某地产集团投资决策指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集团投资决策指引编制：**********管理集团有限公司日期：2006年10月目录HYPERLINK新图一萌。该流程适合哪同当地开发商码进然行罗A纤、练B卸模式的合作。蛛当地开发商已葛经取得了一些哥前期手续，但杀没有获得土地艰，需要双方共忧同获取土地情雄况下的投资决押策流程遵有关流程见HYPERLINK谦图二甘。该流程适合拌同当地开发商既进槽行牲A辅、棵B催模式的合作。距协助当地开发寄商获取土地，抹我集团炸收取咨询费用致(配D玻模曲式野)携有关流程见HYPERLINK豆图妙三洪。独同当地政府合柿作乎通过公开招、得拍、挂方式获稻取土地的投资水决策流程芬有关流程见HYPERLINK宝图四也。该流程适合系公司进怖行梨A馅模式和部野分信B徒模式的运做。C模式的方式斥通过捆绑体育木场馆建设和经肠营管理等获取效土地。湾投资决策流程辆见HYPERLINK层图五狗。侵参与土地一级蚀开发耐（蚁E昌模式）草一级开发利润拐率虽然相对房观地产项目开发剩较低，但是投讨资风险较小。掩我集团与其他吗房地产开发公样司合作参与土乞地一级开发渐。教根据国土资源牢部庸200片3对年锯1幕0减月料1号3盟日《繁土地开发整理版若干意见》锐的相关规定，绑积极参与政府碗的土地开发整检理工作。妇具体流程及相役关内容见HYPERLINK洪附件一去。回A恶模式截项目实施释义步集团公司：宇指中体奥林匹升克花园管理集勤团有限公司裤一线公司：健指逆集团公司全资折拥有、控股的庭项目公司宋品牌管理中心劳：阁指集团品牌管醉理中心貌决策委员会：栋指中体产业股鹿份有限公司陵投资决策委员喘会贼小组：惭指项目发展工续作小组，义是决策委员会尚下属工作机构操作规范浑（一）新项目文发展信息通报要一线公司定期纪或不定期向品堆牌管理中心通殊报新项目概况须和进展程度，侵品牌管理中心除及时汇总整理销并通报。奏项目发展工作桃小组膏小组负责项目功进展过程中，堤各种信息的上怒传下达，保证瓶信息通畅；坊小组成践员吹7-潜9贱人，成员组成先初步计划为：垒组长：范睿犹鹅香副组长：郭燕盼萍猫葡丁晓梅经组员：迟平、必宋庭敏、龚南鱼清、卞冲、李盏鹏袖原则上，小组梨一经成立，小睁组成员不得随夺意变动；太小组制对距“插决策委员拣会岔”员负责。投资决矛策委员会成员木初步确定为：主任：吴振绵献成员：陈穗建录、沈虹、范睿蒸、李番、郭燕著萍、丁晓梅、次郑东、高密田植工作内容和流饮程：一线公司一线公司提交拟开发项目资料工作小组工作小组工作小组一线公司一线公司工作小组决策委员会初步评估报告调研计划书项目意见及建议项目听证会申请及项目可行性研究报告制定调研计划实地调研、评估合同签订听证会报告初步评估听证会申请听证会合同谈判合同文本一线公司法律顾问工作小组详细可行性研究报告编制初步可行性研究报告编制初步可研报告详细可研报告论证报告么进入新城市开车发，在完成实禽地考察和调研太工作后，必须责编写《城市发利展和住宅市场味调研报告》。激项目立项，必偶须编写《项目乖可行性报告》朽，具体内容可余参照HYPERLINK询《中体奥林匹坛克坡花那园管理集团房廉地产项目可行烘性报告内容指沸引》棉。项目听证会岭可听证会细则见茶本文件虽第四章签署合作意向锣已召开项目听旦证会并通过，坡一线公司可与发合作方（土地啄方）签署合作灰意向；若在项治目听证会前签吉署合作意向，纽需完成以下工指作：爆于签署意向两谣周前向品牌管控理中心报送项胁目资料；升小组完成赴实怨地考察，审核遣相关资料的工恳作；法律部必蓬须介入前期谈耍判、意向书审汉定工作；踪小组对合作意概向文本提出专散业意见和是否侦同意签署动议幻，缝报痒“竹决策委员逃会舰”续主任和集团主集管领导；三“目决策委员江会狱”魔主任或集团领朗导审批并同意盛后，一线公司样方可签署合作柱意向。签署正式协议托项目合作意向钉书签定后，一皂线公司及时向在小组通报协议刷谈判等项目进冤展情况，由法预律部可介入项恼目谈判和协议压起草工作。翁一线公司与合抱作方（土地方绒）签署正式协捡议前必须完成鹅以下工作：贷召开项目听证院会，并通过；懒报送集团董事嫌会，并通过；掠合同文本与听升证会通过条件驻一致；若不一萝致，小组要重伐新论证，并将献论证意见喉报法“泳决策委员贫会猫”叛主任和集团主汉管领导审批，啦必要的话可提皂请原听证会评形委通过通讯方器式重新表决。附则沉本制度是集团遵公司房地产新别项目发展的根鹅本管理制度，畜对于通过投标晃、竞拍、合作减参股等方式取愧得土地的，可鞋另行制定具体坊管理办法。剃项目发展过程他中，出现本制舟度不适应情形同，可视具体情墨况由集团相关页职能部门商议净执行。经本制度可根据降集团公司发展竟和行业环境变愚化需要适时修找改。慢本制度自发布刚之日起执行。幕投资决策船前期气阶段主要工作丽在项目开发周成期的各阶段中胡，从标开发项目设想艳的提出到项目侦的评估决策是吩整个项目开发甘的核心，这一退阶段工作的好苹坏直接影响到骡项目整体目标灿的完成。场奥林匹克花园简项目投资决策涛前期阶段工作低一般包括以下茫几个步骤：荒开发项目的选吹定（合作意向英阶段）高开发项目选择体途径牌奥林匹克花园弓开发项目的选缘择主要通过三犹个途径，第一炎，各地合作伙抹伴提出的拟合翼作项目；第二畅，同地方政府棕合作的，中奥蛾广场和城市运营营为核心的合滤作项目景，并积极参与硬政府的土地一但级开发工作阿；第三，是在给奥林匹克花园界项目的重点发胳展地区寻找拟博开发项目。冷奥林匹克花园元项目选择的初倒步要求钻A模类开发城市诉和地区：醒北京、上海序、珠三角、长纯三角、环渤海寒经济圈种占地面积：傍500晌亩以龟上殖冠地理位置：离授市中懒心珠1沿5丰公里半径之内砍交通条件：从冬项目所在地到朝市区交通主干贷道怠2伞0寇分钟以内车程郑土地区位：城办市规划中划定湿为未来城市重番点发展区域卫征用土地：拆挺迁量较少，拆毒迁难度不大识市政条件修：恨"米三通一钳平群"究以锯及牲"泛七通一天平帐"疾较易解非决液苗周边环境：自雾然及人文环境略较为优越，远壤离污染源。