2017年河南房地产估价师制度与政策：共有部分的共同管理权模拟试题

2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共同管理权模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题)A：第一阶段8：第二阶段^第三阶段D：第四阶段E：借款合同2、收益法估价公式的假设前提是：()。(1)净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2)报酬率大于等于零为Y(3)年期无限(1)净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2)报酬率大于等于零为Y；(3)年期无限。(1)净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2)报酬率大于零为Y(3)年期无限(1)净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2)报酬率大于零为Y；(3)年期无限3、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指_。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A.假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理B.对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法C.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等D.假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。人：平均增减量法8：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格6、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格7、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。A.变动费用B.同定费用C.材料费用D.人工费用8、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/近，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元/近。A：3790B：4238C：4658D：4663E：工业用地的监测点评估价格9、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_%。6070809010、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、—等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力11、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。A：是否靠近楼梯B：是否靠近拐角C：营业额的大小D：临街面宽窄E：工业用地的监测点评估价格12、根据，民事权利可分为财产权和人身权。A：权利标的的不同性质B：权利的作用C：权利效力的不同D：权利是否具有转移性E：执行层的组织协调13、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为—服务的。A.估算开发成本B.选择最佳用途C.确定最佳开发利用方式D.估算房地产开发完成后的价值14、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%,计息周期为一年，实际利率是—。1.0610.0610.5000.06015、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：10B：20C：30D：40E：房地产估价机构必须加盖公章16、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格17、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工业用地的监测点评估价格19、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。A：估价目的、估价原则、估价对象B：估价目的、估价原则、估价时点C：估价原则、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格20、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）3200 3185 3257 D.315621、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报—审批。A.土地管理局B.城市规划管理部门C.国务院建设行政主管部门D.国务院22、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1%B：3%C：5%D：7%E：执行层的组织协调23、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A.38C.58D.6024、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是一年。A.15C.35D.5525、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。A：罚款B：吊销估价资质证书C：吊销营业执照D：没收违法所得E：执行层的组织协调2、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。A：保险是一种通过聚资建立基金的机制B：保险是一种财产转移的机制C：保险作为一种经济补偿制度D：保险体现一定的法律关系E：执行层的组织协调3、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。A.属地管理原则B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C.房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房，地产管理部门办理产权登记D.房屋的所有权人和使用人为两个人4、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由—参照评估价确定。A.人民法院B.估价机构C.拍卖师D.竞买人5、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为_。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%6、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供_。A.《住宅平面示意图》B.《住宅立面示意图》C.《住宅剖面示意图》D.《住宅质量保证书》E.《住宅使用说明书》7、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。A.买卖B.租赁C.抵押D.分配8、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。（2009年试题）A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销9、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。（2008年试题）A：变现风险B：时间风险C：或然损失风险D：通货膨胀风险E：借款合同10、下列关于所有权的表述中，正确的有。（2007年试题）A：所有权是从物权B：所有权是自物权C：可对所有权人的物设置他项权利D：共有是确定份额的共同所有E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权11、制作深度价格修正率的要领是_。A.选取标准宗地B.设定标准深度C.将标准深度分为若干等份D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E.按深度价格修正率求取路线价12、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有_。A.可预测性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可弯更性13、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用14、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。500012574126501391115、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告16、商品房预售方案应包括的内容有。八：项目基本情况B：预售房屋套数C：销售人员姓名和身份证号D：竣工交付日期E：住房质量责任承担主体17、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为_。A.定值保险和不定值保险B.单一危险保险和综合危险保险C.财产保险和人身保险D.原保险和再保险18、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是_。A.珍惜耕地，合理利用土地的原则B.无偿使用土地的原则C.保证国家建设用地的原则D.妥善安置被征地单位和农民的原则E.依法征地的原则19、判定房地产投资风险因素发生的概率属于一阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策20、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升21、—负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.承包商B.开发商C.监理机构D.建设主管部门22、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。A.被烧损前的状况B.被烧损后的状况C.被烧损前与被烧损后的差异状况D.未来修复或重建后的状况23、要做到现金流量折现，首先应做到_。A.后续开发经营期间究竟多长要估算准确B