天津-智造e谷高新科技产业园项目-整合推广策略案

天津_智造e谷高新科技产业园项目_整合推广策略案第一页，共142页。中国智造·e谷2013年整合推广策略案睿墨机构2013年3月第二页，共142页。百万平米的创意产业集群如何建设与开发才能不辜负这块土地的价值？第三页，共142页。立志成为“中国创意产业园、经济新模式”代名词怎样提炼差异化卖点，才能做到真正的实至名归？第四页，共142页。基于智造（中国）品牌战略【中国智造·e谷】将承担着怎样的角色与使命？第五页，共142页。开篇语：过去十年，中国房地产一直是住宅唱主角，如今，房地产市场的阶段性调整已经展开，中国的房地产行业正从纯住宅时代迈向产业地产时代，持有型和经营型物业正成为大型房企的发展新战略。开发商之所以如此青睐产业地产的运作模式，除了购房者观念的改变，要求更加宽泛之外。最主要的还是产业地产背后能给企业带来的贷款、税收、土地等政策扶持与优惠。“目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产。他们成立了专门的市场研发部门，真正的在探求房企转型的未来之路。”由于住宅的功能单一，而产业地产不仅具备住宅的功能，同时还兼具文化、旅游等其他功能，所有一些规模化的企业投入了大量的精力在寻找产业地产的未来之路。

第六页，共142页。2013年将是考验产品底牌的一年，在经历了调控重拳年后，天津滨海新区房地产市场的购房需求将逐渐回归理性。一些拥有绝对资源与政策支撑的优势产品将获得追捧。2013市场已回归理性，是理性需求年政策、资源、产品将并驾齐驱第七页，共142页。CHAPTERI塑造信心，滨海浅谈记CHAPTERII城市核心，e谷魅力季CHAPTERIII精确部署，创意推广集INDEX|索引*第八页，共142页。CHAPTERI塑造信心滨海浅谈记角度不同观点不同，不说国家大趋势，只谈滨海小人物[关键内容]滨海人

第九页，共142页。我们的目标是什么？仅仅把【智造·e谷】的公寓、写字楼和商铺消化掉?第十页，共142页。NO！我们相信这样的产品在滨海不愁卖!第十一页，共142页。我们的目标到底是什么？让人认知品牌——e谷形象、地位和实力让人认可项目——各个产品品质和影响力让人认为【智造·e谷】就是滨海THEBEST将打造城市新空间、成为天津城市新名片<最终形成溢价和品牌持续性>第十二页，共142页。这些人是谁？滨海人!第十三页，共142页。指的不是投资客，不是外来土大款，不是外国人，他们是为滨海付出青春、热情和心血的建设者，他们是正在用一腔热血积极缔造滨海美好未来、和滨海一起在成长的中国新青年！所谓滨海人第十四页，共142页。他/她们是新中国的生力军是建设滨海队伍中的主流群体是各大企业的中坚力量我们要让他们相信滨海，相信自己，相信明天！第十五页，共142页。天津滨海新区，由天津港、天津经济技术开发区、天津保税区、塘沽、汉沽、大港三个行政区和东丽、津南区的一部分组成。天津滨海新区是全国惟一聚集了港口、国家级开发区、保税区、海洋高新技术开发区、出口加工区、区港联动运作区和大型工业基地的地区，具有体制创新优势。自1984年改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。其中天津经济技术开发区于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为主的现代化工业。“80后”滨海——共和国新锐力量第十六页，共142页。中国，看我！China,Lookatme!滨海发展80年代末，90年代初，我们的父辈作为滨海的开拓者，被抽调支援滨海的建设，奉献了自己的青春和热情，经过二十年不懈努力，昔日的荒滩如今已初步建成了以外向型为主的经济新区。建立起多层次科技创新体系和科技人才创业基地，一大批国际知名的企业落户滨海，一栋栋的高楼和工厂不断建成，基础设施和公共设施正在迅速完善，一个现代化海滨城市的面貌正在展现。第十七页，共142页。一代一代的青年人在这里留下了足迹，也接过了父辈的旗帜。第十八页，共142页。纵观中国新青年的发展走向20年前奔深圳10年前奔浦东10年后的今天奔哪？——滨海！从80年代的不得不来，到今天的抢着来伴随“80后”滨海飞速的发展风向，吸引了全中国新锐青年的梦想与目光。中国，看我！China,Lookatme!滨海现在时第十九页，共142页。从盐碱地到时尚广场从一大街到十三大街从万人空巷到万人球场正因为此越来越多的青年涌入滨海成为建设和发展滨海的一员中国，看我！China,Lookatme!第二十页，共142页。这些人是最可爱的人，也是滨海人群基数的主体，他们抱着满腔的热情为理想而努力着，为滨海的建设而奋斗着，他们来自祖国的四面八方，他们要这里扎根，在这里工作，进取，向上，成家，立业……时刻准备着为这里奋斗终身，第二十一页，共142页。可是谁会真正的关注他们，关怀他们的生活？第二十二页，共142页。他/她们落户他/她们立业他/她们成家他/她们总要成就自己的事业吧？！他/她们总要有属于自己的房子吧？！他/她们总要有自己的生活吧？！第二十三页，共142页。睿墨滨海调研关键词豪宅大户型高总价投资产品涉外公寓温吞的市场牛气的销售员……第二十四页，共142页。有卖给投资客的有卖给高管的有卖给外国人的偶尔出现个年轻态的社区还在塘沽街里……在滨海核心没有一处是为他/她们准备的这是一个缺口但也是一个不能轻易触碰的机会……第二十五页，共142页。谁能去真正为他/她们营造一个梦想家？谁能真正帮助他/她们实现事业理想？谁能真正提供他/她们一个体验时尚生活的机会？万科？万通？或者其他？第二十六页，共142页。NO！他们也许看到了这个缺口，也有过这种想法但是他们的强项不在于此他们追求的是利润最大化，但不考虑产业发展更何况他们在市场中的留给人们的长期印象是商业化地产……第二十七页，共142页。在滨海这样的区域谁能做这样的产品！【中国智造·e谷】————我能！第二十八页，共142页。CHAPTERII城市核心，e谷魅力季智造·e谷，献给正在为滨海奉献着的人们[关键内容]

