某地产税务与期间费用成本管理案例

税务与期间费用成本管理案例导言：下文对税费、期间费用的控制进行了一些梳理，部分案例取自其他房产公司的经验，仅供大家参考。税务支出管理税务支出贯穿于项目开发的整个过程，是房地产项目成本控制的一个重点。政府对房地产行业宏观调控的一个重要手段是税收，税务支出一般在房地产项目成本费用中的比例会达到20%，甚至更高。从法律意义上说，税收具有固定性、无偿性和强制性的特点。税制要素中的征税对象、税率、纳税期限、减免和加征等内容都是由相关法律法规界定，不可随意更改。为此，税务支出管理的关键在于事前的筹划。我们应尽可能通过事前的测算，合理安排自己的税收计划，从而得到最大的税收利益。一、正确认识税务支出管理税务支出管理的目标是避免缴纳不该缴纳的税金，降低税收成本。但我们必须同时注意以下两点：1、税收具有强制性，如果偏离了税务规范，企业将面临涉税风险，为此税务支出管理应符合税收法律规范。2、应具有全局意识，符合企业的整体利益。任何一项税务支出管理方案都有其两面性，企业在取得部分税收利益的同时，必然会为实施该方案付出成本费用。如果节税额不能弥补这些成本费用，那这种方案就是不可取的。以上有两方面的含义，一方面税务支出管理应着眼于整体税负的降低，既要考虑某一税种的节税利益，也要考虑多税种之间的利益抵消因素。另一方面，税务支出管理的最终目标是企业整体利益最大，而不是税负最轻。税务支出管理应综合考虑各方面利益，全面权衡，不能为筹划而筹划，仅仅考虑税收利益。二、掌握充分的信息一个房地产项目从招投标、开发建设到销售，涉及到企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税等数个税种，相对应的为中央及地方发布的税收法律、法规、规章等各种规范性文件。为此，必须在充分了解所在区域税收政策的基础上，结合项目自身的特点进行税务筹划。1、企业自身的情况是税务支出管理的出发点，如果不掌握企业内部信息，将无法制定合理有效的税务支出管理方案。2、我国有多个层次上的税收法律规范，这些规范经常随政治、经济形势的变动而修正，在进行税务支出管理时，必须对此加以注意并适时调整方案。3、税收法律规范往往存在较多的模糊之处，在实践中一般要通过税务机关的认定和判断，而认定和判断又随具体情况不同而不同。在运用税务支出管理时，必须了解主管税务机关的观点，进行反复研讨。运用好税务支出管理的基本方法1、临界点管理。在我国的现行税法体系下，税率分级和税收优惠等都有临界点。所谓临界点，就是税法中规定的一些数额或比例的标准，当超过这些标准，税负就会大幅度的上升。为此，我们在经营中碰到税收临界点时，可通过合理调节收支等方式，利用好临界点、降低税负。2、税收优惠政策管理。税收优惠政策是国家为鼓励某些产业、地区的发展，为达到从税收方面对资源配置进行调控的目的，而特别制定的一些优惠条款。争取、利用国家现行的税收优惠政策是重要的税务支出管理方法。如果我们运用优惠政策得当，就会为企业带来可观的税收利益。3、差异管理。由于我国国情复杂，税制本身存在着某些制度性的差异，这种差异使得房地产企业可以用来做出减轻税负的选择。首先，我国幅员广阔，各地区经济、社会发展水平不一，各地区对于相同的税制要素往往会有不同的规定，这样我们可以通过一定的方法将税收活动在区域间进行转换，从而获取税收利益。其次，不同行业的税收待遇也存在着较大的差异，当纳税人处于两种以上的行业之中时，就可以选择有利于自己的税收规定进行纳税。四、税务支出管理的要点1、在房地产项目可行性研究阶段，通过对相关资料的分析，预测企业的纳税情况；吉2卸、根据预测结缘果，确定税务记支出筹划的重惨点税种、环节泰和方法；渡3混、在资金来源弄、建设方式、乐经营模式等方唯面，从税务支融出角度进行筹腿划；龟4羽、项目开工前倍，根据整体开碎发计划编制纳荷税测算报告；与5婶、在项目进行沫中，根据纳税专测算进行及时仇的预警和全面乘控制；率6间、保持与税务砖机关的沟通，贼随时关注税法留相关规定的更塔新，及时制定狠调整方案案例：1、盈亏合并【事实描述】减某集团在同一组地区有两个守全资他公司标，担其中一个盏公司稳是房产公司，返开发的是匆利润较好的住士宅项目，越预计螺年盈利约殃2汽00酬0及万元。愤而另一泥公司从事的蚊酒店旅游业锹，由于师酒店各项开支糠较高，板所处地区又非征旅游旺地，客角流量不大，典预计限出现狮年沙亏损卸约船100杰0汉万元镰。该房产集团延的这两个公司纲原先各自为独卵立法人，思企业所得税属该同一地区国税第局管辖，并津分别缴纳。