江西某大酒店可行性报告

**大酒店可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**大酒店投资的必要性、可能性、有效性和合理性。目录第一部分**市经济发展概况**市经济发展概况**市经济发展历程与特点第二部分**市酒店行业状况一、酒店行业市场增长的有利因素1、外部因素2、内部因素二、酒店行业市场增长的负面因素（一）储蓄存款仍增长较大，居民即期消费阻力大。（二）僧多粥少（三）缺乏特色（四）竞争乏术三、**市酒店需求状况1、**市概况2、**特色饮食3、酒店建设迅4熟、酒店消费情演况和开业情况晶5歪、酒店行业发锅展现状愁第三部葬分允固**蔽大酒店项目概隙况一、时代背景二、调研情况1、研究目的2、研究人员3、研究内容4、研究方法三、项目背景1、项目概况2、总体布局3、交通组织4、建筑功能5、建筑造型韵6披、消防及分区论第四部晴分册稀**撑大酒店评估济项目开发环境热分析脏1胆、宏观经济环舰境犁2华、微观经济环踏境浸3珠、项挤目晌SWO怖T织分析S优势分析W劣势分析O机会分析T风险分析滚二、项目竞争欠对手情况三、项目分析1、项目布局穗2葵、项目总体定卖位3、目标客户姿第五部玩分另触熟项目财务估算监一、项目投资赔初步成本分析妨项目可行性风包险分析享第六部尘分摄男寄结论电项目名称：层**魂大酒店可行性珠研究报柏告武(寇征询舟稿毛)泉文件编号：学**尼密巨啊警级：亩商苍业扰AA笑A隐（绝密）汇项目来源：坊江西怎**尾电业发展有限善公司切项目策划：眼**柱总骆米分僵摊析：塘**迷分析统稿：乌**灵封面设计：拜****稍签袍灰坝发签:根**客户签署鄙第一部肤分兴绵**筑市经济发展概屑况阅**婶市经济发展概区况鞠**烘市位于江西省亭中部偏枣北注,街赣江下怎游仰,赠鄱阳湖西南岸傅。北邻九江偷市泪,辨东毗上饶着市控,艳南接抚州尿市赛,克西连宜春市。动面括积瓣7402.3洞6谋平方千米。抚**剃市属亚热带季预风区，气候湿率润温和，雨量顽充沛，四季分比明艇。志**贞是江西省省会掀，协国务院批准的依内陆开放城市博，筒全省政治、经殖济、科技、文贱化中心，全限国剪3宣5红个特大城市之阔一。娱**宿现有工业企揉业铃4027再2遗家，年总产韵值胆317.6烘1踩亿元，其中乡室及乡以上工业叮总产秆值竟220.5笋7摸亿元。职工年葱均工资收魂入鞋536酱0罩元。农业耕地洲面质积喂2寨3湿万公顷，有效厌灌溉面逗积牙2扶0算万公顷，农业满总产归值盟68.7防8黄亿元，农民年榨人均收笑入及203签1辰元。森林面雹积扣1鹊3男万公顷，覆盖炎率尺16.8与%算，基本上消灭虎了荒山。水利勿资源蕴藏百量袭7.2舰7厘万千瓦。矿产暖资源主要有花赴岗石、石英石萝、石灰石等。同**轰地理位置优越快，交通便利。槐京九、浙赣、航皖赣、向厅乐苗4常条铁路穿境而茎过。水路可直梢航赣江、抚河美、锦江和鄱阳统湖沿岸及长江慰各口岸畅。嚷500很0厚吨级以下的船布舶可常年由赣未江经鄱阳湖入慌长江出东海。任民航已开辟了漆直达北京等十奋几个城市的航臂线校。品10按5耐、把32盟0枪、拍31富6进三条国道在此幅交汇。境内公神路已全部成网翅，四通八达。晃**晶市活引进省际资满金庭3.1暂0魔亿元。旅游业盛得到了进一步船发展搬，建199有6阀年旅游外汇收举入旅达喊117冻1歼万美元。全市垫商业、餐饮业垦和服务业从业叼人技员球21.6患9援万人，实现社燕会销售总槐额既92.6迹9幻亿元。全市城胃乡商品交易丛场倚24早8楼个，年成交库额洒76.2慢3部亿元。案2005炎年，雀**遗市国民经济保纪持了酒“撤高增长、低物拢价绘”麻的良好的发展尝势头，居民消吓费价格持续平小稳温和上涨。信**种市居民消费价位格上涨舍1%鸣。臭二、拘**准市经济发展历庸程与特点探纵观序**放市近二十几年较的社会经济发兴展历程，可以件划分为三个阶睡段：第一阶段翅是改革开发后慈到着198冻8延年，第二个阶蛛段束是发198禾9如到重199丙3缠年，第三个阶汁段捆是辈199去4保年到现在。第辈一阶段是葬**深市经济发展的问积累阶段；第杀二阶段是不断欲发展的新兴阶敌段，从起步进辞入快速发展，壮经济社会各项歇指标都经历了荒前所未有的大厉发展；第三阶眉段就是生机勃奥勃，不断发展画，不断的提升射整体收入和水陪平，发展速度炭回归理性。疫第二部狸分骂仁**示市酒店行业状此况缝**开大大小小的餐开饮企业有摇近到300查0载家，并且，餐捕饮业的业态也门由过去传统的屯正餐店，小吃谦店和酒店餐饮僵，发展到今天鼠的多种业态共狮存的市场格局剥。目前，正餐谨店、中式快餐哭店、西式快餐借店、专营店、跳主题餐厅、单顾位食堂、便民免店、咖啡店、蹈酒吧、烧烤店枝、酒店餐饮等盒都分布在我们迫身边。疲**枪市的酒藏店些“垃跑妥火笨”起，这已是市民境们众所皆知的港事情我，大家瞧瞧那成些在酒店焦急撕等待用餐的顾舅客就知道悟。祖随着生活水平示的提高和消费些观念的转变，右外出就餐的人宗越来越多，促饱进了餐饮业市疲场的飞速发展吴，成为近十年婚来发展最为迅刊速的行业之一蠢。要“娃十浸五沙”泼期间，全省餐稻饮业实现零售样额毒451.8确亿元，急比目“能九畜五远”疯时期增长幸90.1盾％，年均增长阶15.5慨％。占社会消顽费品零售总额秃的比重由宴2000着年的悉8.5偶％上升至逝2005沃年的且10纽％。期间虽然堂发生施了怀“错非宗典椒”纷和丽“睛禽流铃感木”顶，由于省委、格省政府及时决杨策，措施得力雨，过后及时将岔损失挽回，因椅此对餐饮业并管未产生太大影呼响，复2004啦年和卧2005款年连续两年餐公饮业零售额超缩百亿元。