三水可行性报告旧

佛山三水项目可行性分析报告PAGE第40页共40页编写说明本报告从掌握佛山市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察，重点对佛山市南海区罗村以及周边发展状况和趋势进行剖析。调研目的通过全面深入调研，以获知本项目地块——广东省佛山市三水区项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境及综合市场环境，并以此为基础，结合佛山市南海区房地产市场整体操作水平，从而为本项目进行准确的市场定位提供有力的市场支持。信息来源本报告数据信息主要来源于佛山市统计局、三水市国土资源管理局、三水市建设局以及统计年鉴等官方数据，通过对市场实地考察获取真实客观资源。信息整理通过从各个渠道获取的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步的提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位研究。报告说明本次项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事务的估计，应被理解为对未来可能发生事务的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出未来预测的过程包括了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能对该报告的结果造成不同程度的影响。我们在此提请各位阅读者注意。报告摘要第一章项目背景分析一、佛山市状况铸二、佛山市幼经济状况钳三、三水区床城市发展概蹈况找四、佛山市距房地产市场柔分析辉五、三水区能域诉房地产午市场分析蜜第二章苹项目概况分持析挖一、开发商蛛简介曾二、项目概变况介绍星三、项目周命边配套肝四、狼项目目标市拆场群体结构镇分析傅第三章童项目开发设钻计止一、规划设务计要求莲二、规划设筐计风格价三、糠规划设计方倚案洞四、静项目开发进舰度婶第四章站营销策略浅一、智项目分期原毯则余二、扔项目分期策汪略作三、揪市场竞争演春进与产品组堵合竞争战略乒四、国推售节奏与脚顺序偶五、营销风仆格响第五章项伏目财务分析乞一、销售定果价分析猪二、财务成露本利润测算加三、现金流腹量分析哪四、项目敏寸感性分析名五、资金筹句措计划姥袖埋丙寇聚腥抹爷甚第一章从饰僚才耕见土肚热居柄忍项目背景分慨析姥一、佛山市尘概况匹（一）中国剖广东省主要美城市垫地理：佛山唉市位于广东六省中南部，战珠江三角洲叼腹地，东倚啊广州，南邻筐港澳，地理秆位置优越。荣佛山市现辖彻禅城区、南杠海区、顺德他区、高明区薪和三水区，喂全市总面积券3848.梳49平方公遭里。条人口：户籍强人口358松.06万人厉，常住人口与585.8辈3万人。永气候：气候周温和，雨量板充足，四季多如春。属亚全热带季风性刘湿润气候，虑年平均气温陷22.2°犬C梯。旁经济：佛山定是广东省经启济发展快、威经济总量大挖、综合实力祝强的地区之恶一。200软3年以来，举全市生产总雹值年均增长损18.6%虾，堤预计全市生稿产总值35缸88.5亿析元，增长1多9.2%；羽按常住人口赌计算，人均钉生产总值6运0917元依（折合79丛56美元）奸，增长18扶%。荒；史地方财政一筒般预算收入仅194.5秋4亿元，增居长23.8切6%；税收床总额547外.7亿元，六增长24.重27%词；搅社会消费品眼零售总额9居46.8亿厉元萍。载疯绵

民营经梯济高速发展废。2003抓年以来，全必市规模以上枪民营工业年摸均增长30科%以上，2览006年全破市规模以上芒民营工业企梳业完成工业撇总产值34原32亿元，更增长32.肉5%，占规额模以上工业涂总产值的5仇5%。玻（二）千年纽历史的文化尤名城营佛山“肇迹震于晋，得名险于唐（公元柱628年）蛛”，距今已其有一千三百白多年的历史万，是中国的稼历史文化名党城。早在唐俊宋年间，佛倘山的手工业傍、商业和文哈化已鼎盛南访国。明清时孟，更是发展耕成商贾云集贴、工商业发撒达的岭南重存镇，是中国良历史上四大启名镇和“四固大聚”之一丙。凳佛山的商业鼻发展历史源绸远流长，有碍着“广纱中妻心”、“南拾国陶都”的勺美誉。悠久覆的历史，孕腊育了佛山独蛮具魅力的岭异南传统文化仇：佛山是粤傲剧的发祥地再；是中国饮制食文化的主赛要发源地；决是著名的武毫术之乡，是绣中国功夫杰谨出代表惜黄飞与鸿的故乡和洲李小龙的宗杏祖地。庭今日的佛山衡已成为历史怨底蕴和现代袭气息共同交眉融、经济与泥文化竞相辉直映的现代化想城桌二以、鸭佛山市经济浅状况锋叙2007年佛，全市上下智坚持以科学酸发展观统领植经济社会发使展全局，传岗承历史，开跟创未来，抢张抓机遇，团要结实干，完婆成了年初市悔委市政府提商出的主要预寨期目标。虽经济实力进四一步增强瑞。嗓预计全市生繁产总值35唇88.5亿援元，增长1跌9.2%；泳按常住人口炼计算，人均眯生产总值6寻0917元汽（折合79晌56美元）性，增长18叶%。地方财盐政一般预算娘收入194签.54亿元耕，增长23毁.86%；桶税收总额5肯47.7亿告元，增长2键4.27%克；全社会固夸定资产投资政1089.沸69亿元，秤增长19.服8%；社会姐消费品零售骂总额946充.8亿元，希增长22%捏；进出口总毁值378.劝5亿美元，铅增长22.览2%，其中痛出口261贿.9亿美元必，增长23甚.9%。稀生态环保建帮设成效明显添。钻创建国家环折境保护模范身城市通过国炕家环保总局寸考核验收。呈单位GDP语能耗预计下谅降4.36秤%；主要污羽染物二氧化蓬硫和化学需船氧量排放量泛均比上年下新降10%。袜

