房地产的成本核算

第一节成本核算概述为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。一、成本核算的基本程序为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。二、确定成本核算对象图寇届为满足核算企幸业经营成果需猴要，必须按照砍一定的原则和专方法确定成本航核算对象，以素归集不同开发鲜产品成本支出棚，正确配比不寺同开发产品的全收入和成本，锁准确核算项目醒开发经营成果遥。潜渣(疯一利)隔成本对象的概它念骆牧蜡成本核算对象携是房地产企业此在开发经营过舌程中，为归集郊和分配费用而失确定的费用承用担者。合理确殊定成本核算对峡象是正确组织浩企业成本费用珍核算的重要条根件。成本核算筑对象不同于最剪终开发产品，穿成本核算对象虑是具有不同使徐用功能的开发址成本归集单元瞧，可以理解为迹归集最终开发土产品成本的手厦段和中间步骤撑。归集不同最撤终脱开发产品成本秆才是成本核算观的目的，以实搂现和不同开发源产品产生的收登入进行配比。笨房地产企业在显确定成本核算呆对象时，要把峰握以下前提：发验妖确定成本核算帜对象之前，要书透彻了解开发午项目的经营计悔划，合理确定敞项目分期，清芽楚项目立项文忧件蝇、逢“留四寺证缎”惭等项目合法性座文件中关于项所目建设内容、蛾土地性质等方商面的规定，清流楚所有开发产届品的处理方式掌或处理方式可巨能发生的变化漂，提高成本核泄算对象划分的梦合理性。缘伍担确定成本核算惧对象时，企业顽财务部门要和据预算或成本部毯门充分沟通，究规范成本核算踩对象使用的名席称，保持两个感部门成本核算仔对象划分一致锅，以提高成本捐信融息的通用性。换在项目策划阶梯段、项目实施泰阶段和项目决均算阶段，要保阀持成本核算对搭象划分一致，潮保持项目预算足和项目决算成屡本核算数据口缓径一致犹。绒解成本核算对象召不同于开发产援品种类，确定沈成本核算对象可宜细不宜粗，伪以适应开发产堆品处理方式可纯能发生的变化圣，满足土地增彩值税计算、对都成本核算进行厕策划和共同成烫本分配的需要谨。思智浆成本核算对象缠的划分应满足宣成本计算的需昌要，便于成本趣费用的归集，腔适应成本监控善的要求。弄同(组二威)饼确定成本对象雅的原则味凑占可否销售原则擦：开发产品能钢够对外经营销控售的，应作为趴独立的成本核勺算对象进行成浆本核算；不能遍对召外经营销售的耍，先作为一般席成本核算对象文进行成本归集办，然后再将其兆成本摊入能够逆对外经营销售哥的成本核算对风象。皂孔姥分类归集原则亦：对不同开发甩地点、竣工时嫩间跨年度或产雁品结构类型存云在明显差异的楼群体开发的项耻目，应分别作熊为成本核算对划象进行核算。固设富功能区分原则方：开发项目某唤组成部分相对绳独立，且具有峡不同使用功能召时，可以作为趴独立的成本核份算对象进行核掏算。巾卡猫定价差异原则型：开发产品因锅其产品类型或蹦功能不同而导托致其预期售价伏存在较大差异满的，可以分别嫌作为成本核算弯对象进行核算湖。槽壶为成本差异原则誓：开发产品因查建筑上存在明蝴显差式异可能导致其舍建造成本出现盾较大差异的，悉可以分别作为哄成本核算对象近进行核算。深株撞权益区分原则将：开发项目属继于受托代建的映或多方合作开壳发的，应结合才上述原则分别捆划分成本核算露对象进行核算缓。江嘴(棵三腹)幼确定成本核算轮对象方法踪根据上述原则滴，房地产企业董应结合项目开按发地点、规模章、周期、开发锯产品处理方式精、功能设计、护结构类型、装估修档次、施工绪队伍等因素和站管理需要等实技际情况，确定舌具体成本核算铅对象。具体确染定方法如下臭：渗凤单体开发项目德，一般以每一桥独立编制设计糟概算或施工图昼预算的单项开伏发工程为成本勿核算对象。终自龟在同一开发地藏点、结构类型析相同、开竣工怎时间相近、由肺同一施工单位依施工或总包的脖群体开发项目捷，可以合并为允一个成本核算给对象。额达坛对于开发规模恋较大、工期较淹长的开发项目岗，可以结合项膛目特点和成本助管理的需要，膏按开发项目的裂一定区域或部梢位或周期划分枣成本核算对象币。阶屈舱成片分期开发遍的项目，可以价以各期为成本沸核算对象。晓减暖同一项目有裙念房、公寓、写蔑字楼等不同功洁能的，在按期乎划分成本核算乏对象的基础上咬，还应按功能悦划分成本核算伙对象。倒季味同一分期有高笑层、多层、复数式等不同结构奋类型的，还应闲按结构类型划耍分成本核算对漠象。当亲仔根据核算和管幕理需要，对独卫立编制设计概何算或施工图预晕算的配套设施启，不论其支出骄是否摊入房屋斯等开发产品成于本，均应单独右作为成本核算给对象。对于只圈为一个单体开烟发项目服务的块、应摊入开发摩项目成本且造隐价较低的配套扁设施，可以不瑞单独作为成本貌核算对象，发纱生的开发费用崇直接计入单体倡开发项目的成淡本。舰三、划分成本携核算项深目章扁(茫一锁)我成本核算项目钞的分误类将田开发产品成本烛核算应视开发诞产品的具体情乒况，按制造成瞧本法设置成里本项目。成本扛项目一般包括各下列六项：聪枪土地征用及拆躲迁补偿费；捎前期工程费冶；备祸基础设施费拍；柜晕建筑安装工程出费；安配套设施费逆；傻存开发萝间头接费论。向逮(相二仿)绣成本项目的核带算内容肿就1栋．土地征用及倦拆迁补偿费封括挎指为取得土地蒸开发使用权而删发生的各项费易用，主要包括各以下内容：无初划土地征用费：膊支付的土地出川让金、土地转隆让费、土地效也益金、土地开班发费，缴纳的级契税、耕地占光用税，土地变毫更用途和超面劫积补交的地价衣、补偿合作方方地价、合作项捆目建房转入分果给合作方的房盲屋成本和相应秀税金等。央挥剪拆迁补偿费：慨有关地上、地郊下建筑物或附同着物的拆迁补横偿支出，安置混及动迁支出，馋农作物补偿费煮，危房补偿费框等；拆迁旧建组筑物回收的残弊值应估价入账融，分别冲减有慰关成本。甘垮计市政配套费：陡指向政府部门玩缴纳的大市政组配套费，征用茶土肠地向当地市政甲公司缴纳的红幼线外道路、水惕、电、气、热晴、通信等的建璃造费、管线铺宿设费等。尝其愧他：如土地开雕发权批复费、扮土地面积丈量呀测绘费等。质疮2是．前期工程费熊庆鱼指在取得土地匠开发权之后、包项目开发前期万的筹建、规划瘦、设计、可行幼性研究、水文砍地质勘察、测妙绘杯、且“苏三通一纳平梁”株等前期费用。堡主要包括以下馋内容：叹川乐项目整体性批例报建费：项目仁报建时按规定裁向政府有关部侍门缴纳的报批行费。如：人防膨工程建设费、史规划管理费、杨新材料基秩金邀(塞或墙改专项基禁金次)滨、教师住宅基捉金难(肿或中小学教师笛住宅补贴屯费纠)缸、拆迁管理费姿、招投标管理爽费等。乔亦悔规划设计费：恋项目立项后的呢总体规划设计雾、单体设计费惠、管线设计费蛇、改造设计费友、可行性研究飘费搂(数含支付社会中喝介服务机构的阔市场调研费民)状，制图、晒图刊费，规划设计食模型制作费，滴方案评审费。错董撒勘测丈量费：议水文、地质、饲文物和地基勘吃察费，沉降观悦测费，日照测伞试费、拨地钉锅桩验线费、复块线费、定线费伍、放线费、建卫筑面积丈量费裁等拐。贞给挑、井哗们“窗三通一鸭平脊”黑费：接通红线皮外施工用临时彩给排攀水唉(瞒含地下排水管伯、沟开挖铺设牢费江用遇)迷、供电、道泰路察(迅含按规定应交斧的占道费、道夹路挖掘勺费译)论等设施的设计佩、建造、装饰级和进行场地平容整发生的费纤用千(允包括开工前垃虎圾清运雅费初)积等。械激视临时设施费：语工地甲方临时荡办公室，临时瞒场地占用费，状临时借用空地比租费喊，以及沿红线管周围设置的临毅时围墙、围栏剖等设施的设计匪、建悔造、装饰等费滴用。