虽丧然整体上盈利洋不大，但由于替分别纳税，淡所以从整体上刃看，企业所得穷税需缴纳丝50延0巨万元（按斯照禁25晕%救企业所得税计鸽算）。础该集团通过分促析，提出如下制税务支出管理端方案：物1淡、旗将房产公司的菊经营范围进行递更改，增加酒淘店经营等内容沙，并领取特种夹行业经营许可位证（酒店经营逐所需）。仔2望、葬以其中一个公忘司厦（房产公司）糟为主体，冷通过号增资的形式膊将粮另一渣公司末（酒店公司）彩进行意吸收诚合并菜。在合并过程映中，遵循驰了柔财税渠【尊200筛9纱】荒5纸9世号陡文逝的各项规定盲，旱符合特殊性税浊务处理的要求较。走酒店公司被吸余收合并后，作陡为房产公司下犹设的一个分公述司苗继续经营。沸根据财税绑【吃200汪8焦】仁17蓄5核号文，契税可马免征；根据财狗税假【捉199幼5迷】歇4挣8住号文，部在企业兼并中个，对被兼并企孕业将房地产转秘让到兼并企业阳中的，暂免征误收土地增值税姐。涨通过以上方案摇，烘合并后的房产勤公司年企业所约得税为（于2炉000-10枯0大0凑）泊×迎25%樱=遍25同0各万元蛾，降低税务支蹲出疗25杆0耀万元。【案例分析】锻本案例利用组伙织变更，将孟两个独立法人雅各自的盈亏变期为一个法人内方部的盈亏，从肠而可以用亏损亮弥补盈利，实监现企业所得税坏的降低。库本案例在实施急中需注意的是滑，要关注假各公司的股权捏比例关系，能利用好财税历【闲200绝9评】表5驴9病号绸文，尽量岁能使用特殊性宫税务处理。2、股权收购【事实描述】逝甲公司准备用话800勒0服万冒元现金收购乙杰公司鸣80趋%恩股权，桃乙公司全部股再权都由丙公司作持有。丙公司警所持盘乙公触司射80闷%件股权的计税基痒础呀为调400疗0填万元。在上述墓交易中，班丙公司明应当缴纳企业亮所得税：甲（药8000-4珍00辞0权）陕×桂25%=10辫0跪0爱万元。纳如果甲公司采贯取符合教财税情【削200料9堡】宵5羡9后号是文苍特殊性税务处轨理的股权收购稼方式，可以向树乙公司的股东吴支付本公灌司盼20池%旁的股权（公允潜价值悬为驼700企0冰万元）以稠及齐100偏0基万元现金。由渴于灵丙公司灌转让似乙公司配股权役超藏过与75凉%寸，并且菊股权支付额占语交易总额比例写也超过斯了话85害%互（搬为绵：织7000/8彼000=87弟.5%基）神，因此可适用啊特殊性税务处辅理的情况。欣乙公司的股东惜丙公司孩取诱得号100唐0约万元非股权支塘付额，非股权府转让部分的所灌得为：罚（驾8000-4性00洗0群）区×与1000/8有000首=50滴0带万元。丙公司妙确认所叛得绸50竞0浇万元，缴纳企叙业所得粱税划500古×霞25%=12矩5搞万元。颠两个方案比较桐，若丙公司采铜用股权收购方菜式可以减少茶企业所得昏税诱87挂5辽万元。【案例分析】绒本案例欠通过使用企业锋所得税的特殊请性税务处理进挖行税收筹划，私但需要注意，乡本例适用于股信权转让方接受窄股权支付的情下况。若丙公司撇需要现金，则蜡本案例所述方它式则难以运用慢。此外，若未至来丙公司转让蔑甲公司股权则音仍需要缴纳企婶业所得税，不产过丙公司可以懒获得推迟缴纳例企业所得税的会时间。螺3万、直接销售还限是转让股权【事实描述】徐某围集团投资镰3付3冶00满0挡万元成立了一汁家兄房产悟项目傍公司乔，该项目公司她开发了一栋商阻场，想将该商映场出售给某百歉货公司，双方爬约定的售价北为有5000崇0及万元，该商场矩房饮增抢开发辰成本叼为那3000邀0播万元（假设全氧部为土地增值择税谱的可扣除项目愈）包，房地产开发装费用俯为眼300那0备万元付（假设利息支耕出不能提供金抵融机构证明）冒。饱此外，城建税臂为胜7吨%震，教育费附加神为班3闲%貌，地方教育费葬附加坛为用2革%碑。救该房产公司缴闷纳的税收如下娱：婚1赶、营业倡税娱=50000鸭×溉5%=250拥0颤万元。痒2滔、城建税及教帝育费附虫加喜=傅2500责×踩（填7%+3%+纺2鞠%纠）援=30肚0价万元。劫3吸、印花赔税诊=50000派×谢0.05%=美2展5巩万元。荡4皇、土地增值税替。假设捷房增开发叼成督本觉3000怒0退万元都可以作桃为扣除项目，蛙作为房地产企嗽业加计扣款除馒600才0跨万元愤（昆30000撕×匀20刷%再），占房地产开发费嫂用蒸为镜300旱0荣万元尼（慨30000害×砍10社%纠）四，神可扣除考税金典280歪0贝万元葬（帆2500+3膀0甜0辱）。增值额甩为闪820包0志万元条（糊50000-嫩30000-唇6000-3辉000-28主0觉0今）舅，未超过长5祝0%殿，税规率悬30界%诊。土地增值税胁为子246碗0匹万元。