人伍民生活持续销改善。城镇看新增就业岗腐位8万个；株城市居民人皂均可支配收您入2175波4元，增长外9.5%；娃农村居民人躬均纯收入8中958元，陷增长8.9界%。城乡居侍民储蓄存款绩余额276榆8.81亿革元，比年初循增长3.8库%。船产业结构逐塑步优化。极第一产业增架加值80.备4亿元，增骂长1％；第坡二产业增加脆值2327波.83亿元谨，增长22告.7％；第球三产业增加各值1180捞.27亿元盲，增长14港.4％。工起业继续成为堪拉动全市经闯济发展的主寨要力量，规甩模以上工业吗总产值增长妹30.5％玩。现代农业型加快发展。纹全年累计投微入农业园区辈建设资金5促500万元辈；海峡两岸万农业合作试圆验区建设进础展顺利；农兼业龙头企业却有新发展，味新增省级农都业龙头企业丢5家。工业牌结构调整加剪快。陶瓷、东纺织、有色野金属等传统播产业改造提唱升取得突破膏；汽配、液蓝晶显示器件瞧、生物医药膛、医疗器械黑、光电子、柴新能源与环亏保等新兴产槽业加快发展柿。南海奇美践项目顺利投亚产，二期项聪目获准立项别。创意产业锋、总部经济患发展提速。远我市首个创志意产业园挂炒牌运作；美枝的总部大楼典和中国陶瓷称产业总部基池地正式奠基恒。以金融、伤物流、会展洗、商贸、旅买游为重点的驾第三产业发捏展迅速。广符东金融高新剖技术服务区望挂牌运作，护美国友邦保犯险球签约进驻；托汇丰集团环吃球营运佛山亲中心开业。奴禅城、南海那沃尔玛等国温际大型商业帆连锁企业正倡式运营。第敞四届佛山（权国际）物流锐洽谈会签约婶98项，投垒资总额23下5.2亿元领。举办了包洗括物流洽谈贪会、家电博筛览会、金属貌博览会、陶介博会、机械胁装备展览会斗等多个大型口国际展会。胜成功举办佛归山旅游文化魔节，承办了练广东国际旅刚游文化节闭起幕式。全市别旅游收入1僚59.78旗亿元，增长略23.41稍%。寇内外源型经恒济协调发展恰，民营经济祸加快发展谁。诵全市规模以芬上民营企业粪完成工业总谦产值483侵3.79亿评元，增长3口4.3%。打企业上市步赛伐加快，2牲家企业成功颠上市，20事余家企业处蜻于改制辅导论期。企业参飞与联合国采积购积极，新健增联合国注高册供应商2估82家。侮招商引资成选果显著。举肢办了佛山投康资环境推介鸣暨项目洽谈惩会，推出1其69个优质痒招商项目，透投资金额4孤14.17烂亿元；先后甲赴日本、美锤国等国家和磁地区开展招泊商推介活动砍。全市实际雹外商直接投彼资15.7主3亿美元，齿增长38.截3%；合同哄外商直接投涌资26.6踢5亿美元，剪增长50.档4%；共引乌进投资超千绑万美元项目匠87个，新造增世界50跌0强项目1忘7个。外贸倒工作取得新详进展。出口娘产品结构进卡一步优化，广机电产品、犯高新技术产扶品及传统大撕宗商品出口塌继续保持良寿好增长势头虽。券三、三水区爆城市发展概版况杆（一）、三劳水区概况咐三水区位于配佛山市西北栗部，地处珠碧三角腹地，耽毗邻珠三角罚大中城市群犹及港澳地区肆。三水总面越积蚁874.2笨2涂平方公里，嘴三水籍旅居后海外华侨和赶港澳台同胞巾20壳多万。篇三水总面积朋874.2亡2仿平方公里。聪辖有西南街胸道办事处，冲白坭、乐平问、芦苞、大饮塘镇和迳口货华侨经济区刊。图2005厨年末全区总唐户数为切12395滤2委户，户籍人哪口惭44000永0菊人，人口出雄生率夫9.97连%，死亡率雾6.85犯%，自然增偿长率为淹3.12腊%。三水籍慌旅居海外华食侨和港澳台烂同胞赠20装多万人，广持东省著名侨铃乡。俘（二萍）乱三水区经济炊概况克1、雨总体经济优减势响◆普迷国民生产总缺值（值GDP竭）鸦自称2003普年以来，三戒水区经济运舞行处于良性宰快速发展态释势，国民生陵产总值持续绳递增，仅仅陈用四年时间倡就将全市的幕经济产值翻吹了两翻，超2006桥年佛山膊GDP搏达到雾255.3他0搁亿滨GDP荷，寺GDP创1半3年新高称。俊2007年浮上半年实现尽地区生产总尾值158.滩29亿元，战同比增长2属5.9％；宰实现社会消辆费品零售总伞额37.8秆4亿元，增芽长21.2拳％。1到5岭月份，该区自实现出口总税值2.35娃亿美元，增骡长64.8谦％。同时，临财税收入也距获得超过2昏4％的大幅赏度提升。新神签各类招商洲引资项目7敢9个，项目众投资总额9野8.7亿元喉，其中超亿怠元项目有1病5个。此外缴，恒益电厂认等一批加快鼓推进的重点怀项目，也成就为该区新的桨经济增长点芽。上半年，啦三水区规模吸以上工业实仗现产值43盏1.97亿唐元，增长4络5.5%，再占全区工业残总产值93氧.84%。升其中，有9践2家企业产捡值超亿元，栏比去年同期孝增加34家汉。全年工业延总产值突破战1000亿辉元。左2006气年浙三水岭人均斜DGP制高达瓜65951舅.95轨元，如折算肯成美元，将两超过搏8455雪美元。蒙2007年划更是超过此摇数字。剑删按照世界发法展银行的经壶济发展理论鞭：当人均例GDP爱处于至4000血－把8000赌美元之间，带社会经济发单展处于平稳棉增长期，经诊济水平达中辉等发达国家重水平。露这意味着三合水整体社会杠经济已处于饿平稳增长的今中等发达国奴家水平。胸2、李产业经济优菠势开◆净产业集群对荷房地产业的财拉动优势明搭显岭拌全区已形成窜饮料食品、沫纺织服装、峰陶瓷和高级呜洁具等传统抓支柱产业和瓜化工、金属据机械、电子纳电器、塑料吊制品等新兴膨支柱产业。铅三水正逐步铜形成以制造洋业为主、集高群发展的产柜业发展格局浅。产业园区击经济的发展羡也给三水带洞来大量的外定来人口，这练也促进了三夏水的房地产椒业的发展。搁产业结构：陡工业发达，啊是社会经济辉支柱顿三水区统计译局获悉，唐2007公年前三季度预区工业产值粗突破700糟亿元，GD团P增幅26闹.3%，总栗量接近去年圆全年水平。清第二产业对桥国民经济的薪贡献率达到午79.6%四。拆据介绍，谜2007盲年三水加快稀产业调整步图伐，整体经化济继续保持涛持续健康的扶发展趋势。守前三季度全较区生产总值坊比去年同期稀增长26.嘱3%。前三互季度三水区完实现工业总社产值702疮.7亿元，须同比增长3营8.5%，围增速比去年让同期提高6德.1个百分欢点。规模以觉上工业占全肾部工业总产副值93.9仰%，增幅4淡1.8%，周主导地位进才一步明显。慰1～9月，橡全区新签项朗目计划投资君总额119拣亿元，项目究投资密度为况174万元膜/亩，比去息年提高39宁万元，其中悼超亿元项目往有21个。定全区实际利吊用外资2.帖1亿美元，延同比增长3归9.9%。斗1-8月，响全区出口总乱额达4.4兄亿美元，同沃比增长65逢.9%。描3、城市竞馒争力霸或三水拥有丰汪富的自然生亏态资源及人激文资源，有泻生态保持完丝好的云东海波旅游度假区律，以及荷花免世界、芦苞茶温泉高尔夫骡球场、森林舒公园等旅游锅胜地，良好所的自然人文腿环境给三水鹿的房地产业碍提供了广阔电的发展空间抹。侨4、猎人口与生活摸水平漫三水区总面商积涛874.2刻2大平方公里耻毕，姻2006参年全区总人毒口兴52.65亡万人环训，其中户籍剖总人口为按38.68师万人室英。城镇居民吉人均可支配印收入齐13449策元。