个人住房贷款的风险控制问题

个人住房贷款的风险控制问题王娅信息管理与工程学院2009210751摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策。关键字：个人住房贷款风险对策一、现阶段我国住房贷款风险显现(一)我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现我国个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。（二）人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐患由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等特点。“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。（三）银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。如按最新市场价格重新估价进行的加按业务、转按业务。房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度；贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。（四）来自房产开发商及个人住房贷款借款人的风险进一步加大在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变化而出现的被迫违约。一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。二、个人住房贷款的风险表现形式(一）交易相对方的风险主要是指来自开发商和借款人的风险。就开发商而言，个人住房贷款以开发商开发的房产作为抵押物，由于开发商营运、资金方面的问题，将会影响到工程的进度和质量，甚至形成烂尾楼。由此不但会使得银行的第二还款来源缩水，而且可能导致购房人不满而拒绝继续支付借款本息。借款人的风险主要是违约风险，即借款人违约而导致银行无法到期收回贷款本息。一般而言，借款人的还款意愿和还款能力是影响合同履行的重要因素，一旦出现经济波动、收入下降的情况，必然会对借款人及时履行合同产生影响。更重要的是，我国尚未建立起完善的个人信用制度，银行等金融机构在获取借款人相关信息的过程中往往处于被动地位，难以对借款人的长期履约能力作出全面准确的跟踪评估，进而无法采取针对性的补救措施，势必增大银行的贷款风险。如重庆市长寿区近年来先后有“远君明都”、“泊景湾”等楼盘出现开发商因缺后续资金，将一房几卖及卷款潜跳情况，导致购房者无法按时接房，引起购房上访、建筑工人拦断公路等社会不稳定现象。此外，“假按揭”也是来自交易相对方的主要风险源。所谓假按揭，是指借款人或开发商以购置个人住房贷款的名义，通过不正当手段套取银行信贷资金用于非住房交易的行为。比如，房地产开发商通过虚构借款人、制作各种虚假申请资料骗取取银行资金以达到自己资金回笼的目的；或者借款人因其与开发商的特殊关系（如亲友、本单位职工等）相互串通，并未将向申请的银行个人住房贷款用于购房，而是由开发商支配使用并按期替借款人还款。无论哪种情形，都违背了银行的真实意思表示，是一种典型的欺诈行为，银行信贷资产随时面临损失的风险。（二）银行自身经营管理的风险枕随着个人住层房贷款业务羊量的膨胀，代为了争夺市疾场份额以及食加快办理速堵度，银行往艳往忽视了贷处款操作的严年谨性，产生撇各种环节上水的缺漏，成搅为日后风险呈发生的源头种。一是贷前欺调查不充分坦，仓促发放标贷款。因为醋有房产作为汁抵押，有关财开发商的资己质、财务状泳况、工程进垂展以及借款养人的收入状庭况、负债状萌况等真实性活调查往往不经被重视，过厦分依赖第二古还款来源（穗房产抵押）吐，而忽视第丹一还款来源犬（借款人偿相还能力）的袜做法，不但散增加了贷款苏回收的成本燥，而且极易赖成为贷款欺归诈行为滋生日的土壤；二否是贷款操作事过程中的违魂规风险。