中嘉广场联商业项目管理协议草案改

中嘉广场项目合作经营管理协议本项目商业策划管理协议（以下简称“本协议”），是由以下甲乙双方代表，通过多次洽谈后达成之协议，并汇集而取代所有在签署本协议前之一切口头及书面之任何承诺。甲方（委托方）：江门市中嘉置业有限公司乙方（受托方）：广州市圣坤商业物业经营管理有限公司 甲乙双方经和谐协商，通过本协议，甲方委托乙方广州市圣坤商业物业经营管理有限公司并对甲方江门市中嘉置业有限公司指定的由中嘉广场项目组建项目经营管理团队（以下简称“项目”）进行对公司进行整合资产、商家、商品、人力资源、财务、等进行全面商业管理服务。通过前期的合理策划开业前筹建及连续良好的管理使该商业项目物业能建立稳定及连续上升的收益，从而发明连续的资产增值，透过乙方广泛的运作经验，以及带领核心管理人员在购物中心及商业零售领丰富的商业管理经验、直接提高项目绩效，构建良好公司的运营体系，打造城市商业地标，为明确双方的权责和义务，批准达成如下协议并签字盖章确认。项目简述本协议所指之项目是：位于广东省江门市蓬江区荷塘镇中泰西路中嘉广场群楼商业部分。项目由两期组成，一期建设商业综合大楼，建筑面积50，989平方米（含地下车库2，175平方米）。其中地上商业综合裙楼（1～6层）36，210平方米；会所、办公区塔楼（8层）2，340平方米；酒店塔楼（19层）10，264平方米。二期建酒店式公寓大楼。酒店式公寓大楼共14层（地下两层，地上12层），建筑面积32，543平方米（其中地下建筑9，762平方米）；一、二两期总建筑面积82，811平方米（其中地下建筑11，937平方米,地面以上70，874平方米）。服务期初步计划两年,可根据实际经营需要另行调整。2.1筹备开办期。商业策划经筹备开办期即为本协议正式签订后至购物中心开业止。其中开业筹备期约需个月。乙方在正式任职后必须整合所有资源争取缩短筹备期，争取项目早日开业以减少开办费用。（国家法定节假日元旦/春节/五一/十一除外）。2.2市场哺育及经营调整期即为项目正式开业后一年。2.3乙方所服务期即为筹备开办期及市场哺育期，共两年即24个月。乙方责权：购物中心（涉及主力店（百货、超市）及租赁部分的独立项目和品牌散户）等的筹备及开业后的运营的商业策划及定位、招商、运营、推广、人力资源、财务预算及控制等全程管理及运营。商圈分析商圈研究（目的商圈界定/商圈环境研究）消费者倾向调查（零售商业市场研究及分析）竞争者调查（零售业业种业态、餐饮业、娱乐业等调查）规划方案（商业策划）建议开发业态、业种结构比例租金及收入预估商场平面建议图合作方式的制定开办费用预估一般费用硬体费用广告促销费用其他费用预估营业收益及费用经营预估年度营业额预估年度毛利额预估固定费用变动费用损益预估损益平衡点预估年度损益预估开业各项工作进度工程进度广告企划进度设备进度人事行政进度招商进度财务/资讯进度招商招商计划及进度控制招商大会筹备及执行异地招商（广州、福州、厦门、南平）专柜、专卖店、旗舰店、主力店、独立项目招商美食街企划招商超市生鲜、食品、非食品类招商企划公司CIS辨认商品促销企划开幕活动企划年度促销企划季节性节日企划活动作业系统规划电脑POS系统规划商品采购系统规划财务会计系统规划人员组织系统规划进、销、退、存系统规划盘点系统规划其他作业流程系统规划公司人员培训核心管理人员培训资讯人员培训基层主管培训基层人员培训人员定期在职培训营运策划：乙方在调研及定位策划的基础上，通过和公司董事会成员及设计单位充足沟通，提出具体的专业意见供甲方及设计单位参考，涉及但不限于以下内容：机电设计一般性规定公共设施设计一般性规定物流系统设计一般性规定装修材料建议整体商场规划、动线及硬件设计规定项目人流、车流、客源动线的分析商业外立面装饰建议商业外墙广告规划建议重要人、车出入口选位及特色建议主次通道宽度及楼层高度规定垂直运送的位置安排以充足提高客流特殊租户在楼层面积、进出口及单位位置上的规定主力店、副主力店及其它建议中的重要元素的可行位置主力店的面积建议及安排位置副主力店的建议位置特别租户如餐饮及娱乐设施等的位置建议店铺规划，涉及面积、深度及形状店铺的能见度及曝光度公共走道、后走道、功能用地（如卸货区等）之面积及设计建议商场洗手间的布局，位置安排，面积建议停车场的出入口建议，充足考虑停车场动线与商业的连接性，实现兼顾人车分流及之间的互动性。