斜周边生活配套鼓设施：较为完碰备、生活便利犹。情（喂2休）滑B肥类开发城市说和地区号：昨省会城市和计胖划单列市、省闭辖市、西部大炸开发重点地区矿等剂占地面积：靠3驴0揪0剧亩以上毅地理位置：离绕市中毙心腥1浩0嗓公里半径之督内文回交通条件：从伞项目所在地到它市区交通主干洞道肾1慌5叛分钟以内车程鸽土地区位：城初市规划中划定爹为未来城市重解点发展区域已征用土地：拆葱迁量较少，拆窝迁难度不大抛市政条件旗：墙"庙三通一劫平般"惕以着及厅"搂七通一亮平淘"喝较易解决荡周边环境：自术然及人文环境镜较为优越，远嚼离污染源。槽周边生活配套突设施：较为完息备、生活便利竭。繁当地房地产市猜场：市场需求搞较旺，价位稳尽中有升，市场围竞争有序番（捕3纠）夸C百类开世发城市见和地区倘：丝对体育产业由栗浓厚的兴趣，昨拟举办国际国介内重要赛事或塘者省运会等城涛市蝶占地面积：敌25溜0赤亩以上飘地理位置：肌在建或拟建的徒体育设施周边丽交通条件：从扮项目所在地到辈市区交通主干裙道贺1歌0朱分钟以内车程容土地区位：城昼市规划中划定娇为未来城市重巧点发展区域韵征用土地：禾政府负责征用升、提供平衡用反地拌市政条件喉：购"析三通一歉平裕"貌以问及规"悲七通一锋平惯"获较易解决村周边环境：自否然及人文环境衰较为优越，远欠离污染源。寨周边生活配套顺设施：较为完水备、生活便利怠。薄当地房地产市爸场：滚有一定的市场跌需求、当地房饿地产均价可支缸撑开发要求冒意向项目需要株提供的相关资弯料烂合作企业的有右关资料。拐拟合作开发地抵块的有关资料痒。摇拟开发项目所渣在城市的基本帆情况蒸。已有关意向项目截需提供的相关宜资料明细列表陕见HYPERLINK灭附件却二博。市场调研影项目市场调研原是项目立项的土必要条件，有钥无市场、有多参大市场是判断纺项目开发的基裳础条件。丝市场调研的流仪程确定市场调研的目的确定市场调研的目的拟定市场调研计划及提纲市场调研实施（实地考察、面访、焦点访谈、专家访谈、二手资料收集）市场调研资料的的整理分析市场调研准备撰写市场调研报告调研事后控制调研过程控制调研问卷设计、调研对象及区域选择、调研方法确定选择调研公司、人员市场调研计划滋有关市场调研伴计划歪范本和文件见HYPERLINK坏附件三旗《市场调研计腹划范本》个。土市场调研的内甘容斯当地城市基本猛情况闸当地房地产宏禾观市场情况妥区域房地产市堂场情况调查消费者调查竞争对手调查酬项目自身情况免调查踢详细市场调查尝内容见HYPERLINK共附件雾四狂市场调研报告顿范本毕有关市场调研添报告范本见HYPERLINK贞附件五前《市场调研报校告范本》反。颗项目基本情况熊研究拖了解项目的基鹿本情况，特别惑是控制规划和友市政配套情况块，有助于把握曲设计、成本和汽工期。项目周静边转社区配套及周唇边环境，直接县关系到项目市伐场定位的客观焦支撑力。需要策落实的方面包怠括：志项目的手续进仙展情况圈落实目前项目植的进展情况，柳项目是否获得聪了政府的立项互批复、规划意泉见书、征地批衰复、土地证、貌建设许可证、纳拆迁许可证继、土地付款凭房证螺等法律文件，奥是否已经获得秀了土地的开发砌和使用权，获河取土地使用权病是否存在障碍蹦等方面。项目规划情况敞蜓弓项目获取的规公划意见书对项甚目的主要建设谅指标、主要配统套指标以及限达高等情况，了椒解项目代征绿辞化及道路用地患情况，了解项乏目用地内的拆柱迁等情况。土地完整性颤由于用地规模迟大，要着重留柏意小区有可能洲被当地政府、盾部门划分为几惊大块，小区的上部分区域被分况割，使地块不舒完整。埋地块相对完整言对发展商来说皮具有重要意义惑：地块完整便卵于项目整体规详划布局，容易辛出效果。同时素避免今后不利淋小区物业管理曾。元项目大市政设大施配套现状波当地块的大市抱政配套设施有蜡缺乏时，发展垫商可以考虑以冶此作为地价谈竿判的条件之一畅。值得注意的写是，如果发展亮商自行投资建嗓设大市政，其卷投资成本往往慢超过常规估算和或者预测数，逗因为大市政配溜套建设设计政岔府相关部门、摇企业及城市建讯设和发展的速蚀度等方面，发仅展商不可控因想素太多。项目地质情况怀了解项目地质敏情况，可以适鬼度把握规划设拔计及工程建造遵的结构要点。赤应了解的内容面包括：杯土质结构：基稠础处理；拾承载力：基础裁处理；靠地下水位：地揭下室防水处理喇；秒抗震性：抗震求要求。余项目地价款、烧配套费支付情剖况触项目地价款、般配套费支付，甜应把握好以下怠几个方面：款公司资金实力掘与需要支付金事额的关系；湖地价款、配套完费支付周期与酷开发节奏的关玩系；域配套建设与配递套费支付时间焰的关系。净项目相关收费秧内容、税收娃（尚1紫）诱各项收费内容痛及标准土由于国内房地老产市场不规范因，各地政府、情部门对发展商田的收费内容及墨标准均不一样会，项目开发前日应详细了解，眼对成本及费用秤做充分估算。爽（趋2浪）喊关于税金的交凉纳蜜合作盾开发项目，可殊能涉及到被双使重征税的情况炊，旋应详细了解当脑地房地产开发拿的税拉费寒规定。圣项目开发的战最略性考虑犁对于奥林匹克初花园管理集团瑞来讲，项目开趟发的战略性是泊首要考虑的内络容。具体包括传：喷集团的战略发后展，包括：业子务架构的形成峰，拓展市场占采有率、规模效悉应、塑造品牌夏、人才培养、乞全国发展布局撑等；绒经营的可持续暮性，根据管理蔽集团的年度发蹲展计划，并以日此制定相应的许开发规模和土沟地储备；鬼把握市场变化辈与公司发展的尺关系，根据公笨司开发实力，哥尽量做熟不做原生；把握公司潜资金实力，资伪金占用时间与花成本利润的关浇系；把握操作出上的主动性，来可实现的因素岁较多；把握项债目开发的时间伤，是土地储备嗽还是即可开发侵。舒项目翠可行性研究拍－般情况下，投可行性分析要锅研究的不仅仅案是一个方案，聚而是同时分析粮多个方案，有夸时几个方案都验可能是可行的滨，而且都很具纵有吸引力。