2023年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》提分卷

中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》提分卷一、单项选择题（每题1分）第1题从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和．下列不属于该价值高低的取决因素的是（）。A.未来净收益的大小

B.获得净收益期限的长短

C.获得净收益的成本大小

D.获得净收益的可靠性正确答案：C,第2题房地产的不可移动性的实质是（）。A.房地产周围的环境固定不变

B.房地产的自然地理位置固定不变

C.房地产的外部配套设施固定不变

D.房地产的产权固定不变正确答案：B,第3题按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。A.价格、利润

B.成本、运费

C.利润、成本

D.运费、利润正确答案：D,第4题根据韦伯的工业区位论，如果要为矿山加工厂选址，则最佳的位置在（）。A.矿山附近

B.市场附近

C.矿山与市场的中点位置

D.矿山与市场的连线上的任一点正确答案：A,第5题一宗房地产交易，成交价格为3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（）元／㎡。A.3000

B.2700

C.2914

D.2500正确答案：C,第6题全面反映房地产项目各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的财务报表是（）。A.投资估算表

B.资产负债表

C.资金来源与运用表

D.现金流量表正确答案：C,第7题(2023年)下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（）。A.成本利润率

B.销售利润率

C.利息备付率

D.内部收益率正确答案：D,第8题协议出让最低价不得低于所在级别基准地价的（）。A.50％

B.60％

C.70％

D.80％正确答案：C,第9题SW0T分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（）。A.风险因素

B.威胁因素

C.挑战因素

D.帮助因素正确答案：B,第10题需求导向定价法的理论基础是（）。A.生产理论

B.成本理论

C.分配理论

D.效用理论正确答案：D,第11题按预测方法的性质．房地产市场预测可分为（）。A.短期预测和长期预测

B.定量预测和定性预测

C.微观市场预测和宏观市场预测

D.时间序列预测和回归分析预测正确答案：B,第12题投资方案单位投资所获得的净效益由（）说明。A.净现值率

B.净现值

C.全部投资现值

D.净年值法正确答案：A,第13题下列选项中，不属于房地产开发项目管理过程的是（）。A.启动

B.可行性研究

C.计划

D.实施与控制正确答案：B,第14题关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是（）。A.两者的适用范围不同

B.两者的出让金形成方式不同

C.两者的最低价确定原则不同

D.两者的出让主体不同正确答案：D,第15题抵押贷款一般属于中长期贷款．很难在短时间内转化为现金，故具有较大的（）。A.违约风险

B.利率风险

C.提前还款风险

D.流动风险正确答案：D,第16题可变利率抵押贷款利率由（）与附加利率两部分组成。A.贴现利率

B.市场利率指标

C.存款基准利率

D.外汇存款利率正确答案：B,第17题(2023年)对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。A.房地产市场细分

B.房地产资料收集

C.房地产市场预测

D.房地产竞争分析正确答案：C,第18题(2023年)房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。A.独家代理

B.共同代理

C.共同代理加参与代理

D.合作代理加参与代理正确答案：A,第19题狭义的个人住房贷款是指（）A.公积金个人住房贷款

B.个人再交易住房贷款

C.个人住房组合贷款

D.个人住房按揭贷款正确答案：D,第20题下列不属于评标评价标准的是（）。A.标书符合性

B.技术评审

C.管理人员素质评审

D.商务评审正确答案：C,第21题反映盈利能力的静态指标的是（）。A.财务净现值

B.财务内部收益率

C.销售利润率

D.动态投资回收率正确答案：C,第22题业主委员会职责不包括（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同

C.监督管理规约的实施

D.制定和修改管理规约正确答案：D,第23题对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。A.房地产市场细分

B.房地产资料收集

C.房地产市场预测

D.房地产竞争分析正确答案：C,第24题将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法称为（）。A.现值法

B.年值法

C.最小公倍数法

D.等值年值法正确答案：B,第25题某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A.12％

B.32％

C.24％

D.30％正确答案：B,第26题(2023年)对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程

B.单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程

C.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

D.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程正确答案：C,第27题某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。A.电视