临时设施院内的资产，如乳空调、电视机铸，家具等不属肥于临时设施费帜。墓代间预算编审费：扒支付给社会中情介服务机构受惰聘为项目编制中或审查预算而拖发生的费用。刃纠炮其他：包括挡麦光费、危房补齿偿鉴定费、危散房补偿鉴定技栽术咨询费等。充达3锈．基础设施费蜓缎肝指项目开发过规程中发生的小计区内、建筑安眉装工程施工图抬预算项目之外虚的道路、供电雁、供水、供气永、供热、排污届、排洪、通信计、照明、绿化并等基础设施工魂程费用，红线惰外营两米收与大市政接口继的费用，以及穗向水、电、气倡、热、通信等欲大市政公司缴炼纳的费用。主幕要包括以下内器容：模坐偷道笋路工程费：小碎区内道路铺设霸费。册膊停供电工程费：贫变千(帐配唇)督电设备的购置节费，设备安装瑞及电缆铺设费定，柴供似(执配指)帜电贴费、电源规建设费，缴纳团的电增容费等体。葡馒稻给排水工程费侍：自来水、密雨彩(猜污久)眯水排放、防洪感等给排水设施申的建造、管线利铺设费用，以萝及向自来水公定司缴纳的水增兽容费等。辆摔穴煤气工程费：躬煤气管道的铺穗设费、增容费磨、集资费，煤菠气配套费，煤雷气发展基金、眯煤气挂表费等莲。笑敞毙供暖工程费：堵暖气管道的铺按设费、集资费蹈。侮豆腿通信工程费：栽电话线路的铺俭设、电话配套迷费，电话电缆臭集资费，缴纳掘的电话增容费曲等。亮阻娱电视工程等费：小区内有寨线电视民(思闭路电案视睛)毒的线路铺设和奶按规定应缴纳断的有关费用。纷式司照明工程费：樱小区内路灯照太明设施支出。司漆宝绿化工程费：扎小区内人工草衬坪、栽花、种甩树等绿化支出怒；绿地建设费葡。汗跨励环卫工程费：那指小区内的环留境卫生设施支筛出，如垃圾凡站疗(炉箱构)教、公厕等支出铁。式外钩其他：小区周蜻围设置的永久雷性围墙、围栏胜支出、园区大跨门、园区监控抖工程费、自然吹下沉整改费等更。宇泊4狠．建筑安装工族程费仙耀蛮指项目开发过增程中发生的列缸入建筑安装工么程施工图预算某项目内的各项科费乓用嘉(坟含设备费、出茄包工程向承包总方支付的临时卡设施费和劳动辣保险豆费甜)温，有甲供材料简、设备的，还牲应包括相应的朗甲供材料、设洗备费。发包工洋程应依据承包揉方提供的经甲喷方审定订的续“皇工程价款结算票单第”申来确定。建筑至安装工程费主析要包括以下内辈容：迅映掠土建工程费：庆包括基础工程施费、主体工程召费。有甲供材选料的，还应包界括相应的甲供坟材料费。吵丑军安装工程费：您包括电变气门(括强挺电恨)增安装工程费、嫂电盏讯惜(勾弱红电绒)创安装工程费、裳给排水安装工才程费、电梯安位装工程费、空奶调星安装工程费、系消防安装工程云费、煤气安装汪工程费、采暖找安装工程费。嚼上述各项如有体甲供材料、设林备，还应分别醒包括相应的甲市供材料、设备姑费。僻凳捏装修工程费：映内外墙、地蝴板凝(施毯费)赚、门窗、厨洁买具、电梯间、蜓天茶(豆顶脾)演蓬、雨篷等的式装修费，有甲嫌供材料的，还茄应包括相应的哨甲供材料费。驻先荷项目或工程监脆理费：指支付脖给聘请的项目皱或工程监理单器位的费用。举贴耐其他：工程收也尾所发生的零郊星工程费和乙舞方保修期后应岭由开发商承担蕉的维修晕费懂(竟零星工程费和杏乙方保修期后喉应由开发商承匆担的维修费能馒够归类的，应独按从属主体原芽则归类计抓入温上述相应费用蚕中惩)戴，现场垃傲圾清运费、工解程保险费等。芳葛5腊．配套设施费质太背指房屋开发过初程中，根据有茄关法规，产权代及其收益权不症属于开发商，燃开发商不能有战偿转让也不能详转作自留固定豪资产的公共配叙套设施支出。摩该成本项目下幸按各项配套设悬施设立明细科跪目，具体核算债内容可区别以兄下情况：柱嚼衔在开发小区内末发生的不会产湾生经营收入的脸不可经营性公懂共配套设施支有出，如建造消诵防、水泵房、链水塔、锅炉够房愤(煮建筑成报本高)乘、变电有所圆(雄建筑成躁本拾)取、居委会、派姑出所、岗亭、宗儿童乐园、自弹行车棚、景浸观佛(葡建筑小屯品万)芹、环廊、街心唯公园、凉亭等插设施的支出。缎鞠云在开发小区内仪发生的根很据法规或经营仗惯例，其经营远收入归经营者恳或业委会的可城经营性公共配外套设施的支出桃，如建造幼托且、邮局、图书亏馆、阅览室、扒健身房、游泳六池、球场等设华施的支出。滤柳居开发小区内城壁市规划中规定辣的大配套设施钱项目不能有偿帽转让和取得经湿营收益权时，掠发生的没有投妇资来源的费用贱。藏议相对于产权、收迟入归属情况较疼为复杂的地下翁室、车位等设饥施，应根据当棕地政府法规、浓开发商的销售厅承诺等具体情为况确定是否摊唉入成本项目。盘如开发商通过慧补交地价或人弃防工程费等措睡施，得到政府线部门认可，取械得了该配套设萍施的产权，则释应作为经营性恢项目独立核算剩。酬到6罪．开发间接费滩沈培指房地产开发倦企业内部莫独立核算单位叫为组织和管理动开发产品的开贺发建设而发生涨的各项费用。自开发间接费的午内容包括：馋辈亏现场管理费用考：内部独立核厕算的、开发项妖目现场管理的逃人员工资及福也利费、工会经识费、职工教育悦经费，修理费曲，办公费，办锦公用水电费，场差旅费，市内仁交通费，运输淹费，通信费，坟业务交际费，龙劳动保护费，底低值易耗品摊亭销，周转房摊编销等。扎脊猾利息并借款费脚用：直接用于抄项目开发所借返入资金的利息烫支出、汇兑损阔失，减去利息哄收入和汇兑收宽益的净额。偶背密物业管理基金撕、公建维修基钓金或其他专项丽基金：按规定花应拨付给业主时管理委员会的出由物业管理公别司代管的物辞业管理基金、吵公建维修基金刺或其他专项基驼金。勒的吴质检费：包括砌按规定支付给数质检部门的质候量检验费，项柏目发生的材料清、设备质量检筋验费、工程质风量自检费、工效程竣工验收费雾等质量鉴定性爬费用。立那钉其他：项目交页付使用后发生公的，按规定或拢协议应由开发甜商承担，补贴勤给物业管理公拜司的水、电、攻煤气、暖气等也价差，以及其与他应计入开发短间接费的费用粒。丈嫁锤四、成本对象承和成本项目之堪间粮的关系桂削搬所有房地产企耕业开发项目中唐，成本项目的俯划分是相同的喊，也就是说，很成本项目的划艇分和确定不是劝企业自行确定万的，而是由房乘地产行业有关皂规定所确定的猜。而成软本对象的确定杠，则是房地产话企业自行确定侵的，不同的房届地产开发项目跪，其成本核算资对象也是不相惠同的。因此，挤成本核算对象筒的确定是企业盏在成本核算中数面临的首要任勺务，也就是说难，房地产企业热在项目开发前净，首先要确定亩开发项目的成记本核算对象。往复位房地产开发企睬业的开发总成滥本由各个成本完对象的成本组轿成，而每个成寿本对象又由各枣个具体的成本参项目组成。如泥图厘5莫—供1板所示。活五、会计科目趴的设晃置裁鱼(罩一丙)挨“攻生产成汇本享”旁科年目东谣“律生产成阻本欢”镜科目核算在房稻屋等产品开发下过程中所发生利的各项费用。嘴“狸生产成甘本减”皆科目可给按膊“照土地开发成讲本办”慈、察“沃房屋开发成述本集”厘、易“温配套设施开发足成畏本膨”械、艰“夜代建工程开发者成四本仁”缓进行明细核算衫，其勺中垒“安房屋开发成讨本拖”剥应当分别按照闻成本核算对象巾设置明细账，帽并按规定的成川本项目设置专长栏。宫土地开发成本歪：指房地产企双业开发土地所马发生的各项费五用支出籍。布握房屋开发成本获：指房地产企疾业开发各种房歌屋所发生的各贡项费用支出。惩保证配套设施开发行成本：指房地少产企业开发能苗有偿转让啦的大配套设施袄及不能有偿转指让、不能直接壮计入开发产品掌成本的公共配牧套设施所发生首的各项费用支乘出。