要声在多个可行方他案中优选出最文优秀方案，研洗究人员只能在券可行性分苏析的基础甲上，综合考虑莲市场、资金、孟风险等各方面病的问题，综合孝评价，合理取保舍孔，煌对拟开发的项啄目进行全面、艳系统的调查研堵究和分析，运勒用科学的云多方案比较障评价工方法，得出一时系列评价指标羽植，以最终确喝定嫌最优方案纹。妖项目的可行性壶分析是一个项辰目决策分析的假基础，并为项五目的投资决策县分析提供充分晌的依据串。萌贷可行性研究是悦以市场供需为诉立足点，以资胁源投入为限度扎，以科学方法半为手段，以系字列评价指标为掌结果。发可行性研究的欣根本目的是实禽现项目决策的立科学化、民主瓦化，减少或避鹅免投资决策的格失误，提高项到目开发建设的塔经济、社会和凯环境效益。摧可行性研究的轧程序记立题、界定和情筹划侄；丈项目基本情况萍研究和市场调女研；姨投资机会研究轰；冰初步可行性研寒究：们预测方案的预斤期收益及把握酒程度惠；狂详细可行性研蹲究并轧编制可行性研睬究报告书摇；投资机会研究行该阶段的主要告任务是对投资晒项目或投资方梁向提出建议，海即在一定的地跑区和部门内，寺以自然资源和驶市场的调查预磨测为基础，寻通找最有利的投圈资机会层。阳肯投资机会研究堂相当粗略，主术要依靠笼统的脸估计而不是依午靠详细的分析垦。该阶段投资探估算的精确度铺为痰±30英%涨。如果机会研借究认为可行的聪，就可以进行纳下一阶段的工凑作。爷初步可行性研管究呼指在规划参数蜂尚未获得政府剂批准的前提下江，以经验为主锈，按照项目所梢在地区和市场寿一般条件以及埋常规性规划指根标、开发成果西指标和项目的右特点，就其开宰发的市场机会敌、开发条件、嗓投资效果和可报能出现的市场读、技术、经济坑问题进行研究亮论证。塌初步可行性研嫩究，亦唇称欣“克预可行性研咬究鄙”揪。在机会研究猫的基础上，进缝一步对项目建聪设的可能性与娱潜在效益进行寇论证分析。初独步可行性研究皆阶段投资估算市精度可渐达贡±20还%芦。洁若魂兽并提报《项目翻建议书》，项党目建议书内容者要求见HYPERLINK客附件汪六戚。卖详细可行性研设究鹅详细可行性研壶究，即通常所技说的可行性研林究。详细可行幅性研究是开发勤建设项声目扬赢投资决策的基蒙础，是在分析物项目在技术上隐、财务上、经耕济上的可行性界后作出投资与改否决策的关键豪步骤副。艇溜这一阶段对建膀设投资估算的孩精度争在横±10%股，所需费用移小型项目约占倒投资鲁的久1.0庭%输～葵3.0灌%菜，大型复杂的检工程约缩占渣0.2胆%漆～锈1.0%.并可行性研究的不内容译项目的背景和慨基本概况贱；疫项目市场需求微调查及发展趋迟势视；仆项目自建设规模和建棋设内容的确定身；私规划设计影响差和环境保护；谋项目所需资源赢供给游；造项目成本估算两；愈项目区位和环椒境状况蚁；骗开发建设计划缘；竖项目预期收益狮及财务效益分胆析血；家项目风险程度伐及其控制分析填；碧项目国民经济烧效益分析。结论及建议；夫可行性研究中窑投资分析辜方法投资环境分析狐（一）状房地产开发项料目投资环境要攀素伶社会环境要素司；族政治环境要素贼；椅文化环境要素隔；查经济环境要素令；箭法律环境要素险；现自然环境要素隶；隶基础设施环境担要素；席（二）补投资环境评价呆的原则和标准汉投资环境评价谁，应遵循的主话要原则有：系辈统性原则、比截较性原则、时百效性原则和定糠量性原则。渐标准：适应性在标准、稳定性哀标准、竞争性考标准颤（三）筛投资环境评价很方法稻多因素分析法礼；丈根据投资环境胀的关键项目所柳起的作用和影洋响程度的不同钟而确定其不同苦的等级分数，奇再按每一个因旋素中的有利或腾不利的程度给酷予不同的评分六，最后把各因性素的等级得分爸进行加总作为寸对投资环境的奴总体评价。总间分越高表示其闻投资环境越好乖，越低则起投投资环境越差。钓多因素和关键怨因素评估法；综合评估法；财务评价候顾顿项目的财务分臂析是开发项目限可行性研究的凶重要组成部分进，它是在国家料现行财税制度污、现行价格和董有关法规的基垂础上，葬通过编制基本泉财务报表，计望算财务评价指促标，惯从企业的角度瞧分析测算项目阁的效益及费用丸等财务数据，盘计算出项目在火财务上的获利处能力、项目偿昌还贷款的能力武、项目回收投遵资的能力等财粘务状况，从而瞒判断项目财务齿上的可行性的递重要方法。财若务分析是企业笋进行投资决策泉、银行确定贷顾款、有关部门菊审批项目的重晃要依据。锹应编制的基本刘财务报表主要务有书:痒现金流量表、陷资金来源与运顺用表、损益表椅和资产负债表膀等桑。土地使用权出让金土地征用及拆迁补偿费前期工程费土地使用权出让金土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发期间税费不可预见费管理费用销售费用财务费用扣除利息支出以外的其它财务费用开发建设投资开发经营费用开发成本投资利息房地产开发项目总投资投资利息支出糟（一）刷盈利能力分析当财务盈利能力慨分析主要是考存察项目的财务集盈利能力水平讲。根据榆项目研究阶段雷、研究深度以维及项目类型的叉不同，可以通赖过编制基本的挤财务报表，有筒选择地计算下驻列评价指标杠:绸（您1雕）财务内部收纽益率叠(FIRR尖)寸。纽（五2克）财务净现值暑(FNPV质)蚂。疾（珍3刃）投资回收期裂（撕4塌）投资利润率抵。晌（享5批）资本金利润影率。脖（渴6薪）资本金净利统润率。贴（二）蛋清偿能力分析猎分析主要是考烂察房地产项目害开发经营期内烧的财务状况及辽偿债能力。播（碑1讽）借款利息的需计算。订（宿2劫）借款偿还期眯的计算。愉国内借款偿还攻期乡；细国外借款偿还渠期啄；资金平衡分析查主要是考察项垫目开发经营期亮间的资金平衡怀状况。作为棵项目开发经营垂的必要条件，真各期累计盈余排资金不应出现触负值衔(内即资金缺口舅)巾。如果出现资惊金缺口，应采忍取适当的措施惜(辈如短期贷款等守)勿予以解决。资字金平衡分析一艘般通过资金来零源与运用表进把行。步（一）叠资产负债分析卧是考察牺项目开发经营柱期间的资产与因负债的情况。倒各期资产应等洞于负债和所有补者权益之和。仙如果资产不等皂于负债和所有彩者权益之和，念则应检查其他凭基本报表。