济南中央商务区策划方案

商务区项目策划方案一、项目用地简介：1、地理位置中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要衔接过渡区域。2、用地状况中央商务区规划面积9.59公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达27.8米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的风景区域。3、交通状况该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足6公里。4、项目规划概况根据1999年的中规院规划，该规划用地为9.59公顷，其中公共设施用地6.23公顷；城市公共绿地2.49公顷；城市道理用地0.87公顷。总建筑面积为6.51万平米，建筑密度为26.0%；容积率为1.04；绿地率为21.4%。原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为6.1公顷（161米等高线以下区域），土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑（容积率1.0）和一组团小高层建筑（容积率1.9）的规划状况，拟定容积率为1.3左右，公建配套为40000平米，住宅为40000平米。二、项目定位：1、功能定位概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为1~~2层，部分为半地下，局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。（建筑形式同商业街有本质的区别）整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住宅30万）备注：建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。建筑综合体带有地标性建筑的特征，捞以上的定位基光于以下原因讽：策2袋1鼓组团的特殊地诵理位置和便利晃交通条件决定飞了其强大的区赛域辐射力，同炒时由看于阳光舜城目游前餐饮、娱乐房等取建筑品种（城残市配套功能）勇的缺乏，使入妻住业主的需求跌表现的更为迫抛切。因此，该剖区域应该增加该适当体量的酒群店娱乐、诸写字（商务）使办公等功能建用筑，一方面作颗为舜城配套满材足入住业主的先娱乐办公需求梅，另一方面吸搅引济南市高智上高知企业迁入万，提升舜城的狭档次并促进酒丸店娱乐的经营音。滴2摘、产品定位：甚（治1温）建筑综合筹体柱患罩（焦4000话0拢万平方米）怪●丢商务写字楼（死面积约为偶2启000慰0眼平米）励建议该品种可醒安置在建筑综醋合体的高层建葱筑内，建筑采悦用框架结构，荷各房间面积可页较灵活的分割针组合，同时在狼设计上将室内环景观与室外景牲观产生互动，翼营烫造飘“镇花园式办俯公根”粘概念，为从事膜脑力劳动的小骂型、私营公司弃提供环境幽雅猫的办公场所，搏成就南部高档绳商务办公区域是概念。主力面结积欣为功150-24掏0姥平米，适桑合温10-1啊6哀人的小型团队娘，约为致120论套左右。狐●艺商务配套（面拌积约此为核1000犁0隶平米）辣建议该品种安组置蝇在罗1~~雨2秩层群楼内，设蒙置主题酒店，盒商务餐饮、特症色酒吧、咖啡埋厅、会议中心阔等娱乐商务休宝闲和服务场所运，满足济南城否区高档餐饮需广求和舜城居住来业主的需要。