房地产创新营销方案

房地产创新营销【内容摘要】2007年末以来，面对日益严峻的经济形势，国内房地产市场的有效需求被大大抑制，市场观望气氛浓重，楼市成交价跌量少。在传统营销模式下难以突围，房地产市场必然要依靠谋求营销创新来取得突破。本文从房地产市场全程策划、产品定位、客户定位、策划方案、包装方案、销售战术等方面简要分析如何进行创新，以及创新需要面临和解决的问题，供以参考。【关键词】房地产营销；创新营销；策划；定位产品；客户

【目录】顿一、房地产营挺销发展历程简集要回届顾猪......夜......浓......票......尸......判......晴......能......工......守..1鞋二、当前房地凯产市场面临市狼场新形势的挑苏战衫......湖......盛......战......都......令......氏......畏......傅2怀三、传统营销盖策划模式已难匀以适应新的市河场状晋况宅......捏......到......磨......锋......象......匪......意..3易四、新的经济稻形势下如何做采到医“疼创新营糕销刮”虹......体......君......馆......愉......熟......跳......良......龙5束1泄、将房地产全睡程策划作为创皆新营销的基指础蜡......谁......劈......黑......扑......弊......份......指......桃.5情2阴、制定明确和诚精准的市场定萌位分巧析溜......饱......荣......踪......沾......享......灿......国......魔......世.5仅3进、建立以客户势为导向的消费肠者关系体护系街......遥......篇......耀......渣......租......遵......兽......兆...7凤4西、根据产品定郑位和消费者分娃析，进行产品赢创醉新闲......懒......尿......时......塌......妹......身......饲...8记5训、制定价值独歼到、具有可实都施性的营销策但划方皇案晨......密......需......煮......胀......质......携......低.9暂6鼠、销售推广的趁软、硬件包滤装多......慌......效......症......露......泳......惭......由......圾......幻......浓.10绿7萝、制定合理的快销售战沈术院......筹......粥......熟......颂......嘉......碍......细......孔......辨...11宣8坝、建立高效的舱成本控制管理勾体得系浩......竖......酬......腰......淡......愚......论......寸......应......杀...12【正文】朱一、房地产营鄙销发展历程简扰要回顾落从辱197边8溜年土地相关法毕规的调整算起意，中国的房地跃产业已经伴随肌着改革开放经柔历尝了照3纲0扛年的风雨历程要。随着行业发洪展的不断深入连，抓“捉房地产营销策响划阶”侦也从无到有，尘从简单到复杂好，从少有人知闻到铺天盖地、慕充人耳目，快碌速壮大。匠纵观国内房地域产营销策划发弱展的历程，在妙表现形式上大惧体经历了三个土阶段即生产阶蓝段、产品阶段当和推销阶段。摔第一：生产阶腊段蚂。画199克8岭年乘7泊月，住房分配门货币化政策的脸实施，推动了但房地产市场的向发展，消费者片对住房私有化戴的需求不断增混加，此时开发惊商只注重提高淋生产率、扩大哨开发规模、降农低开发成本，寨根本不进行大舱规模的宣传推弱广，只采各用兔“蹲等人上脏门死”潜的柜台式被动旱销售模式，即葬可将开发的产刷品销售出去。逮第二：产品阶茫段。进俗入耕200坚0矛年，在满足了违消费者对居住殿的简单需求以碌后，消费者开付始关注那些小认区环境较好、绩有物业管理、虎交通便利的楼截盘。此阶段，流只要开发商选闸择一块离市中揉心较近的地块明，并在小区环温境和物业管理绿上稍微加大投救入，即可将产路品销售出去。将很多开发商认狸为，只要产品顶好，无需推销与，客户必然会帐找上门来。这圣种穿“索营销近视浙症看”芳是产品观念所毅导致的一种毛律病，即片面的甜把注意力放在宫产品上，而不详是放在消费者律需求上，只看桨到客户购房的洗是自己的产品救，而没有看到拦客户购买该产瑞品是为了满足栽某种需要。碧第三：推销阶脂段艰。烟200惨2毁年国土资源赏部末1择1狂号《招标拍卖锁挂牌出让国有渣土地使用权规文定》文件叫停仪了已沿用多年担的土地协议出风让方式。此前心，北京市刻近贱90抹%曲的土地是通过华协议方式转让变的典，歌1乎1规号令的颁布，项被业界称群为视"祸新一轮土地革扛命兆"洽的开始。土地掏市场开始了从线划拨、协铲议嚼“底暗箱操模作雕”熔走向招、拍、扣挂玉“西阳光操婶作堪”夺，嫌200病3售年招、拍、挂络在全国进行。驻此后，国家对点房地产市场进笔行了一系列的烈宏观调控政策巴，从国八条到贞国六条，再到益后来同的喂907揪0三政策，条条捆革住房价，条条杯抑制房价上涨漂。自此房地产础营销方式也变焦得五花八门、花多种多样。开声发商通过在广职告、各式体验葬活动、优惠促稼销等手段，刺酿激和诱使消费惠者使其采取购续买行为。靠推销观念与生谊产观念、产品握观念一样，本裤质上都是以生剧产为中心，没惩有摆鸦脱痕“张以产定锋销奉”尿这一根本的经叶营观念。察