资休产负债分析可欢通过资产负债统表进行。鼠（二）肌房地产投资盈慢亏平衡分析结盈亏平衡分析欧在财务管理中肯又称量、本、括利分析，是指蛋在一定的市场执生产能力条件派下，通过分析卵拟建项目的产字出（量）、成剪本（本）和收喇益（利）之间淹的关系，来判艺断项目优劣及蝇盈利能力的一侧种方法皱。螺钞盈亏分析的关横键是找到盈亏心平衡点（波break-朝evenp蔑oint胡）即项目达到锹盈亏平衡状态尝利润为零的点高。一般来讲，述在项目产出能伪力一定的前提车下，盈亏平衡安点越低，项目储的盈利可能性寨就越大，经营圣安全性越好。脊在事项目的可行性钉研究中，所谓惧盈亏平衡分析内指对特定的项攀目而言，要找危出预计销售收版入恰好能弥补居成本时的销售潮量又称保本销枣售量。景（努1具）巩脉用仪产品总销售面弄积表示的盈亏密平衡点计算方舍法；贸（链2腥）窗革用夫产品销售单价孙表示的盈亏平仙衡点计算方法艘；召（逆3付）世抗用振产品销售收入汇表示的盈亏平骂衡点计算方法犁；不确定性分析洗项目不确定性蒸分析是分析不宣确定性因素对励项杠目可能造成的汇影响，并进而苗分析可能出现锹的风险。不确闹定性分析是项裁目经济评价的吧重要组成部分致，对既项目投资决策爪的成败有着重丘要的影浆响。透项目不确定性挺分析可以帮助扒投资者根据毒项目投资风险鸣的大小和特点伐，确定合理的炒投资收益水平援，提出控制风旨险的方案，有述重点地加强对疲投资风险的防答范和控制。漠项目不确定性岩分析主要包括脾敏感性分析、炉临界点分析和丘概率分析。可楼进行不确定性暑分析的因素主押要有辈:柱销调售价格、销售觉进度、出租率个、开发周期、懒项目总投资、士土地费用、建死安工程费、融测资比例、融资等成本等。队（一）备投资敏感性分目析貌敏感性分析是游研究某些因素津发生变化磨时，项目经济遮效益发生的相销应变化，并判仙断这些因素对的项目经济目标退的影响程度。舱敏感性分析不皱仅可以使开发政商了解因素变疑动对项目财务福评价指标的影退响程度，还可爹以使他们对那穿些较为敏感的杠因素进行认真熄和仔细的再研礼究，染并从中找出对哈于字项目经济效益亚影响较大的不拔确定性因素，奥以提高项目可般行性研究的准马确性。输投资敏感性分辛析步骤如下：吧确定用于敏感禾性分析的经济摇评价指标。通些常采用的指标有为内部收益率引，必要时也可御选用其他经济搬指标。在具体教选定评价指标押时，应考虑分缠析的目的，显敞示的直观性、哑敏感性，以及战计算的复杂程咸度或；廉确定不确定性俘因素可能的变宣动范围丽；推计算不确定性谣因素变动时，标评价指标的相彻应变动值嗽；怒通过评价指标味的变动情况，唇找出较为敏感画的变动因素，鼠作出进一步的循分析鲜。还（二）钉临界点分析肥临界姐点分析是测算评一个或多个不迟确定性因素变脸化时，谦项目达到允许樱的最低经济效粘益时的极限值里，并以不确定牲性因素的临界链值组合显示项葡目的风险程度蛋。不确定性因乘素临界值的分躁析计算可以采弹用列表或图解年的方法。通常平可进行临界点搜分析的因素有柴:榆（辈1般）最低售价和万最低销售量、龙最低租金和最聪低出租率。近（奇2驻）最高土地取生得价格。奴（罪3俊）最高工程费耍用。拣（三）何概率分析完概率分析是使碰用概率研究预亚测不确定性因以素对怀项目经济效益秩影响的一种定币量分析方法，龄通过分析不确安定性因素的变垮化情况和发生肾的概率，计算浙在不同概率条钥件下房地产项自目的闲经济评价指标待，说明棉项目在特定收只益状态下的风冰险程度。堪概率分析的一施般步骤为：新列出需要进行罗概率分析的不荐确定性因素；性选择概率分析庆使用的经济评璃价指标；赢分析确定每个画不确定性因素饶发生的概率；折计算在给定的昼概率条件下经类济评价指标的萄累计概率，并爱确定临界点发贩生的概率。舞资金筹措及渠狡道绳房地产业是资买金密集型产业昼，高投入、高左风险、高产出玉。企业是否获亮得足够的资金刘支持，尽快建耕立健全多渠道灭的贩融资体系，已纵成为企业发展赠的瓶颈。随着寇我国房地产投穴融资体制的变较化和央行关于腾住宅开发贷款得和住宅按揭贷象款限制性规定娃等政策出台后族，金融业门槛腊逐步加高，再广加上土地招投货标政策的实施沫，企业的核心赞竞争力业已不凑再局限于产品狐本身，资本实扮力成为企业乃陶至整个行业健些康发展的决定角性力量。多渠味道融资成为索企业生存、发棉展的必经之路宁。项目资金预测萄资金投入计划抗：各期地价、及前期费用、基庄础、建安、配泳套、开发间接歉费等的投入安食排。恒资金回款计划排：各期销售回硬款计划。餐资金需求计划影：结合整个公铺司资金情况，虎列示各期资金秧的需求缺口及熄融资途径。积启动资金及启切动时占用资金露内容、资金占若用峰值、实现倍现金正流入时便间、资金占用腊月平均额。缠资金筹措的原反则安全性经济件可靠性筹措渠道记（一）言开发贷款调（暗1长）贷款条件幅已取得贷款项表目的土地使用别权，且土地使危用权终止时间搬长于贷款终止塞时间；宿已取得贷款建侨设用地规划许毒可证、建设工古程规划许可证担、施工许可证塞，并完成各项剥立项手续，且崖全部立项文件陡完整、真实、劣有效；疑贷款项目工程恐预算、施工计旱划符合国家和语当地政府的有扭关规颈定斜;岔将财产抵（质购）押给中国银抵行或落实中国冒银行可接受的维还本付息连带暖责任保证；牌若属于住宅为肯主的项目，借娃款人计划投入乔项目的自有资剥金不低于项目色总投资德的捷35姑%樱；若属于商用逼房为主的项目狂，借款人计划尊投入项目的自朱有资金不低于卸项目总投资包的城50申%浆，且上述规定义比例的自有资聚金能够在使用涉银行贷款之前民投入项目建设盗；算企业信用等级坡和贷款项目风妹险度符合贷款若人的要求；思（裙2矩）贷款额度、层期限、利率移开发贷款的额本度不超过项目肠总投资徒的纺65证%赌；贷款期限一订般不超法过吼3绒年，贷款利率默执行中国人民弃银行规定的期葡限利率。辩（悲3劈）贷款的收回税以土地使骤用权或在建工凤程作为房地产娘开发贷款抵押益担保的贷款，牺由于建设项目至的预售需要，伟需对抵押的部鸡分楼号进行放速行，为此应按桐比例收回房地滋产开发贷款，续并在项目销售闭率召达梳8吃0狡％之前收回全叶部房地产开发挤贷款。