价值体系项目定位客群定位

第二十九页，共142页。魅力是怎样炼成的？国内外著名高新科技产业园区一览第三十页，共142页。美国-硅谷日本-筑波科技城台湾-新竹科学园区北京-中关村科技园区美国-硅谷第三十一页，共142页。美国硅谷形成时间20世纪50年代第三十二页，共142页。知识产权律师房地产开发商吸引投资的网络基于网络的技术合作学术/人才源泉创业氛围政府支持风险投资专业化的服务支持国际领先的研究型大学和本地企业的紧密关系区内具有经验的工程师和具有实际操作经验的管理人员高质量、高度流动的人才灵活的工业体制使创业精神转化为科技创新的环境条件鼓励创新、分享、学习和容忍失败的商业哲学良好的人际网络制定公司运营规则购买公司产品充当融资者和早期开发者与硅谷内外风险投资基金的紧密联系获得风险投资的消息渠道每年吸纳风险投资约150亿美元品牌印记第三十三页，共142页。美国-硅谷日本-筑波科技城台湾-新竹科学园区北京-中关村科技园区日本-筑波科技城第三十四页，共142页。创建时间1960年品牌愿景筑波科学城的目标是推动科学和技术发展，成为建立在全国研究机构和筑波大学基础上的领先的研究和高等教育中心日本-筑波科技城第三十五页，共142页。政府主导建设模式

制订决策法律保障发展的计划协调规划、土地开发、配套建设研究教育机构和政府公屋建设公共服务设施开发研究教育机构筑波科学城有46个国家级研究机构与教育院所，拥有众多的私人研究机构，聚集了包括众多国外研究人员在内的1.3万名多科学的高水平的研究人才，从事着从宇宙航天到生物技术的各个领域的科学研究活动中介机构网络环境研究协会、应用地学研究协会、地球科学研究协会、构造工学研究协会等非官方的信息研究协会已达到近100个，有力的促进了筑波科学园区的技术创新活动品牌印记第三十六页，共142页。美国-硅谷日本-筑波科技城台湾-新竹科学园区北京-中关村科技园区台湾-新竹科学园区第三十七页，共142页。创建时间1980年园区设立的宗旨

在塑造台湾高品质的研发、生产、工作、生活、休闲的人性化环境，以吸引高科技人才，引进高科技技术，建立高科技产业发展基地，促进台湾产业升级产业定位以集成电路、电脑及周边设备、光电、通信、精密机械和生物技术为六大支柱产业台湾-新竹科学工业园区第三十八页，共142页。高效集中的服务

园区管理局“单一窗口”的设置，吸引了大量海外投资者创新人才

工业技术研究院、国立清华大学、国立交通大学等著名理工学术研究机构环立，提供园区充沛的人力资源。高素质人才的汇集和员工持股的激励机制促使园区形成不断创新的氛围与硅谷的联系

美、台之间的技术和技能形成双向互动的通道，使两地厂商得以互相协作，发挥各自优势，互相补充法律规范

仿效美国，政府制定企业运营规划，确保园区最佳的投资，创业环境品牌印记第三十九页，共142页。美国-硅谷日本-筑波科技城台湾-新竹科学园区北京-中关村科技园区北京-中关村科技园区第四十页，共142页。北京-中关村科技园区品牌印记价值