管理团队构成：4.1乙方应组建专案管理团队为甲方提供专业服务。乙方为本项目服务所涉工作人员架构图及其人员资历，经甲方认可后方可为甲方提供顾问服务，若甲方发现团队成员有不能履行或不能胜任时，有权规定乙方调整管理团队人员配置。5.2专案服务团队成员名单拟定后，在服务期间，无论何种因素导致专案顾问团队成员流动，应提前7个工作日告知甲方，并及时补足经甲方认可的人员。管理费及支付方式5.1 筹备开办管理费5.1.1购物中心（涉及主力店（百货、超市）及租赁部分的独立项目和品牌散户。管理费的收费总额为：元整。（RMB）.5.1.2支付方式为：签订本协议起七个工作日内甲方须向乙方支付项目起动资金元整（RMB）立项后每月支付元（RMB），每月5日前收取当月管理费。项目开业后七天内，按6.1.1条款之约定支付管理费余款。如乙方带领全体公司同事的努力下缩短整体筹备期，同样享受元整，（RMB）的总体费，余款也应在开业后七天内支付。5.1.3筹备期所得的营业外收入（如：进场费、赞助费等）应提出%作为管理团队的激励奖金，由乙方统一分派。5.2 开业后经营管理费5.2.1购物中心（涉及主力店（百货、超市）及租赁部分由每月基本管理费。年管理费的收费总额为：元整。5.2.2支付方式为：每月支付元整（RMB5.3差旅费、交际费、通迅费由于工作业务所需，如事先己征得甲方批准所有合理呈报之差旅费，均由甲方按实报实销之原则在收到乙方报销单据7个工作日内支付乙方。差旅费包含交通费、住宿费及餐饮交际费费，按公司相应职位标准执行：通迅费根据经营需要，甲方应给予一定的补贴，由乙方根据工作需要及不同时段安排发放。5.4乙方组合成的高层管理人员的酬金、福利及补贴费用已包含在服务酬金内，由乙方支付给相关人员。5.5以上管理费用，由甲方汇往乙方在本地的所开立的银行帐户。知识产权本协议项下乙方完毕的、以任何载体所体现的工作报告、表格、管理手册等的知识产权均属于甲方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商批准或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文献及其复制文本。保密条款7.1未经甲方书面批准，乙方不得向第三方透露所有或部分关于本项目的所有资料、文献、信息。如未经乙方书面批准，甲方不能向与本项目无关的第三方泄露有关乙方用于本项目的资料、文献和信息。7.2本条在本协议终止或解除后仍继续有效。本协议生效本协议经甲乙双方各自授权代表签署后，即时生效。协议终止：9.1经甲、乙双方协商一致，批准终止协议。9.2甲乙方如欲终止协议，需提前三十天以书面形式告知对方。未经对方批准，甲乙方不得终止协议。违约责任10.1 若甲方逾期付款，每逾期一天应按未付款项的万分之四向乙方支付逾期利息。10.2 若甲乙任何一方违反本协议内容所约定，就应补偿因其违约行为而导致守约方遭受的直接损失。10.3若因故甲乙双方协商提前终止协议或因乙方因素甲方提前终止协议的，甲方如有应付未付之管理费用，须于协议终结日前一次性清缴；争议解决任何与本协议有关之争议，甲方和乙方应一方面通过和谐协商解决。假如相关争议在该争议发生之日起三十历日内，无法以和谐协商的方式解决，甲方或乙方均有权将该争议提交本地仲裁委员