券四男、佛山市房脏地产市场分曲析归（一）、2害007年佛水山市商品住密宅市场运行定总体状况安2007年伪佛山商品房鹅销售均价及俩市场成交量捧同比均大幅役增长，市场月出现一些不揪理性现象，离年底受宏观控调控影响两谷者都有不同谱程度的回调横。丢2007年偷佛山商品房望成交面积同炮比增长10秆％，达到了慕889.6添3万平方米企，相对深圳吨今年下滑的书市场成交量豆，佛山今年挪坐稳了全省圆各市商品房菠成交量排名欲中的第二名划。商品住宅央成交764矩万平方米，蕉也比去年增坚长了9％。卡商品房成交盒均价489苦9元/平方嫂米，同比增骑长29％，虫商品住宅销拼售均价49除15元/平薄方米，同比膀增长34.废8％。煤佛山五区市腥场发展不平劲衡，黄楼岐参、狮山、罗拢村、西樵等材南海镇街市影场成为市场握投资的热点僚区域。发佛山200斯7年禅城、为南海等五区途房地产市场饿发展表现出煎不平衡，禅士城保持稳健巴的发展态势盘，成交均价肯高居五区第款一，但成交秤套数及成交班面积在相对付去年有一定声的下降，主诉要是受到禅邀城高房价、历高总价的影赴响，过高的上房价及面积昼大户型化使移得禅城的商肢品住宅市场献面向的客户患集中在高端越客户上面，体此层面客户攀的减少导致残了成交量的吗下降。三水赶楼市在20牺07年有一永个爆发增长杜，由于云东联海片区及沙浇头片区形成毯两大开发热帽点，丽日天推鹅湖、绿湖柜爱伦堡、山瞒水庄园、恒笼达花园、东纤海蓝湾等楼帽盘的推出，瞒改变了三水耳长期只有1僻－2个楼盘冷在售的局面黄，一些消费挣力得到释放论，销售面积抓及成交均价俯均大幅增长克。缸2007年宜佛山斥“定旧村居、旧阳物业、旧城开区梳”辨三改项目开仍始启动，大兼批项目的上勺市将影响佛扛山市场的走袖向。三东华里旧区姑改造项目在鸦10月底顺室利出让，被喝瑞安集团以雕75亿元收土入囊中。此方项目的出让解标志着佛山李旧改运动拉辣开序幕，随弱后有东建集导团100万乖取得普君旧扒改地块，澜逆石、南庄、抹张槎等地的辣村居改造也金纷纷浮上台细面。南海、签顺德、三水辞等区的旧改鸭项目也开始乘启动。一方锅面带来了数史量不小的搬有迁购房硬性岩需求，另一蹦方面由于这油些土地一部孤分是从农村均集体用地转属制而来，同顺市场拍卖地袜块相比存在控着很大的成劲本优势，所怨以这些项目猴的上市将给流佛山200痰8年的房地撤产市场带来似冲击。捏（二）、近值年佛山市商姐品住宅开发向投资状况分射析链2007年弟佛山个人购直房贷款增长示较快，年底害增速有所放晨缓。矮2007危年佛山个人光购房贷款1役34.05忘亿元，同比舌去年增长了忠1.4倍。滴由于今年房饺价的上涨，许个人购房贷灿款也随之上危升，但从1改0月开始增诊长速度有所俱放缓，反映敬了宏观调控导对市场的影腹响，预计随卵着金融政策研的收紧，个幻人房贷的增弃长速度也开躲始放慢。油2007年腔佛山房地产混开发投资3抹14.02醉亿，同比增余长72.5位％。符2007年窄佛山固定资马产投资总额丹1089.碧69亿元，尿房地产开发替投资总额3尺14.02孤亿元，占固劣定资产投资蹦的29%。拖相对去年，堂今年的房地锋产开发投资掘增长较快，态去年房地产璃开发投资总眯额占固定资举产总额的2燥0%，今年乘达到29％奋，房地产开朴发投资已成胀为拉动经济想的强劲引擎阻。导（三）、佛遗山五区成交废情况致2006年麻佛山五区中韵，南海商品柜房成交面积乳已经超过顺奇德，居五区军第一，33找6.11万翁平方米，同殃比增长11垂％；顺德居筐次，330享.61万平礼方米，同比孔增长16％据；禅城成交腾面积相比去毯年有所下降卵，106.嫩43万平方产米，下降1凯2％；而三药水愿2007使年有一个爆革发性的增长奥，商品房成增交面积67慎.3万平方疏米，比去年伟增长了12棚2％；高明持市场容量进镰一步萎缩，坏2007暴年商品房成带交面积只有损49.19拖万平方米。丢五耽、瞧三水麦区域锤房地产患市场分析鸟（一）、绣房地产投资栏日益扩大，咽土地供应充傅足排整体社会固独投资定投资裳总额大幅扩摊增长，房地抓产增长速度虎不及固定投寿资。页随着三水产竭业经济的发途展，各工业吴园建设及城测市建设不断驴增加，整体释社会投资总扑额大步增长允200省7超年比200假3年增长1木57.37见％。相对固巧定资产投资冒总额的快速弹增长，三水黄的房地产投扮资表现较为著平稳，20衬0途7紧年比200汉3年增长6粮8.71％绸。选土地出让最慌多，约54西3.59万海平方米；集睬中在云东海刷及沙头区域茎，近几年土爆地出让呈放言量态势，市伸场供应充足谷。词（二）、市裂场需求大，乱有较大发展辽空间砌市场供需对鸣比宣近年佛山商倡品房需求大羊于市场供应世量，整体市橡场处于快速姜上升的阶段状。其中，禅铺城、南海、典顺德和高明言的市场供需稠比均大于痰1采，表现出强访劲的市场需匀求；而三水刷2006械年的市场供蜜需比驾0.57帆，略显疲软牲，自其主要案原因在于云虹东海概念盘消入市放量消劳化滞后；秆2007职年上半年市摆场消化率为喇0.88深，西南区楼桐盘交投活跃炭，表明市场龙需求较大，资商品房有着变较大的发展口空间。孔22.8022.8033.55149.28153.6753.0807上半年实际销售68.8730.34283.91303.98121.5206年实际销售43.1853.5282.99126.4485.6705年批准预售34.0779.33266.67181.5798.4504年实际销售13.87133.1271.63200.9694.503年批准预售26.3338.08112.2296.1322.3407上半年批准预售18.8053.81250.72246.9092.4606年批准预售58.0520.7217.6196.8876.8505年批准预售20.0730193.24170.8555.604年批准预售29.6736.3235.4153.99101.5603年批准预售高明三水顺德南海禅城商品房斯2007寻上半年商品种房销售栽住宅销售价浓格上升幅度串大，需求增菊加义2003－米2007年滚上半年三水闷商品住宅销关售均价变化瞎商品住宅销高售均价自2揭003年以话来，三水的碌楼市上扬势效头明显，且琴增幅逐年拉挪大。诚自2003仿年开始，三壶水住宅均价翼每平方米从肥1583元劲上升至20鸭06年的2衣500元，估年均增幅达好15%；鸟2007亿年上半年的咱销售均价已简经达到33垫14.29串元/㎡，比涂2006年瞎销售均价急嚷速拉升了8老00元/㎡勤，增幅临高达32%件。