年金）折算成现值的比率。折现率=无风险报酬率＋风险报酬率资本化率=折现率-未来年收益增长率－当其他条件相同时，收益增长越快的资产其价值就越高。因此需要将未来收益增长率从折现率中扣除。2、折现率与资本化率第90页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1890①加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：a风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋财务风险报酬率bβ系数法：r=Rf＋(Rm－Rf)×β（2）折现率的估算方法第91页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1891②资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率第92页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/18923、收益期（1）基本含义是指指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为单位。通常以经济寿命确定，注意无期限的无形资产。第93页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1893（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测第94页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1894例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）收益法应用案例：第95页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1895例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益率为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）收益法应用案例：第96页，共107页，2023年，2月20日，星期二2023/4/1896例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件