执代建工程开发饮成本：指房地干产企业接受单社位的委托，代筛为开发除土地抗、房屋以外的虾其他工谨程偏(遗如市政工幸程辱)俯等所发生的各蚂项费用支出弊。冠提(络二转)荷“沃开发间接表费忌”季科目线冠屿归集和分配在罗房屋等产品开捆发过程中，本腰单位项目、设徒计、工程、预腹算、材料等业默务部门为组织钉与管理开发项月目建设而发生诊的各项费用。商这类费用由本健科目归集并按酿一定方法、标吴准分配后，再施计入各成本核麻算对象港的仁“剖开发间接箩费养”沃成本项目中去牢。抬铜忠(孙三连)技“磨库存商赖品诸”远科目驻段糕核算已开发完成成并验收合格膀的开发产品的导实际成本。房屑地产企业在进悉行库存商黄品核算的同时纺，应收集、整双理具体到每户钉的可售面积构石成、销售及其胀回款情况的详浮细资料史。六“牢库存商卸品益”概科目按成本对且象设置明细科盟目，用于核算赌各成本对象的际实际成本。潮第二节房屋开依发成本的核算乐可只房地产企业对助于房屋开发成绪本的核算过程筐，实际上就是市在确定成本对茶象的基础上，淡合理地进行成懂本归集和分配艺的过程。因此住，房屋开发成得本的归集和分才配是房地产企纷业成本核算的祸重要内容。康理钥成本归集就是益将成本支出计征入成本项目的腊过程，而成本向分配就是将计育入成本项目的哀成本支出分配掘计入成本对象盼的过程。房地陡产企业通过成滥本归集和成本榜分配，就牺可以反映出每础个成本对象的禽成本支出，为惹计算销售成本咸创造条件。狗岩风一、成本分摊澡方法胸恶振企业开发、建脉造的开发产品捡应按制造成本吩法进行计量与茫核算。其中，泽应计人开发产割品成本中的费昂用属于直接成惑本和能够分清乘成本对象的您间疤接成本，直接化计入成本对象蓝；共同成本和出不能分清负担始对象的间接成膛本，应按受益嗓的原则和配比坛的原则分配至乘各成本对象。胖具体分配方法宁可按以下规定岸选择其一：角似1盒．占地面积法贴咸贫指按已动工开冬发成本对象占今地面积占开发仙用地总面积的非比例进行分配泰。巩突浅一次性开发的何，按某一成本胜对象占地面积陵占全部成本对著象占地总面积妖的比例进行分立配。钢懒魄分期开发的，浑首先按本期全塌部成本对象占堡地面积占开发奶用地总面积的紧比例进行分配载，然后再按某煎一成本对象占拍地面积占期内常全部成本对象贝占地总面积的悦比例进行分配陆。秃尿岁期内全部成本枝对象应负担的建占地面积为期壤内开发用地占超地面积减除应维由各期成本对酬象共同负萍担的占地面积银。葵斜2活．建筑面积法过未幸指按已动工开柏发成本对象建厅筑面积占开发头用地总建筑面规积的比例进行添分配。横铃栽一次性开发的螺，按某一成本甚对象建筑面积帝占全部成本对南象建筑面积的县比例进行分配盐。击炒毁分期开发的，抱首先按期内成锯本对象建筑面芝积占开发用地欺计划建筑面积旅的比例进行分店配，然后再按傅某一成本对象黎建筑面积占期妈内成本对象总势建筑面积的比多例进行分配。傍隔3帖．直接成本法托桐居指按期内某一浸成本对象的直竖接开发成本占狭期内全部成本悼对象直接开发信成本的比例进季行分配。呀鸡4倦．预算造价法闻运叮指按期内某叔一成本对象预穿算造价占期内趋全部成本对象贯预算造价的比诱例进行分配。别歪蜻二、土地征用鼻及拆迁补偿费艇的归集与分配嚷抱网土地征用费及擦拆迁补偿费是文指为取得土地码开发使用柔权挪(晋或开发炮权柜)揉而发生的各项梦费用，主要包迫括土地买价或落出让金、大市冤政配套费、契悬税、耕地占用挎税、土地使用蓬费、土地闲置功费、土地变更值用途和超面积狸补难交的地价及相他关税费、拆迁刘补偿支出、安杀置及动迁支出呆、回迁房建造剪支出、农作物拾补偿费、危房若补偿费等。寒挂促房地产项目开贡发过程中发生兔的土地征用及济拆迁补偿费。华能分清成本核组算对象的，应抚直接计人有关姨房屋开发成本恶核算对象敌的钻“尘土地征用及拆家迁补偿幕费胶”扇成本项目，并镇记吉入苹“粗生产成手本册—栋—班房屋开发成闭本捏—缸—旨某成本对桨象些—赛—迅土地征用及拆孕迁补偿滚费并”耀账户的借方。惧分不清成本核斜算对象的，应场将其支出先通因过极“拴生产成淹本宪—的—嘉房屋开发成掀本袭—傍—榜待分摊成盐本抄—挺—瞎土地征用及拆枕迁补偿排费坏”迈账户进行归集估，会计期末按没照一定的分配莲标准分配给各拴受益对象。诵烧瞧应由开发产采品受益的，将粘其分配计入有粥关成本核算对史象，并记溜入晌“晓生产成坚本争—烤—注房屋开发成本引(僻或配套设施开目发成搜本其)逗—嘴—旱某成本对拦象钓—兄—款土地征用及拆与迁补偿集费秋”法账户的借方。料应由投资性房叼地产或固定资税产受益的，将猜其分配记奶入扶“瓶在建忘工抛程饮”困账户的借方。做吗(歉一类)喇土地价款支付怜的特殊处理碎阵旬房地产企业在缘支付土地价款妨时，根据不同搜情况采取账务乓处理方法如下透：木延廊支付全部或部烈分土地价款但销尚未取得土地凶的，由于不符屡合资产定义，座所付款项叮在睁“肉预付账排款观”革中核算，不能播确认土地资产宵。吨豪游凡已签订土地赔出让合同，确敞认了土地价款结并已取得土地械的，未绢全部支付的土舍地价款作为负堂债挂账。刷中炎凡已取得土地限，未取得土地忽使用证的，要督在会计报告附跟注的其他重要吼事项或存货中拾披露。役西针【统例托5速—播1托】饿花200缘9产年北6帝月盗7伶日纵，中联房地产绑公司通过竞拍卷拍得俯了故A趋、约茫B累两个地块，其帮中龟A秘地块支付全额光地价零款劲4待亿元，但至今俩未实际取得土览地．唉B淘地块地价款总籍额锤为扩5厕亿元。中联公遥司已支捷付伐3直亿元，并已实属际取得了该地贷块。中联房地陈产公司根据有产关原始凭证，完会计分录如下滤：够(1溜)裹A蜻地块。墙借：预付账桑款敢400000架000邻芬饱贷：银行存芝款备400000殖000零捎(2)素B熊地块。叶浴表借：生产成饱本号50勺000000旋0防虫环贷：银行存授款调30井000000束0谜曾鬼应付账黄款洞20鬼000000石0备(远二租)孔土地成本分摊叙的一般方法羊考亭按照税法的有镰关规定，土地盈成本一般按占拳地面积法进行绣分配。如果确意需结合其他方步法进行分配的冬，应经税务机柏关同意。关省飘房地产企业在材会计核算上，牌如果成本对象盗的占地面积可政以取得，原则荷上房地产企业梳应该按占地面腿积进行分摊。为房地产企业取访得成本对象占旁地面积的途径姻有两个：一是劫政府规划审批川部门在项目规康划中测定的占拖地面积，二是烘房地产企业根足据项目规划笔自行测定的占炮地面积。到介皂但在实际项目惧运作时，并不流是所有的成本肿对象都可以单风独取得其占地煮面积的。垂直贯排列的成本对羊象就无法取得乱各自的占地面灭积，如有的项寸目的开发产品拣，一至三层裙醉房为购物中心掉，三层以上是先写字楼，作为隆成本对象，购毛物中心和写字骤楼的占地面积亚是重合的，因瓣此，这种情况激下就不能按占孙地面积分摊土锻地价款。菌奋甜无法按占地面创积进行土地价灿款分摊的，从壮现在可以采用番的分摊方法来级看，建筑面积犯法是最合理的防方法。比自讯亮【约例念5悦—贼2棋】郊雕200漆9滑年廉6膊月料7漆日遮，中联房地产多公司通过竞拍剃拍得了某地块央，土地总滚价威5斧亿元，该地块险占地污面积须1萍0捐万平方米，总兰建筑面积狠为拜3喊0忙万平方米。整飞体项目分为商钻业区、住宅区拦和别墅区三个被区域，规划指风标如下：止(1潮)者商业区：总占发地面贸积蒸2旺万平方米，开扬发产品为三层理裙房堵和猛2丝0哀层写字楼，总傲建筑面脂积肝l猾5最万平方米，其岔中：裙房建筑刃面烈积盆5惹万平方米，写熊字楼建筑面窑积作1蓝0防万平方米。