一技种是恶意违看规行为，如踩信贷人员为趁谋取个人利巨益，与开发志商、借款人度串通，不按棵规范化程序待操作，擅自知简化贷款手屠续、降低贷缎款门槛，骗碎取银行贷款雾。还有就是便过失性违规冠行为，如过旁分依赖售楼在部，委托售狐楼小组代为吹办理合同签催约及抵押登鞠记情况，因减而出现合同革签订、抵押宫物登记手续到办理等相关球环节的疏漏临将直接导致鼠因合同无效弹、抵押权不爸成立产生的后贷款本息无坝法收回的问昏题。三是银肿行内部控制州制度不完善业，经办人员北业务素质参愿差不齐，人咸员配置不合医理，难以对屯信贷资金形中成全面、有颈效的控管，障以致形成风寿险。洁（三）外部疲经济环境、荡政策风险刻个人住房贷阴款的还款期奔限长，宏观痰经济趋势和挪经济周期的爸变化将引起哑房地产市场借的波动。当识房地产市场木行情低迷，雨公众的购房悠热情减弱，暂作为担保的新房产价值大筒幅降低，会借对银行的贷栽款安全构成厘威胁。同时架，外部经济医环境的不景荣气必将对借剃款人的收入多产生影响，娃第一还款来析源无法保障灾，极易形成饿不良贷款。榆个人住房贷点款一般实行磁的是浮动利着率，借款人目每年的还款垃金额不是固熔定的，当利患率上调，借旦款人的还款赵压力随之增术大，而收入挺又没有相应灭增加时，借张款人很可能录无法正常还耍款。此外，喂法律规定或绢政策的变化尼也使得银行关信贷资产面绍临遭受损失锡的可能性。并根据最高人携民法院《关龄于人民法院著民事执行中歌查封、扣押业、冻结财产议的规定》，况“逼被执行人及艘所扶养家属腹必需的居住查房不得拍卖联、变卖或抵牛押骑”装，由于我国习尚未形成比善较完善的社蹄会保障体系坡，当借款人械无法还款而蜓形成不良贷居款时，银行直要实现其抵里押权往往十先分困难。压（四氧）逐流动性此风险括由于个人住粥房贷款期限呜较长,最长昏可达30年搏,而目前银躬行的资金主梨要来源于企望业存款、居钻民储蓄存款团等短期资金牌,银行的居返民储蓄存款馋期限最长却俊只有5年,糕以短期的资疤金来源发放击长期的个人懂住房贷款,精这就不可避途免地会出现圾“期短存长贷腿”喂现象,银行也势必要承担笼一定的期限歉性风险。纺三、再防范个人住邀房贷款风险违的对策苹（一）播从银行方面羞来讲滤1斥、遇完善对贷款粱人的资信评皱价惨个人住房贷陈款的资信评秤价作为个人搏信用评估的窃组成部分，合是以借款人升财产数据、抽信用数据等摘数据为依据灭，通过分析害借款人信用拢状况，对借诵款人还款能爪力和还款意菌愿做出判断方的过程。对质还款能力的服评价主要考懒察借款人的级收入来源证佣明、税单等玩资产证明。疯对借款人还诸款意愿的评困价主要依赖盒于对借款人竖质量的考察锻，通过了解龄借款人的学烟历、职业、损年龄、收入建等综合评定涨，并通过与铺借款人的直烟接对话，判蔑断其资信情英况。我国商今业银行要建费立完善的客翁户信用评级榆系统，对贷奉款客户的经话济实力、信睬誉情况要加瞧强分析，通瓣过各种管道桐了解借款人腐的还款能力疮，借款人能鱼否按时支付背在银行中的榆所有借款，沿是否有利用烧多重按揭的岸手法在不同育的银行中相孝互套现还款骡的现象。怀2繁、镰发展住房贷怠款证券化您住房抵押贷坏款证券化是喝把金融机构朝发放的住房律抵押贷款转忘化为抵押贷馒款支持证券散，然后通过孟在资本市场博上出售给投捕资者，以融元通资金，并朽使住房贷款液风险分散为司由众多投资幻者承担。住浩房贷款证券拼化是我国正转在实行的信穿贷资产证券死化的一种形岔式，它能虎①理提高银行贷伤款资产的流崖动性，使银劈行的长期贷电款得以流动悲，从根本上却解决了涂“迟短存长贷虫“目的矛盾；茄②并促进金融产金品和金融行闻业的深化。金抵押贷款证妥券化是将过锋去由银行一船家承担的发枪放贷款、持起有贷款和回基收贷款本息框等职能，转乐化为多家存活款金融机构绒和机构投资冬者共同参与蹲的活动。这扰样就加深了眼金融行业的统分工，而且坝将抵押贷款文风险部分地夜转移到更能决承担长期债张权风险的机简构，从而提费高了整个金族融体系的效促率，增加了绵整个金融体枕系的安全性私。圆③块扩大银行的库经营范围，谅提高其经营份效益。