城乡怪居民生活、消助费水平的提高赖和餐饮业自身酱服务质量的提乒高带动了餐饮习业的持续快速霜增长。贵此外，旅游消狼费的大幅增长宇也是一个重要淡因素蜘，亮“悉十杨五既”幕期间，全省实芹现旅游总收入鼠1110.9绳亿元，液比酸“干九搁五曾”训时期增长址1.4墙倍，年均增长染18.9敌％究。夺“汁十竭五酬”踢期间目14盾个黄金周（私2003她年由州于去“终非仿典披”种取跪消暮“川五运一约”裁黄金周）的旅哲游人数达敞4282.2嘉万人次，实现物旅游收入泥143.1池亿元。旅游消逮费和餐饮消费其互相促进，成都为消费品市场唉的一大亮点厉一、酒店行业版市场增长的有视利因素1、外部因素右城区人口与外博来人口增多，学带动消费市场祝增长。随着袜**恭城市化进程和贝经济建设步伐遍的加快，牲**引市上下精心打糖造汇“兔四最决”房品牌，营造了迈一流的人居环得境、投资环境洒、创业环境和羞发展环境，使友**武市的环境优势承、区位优势愈拘加明显，饼**华正成为海内外怒客商投资创业案的热土，堤**辅市人口逐渐地务膨大，能2004轿年末，品**封市总人口数已著达衡460.79待万人，比年初标净增礼10岗万余人。蹲（先1纠）城区人口增支多，直接带动讲消费额增长。作2004悼年末八区总人云口达到而203.73暗万人，比年初近净增渗7.36挪万人。骄（岭2康）外来人口的恐增多，促进铅**仍市的各项消费丑额增长。规（黑3袖）商务展销活众动增加，流动清人口增多，消材费额增加。为破了配合携**妙在全省率先崛疏起的步伐，跨课地区、跨省市滥、跨国界的文渔化、经贸、旅酒游的交流合作樱日益增加，双**闸市猪200誓5鸦年推出了一系厨列的商务展销垄活动。月“铺走出去喉”召－－粒**卡市奶各部门和领导甜赴沿海城市、寇外国的考察推层介举措，缓“索请进来酱”困－－如同**需市举办的中国严**骑第四届金秋经论贸活动月、旁2005晓年中国也“泥五会迟”冲（子**似）经贸恳谈会叛，都为每**涝在中部崛起创佳造条件，其中闸经贸活动月邀班请来昌的海内戒外客商超过乌1等万人，成为历丘届经贸月活动薯中客商人数最翻多的一次椒。贷200福5榆年业9如月举办的绳金颗塔庙会增加了调“圣辣文化赣菜美哥食节涌”彼，延长了时间忘，成交额达到碗3000虎万元左右，同娇比增长务30%借。招商引资及腹商务展销活动只的日益增加，麻前来洽商、会蓬务的人士也将氧增多，在一定倚程度上必然会透促进的**仓市消费额增长胜。魔（勾4遣）旅游人数的允增多，拉动了闸需求，为消费掉额添砖加瓦。凭随着禁**烟市摊“粪四最窜”榴品牌的打造，短来匹**围旅游的海内外轨人士日益增加留，必然会使使**胞市消费额增加贱。体200泊5障年留1-横8裤月，盯**译市接待国内外兄游客疤464.93信万人次，骗比彩200摊4财年同期增长额12%钱，其中接待海俭外旅游者人数幻达到冻4.35仗万人次，性比语200滔4丙年同期增长孩34.2%凝。蹦（贿5私）城乡居民收复入增加，为售**滋市消费额增长闹提供了有力的环保证。城镇居屑民因行政事业影单位职工工资粗的上调，企业垒职工因经济效避益提升而增加再收入地，倡200伯5国年尤1-9捏月城镇居民人屋均可支配性收件入达到碗7631毒元，春与诸200剧4亿年同期相比增剩长仓26.2%扭；农民因家庭盒经营性收入大背幅增加，使农碌民上半年人均菌现金收入达到揭2217罢元，竹与灰200攀4挎年同期相比增哨长达30.6%灭。城乡居民收剑入的较快增长恶，为递**呈市消费额增长受提供了有力的碎保证。2、内部因素约（币1盗）餐饮业消费堪零售额增长较给快。随着居民损收入水平和餐绘饮业社会化程伞度的不断提高掀，良好的就餐烛环境为频繁的驶商务活动和亲僵朋好友聚会提狂供了便利，大晃型餐饮企业不寨断提高质量、睛扩张网点，促浊进了餐饮业的低快速发展检。深200剧5治年耀1-9骄月份餐饮业实惯现零售额统18.2纵亿元，首与跳200磨4子年同期相比增合长伶15.5%衣。进入谱3慧月份淡季后仍滋然保持较快增氧长幅度，实现便餐饮零售额迫1.22含亿元，擦与嘉200签4骄年同期相比增阅长霞20.8%意。特别是限额棒以上餐饮业更熟为火爆，雾1-9勾月增幅达到衡17.5%戒，如增幅较大甘的锦峰大酒店虫、凯莱大酒店蹈、滨江宾馆、盐江西宾馆、桂侦花村大酒店、认得隆酒店、新槽甲鱼城等餐饮普业零售额都增先长殊40%洗以上。森（形2暴）假日消费、然旅游旺季消费螺场面火爆。时士下，我国的传旋统春节大团圆遵吃年夜夜都流悬行在酒店进行补，不但可以省牧去许多亲自动族手的繁琐，也即可以一家人坐碧下来好好谈心事，亲情升温。大节假日的聚会膛选在酒店进餐占乐趣也融融杨。排“阀十纽一保”微、三“痰五居一桃”针是旅游旺季，仗旅游将拉动整腹体的消费水平内。随着国民收智入的增加，旅增游已是市民生遥活的一部分。洪（快3旗）酒店行业兴争起蓬勃发展。嫌**详餐饮业开始走嫂向全国，比如沃，贫**致向塘土鸡店已冤开可了烛2澡0赖多家分店；味手道工场也在深搜圳开职了招4触家分店；民间手瓦罐煨汤馆在蓝北京开了两家汗分店，续**驶现有年销售收古入骗30已0控万元以上的餐植饮企业剖也有却近傻400遗家。川二、酒店行业喷市场增长的负鸽面因素拉储蓄存款仍增担长较大，居民羊即期消费阻力帮大。傅200帆5喉年，厕**榜市城乡居民收为入虽然增加较即多，但居民消难费信心仍显不疏足，储蓄存款鲜居高不下嫂。讯200铁5妖年芦9孔月末，淘**亏市金融机构城易乡居民储蓄存恒款余额达到钞636.94予亿元，比年初越净增该78.53蜡亿元，比年初恨增长您14.1%速。受诸多不可岗预期支出的影拣响，居民对教匆育、医疗、养环老等预期支出坡存有戒心，同煎时，房地产市蛮场的持续升温秀，也成为居民伙购买力大量分参流的主要因素企。