仆（墙三你）、三水区袭住宅市场机覆会分析画诸1、说中层国洞房地烫产业发脊展周期裳从轨迹上看蓄，中国的房愁地产周期波叙动时间是慢4-5蕉年。以此类界推，父2003滔年年中国的兴房地产到达伏峰值，军2005哄年房地产业悼跌倒谷底，势2006爷年复苏回升扯，授200搭7拦年加速上涨伟后宏观调控笨理性回归，断2023碍-2023王年从低位调翼整复苏反弹神，2023蓄-2023贫年将会到达多新一轮周期门的峰值束。杏2、繁佛山城市化怎进或程成桃为楼住宅思产业发蜜展的维动植力设爸根据佛山现或实状况，基岛本属于工业猴化加速发展北的后期阶段吗，佛山的城军市化水平达践61%默左右帖,括佛山市城市醋化进程已经饭成为住宅产桥业投资持续讨增长的动力戴。吹掌3锡、三水房地燃产市场开发饼周期匀——致成长期愁三水房地产施市场，从年书平均开发量螺、开发企业娱的开发水平酱及物业管理滴水平上看，模三水市场的漆总体房地产稳开发水平已欢经逐步由起激步阶段向高泻速成长型发率展。市场发妨展周期正处廊于成长期，清市场进入壁寸垒仍较低，窃是良好的进篇入时机。墙2000稻年到谊2002壤年的三年间柿，三水开发茫楼盘每年只刊有一个，开裳发建筑面积缸在郑10昂万平方米左催右，岂2003趣年是三水房戒地产开发最肥多的一年，丽有户7蛇个楼盘推出运市场，总建免筑面积片43.36光万平方米，讲但随后几年秆，因为受到吼土地停止出哄让的影响，垮2004淹年到观2006差年开发面积约逐年走低，对2005掠年开发建筑皱面积只有工9.7巩万平方米。乡◆货三水本土房番地产开发企铲业发展水平执偏低。疏2005芳年底，三水派区有探48赏家房地产企庸业参加资质烤年审，其中牵有尚40葬家房产公司炊年审合格。摄其中有最18欲家房产公司捞为四级资质陷，猎2突家房产公司袖为三级资质洲，其他房产植公司或暂定炮或是以项目途成立的项目拔公司。端◆斩三水物业管翻理行业的起鸟步较晚，目沙前仍处于起迹步阶段。座三水有项目贼管理的物业留管理公司一押共胃21贡家，其中具袖有二级资质假的两家，盛11卵家三级资质齐的物业管理档公司，其余震的是再闯临时资质和疤还没有定级版的管理公司辉。行◆谣三水物业管腊理行业总体害水平不高，堆物管收费标废准较低，而椅市民物管消志费意识还较舟差。撞4许、三水名区寻房地革产假市敌场进约入尽发锣展机唱会扩2007顿年上半年三剑水楼市升温俭甚快，海畔遣名苑二期、跪成业汇景苑秘三期、绿湖竿爱伦堡、山州水庄园、丽爷日天鹅湖、嫁恒达花园、子成业大厦、桃东海蓝湾等扎陆续推货，跑2007弊年上半年三代水西南城区阿房地产市场东推出的商品哀住宅面积达批到静29.88引万平方米，削约共亚2063亡套。伞在产品结构田方面，随着确楼市的发展北，早期建设举的单体楼逐婆渐淡出，目尖前西南房地览产产品基本卸以小高层电欲梯洋房及别寇墅产品为主长，部分多层嗽洋房产品，闹楼盘的销售喂均价同比有锹了较大的提他升。产品素甘质的提高是暮三水楼市价攀格上升的主姑要动力。根俯掀睁2007位年上半年，厨三水的房地波产市场急速逼升温，商品取住宅销售面块积达围29.88只万平方米，裂成交套数也主达到了盲2063锈套，批准预霉售面积达怨33.41敏万平方米。居今年初，三枪水有丽日天机鹅湖、绿湖尝·五爱伦堡、恒梳达花园、东挑海蓝湾、成迁业汇景苑及赞千叶花园的容惠兰苑等楼徒盘陆续分批嚼推出新货供耀给市场，竞嚼争相当激烈更市场上各楼任盘的产品的施档次明显提棕高，别墅楼棉盘占了相当砖一部分市场艘份额，推出颂的普通商品夸住宅部分也术是二期升级恐产品，产品继价格和产品乞素质都有不疗同程度的提筒升。市场供顿应结构偏向候高端化。叼◆紫水区市场容且量与增长分妙析6.05%6.05%市场平均增长率6.05%6.05%6.05%市场增长率120.26113.40106.93100.83市场容量（万m2）20.7019.5218.4117.36三水人口增加的市场减量（万㎡）99.5693.8888.5283.47三水市场增量（万㎡）2.472.352.242.14人均居住面积增长预测(㎡/人)51.9049.4347.0844.84人均居住面积40.2839.8839.4939.10人口增长预测（万人）2023202320232007时间渴由此可见三悦水未来市场倒容量巨大，踪市场潜力空祝间广阔它三水人均可消支配收入与纺增长率分析9.74%9.74%人均可支配收入年平均增长率13.44%8.96%9.28%7.27%人均可支配收入增长率20862183911687815445人均可支配收入（元）2006200520042003时间3025330253275692512222893人均可支配收入（元）2023202320232007时间尊三水居民蕉2007邮～约2023景年购买力情蜜况分析充根据前几年牧三水人均可泰支配收入的跨情况，预测证分析搁2007惕～摔2023指年三水的人队均可支配收圾入增长情况膨。泪根据上述数姑据分析可知舞，三水居民厕的购买力将比逐年增强、宪消费潜力巨缘大枣鞭。暴◆赴三水房价收落入比预测分编析8.618.617.837.116.46房价收入比81675646户均房价（万元）161.93154.22146.88139.89户均面积52494745人均居住面积5018.88754364.2537953300平均房价94389860157838171426家庭年收入（按户均3.12人计）30253275692512222893人均可支配收入（元）2023202320232007时间堪结论：根据刻国际经验理乱论和中国国纵情，市场对拐房价的承受浩能力是在房宋价收入比在方6-12电之间；按照岗目前三水的纹收入、居住化水平和家庭似收入增长计蓄算，在未来前的贷3悬年内依然保暖持在奉6-8.6举之间，预示寿着三水未来辫市场的发展肥前景健康，丝住宅产业发逐展的空间巨搜大。痛◆典三水房地产舅市场正处在殿高速成长期浮。乓三水房地产师市场总体发看展趋势持续倚走高，供应码量增大，楼朴价持续走高刷，为中高端帝产品的发展顶提供良好的蒸市场基础。荐◆悲外来开发商扮加大对三水态市场的进驻壳力度。繁目前已有雅想居乐、深业冶等外来发展草商带来中高张端品质产品回，而三水的领消费力走强超正为众多外舌来开发商提圣供发展机会矮。但目前大亦型外来开发朵商如万科、尸金地、中海贤等尚未进驻准，抢先进驻幼正是好时机碗，念◆滚高品质洋房陪产品相对紧观缺。棚目前，三水厚市场上推出梢的产品多以迅别墅为主，妻而适合中高烫消费群体的辞高品质洋房元相对紧缺。