言（二色）备发行企业债券疑（谦1的）版企业发行债券缠的限制摆企业发行企业撑债券所筹资金浑应当按照审批柏机关批准的用债途，用于本企淡业的生产经营叶；腊企业发行企业定债券所筹资金跑不得用于房地掌产买卖、股票合买卖和期货交田易等与本企业苗生产经营无关苗的风险性投资泳；舱企业发行企业亡债券的总面额朵不得大于该企死业的自有资产段净值战；唤企业债券的利铺率不得高于银肚行相同期限居哥民储蓄定期存糖款利率辩的案40%府；域（岗2肝）坦发行企业债券期的审批轿中央企业发行刃债券，由中国腊人民银行会同慰国家计划委员码会审批；地方青企业发行企业妇债券，由中国泛人民银行省、扶自治区、直辖援市、计划单列过市分行会同同潜级计划主管部代门审批。（三）信托信托的形式：垮信托公司故直接贷款给房绪产项目；株企业将其拥有固的优质房产项勇目的项目公司蚁的绝对控股权瞒阶段性让渡给非信托投资公司枯，并承诺在未榨来一定期限内陵按约定价格全歼额回购相应股蜂权；拌物业财产权信母托宣，源信托产品是以斑商用物业的租勇金作为投资者猜收益的来源贿；签（貌2悉）述信托产品的投搞资期限械一般是一到两六年居多，很少纲超过三年筒。独（警3箭）信托产品收乒益率断一般年收益率把为析5紧%叶－煤6伪%肯。发行规模睁不超摄过走20涉0义份曲注半：雁21纹2先号文件抑制了主信托公司开展晒房地产业务，经近期银监会下胃发的《关于进虾一步加强房地锻产信贷管理的驰通知》进一步厦加大了房地产根信托融资的难较度。顶（四作）诊投资基金珠（乱1石）图投资基金致主要特点：集体投资；委托经营；分散投资；共同受益。痰（级2局）授投资基金家的种类狭公司型投资基据金遍。核充契约型投资基卡金。返（五盒）均商业信用度开展企业间借咳款或者由施工杏单位短期垫资钩施工渠（六幻）宿与外资进行合卡作开发剩可行性研究报博告的编制归可行性研究报极告的主要内容芒一般来讲，开专业机构编写或一个项目的可胶行性研究报告骨应包括封面、倡摘要、目标、苦正文、附件和祸附图六个部分拴。豆（阅1怪）封面：一般隆要反映可行性编报告的名称，株专业研究编写卵机构名称及编徒写报告的时间施三个内容。追（俊2嚷）缎摘要：简洁奶的语言概要介丘绍项目的概况裁、市场情况、巨可行性研究的届结论及有关说筹明或假设条件钳。眉（唇3腾）目录：为了易便于写作和阅四读人员将报告师的前后关系、筋假设条件及具颠体内容条理清选楚地编写和掌模握，必须编写歌目录。违（牺4毅）正文：它是划可行性报告的堂主体罩。抚（疤5慌）附件：它包饿含可行性研究疾的主要依据，盆是可行性研究旱报告必不可少避的部分。在做性正式的可行涨性研究时，必软须有政府有关买部门的批准文洗件（如规划选鸟址意见书、土烛地批租合同、瓣土地证、建筑芬工程许可证等竭）。锁（触6假）附图：一份丈完整的可行性计报告应包括以粉下附图：项目谋的位置图、地心形图、规划红恳线图、设计方距案的平面图，喜有时也包括：忌项目所在地区压或城市的总体钳规划图等等。暮可行性研究报塞告正文部分的蚂编写爸正文部分焦是可行性研究鼓报告的核心部胞分。内容多，插较复杂。概况：躬进行可行性研沈究的背景；酿所研究项目的震名称、性质、念地址、周边的台市政配套和基宁础设施现状，猎交通及周围环伍境等；虾委托方的名称呼、地址、法人鲜代表、营业执问照登记号及联仍系人；原受托方的名称垃、地址、法人亲代表、营业执血照登记号及联叠系人；躲可行性研究的垄目的；精可行性研究的奇编写人员名单吊；冰可行性研究的施编写依据；唉研究报告的假绵设和说明。蜜市场调查分析素：要求对项目磨进行宏观、区敌域和微观的市描场分析和调查谦，及对未来的把供给、需求和饲价格的预测，被不仅要有定性抬的分析，还要楼有定量的推导盒。此规划设计方案复：要求写出项尝目所具备的规低划设计方案及并建设过程中市员政条件是否具惕备。市政条件耀包括水、电、干煤、卫、通讯挤、供暖（部分躺地区）及道路恼等的配套情况僵，在报告中必成须有这些市政械条件是否具备秆的书面文件。匠建设方式和建洲设进度：专业亭人员可对项目移的建设方式的忆委托提出建议严或由委托方提棒供建设方式和果进度安排，他膜们一旦确定则形为其后进行投扭资估算作了准床备。器投资预算和资铃金筹措要求写骑出项目建设过凑程中必须发生绕的各项费用并底逐一计算资金爸筹措部分，要亿就整个项目投迅资额和相应的膨支付时间作出酒融资安排。例颈如：自有资金窃、贷款和预售姨收入这三种主芹要资金来源的衰安排等。揪项目的财务评肥价：要求写出卷主要财务评价常指标的计算结馅果，如净现值蝇、现值指数、沫内部收益率和吓动态回收期等秘。揭风险分析：一制般要求计算出纷保本销售额、限盈亏平衡点及天对主要敏感因吵素在有利和不由利情况耐下的敏感分析栗并计算出相应样的财务评价指病标。管理资源配置尾机构设置：是重否需要成立独乘立法人公司（承项目公司）；啄主要部门设置孙。旨人力资源需求轿：启动项目对阳个专业（部门烦）人员的需求痛，具体人数（塑重点是专业经厌理）。腐人力资源缺口浅及解决：现有称人员能否满足辽需要，缺口人振员的解决途径政（调动、招聘乱、培训等）。后综合分析与馋有关建议：割优势：从品牌享、设计、启动详速度、产品品有质和特侧性、市场竞争而、营销、合作僚方式、大市政猛配套、生活配胁套、是否符合击我司托一贯发展思路搂等方面论述。镰劣势：从品牌城、设计、启动老速度、产品品给质和特逃性、市场竞争盐、营销、合作练方式、大市政姓配套、生活配暑套、是否符合假我司缠一贯发展思路葡等方面论述。车机会：从市场缩机会、提高市经场占有率、树障立品牌形象、策地区性优惠政摧策、城市发展捧规划、宗地所部属区域土地价运格趋势等方面宗论述。荣结论：要求写维出该项目可行驰性研究的结论起，明确说明该穴项目是否可行祖，是否具有较际强的抗风险能竭力。帖附表：是可行默性研究报告中汗涉及的诸多计担算表，如投资缎估算表、销售洗收入表、资金界筹措表、利息林计算表、现金如流量表、敏感葬性分析计算表将等。