嚼二、当前房地线产市场面临市宾场新形势的挑辈战廉市场经济条件坏下行业创新的拉源动力，一般灌都或是来自于德获利驱动，或晒是来自因为生责产资料难以满亮足生产力发展超而发生的被动患改革。我国房谋地产市场的营枯销创新也是如压此。在相当长卵的一段时间里秆，由于占有稀恩缺的土地资源比、市场供小于翼需、消费者不斧成熟、融资贷狂款阻力较小、摄国家和行业监抹管不严密等原敢因，房地产开逐发和经营者无杂需在营销策划卫上付出更多精打力，在产品创钉新、质量管理堪、成本控制等膊方面肯下功夫谷的更码少组—兼—窝只要精美的广代告铺天盖地打哈出去，再做一青些公关促销活松动，房子想卖响不出去都难！殊这种情况下的辽营销策划很难宰说到创新。钢然而近年来，既随着我国房地读产价格的快速戚上涨，国家不汤断出台房地产定政策和金融政火策，以调整住稠房结构，打压巨投资性需求，弦稳定住房价格语。坐200负7火年鸦1漏0吵月，房地产发价展龙头的深圳绑市商品房成交唇量大幅萎缩，镜其后，深圳、弯广州、北京、盏上海等一线城假市房地产成交错量开始下滑，闲消费者纷纷进妻入持币待购状包态，导致各大顶城市房地产成伯交量开始下滑态。应该说，一米场由本国股票浅市场崩盘所引估发的、羞被彩“野百年一群遇强”逝世界经济危机拨所加剧的房地胁产市场寒潮正艇席卷全国。倍本次寒潮不同控于以往的市场荒低迷期。例架如厅200鬼3愁年左右的市场坛寒流主要发生召在北京、深圳煤等一线大城市宋，像长春这样满的下线城市由化于房地产起步待晚，价育格表“竖含水彩量犯”六不高，且当地腊市场多为本土柏企业占有，可毒以受到封闭式慰的保护，因此趣受到的冲击很蹦小。但如今国盖内的经济形式少已经发生了巨盯大变董化太—女—认中国经济与世闭界经济更为紧印密的联系在一敲起，很难摆脱今世界经济危机封的影响；一线克城市的品牌开嗽发商、代理商凉大量涌入下线死城市争夺市场央份额，下线城础市因本土企业估受到巨大冲击趁和打压，已经烫无力摆脱一线授城市市场低迷已带来的消极影望响；广大消费怕者相对以往更妖加成熟和理性招，获取信息的牲渠道更加丰富垫和快速，受长符期的房价过高值、开发企业诚促信度低下等因攀素影响下抵触秀情绪更高，因居经济形势不明姜朗带来的持币轮待购心理更加阶严重。贷因此可以说，准本轮的经济危况机是我国房地纱产市场所从未经遇到过的最大伴挑战。释三、传统营销扇策划模式已难趣以适应新的市避场状况鱼200摩8辰年岁至车200读9再年初，全脸国伐7至0套个大中型城市洒房地产成交量猛持续萎靡。面额对严峻的市场须形势，房地产腔人想出了各式速各样的营销推责广策略，总体爱来说，可以归先纳为以下三种怀：额一是最直接的屠降价促销，暂即炒4搁P驶’盛‌‌略S渣中的价格殃（融Pric吊e框）策略饭。老200区8竹年上半年主要衔表现为暗降价哥，进入下半年闻以后，明降价继开始明显增多识，而且降价幅塑度开始加大。钞由于消费者逐渠渐回归理性，士在严重持币待卡购心理的影响迫下，房地产需绑求的价格弹性衬很小，降价并御不能带来销售湾量的大幅提升按，甚至会起到雄相反的作用，倡即消费者认为绕价格会持续下惰降，持币待购惯的心理会更加亮严重。炼二是加大广告勇投入，以立体犹式的广告轰炸隆来换取销售量痛的提舱升坦,燃即锅4雕P胳’私S吸中的渠道辨（苗Plac最e绪）和促进勤（论Promot忠io颤n化）策略。这种筐方法在短期内荡也能使销售量耍有所增加，但阅增加幅度不大拨，体现出了极毕强的边际报酬副递减规律。随刺着消费者的理劳性回归，人们羞已经习惯了房绣地产商大量的肆广告投入，进校行全方位的媒旺体组合轰炸，槐并在公关促销尾活动中来增加麦销售量。精彩奇纷呈的市场推毒广对消费者的鹅吸引力仍然起柴不了很大作用喷。换言之，房赌地产销售费用括投入带来的边绕际收益是递减摆的，而且就目页前形势而言，庆普通楼盘中后股期销售费用投彩入带来的边际由收益已经降到斑一个比较低的少水平。在这种召情况下，盲目摧的增加房地产页广告和公关活尺动投入显然是日不明智的。红三抓是胃“盼捂旱盘行”吼，蹲即疗4床P杏’荡S枪中的产品玩（犁Produc岸t密）策略，开发犹商撤掉绝大部筐分销售现场，饶解散绝大部分乱销售人员，同决时停止所有广跃告投入，仅留焦少量售楼中心睁和销售人员，番在减少成本，敏控制产品供应染量的同时期待岗商品房价值的弓提升。采取这建种方式的一般匙为有实力的开钳发商，他们在夫项目自有资金去占据绝大多数觉的情况下，不肯愿网意帅“筋贱娇卖戴”叔产品，被迫采凝取的保守营销榜方式。且不讨迷论这种方法的颤合法性，仅这骂种面对房地产凶市场的消极态段度，对房地产持市场的其它供叹给者就是一个闯不小的打击。商部分开发商在尖市场持续低迷省的形势下，以先刚性需求为突培破口，进行市逮场推广，取得蛮了一定的成效糠，例如部分开刻发商提出锄的土“化青年置业计猜划众”龟、冬“腊婚房负展替”狠等。但当市场县同类产品增加屈的时候，产品袍竞争优势荡然咽无存，消费者蜡仍然处于持币洽待购状态。伙

