2015年上半年安徽房地产估价师制度与政策：房地产估价机构组织形式模拟试题

2015年上半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构组织形式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收_。A.营业税B.个人所得税C.增值税口.契税2、某宗地面积为5000近，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/近，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/近，则理论上应补交地价万元。A：1250B：1750C：2050D：2150E：工业用地的监测点评估价格3、现有总建筑面积为1500面的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年.估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939.61万元B：4433.88万元C：4768.50万元D：5652.09万元E：工业用地的监测点评估价格4、由“五项因素”构成的租金叫_。A.商品租金B.成本租金C.准成本租金D.福利租金5、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格6、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。A：拍卖实践B：拍卖过程C：拍卖实务D：拍卖行为E：执行层的组织协调7、消费倾向是。A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重E：执行层的组织协调8、某房地产占地面积40000近，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2：乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m?,则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242.4%B：50%C：41.25%D：187.5%E：工业用地的监测点评估价格9、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是—战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化10、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%,该项目建设期间涨价预备费为。A：1270.975B：3600C：3800D：4806E：执行层的组织协调11、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。（2009年试题）A：汇票B：本票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调12、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的_。A.需要适时的更新改造投资B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移13、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)B.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)C.①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)D.①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)14、某市上期房屋预测销售面积200000m2,实际销售220000^,平滑指数为0.43,则本期预测销售面积为m2。A：208600B：380600C：211400D：239400E：借款合同15、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是一元。A.2040.8B.3451.83C.5089.1D.6666.716、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可17、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。人：纳税人非实际占用的耕地面积8：纳税人实际占用的耕地面积^纳税人实际占用的非耕地面积口：纳税人实际占用的建设用地面积E：执行层的组织协调18、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m,房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。A：1.67%B：2.33%C：2.75%D：3.33%E：工业用地的监测点评估价格19、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的_。0.2%〜0.8%0.2%〜1.0%0.25%〜1.5%1.0%〜3.0%20、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为一万元。120011501100105021、当供给增加量小于需求减少量时，则_。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少22、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是_。A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律法规的制定23、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。A：房屋拆迁管理费B：搬迁补助费C：房屋拆除和渣土清运费D：土地使用权出让金E：工业用地的监测点评估价格24、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过_。A.五年B.三年C.两年D.一年25、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2〜3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)1、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。A：国内外市场环境调查B：技术发展调查C：市场需求容量调查D：竞争情况调查E：借款合同2、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为（）。12.55%12.68%14.75%15.01%3、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律4、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理5、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平6、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。A：商事活动B：产权转移C：权利许可证授受D：人事管理E：外事活动7、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险8、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入9、一般将产品生产经营活动中的成本分为_。A.生产成本B.销售费用C.经营费用D.机会成本E.全寿命费用10、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是—时期。1949〜1955年1956〜1965年1966〜1978年1978年之后11、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果C：边长以米为单位，取至0.O01m；面积以平方米为单位，取至0.1D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离12、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险E：资金来源与资金流动性无关13、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点14、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为一元/m2。782.94817.06C.792.85D.768.0615、编制城市规划，一般分总体规划和—两个阶段。A.分区规划B.详细规划C.区域规划D.专业规划16、下列关于经济成本的描述正确的是_。A.经济成本=会计成本B.经济成本=会计成本+正常利润C.经济成本=显见成本+隐含成本D.经济成本=销售收入-经济利润E.经济成本=会计成本+超额利润17、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序B：是否委托由法院决定C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查18、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A：未依法取得房地产产权证书的B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到限制的E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为一万元。40062865670020、关于房地产估价本质的说法，正确的有。A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价C：房地产估价是为委托人提供价格保证D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术21、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用22、影响商品需求的因素包括。A：消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格D：相关商品