社会保障体刻系的不完善，剂导致居民即期今消费阻力较大柔。棋（二）勿僧多粥少巧市场是个脏“乔无底洞愿”厦，昏大批兴建者茧冒然辩加哲入，导致现在猎**撞出现了大批酒刃店倒下去，更扣多酒店又站起铁来的现象。删除大型餐饮企这业外，一般餐敏饮企具业究“贪寿喂命喘”榆只碗有幼2粒年紧－蔬3短年，甚至有当匠月开当月倒的盈事。在教近会300化0蓬家酒店中，只骄有俩3欠0猛％左右真正利错润不菲，大多铺数酒店处于保孙本、亏损轻和凶“易崩悼盘笑”姿状态扯。近曾经在蹄**暮市民身边响当狭当的餐饮大牌撑都渐渐远去赢了蛾—貌—尊孺子路上的津影鱼头打出清仓鲜甩卖、叠山路属上的东来顺没缘了踪迹、滨江尘路上的四川巴禽国布衣流也给“股走帐”淋了也……歇这些瓦餐饮大牌境固然有着各自宇经营的原因，慈但更重要的是惜市场容锈量瞧—骂—爆一个只诉有模13层0裤万左右常住人泛口攻和茄5依0逗万左建右流动人口的府中型城市，不袍可能让关近怎300狼0跨家酒店都不亏蝇本。驼**饼的餐饮业从业烟者在被市场泼石了冷水后，也耽开始冷静。叫**窃市盖公布柴的背200你4衔年第一季度限**糠餐饮业景气调迫查数据显示，煌四成的餐饮业臭主认为雷**用餐饮业不景气乞，六成的餐饮忍业主认为每天赌的营业额在下屡降，八成的餐垄饮业主认为利庙润在逐步下降赚。缺乏特色敞目前，很多酒岂店看中餐饮能恭赚钱，但却没挺有把心思放在辨研究菜式上，名而是依样画葫柳芦，模仿起竞辫争对手的装修拥风格，或者说奋是在装修规模雁和豪华程度上怎互相攀比。旨你搞古典式，逐我也搞；你搞始欧式，我也仿钞。当这些能模叼仿的都模仿到结后，看着都挺秒有特色，但是俱大家都有特色育等于没有特色证。曾经有一段织时间，孺子路梁餐饮靠特色疗风扉一时，撇吸引了不少消洪费者从各方赶浊过来，而今特呈色不复存在，艺消费者还乐意显过来吗？蹲无独有偶馋，也有酒家为农特色而败走班**聚的。四川品牌抬餐饮巴国布杰衣杏”庄和腹“姓菜根贯香挥”窃可谓是防“革冰火两重芽天奔”首。当时秒，殃“服巴国布钱衣初”饱进入申**发时，购买了四客川方面的专利蛮使用权，包括猪门店装修在内础的整个服务标价准也严格参照羽四川的标准，扁包括公司高层匙和服务员都从朽四川引进，原大封不动地将四宴川法的瑞“陡巴国布基衣版”始搬进嫩**煎。由于成本高听，加之原装川辜味在团**枕并没有受到追皂捧，只有退出粪了。同是川菜打的熔“乡菜根救香瞒”阵则不然，首先劫对川菜进行赣担化，在菜品上齐适应愈**颗食客，其次在费管理坦上用四川的优和秀管理理念和若方法，生意一副直不错。怒**经咸劝亨拘酒店来自浙江丑绍兴，按说以抖浙江菜为特色霜，可他们实际腊上对菜品进行料改进，如果来俊的江西本地客兆，他们则在菜袜肴原有的基础唤上，经过试验急多加了一些辣济味，如果来的还江浙客人，则群推出的肯定是庸原汁原味的绍趴兴风味。皱大酒店如此，醋一些在滋**傍“忘活茅”俱得不错的小餐淹馆也是靠赣味踩特色起家的。辆**迟南湖边有一家杜名夏为仇“客湖边人能家于”罪餐馆营业面积净还不到愿10鞠0恰平方米肌。遵据了解爬，顾客大多是滑冲着煎湖边人家病的特色菜协而来摸，并且万湖边人家应保持隔一段时凡间就创造出新讽的特色菜功推出森，顾客常吃常膏新，疗就保持了餐馆蜂的持久兴隆致。漆**萄还有一家做饺穴子出名的，躬**隐人不是很喜欢骤吃面食，但这享家魏氏特色饺棒子分店开了十半几家，阔魏氏合冷冻饺子还进逼了超市。而让纪面食在顾**孩也同样受欢迎辅的秘诀就是在痕饺子的馅料选超择上充分考虑匆了件**疑人的口味。竞争乏术跃提起某些酒店匪一座难求时，茶有业内人士说悲，这些酒店正秤是凭借着规模绘和摸准了消费毁对象的需求，残才如救此规“棒跑箩火档”忠，煎但不能代表整附个餐饮业。就辩是这些企业，朝也不是高枕无哭忧，而是五在歼“私浴血奋库战灌”—阶—也降价竞争。钳与银“莲一座难恨求闷”灰相伴而生的市蚊场现状是内，周“听吃狭10俯0匹送传5业0辨”教、处“眨一只虾一元松钱般”……障这样下去，投“压价格战早晚会络害了除**骆餐饮业刃。肥”势不可否认，餐按饮企业以高档纱装修和服务实肃施中低价位，胃其实是在投资撞周期问题上的黑观念转变，投随资回报的周期洗可能会长一点雾，但即投资者胆的心理更偏向娃求稳，因为回夫头客会越来越妥多。这陕是诚一个积累，是虏一个要用钱去盆扛的过程，并忆不是每家览酒店伐都能做到，有捆不少酒店便以输牺牲服务质量价和餐菜质量为床代价顿，溜在价格战中被领步步紧逼，开掩始号“窄驮不杜住宽”丹的店只好关门川歇业了。孩可喜的是，迟**撕已有餐饮企业乳意识到单纯的沸价格战并不能颗让企业立于不题败之地，象例如女**魂和平大酒店就载将大厅全部改井成了包厢，客温人容量稍微少胶了些，由于改剥善了就餐环境伴，并没有随行躬业竞争而降价类。牛在北京，有一俱家店也是顾客唇盈门，但他们孩没有让顾客白水等，而是推出浇一项政策：根铅据顾客等待的英时间来决定折况扣率，如等了妇超吃过址1帖5欲分钟则享讨受历8剪折优惠，超漠过车3踪0暮分钟则享肃受界5阅折优惠，结果关名声大噪望。尸三、贷**放市酒店需求状落况**市概况耍**落是江西省省会链，全省政治、斜经济、文化中宽心位于江西北怜部，长江南岸混，赣江下游，照滨临鄱阳湖，勿东南地势平坦龟，西北丘陵起主伏，全市境内豪江河纵横，湖粮泊星罗棋布。缴土地总面北积则7402.3体6剃平方公里，全喘市总人口揭约摆41飘6摊万。辞工业门类派齐全，形成了柔机电、轻纺、夸化工、医药贪等幕3为0饿多个行业雀、乡15菠0秧多个种类的现它代工业体系，抚拥有洪都航空握集团、江铃汽粘车集团、江西购纸业集团等一良批骨干企业和渔江西五十铃汽室车、全顺汽车这、齐洛瓦冰柜歉、草珊瑚牙膏晃、洪都摩托等犁一批产品，特软别是国家级的戏**月高新技术产业遥开发区和教**骆昌北开放开发踩区发展势头强岗劲，成为旧**签经汇济发展的新的轰重要增长点。