【海外】2021年泰国房地产市场总结及新年展望

泰经济逐步走出疫情阴霾GDP同比增长1.6%泰国国家经济和社会发展委员会(NESDC)公布的数据显示，2021年泰国国内生产总值同比增长1.6%，泰国是东南亚第二大经济体，受新冠肺炎疫情影响，2020年修正后的GDP下滑6.2%。在放松对新冠肺炎疫情的限制并重新向国际游客开放后，2021年四季度泰国经济在三季度萎缩的形势下恢复增长。2021年四季度GDP较前一年同期增长1.9%，几乎所有经济指标都呈上扬趋势，超过市场预期。泰国国内生产总值季度同比（%）*数据来源：泰国国家经济和社会发展委员会，58安居客房产研究院综合整理NESDC表示，2022年泰国GDP预计增长3.5%至4.5%，其中出口预计增长4.9%，进口预计增长5.9%，私人消费增长4.5%，全年整体通胀率预计在1.5%至2.5%之间。疫情重创泰旅游业全年入境仅40万人次疫情发生前的2019年，泰国入境旅客人数创历史新高，接近4000万人次。2020年3月起，泰国采取了限制旅客入境的措施，同年4-9月半年时间入境人数为零，全年入境670万人次均来自一季度疫情影响开始之前。疫情的全球蔓延使泰国延续入境限制政策至2021年11月，恢复接待国际游客后，11-12两月入境32万人次，占全年总数的80%。-1-2021年全年入境人数降至40万人次，仅为2019年的百分之一，泰国旅游业遭受重创，海外买家骤降对高端公寓市场造成较大冲击。泰国月度入境旅游人数（单位：人）*数据来源：泰国国家旅游局，58安居客房产研究院综合整理随着疫苗覆盖率的增加以及疫情趋于稳定，泰国加快恢复旅游业，重启检测后免隔离入境措施（TestandGo），这一措施料将在2022年一季度为泰国带来约40万旅游人次，对泰国的经济复苏和房地产业回暖起到重要的推动作用。旅游业创收依赖境内游2022年将有大改善泰国国家旅游局数据显示，2021年泰国旅游收入约为3840亿泰铢，较2020年旅游收入的4820亿泰铢同比下降21%，而这一数据在2019年为3万亿泰铢。在3840亿旅游收入中，有3600亿泰铢来自泰国国内游，入境游仅创造240亿泰铢收入。这使得泰旅游局紧迫的希望刺激旅游业的恢复，2022年被认为是泰旅游业的变革年，泰旅游局将打造“神奇泰国新篇章“，政府出台“我们一起去旅游”等刺激措施，推动民众出游和游客来访。2022年泰旅游局的国内游目标为总计1.6亿人次，争取创收6500亿泰铢；入境游争取创造6200亿泰铢，合计创收目标不低于1.28万亿泰铢。-2-泰房地产供销双降利好政策提振国内需求泰国自2019年便已呈现供过于求的状况，但由于彼时泰国房地产市场火爆，旅游业繁荣，去化率的下降并未使得市场降温，相反新楼盘不断入市。但新冠疫情的到来着实给泰国房产市场泼了一盆冷水，在不确定性因素影响下，供销双双跌入冰谷。于是开发商推出各种促销手段如房价打折、送家具家电、免除税费等，以期推动销售，加速回笼资金。由于疫情肆虐和入境限制，泰房产市场受到最大的冲击来自于海外买家部分。相比之下泰国国内房产销售市场却迎来一波行情。疫情发生后，全球货币超发，多国出现房价上涨。泰国由于开发商促销、首付比例低、利率下降、以及首付也可分期付款等因素，国内购房需求得以释放，尤其是刚需人群，不少面向泰国人销售的中低价楼盘出现热卖甚至售罄的现象。房屋供应减少近1/4开发商主攻中低端刚需2021年泰国房地产市场遭受压力，新签批土地分配及开发许可证仅6万6000张，比2020年下跌23.9%，为近15年来的最低值。2021年曼谷及周边府治推出新楼盘4万6000个销售单位，同比减少29.6%；总价值1900亿泰铢，同比减少42.8%，为自曼谷爆发大水患后近11年来的最低点；2021年新建成房屋单位为7万7000个，同比下跌30.5%，亦为近11年新低。2010-2022泰国新签批土地许可证数量*数据来源：泰国房地产信息中心，58安居客房产研究院综合整理-3-以曼谷公寓为例，2021年推出47个新公寓项目总计18678套单元，比2020年下降了13.7%，总货值634亿泰铢，比前一年的709亿减少10.6%。项目主要集中在橙线Ramkhamhaen至LamSalee地区，黄线PhraoandSrinakarin地区，粉线RamIntraRoad地区，以及BangNa地区。2022年曼谷公寓预计供应约24000套，恢复到19年的一半左右水平。曼谷年度公寓供应（单元）*数据来源：高力国际，58安居客房产研究院综合整理开发商推迟曼谷中高端公寓的开发进度，转而将重点放在曼谷及周边省的中低价位住房，迎合国内市场需求。如图所示，100-300万泰铢的房产主要为联排，其次是公寓，独栋别墅最少，300-500万泰铢的房屋情况相当，但独栋别墅选择更多，500-1000万的房屋中独栋别墅最多，公寓略少，联排最少。