使银益行与非银行悦金融机构之凤间的界限日穴趋模糊，银肾行可以进入顶许多过去不梁曾涉及的领蒙域，从而实厘现了资本经顿营多元化和疤经营效益的街目的。炎（二）衬从政府方面夸来讲肢1艳、界建立健全社驱会信用体系博，完善个人结信用制度士目前，我国昼已经建成了毕全国集中统罪一的企业和命个人信用信巡息基础数据掘库，截至2则007年8弓月底，企业喂信用信息基签础数据库已毫经建立了1老232万户醉的企业信用逗档案，个人布信用基础数拣据库也为5督．86亿自旗然人建立了颗信用档案。近然而，我国核的个人信用扔体系还处于孝刚刚起步阶亿段，有待完肃善。充2恋、逮建立和完善愁个人住房贷像款担保、保慧险机制抵押扬贷款担保拾与保险相结林合的最终效旬果是转移和亲降低了贷款运风险，特别沾是信用风险挠。首先耕“瞧，必要参照乏国外先进经膨验，引进政迈府、民间各株自分工机制庭，组建全国帅统一性的政再策性住房抵仁押贷款担保衣机构，通过跟为个人住房拦贷款提供国灾家信用担保潮的办法来帮娘助商业银行弱分散化解金补融风险。并”压其次成“响，我国可尝嘉试在全国成赶立专门性、岸不以盈利为袖目的的政策安性住房贷款明保险机构，费专门为中低绕收入者提供哭保险。淋”是3脊、拌为个人住房钞贷款的证券然化积极准备轧个人住房贷康款证券化作振为世界住房冠金融的发展陡方向，并作割为平衡住房战信贷资金、美防范住房信卧贷风险的有俗效工具，我期国应当借鉴器运用。但是领，结合目前票我国的情况愿，要在我国舞广泛推行个闻人住房贷款贫证券化还缺送乏一定的市钻场基础，应割该先在部分眨条件成熟的驾地区进行试绞点。例如，绞北京和上海妙，住房贷款驱证券化可先砖在这些地区榜展开，在实找践过程中应狂找出不足，道不断完善运奥作机制，待衫条件成熟时土再向其它地剂区推广。渡4野、纲健全法规,堪完善社会保包障制度。临通过修订和蹲完善房地产备抵押、担保愚法律制度、搂房地产转让计和预售法律强制度,通过菠制定物权法妙、个人破产虾法、社会保诱障法等法律边,可以使个嫩人住房贷款箱业务的手续扮在合法有效圆的基础上更想加完备、简渐明,减少以墨致杜绝抵押烤住房存在的市权利瑕疵,在保障抵押权主人合法处分古抵押住房。检四、攀我国住房消习费信贷风险祸防范体系刊鉴于我国住苗房制度改革斤和法制建设延的渐进性，士住房消费信急贷风险产生帜因素的阶段钉性特征，咏我们悦应遵循综合钳配套、有效眠联动原则，添构建全方位盈、多层次的丈“四位一体端”的住房消束费信贷风险抗防范体系，栗以充分发挥台关键防范机掩制和重点防煮范手段的作杀用。伸（一）铅我国住房消扔费信贷风险贸防范体系的转基本框架尚储版根据国外经沸验并结合我包国实际探讨请构建我国住欲房消费信贷任风险防范体些系的基本思化路，可以从厦住房消费信列贷风险的作削用机理出发洗，分别从四山类市场主体尿角度加以考携虑。鲁从个贷风险欧产生来源看些，借款人和牵贷款银行是嗓两个基本的猾市场主体，禁也是两个基仇本的风险来摄源，在个贷鸡业务发展和雁风险分散中秒，中介机构夜和政府也作戏为市场主体裂参与了个贷递风险的防范滑和控制，承硬担了部分风乖险。因此，墨根据借款人咸、贷款银行居、中介机构生和政府这四缝类市场主体竖在个贷业务等中的地位、孔作用来搭建叮个贷风险防脑范体系框架潜是较为现实糟可行的。结家流从总体上看剩，我国个贷蒜风险防范体份系的基本框充架可以描述毕为：包括由污社会信用制茂度和贷款制睡度组成的风阀险预警机制惨，贷款银行留内部风险管脑理机制，以伙贷款保险担主保和消费信零贷证券化为超主要手段的封风险分散机帝制以及体现顽政府参与和稻保障作用的胖风险监管机饿制这四个方观面内容的有急机统一、相兼互协调的“刃四位一体”久的风险防范许体系。蔽侦引“四位一体详”的个贷风老险防范体系绒框架的构建忌，可以充分烫发挥不同市诚场主体在预狂防、规避、纱控制、监管精和分散风险遭方面的优势慰作用，从而订最大限度地快防范住房消详费信贷风险矛。曾（二）世“四位一体删”的个贷风冠险防范体系刺的主要内容凶辩森首先，建立找个贷风险预辽警机制，通饶过建设社会恭信用制度和荡完善贷款制甚度以达到预吉防和规避风困险目的，这窜是整个“四耻位一体”的什个贷风险防文范体系构建梁的基础。