它5白、企业所得领税脸=跑（准50000淋-30000更-3000-亚2800-2蓬460-25揪）仰×朴25%忘=共2928.7便5擦万元。筋相关税负羡为惊8213.7蕉5认万元探，项目公司净病利润术为极8786.2银5蛇万元石，这也就是集傍团从该项目可架获取的收益垮。验该恐集团由公司设想了如齐下的操作方案腹，将出售商场供变为出售项目聚公司股权架，股权转让价快格灭为扇5000侨0贤万元乓。穿这样，足纳税方案如下施：伐股权转让不需辩要缴纳营业税葡。社股权转让不需墨要缴纳度土地增值税。医缴纳印花钥税勤=钻50000割×形0.05%=研2扣5狸万元。铃缴纳企业所得著税符=叨（纲50000-洽3答3切000卵-25爷）泛×寺25%=孔42宽43.75计万元欧集团公司播税负很为羞42宪68.75脏万元，腰通过上述筹划郊，降低税务支脑出闹3945桐万元。集团公依司穴从该项目获取输收益碎为国127贯31.25毯万元爸（俱50000-素33000-叉42誓68.75顾）冬，所增加收益脱正是税务支出举的降低额耳。【案例分析】医抚本案例引通过销售方式责的变换，将税待种进行了简化辣。但需注意，驾这种筹划方式趣并非所有销售全行为都可以采酿用。它适用于章项目开发之前蚁已确定购买者着，并且开发产挠品一般不能为丛住宅，而应该见是商业地产（拌如写字楼、商意场、酒店等）隐，这种转让通锡常为层整栋产权叮转让。携此外，项目公驻司股权转让之榴前应清理有关违资产、负债，烧以方便确定股戴权转让价格。4、定价策略【事实描述】爱某房产公司开证发了鸦一个普通住宅利项目，销售面区积为条2州万盾平方米神，考假设房增开发飞成本确6叠00耐0旱万元都可以作筝为责土地增值税纤扣除项目，作侨为房地产企业采加计扣宜除康1格2素0省0狱万元（罗6呢000销×陈20检%昏），房地产开强发费用为畜6侨0晃0晚万元笼（姻假设计算土地郑增值税时朝按照房增开发根成璃本刊10触%革计算阿，也顾为平60著0倘万元报）起。棚该公司通过市侵场分析，价格亏初步确定新为旬5000-薯55档0娱0熟元付/南平方米，企业州考虑如下两个撇定价方案：阀1咐、锁销售单价为每裤平米朋5劈3朋0敲0理元，销售收入串为臭1绣06渣0稿0放万绢元。港营业税及附瞎加秩=扒10600忙×芬5替%纳（师1+7%+3恰%+2真%盈）蝶=剩593.6矮万元。老印花敏税旗=1挽06塘00验×男0.05%=殖5.直3侍万元。土地增旁值税的增值萍额毯=10发6极00-首78豪00干-陪593.6那=挺2206.4柔万元礼，增值率为宏26.28处%抄，土地增值税咳税率仗为色30%忌，土地增值税婚为都661.92侍万元心。商企业所得摧税咐=腿（育10肯6五00-600郊0-600-伞593.6多-5.思3幸-辨661.92赏）杠×犁25%=稠684.79武万元，净利润洁为决2054.3赛85幕万元。虎2我、销售单价为嫁每平慎米链500降0娃元，销售收入吩为史1000趴0址万元。营业税红及附傅加核=56属0牺万元，印花暴税稿=挖5享万元。土地增亦值税的增值桑额焰=悬10000-浅7800-5律60=164尿0则万元租，增值企率五19.6再%浆，未到泉20%长起征点，不用闪缴纳土地增值债税相。干企业所得宜税滑=售（陈10000-标6000-6耍00-560介-锄5白）糟×叔25%=70指8.7做5肤万元，净利润骄为奏2126.2忽5畅万元。舰从上述分析来续看，单价定的唐高反而净利润张要少，这表明辉定价策略中也惰需要考虑到土着地饮增值税等菜税务支出告的箩作用端。【案例分析】里本案例从定价拉策略上分析了恐土地增值税等跑的影响，追从中可以看到盛，销售单价的暗界定直接影响晒到土地增值税帖的计算。特别另是，当增值额费在起征点附近歌时，我们需要练格外注意培价格的确定，胡以免出现上例体那样错误定价小的情况。俊与此相类似，片诸如在土地增劈值税税率变化挎点附近的筹划突也是很重要的颂。农5临、卖房送契税【事实描述】熄某房产公司为衫进行促销，贱进行了如下营流销策划，准备胶在各大媒体上爽进行广告宣传砌，承诺在开盘碌当日对朵前宵3别0页名买房者给予猾赠送契税的优搁惠，预计该项葛支出薄为君15际0乏万元躺。该公司打算成在为购房者代恩理办证时，由酷公司为购房者歼支付该款项，依并随后计入了字销售费用，并至在企业所得税杰前进行了列支竿，抵减应纳税员所得满额耀15溜0育万元，少缴纳斑企业所得栋税召37.略5柄万元摸。故随后，经过咨耗询税务机关人饺员，被告知此暑赠送并非符合口税法规定的公睬益性捐赠，不球能进行税前列邻支。【案例分析】共采用赠送客户步契税、物品等转方式蛋进行营销，虫从税务的角度写上看，其实并床不划算。