填商务配套和商职务写字楼的运谱作是相辅相成卵的，具体功能盆示意如下：锣1稍、休闲：包括营餐饮、健身、溜娱乐、购物、跌图书等晒2卖、社交和商务趋：商务中心、蒙酒吧、贵宾厅适、商务洽谈等勿3采、服务：包括挑洗衣、票务订栽购、日用品购毙物、邮政报刊伯等里●委酒店式公寓（慈面积约为旱1备000研0黑平米）艳面积界为疗40-世80衡平米的现代小捞户型设计，生集活配套完备、碌简单、实用、尝新潮，并且增年加交际空间，渗户型可分为一融室、一室一厅嗓、二室一厅等吵类型，约侦计唱16查0轿套。其物业管炕理模式为酒店敬式管理模式。县为外地驻济和主当地小白领人绞士提供面积适饼中、功能齐全杯且升值潜力较径大的居住模式橡。见备注：该类酒安店式公寓可实洪现与商住两用滚楼的功能调换恼。悬该建筑综合体浓是自历阳路进叼入舜城的视觉束主焦点，其与返一组团综合楼炕构成了阳光舜受城入口处标志姑性的建筑群落待。同时该综合孤体禾4羞万平米的体量矩与一组箩团喘2亿万平米的综合章楼形成了具有尼一定规模的商亏务办公区，在勤某些程度上降循低了建筑综合鸟体的市场风险被性。也加剧了译商务市场的竞雕争力度。总体祖而言，一组团线综合楼的实施添对中央商务区涌具有较大的借姐鉴作用。摇（揪2限）公寓住挪宅逃做弃（建4000炉0暖平方米蛾）客●靠高级公寓（面赞积约为崭4躁000堤0销平米）劲高级公寓采用姓六层带电梯的陶设计方案，大组型亮丽盗通透的淡绿色倍落地玻璃窗，李色彩淡雅的暖照色墙体，现代示中不失典雅，虹简洁中不流尘补俗，可有效的穷实现建筑与东南侧山体有效的萝互动监，安座室内可藏观山观景骡。高档公寓主享力面积权在找130淋—应15厅0咐平米之间，主劳力户型为三室锻两厅、四室两秤厅，可以适当立考虑部分楼内催跃层套房，约波计秩28琴0背套。侦预部商务型公建前犬方为大型休闲同广场，面积可肃达近万平米，同拥有多种人文钢景观。商务型易公建与高档公鹅寓是相对独立忌的，拥有各自螺的交通路网系轻统，互不干扰白，但是有花园揉小径可以连通倾，实现两种产菊品的互访。脖三、消费群体方定位含1征、建筑综合体●商务写字楼覆商务楼是区域雾经济发展、城丸市社会进步的轰必然产物。目夸前，该类楼盘战在上海、北京色仍然拥有较高付市场吸纳力。因随着我省经济销政策的逐渐放匆开，我市民营锤经济呈现出前初所未有高涨籍，胃1陆0昆人左右的小型致公司纷纷出现丹，使我市商务醒楼也变的十分眠热销和紧俏，据因此商务楼的蛙市场潜力仍然宇十分巨大。●商务配套播主要服务目标质对象为中央商岩务区办公人士撒和舜城五万居破民，其功能为絮满足其生活、遭工作等多方面认的商务需求。赠建议动餐饮可踩进行出租经营妨以实现可持续赵性发展，所产恩生的长期收益毛有利于上市公风司的运作。腊为最大程度的要减小投资风险基，可先期寻求兆战略合作伙伴储，签定长期合绍作协议。●酒店式公寓壶术拖主要消费群体分主要有两类膨：多录（痛1凶）新一代的白亩领阶层：该群似体拥有较高的艰文化水平和较且为稳定的经济拐收入，预期收委入较高。对区镰位交通、商务肥、休闲、社交田及生活配套设猜施要求较高。基（纠2膊）外地驻济人玉士：随着经济楚的发展和技术专的交流，国内畅外的许多知名轰企事业单位都欠在济南增设了先分支机构。该挪机构的设立对竭酒店式公寓市既场产生较大的断推动作用。2、公寓住宅●高档公寓针示拉由于济南市房坊地产发展水平悬较为普通，同抗时济南市风景悉、地段俱佳的肠土地极少，致廉使烂自旱199卵8您年舜华园推出余后高档公寓的枣品质变化较小援，此处开发的传高档公寓即针毯对家庭人口较萝少的舜华园、蛾开元山庄的富瞧人群体，以及可在经十路沿线乘的具有一定经涝济基础的人士潜。根据从业可扮分为喝大中型企事业宋单位的管理人舱员、事业有成扁的经营业主以督及城市拆迁产淋生的有效需求杨。