运返以上这几种营记销方式都是在巾市场萧条下的存无奈之举，并胶非房地产长远伙发展的可取之屋道。事实告诉观我们，房地产丝的暴利时代已苦经结束，在经钳历了房地产的苗大起大落以后破，开发商和消偏费者都开始变膨得理性，房地看产企业迫切需事要找到理性消杜费时代房地产获市场营销的发陡展方向间。估久四、新的经济堤形势下如何做骗到甚“狗创新营钢销右”春扯1芳、将房地产全霞程策划作为创掘新营销的基础差。起整个项目开发析过程中，从思器维上应该策划百在先。在项目旁拿地阶段就同史时启动项目的者策划，这已经脾是目前比较普睡遍的模式。这炼种做法有利于处后期销售的整鼓体性和延续性优。全程策划的吓具体范围大致朋包括：项目认布证、风险评估镰、资金渠道、爱市场定位、规夸划设计、施工板招标、工程管养理、材料选择施、形象包装、驰开盘销售、广舰告宣传、营销睛策略、物业管古理、品牌塑造如、效益提升等屑等都需要系统草策划。房地产千营销策划要深讽入到项目运作棋全程的各个部隐分，为整合策破略的出台提供顾确凿依据。稼策划是建立在罚相应的市场调醋查的基础上，督调查既可以是浙一手的资料，望也可是二手的妹，如包括政府对统计口径、银肯行统计口径、翁统计局、商业列局、房管局、读国土局、税务堆局等部门的统群计年鉴，了解终和分析市场购某买力及消费趋就势等等。根据竹不同的环节有警针对性的展开以调查，如围绕肥消费者的生活娱形态，围绕区园域的楼盘情况拨，围绕促销策县略等等。在市超场调研过程中值要避免只做到才简单的市场数两据的收集，策秒划人员应具备颈很强的逻辑学估、统计学和经遭济学功底，真劫正能从这些数依据中归纳分析升出合理结论。武2庸、制定明确和崖精准的市场定撇位分析。墙从以企业为核数心的些“调市场最缺什么冻就做什恨么膏”窗应该是房地产何营销创新最行肯之有效的途径虾之一。有准确犁的定位才会有绪出奇制胜的思依路，有清晰的侧思路才会有广矛阔的市场出路罩。新时期的市恐场营销，已经扛远远不能局限师于市场推广与压销售组织方面扣，更应该将前帐期项目市场开客发创意与定位是入手。有了独钳特的开发创意托，有了独特的狭市场定位，项街目才能够建立毕起独特的市场档形象，获得独梯特的市场地位烤，真正营恭造冠“灿无竞苗争医”乔的竞争优势。档制定准确定位耽的前提是对项凝目进行了周密锦的投资分析。材透过细致的市扮场调查，认真辣分析用地周边奥环境、区域市会场现状及其发截展趋势，进行抄科学昂的莫SWO暂T密分析，归纳总闯结出房地产价秩值，模拟出最查有实现可能的制价格方案，并缸进行投资风险嗓分析，对价格尊方案进行调整呼，风险最低的港价格方案与最紧高的价格方案屡同时列出，并详提出规避的方晨法，通过拍卖勿、招投标进行殊最有把握的竞彼争。号在进行项目定总位时要尽可能盟的避免目前很农多项目前期市铸场定位存在的苦局限性。点（达1驳）项目往往模票仿有余而创新惕不足，这必将刘使营销的创新悄成为了无源之料水，无本之木廉。项目千盘一辽面，个个差不报多，消费者在键选择上也无所误适从，很难找义到一个有突出汪个性的楼盘来弃，最终导致市毫场的整体营销盛水平难以突破持。拖（豆2丧）在项目产品它的市场定位过蛇程中，过于强漂调项目健的煤“疑差异卡化登”代和青“饥个性叫化桃”名，市场定位脱掠离现实基础，垦热衷于概念式邮定位，脱离了森项目地块的条鼓件和区域环境敏、市场环境，积虽可一时吸引欢市场眼球，但揪对市场认同和杆销售并无多大降促进。漫（觉3茅）对项目的目层标客户群定位村不明确、不准织确。由于市场班调查不细和掌动握资料不全面贷，对项目的开谅发能力和市场摸影响力估计过闪高，对目标客浅户群只简单地计定位为某一群科体，而忽略了皱潜在消费者，温造成市场销售闸面的狭窄。启（链4埋）目标市场需麦求判断错误，李对社会的消费瑞趋势和消费者家的消费能力的概分析预测发生柔偏差，会让消绘费者望而却步纳。测3骂、建立以客户条为导向的消费匆者关系营销体双系。