1

：不可替代的市场占有率价值

2

：高科技人才、企业家、商业领袖汇集价值

3

：技术创新全国第一价值

4

：中国最好的创业平台、创业中心，成熟的孵化体系第四十一页，共142页。产业园区的品牌印记品牌技术基础完善配套网络构架通信设备服务平台创业氛围鼓励创新容忍失败灵活的政策人才储备周边大学技术人才人才培训园区管理景观规划行政管理优惠政策招商引资第四十二页，共142页。总结：从20世纪50年代的美国“硅谷”、60年代的日本“筑波科技城”，发达国家已经在经济发展中导入了产业园区概念。到80年代的台湾和90年代的北京，产业园区已经在中国初见雏形，国家开始将产业经济作为城市发展建设的主导力量。如今21世纪的天津发展建设，愈发离不开产业的推动。今天的滨海新区，“一个新兴的产业园区、一个新经济模式平台”，横空出世，奠定以产业拉动天津经济发展的龙头地位。“创意、创新、创业”新模式产业综合体房地产占据国家经济发展的主导地位一个可持续发展的、绿色的、健康的产业经济交互平台中国智造·e谷全产业链新经济模式平台第四十三页，共142页。中国智造·e谷价值新模式，献给正在为滨海奋斗着的人们第四十四页，共142页。滨海不缺公寓、不缺写字楼、不缺商务基地也不缺各种国际化配套……缺少的是一个先进的、创新的、专属于滨海新一代的高新技术创意产业生活区第四十五页，共142页。【中国智造·e谷】一个集创意、创新、创业于一体的创意产业集群一个中国创意产业平台的新模式天津城市一个新空间、新名片第四十六页，共142页。【配套区】智造创想城炫尚街体育中心培训拓展中心Highline景观桥【商务区】e谷·声立方e谷·商展汇e谷·聚智城e谷·多维购【创意区】智造意工坊智造艺术街国际设计中心当代艺术中心公共艺术景观中国智造·e谷产品子目录第四十七页，共142页。立体交通网络招商引资优惠政策海洋高新区文化氛围人才储备智造·e谷产品先进设计理念品牌开发商多年开发经验企业区域百万产业集群全产业链新经济模式73㎡金海湖公园460万㎡塘沽森林公园二号水库内外双商圈8大业态2大产业链9大服务平台完善内部创意配套生活配套文化创意电子商务服务外包产业基地前景利好投资热土第四十八页，共142页。中国智造·e谷项目SWOT分析第四十九页，共142页。区域利好：海洋高新区、政府鼎力扶持地铁、高铁、高速立体交通网络高校专业人才资源搭建招商引资至高优惠政策配套资源动脉支撑两大产业、八大业态、九大服务平台内外双商圈、城市双绿肺环伺创意一体化新经济产业区生活配套、文化创意、电子商务、服务外包、产业基地STRENGTH优势【智造·e谷】第五十页，共142页。区域开发建设周期长，商业商务氛围不成熟体量大，不利于回笼资金地铁虽有利好，但兑现期长WEAKNESS劣势【智造·e谷】第五十一页，共142页。滨海新区历史机遇下的产业革新——催生新代产业模式海洋高新区经济发展战略：新兴产业中心、高端产业聚集区海洋高新区发展，需要新一代城市名片区域经济快速发展，滨海人对生活产业一体化要求迅猛提升地铁投资概念新鲜起步，市场关注率高OPPORTUNITY机会【智造·e谷】第五十二页，共142页。上北区众多住宅项目分流公寓客群，购买力分化区域的不成熟性，影响商业商务客群购买指向性房地产政策的不确定性THREATEN威胁【智造·e谷】第五十三页，共142页。100万方全产业链条创意产业航母