B.路牌

C.广播

D.网络正确答案：B,第28题对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于（）。A.保障安置

B.货币安置

C.入股分红安置

D.农业生产安置正确答案：A,第29题房地产保险费率一般是用（）来表示的。A.百分率

B.千分率

C.万分率

D.年利率正确答案：B,第30题(2023年)按城市内部结构，城市可分为（）。A.块状城市、带状城市、星状城市

B.单中心城市、多中心城市

C.棋盘形城市、放射形城市

D.大城市、中等城市、小城市正确答案：B,第31题房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（）。A.意外风险

B.预测风险

C.信用风险

D.利率风险正确答案：D,第32题进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求（）。A.保险金额为房屋实际价值的1．5倍

B.保险金额与房屋实际价值相等

C.房屋实际价值为保险价值的70％

D.保险金额等于保险费正确答案：B,第33题霍伊特的扇形理论认为，城市的各功能用地往往在交通线路的（）形成。A.一边

B.两侧

C.中心

D.始点与终点正确答案：B,第34题(2023年)搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及（）状况。A.区域内人口增长率

B.区域产业结构

C.公共设施

D.房地产价格正确答案：C,第35题对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为（）。A.销售价格的3％～5％

B.营业税的5％～8％

C.销售税费的3％～5％

D.当地住宅建筑安装工程造价的5％～8％正确答案：D,第36题对房地产投资者危害最大的一种风险是（）。A.资本价值风险

B.市场供求风险

C.政治风险

D.政策风险正确答案：C,第37题调研报告的核心部分是（）。A.调研成果

B.结论和建议

C.产品调研过程

D.研究方法正确答案：A,第38题全面反映房地产项目各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的财务报表是（）。A.投资估算表

B.资产负债表

C.资金来源与运用表

D.现金流量表正确答案：C,第39题房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是（）。A.可控性

B.适应性

C.客观性

D.经济性正确答案：D,第40题运输费、加班工人工资等可归为成本中的（）。A.流动成本

B.固定成本

C.混合成本

D.变动成本正确答案：C,第41题根据《土地管理法》用地单位在征收耕地时，其支付的耕地补偿费为该耕地被征用前平均年产值的（）倍。A.4～6

B.6～10

C.6～8

D.4～8正确答案：B,第42题某县人均耕地为0．95亩，则当地的耕地占用税为（）。A.每平方米10-50元

B.每平方米8—40元

C.每平方米6—30元

D.每平方米5—25元正确答案：A,第43题在房地产抵押贷款期问，未经（）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A.保险机构

B.房屋主管部门

C.抵押权人

D.房屋承租人正确答案：C,第44题经营型房地产开发项目的现金流出主要由（）和经营成本两大部分组成。A.开发成本

B.土地取得成本

C.固定资产投资

D.开发费用正确答案：C,第45题某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6％、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款．该家庭的月还款额是（）元。A.1798．65

B.2333．33

C.4786．25

D.5018．81正确答案：A,第46题在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0．95

B.0．99

D.1．05正确答案：A,第47题某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为60万元，若存款利率为5％，从现在开始每期末均等的存款，则应存款（）万元．已知(A／F，5%，5)=0．18097A.6．426

B.5．429

C.4．846

D.10．8582正确答案：D,第48题(2023年)人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率，但不能预知其在未来何时一定会发生．房地产投资风险的这种特征，称为（）。A.客观性

B.可测性

C.潜在性

D.不确定性正确答案：D,第49题下列不属于房地产市场调研类型的是（）。A.探测性调研

B.描述性调研

C.因果性调研

D.针对性调研正确答案：D,第50题凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。A.专用性

B.公益性

C.互助性

D.强制性正确答案：D,第51题征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。A.农民个人

B.剩余劳动力安置单位

C.企业单位

D.农村集体经济组织正确答案：D,第52题利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是（）。A.后续开发建设的必要支出大

B.后续开发建设的应得利润大

C.开发完成后的房地产价值大

D.开发期长正确答案：C,第53题下列不属于国有建设用地使用权出让特征的是（）。A.建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

B.建设用地使用权是有一定使用期限的

C.建设用地使用权出让是有偿的

D.建设用地使用权不可分别设立正确答案：D,第54题随行就市定价法属于房地产定价方法中的（）。A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法正确答案：C,第55题（）是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。A.级差地租I

B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租

D.垄断地租正确答案：A,第56题某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10％，则该项目的净现值为（）万元．