粥四、销售成本留测算土假定土地成本比为旺12储0误万幸/淡亩，测算饶经营利润荷为盏0旺时酒的成本卧为侵438稿0额元魂/索平米究。悬抄祥（地览价末8号9愧万间元真/阀亩时，成臭本浑383居0痒元识/掘平米）弦五、销售价格急估算框产品类型市销售均价（牛元热/身平米）远销售额（万元碌）巨备注问商务办公楼欧6000凉12000抹整体销售均价督为裙537贱5断元雀/古平米塔商务配套碰:煮6000顽6000骤酒店式公寓糠5000拦5000导高级公寓楼委5000您20000雕合计研43000辛常读如果销售均价型为崇537佛5宏元蝶/溉平米，则利润个为化693劈0去万元，收益率叮为踏19汗%简。朗炕虹切（地价亭：看8姨9我时；利巡润税1121菊9墨，萍收益阳率拳35锁%软）硬腥焦如果销售均价段为诱500郑0干元蒜/忙平米，则利润啊为溉422这5卖万元，收益率怠为焦12吊%萝。宝甘良劳（地价专：支8纺9因时；利窝润烛850冠2谷，收益裁率纪27棋%骡）救五、项目开发代及销售周期模束拟己综合考虑项目悄启动资金和市颗场介入时机，盯建劲议竞2倚1触组团可分两期阶进行开发。吓项目运作前期絮根据项目整体完策划、规划、丰设计、效果图缘等资料在市场护上营造商务区朗概念，提升该钱地段的整体品瞧位和价值。呼项目一期开主发吹4色万平米高档公剃寓，二期开遗发折4例万平米的商务红办公、配套及蹲酒店式公寓。丽该开发顺序可灰有效节约项目复启动资金，快浩速实现资金的证滚动开发，并困且根据市场对窃商务、配套的泼反馈进行二期桃项目开发的调哨整，有效降低趣商务产品品种案开发的风险性慢。刘●构一期开发呜4羽万平方米逗，产品类型主刘要高级公寓。惧开发周期罩为仿1含2聪个月孔，鸟200巡4鸡年桌7寇月初开工姑。识200部5仍年首7昨月底交付使用票。义销售周期趋为陆1愉2数个月屑，续200抖4皱年瑞1要0租月进行销售。乎●潮二期开发庆4桌平方米古，产品类型为纪商务写字楼、任商务配套、酒采店式公寓。财开发周期未为抬1蜂8疲个月茫，累200弓4白年朱1军0北月初开工抱，选200倦6倦年惹3戚月底交付使用较。顽销售周期毛为座1消8连个月嫂，衔200妈5舞年浇4剪月开始进行销披售，为了减小闻商务配套的销馒售风险可先行妖联系有意向的寇大客户（餐饮坏酒店经营者）掠进行定眯制毙,玻建馅议丸1000芦0授平米的商务作暮为公司固定资迁产可进行出租逼，以出租形式导实现可持续性们赢利虎。臂2000意0父平米的商务办算公楼桂和霜1000扫0柱平米的酒店式梁公寓进行销售供，加速资金的趋快速回笼。闭六、资金来源库：状极摔该项目需启动握资仅金葬200若0阀万元，拟采用文项目建设贷款务，根据投资初寻步估算，可贷欲资词金蜘700循0于万元左右，完幅全满足项目开戏发建设需要。循二串○盏○阁三年十二月一瓣日附表1：示中央商务区开颤发经营资金平行衡表得项目谱\\眨资金降分项合计坚2004浓年我2005留年态2006禾年念合计侍投资额度笑土地级工程伶三季度劲四季度浅一季度棍二季度伍三季度障四季度闪一季度储二季度派中央商务区况鼻16687己9556删哥银嫌顺拜六假歇轮盛利息饮1085纤330旷扶笑芳帝命育醋厨够支出飞28270辈哥骆左呼流油拴俗音28270父潜土地贷款穿17262问缓17262粮担韵茂络镇权莫17262聚一期工程款梳4778钢956辱1911广478慈1195首239示钞蓬梢4778圣一期销售收入撇20000膜澡6000岸3000均5000穷5000殿1000惹推亩20000向二期工程款右4778今陶717钞717叮717尺956枯956舟717办宾4778山二期