高新经济集群核心价值提炼海洋高新区、滨海经济副中心颠覆传统商业模式、支撑区域高端现代服务产业新兴经济增长动力、未来魅力产业园区第五十四页，共142页。中国智造·e谷项目定位第五十五页，共142页。首先设置高度今天我们需要站在一个新的高度审视“智造·e谷”一切从产业与城市的关系谈起第五十六页，共142页。城市的价值80%集中在中心为什么中心被追捧、为什么中心是核心？中心强行聚合的城市功能是整个城市的价值，城市财富在这里不断裂变。城市核心价值第五十七页，共142页。一个城市不能永远只有一个中心，城市的发展进程就是城市中心的不断移动。城市新中心的出现和聚集效应，是每个城市发展的必然产物，也是动力引擎。城市新中心第五十八页，共142页。根本的，潮流的，文化的，时代的，人的欲望是根本的，也是永恒的：吃、住、工作、休息、娱乐、钱财......代表最新的、最现代、最具趋势感和领导性的，可以延续后代的精神、文化、景象、建筑......城市中心功能第五十九页，共142页。产业推动城市经济与文明发展，是城市中心的心脏，产业园区是城市经济发展水平的象征，人文交流的平台，折射出一个时代、一个城市的精神特征；全产业链集群是一个城市功能高度融合的系统，聚集城市物质和精神文明的完美结合；产业造就了城市，多功能、全产业链集群，赋予城市标志、精神支柱以及城市价值提升的动力。产业是城市心脏第六十页，共142页。所以【中国智造·e谷】，不是一个简单意义上的产业地产项目第六十一页，共142页。是集产业、商业、服务业于一体的全产业链集群是集创意、创新、创业于一体的新经济模式是滨海新区新兴产业中心和标志区是区域未来新中心的引擎是城市中心价值的绝对聚合！中国智造·e谷第六十二页，共142页。品牌愿景中国智造·e谷打造新经济模式标杆、新兴产业中心！构筑创意产业标志区、滨海城市新中心！第六十三页，共142页。全产业链条中心标志区一体化创意产业园区优势的集聚与辐射新兴经济模式的巨大发展潜力把不同城市，不同文化，不同内涵精神与物质都放在【中国智造·e谷】品牌的棋盘上共建品牌统治力第六十四页，共142页。中心标志区的意义公寓的人群商业的人群产业的人群文化的人群“无论来自何处，相同的财富人群，只选择城市中心标志区”第六十五页，共142页。【中国智造·e谷】将“提升城市的财富荣誉”在滨海历史机遇中建构未来InthesamelinewithTierOneCity第六十六页，共142页。全球e站式•产业标智区【项目定位】第六十七页，共142页。中国智造·e谷项目客群分析第六十八页，共142页。定位之后的对位营销e谷的客群在哪里？新滨海人！第六十九页，共142页。在滨海外资企业工作的人群，中高级白领，有一定资产积累，以“国际精英”为榜样，向往国际化的休闲生活成熟理性的房产投资人群本土资产实力人群，在滨海已经有自己相对成熟的产业，滨海成为其实现人生财富积累和最高价值的沃土【实力精英】【纯投资人群】【知产精英】【国际视野】策略客户体系：4类客户工作往来于国内外各城市之间的企业领袖，或在滨海企业工作的外籍、外埠从事高层管理人群。堪称“国际精英”第七十页，共142页。年龄：40至55岁为主人群特征：由于工作及生意需要，经常往来与国内、国际各大城市之间，对于中国一线城市北京、上海房地产情况非常了解。对时局发展及投资方向的有独到见解。有较高的文化教育背景，懂得环境价值，注重生存环境的生态条件，日常运动更贴近国际化，如高尔夫等绅士运动。多数为多次置业经历，且部分客户在前期投资中获得收益，对于地产项目的投资有自己独到的见解，对投资的时机也有很好的把控。购买动因：资源占有（投资未来）、居住便捷性、企业办公、更好的商务社交平台购买偏好特征：对于优质资源占有有着强烈的欲望，或者因比常人更能看清项目未来的发展潜质而进行投资。注重居住环境国际化的体验，或者本国的同事或好友推荐，并且关注居住、工作、休闲等一体化的生活方式。客群定位——【国际视野资源占有型客群】

{公寓、写字楼主力客群}第七十一页，共142页。【追求品质生活的知产阶级】{公寓主力客群}年龄：30至40岁为主人群特征：属于实力起步期或上升期及稳定期，自身为私营企业、国企或外企的中层以上知产人士，因为经常与社会地位较高层级的人士接触，其价值观受到明显的影响，向往更高层次的生活方式，向往与峰层人士为邻，实现更高层的社交平台。购买动因：刚需或首改的滨海青年，看重更好的社交平台，看重项目的位置及地段价值；园区内办公人士，注重居住的便捷性和舒适度。购买偏好特征：注重居住环境，国际化的氛围与标签，或者同事或好友推荐，尤其关注居于社会主导地位人群的购买行为。客群定位——第七十二页，共142页。【实力阶层的本土精英】{写字楼主力客群}年龄：40至55岁为主人群特征：本土富裕人群，在滨海经过多年打拼拥有自己成熟的产业及人际关系（如进出口贸易、货运、船代等），滨海成为其实现人生财富积累和个人价值的沃土，希望在滨海实现自身价值，希望提升自身形象与尊荣感层。购买动因：自身价值体现、身份象征、更好的商务办公环境及社交平台、产业聚集效应购买偏好特征：注重园区的商务氛围，注重办公环境、产品尺度以及空间格局的设置。注重商务配套对工作、生活的额外补充，注重未来园区的发展潜力和地段价值。客群定位——第七十三页，共142页。年龄：30至55岁为主购买动因：保障货币资产价值，获得稀缺资源。购买偏好特征：独特的投资嗅觉、丰富的投资经验，关注国际金融局势，对资产的配置有独到心得，对于项目的未来价值取向有深刻了解。产品关注点：对于总价控制，项目的再次转让，租赁的收益都很关注；此外重视项目的投资潜力、升值空间、客群质量和物业租赁的服务。【纯投资人群】