修在精确定位客狡户群体的基础够上，以客户导殊向为基础，深益入研究客户心员理和行为，进擦行客户关系管交理，增加体验丝式和客户参与许式营销技巧，榜构建消费者行怜为体系，经营斧客户资源。韵培育忠诚客户菜是企业重要的咬工作之一。不缝断地用创新的唯方法感动客户斜是地产企业的托责任，采用客正户关系管理手抓段是客户营销纱的重要技术措壶施。客户关系过管理能够很好惩地促进企业和软客户之间的交视流，协调客户毁服务资源，给魂客户提供及时滔的服务。例如兄某房地产项目隔联合银行等社闸会资源，共同钳推出了用项目垒冠名的信用卡词。此卡除一般温信用卡功能外编又增添了许多作附加功能。这椒种活动的目的负就是通过拓展浑服务的概念来琴赢得客户。而能在服务概念的匹背后必须有非合常完善的服务合体系做支撑，唤否则有名无实顶，必遭客户抛扇弃。疏通过研究和服插务建立起来的锄客户资源，可县以形成宝贵的膊营销资源。甜客户营销传播碗的主要渠道是筋大家的口碑，管按现代传播理邪论，每个人大津约可以影宾响让25押0南人，按照客户处营销的理念也溜可以采用电视到、报纸广告作御为客户营销传灯播的媒介。采玻用客户营销可答以大大降低广紧告费用，开发限一个新客户的锯成本要远远高访于留住一个老长客户所花成本菜。企业对客户控必须有所选择垄，选择最能够肝发挥自己专长豪的客户作为自有己的重点服务坚对象。与4臣、根据产品定库位和消费者分唤析，进行产品是创新。京提高竞争力重眨要的体现就是存房地产企业的迷产品创新能力责。只有创新、略创新、再创新码才能为购买者莲提供稳定而独龙到的住宅精品逃，在市场上站凶稳脚跟。房地乎产开发激烈的奶竞争已迫使开诉发商从开发策步划、规划设计暖，到单体建筑庆、社区配套，倾无论产品还是腾经营，无不处棍心积虑，谋求屋人无我有、人衫有我新、人新弟我变的竞争优瓶势。应房地产项目的盘产品创新，要坡建立在对项目猴所在地段、区睬域文化、市场详需求的充分了协解基础上。不房地产产品创旱新是需要一些建基础条件的，杨其中城市和地贞段就是不可或惰缺的基础条件形。例如在重庆矛或在北京，房喝地产产品创新单是不能一样的溪。在同一个城辉市，市中心和毯郊区建房所受背的限制是不一因样的。专区域文化直接策影响房地产产狱品创新。房地蚂产产品创新，傲不能不考虑区捏域文化的巨大伸影响，并对当酱地环境做深度疲挖掘，凸现其咏地段价值，把堤项目融入区域湿文化之中去。砍房地产产品创汁新，也要看产逗品的市场需求汇。地产市场，朱市场需求有很乌大的牵引力。滔市场需要小户贫型，就在小户虾型上去创新；俘市场需要大户芽型，就在大户落型上去创新；陵市场需要复式钱户型，就在复我式户型上去创灿新。房地产产瓶品创新，不是吗纯粹的艺术创箱造，离开了市岂场需求的创新肆，必然失去市晴场、失去顾客叉，从而失去房岭地产产品创新话的现实意义。加产品创新首先毅体现在技术创谜新。努力将新蚀理念、新技术诵、新材料与传采统的居住生活仔要求有机的结要合起来，从而史提高住宅功能宋质量和住宅环爪境水平，为居宇民提供舒适、谋安全、经济、斧科学、超前的征现代居住空间四，依托技术角序度的突破创新苦，在同类产品浩中脱颖而出。恐例如新风系统马、太阳能动能道、智能化系统基等等。疫产品创新的另器一个重点是产踢品功能的延伸镰和拓展。例如捆使用空间增大谱典型代表：大拖露台、落地凸仿窗、夹层大露取台，添加生活榜情趣；设置落散地凸窗，增加青室内可使用面鉴积；房间角落维增添夹层，为秤客户提供免费令生活空间；层枪高变化，添加可灵动空间等等止。叙产品创新是房蹈地产项目拥有做市场的魅力所衔在。随着科学患技术的迅速发唇展，社会需求仁的个性化、复得杂化和多样化劝，房地产项目破必须要善于产堡品创新经营，丛才能始终保持经先进性，不断纹地在创新中求哄发展，在发展废中完善自己、评发展自己。磨5扑、制定价值独胞到、具有可实拦施性的营销策谊划方案束。现苹（宪1厉）方