季这个产品的静空白点也是朱进驻三水市热场的机会。值呼含泄挂掉顾第二章请榨悲照萝兴轻喂穴妇队课卡项目氧概况广分析霸一、开发商舌简介捷广州市时代洁发展企业集驾团酬是一家大型川民营企业，范主要业务闭涉及房地产赴业和旅游度洋假及相关配攻套产业。充目前从事房肤地产开发的落员工约有2宰00人，物脆业管理60唤0人。预计稿到2023铁年底，从事吵房地产开发哀的队伍将壮探大到400屯人，物业管捐理队伍将壮锋大达到15柳00人。锅公司自19湿94年成立软始从事房地币产开发建设征，1997烈年成立了多臂家项目公司番，开发了一俱系列房地产案项目，20请00年成立裙了广州市时骨代发展企业萌集团有限公普司,注册资非本冈9玩000万元尊。集团希近年赵业务发展迅展猛，连续3落年获得年度校“逼广州最具竞咸争力房地产播企业30强封”逆,连续2年敞获得疗“虚广州百强民秘营企业派”累称号塌……象从单一的开楼发建设，再趟到精品路线丽、多项目跨渐领域的成功号开拓，直至尚人文地产的挥品牌确立，野时代发展集旨团属下的笑广州市手时代地产揪投资有限公仓司刃，专是集团专门英开发房地产段项目的子公圣司，现日已经成为房断地产界的中遥坚力量。2狮00窄7蔬年时代地产驾实现销售额售20挂亿元，公司事列位广州房页地产的前十游强，广州十抱大最受欢迎何发展商，中警国房地产百梨强企业。绒今年来，公员司成功开发敲的多个具有讯影响力的楼亏盘：晓安苑银、翠逸家园怕、时代花园堪、时代玫瑰岗园、时代廊钩桥、依云小抄镇防、赢时代倾城、捎时代花生条……时代玫瑰园——为年轻的心而存在。时代玫瑰园——为年轻的心而存在。设计现代、前卫、年轻、更注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。祝时代玫瑰园位实景图时代廊桥花园——又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。抗护袜雁毯时代廊桥花园——又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。时代依云花园——时代依云花园——是艺术家的家，是生活艺术家的小镇，这里处处流露着一种别样的资情。让人陶醉其中。容时代依云花蛇园实景图时代花生时代花生——整体规划错落有致，建筑风格沿用北欧功能主义理念，充分体现在整个花生外立面简约而质朴，南北对立的户型更是保证了光照和通风，让人生活得舒适健康。病二央、项目解概况始介绍洋位于佛山市冷山水区对外肯经济开发区乌西区B1号书、B2.B轧3号、9.列10号、C抛号地块。收项目所在西奥南片区为暑三水区的政阴治、经济和搅文化中心末和佛山构建称组团城市（垃2+5）的明一个组成部冶分。搭，着力发展洽商住以及大矛型配套设施诉项目；辖区共面积234砖.64平方鸦公里，常住份人口20.粉3万，其中笨城区人口1甜3.6教万。毙三、项目周惑边配套亚1、交通环杀境状况宜本项目地块大交通条件十蚊分优越拨，地处三水拉区中心，脆距广州舌30公里监，佛山演24公里若，毗邻港澳绩，地理位置粥得天独厚，辽广三高速公定路、广肇高务速公路、广起三铁路、三耻茂铁路贯通科全境；流经钟境内伯西江储、北江黄金怀水道，上可梦通广西、桂浮林，下可达紧港澳等地；令以街道办事数处所在地为赖中心，乳30公里天范围内有机岛场、港口、滥码头，是连听接粤北、粤灰西乃至广西匆等地的交通棒枢纽揭。砖为沙三水露进入广佛经够济圈提速。严“弦六纵六横枝”载路面的规划缸宽度从快40米擦到贩120米谊，目前，部腿分主干道已跃正在改造、叙动工建设，旱“纯六纵六横蜂”溪路网投入使西用后，漂三水汗将全方位融胡入中心组团污，同时进入验广州六“想半小时经济坦圈撞”掉。副盐2、周边两区域组团度中心组团：笨为区域内地多区性恼中心；夺三水破规划入中心亩组团，目标涛为制造业基耀地，城市新塔住区。茎云东唱海组团：目候标职能为全街市重要的新朋兴产业基地粥和区域性科偶研教育基地手，全市重要防的客运铁路番枢纽，区域家性休闲度假烫、会议基地克。建铲3、城市景乌观建设委本项目所在被的胳西南街道生披态环境优美匠，员自然侧资源丰富，蹦供水、供电若、通讯等基辆础设施完善危；辖区内法汽制健全，治息安良好；政咽府服务、公蜜共服务体系话健全；文化矮、教育和卫蕉生事业全面革发展；社会翁文明程度不首断提高，综惭合竞争力不柳断增强饰。你本项目距离仿三水森林公蛇园犹2公里锦，总面积3消366亩，惠1995年服被评为广东娃省市级风景鼓名胜区，2亩001年依峡法设立为三铸水生态保护群区。俯始泊森林公园以剂闻名海外的伙世界第一大流卧佛、汉藏犹佛文化艺术厌殿堂,华南主地区最大的扑孔圣园，以蝇鳄鱼为主题杆的动物园-征--鳄鱼湖悲、集湖光山维色于一体的肤无情谷、鸳榴鸯湖、宣言兄广场、情人杯谷，返朴归爱真的重阳古卸道以及80掠%的林木覆陷盖，而成为织旅游胜地。怪森林公袋园拥有完善错的配套设施旱，包括酒店搅、度假村、这会务中心、薯滑草场、卡微丁赛车场、忙烧烤场等，孟是各方游客申悠闲度假、淋陶冶情怀的蜂绝妙之地。劫三水森抹林公园，用汽山水构建骨团架，用文化惊附丽灵魂，缎用真情演译爸人生，堪称眼"现代经典诉"！村4槽、宗疮地价值小结侦地块紧靠曾三水城区双，位于城区锄通往镇区的骗交通要道，禽区位价值高档。现击三水园规划为扎三水区的政也治、经济和姨文化中心和报佛山构建组潮团城市（2凉+5）交，是最有潜塞力融入城市膛发展的镇区踏，加上政府凶大力进行景怀观规划建设糖，有利于提香升镇区居住纲环境。困地块处于核赖心地块，交外通便利，生绘活便利，是诞三水誓新城区域的娱黄金商业地版带，具有发疮展商业的基絮本条件。现蓝项目所在的茂西南挥街道地段目慕前的公共生交通状况馒已经初具规睁模，现在到窑南海桂城、输狮山；广州漆芳村窖口客昂运站；广州涛地铁坑口站轮的专线车均彩经过本项目万。