{公寓、商铺主力客群}【关注长期价值的上升与保值】客群定位——第七十四页，共142页。他们是国家建设的生力军；他们祖国和人民的希望；他们坚实的握紧父辈手中为国家奋斗终身的接力棒；他们用超越传统的价值观和世界观，成就着中国的今天和明天；他们不是垮掉的一代，是成就与希望并存的一代；他们和滨海一起魅力绽放……第七十五页，共142页。小有成就·大有作为新的起点新的希望，牵动一万个心，永远的梦想在眼前，感动是如此美丽如此神奇，让一切失落成为过去，无论困难与否，或是更多艰险，勇敢面对无怨无悔，用无尽力量再次向前走去。【客群定位】第七十六页，共142页。全产业链新经济模式平台【项目SLOGAN】第七十七页，共142页。中国智造·e谷子产品分解：价值梳理及定位第七十八页，共142页。*PART-1智造·创想城第七十九页，共142页。智造·创想城价值体系梳理诉求点品牌价值智造品牌外资开发商品牌，资金雄厚，实力毋庸置疑。区域价值地段价值①海洋高新区，滨海经济副中心，政府鼎力发展的重点及热点区域。②东至威海路，南至云山道，西至西中环路，北至第九大街，便利通达塘沽老城区。交通价值①地铁时代到来，Z2和B2线路连接天津重要区域，资源向地铁沿线聚拢；②1.5公里进抵津秦高铁滨海西站。③毗邻京津、京津塘、津滨三条高速。配套价值①高铁站前商圈、海洋高新区370万㎡金海湖大商圈，双商圈重合重要位置。②毗邻教育、文化资源，快速连接老城区核心生活圈，辐射千万级人口消费。发展价值①海洋高新区是滨海新区未来的副经济中心和战略新兴产业中心，高端产业聚集区，产业导入速度快②海洋高新区招商引资，设立至高优惠政策③海洋高新区未来经济快速发展，消费力迅猛提升。产品价值规模优势①23万㎡e谷产业园区的生活居住配套建筑景观①外部：73万㎡金海湖公园、二号水库、460万㎡塘沽森林公园，双绿肺天然氧吧②内部：“一轴两带三庭院”台地景观设计产品优势①高层和电梯洋房两种产品形式，50-120㎡多种户型组合，满足不同客户要求。②菜单式精装体验，符合不同群体的品味需求。配套优势①5大运动配套、2万㎡商业配套②品牌物业管理、安防系统③品牌规划设计、景观设计倾力打造。第八十页，共142页。{公寓定位}23万㎡全家庭周期成品宅第八十一页，共142页。滨海双轨核心创意精装好宅{公寓SLOGAN}第八十二页，共142页。*PART-2e谷·声立方第八十三页，共142页。低密生态商务独栋商务孵化器，商务推进器。提供办公领地的同时，为企业的发展注入软实力。包括形象力的提升，效率的提速，资本的流转等等。集群强势企业办公，更成为区域经济的心脏以及动力源，如同一个坐标，一个轴心，融汇资本的融通，信息的集聚，从而强力变革经济格局。第八十四页，共142页。产业链、财富圈、信息流连锁聚变，黄金支点撬动滨海财富滨海企业重新洗牌，财富扩张再入高速，新一轮的商务震荡即将开启第八十五页，共142页。e谷·声立方价值体系梳理诉求点品牌价值智造品牌外资开发商品牌，资金雄厚，实力毋庸置疑。区域价值地段价值①海洋高新区，滨海经济副中心，政府鼎力发展的重点及热点区域。②东至威海路，南至云山道，西至西中环路，北至第九大街，便利通达塘沽老城区。交通价值①地铁时代到来，Z2和B2线路连接天津重要区域，资源向地铁沿线聚拢；②1.5公里进抵津秦高铁滨海西站。③毗邻京津、京津塘、津滨三条高速。配套价值①高铁站前商圈、海洋高新区370万㎡金海湖大商圈，双商圈核心位置。②毗邻教育、文化资源，快速连接老城区核心生活圈，辐射千万级人口消费。发展价值①海洋高新区是滨海新区未来的副经济中心和战略新兴产业中心，高端产业聚集区，产业导入速度快②海洋高新区招商引资，设立至高优惠政策③海洋高新区未来经济快速发展，消费力迅猛提升。产品价值规模优势①2万㎡e谷产业园区的国家级呼叫中心建筑景观①南北特设两大下沉式景观庭院，中部570㎡水系景观广场，3大雕塑庭院，完美结合商务。产品优势①7栋办公楼，3-10层首领低密独栋办公②空中庭院、开放楼梯空间、4.5米挑高，200-7000㎡创意空间，满足大中小型企业不同需求。配套优势①23万㎡居住、2万㎡商业配套②网络大运营商做依托，双线、双供电，专业运营全程维护，智能化安保系统③智造（中国）全产业链综合服务体系第八十六页，共142页。我们为客群带来什么？商场就是角斗场，只有输赢。e谷·声立方为客户打造一个商务进化的领域，为滨海巨献引导城市的经济力量，让时代智商重新阅读经济的高度。