销售收入烧23000迫暖击4600店6900诱6900餐2300查2300骂污23000缎贷款利息扑1415漏糊707杰测辽707邻方尚煤1452准资金周转客收入怪--洪工程画-956泳2665挤6405口9989牙9998萍2344衰1583药慎31992冷早期贷款唉漠95丢6缸典铸劫喊辨把糖庸蓬基础数据馋：湾懒占霉笋屠地：捏143.85维亩炊粘殃土地单价铺：趟11睛6卷万蚂元剖/存亩跌皱采膏容积率（坛1.3辞）：俊0.83性休自建安成本（元器）：烈1200比元娘/纯平米驼1领、建设贷款罗约意200张0堂万元，计息一腹年宣约凯11旬0固万元；土地款且计息一年合计盆约华112风2燥万元。拒2字、目前，工程穷付款为工程量进的律75丝%扩，因此实际工款程贷款应小于刺上表测算结果钻。闸附匠表颠2情：旅养讨的粱昼践卷中央商务区销烈售成本测算姿基础叛土地面积（亩渠）奔143.85漠地价小116鸡数据施建筑面积柱(隙万么㎡尼)斗8.0列户数前720草序号巷重总额（万元）水单位金额（元积/扯㎡）康比例据%爪嘱销售收入梳35,119佳.83剧4,410.昼00富除1字土地成本贿16,686艳.60常2095.3腥4咱47.47%据2.1脆房屋建筑安装量成本辉9,556.吊42坐1,200隆32.41%巨2.2联监理费用（工状程造价的坑1.1谣%皱）妻79.64罚10及2.3牧智能化工程戚238.91温30亿2.4首室外管网及道肿路设计及工程哗费用纸398.18隆50挎2.5绿景观设计、工慰程猾(17男0革元嘱/m含2补计算旨)盛517.64样65耍2.6询详规、建筑设旷计成本衡477.82亡60拦2.7阵煤气开户费用齐(扑每种户塑190删0星元总)缠125.19认15.72械3昏财务费用（土拢地成本的坐6.5局%于）令1,084.虎63厚136.20绵3.09%通4株开发期税费锅(荡见蹄表享3)陕2,628.惠58慎330.07荣7.48%怜5罚房产交易中产愤生的费用霸(允见背表切4)语56.76描7.13苍0.16%代6终规划审查、施砖工审查及招标懂过程中的费用协(讲见宫表骑5)含169.70轧21.31廉0.48%拉7仗开发间接费及艇管理费用（土泉地、建设成本百的涝1吼%饺）墙280.80弃35.26谋0.80%评8步营销费用（销洗售收入的宾2旅%药）妥702.40骂88.2殿2.00%短9鼓不可预见费用慕（建设成本的陵5更%学）棵569.69顶71.54慨1.62%考10痛城建配套等综乒合费用（含暖贤气开户费）丘1,959.绘07疮244赤3.81%泥11碎人防工程费柜238.9扇30南0.68%搜销售成本合计松35,149撞.77叹4,413.轻76说省经营性利润护-29.94春血-3.76创100.00雁%摧收益率（未扣叼除所得税）疗0%附表3：开发期税费莲序族号这项目悠金额侮计算说明吼（万元）雁依据膊基数虑税费率皆1粮营业税尘1,756.姻0尊销售收入（万规元）吓35,119单.83步5%旺2沈城市建设维护阅税析87.8趋营业税（万元挥）摸1,755.两99炊7%滥3宇教育费附加刮52.7昨营业税（万元涨）连1,755.刘99病3%陪5样土地增值税倾702.4欢销售收入（万后元）飞35,119缴.83粒2%蠢6农土地使用税鹰19.2式占地面积（万择㎡）饰9.59凑2裹元旅/绸㎡余4鞭印花税县10.5蚀合同额（万元怀）兼35,119响.83编0.03%愈合计苍2,628.粒6税询依附表4：房产交易费用誉序捧号伟项目堡金额总计算说明龙（万元）岂依据窄基数肚税费率柴1某房屋交易费逝23.89养建筑面积（万助㎡）判8