毅您在制定项目的气营销策划方案竿阶段，要对项茂目本区域的竞厦争市场及需求寻市场进行可行附性分析，确立售本项目的优劣桑势，进一步确扒定项目强弱势影要点，进一步唉明确目标客户政群的定位。根倍据市场确立广拌告宣传策略及章入市时机，确殊立一系列的公鹅关活动，并制伞定一系列的广喷告监控计划。于合理划分销售塞周期及销售策绪略，制定可行给的销售控制计符划，并时刻对弱广告宣传效果束进行监控，调举整销售价格及烈销售策略。在狐销售之前，售疤楼处的包装、疯销售资料的准绿备、销售培训朽、组织与管理笨以及市场调查角工作。意（疗2般）白

财鹊在制定营销策失划案的同时，毛要确立项目的线品牌价值提升贱。深入挖掘企皂业和产品的核顶心文化与核心烂价值观。品牌哭建设不仅体现忽在统一团的饭C沈I住方面，更重要谷具有统一的理外念和行为，发兽展商、项目经中理部、物业公并司是共同的品假牌塑造者。房打产的品牌效应肤不等于案名效毁应。很多开发化商片面注重楼更盘的案名设计暖，而忽视了对移住房这种复杂荡商品在质量、泰服务、功能等伐方面进行多方据位全面的功能令改进。事实上撤，案名效应主时要是一种短期哑的广告效应，聋是开发商在营迁销策划中用以跨吸引目标客户更群体的一种途怖径。名符其实液的物业案名能陕起到促进房产亏品牌效应的作欠用，而有名无冒实的案名设计丹到头来只会弱按化品牌效应。汗（止3形）劫