尾(2录)龄住宅区：占地蹲面交积模3弱万平方米，建舅筑面雹积诉1角2冈万平方米激。吉叠(3贴)艰别墅区：占地硬面叨积零5谦万平方米，建衡筑面狠积捐3羊万平方米课。傲智中联房地产公健司根据有关原疼始凭证，编制惜会计分录如下嚷：强杨(1牛)眨土地价款的归显集。安鞭稍借：生产成宪本抬—设—恰待分馋摊成每本剩—章—慢土地征用及拆蚊迁补偿光费淹郑50逆000000施0片僵税贷：银行存谢款吵50粮000000帐0侄(2宫)舟土地价款的分娘摊。吃希辅根据该项目实杨际情况，中联尼房地产公司确从定成本对象分容别为：裙房、驼写字楼、住宅葡和别墅。各成阔本对象分摊的鞋土地成本如下劝：税匆该①链裙房和写字楼努的土地成本：叮商业区的土地芳成本，按占地俯面积法进行分乌摊。惜罗净商业区的土地贯成本临＝堂50000×项2÷1第0理＝瞧10000尖(投万间元傍)便祥绪裙房和写字楼骑的土地成本按嚷建筑面积法进纱行分摊。绝挑梁裙房的土地成龄本鹿＝锤10000×档5÷1壳5阳＝渗3333瞧(矩万蛋元盛)鄙勒惧写字楼的土地渣成本杠＝浊10000×弱10÷1取5缴＝挥6667席(铃万袖元呆)晕密反②神住宅的土地成只本：按占地面弊积进行分摊。喂题掘住宅的土地成晓本遵＝垒50000×百3÷1栋0裂＝夜15000杨(晴万以元辽)教驴扬③鱼别墅的土地成旅本：按占地面很积进行分摊。馋守景别墅的土地成请本齿＝胞50000×魔5÷10=2先5000何(报万太元行)并巷谣会计分录如下蹲：牧借：生产成微本喇—吐—逢裙珠房皮—异—前土地征用及拆悦迁补偿坚费侦3333愚0000穴辛剂—甲—洽写字滋楼兄—奏—世土地征用及拆毫迁补偿详费梢666700冻00乓浮简—已—煮住拍宅齿—尼—械土地征用及拆斯迁补偿敬费绳150000削000算瓜揭—兰—肿别戴墅俯—欢—川土地征用及拆爱迁补偿宵费慕250000薪000培贷：生产成茶本蓝—厦—贤待分摊成领本肃—欣—谦土地征用及拆灾迁补偿杰费斩50图000000泡0帅洋(球三剑)分土地成本分摊恒的特殊处理那在进行土地成左本分摊时，还缝应注意以下几色种特殊情况的创处理方法面：境竟在进行土地成冻本分摊时，如化果属于单独建斜造的、具有独驻立使用功能的餐地下建筑物，霞应分摊土地成堂本；如果属于博为建造地上建捷筑物而形成的亿、不具有独立悦使用功能的地央下基础设施，托不分摊土地成窄本。迹柔喜回迁房成本如盟果作为拆迁补络偿费，不分摊旷土地成本。亡单独建造应该尸由开发产品承极担的配套设施承，应分摊土地锣成本漆。号旬三、前期工程迅费的归集与分撕配站即(第一烟)坑前期工程费的组归集迎绳报房地产项目开膜发过程中发生独的规划、设计亏、可行性研究要以及水文地质型勘察、测绘、召场地平整等各死项前期工程支醒出，能分清成晚本核算对象的灾，应直接计入睛有关房屋开发格成本核算对象彩的前期工程费愉成本项目，即批记粗人临“短生产成想本洁—洽—照房屋开发成烈本印—碗—罢某成本对毒象绘—饰—追前期工程工费蜓”悲账户的借方。隐分不清成本核逮算对象的，应被先将其支出通惹过求“红生产成汗本莲—绢—弯房屋开发成成本忌—牺—抛待分摊成色本喉—科—踏前期工程右费平”险账户进行归集戴，会计期末按推照冲一定的分配标董准分配给各受梢益对象。永鸟醒应由开发产品疼受益的，将其己分配计入有关旋成本核算对象速，记揭入纳“播生产成田本丛—泪—舟房屋开发成势本刷(详或配套设施开遇发成患本膀)寿—切—遭某成本对荣象见—搭—府前期工程势费氏”尘账户的借方；凉应由投资性房袄地产或固定资寿产受益的，将淹其分配记笑入着“盯在建工市程故”术账户的借方。禾尊(打二情)读前期工程费的裕分配贩蜘储前期工程费的骂分配方法包括盲：占地面积法惕、建筑面积法悦、直接成本法商和预算造价法这。房地产企业渴在分配时，可梢以自行选择其厘中的一种分配奴方法。对于前板期工程费中的某具体支出项目学，应具体分析储，分别采用不捷同的分配方法悟。如果没有确岸实的理由欧，前期工程费怒的支出项目应讽采用统一的分凡配方法，也就尺是不能人为地熟通过分配方法梅的选择来调节化各成本对象的暂成本。杯夏馅四、建筑安装箭工程费的归集近与分配货呈扯房地产项目开矛发过程中发生熄的建筑安装工木程支出，应根机据工程的不同银施工方式，采扬用不同的核算洽方法。剑容(掏一丢)蝶采用发包方式典的核算任无嫂采用发包方式淋进行建筑安装甚工程施工的开绞发项目，其建堤筑安装工程淋支出，应根据咱企业承付的已前完工程价款确轿定，直接计入忠有关开发成本预核算对象梨的蓬“佣建筑安装工程百费坡”赵成本项目，记备人间“竿生产成扑本敏—婶—型房屋开发成擦本徐—拘—锣某成本对咳象仪—魄—闹建筑安装工程申费讲”肝账户的借方设和恐“顽应付账撒款受—六—智应付工程躁款侍”汪等账户的贷方除。展碎1组．工程价款结赞算办法林斤督对发包的基础子设施和建筑安糟装工程，一般肃采用招标、议塘标方式，通过恶工程公开招标刻或邀请施工企踪业议标，将工顺程发包给施工栽企业的，按工欲程标价进行结物算。开发企业苗与施工企业在乞工程承包合同办中规定的工程吩价款的结算，地应根据国家有娃关工程价款结务算办法，结合垒当地的有关规清定具体确定。冷从目秧前各个地区所缓采用的工程价栽款结算办法来锯看，归纳起来述，主要有如下铺三种：果叫馆按月结算，就顾是按照每月实既际完成的分部套分项工程进行敞结算。根据经扭验收合格的各戚月份的已完分沸部分项工程的桌工程数量和预蒸算单价等计算吊的工程造价，厅就是各该月份隆应结算和支付法的工程款。目移前一般都实行刮月中预付、月楼末结算，即在吧月中按照当月掌施工计划所列萄的工作量一半割预付，月推末奸(挂实际为下月坝初旁)锹按照各工程当惠月实际完成工环作婆量童(吓即预算造价或膨调整计算后的赚工程标其价涨)热扣除月中预付箱款后进行结算驱。遥徒魂分段结算，就雪是将一个单位四工程按形象进塞度划分为几个岁阶潜段籍(橡部似位锻)翠，如基础麦、结构、装饰外、竣工等；按心照完成阶段，宪分段验收结算虏工程价款。分巨段结算也可按茎月预付工程款雄，即在月中按戴照当月施工计凉划工作量预付演，于工程阶段畏完成验收后按肌分段工程预算羊造价或调整计释算后的工程标煌价扣除预付款壳后进行结算。把炉弊竣工一次结算锋，开发项目或涉单项工程施工枣工期重在盗1掉2垄个月以内，或所者工程承包合位同价值较小的术，可以实行工伪程价款每月月肢中预支、竣工惩后一次结算。疑即在工程开工窃后，每月按当州月施工计划所仆列工作量预付旺工程款，于工起程竣工验收后枪，按工程承包谋合同价值扣除震预付工程款后贿进行结算。慈湾珠不论采用何种垄结算办法，施蹲工期间结算的刻工夫程价款一般都认不得超过承包晨工程合同价值颠的尸9状5命％。尾款应专并户存入银行，令待工程竣工验也收后清算。但失如承包施工企散业已向开发企只业出具履约保这函或有其他保屑证的，可以不疑留工程尾款。孕女2兽．非合同建筑差安装工程费支像出的核算伸直虚非合同建筑安苍装工程费支萄出由(忍简泥称详“万非合同建安支川出堪”异)笔需要通窝过察“矛应付账探款疗”途科目转号入拾“两生产成克本诱”微科目，具体为餐：婚在矿“随应付账棚款止”狐科目下按成本富项目设置明细哲，发生支出时策先借帐记抽“挂应付账互款崇”苹科目，贷半记键“像银行存世款刮”减科目，同时借先记柿“辟生产成季本弦”欧科目，贷瘦记渴“虫应付账暴款诵”权科目。展糠米从以上可以看塞出，对于非合炸同建安支出，坦应通阵过腥“茶应付账瘦款板”葱科目进行过渡扎，不能直接记途入畜“黎生产成醒本纽”欢。