A.-8．31

B.87．32

C.137．24

D.205．65正确答案：C,第57题投资各方现金流量表编制的目的在于（）。A.为各个投资方案进行比较建立共同基础

B.反映投资者各方投入资本的盈利能力

C.考察项目全部投资的盈利能力

D.考察项目自有资金的盈利能力正确答案：B,第58题城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散

D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散正确答案：A,第59题不属于房地产类工程建设项目的特征的是（）。A.时间目标的限定性较强

B.具有较低的系统性

C.费用目标较强

D.质量要求较高正确答案：B,第60题在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于（）。A.定性调研

B.定量调研

C.随机抽样调研

D.非随机抽样调研正确答案：A,二、多项选择题（每题2分）第61题某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有（）。A.收入估计过高

B.空置率估计过低

C.选取的报酬率过小

D.运营费用估计过大

E.收益期限估计过长正确答案：A,B,C,E,第62题房地产市场营销的特点包括（）。A.营销市场的广泛性

B.营销市场的有限性

C.营销策略的差异性

D.营销组织的区域性

E.灵活性正确答案：A,C,D,第63题征收与征用的共同点在于（）。A.两者的所有权都不转移

B.两者适用条件相同

C.两者都具有强制性

D.两者都具有补偿性

E.两者的适用对象相同正确答案：C,D,第64题下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有（）。A.债款偿还期

B.利息备付率

C.财务净现值

D.投资回收期

E.资产负债率正确答案：C,D,第65题征用的限制条件包括（）。A.征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

B.征用应当符合法律规定的程序

C.使用后应当将征用财产返还被征用人

D.返还被征用财产后，可以不予补偿

E.征用只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的正确答案：A,B,C,第66题征收（），不需国务院批准。A.基本农田10公顷以下的

B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的

C.基本农田以外的耕地超过70公顷的

D.其他土地不超过35公顷的

E.其他土地超过70公顷的正确答案：B,D,第67题我国现行房产税的计税依据有（）。A.房产原值

B.房产原值一次减除10％～30％后的余值

C.房产市场价格

D.房产租金收入

E.房产评估值正确答案：B,D,第68题土地出让合同的，必须包括（）内容。A.土地出让金的数额以及支付方式

B.规划设计条件

C.违约责任

D.拟建项目定位

E.施工单位名称正确答案：A,B,C,第69题出售型房地产开发项目的现金流出包括（）。A.土地取得成本

B.开发成本

C.开发费用

D.销售税费

E.管理费用正确答案：A,B,C,D,第70题下列选项中，（）的价格评估适于采用假设开发法。A.可供开发建设的土地

B.在建工程

C.可装修改造的旧的房地产

D.新房

E.以上答案均正确正确答案：A,B,C,第71题建筑物的重新购建价格的求取方法有（）。A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

E.基价比较法正确答案：A,B,C,D,第72题根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为（）。A.经济折旧

B.物质折旧

C.累折折旧

D.管理折旧

E.磨损折旧正确答案：A,B,第73题引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（）。A.某种房地产的价格上升

B.消费者的收入增加

C.消费者的偏好强

D.替代品房地产价格上升

E.消费者预期未来房地产价格下降正确答案：B,C,D,第74题建设用地抵押权因债务清偿以外的原因灭失的情况有（）。A.提前履行

B.土地灭失

C.混同

D.抛弃

E.协议灭失正确答案：B,C,D,E,第75题下列行为中．列入契税征收对象的有（）。A.国有土地使用权出让

B.土地使用权赠与

C.土地使用权交换

D.房屋使用权转移

E.农村集体土地承包经营权转移正确答案：A,B,C,第76题房地产信托的主要特点是（）。A.信托机构获取资金是房地产信托的目的

B.房地产信托具有灵活性和多样性

C.房地产信托财产的高风险性

D.房地产信托的收益归房地产开发商

E.房地产信托投资的高收益性正确答案：B,C,E,第77题可行性研究报告的基本构成包括（）。A.封面

B.摘要

C.目录

D.正文

E.结论正确答案：A,B,C,D,第78题房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有（）。A.对需求弹性大的房地产有利于拓展销路

B.价格上有利于排挤竞争对手进入

C.项目营销后期尾房降价空间较大

D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象

E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润正确答案：A,B,第79题房地产证券化的目的是将价值量大的房地产（）。A.动产化