蹄对外开放利不断圹大，同估世界各地的交秒往与合作日益刘密切，先后与驰日本高松市、道日本青森县东勒北町、墨西哥作托卢卡市、芬嫂兰绵瓦游·惕托市结为友好液城市，同日本戒、韩国、美国巷、德国、意大缘利及东南亚投等擦6树0絮多个国家和地氏区开展经贸合碍作着。喜199体2篇年，国务院批屈准思**蜜市为内陆重点温开放城市，享启受同沿海特区骨同等的优惠政业策，国内外、归省内外经济市稀场全面拓展，漠形成多元化、得多层次、全方离位的开放格局藏。市政府及时与制定了招商引帖资优惠政策，晌切实保障外商丘、外资企业的跌一切合法权益脏，截尤止孔199弯8运年底，共有外泰商姜"腾三唇资承"勾企正业伟134扯2储家，合同外资安金游额匀11.蒸5熔亿美元，实际骄利用外凑资舰7.菊3桌亿美元。献2搜、册**白特色饮食屠**殊菜是赣菜菜系雅的主要组成部掩份，为江西的瞧三大地方菜之浊一，历史悠久涝，在中国菜肴披中有一定地位茎。它用料广泛恩，主料突出，某刀工精细，分鄙色配菜。制法该上以烧、焖、于炖、蒸见长，神注重维持原汁奖原味，在质地孩上讲究辣、烂扭、孔脆、嫩。酒店建设杀截目止赠200碌5原年用1乓1极月，个**扫市共忽有沈4忍0俱家星级饭店，董国有和集体性闲质的饭释店拥2誉4咽家，民营、独帮资、股份等性踩质的饭屑店烫1者6陡家；其中五纱星值2融家，四岩星粪6桑家，三星二十轮家，二培星贴1猫2料家，客房解数称560字0己余间；社会旅畏馆透70恭0桥余家，床菌位枣4促万余个。嫩据调查，目前缩**啄已开业待评、末在建、拟建的荡四星级（含）叉以上饭资店涂1剩0倍余家，预计明婶年四星级（含纪）以上饭店将灿达旨到唱2徐0匙余家，默**辩市星级饭店的烦结构将呈倒金矛字塔形。由于偶星级饭店和社劫会旅馆业的迅总猛发展，导致朋星级饭店的住国宿率呈下降趋俘势，平均房价东与去年同比下特降骂1状0目元左右。扯这表明，栏**盖市的酒店行业肾仍处悬于汪“办百花争爬鸣碌”震的阶段，你方岭唱罢我方登场节，竞争性很强宋。行业状态仍泛在处于发展期洋，但值得看好仁的是，市民消悔费持续增长和缝外商在昌大量魄投资的进驻，和个人的消费观悲念和商贸活动字将是拉动酒店垃消费的又一重颠要力量。奇**束经济在前进，葬酒店供、客户剧需都在大发展踢。胡酒店消费情况靠和开业情况虹200生4共年剩餐饮业实现骂18.95殖亿元，增长原24.2%掉；践200局5短年餐饮业实现射2访7些.抓4砍9磁亿元，增长奖16.驾3荣%纸。涌200悔5河年惰**祖市餐饮业发展干迅速，新店不钥断开业，使禽**此市的餐饮业一楼路高歌，自今封年初到十月止俗新开业的餐饮勾企业有：湖景烈实业公司、饭红是钢大酒店、伤狮子楼、锦江脖皇冠大酒店、绕万家灯火（象龄北店、昌北店现）、民间食府旷、一觉烧菜、榜千百味、喜洋湖洋、滋味山鹿篮舞、一味领先碑、瑞月宾馆、杏玉河大酒店、镰食尚煮逸、赣洁人厨房、新牲**秤大酒店、凤祥恐春大酒店、泉局水湾大酒店等芝27敌家。榆200脂6绒年约1-册2烤月份，塑住宿和餐饮业桨实现咱5.95粱亿元，增长孝16.0%才，其中星级（授限额以上）住荣宿和餐饮业实速现归2.76贴亿元，增长怠19.2%席；其他行业实阶现群0.11钥亿元，增长砍11.1%可。反200混6狮年餐饮业销售愁较旺。今年结1-2狗月正值我国的重新春佳节，过饼年期间在餐馆毅宴请亲朋好友够的宴席络绎不军绝。与去年同般期相比，新开滋业的餐饮企业怨有：万家灯火茫（昌北店），给圣廷宫大酒店颈，吃名堂餐饮谱，锦江皇冠酒境店，皇廷大酒疫店，皇朝丽都根酒楼，赣彩轩啊餐饮，华悦国成际大酒店，都次市行为空间，霜千百味大酒楼境，民间食府，器天地吉祥，南礼江大饭店，和兼悦春天美食馆送，喜之洋酒店炼，东方酒楼，浪赣采味摸00各1何，湖景实业，各饭是钢大酒店赶（青山湖店）区，都市阳光实掘业，晶帝商务覆大酒店，鹿鼎仍大酒店，好味谈来餐饮等近省30梨家。鸟酒店行业发展欠现状敏◊校犯草餐饮行业形成考**物菜系，适合口辨味是主流缎目前，江西菜说系无赣帮。而鞋我国八大菜系急是个历史概念抽，是八个地域找的在饮食方面伍长期积累形成跪的、具有鲜明殿的地方特色和蜡独到风格、又胁能适应其他地牛域群众饮食要辅求的烹调体系搜。它们的饮食绢产品与烹调方台法受到普遍认挥同和赞誉，而己且历久不衰。穷如以麻辣著称叼全国的川菜，躁以甘鲜清淡名流动海内的淮扬仗菜，以味道厚驶重、色泽浓重坚而闻名的辽菜肤等等。各个菜畏系的完成又受执到这个地域历酷史、地理、物即产、经济发展疫、饮食传统和遣习俗等各方面棍的影响。只要饿我们审视一番搂八大菜系所属剥地域，就会明私白，这些地区歪在中国历史上鞭都是历史悠久唉，文化发达，银经济繁荣，交今通便利，物产辆丰饶，饮食习盯俗各具特点的浑地区脂。尸标侦江西从来就不基是中国经济发打达的地区，也桶非重要的交通坡枢纽，地理位映置又使江西民隔俗文化易受周倦边吴越、湘皖抓、荆楚文化影约响而未形成个赠性鲜明，地域纵特点突出集的睛“蜻赣文贼化伙”算，江西饮食也袍就很难形成自笼己劫的丹“链赣急菜铲”倡体系绕。裙饮忍尽管菜系无赣脊帮，但走**检菜却有自己的究口味：味道偏警重辣，绝不油割腻，大体上遵群循传统饮食习推惯帽“革咸鱼淡肉，吃斩了不魔足停”劝，同时份量足器、色泽靓，颇匙有志“犹价廉物微美篮”诵之誉。新雅酒旬家谢的崖“渗新雅四垂宝首”——燕“爬清汤札机素锹”寻、倡“漫麻酱粉余皮鞋”亡、长“尖银芽鸡稍丝真”圈、犯“脉盐水鸭孟肫嘴”衬等都是来者必苗吃、名动遐迩咬的佳肴。点心仪中的汤包、千情层饼更是誉满咬全市。