我们对客群说形象就是生产力，让外在匹配内在。时间就是金钱，让速度把握财富脉动。进攻是最好的防守，发展是生存的第一要义。在更大的空间，把握经济动向。第八十七页，共142页。{商务定位}跨界商务独栋办公群第八十八页，共142页。世界频率放大财富共振{商务SLOGAN}第八十九页，共142页。*PART-3炫·尚街第九十页，共142页。炫·尚街价值体系梳理诉求点品牌价值智造品牌外资开发商品牌，资金雄厚，实力毋庸置疑。区域价值地段价值①海洋高新区，滨海经济副中心，政府鼎力发展的重点及热点区域。②东至威海路，南至云山道，西至西中环路，北至第九大街，便利通达塘沽老城区。交通价值①地铁时代到来，Z2和B2线路连接天津重要区域，资源向地铁沿线聚拢；②1.5公里进抵津秦高铁滨海西站。③毗邻京津、京津塘、津滨三条高速。配套价值①高铁站前商圈、海洋高新区370万㎡金海湖大商圈，双商圈核心位置。②毗邻教育、文化资源，快速连接老城区核心生活圈，辐射千万级人口消费。发展价值①海洋高新区是滨海新区未来的副经济中心和战略新兴产业中心，高端产业聚集区，产业导入速度快②海洋高新区招商引资，设立至高优惠政策③海洋高新区未来经济快速发展，消费力迅猛提升。产品价值规模优势①2万㎡e谷产业园区的时尚商业街，潮流、先锋的聚集地，将个性、创意、艺术融为一体。建筑景观①中央步行商街，串联多种风格的商业建筑群与16块艺术绿地，引进e谷名家雕塑作品装饰。分为：风情商街、国际建筑、色彩魅影、立体景观四大特色。产品优势①精选生活商业、商务消费、国际品牌旗舰3大主力业态，6大经营项目，担纲金海湖商圈的时尚主角。消费优势①智造·e谷3万产业人口聚集②创想城9000常驻人口、上北居住区5万常住人口，提供稳定客源基础③370万㎡金海湖商圈、津秦高铁年8000万单向输送流动人口，构筑千万级消费磁场。第九十一页，共142页。{商业定位}双核商圈生活方式中心第九十二页，共142页。炫动时尚消费美学{商业SLOGAN}第九十三页，共142页。CHAPTERIII精确部署，创意推广集[关键内容]

网络营销跨界营销

第九十四页，共142页。2013年度推广目标中国智造·e谷品牌建立全系产品目录商务区e谷·声立方e谷·商展汇e谷·聚智城e谷·多维购配套区智造•创想城炫•尚街体育中心培训拓展中心Highline景观桥创意区智造•意工坊智造•艺术街国际设计中心当代艺术中心公共艺术景观推广时间节点3月4月6月3月加推4月销售6月销售智造·e谷其他商务、配套及文化类产品2013年兼顾推广工作第九十五页，共142页。有了定位，有了推广目标，睿墨思考：在一个温吞的市场中如何沸腾？第九十六页，共142页。“针对我们的产品优势特点及项目品牌调性，如何用滨海人更适于理解并认同的广告口径予以传达更显得尤为重要“这是我们这次提报的重点，也是e谷2013年推广的核心第九十七页，共142页。案例赏析昆山花桥国际商务城第九十八页，共142页。简介：总建面约13万平方米，定位打造一座“年轻态城市综合体”区位：超大型千万人口港口城市的西北内陆交通：经地铁11号线到上海市中心需60分钟政策：05年8月，江苏政府提出——“融入上海、面向世界、服务江苏”的总发展定位目标：摆脱“空城”印象，建设成为上海与江苏省界上的商业集散地。昆山花桥国际商务城第九十九页，共142页。成功营销策略游站网络专卖第一盘！电商为核心立体营销攻势，网络专卖蜚声业内外第一百页，共142页。“游站”是什么游站是“创意人群的扶持通道和产业整合的平台”游站是游侠们创意、创业的加油站，是创意家们创业的辅助机构，游站是最大程度激发创意性思维、创造创意的工作环境和产业环境，更是他们个人想象力和创新力转化为商业价值的平台，最终，游站将成为中国首个想象力经济社区。第一百零一页，共142页。“游站”到底是什么“游站”是在迎合一个房地产的“长尾市场