B.细分化

C.流动化

D.盈利化

E.安全化正确答案：A,B,C,第80题房地产估价报告通常由（）等组成。A.估价委托书

B.注册房地产估价师声明

C.估价委托合同

D.估价结果报告

E.估价技术报告正确答案：B,D,E,三、不定项选择题（每题2分）第81题(四)某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％．某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担。

房地产市场调研资料搜集的途径主要有（）。A.交易双方当事人

B.促成房地产交易行为的中间商

C.房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告

D.不熟悉房地产市场的人士正确答案：A,B,C,第82题(一)某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。

如果该房产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是（）。A.实地调研法

B.因果调研法

C.描述调研法

D.定性调研法正确答案：D,第83题(一)北馨花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序，投标程序，浩达物业管理公司胜出中标．请回答下列问题：

本案中的物业管理招标书中应包括的内容有（）。A.物业项目基本情况

B.物业管理范围与内容、对投标书的要求

C.评标标准与评标办法

D.招标人自身的财务状况正确答案：A,B,C,第84题(2023年)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权．该地块面积为20000㎡，规划容积率为0．5，绿地率不低于35％．预期投资利润率为35％，销售税费为销售收入的6％．

产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元／㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元／㎡，可销售比率为95％．促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库．

项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知．

采用成本导向定价法确定项目均价为（）元／㎡。A.9552

B.10771

C.11297

D.11338正确答案：B,第85题为评估某商品住宅2023年8月1日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、c三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

1．可比实例的成交价格和成交日期，见下表：

2．交易情况的分析判断结果见下表．表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度．

3．该类商品住宅2023年2月至8月的价格变动情况，见下表．表中的价格指数为定基价格指数．

4．房地产情况的比较判断结果，见下表

根据以上资料请回答下列问题：

可比实例B的房地产状况调整系数为（）。A.1

B.1．03

C.1．042

D.0．971正确答案：D,第86题(一)(2023年)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元／㎡，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。

已知报酬率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为（）元／㎡。A.3000

B.3533

C.3577

D.3750正确答案：B,第87题(一)某房地产开发企业以出让的途径获得某块土地的使用权，准备用其建造一所公立学校，但该土地上还有一建筑面积为1000平方米的商业用房需要拆迁，该商业用房的目前市价为5000元每平方米。

实施拆迁时，可以采取的补偿方式是（）。A.房屋产权调换

B.货币补偿

C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿

D.政府统一安排正确答案：A,B,第88题(四)某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％．某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担。

运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（）。A.客观性

B.系统性

C.科学性

D.实践性正确答案：D,第89题(二)某建筑物建筑面积为100㎡，经过年数5年，单位建筑面积的重置价格500元／㎡，该建筑物经济寿命20年，残值率为5％。

正常使用的磨损与（）正相关。A.建筑物的使用性质

B.建筑物遭遇自然灾害的频率

C.建筑物的使用强度

D.建筑物的使用年数正确答案：A,C,D,第90题(三)某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付30万元项目论证费，该评估机构发现该处房地产发展潜力很大，而且作为国家重点扶植项目建设地，很可能会被征收改造。

利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（）。A.能明确反映投资会使企业获利数额大小

B.计算不需依赖折现率数值的大小

C.能反映投资效率的高低

D.考虑了资金的时间价值正确答案：A,D,第91题(三)张某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30％，余款向银行申请抵押贷款．该贷款的贷款期限为20年，贷款年利率为8％，采用按月等额还款方式偿还。

房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有（）。A.客观性

B.实用性

C.计划性

D.完整性正确答案：B,第92题(一)张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年．根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元．张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。

该投资方案类型为（）。A.互斥方案

B.独立方案

C.现金流相关方案

D.互补方案正确答案：B,第93题(三)某人计划购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为25％。

利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（）。A.FNPV>0

B.FNPV<0

C.FNPV=0

D.FNPV大于或等于0正确答案：D,第94题(二)A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／㎡，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／㎡，资本化平均为6％。

A房无限年价格为（）元／㎡。A.2422．8

B.2432．1

C.2114．8

D.以上均不对正确答案：C,第95题(三)从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％，其后至2002年11月1日则每月递减0．5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％．估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)．

注：房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

可比实例C的房地产状况调