泪追新时期的营销央策划案要努力窑打破传统营销扩模式。在营销铅策划的时间结越构和运用上，蔑传统、常规的括营销传播周期寿一般被划分办为叶“炉导入期、公开蚀期、强销期和久持续窝期钓”滩。躬在煤“蒸强销汪期某”首内，持续时间蚁和投放额度均抗达至峰值，一台个房地产项目狮的生死基本取搁决锯于运“蚀强销锦期此”夫的销售反馈，胖一旦疲软，便兰沦为陈年旧盘学，江河日下。滑但如果碑以捏“甘独立主李题找”连投放周期来取蚕代常规投放周帐期，即年度内背每汽2-指3剥个月推出一庙个诱“付独立主知题驾”凡，再运池用全“墨整合营销传哑播枪”戴的组合手段（绢广告战略、公询关战略和促销层战略）进行全料方位的冲击，烫全年度就可以激共推诉出弟3-贝4词个波段，每次众密集投放期瞧为花1移个月，消化期栏为移2拳个月。这种做刘法实际上在全唇年可形嫂成敢3-结4胳个所谓策的逆“跌强销才期销”股。巷“协独立主中题怠”社和聪“陵卖题点技”细的丰富避免了尺单百纯好“严靠广告密度取扎胜呼”值的做法，从而血达到营销传织播牌“逝投入产出效倚果付”胖的最优化。骆（讨4鹅）图

妻

佛甩营销策划案应削将营销引入文贡化方面的精神浮层面上。在市霞场初级阶段，捡营销核心就是节产品本身，是街产品的基本功岔能，而忽视了罗产品的文化附熄加值。这在前谢几年的房地产切市场营销中经傲常见到，甚至软目前在中小城问市仍能不时见获到该营销理论河。如一则房地缸产广告，房地漠产公司在当地大主流媒体上做释了很大版面广眼告，广告标题论是购“仪首付两万八，啦城市中心安个复家赵”转。该广告阐述翻的主题就是产供品的居住功能华，是产品的基李本功能，而且会很便宜，以低耽价格取胜。但第据了解该产品配卖的并不理想黄。原因就是他浆忽视了消费者置的心理需求，播更多的考虑了括产品本身的内领容。缺少了产句品文化内涵的胖体现，没有考混虑到消费者的蓝文化需求。而项另一则广告，才主题故是喉“旋中心城市尊贵脉十八促席住”月。则体现了楼遮盘的稀缺价值助及该产品的高通端市场定位，远既迎合了消费鞋者心理需求，堪而开发商又获银取了高附加值失利润，取得了互双赢的局面。些所以，该物业葬能够卖得好，陶价格高昂也就确不足为奇了。健6井、殿

光

海网销售推广的软撕、硬件包装。健通过项目的整映体包装，以真监实到位的形象圾营销向消费者除传达良好的企粗业形象、品牌脸形象。形象设李计包括：周边篮环境包装、施崇工及小区内部讨环境包装、物再业管理中心包孟装、营销中心徒包装、营销广帅告策划以及企胶业形象包装等珍。通过以上的抽形象设计及包妈装，通过良好肾的企业声誉、劳过硬的工程质派量、完善的物川业管理形象，间从而确立市场虫一流的项目形澡象、打好品牌翠塑造的基础。烧7刺、牙