”，并聚合一个创意产品/服务的“长尾市场”；由“游站”提供服务的办公者或住宿者，在从前是不被重视的对象，因为他们代表的市场需求非常细碎，35平方米的办公室或6.5平方米的群租房，传统上按单体计算几乎没有提供一对一服务的经济性。“游站”通过线上线下的手段找到他们，迎合他们的需求；“游站”承诺通过线上线下结合的手段为这群“游侠”聚合他们的创意产品/服务所面对的细碎市场；现在，“游站”可以通过房产销售利润的反哺，的集合功能，统一市场推广的集合效应。在“游站”创业的每一件“小生意”创造出实现“大市场”的可能性。第一百零二页，共142页。为什么叫“游”站游：哪里有梦想哪里就是天堂

游站：WhereDreamsComeTrue

游侠：敢于梦想，勇于实现的创意青年，在游站出没第一百零三页，共142页。创业者创意人梦想家青年“游站”核心目标人群第一百零四页，共142页。“游站”四大卖点1、服务平台缔造全新服务平台，拉动游站与住户的联动发展，实现“双赢”。打造创意商业地产独特盈利模式。2、轨道交通2012年轨道交通11号线将辐射到花桥地区，准备入驻游站的“游侠”们将不再因交通不便而却步。游站拥有了强大的一站式配套服务平台支持，我能够抛下后顾之忧，大展拳脚、一施抱负便捷的轨道交通让城市变得近在咫尺，商务沟通也不再因地理差距而成为问题第一百零五页，共142页。3、新模式4万平方米精装修共享空间体现了更为互动的社区文化理念。4、跨界发展花桥只是游站的一个起点，未来的游站将沿着长江三角洲一路发展，这不会是一个单点社区，而是会成为跨界社区群，给各地志同道合的住客一个共同的交流平台。我可以在游站享受一个人的静谧；也可以在游站找寻一群人的狂欢。游站给了我一个梦一般的舞台游站能让我结识到更多志同道合的知音伙伴，各个领域的创意人才集结于此，碰撞出无数精彩的火花第一百零六页，共142页。“游站”推广手段针对核心目标人群传播分为两个阶段、四个步骤：开盘前阶段：凸显感性话题，同时逐渐引入楼盘话题启：借用热点事件结合SNS网站，提出游侠概念。承：举办发现“明星人物”活动引爆关注。开盘后阶段：强化理性诉求，同时延续“游”的概念转：由概念转入实际销售，围绕“游站”展开传播。合：推出一系列体验活动突出“游站”的功能性。第一百零七页，共142页。“游站”启示【智造·e谷】与“游站”的匹配度第一百零八页，共142页。【智造·e谷】特性匹配度1、项目体系：项目零散、类型多样、产品分散、不同的logo、不同的案名，导致推广工作过于凌乱，需重新建立一套推广体系第一百零九页，共142页。【智造·e谷】特性匹配度2、区域特性：海洋高新区：滨海新区未来副经济中心和战略新兴产业中心，区内的产业和产业人群无论工作、生活、休闲等方式均注重网络操作3、媒介资源：当地缺乏主流媒体的广泛覆盖，形式比较零散，需要一套社会化媒体资源新渠道整合贯穿第一百一十页，共142页。【智造·e谷】特性匹配度4、客群特性：滨海人与e谷的关系——家庭与事业的两栖基地小社区大平台小人物大舞台小生意大市场小圈子大部落从少数个性“红海”人群客户到聚合效应终形成“蓝海”目标——一切源自网络第一百一十一页，共142页。【智造·e谷】特性匹配度5、目标VS方式：智造·e谷：一个集创意、创新、创业于一体的新模式产业综合体推广方式：借鉴“游站”模式，一场网络营销推广的创意与创新第一百一十二页，共142页。【智造·e谷】VS“游站”项目特性VS营销模式匹配度综合指数：匹配结果：PERFECTMATCH第一百一十三页，共142页。“游站”启示浅谈社会化营销——网络应用第一百一十四页，共142页。房地产品牌VS产品启示：智造·e谷是可动的品牌；创想城、声立方、炫·尚街等产品实为不动产，即市场供应物而已。产品，是企业的市场供应物；品牌，是产品在消费者心里占据的位置。房地产产品是不动产，房地产品牌是可动的！房地产品牌与汽车品牌、数码品牌、可口可乐品牌等是一样的。第一百一十五页，共142页。