姿房地产项目可蹄行性报告内容右指引排见HYPERLINK抽附件九投资听证会申科学化的决策赏要求朗企业应高度重钻视投资项目的训可行性分析工混作。投资分析贩的准确与否，蒸直接关系到项拥目的成败。进吵而关乎我们奥视林匹克花园的赠品牌质量。科渗学化的决策需煎要程序化的过稿程，因此建立饼项目投资听证拐会制度，通过砌集体讨论和辩标论来评估项目判，决策投资。讯投资听证委员麻会孤投资听证委员徐会由主任委员左、委员、听证豪秘书组成。听颂证会的参加人逐应当具有专业焰性和实践性。项听证委员由下来列人员组成：住中体奥林匹克导花园管理集团臂董事及高管人忍员；项目公司蜡董事及及高管风人员；管理集厌团和项目公司眨专业技术人员倦；外请专家间。楼人数为单数，节并不少艰于结5猫人申请召开听证会提交项目可研报告管理集团召集听证会项目开始运作同意或无原则性意见不同意或质疑管理集团受理后5个工作日内就是否召开听证会给予答复管理集团初审籍投资听证会的边召集流程申请召开听证会提交项目可研报告管理集团召集听证会项目开始运作同意或无原则性意见不同意或质疑管理集团受理后5个工作日内就是否召开听证会给予答复管理集团初审修投资听证会会挽议程序讲在面临对新项散目进行投资时践，由投资听证菜委员会主任委拥员召集投资听狂证会。听证会微指定一株名菠“睡解答舰人多”雁，该人负责对酱项目情况进行序阐述并准备回飞答听证委员的斤问题。幼投资听证会按型照下列程序进括行程:龙与会人员资料集准备及发放款。闻[券听证项目概况费（HYPERLINK娃附件七券）及其他资料泽]丝听证主持人宣堆布投资听证会梁开你始步,论并宣布投资听恩证会的内容和连纪貌律公;启由指定皱的零“油解答全人些”捧对项目情况进俊行简单介绍；留听证会参加人彼在听证主持人轨的主持下进行怒发阻言陵;象针对项目进行倚讨论和辩论；般听证主持人宣惠布投资听证会吹结束。软听证会相关事志项尽解答人应当对茧听证事项进行夜说声明答,趁并对相关问题膜进行解答；羽听证会参加人盘应当围绕听证璃的内容陈述自霸己的观点和意谜见梯,垦并可要求解答樱人就有关问题桃进行解答；铃听证会参加人垦对解答人的发墙言有不同意见疫的急,仔经听证主持人芳同揭意掉,致可以进行质疑昨和辩论；摔听证会参加人逝在规定的时间喜内未能详尽发树表的意托见界,臂可以书面形式耐提交给投资听瞧证委员会；贪允许一定数量蓬的旁听者参加屠，旁听者发言衔的内崖容型,诚必须围绕投资丸听证会确定的骡听证事项进行津；吉旁听者对有关胡问题有疑问或凳有意见、建议宅的联,送可在会后向投粮资听证委员会斜反径映；违听证人可以对谦听证会参加人嫂、解答人提青问评,针有关人员应当愤予以回答；林投资听证会上苏的发初言哲,术由听证秘书进箱行记录、整理动；签投资听证会结合束送后宴,蛋听证秘书应当季对解答人、听庭证会参加人及苗旁听人的意见彻进行研株究浊,袜并写出书面听剩证报告。走听证报告包括寨的们内容上投资听证会的交基本情况沟；宽解答人陈述的着意见和理由烛；向听证会参加人脆的基本观点吴；绳投资听证会上础争执的主要问芳题损；丘听证人的意见弟和建议掠；周其他有关内容帆。唤注：在投资听老证会召开期间验，参加人对听贿证项目按照《县投资决策评分献表》的相应内叫容打分。丝《投资决策评稻分表》见HYPERLINK浆附件俩八殃。婆土地获取程序产及工作土地整理储备中心发布招标公告投标人登记、索取标书及有关文件确定中标人，发出《中标通知书》与国土局签定土地出让合同对招标地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证评标小组评标工作开标忧通过投标形式店获取国有土地棍使用权流程土地整理储备中心发布招标公告投标人登记、索取标书及有关文件确定中标人，发出《中标通知书》与国土局签定土地出让合同对招标地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证评标小组评标工作开标岁通过挂牌形式致获取国有土地真使用权流程土地整理储备中心发布挂牌公告土地整理储备中心发布挂牌公告竞买人登记，索取挂牌有关文件发放竞买标志牌，缴纳履约保证金竞买成功挂牌成交确认书与国土局签定土地出让合同对挂牌地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证竞买人资格审查竞买提出竞买申请话通过拍卖形式福获取国有土地居使用权流程土地整理储备中心发布拍卖公告土地整理储备中心发布拍卖公告竞买人登记，索取挂牌有关文件发放竞买标志牌，缴纳履约保证金拍卖成功拍卖成交确认书与国土局签定土地出让合同对挂牌地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证竞买人资格审查公开拍卖提出竞买申请貌土地出让合同汁签定萍注意事项缺项目土地合同伙是项目开发过角程中的第一个从合同，也是项稠目开发一次性侵金额最大的合排同，土地作为薄房地产开发的归首要资源，它万的签定就显得段特别重要。在刃签定土地合同毒时，货需要注意以下厉几个重点事项氧。地价泥明确项目地价永所包含的具体秘内容（特别是骨市政配套设施割）帅项目开发的综腐合地价控制是击项目开发成功答的重要因素，穗因此，在项目拘开发前必须详洲细界定、明确沾项目用地地价痰具体数额及与立之对应之内容联（特别是市政立配套，因其很加大程度上受政面府支配，具有宴不可控性，同贤时投资大、协何调难、周期长弦等不可操作性鹊），充分比较能分析土地完全叉成本或非完全瞧成本的测算合汤理性、可行性或。控制项目土封地开发完全成歉本（综合成本晴）在项目单位栽面积成蛛本腾25粱%尸以下。带项目综合地价疾（完全地价）贱界定为项目用创地纯地价与项轿目红线外大市度政配套费之和警的概念。饱基于项目籍开发各地具有蜓不同的差异，连当地政府的政纯策法规综合影嚼响着项目的开岁发成装本因素，必须骨熟悉掌握项目非开发相关费用粘的具体资料，宝做到心中有数委，对项目的成赖本做到事前控亭制，变被动为复主动，减少投逢资成本的盲目凉性，界定明确节地价的具体内常容尤为重要。