盛

所案制定合理的销沫售战术。犬在新的经济形交势下，引入新鲜的销售技巧和不战术，配合正刊常的销售业务淋和流程的开展旱，往往可以取掉得出奇制胜的粉效果。目前已常经出现的几种艰行之有效的新付销售方式介绍遣如下：膀（终1诱）开VI疫P演客户直销艰也叫目标客户沉定位法，包括法置业顾问对精倍确的客户进行番点对点的拜访萌和产品销售服然务；也包括一聚个项目针对精染确人群进行定控位后，集中对开这部分人进行参产品推销。这观种方法的精髓意就是尽力把业确务做细。腹通常来说，开美发商通过报纸泪广告向市场发时布项目信息，六报纸广告的费宜用较高，于是喜分摊到单个客尼户身上的营销已成本是相当高泊的。而房地产宵直销模式基础娘是市场细分，谎在这个基础上姨，直销人员直闪接面对目标客希户群进行产品渴推介，极大地站提高了营销投毁入利用率，有推助于节约营销拼成本。房价也视因此而减少，那项目性价比更姜高，对消费者桑来说得到利益鞠更多。房地产翻直销模式增加启了买卖双方沟打通机会，让开炉发商更了解客虚户需求，真正析实现了个性化婆服务。并（论2党）体验式营销谦经济发展已从婶过去工业经济皆、服务经济走滔向现阶段体验菌经济。在现拍在雀“牲体验经缎济总”恳时代，产品和幼服务让位贯于豪“恐价姜值影”肥、证“难感左觉预”鹿。在我国目前陆房地产市场中尚，不同产品正赢经历着不同的月经济形态，而赛中高端产品最苏有资格率先进禾入体验式经济谷的阵营。全面阔客户体验的概群念就是高质量类的产摧品喷+高优质的服垂务尖+拖方便的过程。象例如置业顾问否在拜访客户时粘赠送礼物；置坚业顾问要在客粒户第一次拜访乓时记下他的一厦些生活细节，白比如车牌号是辩多少，抽什么抢牌子的香烟，司然后在客户来怖现场看房时，逮做到拜访人员厅在大门外等候胖引路，服务生扛提供相应品牌蝇的烟和酒水，迁体验时响起客坑户喜欢的音方乐告…大…贵体验式服务让恨客户在第一次天来看房子的时惜候就有熟悉的荷家的感觉，也屠有被尊重和礼吗遇的感觉。离体验式营销可犁以在为客户提需供体验服务的锹同时，降低传湿统广告推广方篮面的投入，而滋且可以取得不胡错的销售效果译。包（瞧3腐）事件营销乞直销和体验式届营销属于个性劈化营销，一般心适合于高端或酬非常个性化的宣楼盘项目。而易对于大众化的钢楼盘项目，可歉以借评助访“佳事件营管销例”革来降低传统营未销方式的高成衣本、低效果的鼻风险。春事件营销一定虾要找到品牌与糊热点事件的关帖联点，不能脱驼离品牌的核心介价值，这是事乖件营销成功的武关键。应该把牧品牌的诉求点累、事件的核心衔点、公众的关誓注点重合在一文起，形成三点丝一线，贯穿一扫致。品牌内涵品与事件关联度对越高，就越能纽让消费者把对配事件行销的热阵情转移给品牌代。不考虑品牌交内涵与事件的肢相关性，生拉鸭硬拽，什么事踪件都想利用，冻什么主题都想还炒作，最终只蜓会导致品牌形森象模糊。私几个比较成功职的事件营销案炒例，如某项目私在本轮房地产漏危机初期，打苦出一幅户外广罚告，画面为一井位穿低胸晚装疲的女士胸部，若主题考为混“缠不能再低饿了较”谦，用以隐喻项访目的超低价格细。保利集团背在凉200移8男年四川、吉林虫等地的项目借等举居办极“巾郎朗音乐会及御琴童选拔懒赛峰”名，中海地产在愤长春举办