土地一级开发项目成本测算精细化讲解

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录4/26/20232一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】4/26/20233一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

4/26/20234一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

4/26/20235土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：4/26/20236土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：4/26/20237土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：4/26/20238是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：4/26/20239二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

4/26/202310三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费4/26/202311（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费4/26/202312（一）项目前期费用2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

4/26/202313（一）项目前期费用3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】4/26/202314（一）项目前期费用4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。4/26/202315（一）项目前期费用5、交通影响评价分析费用

北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等

）。

4/26/202316（一）项目前期费用6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。4/26/202317（一）项目前期费用7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》

，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。4/26/202318（一）项目前期费用8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格(1999)1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。”

4/26/202319（一）项目前期费用9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

招标代理服务收费速查表4/26/202320（一）匆项目前龙期费用10、工程保疗险费建设部美和中国逼保险监坏督管理诉委员会座于20拐05年祝8月出料台了《青关于推丙进建设扇工程质志量保险您工作的扶意见》煎建质[灿200妹5]1迷33号包，指取出：“衡建设工练程质量飘保险是去一种转撒移在工丘程建设衔和使用鸦期间由债可能的均质量缺删陷引起慕的经济戚责任的大方式，饭它由能叨够转移茫工程技笼术风险绘、落实亏质量责锐任的一桥系列保奥险产品剂组成，秧包括建蝴筑工程系一切险自、安装略工程一射切险、泛工程质朱量保证孔保险和筒相关职员业责任令保险等湿。其中当，工程叔质量保垦证保险致主要为叶工程竣巨工后一乐定期限喊内出现惜的主体差结构问笼题和渗腐漏问题稍等提供道风险保唱障。”膛。可见冬，工程疫建设领饲域涉及氧到的保贺险品种南主要有穗职工意稀外伤害结险（雇弹主责任警险）、鲜设计责吉任险、搞工程质键量保修谎保险和充建筑（吼安装）纳工程一制切险。丸但具体浅费率，猜市场浮姥动较大斜，建设党工程一想切险一春般为投绒保金额劳的1%煎左右，裂第三者恐责任险汤按比例靠投保。社但20摆04年峡11月库中旬进职行的北帖京地铁鹿4、5见、10拆号线建午安险及血第三者绣责任险腿合同费效率却是黎5‰左宿右。2绘005阁年深圳奔地铁项醉目中，萍工程质殖量险和愧运营初稠期的运踏营险合夏计也低院至投保针金额的苹5‰，蓬可见目买前保险果业竞争敲是相当粮激烈的哥。因此源在项目检前期阶融段，估倡算工程大质量保言险费非乖常困难泊，可以亮暂按建骄安工程酸造价的慰1%-晴2%估紧算。4/24姓/202伸321（二）征恶地、拆迁废费用包括：1、征地符补偿费用2、拆迁并补偿费用3、房耻屋拆迁刮评估费钞、拆迁旗服务费4、拆存除工程请费用5、古言树保护犁及文物缸古建修粗护、还老建费用6、其它4/24哀/202顾322（二）僻征地、典拆迁费火用1、恋征地阁补偿费凡用根据土地胸所属的不浩同区域及胶其被征用着前的不同败用地性质冒相应发生窃不同的征省地费用。本市行患政区域示内依法睬征用农灾民集体挤所有土会地的，纠根据2004年5月21日北京奇市人民妻政府令倒第148号公布的《北京市固建设征过地补偿锐安置办找法》进行补偿桑安置。征非地补偿费馒包括土地付补偿费和距安置补助卡费。涉及巷青苗和其非他土地附注着物的，蓬还应当向荒所有权人胡支付青苗宿补偿费和内其他土地艇附着物补牌偿费。青户苗是指尚隶未收获的涨农作物。认其他土地我附着物包获括房屋、福水井、道淘路、管线警、水渠等短建筑物、斑构筑物以踩及林木和副其他经济种作物等。本市征地编补偿费实膏行最低保棕护标准制三度。征地蜡补偿费最评低保护标交准由市土惹地行政主浊管部门以妈乡镇为单衣位结合被竿征地农村博村民的生男活水平、徒农业产值药、土地区氏位以及本不办法规定舍的人员安远置费用等锈综合因素逆确定，报副市人民政多府批准后阀公布执行刷。征地补肠偿费最低承保护标准简应当根据未社会、经扯济发展水鸦平适时调茅整。4/24拜/202债323（二）征拴地、拆迁躁费用2、倘拆迁蠢补偿费典用根据房许屋所属劝的不同负区域及笛其不同心属性相遣应发生困不同的杀拆迁补肆偿费用全，计取付依据亦要不同。城市房屋赔：根据200此1年11月1日北京市政届府令第87号公布倘的《北京市城眉市房屋拆岂迁管理办贯法》进行拆伏迁补偿都费计算绵。城市的至住宅房谊屋：流（2001）1234号城市的非傻住宅房屋姓：京房地塌评字（199竞9）656号被拆迁房链屋重置成注新价：果京国土房毅管拆[20教03]毅808号4/2创4/2逢02324（二）征醉地、拆迁疯费用集体土蛾地房屋培：根据2003年6月6日北京市像人民政绵府令第124号公布盈的《北京市洪集体土抱地房屋项拆迁管子理办法》进行拆迁伴补偿费计尾算。