枪从限本忽案例呆可见，依赠送客户契税之不能作为公益握性鲜捐赠接，从而不能在糕所得税前进行欧扣除。同样，酷如果赠送客户安物品，则往往滋容易被压税务机关认为首是业务招待费撕，也同样面临着纳税调整。为卖此，在不考虑园其他因素的条贵件下，进行促意销的较好方式醒是直接进行价政格折扣。伯以本案例为例棚，如果哪将离15柜0阅万元作为商业蝇折扣进行处理嚼，阿从总房价款中跳进行扣除皆（开具发票的未金额应为折扣冈后金额）。那课么不仅可以减俘少应纳税所得谎额衔15绕0挡万元，还可以跨节省营业税及脆附业加辰8.渔4塔万元（城建税换为蹦7堵%尖，教育费附加泳为朱3铺%牲，地方教育费降附加誓为路2堤%段），减少土地缸增值朽税搬3器万元（瓣以姐2获%满预征率计算）兰。焦6荣、佣分立后转让【事实描述】业某房产公司下伍属有一分公司包，该分公司负族责开发一个写逝字楼项目（该万项目已经一定泛程度开发，符桌合转让的法律激条件），现在阳该房产公司准夹备将该项目出阴售给另一家商怠业公司使用。神该项目经过评风估，资产的转已让价格沿为览800碎0河万元（假设该墨价格也是税务凳认可的），其涉原肢始成本掠为逢500瘦0胞万元。该公司船若将该项目作维为资产转让进泼行操作，那么虹相关税务支出由为（因印花税垦金额较小，本誉例不考虑印花汤税）：偏1殊、营业税。啦（秋8000-5辞00施0笔）唤×识5%=15隙0成万元走2或、城建税及教签育费附加覆。明150死×喉（父7%+3%+辉2伶%滑）鱼=1筋8科万元碰3起、土地增值税骄暂艇按碍3秋%汪预征率计算鞋。心8000貌×坑3%=24共0葵万元菊4棵、企业所得税淘。荣（弄8000-5舟000-15晨0-18-1衬6贼0摸）文×全25%=66复8晴万元横相关税负于为春150+18拳+240+6烧68=107素6宰万元，房产公庙司从该项目转湾让中获取的收胁益蝶为篇8000-5同000-10偏76=192王4即万元。菌现在该房产公岛司提出如下方载案：冬1靠、虾将分公司通过秩分立变为独立晒的公司，房产娱公司吐股东眨取得穗该秀公司岛100闯%堤股权需，称符合特殊性税狠务处理的相关蜡规定。这样，应房产公司取得划该项目公司阻的薯股权按照原计劲税基础计算，别不需缴纳企业箩所得税。宜2匀、营业税蹦、城建税及教挎育费附加蓝。根据为财交税病[2002]抓19常1避号稿和有关规定买，钢不征收营业税叙。赛3押、土地增值税熔。根据焦《土地增值税牵暂行条例实施进细则》第二条良规定，转让国挥有土地使用权旧、地上的建筑预物及其附着物煎并取得收入，链是指以出售或炼者其他方式有甚偿转让房地产胁的行为。凭本例中受为企业分立，意不涉及有偿转趴让坑，蛾为此中土地增值税堆不需要巾缴纳。样最后，在满足棉特殊性税务处同理对年限泥等衡规定后，将待100添%性股权转让给商名业公司。在转活让中，不缴纳埋营业税及附加普，需缴纳企业头所得敌税徒=率（晌8000-5恭00榜0课）猜×录25%=75瓣0集万元。房对比前面方案机，税负减配少冶32府6鹅万元。【案例分析】甜本案例携通过分立，将格资产独立后进怒行转让，从而嫂规避了相关税俭收。但必须注绪意，在使用特严殊性税务处理卡时，需严格遵写循财税胡【捉200嘱9告】妖5寻9然号文的要求，去避免因有关操甩作细节不符合帜规定术而晓出现争议。坛另外，恳根据有关规定口，肉企业分立后的叫派生方、新设觉方承受原企业戴土地、房屋权高属，不征收契河税，为此分立情也不会新增契让税。柴7权、租金的合理溉分配【事实描述】己某房地产企业麦将投皱资撞8龟亿元开发的大助型商业物业滩（飘2闪0投万平方米）进浴行出租，在招裤商前对租金收驼取进行了筹划勒，主要解决房笑产税过高以及膝所得税问题。鼠该企业预计将减取得年租金收奸入原500统0虹万元，仅房产渠税就要缴蚀纳松60功0目万元（霸租金睬的瑞12妖%艰）。筹划人员聚认真分析了该洞公司的情况，哪提出了以下筹娃划方案：雨1厅、益专门成立一个匪市场管理公司幸来管理该大型惜物业。经营范豆围包括：市场楼管理、物业管退理、咨询服务迁等。该公司应竞具有物业管理青资质。惜2另、散在市场管理公可司要行使部分冬政府管理职能量（政府招商，滴税务、工商、留计划生育等一县站式服务头，丸这些主要是为归了便于拾后面的收费通价格审批）。碰3罗、碌对市场内商家猜实行元“闯会员制斤”槽管理，为会员困提供各项优惠研服务（诸如：浑租金优惠、法锤律会计等中介鱼服务优惠、免喊费进行工商登惰记、免费进行犯消防培训等等裳）。机这样，对所有异进入该市场的找商家实行会员锄制后，收取约虫为租秀金搜25拜%浙左右的责会员孕费厚、径10盐%攻左右的物业管坑理费（房管局岔、物价局备案于）；在租金收睁取上，对会员舟一律实杠行腔6.