配套设施蕉对项目配套款竖、地价款支付互的把握支项目基础设施缝与项目配套设我施要事前界定岛清楚，核算清舱楚；似项目地价款、穿配套费数额较的大，如何减少钻资金压力，合当理支付是降低歪成本的途径。仍项目前期启动维资金较大，减扶少资金的沉淀笼并结合项目的揉销售计划，财拉长伴支付休期限。膊项目基础设施写、配套设施与莫工程进度及销面售的有机结合困，形成良性循碧环骆项目配套建设碗（包括基础设魂施、配套设施臭等）的进度，设直接影响客户乐的购房欲望与嫂信心，同时衡瞎量项目卖点及服证实公司实力债，配套建设必煮须与项目工程热进度及销售相骨结合，发展商则对资金成本概拒念的控制是非愉常重要的，在特项目连销售形势较好易与资金可能的子情况下，加快考项目配套的建村设，促进销售视快速回笼资金旷，反过来，大钢量的资金回流佳又加速工程与果配套的建设，违形成良性循环耀。维（随3霉）悬尽量将配套项超目向市政工程牧上靠，争取政厨府投资，或采垫纳我方所选方嗽案，转嫁或降烂低成本支出；敞政府有关部门省征收的增容、汽网点、集资和矮补贴等配套费璃用具有很大的蕉伸缩性，应根车据项目开发过辨程中的实际使因用量，划小计梅算基数，争取件合理减免优惠辆。牲正常及变更情毯况下双方职权微界定亦需要明确双方体的职权界定，岩出现变更情况仇双方责任和义宣务的变更等。享土地合同签定碎中注意事项建按照国家标准展土地出让合同孩范本；白明确项目的用请地性质及相关摊要点；吴明确项目宗地身坐标及地上建锐筑物基本现状脑内容；局明确项目地价忧款及包括之具唉体内容；馋明确用地地块驳下可能出现的炒需政府协调之瓦事宜，包含相幕关费用的明确鲁；虫明确双方的责搬任和权利；犹项目地价的数寨额及支付方式销等暮；筹建项目公司悟成立项目公司鼠董事会；哥确定项目公司赢总经理及核心持高管人员；眼进行项目公司涝的注册工作；旱制定项目公司东管理流程和相详关制度；信进行项目前期蓬的准备工作。附件达表一：当地开言发商已经获取圾土地合作开发配流程伍表二：协助当饺地开发商获取黄土地合作开发煌流程排表三：协助地谁方开发商获取胞土地收取咨询晒费流程蕉表四：与当地黎政府合作获取川土地开发流程员表五：场馆置夕换土地合作开贤发流程咱附件一：碑一级开发相关病内容贯附件二：葬合作公司及项桃目情况列表套附件三绢：御市场调研计划农范本；督附件四：滔市场调查内容露附件五：桐市场调研报告报范本；污附件六：项目筒建议书内容要测求；悠附件七：听证屋项目概况；棋附件八宏：把投资决策评分串表；辩图一：蛋投资决策流程臂（通过公开招往拍挂程序获取娱土地）前期接洽递交材料前期接洽递交材料收取品牌费并签订《品牌服务协议》合作开发品牌服务项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致投资听证会没有通过合作意向实地考察市场调研初步可行性研究土地状况考察、初审详细可行性研究合同条件合同条款投资委员会决策放弃项目筹建项目公司当地开发商提出意向材料审核前期接洽递交材料材料审核收取品牌费并签订《品牌服务协议》筹建项目公司合作开发项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致投资听证会没有通过合作意向前期接洽递交材料材料审核收取品牌费并签订《品牌服务协议》筹建项目公司合作开发项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致投资听证会没有通过合作意向实地考察市场调研初步可行性研究土地状况考察、初审详细可行性研究合同条件合同条款投资委员会决策放弃项目共同办理相关土地手续当地开发商提出意向品牌服务未能获得土地土地成本过高轰图三：大投资决策流程习（协助当地开警发商获得土地唉）当地开发商提出合作意向开展政府沟通工作当地开发商提出合作意向开展政府沟通工作土地招拍挂信息识别及甄选完成《国有土地使用权证》完成《土地出让合同》签订工作取得《土地成交确认书》参加招拍挂与政府达成意向与合作方成立项目公司或联合体与政府沟通设置招拍挂条件开展市场调研工作项目调研报告按照约定支付部分咨询服务费项目建议书项目可行性研究报告根据约定时间付清咨询服务费招拍挂文件编制签订《咨询服务协议书》未取得土地意见不一致签订意向书或协议书终止程序获取土地招拍挂信息桌面研究不可行二手资料收集市场调研可行项目建议书不可行可行性研究报告获取土地招拍挂信息桌面研究不可行二手资料收集市场调研可行项目建议书不可行可行性研究报告项目初审会可行不同意召开不可行申请召开投资听证会同意召开参加招拍挂获取土地没有获得土地开发工作实质性开展基本可行基本可行编制招拍挂文件投资听证会通过未通过方案须调整方案须调整终止程序寻求合作伙伴排图五：投资决兄策流程闲（猎C何模式）不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行投资听证会没有通过合作意向同政府谈判选择项目地块当地市场情况调研项目地块考察、评估初步可行性研究同政府合作条件、合作方式土地成本、付款条件、交付时间等研究详细可行性研究投资委员会决策同政府共同编制招标、挂牌文件参与竞标签约筹建项目公司引入合作伙伴放弃项目当地政府、体育场馆建设、经营管理需求黑附件一绸：团一级开发相关胃内容三土地储备开发证实施方式：窝通过招标方式春确定具有相应指资质的企业实盲施土地一级开摧发辅，资金由土地逝储备机构提供怖；饺通过招标方式口确定具有相应辩资质的企业实盲施土地一级开咸发诵，资金由开发腹企业自行筹集欠；未中标根据《协议书》内容，进行利润分配终止程序地块基本情况调研地块调研报告及可行性报告确定合作方式、我方投资额并签订《协议书》与土地储备中心未中标根据《协议书》内容，进行利润分配终止程序地块基本情况调研地块调研报告及可行性报告确定合作方式、我方投资额并签订《协议书》与土地储备中心签订《土地一级开发合同》实施土地整理行为，接受监督管理开发项目验收验收合格，纳入土地储备库确定拟投标地块投标文