拆迁补偿抗：京国土房云管征[200侵3]60否6号被拆迁霸房屋重算置成新丧价：门京国土织房管拆[200掩3]80哀84/24总/202乎325（二）付征地、盒拆迁费倦用3、躺房屋席拆迁评电估费、梨拆迁服纱务费1997年12月1日，北京雅市物价局抗发布了《关于房地金产中介服献务收费的辣通知》京价(房)字[199崭7]第398号文，对我市吐房地产中硬介服务收召费的有关影规定进行辽了修订，幻玉规定“因死征用拆迁奏对房屋进民行价格评宅估的，按望补偿价款认金额的1～1.5萄%向征用修拆迁单衬位收取碎评估费刘。”《北京市猎物价局纲、北京乎市财政共局关于先房屋迁迎管理费欧和房屋直拆迁服兵务费收最费标准位的复函》【京价（挤收）字撇（1993）第238号】：房屋拆迁浸管理费公：不超过雾房屋拆迁脉补偿安置旁费用0.5抓%房屋拆气迁服务涌费：不杆超过房舍屋拆迁尊补偿安脸置费用是的1.5％4/24释/202售326（二）尽征地、啄拆迁费骗用4、拆专除工程费兽用拆除工程汇费用应按过照工程实万际需要估岔算拆除工继程量，并促套用相关主估算指标据或概算定闭额，充分良考虑渣土艳运输、消亚纳等因素逐进行测算溪。4/2塘4/2匙02327（二）征故地、拆迁弦费用5、古祝树保护及绵文物古建昨修护、还窑建费用根据古树呜保护方案山和文物古笛建的修护辟、还建方蹄案，套用肝相关估算戒指标或概贺算定额，修充分考虑挡修缮、保哥护、还原获等因素进污行费用测照算。4/2阶4/2座02328（二）征拼地、拆迁怠费用6、其趟它指根据衣国家或坏地方政显府要求煎在征地疮、拆迁遍过程中许还需发刮生的各榴种费用父，如：带耕地开赔垦费、摄耕地占轻用税、毙菜田基侵金、防养洪费、咏提前搬葱家奖、听支援重艇点工程俱费等等感。4/2慰4/2垦02329（三）雪公共区经域市政夜基础设共施建设密费用包括：场地平整辱费用及为拆各二级开皇发单位提袖供施工临塞时供水、堤供电设施疏、临时道圣路的铺设梁及维护费戚用区域内拜永久性夏道路、桨桥梁建俩设费用市政管线辽建设费用(包括雨水榴、污水、掏中水、上爆水、电力提、天然气痕、电信、伸热力等)市政场财站建设戚费用(包括雨情水泵房摔、燃气低调压站舞、热力温站、开后闭站、炼区域中伍水站、匠区域管寄理中央喝监控室岔及涉及起城市安策全的公膛共设施律等，其挨建设费千用视规库划情况顷而定)配套公恩共设施卧建设费迹用(区域内的虎交通智能剂化系统鼓、公共标醋识指示系钩统、安防撇监控系统裙、公共卫庭生间、垃迈圾收集转远运站、绍消防站、沉派出所、替邮局等)4/2便4/2霸02330（三）公弓共区域市肯政基础设芹施建设费巧用本部分费齐用是指在尊土地一级湖开发区域尚内，各二旁级开发地义块红线范婚围外的公共共区域的房诚市政基础劝设施建设双费用。这阅是土地一跟级开发成衔本中的另杜一重要组扬成部分。应在不漫同阶段茧根据控裳制性详呢细规划节，或修翁建性详坛细规划容，或神初步设紧计图纸嗓，或施边工图纸馆，参考蛛相应工值程的估灯算指标混，或概组算定额完，或预旨算定额织测定。4/2左4/2电02331（四）班区域内宫公共环搭境景观烂建设费钢用包括：摸绿化（独花草、哲树木的赞种植）气、微地雹形、艺野术小品略、喷泉业、地下蔑出入口厨的处理仇、休息费座椅等遵。本部分费疫用是指在鞋土地一级徐开发区域白内，各二躺级开发地畏块红线范珍围外的公损共区域的弓环境景观缩慧建设费用伐。这是土悼地一级开三发成本中疯的一项重小要组成部略分，应在陈不同阶段抬根据控制持性详细规考划，或修现建性详细颠规划，或伯初步设计平图纸，或真施工图纸谦，参考相务应工程的喉估算指标姐，或概算美定额，或心预算定额举测定。4/2武4/2锁02332（五）区堵域内公共剥配套设施杠建设费用包括：市识政管理用局房建设费延用；机动采车停车场临（库）、运非机动车辫停车设施旧建设费用海；规划中世其它须纳秆入土地一塑级开发成河本的配套朴设施建设滚费用。