瀛宾楼水的意“里青誉鱼头仰尾蛇”苗、夺“烛走油骨肉京”滔（即回锅肉）嘱、搅“颠和三死丝饲”相是有名的席上暑珍品，为什么薄这些菜未能发逮展舞成鉴“辉赣轧菜万”视？除了上述原归因之外，盾**色长期处于低消柄费区，饮食消搅费属历于锤“糊充机果夏腹平”宽型，也阻滞了浅赣菜的形成。锈但这并不阻碍久**满菜肴形成自己庸的传统，甚至荒在某个时候形盾成自己的烹调旨体饺系谢“乌**裳菜胆”漏。现在看来，赖这种发展似乎惹已现端倪，因凯为出现了一批土名菜峡，担“绝鱼头捞陈弯”枣的干烧鱼头止；受“滴民间饭煤庄右”盼的老鸭肚片汤笋、毛血旺天；引“溜咸庙亨悟”渗的梅菜烧肉式；魄“味洁司惠病”损的炒鱼肠瘦；详“浑万花绒楼变”剥的羊肉火锅市；贤“桂绿茵秩阁厌”绕的牛排、吕宋喝汤面；隆“子家常容饭锈”秩的烧猪头等等稀。这些菜肴除生了西餐，基本散上都是从盼**相家常发展起来巧的，具有鲜明范的活**蜂地方特色。吧

煮趁冰以人为本的观巷念淡菜薄找锈凡有包房的酒突店，大堂座位哪无一不拥挤不够堪，两张餐台击之间距离狭窄住得侧身也难通膛过。化用享“监比肩接钩踵深”腐形容绝不为过工。经营者只想鹰到多设座位可至以降低成本，门却很少考虑顾镜客的舒适需求纹。尤为可虑的颂是一旦发生意勿外事件，势必今因拥塞无路可肉逃而产生顾客宁伤亡。这种教肥训虽不少，但胶酒店经营者似糕乎并不在意。奋

粱洪蛮用料不足物不蓬当值用料是保揪证菜肴质量的判基本因素，这递里说本的辈“陕用料不欧足捷”割包含两方面，裙一是选料是否享精，二是用料棍是否足，尤绑其是主料份量宾是否足。我们敏发现用料不精沃且份量不足，闪是哄**盆饮食业存在的巩一个较普遍的晌问题。杂素本兄应为主料海参招、于肉丸、腰片、请鸡块、香菇、双肝片、粉丝或怨芽白烩成。但膊**灰现有的杂素仅浪是炸肉皮、鹌榨鹑蛋、肉丸和课粉丝结，即便宪如此，本来只写作配料的粉丝畅反而成了主料轨，作为主料的始肉丸只是点缀齐其间，代替海元参的炸肉皮倒蛾是不少，这哪栗里是杂素，整棉个一琴盘疗“躬杂撑货驶”屡。再看价格不畅菲搏的饺“慌北京烤宿鸭隆”编，选用的鸭与视北京鸭毫不相浆干，用的基本穗上都是本地麻广鸭，皮下几乎舟没有脂肪层，戒口感干涩。同终时每译客绘“候烤件鸭案”臂份量之少，仅剑可遮盘底，较石之于北京的由划服务生将整鸭借送来，当面开纳片，鸭架烩汤但，简直别于天锤壤。再看被叫革得震天价响盾的稼“辫炖土难鸡严”偏，有多少是真呢正经的坝“洋土童鸡级”句？只要尝一口槐，就吃得出是坏混合饲料喂养捞的冒牌货。用喷料问题说到底直是达个临“极诚返信连”造问题，物不当臭值，诚信宵，珠“袋人而无信，不汽知其可猫也使”荷，靠偷工减料篇来牟取暴利，趣伤害了顾客，这也必然伤害了隔自己，这样的娇酒家、饭店，短关门大吉是迟俭早的事。蚀

景卧恒饮食文化水平敏将有待提高姓现在第，蓬“颗饮食文叫化贡”添是个很时尚的劝词，这是一种便进步，表明我绒们社会文明程滑度在不断提高劣，这也正是苹**屡饮食过业界大然打退“梯饮食文隶化贞”占的宣传中，并眉没有搞清楚究佳竟什么耍是羊“球饮食文霉化射”闲，说来讲去总和是这个菜肥而范不腻，那汤鲜曾甘可口。其实赵菜肴只是饮食普文化中的一部愿分。我们所说充的饮食文化，只应该是饮品食息品的历史渊源幕，风格特点原挽料和抬产品的生产制沈作过程，及其捎在人们生活中县所生的影响和除所表现出来的录人文意义。就缠饮食业而言，幕还包括商业文元化中蛋的经营、诚信逐、品牌、场所稿、环境等诸方径面所表现出来若企业精神。从式这个意义上来肥观察榴**经的餐饮食业，守有许多方面有待提高。狐

寻钓布环境改善大有衬必要托迷信现象普遍产存在。故**带饮食业界稍稍岂有点模样的餐奇厅、酒店、饭乎店，只要是私三营的，无一不态在最抢眼的地踏方万供奉财神。我砌们无意指责经返营者的信仰，盗但是这些神像燃置于顾客活动着的场所，就很庆值得考虑，一撕方面影响顾客界情绪，本来想助图个自在，寻弄个快活，结果残却被安排亮在袜“悄菩随萨扎”丙监视下进餐，坡实在大煞风景坊，大倒胃口，眼要知道庙里僧穷人用斋的斋堂粗里，并不安置忙神像。另一方址面也显出文化忽品位的低下，咐把赚钱的期望垂寄托百于捎“渴菩蠢萨蔬”柔，至少是一种拉思想蒙昧的表浪现。饼

鞠两伴制作粗放鲜有配特批色剩寇密不知道是顾客茎粗糙的饮食习喂惯造成了饮食逆产品制作的粗植放，还是这种垄粗放制造了饮残食习惯的粗糙溜，莫**晒酒店、餐厅普笑通存在制作比吵较粗放的问题附。许多上汤菜预应该用高汤才避能出汁出味，勿但真正用高汤悉的不多，相当度一部分用的是焰味精加水，结害果只有味精吊堡出来亦的因“康鲜抚”矮而无菜肴本身沃具有冻的蜡“思味波”健；本应文火细宅烹的菜，现在守用的是高压锅乎成批生产，做夏出来的菜冒着赏罐头食品的气哪息，菜虽酥烂片味道却相差甚家远，因为菜料籍中所含的香、图鲜、甘、绵都乔没有充分分解斧、释放。圾疑唐中国饮食素喘有伯“休食不厌精，烩清不厌霸细湾”灌的传统，饮食蜜业应该是弘扬絮这种传统的主锻力军。殊**凡饮食业十分繁禽荣，签发展既快，前衬景也好，人们铅可以期望不久渠的将来，在中绩国美食食谱中差，会出现令人普口角生津、颊枕齿留香屋的磨“杨**鱼菜您”隆。上酒店可行性分嫩析如下：喂目前在迎宾北胞大道开一个汽**砍大酒店，在时若下酒店行业消晋费数据增长过考程中，前面提答到的内部因素帆和外部因素起看了不可忽略的袄重要作用。正**拨大酒店顺应行限业而生，红火标势在必得。而剃目前酒店的不目利因素，针对圣**亚大酒店来说，览相对可以避免朗或者说消除负妨面因素。从地病段来看，碌**月大酒店地处昌趣南新城，揭**秒市主干道迎宾腾北大道，其附配近是发展中的然企业，就来住晒的客源和企业册来说，不存在年消费金额过高沸的疑虑；从行懒业竞争来说，阶桂花村与本项仗目经营模式相仗似、距离相近路，但附近也只模存在这一家的谢竞争对手。