件编制政府一级开发地块信息甄选当地开发商提出合作意向土地储备中心支付相关费用参加招投标不可行拒土地一级开发创招标委托的内握容：哗办理各种政府盾审批手续，包轧括规划、项目辟和准（立项）印、征地、拆迁撒、市政建设审阀批（包括交评秆、环评）；垦实施征地工作寨；就实施拆迁工作孕；僻完成地上物拆励除（树木可以狭留给二级开发郊商完成）、地蕉上构筑物拆移丛、渣土清运、担围墙施工、场话地平整等工作许；崇实施市政建设比；能招标人认为可穴由中标人承担签的其它一级开含发工作；赚一级开发招标枪评标因素构成躺：帆编号溜评分内容享所占分值叮1纽评估和比较投蜘标人的综合实圈力趋2生0拢分射2惠土地一级开发互利润率报价慈5秀分樱3雾资金筹措方案白1忧0制分粘4喊项目拟定的实稿施方案说4旗0承分惯5喊一级开发进度捡计划表哥1忆0凭分旷6荡财务方案搞1切0发分秃7谋专家的综合印饥象咬5滤分亲土地储备开发印成本的构成：驰征地、拆迁补妇偿费、有关税尊费；恨收购、收回和际置换过程中发颜生的有关补偿亦费用；捕市政基础设施枪建设有关费用呼；埋招标、拍卖、欧挂牌交易过程露中发生的费用橡；贷款利息；腾土地储备开发笛供应过程中发导生的审计、律逗师、工程监理雁等费用；枪不可预见费以吩及经同级财政辣和土地主管部皂门核准的其他纷支出；桑管理费用及利等润的规定：嚼委托开发公司较实施土地一级荡开发，开发管子理费用不得高早于土地储备开室发成闸本喝2技％；蓝开发企业的利料润率不高于预朽计成本至的批8覆％；附件二：揉合作公司及项驴目情况列表鞠列表一：闻企业信息表企业名称企业名称法人代表总经理注册资金成立时间公司地址电话联系人传真电子信箱邮编经营范围员工人数管理及技术人员普通员工房地产资质等级曾开发项目名称开发时间规划面积建筑面积已销售面积公司架构股东及股权比例期列表二奋：仆饥述谁项目信息表铜项目名称：中类别确信息名称范信息内容师项目宗地指标概占地面积用地貌现状积市政现状设地质状况（有洲无特殊地下物役）烦水文、日照参秀数天拆迁指标橡现住人口、户滩数错人口分布现况性土地现用途敢各用途土地面映积序地上物补偿费友标准萝人员安置费标惭准林土地指标箩土地性质膀土地等级讯土地出让金标舅准娇项目信息表续割表漆区位参数框周伤边僵环晓境书配钥套孙设柜施辰学校数量及名孙称痒医院数量及等撞级陆银行数量及名脉称榆体育设施及容岩量宪交电通功环孙境颈距市中心距离灿、行程身距主干道距离掀主干道道路等搭级细公交线路汽周册边籍房赤地精产远项盾目其项目名称瞎开发公司互项目位置启开发面积月开发时间稿销售价格学销售率头列表三宅：式同资信情况前后燕对照表项目名称：祸企语业赤基辰本鹅情诊况是前抬挤裁期聚后储嫂贪期阳前煌腊消期鸟后戏狸榨期构总资产糕总负债际流动资产望流动负债劳固定资产衣长期负债轮其他资产苦所有者权益捕参秋考考评涂价挡指断标胀前踪厅穿期前后博窗宽期湿销售利润率失总资产报酬率忽资本收益率夏资产负债率绢流动比率甜列表四音：望杂自初步资料清单项目名称：压序号匠资料名称册资料性质厌提交状况取1浪企业法人营业找执照寿必备册□套有功可旗□医无蠢2誉企业简介腾必备睛□这有誓尝向□领无坚3融企业最近两期剃财务报告呢必备效□轰有抄吃税□茂无盾4迅项目相关法律赤文件是必备城4.赏1呢土地使用证坦□简有仔妨洽□厦无插4.渠2功土地转让协议搭□动有劫帖翠□徐无恩4.勤3皂当地政府对项摸目用地的批文售□付有夜拉填□易无始其它土地相关欲法律文件付5铺项目调研分析锣报告驶必备赠□质有教欲辣□剃无葱6昆项目相关图纸坛6.1忙区域现状图（络表达宗地所处倾区域的现状特福征）巡必备敲□购有望疤吉□塌无笔6.2奏区域总体规划婚图栗必备腹□任有例赤邪□砖无辨6.3泽区域交通分析论图（表达公交摩、地铁在宗地榆附近的站点）参可选鬼□贴有蛾服帮□鬼无备6.4形周边交通分析斑图（表达宗地求周边的道路名荣称、等级）稠必备歇□奖有些璃罢□碌无焦6.5还周边公共设施抖图（表达周边灰的公建设施的促类型、面积、裁功能）隆可选致□逮有箩拖尽□河无壤6.6最市政管线图屈必备加□垫有钥非央□倡无知6.7懒宗地地形图具必备激□勇有剑茎豪□爽无颂6.8轰宗地红线图白必备帆□扯有购敲资□侨无动6.9努宗地所在城市旦交通图可必备拴□仗有坏杀蚂□总无霜6.10士宗地绿化植被然与水面分布图区可选差□椅有亮浅眯□始无鸡6.11承宗地现状照片滚可选健□很有沿灵或□疼无先7鉴宗地所在城市钉近两期自然指种标报告妇可选跨□胡有初锈钓□物无洁8书宗地所在城市呆近两期经济指您标报告捉可选束□展有请坦航□传无怜9萝区域住宅设计桐规范裙可选芦□毫有调齐□梳无可10础宗地规划设计诸纲要熄必备宵□幅有瞎馆□樱无详细资料清单陷项目名称羊：正慨产逗警缠玉永煌幻编号：仗序号遍资料名称橡资料性质酸提交状况且1昂合作方提供项产目可行性研究剧报告陶必备碗□铸有把耗邪□汤无机2辽实地考察调研纯报告遍必备场□揉有晌悦鲁□羽无齿3告我方编写的项副目可行性研究难报告将必备腊□懒有贺既哨□卧无资4睡项目规划设计也初步研究报告办必备祝□婚有跳辫挑□斯无慨5共项目所在城市头十年规划纲要栏可选组□缘有激却脖□鄙无壤附件猜三掌：冰市场调研计划坚范本嫂*休*汁项目市场调研哪计划调研目的弓了领解剧*彼*姓房地产市场的棋总体状况，了旱解宋*卸*爪写字楼市场、禽商住市场、公谅寓市场、商业尸市场的详细情津况；依了解项目所处秘区域的市场状旅况，对项目所晶处区域的写字盐楼、商住、商捏业、公寓市场急进行详细分析莫；啄了解项目的竞捞争情况；末了劣解把*砌*框消费者的相关眉情况；事了解项目地块完的详细情况；坑为项目的市场区定位和后期运道作提供依据。调研人员贴**真*薪，田**冶*众，浇**调研时间饼200纯*蔽年承*贡月批*份日将—绩—省*姥*挑日价调查内容及调极查方式正序号外调查内容做调研方式死备注气1公*最*副房地产市场总遍体状况忧二手资料收集码、分析钩2膏*朴*双房地产细份市猴场情况两二手资料收集义、分析紫3改项目区域市场扑情况魄二手资料收集及、现场考察唐4质项目竞争情况