这样操作的惯理由是：如果谋直接记叼入员“害生产成料本悄”阀，咽“颈应付账庙款台”吸科目的累计发样生额就不能完狐整反映项目建影安支出的情况乎。蜜苦坊这里要注意的伤是，非合同建维安支出核算时呼，应付账款的些明细科目是按时生产成本的成符本项目来设置塘的，这与支付指工程合同款时猾，按客户单位懂设置应付账款主明细科目不同微。尾咏3服．支付工程合木同款的核算凉伟启开发企业与施闻工企业有关发枣包工程款和预恼付备料款、工筹程款的核算，窃应毕在证“秀应付账绘款克—裁—捡应付工程诞款陪”乳和膜“汇预付账逆款缸—更—涛预付承包单位碍款怪”伯两个账户进行星，淋“机应付账纤款闷”输和撕“羊预付账筑款锋”制科目均应按客取户单位名称设巷置明细科目。绢眼慎开发企业按照矩规定预付给承情包施工企业的油备料款和工程双款，应记扯入究“室预付账蕉款根—呈—晌预付承包单位厅款归”锅账户的借方；乌按照工圈程价款结算账精单应付给承包考施工企业的工庸程款，应记次入桶“衬生产成李本朽”浅等账户的借方绣和逼“芦应付账磁款嫌—粪—府应付工程卫款基”唯账户的贷方。旱如有扣除应付盾工程款的预付颜备料款和预付印工程款时，应届将扣回的预付睛备料款和预付沈工程款记幅入茧“态预付账便款母—不—缎预付承包单位且款国”码账户的贷方右，得“夏应付账款一应妇付工程糟款摧”太账户的贷方仅纳记减去扣回预笨付备料款和预泽付工程款后的辰应付账款。支服付工程款时，营记撑入闻“孙应付账温款滔—辈—宋应付工程耐款锐”滚账户的借方沃和倚“护银行存毛款织”螺等账户的贷方皇。偏矿砍合同最后结算重时，按最终结著算值与已累计燕结算值差额结抽转生产成本，速借晶记骤“牺生产成谨本宅”辉科目，贷巨记赠“基应付账菜款套”念科抓目抓，仪“挠应付账旱款倡”件贷方余额反映巷尚欠施工单位蚀款项。臣僚键【移例灾5根—绑3笋】牙连罢中联房地产公缘司与中宏建筑明公司发包工程观年度合同总值扎为乳6000歉0疼万元，按照合班同规定，开工终前应付预付备孩料罚款铃1500引0昨万元，用银行最存款支付，应貌作如下分录入骨账：膨(1梁)裹预付备料款时安。忆颠枕借：预付账蛋款坚—祝—制预付承包单位胶款攻—跑—相中宏公减司贷1500惜00000块腹割贷：银行存秩款母15耕000000治0刺(2貌)穴预付工程款时纺。器桨9绒月份，根据施液工企业当月施良工计划所列工催作量汤的窄1储／侵2呢即果35排0冲万元，绳用银行存款预鬼付工程款。密勤白借：预付账挨款广—岭—览预付承包单位害款者—困—喉中宏公侨司贱35歇00000药诉圣贷：银行存铸款狗35珍00000段1证0守月初，疤根据施工企业齐提出你9胶月份工程价款拜结算账单中的竿已完工程价值寇为静75箭0泥万元，减去应棉扣回预付备料雨款担18距0闪万元，月中预产付工程乎款共35馅0痛万元，尚应支肯付工程榨款纪22为0使万肝元类(75雷0纵－亲18乱0错－许350掏)胡。辉(3凡)脱工程价款结算误时。蜜催阁借：生产成凉本乎75慧00000炒绕强贷：预付账乐款骗—制—渗预付承包单位肾款台—开—验中宏公宾司特53炒00000绿纷众应付账知款荷—束—洗应付工程份款剂—支—敞中宏公添司葵22巨00000台养(4伶)虚支付应付工程把款时。会雀刻借：应付账指款腊—搁—就应付工程曲款铅—等—湾中宏公尘司剑22丰00000冠蒸馆滤贷：银奉行存款蔽22能00000缺搭房地产企业按奋照发包工程合做同与承包施工辆单位定期进行铲工程价款结算脂，既可以保证所房地产企业开泰发产品成本的识准确性，也可掩以准确反映房雁地产企业的负棕债情况。如果防由于种种原因瞒，房地产企业笨未能按期与承泡包施工单位进巧行工程价款结近算，为真实反贵映开发产品成朗本和负债情况洁，房地产企业帽应根据发包工誓程合同，计提缘工程结算价款准，按其金额，给借奸记置“溉生产成丘本或”舱科目，按应扣妇回的预付工程益款和备料款金存额，贷额记阵“赠预付账煤款恼”者科目，按其差游额，贷吸记师“藏应付账化款撤”浪科目。待以后犯进行工程价款降结算时，相应卡调整相关科目旱的金额。促狂赏计提害工程结算价款慌属于预提费用宗，一般发生在挪会计期末。在决会计处理上，钉房地产企业可雁以根据实际情碧况进行预提，留但根据税法规书定，出包工程悄未最终办理结妙算而未取得全垄额发票的，在苏证明资料充分页的前提下，其河发票不足金额胀可以预提，但柄最高不得超过均合同总金额的唇1辫0滨％。因此，在需税务处理上可宴能存在纳税调央整的问题。有精4编．支付甲供材盐料款的核算伸樱带甲供材料是指涂房地产企业代往承包商采购材筑料，并将其交顺付给承包商。段甲供材料的价奥款应包含在双归方的工程合同岭中。房地产企柔业为了保证开才发产品的质量挤，往往对重要见的材料实行甲盏供。亏(1尝)恒房地产企业支舅付甲供材料款偏时，借担记尽“吴应付账款一甲田供材旷料脊”格科目，贷们记膀“赏银行存目款顽”盘科目，即：须借：应付账润款蓬—纳—诸甲供材料燕道邻贷：银行存款丸(2裙)戒房地产企业支并付施工单位工见程款时，需准扣除领用的甲授供材料。婶昨借：应付账隐款剩—茫—趴施工单级位尖(揭应付款总下额惹)功闹站贷：应付账厦款涉—缝—迎甲供材秤料期(信扣款金稠额吉)进干滚银行存范款稻(躺实际支付金税额双)友煤勿“勤应付账兴款践—抬—博甲供材键料撒”努期末借方余额贤反映施工单位日未领用甲供材滤料的金额。隶(3洞)权甲供材料结算呢后，按结算额厉和已扣款差额鞠进行账务处理览如下撞：因洪借：应付账叹款热—昼—毯施工单除位光(围实际领产用墨—熊—累已扣秤款戏)些棚眠原材搬料莲(食剩余不能退货猛部尊分那)稀寨丽贷：应付账梅款刚—秧—知甲供材且料唐(善结算斩额看—己—请已扣互款肌)恒伯衬需要注意的是脾施工单位的决验算额应包括甲陡供材料。如果摇施工单位提供矿包丢含甲供材料的饮决算额发票，定直接按决算额劝结转成本；如荣果不包含甲供轰材料，根据甲旱供材料发票结妙转成本，此时反施工单位应提除供甲供材料完吸税凭证。乳励哨【宫例珠5械—苹4梨】回演含中联房地产公佩司根据与中宏扛公司的工程合伐同，于险200给8散年见2速月里1跪0左日框购买了一批甲员供石材，支付遇货鞠款奖20友0聋万元。石材到贯货后，中宏公康司当月陆续领暂用勒了炼15惠0贴万元的石材，寻本月应付中宏走公司工程晃款哨80莲0猾万元，领用石司材已从当月工蚂程款中扣除娇。际200组8梳年年底，在甲辈供材料结算时顾，发现中宏公俗司实际领用的彼石材映为运18尝0兆万元，盒另喇2敢0血万元的石材已补存在破损，无嘉法退回厂家。粉(1掏)亲支付石骡材款时。鞋手煌借：应付账妖款食—挖—衣甲供材绳料粮20击00000辣恋持贷：银行存耗款义20杯00000帝(2环)泡扣除领用的石拿材时。勒奔烤借：应付账乱款询—禽—爽中宏公霞司判80喇00000雹陷辩贷：应付账紫款袍—崇—忽甲供材誉料盒15瘦00000干捧壤银行存搭款奶65仆00000僻悦“吧应付账太款昂—幻—撇甲供材棋料缘”伙期末借方余额寿为洽5隆0阻万元，为中宏懂公司未领用的兰石材金额。民(3租)弓与中宏公司进到行石材结算时姥。绑借：应付账挣款章—兼—尘中宏公潮司够30危0000视劣匙原材坟料杂20谜0000屠馒宪贷：应粗付账亮款放—豪—长甲供材料捧50年0000粉5臭．工程水电费猜的核算供甩值施工期间工程衫临时水电费一蚀般由开发商直糖接支付，施工处合同中约定开特发商和施工单抄位分担比例。呼实际支付时，黄应该由开发商特承担的部分直甩接记贼入绳“蛙生产成尼本华”于科目，应该由侨施工单位承担普的部分直接记捕人该施工单贪位惕“琴应付账钥款附”倾科目借方。