如弦果我们经营得授当、立意新颖剥、服务水准更译专业化，势必某将抢占市场；棒从经营特色来性考虑，立足枪**秃本土风味，辅牺之以粤菜。把馒本土风味做好灵，把自己的经顿营特色做强，技自然而然，口拜味也吸引人；峡从行业竞争来姥深思，现在的询酒店餐饮大多栋都水“烫吃一百损送负X走X凯”惹、麦“零买一送碌一柜”领、尺“堤入住就送长途体话度费芒”些、购物券等多哨种优惠方式，败同比之下，酒报店的利润空间炸缩小了，精明说的店主又从减份少菜式分量等魔多种方式来赢筛回差价。你打威折，别人也要膀跟着降价，硬倾着头皮血拼到骗最后也只能关未门。目前在这孟个地段，只有筝桂花村和辣**推大酒店互为竞主争对手。我项谱目将采用前瞻稀性、预测性的井眼光，在经营滥中尽量避免这策种方式。挖第三部谁分棕苗**戏大酒店项目概挡况时代背景佳**占大酒店，项紧跟柜着时下火的旅游发展战巨略然，鞠以迷现有设施冤为大本营个，器辐射全地区惭，挣并结合交项目幼的具体条件和凶自然风景赔、听人文等自然资盾源正在有序地丸拓展开发着颗。二、调研情况1、研究目的况项目可行性研创究是项目立项倚的依据，也是集项目开发运营壁成功的基础，倘通过系统的研胡究，可依据昌**湖酒店市场的特预征决定市场定衰位，可依据技屯术经济评估，拴了解项目运行添的投资收益及焦回收期，尤其然是测算项目实学际的开发成本洽，以作为后期由市场营销计划怖决策的主要依茂据。事实上，喇可行性研究已妥形成清晰的目坊的，本项研究叙亦不例外，目权的在于对晋**格大酒店投资开笑发提供可行性兴决策依据。2、研究人员护可行性研究涉袜及到技术与经躲济两个层面，猾尤其是对市场费需求预测和成和本测算十分专芳业，因此，要荐求研究人员漂具有扎实的专础业知识和工作藏经验。为了达犁到初步投资可米行性研究的既锦定目标，庭**犯专门成立由市峰场研究人员、著营销策划人员吃、财务分析人躺员等组成的顾再问小组，通过何搜集大量相关昌的市场资料及梅酒店开发运营挺资料，结合泊**酱大酒店的自身纺特点，咨询了扯酒店估价人员露、工程技术人赶员、酒店规划蹦研究人员等相校关人士，对项监目开发的可行旅性进行了系统霉和深入的探讨庆，并对项目的嘱开发运营策划秩进行初步探讨遭。3、研究内容魄开发经营酒店艇项目所涉及内柔容十分广泛，颜因此，本项研蝶究的内容亦较倾为复杂，总体男上来看，我们骤依据预期收益瓦和成本两条主勤线，将内容分甜为五大部分，罩即研究原则，促市场研究，项绢目评估，投资话分析和基本结前论，个中涉及疤的主要分支内网容包括：钓a敞、全面收集项劝目周边的大量幻市场资料，籍辩此分析各种对巾项目前景有决睬定性影响的市性场因素绵；奏b叶、从酒店运营尚的角度对本项舞目进行评价喜；作c洽、运用酒店设胸施评估的方法背，测定项目各搞类设施价格；蛋d作、从实际运营倒的角度计算分纯析项目投资成执本及预计投资机进厦度凯e势、结合实际情险况对项目的投至资进行财务分穗析，计算项目政的可能收益，乓分析影响收益鲜的重要因素条；神f界、按投资开发阵的进度安排资塔金筹措与运用糠计划；飘g挑、综合各类分视析，对项目的拘开发可行性作重出判断；4、研究方法伶为达成研究目由的，我们在研鞭究方法选择上害依价据港“论针对问题，简各单明晰，切实数可娇行含”戴的原则选择了份三种主要方法拾：洞一是抽样调查压和典型调查。往主要针对需求围，在终**旬市县内以邮电各局、供电局、超工商银行等单粪位为抽样框，顿采用分级多层切原则访问多人敬，并在此基础挡上填写市场调竿查问卷，同时缺对附近和相仿浊的酒店进行个拾案调查。二是谜专门研讨会。摊邀请营销、估置价、装修、预叼算等各方面专勿家就一些典型持问题展开讨论矮。三是计算机寨模拟运算。对制影响本项目开哪发的主要因素积进行变量互换茂对比。三、项目背景1、项目概况治发汉占展商：江西店**急电业发展有限绝公司用地性质思：酒店项目名蝶称：凡**吐大酒店（暂定疑）用地位置：明迎宾北大报道厌113省8航号偷项目总占地面松积桐：竞57.茶9蜓亩持项目建筑面积耗：驶卸680墨0锣平方米律用地现状：已梦开端发纷40%叹一栋五层办公剃楼悉泡树建筑面积亮4100m忍2辱嫌导既一栋三层楼房商和一栋二层别暑墅共皱2700.9骑2m世2萝，其中三层楼贯房号为削1874.6层2贱，别墅炭916.3m面2恩。倾在江西嗓**巡电业发展有限丑公司占棕地无57.辅9啄亩的自有土地钓上，建设一个箩以餐饮为主、族以住宿为辅的各大酒店。本大肚酒店将以全部职招商的形式对桶外出租。得“岁**枪大酒种店膀”茂是由江西省探**乞电业发展有限陵公司名下兴建码的项目，位于线**救市主干道迎宾参北大帖道右113侄8右号，地属昌南勇新城。对面是路信息学院；北怖接江西电力技饼工学院、八大厘山人纪念馆、棉武警医院；南隐连昌南客运站丽、桂花村、小价兰工业园。通掌往市广场不到费十公里，交通街十分便利，项姥目所处位置是者外地连接隆**提市的枢纽主通溪道，是张**费市近年城市开秆发建设、吸引盟外商投资的重嚼点地区。河**钢大酒店不但拥真有优美的自然李环境，且配套搏设施文化资源式、经济、教育长、金融、科技贩氛围良好。锤**凝大酒店初步计披划向市场招商术，目前大酒店尝现有的建筑物寨将重新装修，界总体规划将体耀现喝“城宾至如归、温剃馨舒灭适扑”援概念，着眼长甘远利益，以人咏为本，以客为赔尊，充分利用红现有的生态环虹境资源，提供成高品质的生活蜂服务配套设施示，面向客户群勇主要是会议团甚队、商人、旅宋游团队或旅游签者。2、总体布局辉**城大酒店总占地兰面积瞒约毒6匹0奏亩。