蹲伞至其次，建立纸贷款银行内落部风险管理栽机制，通过神健全住房消兽费信贷回归得制度等风险淘管理手段控符制贷款银行白操作风险，务这是构建“皆四位一体”协的个贷风险垮防范体系的谋关键。商业飘银行内部风处险控制重点哄在于进行贷督款工具创新院和强化风险眨管理制度。践够丹其三，建立跟个贷风险分咽散机制，以悔社会化的个萝贷保险担保喝机制建设和万发展消费信贸贷证券化为攻主要手段，译发挥中介机好构“润滑剂铲”作用分散诊风险功能，穷这是“四位吓一体”的个荒贷风险防范酒体系得以完塔善的重要条桃件。纷忍待其四，建立拦个贷风险监蚊管机制，以嫌政府参与和洁保障作用为欣主，提供法今律制度和市泰场监管等救僻助手段，以牢同业监督、佳自律管理为塌辅，这是“铅四位一体”丙的个贷风险甜防范体系建嚷立的必要保饱证。钟（三）其建立我国住厅房消费信贷净风险防范体唤系的具体对赏策建议麻态闷“四位一体其”的个贷风吐险防范体系见的建立是一湿项涉及面广屡、政策性强谢的系统工程浙，需要社会板各方面的参托与并采取一辱系列衔接配虾套、切实可匀行、易于操庄作的对策措机施：互(1)撇惩建立个人信仙用制度，完瘦善风险预警心的基础条件晋。个人信用健制度建设主快要包括重树卸个人信用观炭念、完善个牺人信用评价姑体系和建立箭个人信用查旁询系统等方途面，还涉及蔑到存款实名旦制、家庭财蝶产登记制、跃个人财产破盆产制等配套归制度建设。映措施包括：椅由中央银行爸牵头建立股阿份制个人征嘉信公司，或宇直接组建合营资的独立征土信公司，或骨由商业银行跟先行建立内句部个人账户屠信息系统；辫逐步建立个片人消费信贷严信用登记制跃度，建立全等国信用档案张系统；加大鞭个人收入监滋管力度，提扭高个人信用狡材料的真实笔性；因地制芽宜地设立个团人信用评级绘标准。姜(2)筝套健全住宅市膝场体系，完魄善防范个贷条风险的市场签环境。应进马一步健全完橡善一级市场公，拓展个贷践业务规模：渔积极进行贷忠款债权出售捏和服务试点相，扩大贷款饶购买转让范霸围，逐步培处育完善二级愤市场。当前损的重点是规帝范发展各类会社会中介机挠构，即规范盆发展房产评斤估机构、住愁房抵押担保澡机构、住房忽抵押保险机外构和住房置孟换机构。道(3)次仓贷款制度创邻新与操作环绪节规范并重帆，提高银行奖风险管理水贱平。创新贷默款制度安排瘦和规范个贷其操作环节是脉有效控制银戒行内部风险谊，提高银行扯个贷风险管搞理水平的关汗键，主要内颠容有：一是花优化贷款利者率、期限、熄贷款抵押比指率等要素组河合。实现抵那押贷款利率普及其调整周灶期、调整幅膛度的多元化训，提供具有荐不同风险分滩布特点的多巡种贷款方式扯。二是规范炸银行风险控优制系统的运袋作过程。三及是建立风险晃监测预警系扁统。主要通穿过量化测定掀房产价格水渡平波动情况精下贷款成数客和无抵押贷时款的变化，提来测算贷款肯的质量动态荒和质量强度法。在个贷规笔模方面，可种把住房抵押惑贷款余额达池到各项贷款圆总额的20爱％定为警戒桥线。四是完说善内部管理讲制度，加大烦监管力度。筒应根据《商忌业银行法》温、《贷款通肯则》、《担详保法》和资迹产负债比例多管理、风险匆管理要求，蓬建立风险补宵偿及保障制平度，健全贷善款行为规范轮和责任体系颠，设立专门伍的风险监测港职能部门，鞋建立内部稽疫核监控体系镰，健全信息桌反馈制度。裙(4)旁索扩大信贷资践金来源，为柳个贷风险防龄范提供资金该渠道保障。金要建立合理纵的住房资金肥筹集机制，街支持住房消辉费信贷的长富期发展。根鞋据我国的现哀实国情，主辆要侧重于加弯大公积金缴椒交力度，提胡高公积金运济行质量和积割极发展住房牺储蓄。鹰(5)气观建立政府参右与机制，提罗供信用支持纪和监督约束捞。可建立国榴有独资的国之家住房置业炊担保公司，丧作为商业担匹保公司和保桌险公司的补取充，保险范才围限定于中转低收入居民有抵押贷款，照加强银行与六政策性保险亡公司共同承距担和化解风摸险的协作关聋系。也可从状目前国有商滚业性保险公圈司中撤出一冰部分国有资脚本组建政策梁性保险公司躺。进一步完蜡善金融监管苹法律框架，爹建立科学规项范的风险监融管体系。完辱善中国人民吐银行和审计破机关联合监混管的外部监哄管体制，央享行重点管理也个贷规模和来投放速度，迹政策性与商去业性个贷的断组合比例。家完