饥四、项目目检标继市场外群体结构分砌析神核心区域青铁拐判三水西南城钱区高偏中等宴收入居民男孤驻苹赠企盒业管理层及痕高级技术人喇员、专业人记员及政府部膀门驻三水省躬直单位工作亲人员、私营抄企业企业主揪、自创业人呈员啊次核心区域尺军割三水中心城廉区周边镇区炒，包括芦苞咳、乐平等爱拾瞒酸朋来恒分窝公司职员＋财厂企骨干＋寒中小个体户叙＋周边居民星辐射区域仁纤此外辐射高要终、四会、肇蛮庆以及南海纤临近街镇博售瞒凯公司准白领祥＋厂企骨干夹＋市场投资端客萍以需求割为导消向的市兽场蓄定位分析蹦仗■母榨区乓位印象：莲工厂区、存卷在污染、缺酒乏社区商业截配套和居住扩氛围■核心价值芒鹿污□探区域定位：瞎西南居住新摇区网炉□悼区位特点：葛城市东西向瞒中心城区居贼住发展带渴松□医外部环境：昨依托云东海花、接壤西南皂中心城区、垦工厂搬迁争牢□孕开发规模：屡超大型市区弄盘开发，总宇建筑面积接狡近辨100急万平方米屡易□老品牌价值：分时代品牌给巨肢竞擦超预崇忘第三章逝举奏粱德殿唉田御卖箩承项目烤开发设计越一、奇规划设计要永求滑本项目共四候块土地，具卧体情况如下虽;单序号练证号秩面积田容积率篮建筑面积㎡混1浊20071艳10210洁1弃71143惰.6明1.9滨6订14131欠5.06贫2贴20071疫10210识6叉10952桃5.3耍2.37骄25930热4.45贼3池20071未10285卖5蒙21311缩6.7旱1.兰52堤32431肿0.42宅4遵20071钳10285仆2荣11199宫0.8爽1.啦71艇19132伯3.54笑总计炊50577柄6.4债91625摧3.47匙最目前申请弃贷款常的攻项目土地相蝇关规划如下练：点总用地面积跌：弯71144澡平方米论用地性质：虎居住用地误容积率：布1.9芒6畜建筑密度：举≤附2煮0汪％劫建筑最高高孝度：头≤惧20层庸停车指标：宿1082仁个败市政绿化：姑地块必须按阵附图所示位慧置留出公共漆绿化广场懒二、规划设暴计锈风格朱（一）、领如先的设计理梁念背（暖1朽）、碧“袖景观价值睛”渔理念讲◆叶贝略景观价值：咽大景深，少景对视，景观水的三维视角贵综合价值体腰现爪◆遵化景观三维视呈觉：景深（胃长度）、景嚷宽（宽度）奥与立体景观描（高度）杂◆贪螺景深：景观仆的纵深度，晕或景观的无起阻隔距离；谁◆结倾景宽：视觉叨角度的大小跑；仪岛◆借判立体景观：狗景观的层次钩是否丰富，砌能否形成富划有韵律和趣爽味的视觉走系屿廊，特别是蛋从地面、园奇林到屋脊轮镜廓线、屋顶富、天际线的衡丰富层次。臭（慎2匙）、摧“衔价值定位惧”仿理念蠢◆慧妙在规划的过逃程中，不是品单纯追求平港面构图，重类要的是确定枕价值区域；消◆裙富确定的价值拒区域，确定泼每栋住宅中昨每户的户型代，而不是确享定户型比；加（写3塞）、邻“堪均好性他”偿理念摇◆晚岭强调环境资氏源的均享，鼻让更多的居煤住者能平等趁地享受资源常，并获得同烧等的价值回报；密◆劈部强调状“贸归属领域革”皇的均好和共昆享，强化半斑私密空间；册◆抽绍强调户型的炎日照、通风睡、采光、朝榴向、景观的盲均好，强调世内外环境的至融合。怖（村4做）、桨“漂新街坊储”寸理念率◆葬闯城市街坊罗尊利用城市街毫道将大面积犁居住区分隔牛成不同的邻绿里单元，以饼缩小居住区最的规模或小革区规模。采赴用周边围合迈和封闭式管饲理的方式，枕增强住区的摊防卫能力，益并形成尺度倡适宜的公共采院落空间，巨邻里单元的蕉周界景观就也是街区景观油。樱◆铁砌小区内街坊毛军是以小区内竟的院落或组绞团作为邻里誉单元，小区俭内街坊的道其路自成体系水，除主要出含入口与城市病道路相通外臣，其他道路遭一般不与城傻市道路连通呼。误（二）、报构建差异识化竞争的产己品价值系统络新城市主义踩——算人类新世界用的人居梦想圆新城市主义珍（NewU戚rbani蠢sm）源于埋霍华德的花葛园城市，理材论奠基人是祖安德雷斯谱·稍杜安伊和伊畅丽莎白节·孝普拉特夫妇亭，最重要的辆理论是传统重邻里区开发谊，简称籍“注TND骡”货；和注重使趟用公交的邻荐里区开发，戚简称迅“瞒TOD动”尖。刮跃较“亲TND牧”讽模式的重点披在城市设计倒：社区规模首半径约院400米嗓（即步行5构分钟距离）布，邻里内有掀多类型住宅凡，居民土地期使用多样化疮，公建布置跌在人流集散蹲地，住房的掩后巷作为邻乖里间社交活筝动场所。逃算“默TOD睛”下模式由脱“捡步行街区骄”卧发展而来，门强调混合土露地用途，以异公共交通为命规划原则，刺从交通站和墙商业组成的腊核心地区到俱社区边界不团超过捕600米艺的步行距离拨。苏新城市主义抄的传统小城屋镇预示着一尤种未来城市赏发展模式：妈多中心的居调住社区袄“便网络守”晓，各个社区仅具有各自多毅元的人文和扰自然特征，感人们的家园杰坐落于自然遣景区内，既张能够享受清冤新的自然景赖观，又能在检不幸范围内交享受社区的絮温馨，同时奶，在电子通码信网络上保钟持与世界的煤联络。这窝不仅仅是新庆城市主义的胶梦想，也是彼人类在新世巷纪的人居梦秧想。新城市飞主义最具影胁响的经典之裹作：DPZ叉设计的坐落壤在佛罗里达洽州的墨西泰哥海湾附近工的滨海城（腹Seasi诉de）。铺熟景观牌：亲药水住区淘产品系统定斑位皱产品概念果市场定位塌环境牌：生熔态住区趴环保牌：健六康住区堵人本牌：舒恋适住区倡教育牌：文厕化住区庸大型国际生剧态将时尚人文社什区速国际蓄星城之纯美境界葛星梦传奇膨配套牌：便择利住区蛾信息牌：智互能住区级管家牌：服抽务住区杜（三）、右差异化产品挺核心功能价杂值国际生态舒社区切以戴“稀生态、环保廉、节能博”菠为主题，以奖“驴生态人居、尿和谐生活葛”匪为主调，强腥调建筑、环增境与人居的留持续共生关骆系，形成建武筑与周围自械然环境的和梳谐共存，创旬造健康、舒逢适的生活环而境，颠覆传讲统住宅建筑缘理念，按照载世界绿色建匀筑标准体系冲，打造世界巧一流的生态域建筑，致力幼于成为中国村新一代生态慌建筑的革命予典范，为中应国生态建筑萄树立世界级伟的行业标杆笔。休世界绿色建碍筑标准体系隆参照标准：乒英国的B泪ERRM评例估体系、美血国的LEE铺D绿色建筑豪评估体系、队日本建筑环种境效率综合胁评估体系、淹德国生态建阀筑导则、1六5个国家协榜商的GBC往绿色建筑挑淡战体系、澳霸大利亚建筑宅环境评价体线系、加拿大程的BEPA什C体系、挪脚威的Eeo密Pro火file体吗系、法国的零ESCAL撇E体系、香骄港地区的H岭K钳—彻BIAM体赔系。制三、规划苦设计方案穴根据评估测颂算，项目为阻商住小区，皮设小高层建跪筑以14131脉5.06馒平方米新，饼住宅175天7套；械公寓招8600锦平方米卸约200套商；窜商铺达8828.新93咳平方米菠；炎社区会所存3500英平方米班。户型配比谜楼号慧型号屿户型编号年户型面积(演㎡)赶层数缸户数杰总面积(㎡新)竿1#窑A怕1别71.95池18姥35嫁2518.牲25搂2岩32.83旦36叨1181.栗88捡3赛73.66筋36哨2651.乌76桑2#症A惑1银71.95谎18冈35处2518.毫25必2招32.83梦36搅1181.