迟发生时不能准拖确确定的，可丰以通资过仆“均其他应收她款善”些科目先归集，辣借唱记叼“惜其他应收裂款壶”阴科目，贷阵记沉“有银行存态款赠”拦科目。最后将疯开发商应承担内的部分借沾记乖“扑生产成拍本拼”页科目，将由施屠工单位承担的鸭部分借舒记蜂“理应付账葡款翅—捡—坦施工单削位泡”希科目，按全部钉的水电费贷阔记代“木其他应收怜款坏”跌科目。狸手在进行工程水塌电费的核算时偿，在从施工单诊位工程款中扣易除房地产企业蚕代垫工程水电胡费时的账务处亮理与甲供材料共的账务处理有想所不同。水电盆费发生时，直波接借动记脏“住应付账及款锦—列—洋施工单刷位舱”浪科目，并没有殃像甲供材料一匙样，阅从务“义应付账黎款横—对—情甲供材述料扎”阴中过渡，这样己做的原因是，越工程水电费不披存在分批领用缎的问题，而甲扛供材料存在分倘批领用的问题棵，因此，必须腊先腾在章“过应付账款腥——妈甲供材狐料征”匹科目中过渡，构每次领用时，刊再冲减该科目灾，并按领用的膊金额，借纳记火“倡应付账父款吓—界—米施工单辰位或”也科目监。座吨这里要注意，市房地产企业应迫将取得的水电话费发票复印件甲及抖原始凭证分割现单一并交与施影工单位，施工福单位据此入账尼。阴豆6肝．建筑安装工妹程费的分配坦腿套如果开发企业目对建筑安装工血程采用招标方飞式发包，并将帐几个工程一并属招标发包，房敲地产企业在发宽生建筑安装工释程费时，应先恶将其支出通疯过蚀“倚生产成秩本藏—轰—淋房屋开发成挪本剑—终—燥待分摊成鼠本港—秘—且建筑安装工程肿费律”表账户进行归集遵，会计期末按缴照一定的分配田标准分配给各鸣受益对象。皂桂子应由开发产品乖受益的，将其膛分配计入有关泽成本核算对象皮，即记外入评“寄生产成革本予—存—宵房屋开发成肤本鸡(价或配套设施开侵发成遍本掏)俱—烫—挡某成本对滔象忠—鲜—聚建筑安装工程烦费杏”参账户的借方。巩应由投资性房完地产或固定资屯产受益的，将消其分配记软入单“若在建工凭程咳”丛账户的借方。秧(1观)浴按工程结算额饱分配。建筑安蒸装工程费与其辞他成本项目不鞭同，开发产品膛一般以每一独泉立编制设计概派算或施工图预页算的单项开发匠工程为成本核侍算对象，也就遍是说，成本对薪象都具有独立疮的设计概算或勒施工图预算，也因此，根据每天一个成本对象找的设计概算或懒施工图预算，帐房地产企业发衰生的建筑安装角工程费在最后熄完工结算工程病价款时，都可彻以准确确定每害一个成本对象势的建筑安装工敲程费。因此，间一般情况下，限房地产企业应饱在工程完工时柳，按照工程结严算值分配计入哈相应的成本对熟象。肥(2狠)挖按工程预算造换价分配。如果班开发企业对建攀筑安装工程采迁用招标方式发戴包，并伐将几个工程一虽并招标发包，装则在工程完工忠结算工程价款边时，也可以按并各项工程的预单算造价的比例稍，计算它们的猎标价即实际建闪筑安装工程费锤，并计入相应揭的成本对象，爪公式如下：俱某项工程实际窃建筑安装工程董费＝工程标采价冤×咐该项工程预算线造悼价究÷兵各项工程预算叹造价合计悟总之，建筑安捕装工程费不能累按占地面积法黎、建筑面积法模等分摊方法进师行分摊，只能挑按照工程结算滴额或工程预算资造价进行分摊织。欣失梅【戴例咱5尊—馅5缩】着笋中联房地产公涛司将两幢商品填房建筑安装工崇程进行招标，从标价疯为乏108000弄0牌元，这两幢商枪品房的预算造喉价为康：草10层1贤商品房翅为狱63000嘱0报元菌，弄10焦2补商品房遥为溉50400懒0雨元，合计斗11纳3400惹0每元。宗清治工程完工结算脚工程价款时，咬计算各幢商品科房的实际建筑渣安装工程费：扬10熔1脾商品房建安工巾程费闪＝稼108000弊0×6300塘00÷113渡400兵0宴＝绞600000院(辣元糕)搬10驱2粱商品房建安工右程费技＝悔108000钱0×5040友00÷113朽400复0渗＝点480000羽(瓶元见)葡打(汇二妖)喷采用自营方式仙的核算羊纸摄采用自营方式顽进行建筑安装子工程施工的开摄发项目，其发迅生的各项建筑狼安装工程支出撞，一般可直接薪计入有关开发彩成本核算对象胖的抢“俯建筑安装工程疲费辫”足成本项目，即怠记旋入顷“鉴生产成偷本堂—劲—鉴房屋开发成打本垦—瘦—米某成本对革象群—撞—谨建筑安装工程填费颗”颤账户的借方慧和养“愉库存材相料跃”赵、近“掘应付职工薪锤酬帝”撇、照“讯银行存骂款踢”失等账户的贷方尿。断侦念如果开发企业哑自行施工大型涌建筑安装工程洲，可以设狐置柄“陈工程施氏工副”率、姥“俊施工间接费竭用坊”夜等账户，用来桨核算和归集各迟项建筑安装工昌程支出，月末踩将其实际成本状转辛入您“呼生产成埋本祝—瞧—都房屋开发成酒本屡—招—壮某成本对识象食——并建筑安装工程尚费暗”批账户。闪蕉本企业用于项目恢开发的各项设作备，即附属于巾工程主体的各韵项设备，应在佛出库交付安装浓时，计入有关缠项目开发成本柜核算对象催的蔑“勺建筑安装工程毙费幼”顷成本项目，即晶记胳入封“淋生产成下本吩—压—思房屋开发成莫本矮—踢—数某成本对怀象盗—压—渡建筑安装工程队费郑”霞账户的借方刚和勤“侧库存设证备厘”萄账户的贷方。环五、基础设施素费的归集与分谨配科业(浴一帮)络基础设施费的尸归集溪讲淹房地产项目开扎发过程中发生摔的小区内建筑疲安装工程施工洗图预算项目之农外的道路、供责电、供水、供瞒气、供热、排斤污、排洪、通梨信、照明、绿计化等基础设施纯工程费用，红日线外两米与大苏市政接口的费贵用，以及向水庄、电、气、热犯、通信等大市晌政公司交纳的矩费用。能分清辅成本核算对象游的，应直接计禽入有关房屋开军发成本核算对火象隐的葡“侧基础设施费裹"你成本项目，即骨记喜入踏“软生产成圈本绒—见—区房屋开发成捷本矿(督或配套设施开现发成蜓本棉)由—酱—惰某成本对昌象延—怠—直基础设施咱费示”洽账户的借方；串分不清成本核滩算对象的，应改先将其支出通劝过蜜“抽生产成跪本劝—脑—窑房屋开发成阔本遇—聪—吓待分摊成狐本鱼—止—狮基础设施莲费读”云账户进蔬行归集，会计族期末按照一定圾的分配标准分帐配给各受益对颤象。垫瑞写应由开发产品闪受益的，将其妖分配计入有关截成本核算对象喝，记羞入旦“行生产成贞本动—旷—闭房屋开发成笋本纳(挡或配套设施开计发成滔本什)绢—择—绘某成本对摄象株—淋—径基础设施笋费熟”篇账户的借方。解应由投资性房慨地产或固定资且产受益的，将耽其分配记惑入爹“术在建工爆程补”莲账户的借方。赢号(番二抓)芦基础设施费的栋分配稠崭渔基础设施费的哗分配方法包括毒：占地面积法点、建筑面积法傲、直接成本法拖和预算造价法矮。房地产企业领在分配时，可副以自行选择其黎中的一种方法茎。对于基础设啊施费中的具体及支出项目，可维以具体分析，姥分别采用不同歼的分配方法。捧如果没有确实蓄的理由，基础饺设施费的支出学项目应采用统耐一的分配方法劝，也就是不能忆人为地通过分悲配方法的选择策来调节各成本盛对象的成本。拍六、开发鸣间求接费的归集与堆分筐配抗叶(末一南)和开发间接费的榜归集乐房地产开发企姿业内部独立核肝算单位为组织执和管理开发产裕品的开发建设割而发生的各项奋费用属于开发既间正接费。开发间材接费包括现场谱管理费用、利再息及借款费用扇、专项基金、堂质检费等。委医照开发间接费虽安也属于直接为扮房地产开发而元发生的费用，倚但它不能确定数应由哪项开发罪产品所负担，杨因而无法将其印直接计入各项政开发产品成本设。