胜5姐折优惠蜂。颂导纹经过上述筹划抄后，年度营业左总收入基本不咱变约慢为印500盟0赤万元，其构成性为租碧金停325读0彼万元、物管比费旱50希0锡万元、会员探费胶125钱0迎万元。可以节性约房产税拖：进175吸0路万杏元织×12术%谨＝坟21蜻0懂万元。【案例分析】荷按照房产税的市相关规定，需它按照租金收入灰的祥12漂%列计算缴纳房产绒税。本例通过搬利用不同税种牲的差异，将租纹金收入分为租妈金、物管费、阻会员费，惧从需缴纳伪房产税融的租金恼变为役不需缴纳房产起的物管费、会至员费，从而实稠现了税务支出依的节省。慎当然，本纳税量筹划需要注意我的是，杜收费方案需要梅得到戴相关行政管理雄机构防的认可匆，避免因收费哪方案围得不到确认位而出现纳税争梅议。去8棵、出租欢与肤承包码的选择【事实描述】喊某房地产企业喘持有某原值勒5式00珠0隆万元的房产，隙所在地区房产苏税的房产原值奇可减除比例钱为杂30爪%靠。趣该企业将吃房产助出租出去，每活年获取租攻金刮100踢0翼万元，其应缴窝纳房产独税皮12牵0驻万元。该企业掏通过考虑，提月出如下纳税筹茶划方案：睡1击、圣将该房产作为亲其下属的一个省营业部，并与哈承租人签订劳垂动合同，将其屠招聘为营业部觉经理。事2念、与该承租人衰签订承包合同题，每年榆固定恩上草交栽100闭0振万元承包费义，燃承租人以自己阶名义对外营业章。亭这样，该企业边通过筹划将出字租房产变为自读营房产，只需容要按照房产原若值拿减除一定比例赠缴纳房产税，纯不用按照租金生计算缴纳。锡应纳房产税为互：船5玉000康×亏（奸1-30巷%爪）患×孤1.2%=妻42零（万元）。鼻可以减少税务观支坊出悉7庄8牙万元。【案例分析】式本案例通过转薯换收入形式来龟转换税制要素搂，将租金收入周转换为承包费寸，从按照租金夹缴纳变为按照聚原值缴纳房产即税，进而进行深节税。但是，妙需板注意的是将承宝租人转为企业伟员工，份这也就是纳税登筹划中的代价蛮。拢另外，驾由于承租者以袖自己名义对外棉营业，启根据营业税的锯相关规定，想出包者向承包眠方收取的承包道费谎按旋“恰服务骄业京”孩税目征收营业认税互，诉承包费的营业谜税及其附加不蜻能减除。毕当然，若举能符合一定条敏件，这部分的顽税费也能规避缴。谎最后，本筹划冷的要点在于税受率差蓄（油12管%控与衡1.2废%徒），捷当窃租金与房产原呼值扣除一定比味例后的余额戏越接近需，央则效果越明显清，否则刑本筹划的意义屈就不大了。侨9粘、售后返租虏的变化【事实描述】掏某房产公司开熟发了一个产权通式酒店，由业肺主购买后返租券给该公司统一贯经营，昨房产公司总销熔售收入聚为摆2000昌0边万元，并鹊承诺按照其购卫房价日格孙8摇%加给予拒业主广回报赌（回报金额敏为壳160没0滨万元）防，然该公司禾实际对外出租注年收各入结200听0券万元。哀如不进行任何跌筹划，则兔存在两次出租称。显第一次是伶业主野将房屋出租给新房产公司，第泛二次是房产公迹司再将房屋出盘租给使用者。拣房产公司需按垒照租金收孟入肚200烤0享万元缴纳营业圾税燕10祸0永万元衔（哈5偿%狂营业税率，不播考虑城建税及犬附加）。鸣因房产公司不渡是产权所有者事，不需缴纳房混产税。比该房产公司考兵虑如下筹划方秩案：甲1策、缩房产公司从出鸟租变为代理，足即代理饰业主侨对房屋进行出即租。绸通过简化出租吹关系，变为痛业主窑将房屋通过房欣产公司的代理弱，出租给了使丑用者。贷2贷、房产公司巡对掏租金收拨入悦200哑0趋万元与给业主浪回嫩报火160花0躺万元之间的差兼额纠40稼0西万元，作为代确理费收入。宵这样，拔房产公司的税钱负降低为营业兼税粮2尖0屈万元贺（驱40党0度万元肝×船5打%滴）。【案例分析】菌本案例通过简薄化出租关系，头将葬房产公司承担以的转租关系转犯化为代理关系珍，倘从而降低了营港业税。本税务世支出管理方案敌的注意点在于俩要事先与业主架达成代理协议祥，从相关合同唤要素上规避法洗律风险。梁1万0恩、惕房产出租改为污代销【事实描述】煌某市的甲公司唱将一处商场出荒租给乙公司用茫于其销售自产茶产品，每年收洒取租恢金该20渴0头万元，该房产杨的计税原值雾为舅100于0涝万元飞，当地规定房彩产原值扣除比场例筛为革30%氏。甲公司和乙评公司均为增值优税一般纳税人央。恨甲公司取得的仪租赁收益应缴剩纳的相关税收罗情况如下（假秘设仅考虑营业庭税和房产税）昂：据营业讽税文=200叼×争5%蔽=1驴0寸万元艘房产敌税月=师200栏×渗12%=2洁4疤万元陵甲公司经过考呀虑，提出如下辨筹划方案：从1废、带甲公司利用商留场为乙公司代叹销产品，代销唐产品的价格等床全部由乙公司然确定，甲公司寻只收取手续费掏。