靠近马路察、进门的那栋队五层的建筑楼薄，建筑面积约弓410岛0扑平方米闯，初步规划为耽**扣大酒店的餐饮坟项目，设一怕个森“陷**刺大酒菠店缸”喂的形象入口。租从门口进入后翠，餐饮建筑后滨面那栋是标准迎客房建筑，建世筑面积约韵187却4简平方米歉，目前标准客段房共川有三3姐3考间。标准客房胶建筑前有一个兽湖景和游泳池桨，再前面就是建贵宾房，建筑渐面积约村91砖6概平方米稀。努绿树成荫、池粱塘水清为景观赤的客房，不仅黎环境优美，还箱体旦现匀“渐宾至如归、温窄馨舒别适输”糕概念。目前现眯有地块原有的估植物和花草将冰基本保留，湖呀和游泳池沿岸斗将造部分景点突作为宾客休闲皇、赏景。照3楼、交通组织仅门口的迎宾北杀大道为象**协市连接从市、窗县内外的交通滨枢纽，车流量氏大，爽另悦2叙0睬、富20权3湾、告21龄8宾、始23蛮9隶等多路公交线阶路直接途经大买酒店门口。4、建筑功能歼项目地址上原岁有规划三栋建检筑物。靠近公德路的五层建筑顾物重新装修后凯作为以经营餐必饮业为主的酒酬店。另两栋靠机塘的建筑物为矿客房和贵宾房覆。一期投建国灯际标准网球场锦一座、停车场左一个（容摩纳飞3遇5凤部车）。坟**本大酒店最多可冒容献纳乞20芹0旺人就餐和住宿夫。不5哀、建筑造型疲对现在建筑进苏行豪华装修。息**说大酒店全部采拴用智能化系统幕，采用整体形月象入口及红线村外绿化，配置道电子商图务、通讯、有邻线电视管道等蛮现代化配套。灿6喉、消防及分区浊**兔大酒店中餐厅驾和客房通道都湾应该按照其不用同的规格设置勺消防系统和安庸全通道。辆**冲大酒店除主要穿通道外，另设吩安全通道。酒博店内应该明确熄分区域：餐饮巨区、客房区、滩休闲区及娱乐钻区等。杂第四部愉分阅臭**墓大酒店评估贤项目开发环境设分析裕1矿、削宏观经济环境怜我国经济的高奴速增长和第三德产业的飞速发得展，为休闲业烤的发展提供了潮丰厚的土壤。段党的十六大确场立了全国的区扶域经济发展格底局：长三角经总济圈、珠三角恒经济圈、东北患经济圈、环渤休海经济圈、中愚部经济圈。中萌部经济圈在我获国十一五规划省中占有非常重走要的地位，将扇成为十一五规劝划中我国重点穗发展的经济区旦域。随着社会劲分工的不断深俭入和第三产业蒙的蓬勃发展，亭休闲业已经成膝为了我国产业谅大军中的一股吴重要力量。殊2骄、既微观经济环境器**宵第三产业的高牌速发展带动了损**客休闲产业的发健展。宁**怨GD捐P糊首次过千亿，奔**董市人均拒GDP退已由临1979窃年的切511挣元上升到筝2004辣年的阅17238贝元（即尿2083吸美元）刊。则**阅宏观经济的客雷观现实条件为其休闲产业的发挡展创造了好的谜条件。一方面确双休日的普及狡使得人们有基照本的休闲时间关；另一方面黄扰金周的流行使暗得人们对休闲巾有了基本的观魄念。景3提、项竞目断SWO厅T渡分析S优势分析席1淹）本项目开发苹商有部分老客默户群，相对其响他新开酒店或葱本路段竟爱品辟“往桂花村大酒筛店筝”悄来说，本项目便在客源上形成抱了一种无形的翁优势平2嫁）项目处于地鹅理位置距离市双中心只离有直1怎5缺分钟车程，且天迎宾大道是连绿接市区和外部集的交通枢纽，输交通的便利极殖大的辐射了本拾项目的商业效廊应容罚3晒）本项目将实劝现大众化的定谢位，虾以钻“迅宾至如归、温朱馨舒烂适动”做为顾客量身而把建项目，将避裕开大多数酒店深高档化的定位近，有差异性的铸营销优势会4像）本项目为新改开酒店，虽是碍在原有基础上燃改造，但仍然源以全新的面貌摆入市；并且项诊目本身附带一良个大型的休闲旬花园，这些都述给项目增添了遭部分竞争优势W劣势分析停1句）项目周边地抹区商业氛围不负成熟，人气较哈差；船2登）迎宾大道虽酱是政府重点规说划的城市交通衣要道，但靠近灿本项目的道路运两旁绿化、环通境卫生不理想高，容易在人们暮心目中形成还秘是趣“波郊粱区校”崖的印象，不利球于本项目的商眼业辐射；嗓3糖）若打造成类分似于桂花村大震酒店，则本项尊目面临着树立锹新品牌、广泛邀深入人心的重越大已任；产品制单一化（住宿槽、餐饮）也是葡我们应考虑的称问题脊；盒O机会分析溪本项目地处昌愈南商圈，昌南受商圈的不断发轨展和繁荣有利隐于本项目长远狡发展搜**块第三产业的发孝展速度惊人，采给餐饮业和住捧宿业为主的服芬务业大幅度发魄展奠定了坚实弓的土壤注项目地处昌南喊商圈迎宾北大跃道。昌南是聪**下著名的商圈之自一，制造业、化工业都很发达首，许多本土企袭业选择昌南这喊块土地上蓬勃浪发展，更吸引雷了外商来投资容建业。按照产圣业发展的一般钢规律，制造业箩、工业发达的街辐射区域其配厕套设施服务业猜的需求将有大鼻幅度的发展。让本项目建设以要后，会吸引周殊边的产业主和茧高级管理人员衰前来就近消费饭，其中不外乎画大公司、大企扣业的员工活动晋。怖**绣最大的水果批看发市场规划在赌本项目附近，府给本项目带来壤非常大的商机尘，为本项目一减炮走红提供了夜一个坚实的基端础。T风险分析奶本项目运作以城来，有可能引代来竞争对手的叮跟风、模仿，袄**润市迎宾大道周扰边有可能兴起涝一股大酒店的匀建设高潮，产弟品同质化将大炸量出现；藏昌南商圈虽前拿景诱人，但目掠前来说商圈还烂是刚兴起，缺腔乏商圈所必须妈具备的人气、躁旺气，昌南商浇圈的成熟还需旬要时间。虽然匀说一个成熟的景商圈必须具备渐一个成熟、稳据定的发展过程免，但昌南商圈壮的目“方慢丙热姐”耗还是会对本项弯目有一定的影女响；诉本项目邻近桂昌花村大酒店，倾而桂花村离碗**栏大酒店乘公交勉仅三站、驱车粪最多五分钟就路可到达。且在烦业态上较为接狠近，有可能会共出现恶性竞争药。锣二、项目竞争歌对手情况掩本项目的最主蚁要竞争对手是露距离本项目位卸置不远的桂花惠村大酒店，其脚业态和经营模河式很接近，而玩周边并无其他船的大酒店，所卖以桂花村大酒锻店将是本项目笼最大的竞争对杀手。敢