在不同告阶段根吃据控制颗性详细永规划，哀或修建泳性详细罢规划，师或初步言设计图酱纸，或港施工图传纸，参袄考相应承工程的享估算指温标，或金概算定窝额，或甩预算定薄额测定驳。4/24丙/202晃333（六）杆工程建涛设其他味费用包括：工程监造理费竣工图止编制费建设期区页域管理费侄用项目竣正工后移丸交管理幼单位前称的维护驻管理费逢用项目后抹评价费便用其他4/24握/202杨334（六）工械程建设其件他费用1、工盾程监理狡费1996汪年1月1脏6日，北活京市建委牛发布了《北京三市工程茄建设监缎理费收餐费标准斧实施办鞠法》(京价拖收19扁96第罩043冻号)，新规定：扒实行监境理的工目程，监僻理费按跌工程的放总造价俗百分比威计取，失用插入免法计算悦。建设德前期阶誉段按工驱程概预邪算的0型.1-搜0.2药％计取骆。4/2乱4/2田02335（六）债工程建滴设其他礼费用2、遍竣工图编蚕制费2002邮年国家发好展计划委残员会和建谷设部联合豆发布的《工程猛勘察设吓计收费降标准》王[20罗02]中《工程闪设计收费写标准》1粘.0.1温6条规定盖：编制工响程施工图妻预算的，蜜按照该建铁设项目基耗本设计收泳费的10顿%收取施韵工图预算勺编制费；走编制工程腾竣工图的量，按照该钟建设项目充基本设计鉴收费的8仓%收取竣夜工图编制崖费。4/24啦/202店336（六）工利程建设其贿他费用3、建设期区衫域管理费针用包括安保宜、环境保维洁、临时亡绿化、美被化等费用遭。这部分众费用在项水目初期很吩难估算。种不同的土灾地一级开奇发项目建绪设区域的印面积、基您本状况、痕区域周边基的环境一却定后，即守基本明确尤每年需要安多少保安碌、保洁人林员进行公铺共区域的瓦管理，需娃要做多少俭面积的临补时绿化，不整个区域剂的建设期专几年等，页再据以测驾算相应费蛮用。4/24异/202踪蝶337（六）福工程建本设其他徒费用4、项钟目竣工大后移交赛管理单纯位前的栽维护管意理费用这部分费吴用主要是苹由于目前户土地一级乌开发项目抖完成后，成形成了大爸量的资产尖，而这些勺资产的管油理主体比围较复杂，死例如：道溜路、水、度电、（天蝇然）气、扁热、交通悄设施、园予林景观绿么化设施等反都分别归告属不同的欢管理单位眼，产权移挎交尚未有叼规范的模郊式和程序快。这就造婚成在土地右一级开发鄙任务基本倚完成后，泄可能还会歼对资产进主行一段时招间的照管班，对有些妙项目还要鸣从社会利枣益角度出呢发，进行轮运营。为稼此，土地霞一级开发急主体还要乖支出一笔星管理费和道运营费。怎这笔费用草根据不同胜一级开发隙项目的情锅况，千差核万别，不悦一而足，醉须慎重对仁待，认真舰估算。4/24欢/202轨338（六）残工程建性设其他肿费用5、项目伶后评价费柳用指在土地碗一级开发翠工作完成屑后，由土盈地一级开之发主体组拿织，委托欲专业咨询互公司从经揉济效益、延社会效益穴、环境效穿益出发对莲整个土地羡一级开发温项目和开仙发过程进射行公正、劫客观的评丈价。该费神用可参考至国家有关圈工程咨询洽的收费标榴准测算。4/2摩4/2江02339（六）工阳程建设其注他费用6、其他指其他淘归属项掘目前期疾及其他依费用的严项目。比如：烂委托代私建的项荷目还会层发生“吹代建工斩程管理蜜费”等。污染区域舟，还需要昏环境整治周费用。4/2测4/2夏02340（七）管佳理费指土地料一级开耕发主体解在土地仅一级开带发全过穷程中所沟发生的矩管理费炭，包括津土地一该级开发栗的建设苦期和代钉政府进闻行土地友出让的细销售期所。该费述用应根膀据项目愉的具体满情况和免土地一抗级开企拒业的管铜理水平枯、资源稀投入情气况等进黎行核算励。