房地产传统营销误区思考：智造·e谷包含多种类不动产产品，以“游站”为例的社会化品牌营销占主导思路，是否可行？中国式不动产营销基本套路：“一个中心、两个基本点”一个中心——一切以定位（品牌定位）为核心两个基本点——渠道（客户来访）、现场（客户转化）不动产与互联网营销可能性？执拗于不动产的不可动产品“不能包邮、必须现场”的角度，基于虚拟网络营销，一直被质疑，许多人认为只是噱头，无非多一个广告媒介而已。第一百一十六页，共142页。房地产社会化营销成功案例启示：社会化媒体时代正在全面来临，智造·e谷的社会化品牌营销，不是一个要不要做的问题，也不是一个能不能做的问题，这是一个再不实践就晚了的问题。1、社会化营销先行者：SOHO中国、易居中国摸着网络过河；2、“中国地产长城”：保利地产，结合传统媒体与社会化媒体，品牌传播最大化；3、深圳海岸城、上海新天地：注重微博微信等新媒体阵地；4、以@房地产广告精选、@图说地产等微博马甲正逐步实现它的商业价值。第一百一十七页，共142页。房地产社会化品牌营销启示：智造·e谷的品牌是一个矩阵，子产品不是彼此独立、分开旅行的。企业品牌、产品品牌与个人品牌三位一体、彼此交织，实现社会化传播乃上上之策。社会化媒体改变品牌营销：1、随着80后、90后成为消费主力军，网络时代的宠儿，在线的消费习惯无法逆转，企业必须正面迎战；2、随着技术进步的加快，移动终端的革新，各种不可能成为可能；3、全时在线，再无疆界，区域市场被互联网打破，自媒体24小时成为营销段。第一百一十八页，共142页。创意核心快与变【智造·e谷】推广的创新与革命第一百一十九页，共142页。这是一场关于营销推广模式改变的蓝海战役地产传统营销手段和推广形式应该保留，本案的推广原则为：取其精华去其糟粕。第一百二十页，共142页。【中国智造·e谷】2013年度推广策略核心：守正出奇化繁为简破茧成蝶第一百二十一页，共142页。【中国智造·e谷】2013年度营销推广思路：制作专业化独立外宣网站：E站1、网站包括：在线网购、产品细节虚拟互动、社交互动、文艺赏析、谈论、信息发布等多元化内容2、利用传统媒体和推广手段辅助网站推介，实现项目品牌的社会化营销3、利用各种与互联网搭接的传播载体形成新型营销模式，微博、微信、APP等形式，构筑一个专属“智造·e谷”的跨界营销推广体系4、E站客户会——称为E部落，E站的目标客群——称为E族，形成专属项目的独特称号，建立市场区隔，扩大知名度第一百二十二页，共142页。“E站”2013年度营销计划1个平台——E站官网看、选、订、买房一体化，全盘网络专卖1条微博线——以“E站”官方微博为对象，实现品牌成功微博营销1场立体营销攻势——线上召集、在线选房；线下销售接待、业内研讨会媒体召集、现场活动引爆、短信、传统平媒、户外广告整合推广；多方团队——通力协作、千万短信，覆盖千万人口，集结千万关注多方载体——新闻、社区、微信、论坛等网络平台联动多方阵地——线下市区体验馆&现场体验馆，线上官网&电商专卖店第一百二十三页，共142页。新闻平台微博平台论坛平台广告平台活动配合微信平台一、互联网优势平台推广动作第一百二十四页，共142页。新闻平台微博平台论坛平台广告平台活动配合微信平台新闻营销简介：内容营销：围绕智造·e谷品牌和E站形象，进行新闻广泛宣传，树立美誉度优势资源推广：多重新闻推广位置全方位呈现优势活动预热宣传：针对活动即将开始，发表话题，引发网友关注活动危机公关新闻服务：新闻优先、负面新闻屏蔽新闻炒作：利用新闻热点话题，挖掘项目卖点，传递“产业一体化”生活概念直播访谈：面对面交流，现场与网友互动第一百二十五页，共142页。新闻平台微博平台论坛平台广告平台活动配合微信平台微博营销简介：新浪微博:最大特点——链式反应：分享，一对多，可在短时间内形成强大气场，于世界范围内引爆。最优特色——圈层营销：每个人的粉丝都以一些朋友为基础，而这些朋友是层次相当者居多，然后多了开始扩大。最快速度——锁定客户（想买，微博中就有官网，直接加为粉丝，一举一动全部看得到）第一百二十六页，共14