就泰国国内需求来说，300万左右的别墅最受欢迎，一是可以最大享受政策优惠，二是泰国本地人更倾向购买有地住房。数据来源：媒体报道，58安居客房产研究院综合整理-4-房屋需求萎缩中国客户仍是公寓主要买家需求方面，泰国2021年房屋过户量为26.5万个单位，同比降低21.6%，为近7年来最低。其中低楼层房屋（主要是独栋和联排）过户量减少25.7%，公寓过户量下跌25.7%。过户房屋的总价值约为8000亿泰铢，同比减少13.5%，其中低楼层房屋过户价值下跌11%，公寓过户价值同比减少18.5%。泰国房屋信息中心执行总监Wichai Wirattaphan表示，2021年前9月泰国销售的公寓中有近60%被中国买家购入，购买力排名前五的国家分别是中国（178亿泰铢）、瓦努阿图（10.1亿泰铢）、美国（8.64亿泰铢）、英国（7.32亿泰铢）、和法国（7.11亿泰铢）。2021年前9月销售的房屋平均面积为43平方米，平均总价为490万泰铢，平均单价为11.4万泰铢/平方米。同期曼谷作为外国买家的首选城市，外国人购买了3246个公寓单元，贡献了53%的市场份额，总值217.6亿泰铢；泰国南部城市春武里排名第二，共销售1738套公寓给外国人，占市场份额的28.4%，总值41.4亿泰铢。58安居客海外房产在线搜索数据也显示，2021年泰国房产搜索量占全部海外搜索量约9%，排名第三，仅次于日本和美国；表明尽管受疫情影响整体海外房产关注度下降，但泰国仍为海外投资的主要目的地国。土地及独栋、联排价格创新高公寓止跌反弹力度大房价方面，根据泰国中央银行的房价指数显示，独栋、联排、以及住宅土地受疫情影响有限，价格均已创出新高。截止2021年9月，独栋屋房价指数为153.7，同比上涨2.1%；联排屋房价指数为167.2，同比上涨3%，住宅土地价格指数为204.6，同比上涨8.5%。唯一在疫情期间遭受冲击的是公寓价格，在2020年1月创出197.3的历史新高后一路下探至2020年10月的176.6，目前公寓价格逐步回升，截止2021年9月公寓价格指数为194.4，同比增长8.5%，接近疫情前高点。-5-泰国房价指数HousingPriceIndex（Jan2009=100）数据来源：BankofThailand,58安居客房产研究院综合整理刺激政策助力泰房地产行业修复泰国政府1月18日正式启动2022财年房地产刺激措施，抵押转让登记费从1%降至0.01%，有效期从2022年1月18日开始至2022年12月31日止，财政部预计该措施至少能为住房市场带来2910亿泰铢的交易量，并为泰GDP带来0.58%的贡献。此举在稳定泰国房地产市场总体平衡的情况下，也保障了债权人和债务人的资本灵活性，同时还能拉动建筑行业的复工复产。2022年展望据泰国REIC预计，2022年泰将新签批土地分配及开发许可证约8万5000张，年比增加28%；新建成房屋达约10.5万个单位，年比提升35.3%。房屋过户量预计达33.2万个单位，年比增加25.1%。需求方面，随着泰国入境政策的开放，来泰购房的外国买家会随着旅客人数的增加而增加，从而提升高端公寓的需求和销售状况。58安居客在线搜索数据显示自11月泰国放松入境限制以来，其房产搜索量并未出现大幅回升，这或许和中国尚未放开出入境及航班限制有关。作-6-为泰第一来源的海外买家国，中国买家数量能否迅速修复仍待观察。泰国内需求方面，各种刺激政策驱使中低价位房屋继续受到热捧，尤其是位于曼谷及周边的、总价300万左右的独栋和联排。价格方面，一方面泰国内需求尚可，整体楼市未见萧条，土地价格屡创新高。尽管高端公寓价格在2020年遭受重创，经过一年多的调整已基本修复。另一方面建筑原材料价格的不断上涨，推动房屋建筑成本抬升，2022年房屋价格有望进一步上涨。泰国房屋在线搜索量*数据来源：58安居客房产研究院整理-7-——报告说明——1.数据来源：58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.数据周期及指标说明：报告整体时间段：截止2022.03具体数据指标参考各页标注3.版权声明：58安居客房产研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反《中华人民共和国著作权》和其他法律法规以及有关国际公约的规定。4.免责条款：本报告内容由58安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述，力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人