假设甲公司钉每年收取的代急销手续费仍然列为做20悼0洋万元。资2橡、上述方案下溪，甲公司应负列担的税收为：瓶营业钟税述=200制×环5%=1柳0摩万元嗽房产闹税争=1000沃×因（负1-30朝%弄）显×匪1.2%=8鼻.供4菊万元亿通过筹划，甲孕公司可减少房拴产锡税泡24-8.4牧=15.蓬6闹万元【案例分析】听根据增值税有冻关规定，将货搏物交付他人代锡销以及销售代舟销货物都应当圈视同销售缴纳漠增值税。当货腊物在一般纳税鹰人之间销售时氧，若不存在其五他税收优惠，遗增值税的税率肯一致，总体增春值税的税负不业会因为增加纳跃税环节而增加贿。如果甲公司区是小规模纳税示人或非增值税冒纳税人，则应才当重新测算上渔述筹划方案。友1俗1篇、婶改出租为转租【事实描述】位甲公司持有一耕栋写字楼对外梨进行出租，副因设施不齐全竖，水每年泊只能驴收取租凭金的60熔0甜万元。现在该句公司准备厉花晕500垫0盾万元对该房屋荣进行装修改造刮，预计装修改增造后，每年可准收取租使金数200骨0障万元。在装修们前后，与租赁写收入相关的税连负如下：讯1英、搂装修前：营业戒税倦=节600渣×做5%=3地0校万元；脾城建税及教育浑费附产加辜=30疗×衔（进7%+5垫%胡）从=3.蹄6浮万元；谨房产感税剃=600穗×晕12%=7钓2灌万元。珠合怨计呆105.竿6麻万元。仔2顶、钓装修后：营业洪税派=2000弃×挎5%=10魄0录万元；靠城建税及教育险费附咬加灶=100蹦×拜（扎7%+5桂%岩）丧=1停2哄万元；房产丙税羊=2000记×盼12%=24束0拼万元。漏合蜜计扫35茫2塞万元。系装修后的税负岔增加很：苦352-10顾5.6=24本6.祖4捉万元。纯甲公司考虑如爪下筹划方案：第1投、甲公司先将姿装修前房产出帐租给下属企业博乙公司，并签含订一个期限较争长的租赁合同滚（假糖设想2渐0嫩年），每年收虚取租血金俭60门0晨万元。然后由秋乙公司齿出爹资乏500棋0偷万元进行装修桌改造，再对外钥进行转租省，转租租金仍征然浅为奶200惯0尚万元可。龄2荒、甲公司承担锐的税负仍击为俭105.卡6束万元；乙公司堂应承担：营业记税劳=2000坏×裁5%=10选0披万元；城建税垂及教育费附矿加民=100揪×牲（爹7%+5包%您）愿=1叛2纸万元；恩因不是产权所喜有者，不需缴仍纳刊房产税。合计谨112中万元。傲甲公司和乙公恳司税负合贿计哗217.多6步万元。默筹划后税负减源少疾：佣352-21面7.6=13防4.切4躲万元。【案例分析】短本例通过设置岸转租一个环节最，将房产税的锁计税基础进行啊了减少。虽然滤增加了营业税边及附加，但是先房产税得到了锐减少，总体上煌税负得到减轻圆。巷但需要注意的友是，甲公司与拿乙公司为关联冤方，甲公司向屋乙公司收取的秀租金应当公允货，不能明显偏谅低而且没有正但当理由。贤这里需要注意点，野房产税由产权瑞所有人缴纳妨，转租人并非穷房产的产权所轿有人是不需要拒缴纳房产税的骗，但是由于各鸦地执行政策情袋况不一样，具呀体还需要和当汁地税务机关进营行及时沟通。蹄1溉2半、材转出减值资产【事实描述】为甲公司拥有一料栋商场，账面防原值为拨6李0渣0超0喇万元，因地段锯等原因，实际喘上公允价值下丧降农为谜1当0族0互0柄万元。甲公司辅每年应缴纳雄房产税（按照悦房产原值减届除伟30弃%们后计算缴纳）言为：鸦6害0毙00而×握（敏1-30羞%嘉）要×勿1.2%=分50.4氧万元。止该公司考虑如绘下筹划方案：侦将上述房产对烦外投资到唇下属企业圣乙公司中锅（非房产企业猫）箭，琴按规定使投资者投入的顺固定资产按照长投资各方确认捆的价值，作为也入账价值。匪则乙公司接受糊甲公司房产投肆资的入账价值症为公允价值立100席0解万元。蕉乙公司每年应极缴纳房产痛税阔1述0腿00榴×妖（偿1-30野%障）纵×恐1.2%=耻8.4蒸万元。关缴纳契税（假庆设契税税率描为卡3可%欣）驾1200受×烤3%=3票6树万元。营业税项和土地增值税有按照脾有关锐规定，不需缴逼纳。迹经过筹划，付减少甲税负吸50.4-8析.4-36=躬6惊万元。茎此外，以非货注币性资产对外龟投资需按照公下允价值计算损给益进行企业所灾得税缴纳，因扮此甲公司还需招确认损仅失赠6000-1帮000=50贴0咽0岁万元。如果甲循公司为盈利企督业，则可以起考到推迟缴纳企诵业所得税的作抓用。【案例分析】茧本例通过览房产对外投资叔起到了将账面甚价值转化为公绵允价值的作用勇。但在实践中瞒，需要注意乙尿公司为关联企肝业，为此有关阴交易应按照公蒙平、合理原则齐进行。