200摔5年8絮月3日误，市国岔土局发暴布了关于印发存《北京市谊土地储备曲和一级开折发暂行办少法》的通后知京国哑土市[2首005]弦540号源文，其中第屯十三条规它定：土地开储备机构灭负责实施译土地开发档的，由土姓地储备机县构负责筹肝措资金、僵办理规划尸、项目核纳准、征地坛拆迁及大贯市政建设耳等手续并赴组织实施顶。其中通圾过招标方秆式选择开凝发企业负犯责土地开仅发具体管元理的，开胆发企业的兔管理费用导不高于土日地储备开培发成本的垂2%。以偿招标方式股确定开发返企业后，龟土地储备小机构应当工与中标开办发企业签荒订土地一荣级开发管芒理委托协拔议。4/2门4/2邀02341（八）挺财务费聚用指一级丘开发过凤程中所包发生的融相关财判务费用徒。其测算依钉企业（或崭项目）的犯资本结构洋和融资能爆力不同而唐有不同的公融资方案只，因此融帆资渠道、简金额和期请限完全不缺同，其融消资成本应聋视具体情慨况分别测唤算。4/24释/202骨342（九）销妇售费用包括土地缴一级开发则主体为提池升开发区悉域的土地捷价值，吸洞引二级开饥发商和最爱终用户，哗完成土地琴出让任务求，尽快收释回开发成舰本而进行恳的策划、狭推广活动饺，和因此练发生的各根种广告、烫宣传费用么等。目前政府笛对土地一宅级开发的松销售费用给提取比例源没有专门絮规定，而恨且市场中诱二级开发刑的销售经映验不适用特于土地一胀级开发的寻销售，已妻实施完成邀的土地一脾级开发项包目尚不多征，因此没惑有太多的蹄经验数据彩可供借鉴锁。这就需渐要企业根秋据自己项考目的土地拍出让计划巨分别测算慨。也可以姻按预计销猪售收入的韵1%计取舰。4/2镰4/2滥02343（十）应侧纳税费土地一族级开发殃涉及的堤应纳税荡种主要守有：营膊业税、腿城市建单设维护屯税、教沈育费附灯加、印反花税、智进口设绝备关税焦等，所夏得税。具体纳税妻额计算方鼠法详见国仪家相关税率收政策的溉规定。4/2弟4/2扛02344（十一）吼不可预见丹费包括基本候预备费和恼涨价预备歪费。视不同贸阶段的伶测算精碰度不同吵，而以嘉开发成损本为基沾数，适蚊当计取臭一定比筑例。4/24寻/202搂345四、成本孤测算报告慕的编制以上是仁土地一觉级开发糖项目的计成本构夺成及其诞测算的应相关依寨据。我词公司据棚此编制勿了土地一己级开发宅项目成蚀本测算始通用模葵板，作为成朽本测算的再模板。测算报告上编制包括俊：1.编制测算表牵格；2.奇编制测搜算说明严；3.应编制测伪算分析许。4/2辜4/2爪02346四、成吹本测算候报告的识编制项目土地霸一级开发破投资估算攀及投融资誉分析（一）投饰资估算1、总投沾资估算2、估估算所依典据的相杠关资料3、估算姨依据的相普关文件4/2钱4/2边02347四、成本摄测算报告浅的编制（二）投融绒资分析1、资竿金使用间计划2、融易资额度矩及融资犁成本3、融挎资渠道见及模式4、贷恋款本息苏偿还附相应表偶格4/24安/202造348四、成本浑测算报告摘的编制土地一级哀开发经济巾效益分析娱及资金平假衡（一）棋经济效歌益测算父及分析1、测陪算及分鄙析前提投资测算陵和市场预供测数据项目开战发周期内及时序区安排4/2抱4/2误02349四、成本进测算报告地的编制土地一党级开发和经济效佛益分析准及资金穴平衡（一）经驻济效益测倒算及分析2、相关葱数据的确兰定毛地价世的确定招拍挂海交易价师格预测土地出让毒一级开发众企业收入税(费)赤率贷款利率财务基宣准收益拖率Ic4/2铁4/2销02350四、成本意测算报告挺的编制土地一衡级开发究经济效纵益分析炊及资金衰平衡（一）刃经济效窑益测算璃及分析3、经济楚效益分析可经营性盲出让面积医及销售计既划土地挂牌牢出让平均毕底价土地上市弓出让收入跌、成本、缓税金、利刑润4/2平4/2输02351四、成本始测算报告允的编制土地一级窗开发经济繁效益分析陕及资金平淋衡（二）穴财务分疤析1、项目泳财务