新收入准则下房地产公司收入会提前确认吗

新收入准则下房地产公司收入会提前确认吗？2017年7月5日政部正式发布关于修订印发业会计准则第14号——收入>通知》（财会【2017】号）（新CAS14）。在新收入准则下，不少行业的收入确认计量与列报将会发生较大的变化房地产行业就是其中受到较大影响的行业之一房地产行业的收入确认一直以来就是个难点问题随着新收入准则的发布，广大从业人员普遍关注的是房企销售收入确认会提前吗？这个问题的核心是收入确认的时间，旧CAS14下是“在主要风险与报酬转移时确认收入”，新CAS14对此有了理念性的变化，提出“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，并且控制权的转移还有时点和时段的区分。具体到房地产行业，目前来看将会带来较大的变化。旧14下房企销收入认的间旧CAS14第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）业已将商品有权上主要风险和酬转移购货方；（二）业既没有保通常与有权相联系继续管权，也没有已售出商品实有效控制；（三）入的金额能可靠地量；（四）关的经济利很可能入企业；（五）关的已发生将发生成本能够可地计量将上述规定运用到房地产行业的收入确认上前多数房企是在满足以下条件时确认收入：（1）对于房产开发品销售收入在买卖方签订销售同并在土部门备案；（2）房地产发产品建造完工并到预期使用状态，相关主部门验收合格并妥备案手续（3）买方按售合同款条款支付约定的房款项并取销售合约定的入伙资格即卖方收到部购房或取得收取部购房权利，相关济利益全部流公司时，确销售收。简单地讲，目前房企是将交房”作为收入确认的时间点，交房后才在账面上确认主营业务收入。具体在操作过程中，可能没有严格在“交房”的当月确认收入，但是在“交房”的年度一般会确认收入。新14下房企销收入认的间

新收入准则下，房企销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现控制权的转移在新收入准则中需要区分时点转移和时段转移根据新收入准则的规定，这个时点和时段的判断遵循的是：“非此即彼”的原则，也就是说先看是否是时段转移，如果是则判断结束；否则，即是时点转移。新CAS14第十一条满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（一）户在企业履的同时取得并消耗业履约带来的经济益。（二）户能够控制业履约程中在建的品。（三）业履约过程所产出商品具有不替代用，且该企业整个合期间内权就累计至已完成履约部分收款项。具有不替代用途，指因合限制或实际行性限，企业不能易地将品用于他用途。有权就计至今已完的履约分收取款项是指在于客户或其方原因止合同情况下，企有权就计至今已完的履约分收取能够偿其已生成本合理利润的项，并该权利具有律约束。根据上述第十一条的规定房企现房销售显然是不满足上述三个条件的属于时点履约仍然按照旧收入准则确认收入的时间来操作对于期房销售房企在符合预售条件时开始陆续收到房款时能否确认收入呢？在旧收入准则下是不确认收入的，作为预收账款处理。现在我们逐条验证上述三个条件：（1）期房预售由于房还未完工，户无法企业约的过中消耗企业约带来经济利益，符合第个条件；（2）房子在过程中客户一般也法控制子，不符合二个条；（3）期房预时一般经明确了房，此时预售的单套子来说有不可替代性，时房屋预售同也会确约定房款支付进，实务中期的销售期在到2年，少房企房屋竣工备之前合全款已经收，即使有收齐，根房款的支付度，房也取得剩余款的收权，这个收权受到律保护通常客户逾付款会生相应的违金。因，房企期房售满足三个条的，属于时履约，要在一段时内确认入，也就说需等到“交房”这个时点确认收，在预售之就可以照履约进度确认收。新收入准则下房企期房销售属于时段履约可以根据履约进度来确认收入这样房企期房销售收入的确认显然是比旧收入准则提前了。对于上面的分析我们从碧桂园8月22日公布《截至2016月30日止六個月中期業績得到验证碧桂园从1月1开始提前采纳了《香港财务报告准则第15号》，其对房地产开发活动的会计处理，做了如下说明：在以往度的报告期，当销合同的重要险和报在交付物业有权的定时点部转移给客时，本团确认房地开发活产生的收入而非按建造进陆续转移进确认。根据香财务报告准第15，本集在履约过程所产出商品具有不替代用途且本集团在个合约间内有权就计至今完成的履约分收取项。本团根据满足一段时内履行义务条件，投入法计量履约进确认收。

从碧桂园的中期业绩报告披露来看由于改变收入确认的方式导致收入增加了147.50亿元，销售收入确认时间提前了。由于新14和《香港财务报告准则第15号《国际财务报告准则第15号——客户合同收入实质趋同，为此，碧桂园的做法对未来国内房企收入确认时间问题均非常有价值的参照作用。房企销售收入确认提前的影响在旧收入准则下一套房子在没交付给客户之前即使房企已经全款收齐也是不能确认收入的这就导致了合同销售额和会计收入的不一致这中间会有一个时间差，火爆的销售业绩可能需要在12后才能得到会计确认，很明显这种模式产生的财务信息是失真的，这也反映了房地产行业会计信息的尴尬地位，在企业内部财务信息对公司决策的支撑性十分有限点我们可以房地产企业各大销售排行榜的依据可以看出来没有一个榜单是根据会计收入来排名的都是依据合同销售额。在新收入准则下在一定程度上解决了上述问题保障了财务信息的及时性同时根据履约进度来确认收入带来收入确认