同时，否在减值较大情壳况下，本例的叼减税作用比较汗明显，否则起奔不到预期效应影。间1抖3绢、会所的房产爷税筹划【事实描述】酒某房地产企业乞持有某原值葱8惭00默0回万元的财会所解，雹该会所主要用屑于为业主提供出服务毫，所在区域较主偏僻，市场租院金不高仪。该企业骡所在地区房产揭税的房产原值珠可减除比例钟为王30%灰，攻虽然对于会所冶的产权未明确完，但按照税法站要求，该房地逢产企业作为房滤产的实际使用厚者为纳税义务屯人，负该企业应缴纳页房产税梁=粗8击000俱×字（申1-30练%伴）厉×湖1.2%=证67.2畏万元。颂该企业通过考剩虑，提出如下扯纳税筹划方案更：样1稀、将该休会所但出租给干某关联方经营膏，租金为贝150恰万元院，该租金水平小也得到税务机担关的认可饮。恳2次、桶经过筹划，房绞产露税兄=150舱×科12%=1漫8验万元锐，另外为租金粱产生营业班税卵150狠×痰5%=7.涌5惜万元（不考虑运营业税金划附加妙、企业所得税厚影响准）山，减少税金支膛出巧67.处2-18-7夹.5=41.容7爽万元。【案例分析】齐本案例通过将薪自有物业转化血为出租物业，负减少巡了房产税支出肚。这种筹划的校立足点在于物嘉业原值较大，凉而市场租金四却较低，而且冻两者的差距越泰大，则这种筹挺划的结果也越庸明显特。详1劣4键、铺会所出售的景筹划【事实描述】将某房地产企业涨开发某住宅区项，其中有成本蚁6榴00骡0绩万元的会所姥。域该会所导按照没约定挣，其阁产权归属于该搅企业，主要用律于为业主提供哨售房合同中承狼诺的服务。燃因该住宅的商岭业氛围不浓厚睛，锄该会所舍若对外销售，关其超市场价格法不高，梳约为赏5柄00纹0单万元左右。巧现在该企业的门住宅销售完毕蚀，税前利润合为绳2碧亿元，若不进寸行任何筹划，秀则需按照税法梢缴纳企业所得象税。慈现在该企业提亚出如下筹划方愿案：犁1凯、将会所昼按枪照鬼500倍0友万元价格揉出售给某关联饭方，并约定该使关联方需履行悠原售房合同中粮房地产企业对雾业主承诺的服疯务。魄2葵、缘因该筹划，减救少税前利润隐100衔0鉴万元脚。扔同时，由于房拳产原值减少了糟，可以在以后沫的房产税缴纳单时减少计税的般基数。【案例分析】锄会所是一个让带开发商很难处脊理的事情，特他别是新建的小雀区，絮很多开发商复自有阀的会所都面临王严重的亏损，达其市场价值是团并不高的。烧但由于只能作伞为资产减值体孔现在账面上，岛而不能在税前首进行列支，因吼此午不能有效减少鼓税负。通过内戏部关联方的转莲让，则扶实现了税负的攻下降。但需注齐意关联交易需换得到认可，体另外，弱作为开发商自吵有产权的会所郑，应转入固定厨资产进行核算距并琴计提折旧歪，皆这部分成本渐一般傻也不可以在土碍地增值税计算总时扣除择。期间费用管理布莲房地产开发企龟业的期间费用钟是指宪为组织、开展窃房地产经营活初动而发生，但皆不能直接归属底于某个特定产剂品成本的费用速，倘它检主要想包括管理费用岗、销售费用煤、财务费用。捎房地产行业从旅本质上说，是患资金密集型行鼓业，不仅建造地过程需要大量旷的资金投入，垮同时一个项目鸭的完成又经历扣较长的时间，愧在整个运作周君期内，期间费牌用是非常高昂沸的。特别在当搅前国内宏观调榜控频繁的背景吼下，一方面，洽项目开发单纯毙依靠自有资金啊是难以完成的贤，开发资金越晨来越依赖于外请部资金；另一蛾方面，销售状寨况受外部环境恋的影响较大，卖运作周期不断覆延长，这又进蔬而导致房地产堆企业的各项费炉用高企。此外越，费用控制水穿平还会直接影咬响现金流的平怠衡，甚至是企馋业的财务安全谎，相当多的房置地产企业就是搭因为费用控制起不好（尤其是值财务费用）而筛陷入资金链危诊机。因此，掏合理控制期间秩费用是关系到述企业生存、发冻展的重要任务宋。策一、推行预算摧管理板费用扛失控的一个重逃要原因是事先喝没有建立明确嫂的目标，其结弹果导致曲在执行替中疮“销走一步看一步田”躬，帆最终杜失控辩也万就不足为奇了务。立预算是运用目滥标管理思想对旬期间费用进行砖管理的一种具菌体形式。在期沙间费用预算管请理中荒，惩预算唤按结构树层层宣分解落实到赏各个仔部门上，目标求变成可执行的克行动计划，辜通过扮实际结果与目深标进行对比分狮析，找出差距田、闲分析原因膊、呆制定改进措施祥。同而文在愉预算爱分解过程中，杆各预算目标的镜方向一致，环门环相扣，形成要协调统一的目轿标体系。开只要章每个刻部门旅完成了自己的蕉分田预算脏目标，整个配费用预算田总目标散就能完成于。疑泉企二、划分责任概中心，实施责馆任考核王有不少采取预泼算管理的企业消并没有取得预旦期效果，其原传因往往在于帐目标与执行丝相脱离，费用谦预算目标并没攀有细分、落实番到各个执行部办门。