为了简化核丈算手续，应将嚼其先记入仓“良开发浇间谎接费抹用都”旺账户，然后按奔照适当分配标签准，分配计入谁各项开发产品妇成本。剖戴礼企业所属各内勺部独立核算单虹位发生的各项壁开发间接费用厉，都要塞自凭“呆应付职工薪铃酬渠”福、昌“双累计折更旧痰”惰、百“鞋递延资琴产怎”主、木“屯银行存涂款任”轨等账户的贷方华转宪入犯“化开发间接费睬用闸”腐账户的借方。渡食(异二看)矮开发间接费的遭分配经朴俩每月终了，应恐对开发间接费纱用进行分配，士按实际发生数懒计人有关开发尚产品的成本。央开发间接费用轧的分配方法包携括占地面积法浅、建筑面积法敬、直戒接成本法和预末算造价法等，确企业可根据开切发经营的特点碎自行确定。计谎建不论土地开发击、房屋开发、通配套设施和代它建工程，均应区分配开发间接扩费用。为了简漠化核算手续并嚼防止重复分配氏，对应计入房燕屋等开发成本殃的自用土地和刻不能有偿转让捧的配套设施的台开发成本，均拘不分配开发间异接费用。这部闸分开发产品应胀负担的开发间站接费用，可直畜接分配计入有打关房屋开发成隙本。也就是说编，企业内部独母立核算单位发酿生的开发间接井费用，可仅对壮有关开发房屋刘、商品性土地正、能有偿转让但配套设施及代会建工程进行分鼓配。荐除了开发产品径应负担开发间财接费用以外，奴如果房地产企哨业同时开毙发应计入投资铲性房地产或固政定资产的房屋个，开发间接费山用还应对投资贺性房地产或固宴定资产项目进完行分配，分配仍金额相应记租入携“蜓在建工挽程丧”卖账户的借方。股第三节公共配中套设施的核算凤一、公共配套序设施成本对象古的确扶定阶陕(棉一括)筑公共配套设施警的分类底房地产开发企猴业开发的配套公设施，可以分即为如下两类逗：纺很非营利性公共临配套设施。怪营利性公共配锁套设施讯。座驻1治．非营利性公相共配套设繁施化虾非营利性公共勿配套设施是指绘房屋开发过程都中，根据有关馅法规，其产钓权及收益权不此属于开发商，影开发商不能有井偿转让也不能附转作自留固定片资产的公共配筑套设施。具体绝核算内容可区很别以下情况：哥撕煎在开发小区内被发生的不会产柱生经营收入的嫁不可经营性公奔共配套设施支盏出，如建造消巾防、水泵房、贫水塔、锅炉颠房锦(纯建筑成绘本唐)鲁、变电号所兆(棍建筑成桂本箩)筛、居委会、派跪出所、岗亭、棉儿童乐园、自第行车棚、景董观诵(怕建筑小塌品戚)桂、环廊、街心裁公园、凉亭等扮设施的支出。昂版印在开发小区内适发生的根据法似规或经营惯例历，其经营收入疏归经营者或业脸委会的可经营毁性公共配套设灌施的支出，如唉建造幼托、邮怀局、图书栏馆、阅览室、部健身房、游泳逗池、球场等设狸施的支出。汽菌收开发小区内城喂市规划中规定板的大配套设施爷项目不能有偿拜转让和取得经颗营收益权时，惕发生的没有投烦资来源的费用收。薄是奖对于产权、收均入归属情况较骡为复杂的地下贝室、车位等设真施，应根据当能地政府法规、站开发商的销售投承诺等具体情掌况确定是否摊患入成本项目。贞如开发商通过蹲补交地价或人补防工程费等措芽施，得到政府豪部门认可，取微得了该配套设风施的产权，则坦应作为经营性剖项目独立核算世。眠低裤开发项目外为吼居民服务的给威排水、供电、犯供气的增容增专压、交通道路曲等，这类配套刃设施没有投资佣来源，不能有既偿转让。沿呆2疑．营利性公共拔配套设施傲多凝营利性公共配鹊套设施是指能局有偿转让的城配市规划中规定筋的大配套设施冷项目以及属于剃营利性的，或摇产权归企业所钩有的，或未明攻确产权归属的爬，或无偿赠与喂地方政府、公彻用事业单位以求外其他单位的毕公共配套设施喇。铜慎那营利性公共配挥套设施一般包尿括：开发小区淋内营业性公共滑配套设施，如朴商店、银行、缠邮局等；开发淋小区内非营业屯性配套设施，尺如中小学、文斥化站、医院等处。展呜(霜二赔)步公共配套设施旨的成本核算对细象债伙1握．非营利性公直共配套设施的逐成本对象趴脾冷对非营利性公锣共配套设施，闹如果工程规模搜较大，可以将自各配套设施作责为成本核算对辉象。箭在粥“伙生产成共本雾—灶—绪配套设施开发逃成吐本舞”攀科目下按各项为配套设施设立允明细科目，如宗物业服务用房乳、业主会所、栽幼儿园、学校颂、儿童游乐设宾施、环卫设施什、运动设施、歌超市座(遵配套商业设列施招)净等。如果工程替规模不大，与肯其他项目建设则地点较近，且焰开竣工时追间弦相差不多，并间由同一施工单霜位施工的，也橡可考虑将它们愚合并作为一个闷成本核算对象混。裹腥查对于只为一个溜单体开发项目壮服务的、应摊糟人开发项目成俊本且造价较低痒的配套设施，宜可以不单独作踩为成本核算对眯象，发生的开皮发费用直接计悔入单体开发项法目的成本。正狗2拦．营利性公共易配套俗设施的成本对忧象芹一般来说，营腹利性的大配套路设施项目，应哨以各配套设施屡项目作为成万本核算对象，牢以正确计算各伙配套设施的开免发成本。塑烈二、非营利公汇共配套设施费职的核算跨肤粱为了正确核算很和反映企业开趣发建设中各种辫非营利性配套成设施所发生的钓支出，并准确孩地计算房屋开奔发成本和各种昼大配套设施的政开发成本，对稀非营利性公共柜配套设施支出烟的核算可分为校以下两种：竿存获配套设施单独弹作为过渡性成微本对象的核算怒。配套设施不仍作为成本对象免的核算。维以上两种情况积，其公共配套勤设施费的归集筝与分配方法是出不相同的爽。禽辛(妙一感)喊作为成本对象钩的核算梅炮持单独作为过渡淋性成本对象核糠算的公共配套窝设施开发成本将，通丈过愤“坝生产成在本关—倡—亏配套设施开发折成骡本鬼—轰—色配套设施成本百对剃象将”公科目进行归集联，会计期末按歌照一定的分配著标准分配给各瞎受益对象。惹舒疮应由开发产品枪受益的，将其各分配计入有关盛成本核算对象皮，即记塔入尾“区生产成真本国—挨—警房屋开发成搞本党—兆—阳某成本对畏象押—三—风配套设施旱费窗”辜账户的借方。共应由投资性房桐地产或固定资颗产受益的，将汇其分配记虑入唐“吸在建工俗程的”谋账户的借方。续寒豪根据税法规定肝，单独作为过神渡性成本对象蚀核算的公共配音套设施开发成将本，应按建筑瞎面积法进行分毙配。因此，在侨会计期末最好肾按照建筑面积引法进行分配，水这样可以保证申会计处理与税加务处理的一致垄，省去纳税调楚整给企业阴会计人员带来桑的不必要的工蛋作量。杰诉(租二匪)当不作为成本对蛙象的核算它年岛对于只为一个欺单体开发项目欠服务的、应摊吩入开发项目成狸本且造价较低测的配套设施，镇发生的开发费已用直接计入单壁体开发项目的哥成本。借扒记脂“污生产成烈本呜—欧—驻房屋开发成寿本才—疤—蝶成本对期象罚”脾科目，贷柜记状“旅银行存助款岛”详、拆“括应付账震款稠”锈等科目。丽嗓(犹三域)争非营利公共配六套设施成本项撇目的设置橡齐呢对于作为成本至对象核算的非疗营利公共配套黑设施的开发成末本，在核算挖时一般可仅设按置如下四个成扶本项目：依土地征用及拆抱迁补偿费或批副租地价扯；生前期工程费；估持盗基础设施费；叫料司建筑安装工程灶费。允职冬由于这些配套术设施的支出需肚由房屋等开发备成本负担，为堵简化核算手续拒，对这些配套酷设施，可不再至分配其他配套倍设施支出。它视本身应负担的槽开发间接费用笼，也可直接分辨配计入有关房袖屋开发成本。兵因此，对这些先配套设施，在瓜核算时也就不怪必设置配套设铸施费和开发信间唯接费两个成本握项目。商三、营利性公拣共配套设施费派的核植算柄扫(夏一提)辫营利性公共配居套设施的核算敬路唱营利性公共配绝套设施应当单莲独核算其成本筛。除企业自用帆应按建造固定幻资产进行处理奇外，其他一律筋按建造开发产找品进行处理。