前88再3惹73.66剂36维2651.语76名3#铃A蛮1块71.95溉18本35将2518.体25步2笑32.83冤36戒1181.秆88扩3立73.66糊36秀2651.税76眉4#棋A魔1征71.95疮18丘35自2518.垫25找2呀32.83逗36稀1181.聪88基3巨73.66刘36挡2651.唐76期5#荡A喝1笼71.95胡18歼35矛2518.暑25驾2率32.83丝36孤1181.赶88销3担73.66姿36维2651.屡76绿6#喷A付1望71.95葡18屑35广2518.蒜25僚2宏32.83黑36述1181.辨88车3咳73.66悔36典2651.农76标7#游B坡1婶86.37桐18卷35啦3022.悦95今2御121.0竞7植36完4358.脏52谢8#谷B怪1属86.37尚18午35朴3022.娱95勤2纸121.0赴7俊36甚4358.驴52失1育9#叹A塔1秩71.95靠18击34贯2446.亿3大2坏32.83控34左1116.且22途3抄73.66论34宴2504.吐44急9#灰A术1笑71.95疼18妙34掀2446.迁3招2衡32.83筹34甲1116.挥22仗3运73.66妨34怒2504.蝶44火10#合C谊1却73.15渴18湖34留2487.泳1袍2蝶87.57哭34部2977.鬼38吩11#行B窗1遗86.37纽18其35挥3022.盼95咸2饮121.0柳7旋36既4358.屯52架12#协B虑1零86.37堪18谁35成3022.害95赞2泛121.0臂7改36纪4358.励52上13#疼A阳1叮71.95鲁18林35辛2518.衰25歼2忧32.83塑36贱1181.篮88礼3逐73.66患36钢2651.享76帽14#闲A鼓1泉71.95世18丘35温2518.溉25避2辽32.83字36狠1181.缘88夕3白73.66余36番2651.赵76伶15#那A摘1梯71.95蔽18岛35鸡2518.腿25薄2确32.83问36扁1181.孩88返3致73.66遗36题2651.保76齿16#待C载1议73.15呆17臂34阁2487.齿1白2肥87.57葬34签2977.签38孝17#扇C插1甚73.15妇17哲34乖2487.写1莲2氧87.57骑34仓2977.矛38浙18#细A顽1蜘71.95告17铜34达2446.怨3蔑2漂32.83岗34蕉1116.肉22嗽3态73.66狐34待2504.闯44公建配套烂用地面积叹71144滩容积率躺1.96舅基底面积堡6886.握30庙建筑密度把9.68%狗住宅总面积搜12169核5.17锋住宅底层商新业面积异1628.覆93或内街商业磁6000杀二期住宅面踢积存8600使二期住宅底未层商业情1200脖计算容积率际总面积诉13912迹4.1涉不计算容积吹率总面积衡2190.绪96穴首层架空面府积匹1364.杜06探屋顶梯间、吓机房面积语826.9辉总建筑面积鹊14131讨5.06钢车位数扣1082联产品设计方晨案A、住宅怨■旷客厅：目前怜的窗台高度驼是释80包-90cm海，客厅一般名可以有两种潜处理：桌1料、厅出阳验惰蜡台，阳台栏括杆一般是顶1.2m涉高，用通透别式的栏杆；缎2长、落地窗加咐透空栏杆；剑■犬窗台：常见茧的高度是看850mm肝或烘900mm竭，创新设计榆突出窗台的站景观和使用念的功待棋湾能，使得窗绞台的设计更睬低、更宽，恨“男宏景飘窗台啄”糟就是创新版君；关■激楼梯：常见歪的楼梯步级徐高度是技17览-18cm捎，改为命15cm肝高度，虽然铁增加了面积作，澡英粪增加了舒适万感，使得老来人和小孩更宁为舒服，充暴分体现你“犯人本思想感”闭。哗■侍灰空间：即联过渡空间，衫对空间的过茎渡起着承接此的作用，消铃除进出楼门婚、电梯、户葱门时的刹那铜不适应，使晌人的心理有范过渡适应，和“址人本思想着”肿的体现。列■戏大开间、短会进深的设计洁，客厅宽度坊至少床3.8m朵，最好能樱4.5普-5.2m抵，适合宽大趁豪华家具的桥摆设；主卫藏生间、厨房缺的宽度圾2.3对-2.7m者，能够完全从不免同时操糠作的冲突；碍主卧室宽丑3.6m刘，充分考虑罗活动空间。仆■捡饭厅明厅，壳能够直接采捷光，与客厅摧形成南北对牺流；桐■贱尊重风水习理俗，增加玄洒关设计；B、商业街环□窜双首层商业姻街区：划在西青大道华各地块设置宅城市广场、葡主题水景广春场、临街商么业街区，主朽要负责对外笑服务功能；盘在西青大道吨下的下沉式外街区将道路诚两边的小区卧连接成一个鞭整体，设置残主题会所和援下沉式商业蛮街，主要负跳责对内服务躬功能。干□俭商业街传统膊商铺：破传统黄金分灭割比例开间淘：进深=1释：1.5；驱两层商铺，瞒层高4.8挥-仆5.8米价，带夹层。欺□赢创新碌“芒ＬＯＦＴ对”掌商业街浴：元以展“迹开间推9米狱、进深抱9米惠、层高移9米纱”添，打造完美馒商业空间，举造就最奢华秆的商业展示魂面，1：1遇钻石级开间逼进深比例，谈突破1：1椒．5的传统颤商业黄金比怜例，暴9米世立体灵动空召间，全方位错自由分割，沃优越形态规悬划，得房率齐平均高于传土统商业街近拼30％，高当达90％。陪原创案例：摸上海的海上柄海商业街。凡爹3巡、园林园景观脖设计摆产品在景观赤设计方面满凑足湾每个住宅单估位都有一个栽以上方向景胁观护的需求志，多数单位聪都内有多个方向疾的景观，以伞及长的景观茫视线。刺景观设计配鉴合建筑设计优的平面布局胖和地形特征末，己使户外景观私与建筑空间据有机地融为摘一体，窜使住户不管井在地面还是景在楼上，均喂可欣赏到优涨美的景观。蜂环境的设计候对私人空间迟、半私人空今间和公共空赴间帖都分别恩进行不同的访处理。零每个组团形诱成主题空间炉，驶布局或设计蛙充分考虑人衔流、景观及响噪音等各方父面因素。绑突出设计含私量和时尚的瓦生活气息。爸按不同年龄僚组儿童的要励求布置有主溉题性的游戏饶场；并采取都如利用架空口层等形式多群提阴供不同的户灿外空间，以纸满足未来住员户各式的动住态活动乔等。辆四、项目开纱发进度诚我司计划最今年呆对该项目分进两期痛期进行开发诊建设。肉其中一期地恩块碍预计猫于200撕8封年递5掏月份开始启研动，现已进觉入前期设计提阶段；二期厦项目于20苹0贡8雷年吨11偶月份启动罩，柔预期从20摄0避9引年志初插，项目进入时销售阶段纹。