绘估厕桂花村大酒店悔简介谜桂花村大酒店挠是以餐饮、住耳宿、会议、休循闲为一体的三筑星极高档商务课型大酒店，酒吹店位于庆**屈市迎宾大榜道毒108以9止号，临接南高钞公路。骨

普涝秀餐饮部分循营业面稠积程50晕0尺多平方米，能缺同时容圣纳肆50吗0净多人就餐。一烧、二楼为大厅元，三、四楼为枣包房。包房猎共耽2驴3僵个。菜系包括池赣菜、粤菜、滥上海菜。

客房部分固拥有客鹊房粪5匹3护套，房间的类围型包括单人间公、标准间、普害通套间、总统障套房。轿每间客房均配兼有现代化设施眨，独立中央空向调，国际直拨信电话，遥控彩蛛色电视，迷您馆小冰箱等晴客房价目表如侄下：厘房间类型死价格蜘单人间卡18泛8迹元录普通房皱9乎8糟元孤标准间（一部壳）雹18环8杏元闹标准间（二部魂）戒15滔8脏元显套房干38鄙8仰元页总统套房袋158白8差元卵钟点房蜻6垮0会元何/遇2坦小时披8嚼0定元册/股3哗小时甩

苹标各康乐部分撒康乐部分包括窜桑拿、美容美甘发、沙壶球。坏美容美发还有救面部护理牌、立SP辜A联水疗这两个服痰务。据

外焰版会议部分体会议室分为小井型会议室和大刑型会议室，可壮以容纳炕近赞30推0鲁人，拥有功能鞠齐全的会议设袍施和先进的音看响视听设备，夫并设有舒适贵放宾休息室。座

锐教吩商务中心唇商务中心内设梢商务洽谈室和满独立电话间，曾为入住客户提佳供打字、复印肺、邮递、收入彩传真、宽带上嫁网、电脑出租准、票务订购等拜各种专业服务姓。项目分析骗1迟、项目规划布进局遭整个项目分为怖两个部分。第胜一个部分是靠尝近迎宾大道的胞五层办公楼，陈第二个部分是些由一栋三层楼稿房（现在的培伞训中心）和一减栋二层别墅组奸成。纪—麻—栏第一部内分服植肾改建、重新装燥修迎宾大道的扭五层办公楼，懒改建成为能够蝶容纳一次朴性律30茄0快人就餐的大型失酒店，其中营快业部分弊为招3兰层，一楼以大提众型饮食为主斥，主要针对普权通消费者；二叹楼以商务办公滋饮食为主，此式类饮食主要客症户群为大型商娱务聚餐、生日棒聚会等；三楼厘以包厢为主；枣四、五楼则以趣办公用房和职纯工宿舍为主。互为了酒店的需肤要，在五层办篇公楼必须建造持酒店配套设量施缴—罢—例厨房！蜓—馆—搞第二部顶分紫来呼重新装修靠内赢湖的三层楼房次或者扩建三层炸楼房，使之房凤间的床位增加屑到可以容肯纳须30幻0亩人住宿的标准肚（我司建议扩帆建三层楼房）抽，三层楼房中征，一楼设置为贫接待室、会议陵室；二、三楼灯为普通客房；移四楼（增加楼沙层）为贵宾房鱼间。另外原游邻泳池边上的二鹊层别墅也可作福为住宿中心，翻设置为贵族套色房。含2法、项目总体定些位来依据项目现有飘状况和发展商柜的初步设想，弹**定大酒店项目一鸽期的定位是大违酒店，以住宿驼和餐饮为主。调这一定位内涵海是哪：三摇任◆柔**驶大酒店为高档激商务酒店，提蛋供高品质的硬暖件设施和软件胡服务为发展商幕的基本理念膛。眠匹保◆榨**策大酒店精心打烤造了一个氛围朱：为会议人员予、消费人群提议供理想的商务浇会议地点、美拦味的居家风味很、舒适的居住号环窜境谨唉捆◆柄**押大酒店的卖点俱在下于戚“王宾至如归、温书馨舒届适永”逐，良好的硬件躲设施和优良的剂软件服务同步翁进行长◆鸟覆以其他酒店不珠可代替的室外食游泳池、池塘诊水景为主要切趟入点，营造出庸一种轻松休闲析的气氛来吸引疯消费者。凳3玉、目标客户抗根据本项目的叶市场定位，结堂合拢**谅大酒店的环境概因素、规划条而件、建筑质量晃、建筑特色、毕装修内容，我奔们把目标客户陷确定为：参加脆**姥电业发展有限香公司的系统培春训团队、轮**概市及周边市县积的商务会议、票昌南商圈中高粉收入的人群及否外商及外地的罢旅游者和旅行月团。这些目标胜客户具备如下领特征烦：梅兽皇◆付对居住环境有挂较高要求，追停求舒适和享受饲的生柄活公◆拦年龄递在蜡3闲0眨－躬5傅0株岁之间，已有碍一定的事业基绪础胜各大型企业老义板或高级领导上文化程度较高形，有品味要求诉本地富庶的农鲁民辩第五部集分帐武茧项目财务估算膨一、项目投资耻初步成本分析异**租大酒店是在卖**涨这块自有土地汉初步改造的一掀期工程。整个匙改造过程以分争期、滚动式进贪行开发，第一懂阶段改造三栋锁建筑物（餐饮沿、客房），作糖为本项目启动港，后阶段须观铁察项目营业情溜况及周边变化蔬从而制定出相乎应的改造策略乏。根据本项目搭现有的实际情慎况，结合本项架目地块相邻的腥其它开发项目改的装修标准，丑指定以下的装展修档次进行总期投资估算。五层办公楼盼装修按每平方牵米赤70它0何元计算，建筑怪面积遵410庆0任平方米袜，装修费讲共郑70何0籍乘丘以乒410天0价等逆于建28环7闪万元。炊设备致费缓5按0嫌万元靠流动资炒金顽5白0岛万元蚕餐饮部分共需爱投茧资喝38呼7况万元住宿部分蚕装修按每平方理米蹄70泊0脑元计算，建筑馅面积庙270医0郊平方米萝，装修费第共叛70之0偶乘以葡270浅0屿平方米懒等淋于带18嗓9确万元。摊设备驶费嚼4辞0俯万元脖流动资鸣金妖4摔0赵万元船住宿部分共需越投芬资尝26缓9卧万元路3佩、其他公共设惧施、绿化、配服套等预计投入遣费用术为币10蛋0怎万性**碍大酒店投资总僻额灾：昼38淡7捞万估+26抖9傻万涂+10斤0爷万胳＝矮75盘6万万项目赢利预测1、餐饮部分营业收入推全年接待客讲人预1匹0您万人，以每人肆平均消架费射7存0杜元计算，营业勒收入铅为敲1涝0迈万乘山以胳7亿0管等裤于依70蛙0浮万元营业成本旦餐饮成本费：日取营业收入蠢的橡30康%面：巡70目0面万元蜜×膨30防%劈＝员21箭0据万元闯管理费：按营保业收报入炒2摄%江计算：奸700