旺营利性公共配炎套设施支出，播应证在咐“撤开发成鞭本助—帝—溉配套设施开发绕成皱本斩—挎—夫配套成本对娘象尸”依账户进行归集偶，会计期末按圆照建筑面积法从分配给各受益音对象，并记较入屠“障生产成渗本俭—讯—汪房屋开发成本嗽一某成本对形象公—碍—霸配套设施艳费族”娱账户的借方。永走(氏二采)迫营利性公共配贡套设施成本项盒目的设置钩对这些配套设村施的开发成本涉，应设置如下扫六个成本项目笼：霸仍土地征用及拆闸迁补偿费或批使租地价；肥前期工程费除；幼军基础设施费剩；租湿建筑安装工程会费；凭配套设施费；辈禁开发间接费碍。奉撞其中配套设施关费项目用以核吓算分配的其他漠配套设施费。铅因为要使这碎些设施投入运妨转，有时也需奶要其他配套设植施为其提供服随务，所以理应离分配为其服务嗓的有关设施的括开发成本。呆对营利性配套扭设施分配的非已营利配套设施顶支出，应计入兵各营利配套设荷施开发成本明筛细分类账香的担“零配套设施避费们”孕项目，即记躬人庭“戒开发成免本演—追—榆配套设施开发姓成吴本浴—狮—冰配套设施成本令对伸象啄(趴营利丸性吨)犹”轨账户的借方旷和滨“通开发成逐本语—仓—洞配套设施开发额成皂本拍—勺—威配套设施成本搜对惕象菜(蒜非营利桂性骆)芦”著账户的贷方。要对营利性配套军设施分配的开物发间接费用，兰应记衔入踢各营利配套设另施开发成本明斗细分类账拜的魔“练开发间接科费搞”慌项目，即记堵人新“擦开发成械本往—忧—公配套设施开发过成库本乒—贪—删配套设施成本永对车象它(溉营利归性畅)飘”顾账户的借方浪和驶“岁开发讨间屋接费戴用房”智账户的贷慢方。坡【故例碗5何—眉6剥】失裂弃中联房地产公孩司根据建设规竹划要求，在开撕发小区内负责乌建设一间商店轰、一座水塔和叶一所幼托。上管述设施均发包查给施工企业施着工，其中商店街建成后，有偿寄转让给商业部秀门。水塔和幼老托的开发支出摊按规定计入有圆关开发产品的芒成本。水塔与续商品房等同步鹅开发，幼托与摩商品房等不同正步开发，其支留出经批准采用月预提办法。上吃述各配套设施昼共发生的有关跃支出见烫表步5狠—牙1顺。靠表启5-1描切凯想配套设施支出锈明细表勒过江单位：元霜项目爹商店厦水塔呆幼托芦合计锻支付征地拆迁构费节50000避5000陪50000寻105000喜支付前期工程升费流30000白20000玻30000撒80000兴应付基础设施霉费低50000牵30000陪50000系130000霸应付建安工程导费哪200000磁245000碍190000完635000砍分配水塔配套歌费政35000括-3阳5000卵分配开发间接随费隔55000肺55000宏预提幼托配套伙费夫40000床40000盯合计哈460000争265000定320000敬1陕045000糕中联公司相关碎账务处理如下肯：哲(1婶)剖用银行存款支项付征地拆迁费辽时。况借：生产成齿本修—鹰—贿配套设施开发浸成纲本延10核5000率贷：银行存雾款运10划5000蜂过(2躬)节用银行存款支喇付设计单位前炒期工程款时。链借：生产成瞧本蛋—课—乏配套设施开发绞成致本膏80000历烟绣贷：银行存张款接80000纳(3桶)美将应付施工企洪业基础设施工也程款和建筑安证装工程款入账辛时掏。敞米借：生产成砌本积—们—兄配套设施开发宣成迁本叨76狱5000宇俯源贷：应付账旁款奶—元—辨应付工程童款狠76集5000仇晚(4熟)亮按规定应将其湿开发成本分配高计入商品房等纠开发产品成本护的非营利公共农配套设施，如粮上述水塔设施陶，在完工验收共后，应将其发酱生的实际开发趴成本按一定的央标息准驼(外有关开发产品恨的实际成本、敬预算成本或计议划成查本并)衫，分配计入有尼关房屋和营利芳性公共配套设晌施的开发成本氏，作如下分录等入账：砖借：生产成修本胞—福—留房屋开发成侨本妄26估5000说意约帅—偶—盾配套设施开发沾成味本迁—叠—祥商艰店鼻35贴000叠炕魄贷：生产成奸本虾—荣—轿配套设施开发府成颜本遮—唇—耀水领塔劫30哀0000坟摩(5骤)躬分配应计入商扬店配套设施开箩发成本的开发那间接费用时。箭借：生产成崭本筐—续—持配套设施开发皮成厌本崇—雷—午商赢店上55救000洒姿洁贷：开发间接缠费狠用齐55沾000幕柴(6才)姐预提应由商店踩配套设施开发驾成本负担的幼扯托设施支出时溉，应作：坑借：生产成盘本稻—旋—坟配套设施开发惩成乱本勇—犹—旦商年店姜40000弓皇袄贷：应付账颜款缸—祥—菠预提费迁用冶40000渴禁同时应将各项经配套设施支出削分别记入各配仔套设施开发成扮本明细分类账怪。沙辱洲已完成全部开蛇发过程并经验挎收的配套设施申，应按其用途绕结转其开发成敞本。剑(7但)杯对能有偿转让亚给有关部门的夕营利性公共配督套设施，如上菠述商店设施，词应在完工验收饶后将其实际成闲本置自庆“姓生产成镇本舒—叨—衣配套设施开发楚成盖本狭—印—柱商研店皆”绵账户的贷方转音入掩“员库存商探品纳—州—险配套设赵施江—升—啄商先店恨”掩账户的借方。秘借：库存商践品龟—衣—灯配套设棉施棵—切—想商都店环460000遇誉娱贷：生产成皂本婚—申—舅配套设施开发功成忠本御—说—叶商挠店听460000磨衰营利性公共配狭套设施有偿转筐让收入，应作勇为销售收入处昏理。附(8佛)舍对用预提方式乒将配套设施支敬出记入有关开准发产品成本的际公共配套设施郊，如幼托设施羡，应在完工验遣收后，将其实熄际发生的开发植成本冲减预提瞒的配套设施费欢，作如下分录厌入账：侦借：生产成谷本博—农—拆房屋开发成秧本勤28身0000刮脂店应付账穗款臣—兴—驳预提费贺用孟40000党泻稠贷：生产成蚊本际-吹—搭—僵配套设施开发鞭成恳本早—害—诉幼联托咱32仰0000维庙如预提配套设泳施费大于或少山于实际开发成静本，可将其多泥提数或少提数聋冲减有关开发勒产品成本或作拿追加分配。如劫有关开发产品炸已完工并办理普竣工决算，可感将其差额冲减碰或追加分配于拢尚未办理竣工拜决算的开发产撕品的成本测。洞椒四、预提配套扮设施费的核算妈消(战一阶)遵预提配套设施炮费的范围舟摧妇一个小区的开狂发所用时沾间啦较长，有的需岩要几年，开发办企业在开发进台度安排上，有惰时先建房屋，趴后建配套设施枝。这样，往往素出现房屋已经世建成而有的配爹套设施可能尚袍未完成，或者巡是商品房已经廉销售，而幼托吴、消防设施等鹊尚未完工的情除况。这种房屋穷开发与配套设激施建设的时间疮差，使得那些驻已具备使用条堤件并已出售的撞房屋应负担的倚配套设施费，识无法按配套设挑施的实际开发错成本进行结转教和分配，只能想以未完成配套药设施的预算成浊本或计划成本葱为基数．计算限出已出售房屋瞎应负担的数额托，用预提方式圾计入出售房屋俊等的开发成本锈。耳术担但并不是所有伤的配套设施都岩可以预提成本旱，只有非营利乱性公共配套设丽施最终可以分择配计入房屋开币发成本，因此戒，在房屋竣工逆时，对于营利腰性公共配套设厚施尚未建造或肉尚未完工的，骑不能预提该公惜共配套设施费芦。而对于非营锤利公共配套设粉施尚未建造或我尚未完工的，碧可按预算造价展合理预提建造槽费用。此类公搭共配套设施必奸须符合已在售档房合同、协议后或广告、模型蜻中明确承诺建飘造且不可撤销剃，或按照法律拘法规规定必须今配套建造的条踏件。混乱(帜二需)税预提配套设施桌费的账务处理罢对于非营利公惰共配套设施与枣房屋等开发产摧品不同步开发培，或房屋等开徒发完成等待出钢售或出租，而孕该配套设施尚疮未全部完成的正，可按该配套眯设施的预算成婚本或计划成本项，预提配套设养施费，将其记庄入猴旁屋