大致时间表大致时间表皇少你途束堂执第四章飘班组萝泥危耐桶扔彩吴雅见营销策略制一、位悔项目分期原桶则谨分期开发原狠则善■赚高市场营销原非则：低价入扎市，积聚人培气，营造氛群围，市场梯倡级推进；来■贸稿市场竞争层食级演进原则剑：针对主要伤竞争对手的印产品，在符怨合项目开发淘效益最蚕聚大化的前提自下，实施市饶场利基型撇婆脂战略。垮■砍您收益最大化取原则：项目诱地块开发从迈东向西、从立北向南依次为推进，将价呢值高的络艳地块放在后同序开发，有亩利于项目在完前期开发积执聚人气和积站累品牌知名喷度后，通过事项目热销、肢土地升值和贴产品创新或顿升级，推动怜销售价格上易涨，达到项边目收益最大零化。关二待、项目分期字策略摸■弯分区组团逐话个开发；右■辛与国际知名议建筑规划设顾计、环境景禾观设计、监运理、销售、蜻广告、活动狼、物业管理客公司合作，六强强联合，臂打造强势项顷目；斥■吸配套先行，分营造居住便花利氛围；河■搏环境先行，厅营造生活环图境氛围；愿■级建立个10之大持续竞争乏优势产品系距统：新城市西主义厚“鼓TND乌”呢住区规划、制世界绿色建塔筑标准体系子、国际生态赚人居、国际介水文化异域济精华、现代然主义建筑风明格、中国首挨个国际亲子浑艺术会所、嫁国际时尚生只活馆、国际系商业街区、雅国际管家服闻务、国际泛袋会所。成三、册市场竞争演性进与产品组度合竞争战略市场竞争演进与产品组合竞争战略市场竞争演进与产品组合竞争战略年度市场领先者市场挑战者市场追随者200720232023202320232023雅居乐联排别墅雅居乐联排别墅、洋房御江南别墅、洋房时代漫城公寓/洋房御江南别墅、洋房时代漫城公寓洋房联排别墅情景洋房三叠院雅居乐洋房御江南别墅、洋房时代漫城雅居乐洋房时代漫城御江南别墅、洋房御江南别墅、洋房时代漫城公寓洋房联排别墅情景洋房三叠院公寓洋房联排别墅情景洋房三叠院洋房联排别墅情景洋房三叠院班项目分期分休区策略嘉陵摩嘉陵摩托车厂健力宝制药厂河涌C109B1B2B3第一期第二期第三期第四期第五期商业/公寓/洋房商业/公寓/洋房/联排别墅/情景洋房/三叠院商业/公寓/洋房/联排别墅/情景洋房/三叠院洋房/联排别墅/情景洋房/三叠院商业/公寓/洋房/联排别墅/情景洋房/三叠院鲁目标市场与页产品对接策讯略仅目标市场与早产品对接策昼略拾市场结构件核心市场密辅助市场框延伸市场陕市场区隔经中偏高端弓中端季高偏中端耐产品线丢18层小高犁层伐18层小高宵层利6层/低层疤建筑单体虫板式洋房捉一梯二户胶板式洋房铁一梯四户雁带电梯一梯侨二户箱无电梯一梯挽一户匀产品类型涉特性凭大开间平层劝配套入户花伪园恐大露台或双饭阳台阴主人房设衣呜帽间伏紧凑型平层掀双阳台达公寓/大开龙间平层古6层情景洋便房/三叠院枝联排别墅窃面积区间塔120/1庸40/16舍0臂70-80责二房浑100-1肤20三厅房暮公寓30-铲50/14核0-160博180-2谱20/25矩0/300钉户型碗三房二厅堂二房/小三阶房乌四房/五房鲜/六房树四、惹推售节奏与妇顺序夏首期产品必株须以本项目舟的标杆产品谱作先行产品锣，迅速取得筋市场的突破思，获得市场欣的认同，然据后推出跟随伸型产品血——习产品创新性螺、户均总价嗓相对较低的返产品、针对联经济实力中昨等客户群的凡产品，这样饭跟随型产品昏销售速度将危比较快。同环时，我们考馆虑到项目所棋处区域实际冷的情况，针抚对的目标客吗户比较散，两因而需要保捆证每一个销提售阶段有销猛售重点，而狸且有补充产肺品线的辅助盒产品推售。旧五、营销风过格透时代地产在杰广州地区一抬直以比较前茄卫的形象示弹人，在营销尽表现上时尚甲、有品味、省有文化，与殃艺术界保持制良好的关系竟经常组织公晋关活动。结狮合从广州到刷佛山南海市软场环境、风圾土人情不一湿样，但是我壮们的品牌核鞠心坚持不变脾。营销风格图采用都市化狸的、国际化励的手法；广累告宣传格调计保持适度超搁前，并融入挠佛山、三水床当地客户易赞以代入角色俭的元素。阵少期纹仍盘吊第五章测葵况禽种枝套蛋燃陆饰楼项目财务分廉析布一、销售定添价分析故根据本项目喉所处地理位赤置，结合周热边市场定价腐和发展趋势校，并充分考柱虑本项目的蛋配套设施和卫综合素质，禾我们初步肉按照仗小高层丑销售单价楼38嫩00饥元/平方米孝；子可销售源商铺所单价衔6000己元/个，对呀该项目的开收发报建数据叙进行切财务测算分崖析饰如下勺：霉财务数据构肚成分析用项目厚销售均价催（元）鬼合计（万影元）妄占总成本星%乳备注追（一）预计烧销售收入攀未54初,810火毯以可销售住宅料收入星拿赢3,8般00秃绩窄49,5绝12周艰漫可销售联排巡住宅收入掌邪闷角唐可销售商铺妹收入养中肆6,0嗓00刊羽果5,2璃97泽迅斯可销售车位跟收入好引眉竞双（二）项目阻开发成本虾计算面积(旁平方米)常却33浊,434奴76.45袭%父垫（1）土地赠开发成本搬蚕悲丸10,3帜00疑23.55怖%暑市（2）前期木工程费且听促删4,2狂99珠9.83%往芦其中：规划称勘测设计费滑岂肿71,1因44训聪脂1,3抖44海3.07%吗赖泼场地平整枝费用月进屠71,1爬44厨戒叫6闯05亚1.38%值约按85元屠/平方米懒买三通一平默少纪71,1侍44筝促拖2,3死50就5.37%巴裂（3）建筑炼安装工程费眯用仰拳状妙16,6倚81勒38.14黄%址奖其中：土建触工程费用灾斧她141,3快15胳王赵15,5法45脑35.55测%淹约按110每0元/平方歼米及绢装修工程龙费用孩氏境141,3义15饱疫盾4票30蜻0.98%夏民编设备安装咱工程蚁提饶141,3管15祸揉淹7基07太1.62%侄约50元/斥平方米姓（4）基础锁设施费肌盟福费1,6煤53杠3.78%眠散其中：园林能绿化、环境桨工程逼集画141,3向15答委赢1,4域13稻3.23%庭约按100肌元/平方米省纠通讯(电贼视、电信)粱苦斗141,3董15通街霞利71淘0.16%范约按5元/岔平方米裕臭消防工程吩吹符141,3女15恩商呜1趴70轨0.39%踩约按12元鉴/平方米搭（5）不可乎预见费涨碧衰怖5况00泰1.14%共约为建安工叶程费用*3朝%溪（三）期间街费用梯踏勒6往,606轿15.11拜%说孔（1）销售胡费用唱外肾1,3团70弊3.13%味约销售收入币2.5%碰（2）管理径费用智版闯5效48缸1.25%宫约销售收入其1.5%尼（3）财务住费用维窗趁1,1咐25腥2.57%塑娃（4）营业到税召辜给2,7犯40客6.27%追销售收入5抵%衣（5）城市陈建设维护税俱、教育税附中加运碰梨2常74闸0.63%骨营业税10拒%首（6）土地准增值税学呼