盈利覆能力分析财务内部趁收益率F筋IRR(查%)财务净初现值N陵PV(挺万元)投资回收贺期(年)投资利胆润率2、偿债损能力分析3、资金并平衡分析4/24困/202答352四、成本雁测算报告骆的编制土地一微级开发梁经济效铃益分析宏及资金杏平衡（三）不确明定性与风砖险分析1、不舌确定性介与风险2、不确至定性分析盈亏平衡陪分析敏感性分凤析4/2砖4/2泳02353四、成帮本测算线报告的翼编制土地一确级开发螺经济效魂益分析胆及资金劈燕平衡（四）嘴结论与仁建议1、结论项目盈利涉能力如何项目的尘偿债能两力如何项目风险他怎样项目是提否可行2、建架议4/2隶4/2涉02354编制流程鬼如下：基础数渴据收集最、整理根据通炸用模板罢测算成刚本测算编制说明测算依严据：原俩始资料瞎、数据蒙，政策夫文件需说明感的问题转：测算开方法、容取值、蜜原因测算分姥析及结匠论汇总编横制四、成泼本测算齐报告的迫编制总测算第报告样表4/24队/202栽355五、土地登一级开发怕项目成本挠的管理与逼控制土地一铃级开发考项目在奏其内容父组成、生开发宗盼旨、开富发方式库、开发牙时序等狂方面都喜有着不鸣同于一鸡般房地唐产开发扶项目的自特点，茶因而其悠管理和钟控制体收系、工纵作流程搜及其控迅制的关醋键环节谊也不同溜，共性悔之外还医有其特义殊性。戚因此，颜科学合条理地确领定其成嫂本控制谋目标，抗要建立导一整套绝完善的骑成本管寨理工作晒体系、勉制度和味流程。4/24攀/202围356五、土地奏一级开发誉项目成本塔的管理与伏控制1、决玩策体系满：是战削略管理弓层面，秩决定了斤企业控末制造价橡管理的歪方向和座模式，俘具有长手期性和骆整体性繁，是企末业核心型竞争力疤所在，毯包括长刑期战略荒成本等颜重大决扎策的制浸定和执授行，由该企业领靠导班子捷组成。（一）工馅作体系4/24梁/202绪357五、土地声一级开发羞项目成本翼的管理与翼控制2、内渣部专业肿管理体狗系：是讽落实和鞭分解战四略成本史目标的彩层面，组包括计辟划执行须情况和叶管理效葵益监督收、考评艇，是企敢业造价弓管理部津门的首工要核心汤任务。芹主要包枪括：制字定公司咐年度成截本控制芬计划；倍分解、烦落实战猪略成本孩目标，杏实行公暴司全面妨预算；碍及时沟匹通、传朝递和获讯取信息宣、适时村调整计垒划；协嫌调组织彻相关部攀门配合创、全员它参与成棉本目标燃的管理猾和控制豪等。（一）工导作体系4/24耗/202命358五、土地宽一级开发考项目成本阔的管理与曲控制3、制度天体系：完珍善的制度化体系是项屋目成本管晴理实施顺裙畅、高效敞的前提和接保障。建算立和完善涂诸如：成电本管理办见法、招投或标管理办测法、合同廉管理办法弱等一系列及的成本管售理制度，奶并严格按哀之执行，旷是成本管体理和控制欠的制度保饭障。（一）工堪作体系4/24视/202胆359五、土亏地一级公开发项盈目成本镇的管理呢与控制4、操拳作体系影：是成仗本管理啦和控制宗的基础舰层面，跳具体由盈各项目登部的成孕本管理严人员落祖实，是泛成本管绸理和控功制的具逃体化和稍实施控茶制载体韵。主要映包括对安分解后予的成本铃控制目确标的落眉实、关袄键点的盆控制、顽工作效湿率的提通高、项啊目完成思后的后棉评价和胶效益分降析等等享，本层摧面成本事管理的师特点是杯具有系炭统化、痒程序化盟和模式兄化。（一）雪工作体捐系4/24刻/202禽360五、土蕉地一级辩开发项股目成本赌的管理猾与控制5、专家亩体系：是铸项目成本样管理的强值力支持，拌权威性指气导意见对各项目成本讨管理的意删义很重大效，是不可猎或缺的。盗具体主要句表现为：恭为建设项摘目运作过鄙程中各阶短段、各环交节成本的悠确定与控掌制提供专第业支持和干决策依据（一）喝工作体纱系4/24辫/202妨361五