万科专业估值分析

万科企业股份有限公司

（000002）

财务分析、预测及估值报告报告提纲一、行业分析二、竞争分析三、战略分析四、会计分析五、财务分析六、预测分析七、估值分析一、行业分析一、中国房地产发展历程自1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始。1990至1996年为第一阶段，这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，房屋市场主要是“房改房”。第二阶段是从1996年至2000年，中国房地产市场“房改房”减少，商品房出现，并且比例逐渐上升。第三阶段是在2000年以后，中国房地产快速发展，住房基本市场化，是我国房地产发展最为迅速的时期。一、行业分析（续）（二）未来发展前景1、支持国民经济持续稳定发展的重要产业1998-2007年房地产投资对GDP的贡献率一、行业分析（续）2、房产需求仍将旺盛①城市化进程和人口迁徙加快对住宅的需求一、行业分析（续）②居民收入承受能力增加带动住房消费的发展一、行业分析（续）③家庭小型化一、行业分析（续）④住房供应缺口一、行业分析（续）结论

经过20多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度，人民可支配收入也随之日益增长，中国人越来越关注生活质量的提高，住房消费支出比例日益提高。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。这一切决定着目前中国房地产经历的寒冷只是短暂的过程，房地产经过市场调整后，必将踏上健康发展到道路。二、竞争分析一、公司概况①公司名称：万科企业股份有限公司②证券简称：万科Ａ，证券代码000002

③曾用简称：万科Ａ，深万科Ａ，G万科Ａ④相关指数：沪深300指数，中证100指数，深证成份指数，深证100指数，巨潮100指数，深圳报业成份指数，道中指数，道中88指数，道深指数⑤行业类别：房地产开发与经营业⑥经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。⑦主营业务：大城市的住宅开发。二、竞争分析（续）（二）万科在行业中的地位｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜｜｜｜(亿股)｜通A股｜(亿元)｜名｜(亿元)｜名｜增长率｜名｜｜000002｜万科Ａ｜109.95｜94.14｜1214.7｜1｜225.42｜1｜18.76｜33｜｜600048｜保利地产｜24.52｜10.52｜543.03｜2｜66.93｜2｜125.38｜14｜｜600383｜金地集团｜16.78｜16.41｜372.60｜3｜43.51｜3｜7.02｜38｜｜000024｜招商地产｜12.67｜4.76｜297.76｜4｜19.11｜10｜｜47｜｜601588｜北辰实业｜33.67｜15.00｜245.14｜5｜24.48｜6｜｜49｜｜600208｜新湖中宝｜28.22｜6.26｜136.41｜6｜15.40｜12｜1195.6｜4｜｜600325｜华发股份｜8.17｜6.14｜132.95｜7｜16.33｜11｜170.54｜11｜｜002244｜滨江集团｜10.40｜1.20｜126.34｜8｜22.69｜7｜100.20｜17｜｜600748｜上实发展｜10.83｜3.94｜115.44｜9｜12.25｜18｜483.38｜5｜｜900950｜新城B股｜10.62｜｜115.16｜10｜14.16｜14｜88.37｜19｜二、竞争分析（续）（三）竞争优势①战略管理能力强二、竞争分析（续）②产品研发管理能力强③物业管理提升品派价值④高水平的营销管理⑤多元化融资助企业发展二、竞争分析（续）结论：经过20多年的市场打拼，万科已经成长为中国房地产龙头企业。稳健的财务政策、完善的公司治理结构、良好的品牌效应，为万科确立了强劲的竞争优势。三、战略分析（一）万科三个发展阶段的特点1、第一阶段：多元化向一元化业务转型2、第二阶段：住宅开发专业化提升3、第三阶段：战略式、规模化扩张发展三、战略分析（续）（二）万科未来的战略第一是客户细分策略第二是城市圈聚焦策略第三是产品创新策略（三）万科战略评价多元化—一元化—专业化四、会计分析（略）五、财务分析（一）基本财务数据根据2005-2007年度财务报表数据（二）盈利能力分析五、财务分析（续）（三）经营效率分析五、财务分析（续）（四）偿债能力分析五、财务分析（续）（五）成长能力分析五、财务分析（续）结论万科具有很强的短期和长期偿债能力，公司财务安全得到很好的保证。同时，良好的盈利能力和成长能力也为公司的快速健康发展奠定了基础。六、预测分析（一）预测的基本思路1、预测方法概述以万科A2005年至2007年共3年的历史数据为基准，结合财务分析以及战略分析，并考虑了房地产2008年销售量下滑和经济增长减缓的因素，对2008年至2010年共3年的会计报表进行了预测。六、预测分析（续）2、预测步骤（1）销售预测（2）成本费用预测（3）总资产预测（4）资产明细项目预测（5）资产调平处理（6）负债预测（7）财务费用预测（8）利润分配预测（9）负债和权益之和与总资产差异调平六、预测分析（续）3、财务预测基本假设营业收入增长率-24%，5%，10%企业所得税率25％按净利润的20%计提盈余公积金股利支付率30%2008年销售费用占营业收入的5%无新增股权融资其他要素或比例使用前2年加权平均数七、估值分析（一）现金流贴现估值法万科Beta值：0.389市场风险溢价：10.77%无风险收益率：3.33%负债成本：5.49％目标资本结构：19.16%企业所得税率：25%

WACC：6.87%七、估值分析（续）四种方法估值结果比较单位：百万元方法公司价值权益价值每股价值（元）现金股利贴现模型

--6.34

股权自由现金流贴现模型-148084.7518.60

公司自由现金流贴现模型

130244.86105289.2613.23EVA130244.86105289.2613.23七、估值分析（续）敏感性分析

股票价值股票价值变动百分比

相对增加5%相对减少5%相对增加5%相对减少5%权益资本成本11.2715.94-14.78%20.53%负债成本12.9413.53-2.16%2.30%资本结构13.4712.991.85%-1.78%Beta值12.0714.62-8.73%10.55%第二阶段增长率15.311