为此，需纤要根据各部门爷的管理权限和晕费用承担范围馅，将指标从宏纲观层面分解到凑微观层面，果把行部门乒划分为若干个消相对独立的融责任中心。隙同时店，历定义损好艰每个吃责任中心休与扔费用弯控制相关的指洪标业，根据责任中羊心的预算完成就情况进行考核奋。科这样，就可以掏在日常业务岩中险实现对膝费用落的过程控制，乔真正将沸费用需控制的执行力喉渗透到基层。驾三、值分析驱动因素耳驱动因素吗是碗战略成本管理纸中的一个重要第概念，它是指稍导致成本每费用济发生的因素细，筒可以是一个事炮项、一项活动唱或作业唉(去activi洗ty)恐。猜对期间费用进冈行驱动因素分飘析，目的是奏对淋费用横形诚成的冰“友前因后果武”平进行追本溯源械，深入挖掘费削用背后的推动盟力，从根源上亡分析可以降低劫费用的各项要笔素。以销售费关用为例，驱动题因素可能就包山括产品发布会肢次数、拜访客锋户时间、合同亚制作数量等，关销售费用不过艳是这些驱动因姜素产生的后果搅。我们通过对昌驱动因素的分丙析、优化，消井除无效作业，啦就可以从根本案上消减无效的释期间费用支出辱。景四、背做好融资规划党1佛、玻确定熄合理的赵资金需要量是妇融资救规划障的前提晋，简资金不足固然星影响剩项目且的他开展，杏但资金过剩也权会森导致利息费用腔的增加寨。粮在融资计划中镰，需要特别关狗注栗预售收入与朽融资规划式相配合贺，尽量避免过唉度筹资喷。铃2暗、付款时间的衰推后可减少因敏资金占用而产拒生的利息，咽目前我们取得浅的开发用地，柳大多由政府负旬责拆迁，驶而伟政府拆迁难、疼交地晚也是普饭遍现象，腔为此应努力利妥用这些因素延驳缓付款时间偿。屑3格、岛根据不同的资暑金需要势，萄合理配比长期羊融资与短期融皮资炎；外从不同渠道中腿选择资金成本像最旱低的渠道娘，尺同时还要考虑材各个渠道的约舰束条件壶，选择合适的朽筹资时机密。案例：牲1胆、会议费用的露节省【事实描述】安某公司一个年地度的会议费用悠达浮到眠20姿0苹万元，包括差卵旅费、会议室落租金、会务准横备费用等。该夫公司随后对会父议费用进行了零详细的分析，深结果发现燥，相当多的会误议费用实际是任可以节省的凡，节省的方法汤有以下：屑（漆1芽）会议巩形式从现场转么换为非现场梁。横会议并非一定串需要现场召开昌，一些会议实占际是可以采取登成本更低的形饿式进行的，例刃如渐O扛A衬流转审批、电旧话沟通、视频范会谈等。非现殖场形式的会议御可以座将现场费用转受为非现场费用干，应差旅费、会议帅室租金等内降低堂了疫5愤0峰万元晚。拌（德2信）会议的归并症。该公司分析呀发现，较多的铃会议由于事前欢没有安排，风所以经常出现挺重复性会议的话情况，往往是传一个会议后不犁久又召开几乎迎同样巴主题犬的会议。丑为此，该公司梁对一段股时期档内的会议申请轿进行了归并，帐将相同主题的骨会议集中器召开职。这样纱，问不仅湾节省了与会人拌员的时间书，也减少了外宅地与会人员的乖往返次数浅，减少的会议古费用虎约嫁3宴0北万元。【案例分析】别会议剧是一项费用高丘昂的活动，除惑去直接性的支翁出外，与会人鹅员的时间是更革重要的支出。圈参与会议的人末员越多、层次方越高，影占用的人员时专间就越多，影会议的成本就起越高。为此，逗合理安排会议串、减少不必要胸的会议时间虾是降低会议成若本的咱最重要新工作耳。授2躁、预算管理与爽责任考核【事实描述】魔某们集团君公司每年编制伏预算对费用进剪行控制，酷预算编制上是推由下属企业上域报预算，并由啦集团进行审核敬。同时，对预稀算进行考核，内规定若超出预魔算金额，则相评应罚斥款肯10猜%艺，若低于预算黑金额，则不予去奖励。芳该集团公司且最终发现，每即年的预算金额迹是越来越高仔，条近止3坟年的费用预算株是漆100亮0僵万元帖、正110给0悟万元泄、轿130矿0勒万元。灌费用预算金额铃经常暴是在上一年度急的基础上增加转一定的幅度，雾根本未考虑公趣司实际机需要渠支出情况。瘦同时，针公司费用实际也发生蝶额猫是槐95抛0蒙万元扭、装100泻0兼万元贱、尽120暗0疯万元，水略遮低于预算限制厅，雅但可刚好完成预算候任务，违真正大幅度降脚低费用的情况颤很少出现。杜该公司经过分正析发现，其原墨因在于，一方钟面预算编制没哥有裳确实的小依据，是根据著上年情况制定示，而没有根据叮各项费用发生宾的缘由进行分拨析；另一方面探该公司对于费踩用预算完成情累况有惩罚措施手，但没有奖励邻措施。【案例分析】取事后控制不如偷事中控制，而疼事中控制不如浆事前控制。涝只有事前规划猫得当才能彼真正控制好成跨本费用址，预算作为一道项管理